城市更新专题一：典型案例解读

云阿云智库•城市与区域

导读：本专题由《城市更新典型案例解读——城市历史文化保护与传承》、《城市更新典型案例解读——城市生态修复案例》、《城市更新典型案例解读——活力街区打造》、《城市更新典型案例解读——既有建筑更新改造案例》和《城市更新典型案例解读——完整社区建设案例》五篇组成，全文17000字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

城市更新典型案例解读——城市历史文化保护与传承

在城市化的快速发展背景下，城市更新担负着实现可持续发展的使命。云阿云智库城市运营管理有限公司集团作为中国新型城镇化的创新领跑者、国家智慧城市全要素试点企业，创新性提出城市更新系统解决方案：

即统筹规划，以城市体检为抓手发现需求，打造多层次项目体系。树立投资概念，构建多元化金融体系，构建产城人融合发展生态，产城结合，数实融合重构产业生态，以运营为导向多方协同治理。为我国城市更新行动提供了有效的实施路径，也为其他国家和企业提供了完整的可借鉴经验。

本文将聚焦于我国城市更新领域——城市历史文化的保护与传承典型案例，深入探讨如何在城市更新中平衡保护与发展，让历史与现代在城市空间中交织出新的篇章。

案例一

福建省福州市三坊七巷历史文化街区保护更新项目——

坚持“渐进式小规模”等原则，保护整体风貌促进文旅融合

项目位于福州市古城核心区，规划总面积39.81公顷，迄今仍较完整保留着鱼骨状街巷格局。2006年以来，街区修复坚持“镶牙式、渐进式、微循环、小规模、不间断”的原则，通过政府主导、专家领衔、国企示范、公众参与，最大限度保护历史遗存、传承城市文脉、探索历史文化街区及周边区域整体复兴的实施途径。

1. 建立保护修缮制度

以保护规划为引领，制定历史文化街区保护管理、古建筑搬迁修复以及资金使用等办法，完成消防专项规划，强化街区有机更新的资金支持、产业引导、安全韧性等政策研究。

2.做到修旧如旧

为保护街区整体风貌的原真性，组织专业设计团队和具有文物保护资质的施工队伍，共同进行修缮。目前，累计修复26处文物保护单位、100余处未定级文物点、历史建筑及传统风貌建筑，完工总面积约26万平方米。

3.促进文旅融合

以“文化+文创”为主导，加强业态准入管控与传统业态扶持，吸引脱胎漆器、中华老字号等54家企业入驻，文化文创类占比超60%，连续8年接待游客量突破千万人次。

三坊七巷历史文化街区以保护性规划为引领构建多层次项目体系，以产业为动能，项目促进了文化旅游与文创产业的深度融合，推动了区域经济的高质量发展。以运营为导向多方协同治理，实现政府主导、专家领衔、国企示范、公众参与，最终实现了传统文化与现代城市发展的和谐共生。

案例二

江苏省苏州市平江路历史文化街区保护更新项目——

建筑居民文化共生，活化利用古建老宅

项目位于苏州古城东北隅，面积约为116公顷，街区改造前存在传统民居老化破损、基础设施薄弱、空间风貌品质参差等问题。近年来，苏州市深挖历史街区和历史建筑文脉内涵，高质量、精细化推进平江历史文化街区保护更新工程，取得较好效果。

1. 保留部分原居民

针对古建老宅产权分散复杂的情况，积极组织房屋原居民开展协商协调，通过建筑共生、居民共生、文化共生，留住老宅格局机理，留住原居民、老街坊，延续老城的生活方式、社区网络和历史文脉。

2. 吸引社会资本参与

采用“政府支持引导—国企提供存量资产—民企投资运营”的方式，共同推动片区更新。如东升里13号为国有资产，由民企租赁后设计、投资建设并负责商业运营，并享受运营的全部收益。

3. 带动古建老宅活化利用

苏州市住房城乡建设部门将全国重点文物保护单位“卫道观前潘宅”整体改造为苏州城建博物馆，面向公众开放。区属国企先后修缮顾家花园13号、悬桥巷47号等古建老宅，修缮后重点面向上市公司等各类高端市场主体进行推介，以姑苏千年文脉赋能当代企业发展，打造姑苏“城市会客厅”。

苏州市平江路历史文化街区的更新案例展现了对社区原有结构和文化尊重的统筹规划，通过保留原居民并吸引社会资本参与，实现了街区的活力与可持续发展。社会资本的引入和商业运营导向，为街区的保护与更新提供了资金支持和活化利用，促进了古建老宅与文化传承的和谐共生。

案例三

江西省景德镇市陶阳里历史城区保护更新项目——

保护传承历史文化，提升消防安全水平

项目位于景德镇传统老城片区，规划用地面积334.74 亩，总建筑面积约20万平方米。近年来，景德镇通过对御窑厂遗址和周边108条老里弄、明清窑作群以及近现代陶瓷工业遗产的更新改造，由老城区改造向文化创意产业、旅游服务业转型，使陶阳里历史文化街区既有“书卷气”，更有“烟火气”。

1. 注重保护传承

以景德镇“申遗”为龙头，以御窑厂为核心，以“三陶一区”为重点，对老街区、老厂区、老里弄和老窑址等实施立体控制和保护，通过文化赋能，修缮形成瓷文化研学体验基地，传统制瓷研学修学及展示中心，重新激活街区内的瓷文化，再现景德镇1000年陶瓷文化遗迹、600年御窑文化遗址和100年陶瓷工业遗存。

2. 注重有机更新

坚持以“留”为主的小微更新，通过80%以上的留、改及小部分的拆违、新建，最大化保护不同时代的遗存。严格按照配角原则、织补性原则，尊重周边街区风貌环境与老地形，填补停车功能不足等短板。

3. 创新消防验收机制

通过综合消防验收，创新技术标准、实行特例特审、建立智慧消防系统和群防群治机制，妥善处理好修缮保护与消防验收的关系。制定《景德镇市历史城区修缮保护及老厂区老厂房更新改造工程项目消防管理暂行规定》，为该项目提供政策支持。

