血饮：现在能买房吗？三大信号出现就可以无脑买入！

原创 血饮2023-03-17 云阿云智库•楼市

导读：这样一来，这场危机的引爆顺序就与1929年危机如出一辙，当年的危机就是从美国开始传导到对岸欧洲的英国，最后传导到亚洲的日本，直到最后空前绝后的经济大危机。现在硅谷银行的破产正在重蹈1929的一切，中国虽然远隔万里，恐也难逃被波及。

3月16日，国家统计局网站发布数据显示，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

从上述数据看，虽然只是部分城市房价上涨，但结合3月15号国家统计局发布的全国房地产开发投资增速以及商品房销售面积和销售额增速，以及2022年整年数据来看，房地产开发和销售的降幅明显收窄，似乎市场迎来了拐点，很多地区楼盘之前的优惠政策都在取消，甚至部分开发商已经开始涨价。

后台很多读者对于此时购入房产大都跃跃欲试。

一、楼市回暖的真相

目前的房地产销售为什么回暖，笔者认为，原因有五：

01小阳春

小阳春指的是每年春季三到四月份的时候，房地产行业都会出现一波上涨行情。出现这种行情的原因很简单，因为，每年开年是政府银行信贷大量释放的时候，相对宽松的信贷带动了房产销售。

首先，一到二月份的春节假期导致很多人暂时搁置了购房规划，这部分需求被转到了三到四月份。

其次，每年二月底开始，很多家长考虑购房落户的问题，孩子转学升学必须提前未雨绸缪，往往都需要在新学期开学的7到8月份之前就完全落实。

02装修市场带动

疫情期间因为防控政策，民众普遍居家隔离，物资进出不便加上装修进度经常被打断，所以，在过去三年时间内很多人搁置了房屋装修计划，买了不能快速装修完成后入住，这就抑制了部分购房需求，导致大量的二手房挂牌增多。11月11号，二十条公布以后，防控开始逐步放开，人员和物资流动全面恢复，装修市场开始重新活跃，进而带动了包括二手房在内的房屋成交增加。

03获利盘出逃

2020年年初疫情爆发以后，为了支撑国民经济，发行了包括特别国债在内金融刺激计划，大量货币流入市场，包括上海、深圳在内一线城市房价开始反弹，三四线城市房价也随之上涨。在这个阶段有的地方房价上涨超过50%，这就在高位积攒了大量的获利盘。

随着居民收入下滑，以及对未来预期焦虑凸显，房地产成交量也随之下跌。在这个时候就出现了，二手房挂出去半年甚至是一年都无法成交的现象。一方面是炒房者经历了2020年的上涨认为房屋绝不会降价，一方面是购房者资金不足、持续观望。双边成交意愿始终无法撮合，分裂下市场交易陷入低谷。

但是，进入三月以后，购房需求部分释放，炒房者也希望抛售房产锁定利润。于是，在炒房者下调房屋价格以后，部分购房者以捡漏心态买入自己心仪的房子。需要注意的是，目前房产成交是在炒房者降低价格以后，在比之前挂牌价格更低的区域达成交易。这等于吃掉了之前价格下方的需求，这也是消费降级下，下意识地自动匹配潜在客户需求。本质上是一种存量博弈下被迫做出的选择。

在这种交易中，如果交易方挂出的价格买方无法接受则交易无法完成，卖方现在愿意降低价格促成交易，这才有了交易的完成。这就有点类似于现在的汽车降价促销，东风雪铁龙C6从21万直接降价9万卖12万是一个道理。

目前，汽车业的降价已经从燃油车扩大到了新能源车，这就说明汽车降价本质上与国五到期没有关系，真正的原因是消费降级下企业为了生存被迫发动的价格战。企业主动在更低的价格上与潜在的购车用户达成新的交易。如果说购买力是一座矿山的话，目前房地产和汽车行业的做法就是向下深挖，主动降低姿态与更低消费支出的购买者达成交易。

04遗产老人与转卖家庭成员

在去年11月到今年2月份之间，不少老人过世。因为事发突然，很多家庭没有准备。老人遗产方面，最常见的就是房产。老人购买的房屋很多生活设施非常便利，但往往年限比较久远。继承这类房产就必须到市政大厅办理过户，这就造成了二手房交易骤然增多，不明觉厉的就会觉得这是房产爆火。

