2023年房地产专题（二）

 云阿云智库•财政金融课题组

编者按：本专题由《地方债务再置换，近在咫尺》、《央妈出重手，2023房地产怎么走？》和《各地陆续公布2022年成绩单，GDP两万亿城市已增至7个》组成。全文5200字，由云阿云智库•楼市项目组提供。

地方债务再置换，近在咫尺

 杨晓怿   云阿云智库•楼市项目组

日前，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清接受了新华社记者采访，就2023年金融举措如何推动经济运行整体好转？怎样助力高质量发展？如何应对金融领域的风险挑战？等问题进行了答记者问。

在回答“当前要采取哪些重点措施来应对金融领域的风险挑战？”时，郭树清提到了“积极配合化解地方政府隐性债务风险。督促金融机构增强风险管理能力。有序开展地方政府债务置换，推动优化债务期限结构，降低利率负担。”

由此可见，新一轮债务置换已经近在咫尺，并且这将是化解地方债务与地方金融系统领域风险的关键举措：

再融资债券置换试点

自2020年以来，财政部已多次推动地方政府隐性债务置换的试点工作，旨在通过地方债务总限额内的额度，以再融资债券等较为灵活的方式对纳入地方债务系统的地方隐性债务进行置换。这一做法的基本思路，是在不改变地方债务属性的前提下，通过地方债券这一期限更长、成本更低的方式来优化存量债务结构，以此来降低地方政府的债务成本负担与潜在风险。

在试点工作中，不同阶段选择的试点区域也有变化。既有针对财力较弱、融资能力相对较差的建制县进行债务置换，以此来化解潜在债务风险；也有针对发展重点地区、债务较重地区的债务置换，旨在帮助重点地区优化发展路径。

加上国务院在2022年下半年明确，进一步盘活存量地方债务限额，这就意味着地方债务置换将在2023年逐步扩大范围，选择合适的时间节点、跟随央行货币政策的调整来进一步帮助地方政府降低债务风险与成本负担。因此，郭主席的发言可以看作是央行将呼应财政政策的信号，也将是金融监管深入政信融资领域的号角。

以合规性为置换支点

从当前地方政府性债务的情况来看，除了纳入债务管理系统、获得财政认可的政府隐性债务之外，还有大量性质模糊的存量债务以城投债务等形式存在；近期引起市场高度关注的城投债务展期事件，其核心正是在于债务属性的模糊。

那么除了纳入债务系统的隐性债务之外，这些以企业债务存在、但性质模糊的政府性债务是否也会出现置换呢？答案是肯定的，但一定是在不改变债务性质的前提下进行。推行这些债务置换的，将是以2018年为时间节点、以政策性文件为基准的合规性要求。

在《中共中央国务院关于防范化解地方政府隐性债务风险的意见》（中发〔2018〕27号文）中，严禁新增任何形式的政府隐性债务；也就是说，在2018年后关联政府信用、地方财政的举债行为，其合规性存在瑕疵，应当进行整改。实际上，曾经广泛存在、以政府购买服务或PPP形式存在的融资行为，也在那段时间进行了相当大范围的整改与调整。

因此，随着金融监管的深入与趋严，各类投放时存在合规性问题的城投债务，以及已经发文禁止的地方金交所业务，将迎来重大调整与债务置换的机会。在“隐性”转向“显性”的置换与调整过程中，城投债务将不再是简单的借新还旧、债务滚动，而是将根据实际的还款能力与现状进行更切合实际的债务结构调整，债务成本与期限也将迎来变局。

平台整合与债务重组

自银保监15号文后，各省均发文开始推动地方融资平台的转型及国资公司的整合，逐步理顺地方国资公司与地方政府间的政企分离关系；目前已有多省发布文件，要求各地方限制城投的数量，并推动城投的兼并重组。

在债务置换的大背景下，未来的融资平台与城投整合也将成为债务重组的一大契机。尤其是部分市场认可度不高、已经存在债务风险的中小平台、区县级平台，在整合进入地方主要、或行政级别更高的平台后无疑将极大的提高债务保障程度；那么对应的，以非标债务等形式存在的存量债务也将进行期限与成本上的重组，以此来共同化解地方债务以及金融系统的潜在风险。

2023年，将成为化解地方债务风险的关键年，也将是地方金融改革的重要年度。

央妈出重手，2023房地产怎么走？

 北风  云阿云智库•楼市项目组

昨晚7点，央行联手银保监会，向房地产市场出了“重手”。

怎样的出手才算“重”？央行等部门稳房价稳信贷的文件过去两年隔几个月都有，昨天的怎么就算重呢？

昨晚的重磅文件规定：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

房地产市场直接从一些专家预判的“逐步放松限购限贷”，跨越到“给刚需降首付，将利率”的程度。

这个政策对2023年的全国会有什么影响？

壹、稳楼市进入“深水区”

