40万亿房贷与 60万亿地方债双重承压

2023年房地产能否破局？

云阿云智库•楼市项目组

导读：2023年房地产负重前行，40万亿房贷、60万亿地方债引关注。分析债务风险、影响，研判趋势，为民众提供应对建议。全文7000字，由云阿云智库•楼市项目提供。

2023年的当下，所有的地产人，上下游行业，利益直接关联的群体，以及中国无数的“有房一族”，应该都无比怀念中国房地产经济和楼市过去的那段“黄金岁月”：

在房地产的黄金时代，大家都高歌猛进。

房价永远涨，击鼓传花不停歇。

政府经营城市，不断开发土地，房产商挥舞支票簿，在拍卖中创造一个又一个地王。

楼市火热，房价沸腾，很多城市的街头巷尾，永远不会缺少房价的话题，炒房的消息，以及那份因为房价上涨带来的“躺赚”艳羡气氛。

音乐在响，舞蹈不停。

即使是2020年的疫情爆发，也没有打断。

那个年代，地产大亨是首富榜的常客，是银行最优质的贵宾客户，是地方政府卖地换钱的主要对象，更是闪亮的企业明星。

然而，刚刚进入2020年下半年，音乐一下子停了。

行业，市场，价格，一下子手足无措，因为温度和环境切换的太快，依然还在上行狂热状态的中国房地产经济方方面面，瞬间体会到了“凛冬即至，急速冰冻”的寒冬体验。

高速行驶的汽车也好，高空飞行的飞机也好，想要骤然停下来，是非常考验主导者的水平的。越是势大力沉，规模庞大的东西，在改变状态的过程中，很多问题和风险都会暴露出来。

老百姓不买房了。资金流不动了，现金流转不过来了。但债得还呀。

经济社会，一切大规模的危机和风险，根源都是债务问题。

2022年底到2023年开年这段时间里面，中国国家针对房地产经济和楼市的利好可谓是接踵而至，大有一副不达预期绝不善罢甘休的气势，但是其实从另一个角度来看，这何尝不是国家为了预防和解决一些即将爆发的风险，进行的战术调整呢？

2023年新年伊始，有两个房地产经济关联的重要数据，值得关注：

第一个，据公开信息，截至2022年底城投债有息债务总额已超过65万亿元，其中城投债券数量达18745只，余额高达13.52万亿元（比2021年末增长11.82%），虽然2022年增速有所放缓，但压力越来越大。

结合2023年开年没几天，标准的城投单位遵义道桥发布公告，将155.94亿元银行贷款重组，重组后贷款期限调整为20年，利率从此前的3%提高到4.5%，前10年仅还息不还本，后10年分期还本。这个事情在金融界和市场，引发了巨大的舆论风暴，我前几天也专题写过文章进行了详细的事件分析。

65万亿规模的城投债，成为热议话题，叠加遵义道桥事件的加持，市场和舆论各个方面对城投债务口诛笔伐和忧心忡忡，是完全可以理解的。

第二个，据中国人民银行的数据调查显示，2020年中国城镇居民家庭负债参与率高，房贷是主要构成部分。受调查的家庭中，有负债的家庭占比为 56.5%。

近六成家庭背了多少房贷呢？也有官方数据。去年10月中国人民银行官网公布的《2022年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2022年三季度末个人住房贷款余额38.91万亿元。房贷余额中，利息约占四成，即15.56万亿。

“七普”统计，中国共有4.94亿户，按照城镇人口占比63.89%计算，城镇居民家庭约为3.15亿户。

也就是说1.78亿城镇家庭，背了38.91万亿元的房贷，户均21.85万元房贷。房贷余额中利息约占四成，户均的房贷利息负担为8.74万元。

40万亿房贷，利息占四成，大家都被房贷绑架了，没钱消费，所以，才会出现消费一直难以拉动的问题。

两个数据，实际上如果放到过去几十年，只要是经济上行的阶段里面，基本上连个水花都没有，但是应了那句很现实残酷的话：“增量时代，会掩盖和缓和很多风险和矛盾，而到了存量时代，再小的问题也会出现爆发”。