遗产继承还意外激活了在世老人与子女的房屋买卖增加。为了防止老人意外离世导致房产遭受损失，很多老人和子女往往选择在老人在世的时候将房产直接卖给子女。

说到这里可能有人会问，老人的遗产本来就是子女的，为何老人还要将房屋卖给子女呢。原因就在于税费成本上。

房屋过户只有三种方法：1、赠与。需要缴纳房屋总价3%的契税，印花税0.5%，个别地区还要缴纳不菲的公证费。2、继承。继承权公证费在总房款2%左右，非法定继承人还需要缴纳1.5%契税，而且还要各种证明。3、买卖。需要缴纳1.5%的契税。这三种方式看上去第二种继承的费用最低，但它只能发生在父母去世以后。同时，赠与和继承以后二次出售，需要缴纳房屋价格升值部分20%的个税。综合对比就会发现，直接买卖房屋虽然契税开始比较高，但不需要后期缴纳增值部分的个税，这种是最划算的办法。买卖以后老人依旧可以继续住在原来的房屋，并不影响生活。

不管是老人离世继承，还是在世房屋买卖，都涉及到了大量房产过户交易，这就导致二手房交易猛增，市政大厅中过户人员大增的现象，但这种买卖是一种被迫或者主动选择规避损失的方法，中间也不产生实际交易额，并不是市场上陌生人之间撮合的交易，背后都是一把辛酸泪。

05倒贷

进入2021年以后，因为制造业利润下滑，银行的贷款利率持续下行，有的地方已经跌到了3.25%。与此同时，之前早期买房的利率有的甚至高达6%，在这种情况下，很多人选择用经营贷置换房贷，即：用公司营业执照办理贷款，转了多圈以后进入个人名下，然后用来偿还房贷。

这种操作本质上是违规的，因为经营贷只能用于企业经营，不能用于房产投资领域。但是，房贷和经营贷的巨大利差还是让很多人都愿意冒险这么做。于是，银行里提前还贷的人开始暴增。所以，银行开始限制提前还贷。一方面是金融监管需要，另一方面也是要保住前期房贷的利润，毕竟，现在实体经济不好做，贷款放不出去。如果大家都偿还以前的贷款，等于是银行用自己的信贷置换了之前的房贷，得不偿失。

银行限制提前还贷以后，有的人就开始开辟新的路径降低利息。其中一个方法就是买卖房屋。找到过桥资金，直接全款购买之前6%利息贷款的房屋，然后，再用已经完成过户的房子去银行抵押贷款，因为银行贷款业务萎缩，所以一定会接受房产抵押，但是利率就必须执行3.45%甚至是3.25%。这样，之前高房贷利率的房屋就在买卖中降低了利息，而买卖一般发生在亲人之间，不存在什么纠纷。这样，既降低了贷款，又降低了法律风险。

这种为了规避高房贷利率的倒贷行为，让房产交易在短期内一定程度放大，造成了楼市火爆的景象。倒贷的人往往有实际公司经营，因为，对小微企业来说，本身经营利润极其微薄，接近3%的利差可以极大增加企业利润，所以，这就造成了房产倒贷带来的虚拟繁荣。

每年年初，也是这些小微企业开始一年来规划扩大投资的时候，之前炒房的盈利他们在经历疫情恐慌以后也开始想着落袋为安，于是，一部分人也开始抛售之前的房产，寄希望于放开以后能够快速挣钱。

这种愿望是美好的，这种心态也驱使他们加速抛售二手房，愿意以更低价格在更低位置达成交易。手下员工需要饭碗，自己还有家庭要供养，背后同样是创业的艰辛与不易。

上述五个因素促成了今年年初房产的短暂回暖，那么，未来，房地产市场会如何变化呢？

二、楼市的未来走势

血饮认为，以下几个因素将全面影响包括房地产市场在内的国内经济。

01低油价＋强势美元的通缩袭来

3月15号夜间，国际原油价格暴跌，最高跌幅超过8%，如果加上3月13号原油暴跌5%，那么，国际油价在短短三天内就暴跌超过13%。最主要的是，Wit原油价格在15号夜间跌破69美元，最低的时候差点跌穿66美元。这油价比俄乌战争爆发前那轮暴涨的起点还要低20%。

