历朝历代皆居不易

土地分配、房价调控与居住辛酸史

云阿云智库•楼市

导读：本文梳理古代住房历史，从土地分配制度到房产交易，借白居易等案例展现古人买房不易，及历代政府调控举措。全文5000字，由云阿云智库•楼市项目组提供。

中国自古以来是传统的农业国，因此老百姓对“居者有其屋”有着强烈的执念，视为安身立命的标志，也是划分阶级的象征。

这不，鹤岗的4万元买房后躺平生活的视频最近火了，今天还刷到一条鹤岗1.5万元买到房子的头条视频，可见国人对“房事”多么关注，稍有风吹草动，就能吸引万千目光。

其实从历史的记载看，房地产行业在古代不算支柱产业，供给极其有限，普通人一房难求，遑论“安居乐业”，就算是达官贵人想拥有一套称心如意的房子，也历经波折。中国人梦寐以求的一套青砖瓦房的背后，隐藏着诸多辛酸往事。

01

要想建房子，首先得有土地。最早期的人们是依山水而居，开垦荒地，搭建树枝为简陋空间，并无特别的设计和需求，更多是为了生存保障，不算像样的房子。

进入到封建时期，以农耕经济为主体的中华文明对土地问题历来非常敏感，可以说是历朝历代施政的核心，原因就在土地可以承载太多利益，包括种植，包括居住。

其中用于居住的土地主要涉及两个问题：

一是如何分配？

二是已经分配好的，允不允许交易？

先来看分配问题，在先秦两汉时期，土地分配都是自上而下分封形成的。天子享有的土地称为王畿，供天子自由支配；其余的分封给诸侯和大夫们，再由各诸侯和大夫们分封给手下的士、地主们，最终落实是采用井田制，整块土地分割为九宫格，边上是私田，中间是公田，普通百姓只是依附于贵族们的“井田”上，无休止地劳作，并没有土地所有权，房子只能是开垦自建自住，功能单一，结构简陋。

只有王宫、朝廷官邸和贵族地主们的家宅是专门安排匠人设计和施工建设，建设往往规模宏大、庄严肃穆，体现出统治威严性和祭祀的神圣性。

春秋末期，随着经济发展和铁器大量应用，生产力得到了解放，私有制开发不断发展，土地兼并随处可见，商业和城市开始兴盛，更多非农业人口慢慢集聚起来，形成以统治首都为核心的大城市，此时居住空间就成了核心资源，不仅要满足统治阶级的享受需求，还要满足城市平民基本居住需求，公共服务需求，由此房产业开始真正滥觞。

南北朝到隋唐以后，各朝代主要采取了均田制，由国家统计人口，按丁计数，分配“永业田”（可继承）与“官田”（不可继承）。相当于政府会免费发给百姓土地，但百姓不得离开土地，要努力耕作和响应调庸徭役。

自此以后生活在城市以外的农民自发在分配的土地上自建住房，成为村居的主要形式。而在城市居住生活的平民，则参照均田制，摊丁入户，登记造册，由政府统一分配划拨宅基地，平民们可以集资自行建设住房，有些朝代在首都、大型城市都兴建了公租房，无论是官员还是平民都可以出钱租赁。少数繁华时期，政府还对住房建设做了详细的规定，对高度、宽度和外表样式都进行约束，以求城市市容环境美观整洁。

唐朝法律规定：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸买地者不得过本制。”

可以看出来，唐朝对住宅基地分配管理是比较严格的，平民每三口人给一亩宅基，贱民则每五口人才给一亩宅基。

对于第二个问题，答案是允许的，但历朝历代的统治者都意识到了百姓对住房基本需求的重要性，对住房土地交易加以严厉管控。只不过受限于政治稳定性、人性和制度漏洞，管控往往最终失效了。

最早的住房土地交易记录，出现在距今3000年前左右，西周周厉王三十二年，厉王为了兴建王宫，和一个名叫鬲从的贵族商议，要从他手里买下一百亩土地，但此时周厉王却没有打算现场付钱，而是采取了那个时代独有的信用凭证作为担保——对天起誓。

不要觉得搞笑，中国人在2000年以前，是非常讲究礼仪和信用的民族，打仗要打“义战”，受人恩惠要以性命偿还，一个人如果起誓，那么是一定要兑现，所有人都对宣誓内容深信不疑。

周厉王亲自对他说：“请放心，我一定事后会付钱的，如赖账，就让上天罚我被流放。”君无戏言，对于尊贵的天子来说，发这样毒誓是极其严肃的，鬲从不得不相信了天子之誓。这也说明，当时已经存在土地交易，土地市场已经具有雏形，但还不算房产交易。