2023年，这两个数据的出现，并且收获的关注和热议，让风险和危机的乌云和情绪，笼罩在了中国房地产经济和楼市的上空。

这样的担忧和风险意识是否有必要？

中国的地方债会不会出现暴雷？

居民端的涉房债务存在是否将成为中国经济复苏，消费刺激的关键阻碍因素？

最关键的是，国家会怎么处理这些风险和问题？

这些直击本质，具有因果逻辑关联性的关键问题，值得好好和大家聊一聊。

这篇文章，就准备和各位读者朋友，有深度，有态度，有专业，有依有据的在两个数据的深入分析和研究的基础上，对2023年中国房地产的走向可能，进行讨论和研判。

一、从本质到现实：一次说清中国城投债的来龙去脉和风险走向

城投债这个东西的性质并不复杂，发债的城投企业，包括关联单位，本质上都是地方国资背景，国资主导的企业，是地方政府的亲儿子。

它的钱就是地方政府的钱，它的信用就是地方政府的信用，穿一条裤子的。

地方政府信用，往大了说，就是国家信用，所以，地方债的信用等级，和国债是一个级别的。

在金融圈和债券市场，包括投资领域，有一个名词，叫“城投信仰”。

基本上和城投债打交道的个体，社会资金，包括金融机构，哪怕都知道城投公司没钱，都知道城投和地方政府只能靠借新还旧将债务进行下去，但没有，哪怕任何一个人，会觉得最后一棒会是自己。

因此，城投债始终是信用债市场的低风险品种，是债券资金的标配选择。

现实也是如此，就算到了2023年，“城投信仰”仍未打破，从1993年至今近30年保持零实质违约记录。

前有兰州城投，今有贵州遵义道桥，基本上遇到的债务风险和问题，都是经历“兑付延期-问题暴露-效率谈判-技术性展期”这样的方式进行了拖延，严格意义上，最多只能说技术性违约（实在没有钱兑付债务），但是并没有破坏信用体系，特别是各方债主接受了债务展期，资产重组的协商模式，在协议书上签下字的那一刻开始算，地方债的信用逻辑还有风险，被没有被破坏。

这需要一定的金融和经济知识，举个例子帮助大家理解，某个创业者借了100万债务，因为个人经营问题，结果创业失败，失败以后，这个创业者并没有选择跑路和耍赖，而是积极和债主协商延长偿还本金的方式和利率，而债主也同意了，虽然可能要回本金很长时间，过程中还有很多不确定性，但是这样注重信用的人，是不会被列入“老赖”名单，受到各种惩罚的。

而跑路或者老赖身份坐实了，就意味着债务风险彻底被引爆，对应的就是这个人的信用体系，将被经济环境排挤。

城投债主要贷款对象往往是地方银行，地方政府是这些银行的主要股东甚至是控股方，无论是贷款的融资平台，还是放贷的地方银行，都要接受以国资委的管理，那自然就好商量。目前，城投债超过80%来自于银行，如果发生违约，将发生连锁反应，还会影响到储户的存款，不得不慎重。

对地方来说，城投债极为关键，绝不容有失，普通人也别觉得与自己无关，甚至觉得城投债崩了才好，全国几乎所有城市的发展都非常依赖城投债。

城投债规模与房地产和基建高度相关，2008年之后城投债呈现“井喷式增长”。

仅发行的标准债券，截至2019年，年均增长率高达40%以上，高速增长的城投债，大量库存带来的房地产危机，以及影子银行，威胁中国金融系统稳定。

这个过程中，国家层面也进行了很多监管和行动，但是信用体系的关联，以及风险的持续加大，各种窟窿的出现，让国家在2023年这个关键节点，加大了力度，提升了效率：

新的一年刚刚开始，财政部就重申“中央不救助原则”，谁的孩子谁抱，就是为了建立市场化、法治化的债务违约处置机制，而不是说放任不管。

把桌子底下的放到台面上来，也可以有效打击城投债背后的腐败和利益输送问题，更能够极大限制大搞重复工程、面子工程带来的严重浪费。

这里就不举具体例子了，想想一些贫困县投资十几亿、几十亿大搞形象工程，罕有人去的超大规模公园、年年更换的道路隔离带和绿植等等，这些钱能创造实际价值吗？

比如下面这个独山县水司楼，再比如荆州关公，

说点关键的：其实对于很多城市而言，城投债务不仅是债务，还是腐败和割韭菜的代名词。

具体的玩法和内幕这里就不多展开了，行内和关联上下游，绝对门清，毕竟这是生存发展的关键法门，但是行业之外，三言两语也唠不明白。

城投的巨坑存在很多年了，靠两层遮羞布挡着。

一是房地产繁荣稳住地价，地生钱、钱生地的游戏就能继续玩；

二是财政扩张，局部爆个小雷，不管哪级财政出来买个单就过去。

2022年以来，房地产灰头土脸，政府财政吃紧，城投只能裸奔。

手头只有两种资产，卖不出去的土地，和一堆亏钱的基础设施。

这不，就应了上面说的，各种问题和风险，不就集中出现了？兰州城投是第一个，而贵州道桥绝对不是最后一个。

几个案例没有多少意义，但是放大到全国超过60万亿规模的城投债（等同于地方债）去看，想要让市场没有任何警惕，依然坚持所谓的“城投信仰”，恐怕是有点痴人说梦的味道。

但是，不管是从信用体系，还是从风险控制的角度来看，中国的地方债，城投债，实际上就算风险和窟窿现实存在，从中国的国家管理模式出发，最差的结果，也只能走到“时间换空间”的展期技术性违约，而不会出现实质性违约和暴雷的地步。

