“认房不认贷”政策只是开始

毛小柒2023-07-28 云阿云智库•楼市

导读：由“认房又认贷”到“认房不认贷”的变化意味着在执行首套房和二套房标准的政策界定上已经开始趋于优化。也即，后续政策层面对首套房与二套房的认定标准将会趋松。

一、住建部释放积极信号：落实好“降首付和利率、税费减免及‘认房不认贷’等政策”

（一）2023年7月28日早上8点左右，住建部官网刊发一则信息，即《住房城乡建设部召开企业座谈会　释放积极信号》（该条新闻被各官媒广为宣传），明确提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。受此影响，市场表现颇为积极，金融股与地产股均出现大涨。

（二）虽然官方表述中用的是“落实好”这个词，但市场普遍将其理解为是住建部主动释放的积极信号，意味着后续地产行业调控政策将会继续放松优化，即购房成本将会持续降低。其中，“认房不认贷”无疑是最受关注的部分。

（三）虽然2021年以来，全国已有很多地方不再严格执行“认房又认贷”政策，但一些市场表现不是太差的热点城市仍然严格执行“认房又认贷”政策，这是当前政策的关注点。

（四）当然，从官方公布的信息来看，除支持刚性和改善性住房需求外，推进保交楼和推动建筑业发展也是住建部的重要任务。此外，住建部官网还特别提及“希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，这意味着保障性住房、城中村改造等工作已经成为住建部的重要任务。

二、“认房又认贷”政策会造成误伤

（一）2010年5月26日，为贯彻落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），住建部联合央行、原银监会等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房（2010）83号），明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”原则。随后2010年7月15日，北京市出台“认房又认贷”标准来界定二套房，即银行在放贷前不仅需要查询借款人的贷款记录，还要查询借款人家庭的住房数量，正式拉开了“认房又认贷”的序幕。

（二）“认房又认贷”政策主要是指只要有购房贷款记录，再进行购房时会被认定为购买第二套住房，并适用更高的首付比例和房贷利率和更严格的公积金贷款标准，无形中提高了购房成本，不利于地产行业需求侧的改善，是“限购限贷”政策的延伸，需要优化。

（三）近年地产行业需求端的政策导向已经从过去的“支持刚性住房需求”转向“支持刚性和改善性住房需求”，即改善性住房需求目前看属于政策鼓励方向，但却在“认房又认贷”的背景下承担着更加高昂的购房成本和更严格的限制。因此，在当前形势下，“认房又认贷”政策无疑会误伤一些改善性购房者，使得其在置换住房时比较忧虑。

三、“认房不认贷”政策只是开始

（一）由“认房又认贷”到“认房不认贷”的变化意味着在执行首套房和二套房标准的政策界定上已经开始趋于优化。也即，后续政策层面对首套房与二套房的认定标准将会趋松。

（二）“认房又认贷”并非是全国性政策，而“因城施策”的具体体现，是在房地产过热时期推出的严格调控政策，这意味着在“认房不认贷”政策的具体实施后，各地是有一定灵活空间的，如是否明确贷款已结清、是否考虑家庭成员数量、是否首套房的区域、非本地居民的二套房认定标准上是否有优化空间等等。

也即，未来哪些地方需要调整“认房又认贷”政策以及如何调整，可能会“因城而异”，力度上更有可能体现“因城施策”的特征。

（三）此项政策的实施一方面表明地产行业政策宽松的信号比较清晰、方向比较明确，也意味着目前政策层面认为当前市场的观望者以改善性购房者为主，那些首套房购房者的挖掘空间可能已不大，需要发挥改善性购房者的力量。

（四）为避免改善性购房在置换的同时抛售其首套房，给市场带来较大抛售压力，预计政策层面在推动实施“认房不认贷”时不会急于求成，而在稳步实施，如此才有可能同时稳住一手房与二手房市场，否则不断加大抛盘压力会进一步恶化改善性购房者的改善预期。

四、结语：对地产行业政策可以持续乐观

从7月政治局会议（全面剖析7月政治局会议九大要点）的定调来看，整个三季度市场对地产行业政策均可以保持乐观。

（一）和4月政治局会议相比，7月政治局会议对地产行业的提法有比较大的变化，如未提“房住不炒”，新增“适时调整优化房地产政策”和“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。