疫情以来，特别是去年，无论是央行还是住建部等部门，都有不少支撑房地产行业稳定的政策。

不过，过去的政策，无论是土地政策，还是金融政策，针对的都是“供应端”。

包括支持和督促房企的“烂尾楼”交付，以及给符合条件的房企“再贷款”等等，都是针对房企的救助。

可实际上，直接就房企，给它们输血，是救不了，也盘不活房地产市场的。

房地产市场，要实现从土地招拍挂，到建设保就业，到销售回款再买地，这一市场链条要畅通，购房者的“涌入付款”是关键。

因此，历次针对房地产市场的“救市”措施，救房企都只能触及表层，股利或者刺激刚需入局，给买房者政策红利，才是触及灵魂。

昨晚央行的政策，就是对“房价同比或者环比三个月连降”的城市，放松贷款下限。

允许第一次下调0.2%，如果一次救市不成功，还可以再下调0.2%。

如果只看0.2%的幅度，许多人认为刺激不大。

可是以前政策，房贷利率是有上浮的，不同年份，上浮10%~30%不等，因此有刚需在“政策不好”的年份买房结婚，房贷利率接近6%。

如今的房贷利率，下限已经降到4%，如果再下调两次0.2%，就到了3.6%左右。

疫情之后，无论经济复苏“是否过热”，劳动力短缺，供应链受阻都必将导致通胀，我们国家也只是努力将通胀控制到尽量温和的程度。

而2.5%~3.5%的通胀，都算是相当温和的。

也就是说，租房一族，就算房租不涨，随着通胀叠加，每个与的房租支出的通胀，都赶上房贷利率，那这3.5%左右的房贷，就能对所有的租房一族都产生购房吸引力。

贰、2023年房价会普涨么？

我们经常看到一个观点，说今年开始，人口就负增长了，未来十年新生人口支撑不了楼市了。

很多人在网上鼓动不混，不遇，倡导低欲望躺平，让人感觉无论什么刺激政策，都不会有效。

实际上真是如此么？

房地产世界的经济规律是不变的，那就是长期看人口，中期看土地供应，短期看限购限贷政策。

从长远人口发展规律来看，房地产市场到2030年前后，确实撑不下去，可是这不影响2023年的刺激，让2023年的房价“稳中有进”。

任何一个城市的“中期房价”，其实取决于这个城市过去几年“供地多少”的问题，为什么一线城市限购限贷政策那么严，房价依旧最坚挺？

就是因为相比较人口和财富涌入，这些城市的土地供应，每年的新入市住宅数量都是供不应求的。

同样是十几个新一线或者区域中心城市，为什么有的房价起飞，有的起起伏伏，有的五年或十年房价反而是下降的？

最主要的原因，就是不同城市，不同时期的土地供应是“超量”还是“紧缩”的差别。

因此，我们经常看到分析一个城市过去新建多少住宅，或者城市人口如何变迁的分析，这些都只能说明这个城市地产未来的“中长期价值”。

相对于关注投资价值的少量“买房投资人”，更多的刚需一族，关注的是2023年是否适合买房？

那当然只能看短期，就是国家信贷政策最利好，而供需市场的景气度又没有彻底激发的时期。

所以2023年上半年，房价会继续低迷，而房贷政策却放松了，因此这段时间，就是国家留给刚需的窗口期。

而到了2023年下半年，刚需确实觉醒了，房贷优惠政策还在，但是需求的激发，也让新房的房企，二手房的卖家都调高了预期，开始价格上涨了。

过去的几轮房地产市场的调控与新一轮周期开启都是这个规律。

叁、今年楼市的风险和机遇在哪里？

2023年，按照央妈的“重手政策”，只要是房价跌的城市，短期都能稳住，对于刚需或者在某城市就业结婚，子女读书的刚需一族，知道房价会稳住和稍微普涨就行了。

对于其他有投资意向的买房一族来说，就要注意这“最后一轮楼市机遇”了。

今年可以说是最后一群刚需上车，对于三四线多套房的房主，要接着这次机会进行减持了。

有投资意向的方方人，就更要关注一个城市中期的产业和土地供应，以及长期的人口与财富流入流出情况。

过去每一次房地产市场的启动和熄火，一二线和三四线都存在传导效应和幅度差异。

这一轮依旧有差异，而且茶以更加明显。三四线城市是“最后一稳”，也是房地产报保地方财政的“最后一吻”。

相反，一线城市，以及人口和财富涌入，宜居和政策环境最鼓励融入的城市，才有些微投资价值。

我们过去对“房地产是经济的支柱产业”往往缺乏认知，也缺乏敬畏。我们认为许多白领，许多产业工人，许多快递员所在的企业都承担的就业，都是支柱。

直到这个冬天，我们老家有越来越多的农民工无业返乡，越来越多人的手停口停，我们才意识到“炒房是罪恶，但居者有其屋是仁政”者之间的辩证关系。