血饮在前面文章说过，69美元每桶是俄罗斯财政平衡生死线，一旦跌破69美元以下，俄罗斯的财政将逐步失衡，如果按照美欧限价令跌到44美元，俄罗斯财政将结冰。如果像2020年3月那样跌到个位数持续五年，俄罗斯就会经济崩溃解体。

国际油价暴跌，将导致全球金融气候从超级通胀向超级通缩转变，而相比通胀，通缩的危害更加巨大！

对中国来说，2013年下半年国际油价暴跌，直接导致2014-2016年国内房价下跌，股市爆发股灾，企业经营困难。这种情况直到2016年下半年才得到缓解，缓解的原因是中俄联手出兵叙利亚，油价回升。通胀与通缩转换，这就决定了如果美国继续全力打压油价，超级通缩将至少持续三年，也就是到2026年才能得以缓解。这其中，自然覆盖了2023年。

02金额危机爆发风险加剧

3月13到3月15号原油暴跌的直接原因，是硅谷银行破产引发的美国银行业巨震。3月15号暴跌，更是因为瑞信银行爆发了与硅谷银行一样的问题，大股东沙特拒绝救援瑞信银行，投资者纷纷撤离，储户流失，直接导致瑞信这家瑞士第二大银行接近破产。尤为值得关注的是，这家银行与硅谷银行一样都投资了美国国债，瑞信更是将本国养老金投入了美国国债。

现在硅谷银行因为购买美国国债到了破产边缘，下一个是谁呢？会不会是将本国国民超过一半养老金投入美国国债的日本银行呢？这样一来，危机就从硅谷银行所在的美洲，传导到对岸欧洲的银行中心瑞士，然后再传导到东亚的日本和韩国。这样一来，这场危机的引爆顺序就与1929年危机如出一辙，当年的危机就是从美国开始传导到对岸欧洲的英国，最后传导到亚洲的日本，直到最后空前绝后的经济大危机。现在硅谷银行的破产正在重蹈1929的一切，中国虽然远隔万里，恐也难逃被波及。

中国经济主要依靠对外出口和对内房地产投资拉动。美国人的储蓄率已经降低到历史最低的4.7%，消费力已经接近枯竭。一旦爆发危机，则美国股市、楼市、债市必然暴跌，主要购买美国国债和美股的美国养老金将面临巨额亏损。2008年金融危机中美国养老金亏掉了一半，这次如果再次巨亏，则美国人拿到手里的钱将更少。居民储蓄见底，养老社保领取资金再锐减，则必然导致消费紧缩，购买力下降。

当危机从美国传导进欧洲，再传导到亚洲，必然导致欧美日对中国产品进口骤降。

实际上，这种情况已经发生过很多次，最近的就是去年12月美国圣诞节产生的大规模购物需求并未带来国内订单骤增，2007年同样是银行业的雷曼兄弟破产引爆美国爆发次贷危机，那时候，无法出口美国的中国货物堆满了天津、上海、广州在内的东部几乎所有港口，国内企业生产的产品也堆满库房，甚至都快堆到马路上。

所以，美国爆发危机对中国进出口会造成巨大负面冲击。现在，硅谷银行破产引爆的危机还在持续蔓延之中，而国内经济第一季度已经结束，第二季度和第三季度是冲击经济增长的最好阶段，如果美国危机在这两个阶段爆发，将影响本年中国经济增速。如果在第四季度继续恶化，再叠加RSV、甲乙流等病毒爆发，后果将不堪设想。

对犹太资本来说，虽然美国国民储蓄被榨干到历史最低点，美国国债也增加到了历史最高点，但钱却早都进了犹太华尔街之狼的钱包，他们并不会因此而伤筋动骨。就像血饮上篇文章说的那样，他们会在未来一年时间内完成逃顶，然后看着美国拖垮全世界。等到全球危机过去以后，他们又会开始新一轮的抄底收割。他们的既定战略已经制定，他们的精英群体也必然会执行这个剧本。这会给2023年经济增长投下一个长阴影。