虽然上述提法在7月14日的央行新闻发布会上（央行超重磅发声）已有体现，但政治局会议明确定调至少表明目前高层对地产行业的态度已经发生了微妙变化，而我们认为当前中央层面对地产行业的态度变化可能只是开始，正所谓“中央一小步”，地方“一大步”（当前比较讲究政治站位和避免“四个冲动”的大背景下是否还适用？），后续中央对地产行业态度的变化将从目前的微妙转向逐渐倾斜，即地产行业政策宽松力度会越来越大。

（二）“适时调整优化房地产政策”给足市场想象空间，意味着过去在市场过热阶段陆续出台的政策已经没有必要（如限购等），这实际上为后续全面放开限购定下了基调。而本文讨论的“认房又认贷”政策本质上看是“限购限贷”的具体体现，因此未来与“限购限贷”有关的约束性政策均存在放松优化空间。

深夜突发重磅消息：房事真正的大招要来了……

地产局座 2023-07-28 云阿云智库•楼市

看上面的图，注意两点，第一是报道的媒体为财联社，第二，发声的部门来自：住建部。

一个是正规大媒体，一个是绝对权威部门。

所以，这个不是路边社传播的小道消息，而是官方媒体发布的权威新闻。

对于这个权威新闻，不能解读太多。只画重点，陈述实事，至于你能够理解多少，全看个人能力水平。

新闻原文是：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。

画重点，有三个。第一，降首付；第二，降利率；第三，认房不认贷。

回顾历史，过去曾经出现过两次降首付、降利率、认房不认贷，简称为“两降一不认”的放松刺激楼市的政策。

楼市老鸟应该都记得，一次是2008年四万亿投资刺激的时候，另一次是2014年楼市“去库存”的时候。

2008年的政策是：降低贷款首付比例，首套最低降到2成（20%）；自住型房贷利率打7折（70%）；已有过房贷记录但结清之后的，也算首套。

2014年的政策是：商贷首套房首付最低降到比例3成（30%），利率下限为基准利率0.7倍（打7折，70%）；二套房首付比例降低到4成，并且二套房认定标准从“认房又认贷改”为“认贷不认房”。2015年进一步放宽为公积金贷款首套最低2成（20%）。

政策两次大放松之后楼市行情和房价走势为：

2008年政策出台之后，2009-2010年全国房价短时间内大幅上涨，重点一二线城市房价几乎全部翻倍，远超城镇居民人均可支配收入的增长幅度。

其中，深圳从1.1万/平米涨到2.5万/平米；上海从1.3万/平米涨到2.4万元/平米，北京从1.2万/平米涨到2.3万/平米，广州从8千/平米涨到1.5万每平米。（以上指均价，部分板块涨幅更多）

2014年政策出台之后，2015-2019年房价长时间、全国范围内大涨，一二线城市和众多三线城市房价全部翻倍大涨。大幅超过城镇居民人均可支配收入的增长幅度，

其中，这一轮涨幅最凶猛的是深圳、杭州和合肥。深圳从2.8万/平米涨到最高的7.6万/平，合肥从8千/平米涨到2.1万/平米，杭州从1.6万/平米涨到4.2万/平米。

美国人马克吐温说：历史不会简单地重复，但会押着相似的韵律……

18家银行下调存款利率，幅度10-25个基点不等

2023-09-01来源：观察者网

9月1日，多家银行官网更新人民币存款挂牌利率。目前，6家国有大行和全部12家股份制商业银行均已官宣降息，幅度10-25个基点不等。

据观察者网查询官网，国有大行中，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、建设银行集体下调1年期定期存款挂牌利率10个基点至1.55%，2年期下调20个基点至1.85%，3年期、5年期均下调25个基点分别至2.2%、2.25%。此前分别为1.65%、2.05%、2.45%、2.5%。

邮政储蓄银行下调一年期、两年期、三年期和五年期人民币定期存款利率至1.58%、1.85%、2.2%、2.25%，此前分别为1.68%、2.05%、2.45%、2.50%。

股份制银行中，兴业银行、中信银行、平安银行、光大银行、招商银行、浙商银行、渤海银行、恒丰银行、民生银行、华夏银行已在官网更新了人民币存款参考利率表，调整存款品种和幅度基本与国有大行一致。

以光大银行为例，光大银行1年期利率下调10个基点至1.75%，2年期利率下调20个基点降至2.1%，3年期、5年期利率均下调25个基点，分别降至2.25%、2.3%。

距离上一次存款利率调整不到三个月的时间，主要商业银行再一次下调存款利率。

此前于6月8日，国有六大行曾率先下调存款挂牌利率，其中活期存款利率下调5个基点至0.2%，两年期、三年期和五年期人民币定期存款利率分别下调10个基点、15个基点和15个基点。对比两轮调整发现，本次存款利率调降幅度大于前一轮5个基点左右。