央妈与银保监会，在元旦一开工就官宣重磅政策，说明今年无论是温房地产，还是稳经济增长，国家都不来虚的！

大家不婚不育不买房的吐槽可以来虚的，但是刚需努力工作努力买房努力传承，2023不来虚的！

各地陆续公布2022年成绩单，GDP两万亿城市已增至7个

云阿云智库•楼市项目组

近日，各地官方陆续公布了2022年经济成绩单。

1月7日上午，苏州市十七届人大二次会议召开。今年的苏州市政府工作报告显示，2022年苏州地区生产总值预计达2.4万亿元，今年的经济增长目标拟设为5%左右。

作为“最牛地级市”，2021年苏州的GDP超过2.27万亿元，位居全国第六。2021年苏州全社会研发投入达888.7亿元，比广州多出约7亿元，上升至全国第四，高新技术企业数量仅比广州少270家，位居第五。2022年，苏州继续加快转型升级，研发投入和高新技术企业继续保持快速增长。

苏州市政府工作报告显示，2022年全社会研发投入占地区生产总值比重接近4%；苏州新认定高新技术企业达到5531家，总量达到1.34万家，高层次人才达到34万人。此外，苏州新增境内外上市公司29家，总数达到241家。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，苏州近年来经济转型升级走在地级市前列，吸引了不少高校院所落户，加快科创补短板。同时，苏州的制造业十分发达，包括生物制药、集成电路、人工智能等制造产业十分突出，在制造业升级的过程中，研发投入的规模非常大。

苏州之外，1月3日，成都召开的“解读市委十四届二次全会暨市委经济工作会议精神”新闻发布会对外宣布：成都经济总量进入“两万亿俱乐部”。

数据显示，2021年成都GDP为19917.0亿元，距离2万亿大关不远，2022年突破2万亿大关也是顺理成章。至此，目前GDP超2万亿的城市已经达到了7个，分别是上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州和成都。

中部第一城武汉也正在向2万亿大关迈进。今年的武汉市政府工作报告显示，2022年武汉预计地区生产总值增长4.5%左右，总量达到1.9万亿元左右。数据显示，2022年，武汉净增3000家高新技术企业；固定资产投资增速11%，领跑全国15个副省级城市。

1月6日开幕的宁波市十六届人大三次会议透露，2022年该市预计实现地区生产总值1.56万亿元。今年的合肥市政府工作报告显示，2022年合肥地区生产总值预计增长3.6%左右，突破1.2万亿。

展望2023年，各地也纷纷设定了新一年经济增长的目标。比如，福州提出，2023年，福州市经济社会发展主要预期目标是：地区生产总值增长6.5%左右，规上工业增加值增长6.8%，地方一般公共预算收入增长5.5%。

根据合肥市政府工作报告，合肥今年的经济社会发展主要目标为：生产总值增长6.5%以上；规上工业增加值增长8%以上；固定资产投资增长10%左右。武汉市提出，2023年武汉地区生产总值增长6.5%以上，城镇新增就业22万人以上。2023年苏州的经济社会发展主要预期目标是地区生产总值增长5%左右。广州提出2023年广州市地区生产总值增长6%以上。

总体来看，多个GDP万亿级城市提及的2023年经济增长目标在5%~7%之间，整体显著高于2022年的实际增速。

广东省体改研究会执行会长彭澎对第一财经分析,2022年的经济增速较低，基数低，因此在疫情防控措施优化后，2023年各地的经济增速肯定都会显著高于2022年。

另一方面，2023年，扩内需稳增长成为各地的重点。彭澎说，在当前拉动经济增长的三驾马车中，内需方面仍有比较大的挖掘潜力。2023年扩大内需，增加公共设施投资等有效投资非常重要。

在今年的广州市政府工作报告中，“坚持扩大需求、畅通循环，全力以赴稳定经济增长”单独成章。为稳定经济增长，今年，广州提出大抓有效投资潜力释放，并具体提到力争全年投资总量突破1万亿元。

根据武汉市政府工作报告，2023年，武汉市将着力扩大内需，持续增强稳增长内生动力，坚持供需两端协同发力，以高质量供给创造有效需求，以提振有效需求稳定经济增长。

合肥市提出，新的一年，合肥市将全力扩大有效投资。实施2000个亿元以上重点项目，实现投资4500亿元，谋划储备一批“两新一重”、城市更新、综合交通等领域重大项目。