从这个角度而言，全球金融气候其实就是由美联储金融政策决定的，中国经济的外部气温也是由美联储和背后犹太集团决定的。我们可以动用货币政策调节国内气温，但大环境气温下降会增加国内宏观经济调控难度。打个比喻，美联储控制了全世界这座大楼的中央空调，虽然中国可以通过调节本国屋内的金融温度来对抗，但如果中央空调持续降温通缩，那我们突然受凉甚至冻伤，都将无法避免。

明白了上述两个原因，大家也就明白了未来的经济形势。在这种情况下，大家购买房产一定要伺机而动、量力而行。放开以后，虽然房产成交增加，但是二手房的释放量也同步猛增，买跟卖都在同步放大，一旦经济形势有变，则显然卖方的量增加远比买的更多，这样情况下价格下面的购买力将被进一步削弱，市场又会进入到成交低迷期。再往后，继续现金补充的买房者就只能被迫降价以迎合更低价位的需求者，于是，在更低价格上房产成交会再次增加，形成新的交易活跃期，但彼时的量增是以价跌为基础的。

一旦强通缩传导进国内，必将全面拉紧国内资金链，市场就会进入向下的螺旋通道。考虑到这种情况，目前建议大家购房一定要慎重。

三、人口下降必然导致房价下跌吗

目前在网络上流行这样一个观点，人口下降会导致房价下跌。这种观点看上去有一定道理，但仔细想来，却并非如此。以韩国为例，目前韩国是世界上人口出生最低的国家之一，2020年韩国人口首次出现负增长。

据日经中文网报道，韩国统计厅2月22日发布的数据显示，2022年韩国合计特殊出生率为0.78。韩国的房价却在过去5年里平均上涨了8成。

也就是说，在韩国出生人口下降的过程中，房价平均每年增长16%。

同样的2020年，美国主体人口白人人口数量首次出现下降，但过去3年美国房价依旧在不断上涨，其中2022年房价更上涨11%。

同样的情况出现在德国身上，在人口下降需要吸引外来移民的德国，2021年的房价比2020年增长14%。

即便是人口已经出现负增长的俄罗斯，同期房价上涨24%。

从上面数据可以看出，几乎全世界的房价都在同步上涨，而且，这种增长跟所在国家的人口是否增长并无必然联系，即便这个国家人口减少，房价却依旧在上涨。

很多人认为，人口减少房子就成白菜价。可是，日本人口从2007年以后出现负增长，已经持续16年了，但是日本各大经济圈特别是京滨等城市圈的房子，依旧是很多日本人奋斗一辈子都买不起的。

很多人不知道的是，被战争打成废墟的叙利亚古城阿勒颇的房价高达2万人民币一平米，菲律宾首都马尼拉的房价也在2万一平米。这些房子同样不是当地人能够买得起的，也不是某些人眼中的白菜价。

所以，国内那些鼓吹人口下降，则房价一定下滑的舆论，毫无事实基础。

四、房价上涨的内在因素

实际上，房价上涨只跟两个因素有关：

01生产效率提升带来工业产值增加

中国房价长达40年的增长，一直被很多人诟病。不少人认为是M2货币超发导致，但实际上推动房价上涨的是中国工业制造的生产率不断提高所带来的工业产值暴增。因为是勤劳的民族，且有早期低教育成本培养起来的高素质产业工人，中国的工业产值在过去40年增长了1000倍，对应的则是M2同比增长1000倍。

但是，有些人开始别有用心地偷梁换柱，将房价暴涨归咎于M2增长。实际上，货币的一个重要功能就是价值尺度，工业产品增加必然增发货币用来衡量其价值，工业产值增长必然带动M2增长，只要两者相互匹配，即便M2稍微多一点，也不存在货币超发一说。

40年工业产值高速发展，带动基础设施建设增加，M2水涨船高带动了脱产农民入城，更好的配套设施极大改变了生存环境，工业蓬勃发展带动地价上涨，然后再带动房价上涨，这是顺理成章的事情。比如，中国房价增速最快的2003年到2008年，就是中国加入世贸组织以后，工业产值疯狂扩张的结果。