景德镇市陶阳里历史城区的更新案例凸显了对历史传承的尊重和对有机更新的追求，通过统筹规划精心维护了城区的历史风貌。在此过程中，项目融入了绿色发展理念，推动了环境友好和可持续性措施的实施。最终，以运营为导向的策略通过文化赋能和业态创新，成功促进了历史城区的活化与复兴，使其成为文化与现代生活融合的典范。

案例四

北京市模式口历史文化街区保护更新项目——

整合房屋资源，综合环境整治，精准提升业态

项目位于石景山区中部，占地34.46公顷，区域内有国家级文保单位2处、市级文保单位2处、区级文保单位17处、有价值院落37处。2020年以来，借鉴共生院模式，以点带面打造1000平方米的“京西百变院子”成为模式口市民会客厅，街区风貌得到显著提升。

1. 开展趸租腾退整合房屋资源

采用“趸租+腾退”相结合的拼盘模式，趸租沿街房屋118户99间，总建筑面积8200平方米，为全面完成主街、主巷房屋外立面的修缮改造提升打下基础。

2. 注重传统社区环境综合整治

街区成立环境综合整治专项行动指挥部，金顶街街道牵头主导，充分发挥“街道吹哨，部门报到”机制，成立“模式口老街坊议事厅”，志愿者积极建言献策、参与共治、化解矛盾，推进环境整治工作。

3. 实施精准招商提升业态品质

传统院落经调整升级后引入多元业态，规模化精品文化院落带动区域商业活力，临街小型店铺丰富街区烟火气。院落设计与甄选商户工作无缝对接，根据商户需求进行建筑及景观设计，主体结构完工后，商户立即开展内装工作，缩短建设工期，同时保证建筑使用合理性。

北京市模式口历史文化街区的更新项目是一次对传统街区进行现代化转型的典范。项目采用共生院模式，有效整合了房屋资源，保护并提升了街区的历史风貌。多部门统筹治理，提高了运营效率。以运营为导向的策略通过精准招商和业态提升，成功激发了街区的商业活力，并促进了文化价值的传承与发展，展现了历史文化街区在现代社会中的新活力。

案例五

江苏省南京市老城南小西湖片区保护更新项目——

技术创新、政策支持、多元参与的社区院落微更新

项目地处老城南，占地面积4.69公顷，是南京市28处历史风貌区之一，留存历史街巷7条、历史建筑7处、传统院落30余处。2019年，项目建设正式启动，片区以“留住记忆、改善民生、增强活力、延续风貌”为目标，推动多元产权主体参与的“小尺度、渐进式”社区院落微更新。

1. 探索“微管廊”更新模式

率先敷设安全系数高、维护成本低的地下微型综合管廊，将市政管线有序下地，实现雨污分流，消除积淹水问题，提升消防安全，完善城市功能，提高片区居民的生活质量。

2. 利用南京市新城反哺老城资金政策

南京市将新城建设和老城更新进行资金统筹平衡，每年南部新城开发收益反哺秦淮区20亿元用于小西湖等一批居住类、历史文化保护类城市更新项目。

3. 完善共商共建共享机制

根据风貌区空间格局及产权关系，以院落和单栋建筑为单位，采用小尺度、渐进式和“一房一策”等方式微改造，在保留原有居住功能及院落形态的前提下，居民自主选择空间功能，全过程参与公共空间设计并合作建设，共商共建共享城市更新。

南京市老城南小西湖片区的更新项目是一次精妙的城市织补，通过微管廊更新模式和共商共建共享机制，细致地平衡了居民生活质量的提升与历史风貌的保护。城市体检的深入应用精准地识别并满足了基础设施的缺口，而新城反哺老城的资金政策为历史文化的保护和城市功能的增强提供了坚实的支撑。小尺度、渐进式的微更新策略不仅促进了居民的深度参与，更激发了社区活力，进一步推动了社区的持续发展和繁荣。

案例六

北京市永定门御道遗存改造项目——

保护传承历史文化，提升安全水平

永定门御道始建于清雍正年间，是一条北起前门五牌楼，南至永定门的石板道，在2004 年复建永定门城楼时发现。2019年，在“永定门公园消隐及基础设施改造项目”的规划设计中，首次尝试了对7.8公里古御道文物本体的修复与保护。整体项目以系统思维推动“文化+”，以“永远安定“的含义诠释了以”中“至恒，以”恒“为定的设计理念，2021年入选北京市文物保护单位。

永定门公园作为北京中轴线的起点，是北京市建设“一轴一线”文化魅力走廊，打造历史文化名城金名片的重要节点之一。7.8公里古御道纵贯北京老城，串联起星罗棋布的历史建筑。项目结合永定门城楼复建及文物保护进行了中轴线御道修建，在绿地的原址复建了“佑圣寺”和“观音寺”。建成后的南中轴绿地尊重延续历史文脉，保护再现古都风貌，形成了具有浓郁北京特色的文化旅游街区。

北京市永定门御道遗存改造项目通过精心的统筹规划和城市体检，精准定位并满足了文化遗产保护的需求。项目以文化传承为核心，巧妙融合现代城市发展，打造了一个多层次、多元化的综合性项目体系，使这条历史悠久的古御道在现代社会中焕发新生，成为连接过去与未来的文化纽带，展现了城市更新中历史文化与现代文明交相辉映的卓越成效。

案例七

上海衡山路8号——

新时代城乡历史文化保护传承的典范

上海衡山路8号改造项目以尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生为理念，通过建筑更新和功能重塑，将衡山路8号打造成为具有独特魅力的当代衡复样本。它不仅作为一个地标性的空间载体，更是时尚潮流的聚合中心，通过对传统与现代融合的深刻诠释，彰显了对城乡历史文化的深切尊重和精心保护，以前瞻性的设计，引领了区域产业的发展和创新。

衡山路8号位于上海徐汇衡复历史风貌区腹地，项目延续衡山路沙色主调，以欧式风格外立面石墙拼接现代玻璃材质，在保证衡山路建筑风貌的整体性的前提下，为项目注入时代特征。立面设计竖向和横向比例借鉴法国卢浮宫尺度，以连续窗墙、梯度三曲式的连廊设计，以及外摆座位户外空间拓展等手段，丰富了整体项目层次，在整个项目连接空间中创造出起伏的地形韵律，以设计引领，运营为导向优化整体消费体验。