而再上一次存款利率下调则是在近一年前。2022年9月15日，六大行集体调整了包括活期存款和定期存款在内的多个品种利率，其中活期下调5个基点；三年期整存整取下调15个基点；其余期限下调10个基点。

据21世纪经济8月30日报道，对于此次存款利率调整，在近期召开的2023年半年度业绩发布会上，有国有大行也给予了提示：农业银行行长付万军谈及如何稳息差时表示，“受益于存款利率市场化调整机制作用的持续释放，预计后续存款成本压力将得到一定缓解，我们有信心继续保持存款成本的比较优势。”

另据财联社报道，对于存款利率下调，业内人士认为，此举有利于缓解存款定期化、长久期化，同时能够减轻资金空转套利。在今年半年度业绩会上，对于此前存款利率下调，中国银行副行长张毅表示，一方面有助于中国银行持续改善存款结构，压降存款成本，尤其是中长期存款成本，推动存款付息率平稳下降，增强持续经营能力；另一方面，也为中国银行发挥国有大行责任担当，加大信贷支持力度、推动实体经济融资成本稳中有降提供了空间。

另外，由于当前存款利率参考10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期贷款市场报价利率（LPR）为代表的贷款市场利率，因此，8月最新1年期LPR的下调也同样指向了本次存款利率调整。

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考，与房贷等密切相关。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，较上月“降息”10个基点；5年期以上LPR为4.2%，与上月持平。这与此前市场期待的“双降”有差异。

对此，东方金诚首席宏观分析师王青表示，这或出于接下来在引导企业和居民融资成本稳中有降过程中，需要保持银行净息差处于合理水平等考虑，从而“有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性”。从中也能看到18日央行等三部门召开的电视会议的精神，强调“金融支持实体经济力度要够、节奏要稳、结构要优、价格要可持续”。

事关存量房贷！北京、上海、深圳等地发布首套房利率下限

2023-09-01来源：观察者网

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

通知中明确，自9月25日起，符合相关条件的存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

9月1日，为确保存量房贷利率调整顺利落地，央行分支机构陆续在官网公布首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况。

中国人民银行北京市分行9月1日公示，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个BP。全国首套商业性个人住房贷款利率下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个BP。

央行上海总部为确保存量房贷利率调整顺利落地，现公布上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况；其中2021.7.24-至今上海执行的利率下限水平为LPR+35BP。

央行深圳市分行公示深圳市首套房贷利率下限历史调整情况。2022.5.15-至今，深圳执行利率下限水平为LPR+30BP，全国利率下限水平为LPR-20BP。

此外，福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肃、西藏、内蒙古、贵州等地的市场利率定价自律机制也通过中国人民银行分支机构官网发布公告，披露近几年当地或省内各城市首套房贷款利率下限执行情况，以确保存量房贷利率调整顺利落地。

央行：9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率至4%

2023-09-01来源：观察者网

据中国人民银行网站9月1日消息，为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2023年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的6%下调至4%。

两部门：降低存量首套住房贷款利率，调整最低首付比例

2023-08-31来源：观察者网

中国人民银行网站8月31日消息，中国人民银行、国家金融监督管理总局就降低存量首套住房贷款利率有关事项发布通知。

通知全文如下：

中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知

中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市、计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：

为落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序，现就降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率有关事项通知如下：

一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

二、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

三、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

四、金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。

五、各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。

六、中国人民银行和金融监管总局各分支机构要将本通知立即转发辖内地方法人金融机构，督促贯彻执行，有效维护市场秩序。

本通知自2023年9月25日起实施。此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

中国人民银行

国家金融监督管理总局

2023年8月31日

两部门：首套房首付比例不低于20%，二套房不低于30%、利率下限下调

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知：

中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市、计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：

为落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定调整优化差别化住房信贷政策。现就有关事项通知如下：

一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

二、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

三、中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

四、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

中国人民银行

国家金融监督管理总局

2023年8月31日

为什么要降低存量首套住房贷款利率？怎么申请？两部门答问

中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。有关负责同志就政策调整回答了记者提问。

问：差别化住房信贷政策调整优化的背景是什么？

答：7月24日中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，中国人民银行、金融监管总局发布通知，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

问：此次差别化住房信贷政策调整优化的重点是什么？

答：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

问：为什么要降低存量首套住房贷款利率？

答：近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

问：哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？

答：符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

中国人民银行、金融监管总局将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。