我们不清楚某些砖家为何要将中国民众得利的M2增长说成是房价上涨的万恶之源。难道经济减速，M2一个劲儿下跌，工厂收缩资金链断裂甚至倒闭，才是砖家希望看到的吗？非洲房价便宜，你会去买吗？在没有任何配套、工业停滞不前的非洲，买了房子十年后价格一点没涨，还要赔上装修钱，是不是就更好呢？

02金融炒作

美联储掌握全球货币政策走向。2007年以后美国通过操纵美联储货币政策影响全球，其中最主要的就是通过控制大宗价格上下波动，左右他国货币政策。打压油价制造强通缩的时候，往往能够击垮对方制造业，拖对方国家楼市下水。制造通胀的时候，往往能够带动工业产值剧增，将泡沫硬塞进对方国家经济。反复挤压下，击垮目标国楼市和国民经济，达成不可告人的目的。

过去二十年，中国楼市价格基本跟随美联储货币政策摇摆，但工业产值的不断增长也支撑了中国房价一路上行。虽然近几年中国经济遭到美国外部遏制打击比较多，但为了维护国民经济释放流动性增多，绝大部分钱都进入了基建领域，以基建建设维持工业增加值不断增长。虽然某些极端环境下大量基建建设拉升了房价，但整体房价依旧与工业产值增加相匹配。

金融炒作只有在工业产值大爆发以后才会起作用。2020年以后随着海外订单增加的越南经济的蓬勃发展，紧接着越南首都胡志明市房价一路暴涨到3.5万人民币一平，比中国杭州、苏州、南京的GDP还高。

所以房价上涨的根本原因，就在中国经济增长。未来，如果中国能够在货币战争中击垮犹太资本集团。那么，海量的国际资本疯狂涌入中国，在解决了资金问题以后，国家发展积累的资金和海外资金也必然拉高中国楼市。这说明，经济增长带来的增量扩张是房价上涨的根本动力。

当前中国面临两大挑战，一个是产业升级转型，一个是美国全面打压。产业升级转型的时候，美国下定决定全面遏制中国，我们一方面要对抗美国打压，一方面又要完成产业升级后对美超越。两个任务加在一起都不是那么容易。

但是，这些困难新中国建立以来已经经历了很多次，最后我们都实现了跨越。这次的任务虽然艰难，但相信我们能够再次突破。

一旦以新能源和数字经济为代表的第四次科技革命在中国率先爆发，则中国工业生产效率和工业产值必然再次飞速增长，美元霸权倒台以后，国际资本再蜂拥而入，这将进一步带动中国房价上涨。这个阶段类似于二战胜利以后，全球资本进入美国，带动美国在1945年到1950年之间的飞速发展。

在那个年代，普通美国人的脸上都洋溢着笑容，美国对全世界的态度是前所未有的宽松，国民更是无比的自信，他们只要努力工作就能够在快速增长收入中买到喜欢的房子。华夏这片土地上，不久的将来也终将洒满幸福安宁。

五、什么时候适合买房

上面我们说到短期内购房的不利因素和长期持有的逻辑，那么，到底什么时候买房最合适呢？

01一二线打开限购

在2022年2月的知识星球讨论中血饮说过，楼市限购将逐步打开。结果，当年三月份哈尔滨成为全国第一个放开限购的城市。紧接着，郑州、长沙、苏州、青岛等城市接连放开限购。当年，全国又开始降低购房首付到20%。

推测国家再次放开限购的逻辑是，就是地方债增速过快，必然倒逼土地出让增加。为了增加土地供应，就只能放开限购，让更多愿意来本地买房的存量购房者上车。

目前，除了一二线城市以外，几乎都放开了限购。国家目前不放开一二线城市限购，原因在一旦放开，大量资金会从银行资金紧缺的西部疯狂涌向东部城市，导致银行购买地方债资金更加紧张，带来西部地区金融风险外溢。

但是，未来随着低油价＋强势美元制造的通缩袭来，为了阻止资金出逃，国家可能会放开一二线城市限购，进一步向下挖掘购房者需求。当然这个放开是在挖掘三四线城市潜力结束以后。一旦国家放开一二线城市限购，就发出了全面购房的信号，大家就可以踊跃买入。