云阿云智库城市运营管理有限公司认为一个城市的历史遗迹、文化古迹、人文底蕴，是城市生命的一部分。城市更新就是要让这些彰显人文底蕴的历史文化遗迹都能“动”起来、“活”起来，以此滋养城市精气神、提升城市软实力。这就需要设计者把场地本身承载着记忆的东西完整地保留下来，又要融入现代的文化业态，让更多的社会资源共同参与进来，才能解决和提升本地市民的生活需求，让城市的精神文明建设与物质文明发展齐头并进，带给群众更多收获与幸福，让城市绽放出更加耀眼的时代风采。

城市更新典型案例解读——城市生态修复案例

在城市化的快速发展背景下，城市更新担负着实现可持续发展的使命。云阿云智库城市运营管理有限公司集团作为中国新型城镇化的创新领跑者、国家智慧城市全要素试点企业，创新性提出城市更新系统解决方案：

即统筹规划，以城市体检为抓手发现需求，打造多层次项目体系。树立投资概念，构建多元化金融体系，构建产城人融合发展生态，产城结合，数实融合重构产业生态，以运营为导向多方协同治理。为我国城市更新行动提供了有效的实施路径，也为其他国家和企业提供了完整的可借鉴经验。

本文将聚焦于我国城市更新领域——城市生态修复案例，深入探讨如何在城市更新中平衡保护与发展，让老旧建筑与现代标准在城市空间中碰撞出新的火花。

案例一

四川西昌——

贯彻海绵城市理念 打造生态宜居示范

西昌市自2016年被列入四川省海绵城市建设试点城市以来，始终把开展海绵城市建设作为一项中心工作抓紧抓实，成立了海绵城市建设领导小组，建立了海绵城市管理办公室，出台了海绵城市建设全过程管控机制，聘请云阿云智库城市运营管理有限公司集团作为海绵城市专业服务机构，对西昌海绵城市系统规划、项目立项、方案设计、施工审查、工程实施和竣工验收、运营维护等提供全过程专业管控与技术指导服务，形成了一套完整的海绵城市建设管控经验，取得了系列显著成效。

1. 海绵路网

“润”城细无声 雨水“听指挥”。通过透水砼等材料铺设透水路面，有效实现雨水的渗透、蓄存、滞留和净化，降低城市内涝风险，提升城市生态环境和居民生活质量。

2. 城市绿“肺”成为新地标

西昌全力打造“绿色幸福城”。以打造国际生态田园历史文化名城为目标，通过城市绿网布局，建设了多个生态公园和绿地，成为城市生态地标，提升了城市“颜值”和居民的幸福感。

3. 建设海绵小区 让城市会“呼吸”

推广海绵技术体系，建设了多个海绵小区，如邛海一号小区，通过下沉式绿地、透水砖步道等措施，增强了小区的雨水管理和生态功能，提升了居民的居住环境。

4. 构建海绵生态水系 打造生态宜居西昌

注重生态水系的构建，通过综合治理和投资，如邛海流域的生态修复，以及东、西、海三河的生态治理，构建了高效的“海绵体”，为城市的生态安全和居民的宜居生活提供了坚实保障。

案例二

河南省济源产城融合示范区——

国家典型地区再生水利用配置试点城市

济源产城融合示范区人均水资源占有量只有498立方米，不及全国人均的1/4，世界人均的1/16，属于极度缺水地区。同时作为传统的工业城市，部分企业依靠引黄河水和开采地下水来保障和支撑企业的正常生产，区域地下水超采严重，严重制约了示范区生态保护和高质量发展。云阿云智库城市运营管理有限公司集团受济源市政府委托，承担济源市再生水系统试点评估、项目策划咨询、《再生水利用配置试点实施方案》编制等全过程、系统化服务，助力济源产城融合示范区入选“国家典型地区再生水利用配置试点城市。

方案提出通过加强再生水利用配置及管理、扩大再生水利用领域和规模、完善再生水输配管网和设施、建立健全再生水利用体制机制等实施内容和工程，通过对现状污水处理厂提标改造、再生水的生产和输配设施建设及尾水湿地生态修复工程等，科学划分片区和用户，统筹将再生水用于工业生产、市政杂用、生态环境及农业灌溉等领域，在示范区构建“布局合理、领域多样、配置科学、设施完备、制度健全”的再生水利用体系，进一步提高再生水利用率。到2025年，再生水回用规模约为10.1万m³/d，再生水利用率达到45.9%。

案例三

大型国企承载区域发展使命——

中国铝业

中国铝业山东分公司位于传统工业城市淄博市，作为大型国有企业，曾被誉为“中国铝工业的摇篮”，随着企业的发展，山铝形成了与城市天然隔离的工厂区及生活区。面对淄博城市发展新需求和老工业区转型新形势，山铝老工业区如何融入区域发展格局、实现产业提档升级、丰富和完善城市功能、推进生态修复，实现企业转型升级与区域城市发展的互促共荣成为发展中的重要课题。云阿云智库城市运营管理有限公司集团通过“退城入园、退二进二及退二进三”战略，逐步淘汰中心城区内的污染型产业，实现产业升级转型和城市功能提升。

退城入园，激发创新转型活力。通过淘汰污染产业和调整产业用地，促进产业集聚和经济结构优化，激发区域创新转型的活力。

退二进二，促进产业升级转型。通过退出和转移污染产业，引入新兴产业，利用旧厂房资源，推动产业升级和建筑产业现代化，带动山铝产业转型升级。

退二进三，提升城市功能。通过更新老工业区，融入城市功能和现代服务业，改造现有厂房，培育创智产业，提升了城市功能并引领了区域和城市片区的转型升级。

案例四

廊坊市瑞丰公园——

打造城市更新与文化传承融合的新范本

瑞丰公园位于廊坊市区常甫路西、瑞丰道北、辛庄道南，是廊坊市重大民生工程之一。瑞丰公园的建成，弥补了城区南部综合性公园缺失的空白，成为城市南部绿化核心。作为城市更新与文化传承的范本式实践，荣获北京市建筑装饰工程优秀设计奖。