超过65万亿的城投债，大部分集中在经济发达地区。

拿标准债券举例，截至2022年7月底，城投债余额排名前十的是江苏、浙江、山东、四川、湖南、湖北、重庆、江西，合计占全部城投债余额的72%，把银行贷款、非标加进去，占比也大体接近，长三角、珠三角这类经济高度活跃的地区占比反而更高。

债务，一是要有对应资产抵押，二是有足够现金流，只要两者满足任何一点，就不至于出现债务危机。

把经济活跃地区的城投债去掉，再把扎扎实实提高社会总体财富、提升公共服务水平的城投债去掉，剩下的才是需要重视、可能存在危机的。

其体量远远达不到要崩的地步。债务控制在一定范围内，反而对经济有好处，低了经济发展不好，高了风险增大。债务增加也要看有没有对应的资产，资产是实的还是虚的，有没有增加社会真实财富。

这就是中国的城投信仰，真正的底层逻辑所在，也是和欧美发达资本主义国家的国家债务本质上，具有决定性不同意义的关键所在。

简单来说，风险是有，问题不大，只要相信国家，就没有必要过多担忧，但是至于投资和参与，肯定就不建议了。

二、 40万亿规模的房贷，是否将成为中国经济复苏，拉动消费的阻碍？

2023年，中国经济复苏和回归发展轨道，一个重要的共识就是，要从内循环和消费马车入手，释放中国消费市场潜力，成为了2023年中国国家经济工作的一个摆上台面的明牌方向。

但是，2022年年底疫情防控放开后，想象中的报复性消费似乎没有到来。

有观点指出，影响消费的因素之一，就是房贷的压力太大了。

这个观点是符合现实的：

2022年三季度末存量房贷38.91万亿，将近40万亿，其中包括4成利息，15.56万亿。

“七普”统计，中国共有4.94亿家庭户，城镇居民家庭约为3.15亿户。我国城镇居民的主要资产是房产，受调查的家庭中，有负债的家庭占比为 56.5%。即1.78亿城镇家庭，背了38.91万亿元的房贷，户均21.85万元房贷。

户均21.85万的房贷听起来不算太高，但考虑到实际情况，也真的不算少。假如夫妻俩都是打工族，上有老下有小，每月存款1000元，也要18年才能存够。况且这些年，夫妻俩还不能失去工作、没有收入，钱都用来还贷了，还靠什么来拉动消费呢？

简单算笔账：房贷利率每下降1个点，就能释放1556亿元的消费，惠及1.78亿家庭。

大家都被房贷绑架了，没钱消费，所以，才会出现消费一直难以拉动的问题。

符合现实，但是不一定正确，现实情况下来看，就说楼市，是鼓励和拉动新房销售的规模意义大，还是降息释放消费力来的大？

前者是具有货币乘数效应的透支消费（至少撬动70%的贷款额度），后者是降低现有房贷成本，至于会不会去消费，那就是另一回事了。

降息带来的购房动力有限。首先，影响购房决策的最主要因素是收入预期和房价预期。收入预期稳定上升，房价长期看涨，才有充分的购房动力。和这两大预期相比，房贷利率的决策权重要小很多。尤其是收入预期，即便刚需购房也得量力而行。六个钱包凑个首付，房贷还得靠打工赚钱还。

再者，首套房利率已经进入了“4”时代，下降空间有限。

2022年的LPR下调20个点，房市表现平平，足以说明问题。

归根结底，降息只是购房驱动力中有限的一部分，其市场调节作用是有限的。

没有别的意思，就事论事，对于理性和明眼人而言，这并不是一道选择题。

就随便问问，对于需要买房，想要买房的人来说，是降房价，真金白银得实惠吸引人，还是降利率，让贷款成本降低吸引人？

肯定是降房价。不谈什么炒房，升值，只从消费角度出发，降价吸引力和拉动消费意义更大，就像特斯拉新年降价，别看老车主不爽闹得轰轰烈烈，特斯拉展厅看车买车的人气，岂是其他新能源车能比的？

但是问题就在这里，房地产经济和房产价值直接关联中国经济基本面稳定，短期暴跌，风险很大，国家层面是不允许这种为了解决上游危机，而短期集中释放风险的表现出现的。

退而求其次，那么就只能考虑降息了。

中国民众买房的热情正在慢慢退却，住房贷款的高增长慢下来了，央行数据显示房地产有关贷款，比上年末增速低4.7%，国家统计局数据也显示，住宅销售面积和销售额同比减少近30%。