有意思的是，周厉王是周朝有名的暴君，在这件事上表现得却很仁义，还把这件事刻在了青铜器上，1975年出土后才被后世的我们所知晓。

唐朝时期，《唐律》规定了平民可以互相之间交易存在于永业田上的宅基地，但不能超过朝廷分配的标准，即三口一亩地。如果买到的土地超过标准被查获，“一亩笞十。”

要特别注意的是，古代“士农工商”，商人历来受到歧视，属于贱民阶层，就算阖家百口，按照贱民五人一亩标准配给，也不过仅能买二三十亩地，如果搞房产开发，资源显然是远远不足的，这也是古代房地产发展不起来的根本原因。

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“贫富无定势，田宅无定主。”这是客观经济发展的规律，虽然自古以来封建王朝都强调“普天之下莫非王土”，并颁布法律规定了土地分配制度，但实际上民间财富流动极快，各类田宅房产买卖交易从未停止过。

农村的住房，往往都是自建的，只要是在合法分配的土地上，自筹资金请到合适的工匠，或者全家上阵忙活三两个月，基本上一家人的房子就可以搬迁入住了。

可怜的是居住在城市的平民们。

城市房地产总是要表现出它的商品属性，私有制本身必然造成贫富分化，这一点就算身为现代人的我们也深有体会，城市越发达，住房存在较大的供需矛盾，房价就越贵，价格贵了，自然就买房难。

平民们往往资产不足以买下足够的土地空间，又不能像农村一样宗族互帮互助修建房屋，因此很多人租赁住在大地主开发的房宅店铺，或者几代人努力修建一个小房小院，全家住在一起，居住情况十分糟糕。

这也可以从城市人口密集数据对比来看。以唐朝为例，唐玄宗天宝十四年，也就是公元755年，长安城人口已经超过100万人，但当时均田造册全国上下人口不过5200万人，也就是说，平均每52个人，就有一个人必定住在长安，比例高达2‰。这是什么概念？截止2021年，北京市常住人口才2200万人，全国14.12亿人，平均每65个中国人有一个居住在北京。这说明同时期唐帝国的首都长安，比今天的北京还要密集！

如此密集的人口，拥挤在不到今天西安市3/4的城区面积里，可想而知当时的长安住房供给有多么紧张，也可想而知当时的房价有多么贵。

北宋时期，因为害怕北边和西部遭受辽国和西夏国的侵扰，出于避战心理，百姓纷纷迁居到首都开封府附近，造成汴京人口暴增，居住条件非常恶劣。

北宋时期，文人陶谷在《清异录》里描述了普通民居场景：“四邻局塞，半空架版，叠垛箱筥，分寝儿女。”

古代房产交易没有新楼盘一说，买卖的宅院房产都是二手房或者N手房，没有产权时间限制，很多还是祖传下来的房宅，都是以房契作为交易凭证（房契也是独具中国特色的产权证明，上面记载房子的来历和修建时间，以及证明中间人）。

唐朝著名的大诗人白居易，从29岁起考中进士，一直官至正二品的太子少傅、刑部尚书，勤勤恳恳忙碌21年，都一直买不起长安的房子，没办法他只好在长安东侧偏僻地方租了一套茅草土墙的四合院，每个月房租要高达7500钱（开元通宝）。

面对家人的抱怨，迫于无奈，白居易只好写诗自嘲：

“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。”

老白的感慨真是引起今天的共鸣啊，蜗牛都有自己的家舍，但堂堂朝廷的二品大官，却不如一只老鼠能有藏身之洞。最后，白居易只好妥协，跑到今天的渭南县（距离长安大约50公里）买了一套便宜的二手房，平时里他在京城上班，住在衙署，休假时候才回渭南居住。

豪门大户的大型宅院，是普通百姓难以企及的奢望

不过形成对比的是，参与平定安史之乱，立下大功的名将、汾阳郡王郭子仪却拥有大量房产，他家在长安兴建的宅院面积相当于今天的14万平米，家中仆人亲属多达3000余人，由于面积太大，导致前院传递信息到后院，甚至需要骑马来完成。

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特别是到了北宋时期，国家实行宽松的经济政策，允许土地兼并，鼓励经商和贸易，商人们的政治地位不断提高，以往隋唐时期对商人的歧视逐步取消，允许商人可以占有大量土地，也允许他们与其他人一样投资和买卖房地产。

发展壮大的商人们开始自发地寻求合适的投资渠道，他们普遍认识到，传统的手工业制品和商品贸易风险较高且有周期波动，而房地产属一次性投资，只要位置够好可以稳定长期获利，具有司马迁所说“ 以末致财， 以本守之” 的特性。因此房地产受到宋朝时期商人们的追捧。