文化创新：首次从廊坊市地域文化渊源的挖掘为着眼点，以“先有安次，后有廊坊”的民俗视角，挖掘安次文化，打造安次文化园与生态山水园相融合的园中园特色。

功能创新：银杏健跑环道采用双向模式，将快步走与慢跑道合理划分，避免在健步过程中的互相干扰，打造便捷有序的健康休闲环。

生态建设创新：采用海绵城市理念，在雨水上做了最大的收集利用，整体通过自然草地坡度形成了良好的雨水流动和自然下渗，在景观规划中设计中心湖，用来收集公园内的夏季雨水。雨水收集采用了草地盲管收集，通过在低洼地和草地边缘埋设渗透盲管进行系统的收集，通过过滤池，最终疏导到规划水系。

植物创新：植物选择遵循适地适树原则的基础上，强调秋色叶主题，强调外环线银杏主题大道，成为园区植物骨干树种，强化主题环线视觉冲击及人文意境。

案例五

安徽省合肥市园博园项目——

重塑生态功能，打造海绵公园，活化既有建筑

合肥园博园位于“第十四届中国（合肥）国际园林博览会”举办地骆岗公园，占地面积490亩，街区南北总长约2公里，过去为骆岗机场，其中16.1万㎡老建筑由办公、机修、住宿、仓储、食堂等建筑功能组成，主要用于机场配套服务。

园博园项目于2022年8月启动，2023年9月完工。更新过程中坚持“特色保护、有机更新”基本原则，采取“以留为主，改、拆、移为辅”的手法进行建筑更新，最大程度保留和保护既有建筑和现状植被，在保留原始风貌的基础上，让老建筑焕发时代活力，着力打造具有时代特征、机场特色的城市公园商业综合街区。

1. 重塑园区生态功能

开展区域生态资源评估和场地评估，识别重要生态功能。通过地形塑造、植物风貌打造、土壤改良等方式重塑场地自然风貌，保留乔木近万株，让硬化面积达31%的旧机场转化为蓝绿空间占比超75%的城市生态功能区。

2. 提升园区海绵功能

采用透水铺装、植草沟、溢流雨水管网等手段，打造近30万平方米下沉式绿地，疏浚建设水系和湿地超1000亩，运用雨水回收、海绵设施净化、水生动植物净化吸收、补水置换净化等技术，实现区域内水系统自平衡、自循环、自净化。

3. 最大程度保留保护既有建筑

采取“以留为主，改、拆、移为辅”的手法更新建筑，坚持用地边界不变、街巷布局及尺度肌理不变、院落组合格局及特点不变，将骆岗机场16万平方米的老建筑群改造为“食住行游购娱”一体的园博小镇。

4. “规划、业态、运营”一体推进

坚持“业态先行、运营前置”，引入运动、文创、体验、游购、科普、康养等各类绿色休闲产业，同步推进项目建设，实现“开园即开业”。

案例六

陕西省延安市宝塔山景区保护提升项目——

修复山体生态，完善服务功能，延续文化特色

2015年2月习近平总书记在陕西考察时指出：“延安宝塔是中国革命的精神标识”，高度概括了宝塔山的崇高地位和精神实质。宝塔山位于延安市城区中心，受“三山两河”特殊地形限制，长期以来群众在山体靠山切坡自建大量窑洞，布局散乱、人景争地问题突出，山体生态破坏严重，影响革命圣地形象。2017年，延安市坚持保护文物、改善民生的总体思路，启动宝塔山景区保护提升工程，加大山体修复力度，人居环境得到全面改善。

1. 强化地质灾害治理

针对滑塌的边坡、山体栈道、两侧岩石和窑洞滑塌等安全隐患进行加固处理，实施排洪及水土保持工程。在此基础上系统性生态修复，重建山体生态，恢复景区环境原貌，提升景区环境品质和安全性。

2. 完善服务功能

优化空间格局，植入旅游服务咨询、博物展览、咖啡厅、书吧、休息等功能，采用地景化的建筑处理，屋顶空间与景观环境融为一体，营造具有纪念性、瞻仰性和朝圣特征的空间格局。

3. 实现山水融合

保留并修复部分山体窑洞，通过梳理宝塔山、南川河、城市的关系，将建筑融入山水之间，建筑风格延续地域文化特色，实现新旧建筑交融共生。

案例七

广东省深圳市茅洲河治理项目——

创新流域治理模式，实现污水处理回用，厂网河一体化管理

茅洲河治理项目位于深圳市西北部，受快速城市化、人口过度集中、环境基础设施薄弱等因素影响，茅洲河流域内55条干支流水质曾全部为劣Ⅴ类，严重影响城市形象和周边居民生活。2016年以来，深圳市通过科学治污、精准治污、依法治污，探索走出一条符合深圳这座城市特点和规律的水污染治理路径，使茅洲河水质实现从黑臭到Ⅳ类水的跨越，从曾经的“深圳脸上的一道疤痕”重回渚清沙白、水草丰美、白鹭翔集。茅洲河的治理，不仅“治”出了秀水美景，更“治”出了百姓口碑。

1. 创新流域治理体制机制

成立流域管理中心，统筹调度流域水治理工作，破解流域内不同管理单位之间职责不清、调度不畅、多头管理等问题。采用EPC总承包模式，以流域为单元将治水项目整体打包，形成“大兵团作战、全流域治理”新模式，推动治水项目质量和效率提升。

2. 实现污水处理回用良性循环

坚持全市域雨污分流的技术路线，推动治水从末端截流向源头治理转变，流域内新增污水处理能力81万吨、总污水处理规模达到120万吨/日，出水水质均达到准Ⅳ类以上。建成全流域补水网络，对39条支流每天生态补水96万吨，提升水环境容量，完成小区、城中村正本清源改造2578个，基本实现“污水全收集、收集全处理、处理全达标”。