02股市调整到位

中国有两个主要融资池，一个是股市，一个是楼市。2014年是中国股市上涨的一年，2015年更迎来了所谓的牛市。成交量暴增短暂的解决了当年通缩危机下上市企业的融资需求，但是随着2015年股灾到来，融资任务结束，国家打开了楼市融资池，于是，全国一二线城市房价开始上涨，2018到2019年以后更带动三四线城市暴涨。在契机上，股市在2015年年中股灾是楼市上涨的第二个信号，一旦出现则可以快速买入。

03大规模基建开始

跟硅谷银行破产一样，2007年美国爆发金融危机。紧接着，在2018年年底中国开启了MMT理论下四万亿为代表的大规模基建建设，这其实就是中国版本的QE，量化宽松政策。

现在金融危机开始笼罩全球，一旦全球经济随之恶化，那么，中国就要考虑经济着陆问题，为了避免硬着陆，国家即便不采取四万亿政策，也会出台数十万亿的大规模基建。

基建扩大必然带动房地产投资重新增长。2008年以后房价再次上涨就是直接证据。所以，危机中大规模基建开启是可以买房的第三个信号。

上面三个信号都是政策面的，下面说技术面上购买的时间。主导房地产的主要动力是国家基建，基建以政府为主导。每年11月上旬，各地方政府的投资基本花得差不多了，到12月这个年终清算的时候，流动性就会趋紧。所以，一年中12月到1月份过年前是购房的最佳时机，这个时候承建商和持有现房的实体从业者就会抛售房产套现给工人发工资以及支付年底货款，而且，这个时候往往有抵账房或者很大折扣的现房出售，就可以买入。

按照往年时节计算，今年9月23号以后，流感等病毒会再次爆发，会冲击国民经济，所以，年底是购房的技术时间窗口。

大家购买房屋的时候，一定将三个政策窗口与一个技术窗口相结合，就能够最大程度省钱避免额外损失。

六、刚需购房者注意事项

上面的内容主要与房产投资者有关，下面来说下刚需住房者特别需要注意的事项，其中最后一项特别重要千万不要忘记了。

01区分什么是真正刚需

刚需主要集中在孩子上学和结婚以及养老等问题上。其中大家最关心的就是孩子上学。在这里很多人都认为在孩子上幼儿园的时候就应该考虑购买学区房，这点在过去是适用的，但未来却未必如此。

国家目前正在进行全面教育改革，公立教育将实现全面覆盖，公立学校将取代私立学校，K12和K15教育将逐步取消。更重要的是，未来老师将实行轮岗制，也就是每三年或者六年就要轮换学校，这样教育资源将雨露均沾覆盖所有学校。随着老师轮岗，优秀学区资源将被逐步稀释。届时，从小学到初中的义务教育将资源平摊，高中教育则完全按照学生成绩划分，自然也就不存在学区房。

在这种情况下，之前从幼儿园甚至小学就激烈竞争的学区房将逐步退出历史舞台。对普通家长来说，本来小学教育更重要的是家长的辅导，现在资源更加平均，自然不需要现在花大价钱去购买均价最贵的老破小来获得入学资格。

如果孩子在3-12岁，则不着急购买学区房，为了孩子成长和未来升值，应该优先购买城市新开发地区的房子，不仅单价划算，而且面积更大，同样的钱还可以为二胎准备一个房间，何乐而不为？等到孩子上了高中以后，则可以考虑购买附近房子，便于就近照顾孩子上学，可以随时观察孩子学习和情绪波动。

02结婚住房先上车为主

说完了教育，再说下结婚住房。如果到了结婚年龄，需要购买，这个需求就是硬性的刚需，这个就别考虑什么时候买房了，因为买来是用的而不是投资升值。对刚结婚的年轻人来说，如果资金不足就可以考虑先买小平米的先上车，结婚以后收入增加了可以再进一步改善。婚房的选址以两人工作单位距离中间位置比较好。同时如果是在新区上班，那就不需要考虑孩子上学的问题，因为学区房已经被废除，可以在新区购买更大平米的房子。在大城市落户，买房也是加分项，提前买房有助于提前获得大城市户口，对孩子未来教育帮助很大。