本质上，这就是市场和金融的利益博弈，摆上了台面。

所以，看问题要看到关键，近40万亿规模的房贷，并不是说用了就不认账，这绝对是2023年中国实现经济复苏，拉动消费面前，重要的一座大山和阻碍因素。

三、趋势研判：2023年，中国房地产经济和楼市的走向，实际上已经没有多少悬念了？

实际上，从以上两个合并起来超过百万亿规模，关联中国房地产经济和楼市的数据相关分析和研究，最重要的意义，就是能够对2023年中国的房地产经济和楼市的走向，做出趋势研判。

从供给端，民营企业风险出清还在进行，2023年的偿债压力不比刚刚过去的2022年轻：

据中指研究院最新数据，2023年房企偿债压力较大，年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，房企偿债规模有增无减，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。

而地方城投，国企央企，实际上也存在信用债的现实压力，越是经济基本面差的城市，这种压力越大，上面也分析过了。

所以从供给端来看，2023年对于中国的房地产行业来说，平稳的处理债务风险和应对压力，才是第一要务，活下来，不爆雷，比什么都重要，还想要啥自行车？

什么加杠杆，冲规模，摊大饼，想都不要想，这注定是一个没有爆发想象力的年份。

从需求端来看，2022年前三季度，居民存款大幅度增长了13.2万亿，创历史新高，存钱不代表有钱，但一定缺花钱的信心，大家对未来的预期普遍变得更加谨慎。

信心和预期不足，这样的修复和重建，没有时间和过程不可能的，而炒房投机群体，被过去几年深度套牢，想要跳出来兴风作浪，恐怕也不现实，更重要的一点，是房住不炒的主线基调已经成为了现实。

2023年，楼市需求低迷，是可见趋势，如何拉动楼市消费，就要看国家层面的智慧和手段了。

所以，综合看下来，哪怕现在一众自媒体和中介，包括利益关联的群体开始有躁动迹象，实际上对于2023年的楼市整体走向，以及房价行情而言，2023年，基本上就是这样，不会有什么大的惊喜，但坏也坏不到哪里去。

稳经济，不是一句口号，而是在外围确定性和内部抗疫走向没有明朗以前，不仅仅是房地产这个单一领域，而是适用于所有的中国国内经济领域。

毕竟，行稳，才能致远，还想着什么炒房，暴击，暴涨的群体和资金，还不如去研究一下刑法里面的致富门道，来的更靠谱吧？

写在最后

四、作为普通民众和经济个体，该如何看待中国关于房地产的债务数据？

文章最后，从普通民众和经济个体的角度出发，和大家分享几点个人的观点，不一定对，供大家讨论参考就好：

1.关于地方债务，城投债这样的债务风险，实际上和绝大多数普通人没有什么直接关联，风险对象基本上都是各级银行和金融机构。

这样债务是国家信用背景下的时代产物，所以从风险上来看，没有必要担心，但是后续走向，如果要彻底解决，那么必然会有“保一批、拖一批、死一批”这样的处理路径。

和市场化金融不一样的是，这个路径，会有国家托底的成分存在。

城投永远刚兑，这种信仰，或者说观点，走向实质性转变，是必然的。

2023年，任何穿透底层资产是城投债，地方债的，都值得慎重，没有风险，但是时间和过程成本，恐怕绝大多数人都遭不住。

2.对于城投，没必要妖魔化，也没必要信仰化，背后有复杂的成因，和未来走向。

过去十几年，中国GDP由地方投资拉动，每个人都受惠于此，但早晚也要还这笔账。

真正存在风险的，是各种结构化发行、各种资质差的、公益属性低的地方城投平台，而这些资产的主要持有者，反而是一些不明就里的个人投资者。

3.对于房贷的态度，实际上不管是从任何维度，都建议遵守契约精神。

有条件的，在2023年，依然建议提前还款，把握确定性，降低高利率时期买房带来的利息成本；

没条件的，也要重视信用，努力创造收入，稳住月供。

4.2023年很多不确定性风险还没有走向明朗以前，现金为王，保持谨慎，这是良心话。

特别是在买车，买房，商业投资，创业尝试这样的大投入方向上，理解和相应国家的号召没有问题，但是还是要从自身出发，从实际出发。

更重要的，是要顺势而为，经济环境下追求确定性的主流都在收缩，存钱，从生存的角度来看，跟随大部队，才是适合绝大多数普通人的生存逻辑。

5.对2023年中国房产的市场表现和价格行情，适当降低预期，会让很多人以更舒服的体验，去面对这一年。

不管从什么角度去分析，高增长，高通胀的经济表现，基本没有在2023年出现的可能，而且，从风格上来看，也不符合中国国家的经济管理逻辑。

降低预期，这对于2023年，在中国国内经济环境中生存发展，很重要，也很有意义。

2023年，中国的房地产经济和楼市，注定负重前行，求稳优先，抓住关键，看清本质，指导行动，才有意义。

以上，就是对40万亿的房贷和60万亿的地方债进行的相关深入分析和讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。