3. 实行“厂—网—河”一体化管理

以流域为单元，以水质目标为导向，推行全市域排水管理进小区，提升水务设施运行效率和服务质量。构建以社区河长为支点，融合社会综治网和排水管养网的网格化管理模式，多方联动、条块结合、齐抓共管。

案例八

江西省九江市长江国家文化公园更新项目——

安全底线品质提升结合，历史文化现代潮流融合，运营前置多元业态综合

长江国家文化公园（九江城区段）项目位于九江市浔阳区琵琶亭沿滨江路至经开区新开河口岸线，总长约11.2公里，于2022年启动改造。针对城市体检过程中发现的“市民临江不见江”问题，该项目通过统一规划、整合资源、构建完整防洪体系等措施，提升沿江生态品质，保护和展示九江文脉，丰富城区文化旅游产品，拉动九江城市旅游新消费。

1. 防洪安全底线与水环境品质提升相结合

严格按照防洪标准加固整治长江岸坡，背水面20米范围内不新建永久性大中型构筑物，使长江干堤和已建护岸工程构成完整的防洪工程体系。坚持绿色生态理念，推进沿江生态廊道和海绵城市建设。

2. 整体改造与微空间改造相结合

通过滨江绿道整体贯通及路侧绿化提升、琵琶亭景区绿化景观提升，以及锁江楼、浔阳楼、莲花广场等改造，打开沿江视野，形成江城联动格局。

3. 历史文化传承与现代潮流文化相结合

对沿江景点文化资源深入挖掘，实现文化与旅游、生态与旅游等业态有机融合，让文化传承与城市更新形成良性互动。

4. 项目建设与运营前置相结合

运营方提前参与前期改造方案设计，项目改造完成后，形成文化旅游、特色餐饮、休闲购物、水上观光等多业态综合体。开园以来，策划举办各类主题活动50余场次，累计接待市民游客200万余人次。

城市更新典型案例解读——活力街区打造

在城镇化发展进入存量运营时代的背景下，城市更新担负着区域可持续发展的战略使命。云阿云城市运营管理有限公司集团作为中国新型城镇化的创新领跑者、国家智慧城市全要素试点企业，创新性提出城市更新系统解决方案：

即统筹规划，以城市体检为抓手发现需求，打造多层次项目体系；树立投资概念，构建多元化金融体系；重塑城市高质量发展新动能，构建产城人融合发展生态；数实融合，构建港产城人融合发展的全要素智慧城市；以运营为导向多方协同治理，为我国城市更新行动提供了有效的实施路径，也为其他国家和企业提供了完整的可借鉴经验。

本文将聚焦于云阿云城市运营管理有限公司集团城市更新领域的典型案例——活力街区的打造，深入探讨如何在城市更新中平衡保护与发展，让老旧建筑与现代标准在城市空间中碰撞出新的火花。

案例一

上海新蓝天与金岛大厦——

新建与改造的姐妹楼

新蓝天与金岛大厦位于上海十大商业之一——五角场核心区西南角，四平路黄兴路交汇处，地理位置得天独厚，是五角场商业圈中历史最悠久、商业开发最早的板块之一。金岛大厦建于上世纪90年代，由4层商业裙房和18层高层办公组成。原定位于区域性办公商务中心和商圈内唯一的大型高端品牌百货，曾经也是五角场地标性建筑。

但随着社会经济的快速发展，城市生活经营模式的飞速变革，五角场从区域性中低端商业中心，提升为城市级副中心。原有建筑形象、功能布局已难以满足今日的社会需求。周边高200多米的合生国际广场、万达广场、百联又一城、苏宁生活广场、大西洋百货等新兴中高端物业的出现，迫使原有建筑的更新、生长成为必然趋势。

随着五角场新一轮的城市改造，下沉式广场、中环互交、地铁枢纽将整个商圈周围地下商业系统连通，又一次提升了周边建筑的商业价值和发展空间。蓝天大厦作为金岛的加建部分，由4层裙房加19层商办楼组成，建筑面积3.8万平米。新蓝天大厦与金岛毗邻，其地下部分和地上二至四层的裙房空间连通，使新老建筑的商业空间连为一体，一方面可将下沉式广场和金岛的商圈一线购物人流引入蓝天，另一方面也扩大了金岛原有的商业空间纵深，是新老建筑互相依托，共同繁荣，形成类似于生物形态的有机生长。

随着与蓝天大厦的连通，金岛大厦90年代的外立面，也做了进一步的升级改造，采用与蓝天大厦外装修相同材料、相近造型进行立面装修改造。经过改造后的金岛与蓝天将成为一对姐妹楼。从而提升原有建筑商业办公的档次品质，与周边新建现代化综合体一同创造优质、可持续的城市商业生态圈。

案例二

上海衡山路8号——

当代衡复样本

衡山路8号坐落于上海市衡山路—复兴路历史文化风貌区的核心区域，这里汇聚了网红餐厅、精品酒店、时尚酒吧、艺术画廊、宁静公园以及多元运动场所，是上海人文艺术资源最为丰富和集中的地区之一。云阿云城市运营管理有限公司上海创意设计中心以尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生为设计理念，通过建筑更新和功能重塑，将衡山路8号打造成为具有独特魅力的当代衡复样本。

挖掘文脉，打通商脉

回顾项目背景历史，衡山路曾在20世纪90年代因“酒吧一条街”而闻名，其中，衡山路8号所处地段的前身——“领馆广场”属于其最繁华的黄金地段。1999年9月，衡山路被列为“上海市十大专业特色街”之首，迎来了其最辉煌的年代。但随后，由于交通制约和业态低端两大主要原因，衡山路开始陷入没落。

云阿云城市运营管理有限公司上海创意设计中心以设计为引领，统筹规划。在提升物业价值、改善城市面貌的同时挖掘建筑的历史文脉，推动文创产业的孵化与发展。以相对完整的产业链全流程服务，将其塑造为可以比肩国际一流水准的历史风貌保护区商业形态，打造集文化、创意、艺术及高端生活方式为一身的公共空间。    