同样是幼儿园，上海公立幼儿园的价格甚至比五六七八线的公立幼儿园还便宜。但性价比显然上海的更高，因为大城市的教育资源不是小城市能比的。人往高处走，能留在大城市让孩子接受更好的教育自然是最好的。再次强调下，如果是结婚买房的刚需不要去考虑目前的房价，先上车再说。如果担心抢不到新房，又不愿意购买老破小，可以考虑购买交房三到五年的次新房。好处是，户型优劣一眼就能看出，而且没有烂尾风险。

03为老人购房以配套完善主

这里需要说明下，老人的社会关系往往比较固定，特别是农村的亲戚朋友如果都在一个城市，那就就近购买在一个城市，亲戚之间有事可以相互帮助，这样就免去了外地儿女的担心。而且，亲戚在一起有话题聊天，老人不会孤单。

当然，买房还是要考虑周边配套，新区往往刚开发，配套不太完善。这种情况下可以考虑已经交付三到五年的次新房或者面积大一点、房龄不超过5年的老城区房子。这里设施配套齐全，虽然旧了点，但适合腿脚不方便的父母购物。当然有条件的最好是在同小区为父母购买房屋，方便照顾，也方便父母空闲周末的时候给自己带带孩子，而且相互之间有独立空间，避免同一屋檐下婆媳矛盾激化，鸡犬不宁。

04房龄超过15年的老破小尽快出手

学区房被废以后，中心区的老破小的刚需被打破，垄断老破小金融属性被直接削掉，回归了住房属性。有上海市中心老破小学区房一夜之间从16万跌到9万的案例。同时，国家层面也已经不再给20年以上房屋提供按揭贷款，一旦购买15年甚至20年的老破小，那就意味着购房者将是最后一个接盘侠。从一两千一平米涨到数万一平米，老破小已经有了巨大升值空间，随着政策改变，最终购买者就是长达三十年房产接力的最后一棒。

这样的房子，政府会进行旧房改造，比如刷外墙漆以及安装电梯，但很难下定决心拆迁。原因很简单，第一是地方债负债累累，政府没有钱拆迁，其次是老破小均价太高，房地产商利润空间有限，政府也没有卖地收入，拆迁成本甚至大于卖给开发商的价格，政府自然没有动力拆迁，只能缝缝补补。

05改善住房需求永远存在

老破小退出历史舞台，但是，只要有人存在，住房需求就会一直存在。在存量博弈下，改善型住房需求将一直存在。仔细对比现在和十年前的户型就会发现，现在的户型更加完善，而且最新的建筑标准也提高了层高，提高了抗震、防水等指标。从升值空间上，远比年龄超过十年的更有吸引力。如果考虑舒适性和升值空间还是要购买改善型的新房。

目前比较受欢迎的大平层就是其中的佼佼者，且平面化功能能够将过去改善型的顶级住宅别墅的立体功能区在平面全部展开，同时，大平层可以建立在闹市区，这样就可以享受出则繁华，入则宁静的居住体验。

提醒大家都买改善型住房尽量选择115平米以上，卧室相对较多的，单个空间大的房子，这样的房子升值速度也是最快的。同时，购房的时候一定要评估小区物业水平，选择物业服务水平好，地面人车分流的小区。做到这两点，小区再过五六年也会井井有条，而不是像菜市场一样乱哄哄，最大可能做大保值。

06购买核心大城市房产

未来不管经济形势如何，有一点是确定的。一个城市提供就业机会越多，那么，房价就越不可能下跌。日本在失去的二十年里，包括东京在内的四大城市圈房价始终保持坚挺，就是因为在经济下滑中，这些核心城市依旧是大集团、大公司扎堆的地方。这就好比沙漠中聚集人口最多的永远是水源最充足的绿洲一样。

一旦一二线城市限购打开就可以购买，与此同时，另外一些城市房产也可以购买，他们就是新一线城市，推荐长沙、武汉、青岛、苏州、重庆、成都、杭州。其中，武汉、苏州、重庆、成都是GDP超过2万亿的七座城市中的一员，剩下的是北上广深。

购买新一线城市房价就是要锁定沙漠中的绿洲水源，做到进退有据，而不是进退维谷。