《续资治通鉴长编》记载：“ 诸王邸多置产市井， 日取其资。”

当时北宋为了鼓励商人们开发汴京，还设置了专门的开发城市建设的管理机构——“提举京城所”，利用朝廷特权划拨土地修建房屋对外出售或出租。赵彦卫在《云麓漫钞》中记载：“ 富家巨室，竟造房廊，赁金日增。”

宋徽宗政和七年，也就是公元1117年，时任,淮南转运使张根尚与朋友交谈提及：“一第无虑数十万缗，稍增雄丽，非百万不可。”说明当时在开封购买一套住宅要数十万贯（和今天北京一套房价格差不多）,如果稍微装修弄得富丽堂皇一些，就需要一百万贯以上，此时比起北宋建国初期，房价可谓涨了百倍有余。

甚至到了南宋时期，抗金名将岳飞为了筹集军费，把位于江西一带、朝廷赏赐给他的2000多亩土地改造成为集市、住宅和店铺，租赁给北方逃难而来百姓们，收取租金非常丰厚，每年可以达到一百五十万贯以上，可以为岳家军提供大约1/4的军晌，大大减轻了朝廷负担，有力支撑了抗金行动。

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有高房价，就有政府的调控。毕竟古代统治者们也不傻，知道住房是基本需求，如果保障不好，会引发内外舆情，因此历朝历代都在积极想办法调控房价。

例如唐朝时期明确规定，出售房屋，必须征询直系亲属和左右两侧邻居的购买意向；亲属不要，才能问邻居要不要，如果亲属和邻居都不要，这房子才能卖给外人。这样无形中增加了房产交易的难度，但此政策执行较难，民间普遍采用虚述答无的方法规避，官府也难以查实交易时具体情况。

《东京梦华录》中曾有记述，当时宋朝开封府试图扩大首都汴京的城区范围，以适应人口暴涨的情况，突破了唐朝以来的坊市制度，开始在港口、码头、边缘街巷里兴建商业设施，引导人们去外围开拓建屋，增加房屋供给。

除了增加房屋供给以外，宋朝还制定过限制房产交易的政策，降低交易热度，降低房价预期。比如宋太祖赵匡胤曾规定：“始收民印契钱,令民典卖田宅，输钱印契”。

这也是中国历史上第一次明确提出，买卖交易房地产要到官府指定机构来办理，而且给予盖印章的房契作为凭证，收取一定的交易契税，这是通过抬高交易成本来压制过高的房产价格，有点现代调控房价的意思了。

南宋时期《建炎以来朝野杂记》记：“大率民间市田百千，则输于官者十千七百有奇。”

这说明当时朝廷执行的房地产交易税，一度超过了10%。

针对广大低级别基层官员们俸禄不足以买房的问题，《资治通鉴》记载北宋徽宗宣和七年时，朝廷曾下诏：“在京官私房钱并减二分。”

也就是说朝廷出面，财政兜底，为所有的官员们租房子费用补贴20%，也算是朝廷体恤基层的一种体现吧。

但实际上，我们也可以看出来，单纯依靠增加交易成本的政策都有漏洞。大多数普通级别或者基层的官员其实并无炒房能力，有能力炒房的贵族们、地主们总能找到漏洞参与到社会上房地产开发和出售租赁，古代并没有大数据，也没有互联网，管理这些政策的机构掌握的信息非常有限，限购和契税收取的其实难以彻底执行，专业从事开发的商人还可以用他人名义炒房， “限购令”往往成为一纸空文。《续资治通鉴长编》中就记载：“时故相夏竦，邸店最广。”

说明当时北宋后期高官参与社会上的房产开发行为也已经很普遍，仕宦阶层不仅兼并占有土地，也大量参与房产经营得利。

明朝时期，太祖朱元璋甚至下过这样一道旨意：“京畿民庶之众，鳏寡孤独废疾无依者，多旧养济院，隘不足容，命于龙江择闲旷之地构260间以处之。从之。”

这是朱元璋给当时南京官府下的命令，要求官员在龙江这个地方，选择空旷闲置土地修建民房用于救济老弱病残民众，像不像现在政府集中力量修建经济适用房和共有产权房？但这样的政策都是帝王个人意志临时性体现，难以形成长久的制度，时间久了自然也不可持续，反映出来城市里百姓们住房需求始终难以缓解，多数情况下是依靠自己解决。

所以啊，纵然当下购房不易，但其实放在整个历史的潮流时代来看，买房安居都不是一件容易的事。为了能够求得间房片瓦、无忧安睡，真是耗尽平生心血，中国人自古至今真的是难