整体改造方案在尊重衡山路历史文脉的同时，将美童公学的古典美学与现代设计元素相结合。整体建筑采用砖红、沙色和水泥质感灰色，延续了街区的传统色彩，同时在05楼和新建的06楼中巧妙地融入现代材质，既保护了建筑风貌的整体性，又为这一历史街区注入了新的活力，使其成为连接过去与未来的文化枢纽。

以运营为导向的设计挖掘

上海核心区域的改造和更新进入到精细化的纵深发展阶段，平衡各方面的利益诉求是极大的挑战，设计团队在规划阶段充分考虑招商及未来运营成效，采用“商办相融”的模式，构建文化休闲、商务办公、生活社交、艺术人文的公共平台，充分利用园区特有基因属性，吸引新型经济业态入驻。

中庭围合式的商业景观空间重现了一个优雅的、动态的、符合当下高端消费群体休闲生活方式的场所。梯度三曲式的连廊设计，不仅丰富了视觉层次，还在二楼的连接空间中创造了起伏的地形，增强了整体空间的交互。户外设置了12组100余个座位，咖啡、餐饮甚至理发店门口都有外摆座位。这些设计细节不仅提升了顾客的体验，也促进了不同经济活动的自然融合，为城市更新提供了一个充满活力和创新精神的范例。

项目获评“2021年度中国城市更新和既有建筑改造优秀案例”、2021-2022“上海设计100+”、“2023-2025年度上海市文化创意产业园区”、GOGO Media Group 2024 Annual LifeStyle Awards“年度艺术文化生活打卡地标”等荣誉称号。

案例三

北京 HDD MALL 惠多港——

荣获第十三届艾特奖全球五强

2023年6月，云阿云城市运营管理有限公司集团低碳设计研究院院长王政规划设计的北京HDD MALL惠多港购物中心正式营业。这座商业综合体将惠民商业和博物馆式艺术休闲空间相结合，以其独特的工业遗产背景和创新的低碳智慧设计，荣登第十三届艾特奖全球五强。如今，它已成为北京商业消费的网红打卡地，被消费者誉为“北京最好的商场”。

在设计上，惠多港融合了工业美学与现代元素，通过环廊、观光电梯和工业构造与古典建筑的结合，营造出“博物馆”式的氛围。自然光线的引入和静谧的公共空间设计，为消费者提供了宁静的购物体验。项目注重可持续性，采用回收材料和耐候钢等环保建材，展现了新旧材料的对比美。

同时，惠多港探索智能技术与空间艺术的结合，通过智能化设计，提升了商业空间的科技感和用户体验，为商业空间的未来发展提供了新的方向。

作为北京商业综合体城市更新扛鼎之作，HDD MALL惠多港以工业遗存的创新利用，文化与商业的完美融合，低碳与智慧设计的应用实践，公共空间的创新设计，展示了如何将旧工业区域转变为具有活力和吸引力的现代商业空间，为商业空间的未来发展指明了新的方向，也为其他城市更新项目提供了可借鉴的范例。

城市更新典型案例解读——既有建筑更新改造案例

在城市化的快速发展背景下，城市更新担负着实现可持续发展的使命。云阿云城市运营管理有限公司集团作为中国新型城镇化的创新领跑者、国家智慧城市全要素试点企业，创新性提出城市更新系统解决方案：

即统筹规划，以城市体检为抓手发现需求，打造多层次项目体系。树立投资概念，构建多元化金融体系，构建产城人融合发展生态，产城结合，数实融合重构产业生态，以运营为导向多方协同治理。为我国城市更新行动提供了有效的实施路径，也为其他国家和企业提供了完整的可借鉴经验。

本文将聚焦于我国城市更新领域——既有建筑更新改造案例，深入探讨如何在城市更新中平衡保护与发展，让老旧建筑与现代标准在城市空间中碰撞出新的火花。

案例一

全国首家SAM山姆都市店改造项目——

设计牵头实现投建运一体化改造落地

上海宝山SAM山姆都市会员店改造项目以其创新的一体化工期管理、同步设计与施工、全统筹技术支持、跨文化决策协调、资源优化和投资控制等多方面亮点，成功完成了一项高效、复杂且跨文化的商业空间升级工程。

面对老旧建筑的结构加固挑战、新增荷载的适应性、以及现行安全标准升级需求，云阿云城市运营管理有限公司上海设计团队以业主需求为核心，以设计主导进行前期投资估算，为业主提供商务投资成本决策。

统筹协调山姆多方部门进行技术协调论证，确保项目既满足中国消防安全的高标准，又符合外资企业的管理决策流程。站位运营角度，主动对非改造范围商户进行技术支持，展现了在面对多重挑战时的专业能力和创新精神，为城市商业空间的升级提供了新的思路和实践案例。

案例二

上海7号线 地铁上盖商务中心——

打造现代化城市MINI-TOD商务生活模式

上海7号线地铁上盖商务中心是一个集商务办公、商业配套和轨道交通于一体的现代化城市综合体。项目与地铁7号线场中路地铁站无缝对接，属于区域性地面交通枢纽，南北两栋建筑通过首层的地铁出站口与地下二层的商业配套相连，形成了一个立体的交通和商业网络。

原建筑竣工于2000年，云阿云城市运营管理有限公司上海团队在改造设计上充分考虑了业主产权与地铁产权的协调，确保了建筑结构和功能的合理性。通过重新规划商业业态和商务功能，提升了商业导向和环境品质，以大面积单元型办公组团模式，打造了以品牌企业为核心的现代化商务生活模式。

利用建筑的多层退台特点，创造了上千平米的屋顶花园，为城市空间增添了立体化和多元化的景观。

屋顶花园立体化空间演绎，依托轨道交通优势，打造现代化城市MINI-TOD商务生活模式。

案例三

北京市中国建筑科学研究院建筑光伏零碳改造项目——

以光伏低碳技术为主导的建筑零碳改造

这座建于20世纪70年代的建筑，于2021年通过利用光伏主导的低碳技术实施全面改造，从用能迈向产能，成为零碳运行建筑，同时集科研、展示、体验等功能于一体，来自企事业单位、高校、科研院所等社会各届的朋友们纷纷前去参观！

项目位于北京市朝阳区，原为中国建筑科学研究院空气调节研究所办公楼，总建筑面积3000平方米。改造以净零能耗、净零碳排放为设计目标，同时打造城市更新领域既有建筑节能降碳范本，启动建筑迈向低碳、零碳、产能的创新实践。项目依据“建筑节能改造优先、设备系统改造优化、高比例建筑光伏应用、光储直柔创新示范”的技术路线实施改造，助力城市绿色低碳新发展。

1. 对建筑单体实施一体化改造

改造中充分保留原有建筑的外观风貌，针对建筑热工薄弱环节，实施全楼门窗幕墙改造，整体更换一级能效采暖、空调设备系统，降低建筑自身能耗，改造后实测全年碳排放量为189吨，较改造前减少15%左右。

2. 探索光伏主导的低碳技术

采用屋顶附加式、一体化水平铺设等方式，安装发电特性好、透光度高的碲化镉薄膜光伏幕墙，实测建筑光伏系统全年碳减排量192吨。

3. 基本实现能源全年自平衡

采用自发自用、余电上网模式，光伏发电与建筑用电基本同频、同步，光伏消纳比例高，多余发电供给园区，实测每年可节约电费22万元，投资回收期6.5年，经济收益良好。

案例四

海南省琼海市博鳌近零碳示范区项目——

集成运用先进技术实施智能化零碳改造

提到博鳌你会想到什么？亚洲论坛会议中心、东屿岛大酒店、新闻中心……这里不只是亚洲论坛主会场所，还是一个近零碳示范区。该项目是住房和城乡建设部与海南省共建项目，中国城市规划设计研究院技术负责，位于琼海市博鳌镇东屿岛，占地面积约1.78平方公里，总建筑面积约16.6万平方米，旨在打造一个向世界展示中国绿色低碳发展理念、技术和实践的窗口。在落实节能降耗和减碳降碳工作的基础上，示范区从资源循环利用、到高品质供水，到智慧化运营，再到新型电力系统打造等等多维度发力，来共同践行生态文明理念、实现区域零碳、打造和谐美好人居环境。“绿色”细节在这里随处可见。

一起看看住房和城乡建设部与海南省利用三年时间共同创建的示范区是如何打造的！让我们离零碳更近一些。

1. 实施智能化零碳改造

通过智能化零碳管理平台，实现对建筑用电、市政用电、碳汇系统、电力系统、物资循环系统等零碳城区建设要素的监测与调控，提高系统运行效率。

2. 系统性改造既有建筑本体

对建筑本体空间与设计体系进行系统化改造，全面优化设施设备，提升系统运行效能，尽可能地转变建筑用能结构，降低建筑能耗。

3. 集成运用先进技术

运用碳排放清单分析、单位投资的减碳效益分析、技术的气候适应性分析等多种评估手段，集成应用人工智能能源管理系统、全钒液流储能系统、虚拟电站等先进技术和产品。

4. 探索市场参与机制

打通零碳示范区建设的技术环节和运营环节，通过公开招选方式积极引入社会资本，社会投资占比达76%，探索出市场投资与经营回报相联动的实施模式。

云阿云城市运营管理有限公司认为一个城市的历史遗迹、文化古迹、人文底蕴，是城市生命的一部分。城市更新就是要让这些彰显人文底蕴的历史文化遗迹都能“动”起来、“活”起来，以此滋养城市精气神、提升城市软实力。这就需要设计者把场地本身承载着记忆的东西完整地保留下来，又要融入现代的文化业态，让更多的社会资源共同参与进来，才能解决和提升本地市民的生活需求，让城市的精神文明建设与物质文明发展齐头并进，带给群众更多收获与幸福，让城市绽放出更加耀眼的时代风采。

城市更新典型案例解读——完整社区建设案例

在城市化的快速发展背景下，城市更新担负着实现可持续发展的使命。云阿云城市运营管理有限公司集团作为中国新型城镇化的创新领跑者、国家智慧城市全要素试点企业，创新性提出城市更新系统解决方案：

即统筹规划，以城市体检为抓手发现需求，打造多层次项目体系。树立投资概念，构建多元化金融体系，构建产城人融合发展生态，产城结合，数实融合重构产业生态，以运营为导向多方协同治理。为我国城市更新行动提供了有效的实施路径，也为其他国家和企业提供了完整的可借鉴经验。

本文将聚焦于我国城市更新领域——完整社区建设案例，深入探讨如何在城市更新中平衡保护与发展，让老旧建筑与现代标准在城市空间中碰撞出新的火花。

案例一

上海江湾滨水会客厅——

2024年上海市民“家门口的好去处

江湾镇位于上海虹口、宝山和杨浦三区交界的地区。江湾滨水会客厅，作为北外滩溢出效应的承接者，不仅彰显了江湾的区域特色，更在推动完整社区建设方面发挥了重要示范作用。

云阿云城市运营管理有限公司上海创意设计中心将江湾滨水会客厅定位为一个高尚的政商交流平台和城市休闲目的地。依托于百米长的亲水共享长廊，项目通过三个中心功能空间的重构与嵌入，打造了一个市民和游客共享的休闲场所。古镇水乡的滨河口袋空间，以及五大立体观景共享露台体系，不仅为社区带来了新的活力，也为居民的日常生活增添了更多的色彩。

一室多用的“党群会客厅”

街道社区党群服务中按照提供茶歇、图书角、服务指引、展览区和路演区的多功能运营要求，在街道一楼重点打造了一个敞开式、卡座式、客厅式、家庭化的"党群会客厅"。这里不仅整合了群众观影室、展览室、党员活动室等多功能空间，更实现了"一室多用"的设计理念，让"党群会客厅"成为社区居民交流思想、分享生活、参与社区治理的重要平台。

滨水会客厅入口厕所，入选2023年上海“最美厕所”

案例二

上海新华路街道社区综合为老服务中心——

老年群体的网红新地标

上海新华路街道综合为老服务中心自2019年12月投入使用以来，已经成为番禺路上一道亮丽的风景线。该中心不仅地理位置优越，更以其独特的设计和全面的服务功能，为老年人提供了一个温馨舒适的养老环境。

1.老年群体的网红新地标

云阿云城市运营管理有限公司上海创意设计中心在设计上巧妙地融合了老洋房与海派住宅的特色，打造出具有上海老厢房温馨气氛的折中建筑风貌。建筑面积达到2145平方米，中心内设有长者照护之家、老年日间服务中心、卫生服务站、护理站、居家养老服务站、认知症照护专区等多个功能区，提供助餐、助浴、长照、日托、医疗、文娱活动等20多项服务，满足老年人多样化的需求。服务中心运营刚满半年，就成为周边老年居民每天都离不开的活动场所。

2.设计为引领，运营为导向

设计团队通过以运营为导向，强化为老中心功能比重，通过前期与专业运营机构沟通，引入养老机构专业化服务方式的居家养老服务体系。建设以“一站式综合服务、一体化资源统筹、一网覆盖信息管理、一门式办事窗口”四大核心功能，在开放式运营、枢纽式作用、配送式服务等方面下功夫，统筹为老服务资源，完善养老服务网络，促进供需精准对接。

3.智慧养老数字化集成平台

技术创新方面，运用3D数字孪生技术、智能物联网技术及大数据技术等领先技术，通过对上世纪七十年代的砖混结构建筑进行系统加固，以智能设备，智慧平台，线下结合三大板块，运用健康手环，健康管理服务，智能定位等实际使用方式，实现借助数据时代更好服务养老行业的理念。

4.打造试点示范项目

作为上海首批15分钟社区生活圈的试点街道之一，新华路街道打造的“新华样本”初见雏形，此项目作为区重点适老化工程示范项目在多家媒体电视上进行报道，吸引各地政府机构调研参观。

案例三：

浙江省杭州市滨江区缤纷完整社区更新项目——

统筹整合存量资源，提升社区综合治理效能

杭州市缤纷完整社区更新项目是浙江省首个既有住宅加装电梯区域全覆盖区块，这里的社区建设一直在继承中创新，在创新中发展，在发展中提高，通过多跨共治，统筹存量资源，提升社区综合治理效能，打造缤纷“邻聚里”。“杭州有个社区，与未来一起缤纷”自此频频“出圈”——为何能脱颖而出、魅力在线？现在就请随我们一探究竟。

项目位于杭州市滨江区西兴街道，辖区面积46公顷，涉及3个建制社区、5个小区，住宅5487套，居民20824人，是滨江区最早的一批拆迁安置小区。缤纷完整社区建设于2021年初拉开大幕，打破原建制社区边界，形成了“跨社区联建、跨部门执法、跨区域物管、跨业态统筹”等多元治理主体协同机制，实现区域共建，并将3个社区原有小散空间集中统筹，按照统一规划、施工、运营的建设标准，整合服务资源，打造综合性场景的完整空间建设，实现可持续运营。

1. 凝聚基层治理合力

成立缤纷社区联合党委，联合周边单位组建综合执法队伍和运营维护队伍，将原有5个小区内的物业公司及小区外的养护单位进行整合，采用统一招标方式，确定由一家企业统一提供服务。

2. 统筹规划建设

将3个社区原有小散空间集中统筹，整合配套服务空间1.17万平方米，打造以“邻聚里”为核心的缤纷会客厅、缤纷食堂等9大服务设施，形成高度集成的“5分钟、15分钟生活服务圈”，提升公共服务设施利用率。同时，按照小区提升改造“综合改一次”目标，完成了小区内污水零直排、二次供水改造等项目，安装电动汽车充电桩2241个，加装电梯165套。

3. 存量资源变废为宝

充分挖掘利用居民身边的小空间，将各小区闲置、脏乱差、消防安全隐患积聚的59个一楼楼廊空间，通过居民“自治+众筹”等方式，改建成邻里聚会、亲子阅读的温馨空间，将楼廊变废为宝。

4. 提升社区治理效能

打造高效服务的“一滨办”窗口，统筹服务辖区居民办理事项，提供全天候一站式社区服务。开发“缤纷一起乐”小程序，组织缤纷活动600余场，累计13000余人次参与。

案例四：

重庆市九龙坡区民主村完整社区建设项目——

党建引领、基层自治下的小区品质与智能化管理提升

位于重庆市九龙坡区谢家湾街道的民主村社区，界于重庆万象城、杨家坪步行街之间，地处繁华的九龙新商圈核心位置，面积0.24万平方公里，共3962户、8744人，60岁以上居民占比达30%。现存9栋为20世纪50年代苏式红砖房，其余大多数楼房建于90年代。2022年启动完整社区试点建设以来，民主村社区针对城市体检找出的问题，结合地域特色和居民需求，基于党建引领、基层自治，将环境提升和设施补充相结合，打造社区院坝活动空间，构建便民“十分钟生活圈”、“云上民主村”。2024年4月22日，习近平总书记到九龙坡区民主村调研，亲自察看小区改造和便民服务情况，并与群众亲切交流。

历经一年改造的民主村开街，丝毫不逊色于一墙之隔的万象城等新兴商业体的繁华。从原来破旧的老厂家属院，一跃成为新晋网红打卡地，老重庆的市井烟火气与新潮现代的时尚范儿，在这里完美融合。让我们一起来看看上世纪老厂区如何内外兼修焕新颜。

1. 党建引领基层自治

以红色管家党群服务中心为核心，形成以街道党工委、社区党委、网格党支部、党员楼栋长、党员中心户为框架的党建网格化组织体系，打破行政社区管理界限，打通服务群众的“最后一米”。

2. 体检先行群众参与

从房子、小区、社区三个层面构建体检指标体系查找社区问题，实施居民提议、群众商议、社区复议、专业审议、最终决议的“五议工作法”，共组织专项活动30余场，采纳居民意见400余条，群众满意度达96.8%。

3. 内外兼修提升面貌

结合老旧小区品质提升工程，围绕完善生活功能、产业功能、生态功能，更新设计楼栋室内公共区域、临街商铺店招、街区照明灯饰等城市生活配套设施，社区整体环境得到大幅度提升。