商业地产案例分享-广州白云万达广场项目

原创 云阿云智库•商业地产项目组

导读：广州白云万达广场以白云新城枢纽区位为依托，通过“亲子+潮流”双业态错位、场景化创新与数据化运营，构建差异化竞争壁垒。项目开业招商率达95%，日均客流超6万，成为区域商业升级标杆，全文共12200字，由云阿云智库•商业地产项目组供稿。

湾区商业新样本

白云万达广场的差异化定位与长期主义运营启示

一、项目概况与合作背景

（一）项目区位与开发背景

1. 区位价值：交通枢纽与消费潜力的双重引擎

广州白云区作为粤港澳大湾区核心枢纽，近年来以 “西联战略” 为指引，快速推进城市化进程。白云万达广场坐落于白云新城核心地段，具体区位优势如下：

交通网络：项目紧邻地铁 2 号线飞翔公园站，步行 5 分钟可达，日均地铁客流量超 8 万人次。同时衔接白云大道北与华南快速干线，30 分钟车程覆盖广佛两地 150 万人口，其中白云区本地客群占比 65%，佛山客群占比 20%，越秀 / 荔湾客群占比 15%（数据来源：百度地图慧眼《2023 白云区交通热力报告》）。

产业支撑：周边 3 公里内聚集华为广州研发中心（员工超 5000 人）、广州设计之都（入驻企业 300+）等产业园区，形成 “产城融合” 格局。华为员工平均年龄 28 岁，月均消费额达 1.2 万元，构成年轻高消费客群基础。

消费现状：白云区 2023 年社会消费品零售总额达 2300 亿元，年均增速 8%，但人均商业面积仅 1.2㎡，低于广州平均水平（1.8㎡），大型一站式购物中心缺口明显。区域内传统商业以社区超市（如华润万家）和专业市场为主，高端消费外流率达 35%（数据来源：白云区商务局《2023 商业发展报告》）。

2. 开发目标：打造区域型消费新地标

侨鑫集团联合万达集团开发的白云万达广场，总建筑面积 35 万㎡，是白云新城首个集 “购物 + 办公 + 酒店” 于一体的综合体，具体规划如下：

功能分区：

购物中心：15 万㎡，定位 “家庭生活 Mall + 潮流社交场”；

甲级写字楼：10 万㎡，吸引科技、金融企业区域总部；

万达美华酒店：5 万㎡，提供 300 间商务客房；

室外步行街：5 万㎡，规划餐饮、零售等配套业态。

客群定位：

核心客群（60%）：25-40 岁家庭客群，以白云区常住家庭为主，注重亲子消费与日常购物便利性；

次级客群（30%）：18-25 岁年轻群体，涵盖学生与职场新人，追求时尚潮流与社交体验；

补充客群（10%）：商务客群与游客，侧重餐饮、休闲需求。

开发周期：

2017 年：北京云阿云城市运营管理有限公司启动前期策划，完成市场调研与定位论证；

2018 年：项目奠基，同步启动主力店招商；

2020 年 9 月：购物中心开业，首日客流量达 12 万人次；

2021 年：写字楼与酒店全面运营，出租率超 85%。

（二）顾问服务核心内容：全周期赋能项目落地

北京云阿云城市运营管理有限公司团队以 “定位精准化、招商差异化、运营精细化” 为目标，提供三位一体顾问服务：

1. 前期策划：数据驱动定位与业态创新

市场调研方法论：采用 “问卷调研 + 竞品对标 + 大数据分析” 组合策略，覆盖白云区 5000 户家庭及 200 家企业，核心结论包括：

82% 受访者期待引入亲子游乐业态；

65% 年轻群体希望增加潮流餐饮与网红打卡点；

区域内夜间消费占比仅 28%，低于广州平均水平（35%）。

定位落地：基于调研结果，确立 “双核心” 定位：

家庭生活 Mall：聚焦生鲜超市、亲子教育、家庭餐饮，填补区域空白；

潮流社交场：引入快时尚、网红餐饮、娱乐体验，吸引年轻客群。

业态组合设计：

2. 招商执行：主力店锚定与首进品牌突破

主力店谈判策略

万达影城：打造华南最大 IMAX 厅（座位数 500+），给予首年租金减免 30%，换取 10 年长期租约，开业后日均观影人次达 2000+；

永辉 Bravo 超市：定制 8000㎡卖场，引入 “超市 + 餐饮” 模式，设置现场加工区，首年销售额突破 1.5 亿元；

孩子王：规划 1.2 万㎡一站式亲子空间，包含零售、游乐、教育，开业首年会员数超 5 万。

首进品牌突破：引入 30 家首进白云品牌，占比达 30%，包括：

餐饮：怂火锅（白云首店）、奈雪的茶 PRO 店；

零售：UR 旗舰店（区域最大门店）、调色师美妆集合店；

体验：弹力猩球室内运动馆（白云首家）。

租金体系设计：采用 “分层级租金策略”，首层租金 280-350 元 /㎡/ 月，二层 200-250 元 /㎡/ 月，三层 150-200 元 /㎡/ 月，餐饮业态租金占比控制在营业额 18%-22%，确保品牌可持续经营。

3. 运营管理：服务升级与数字化转型

标准化服务体系：建立 “3015” 客诉响应机制，即 30 分钟内响应、15 分钟内解决简单问题，复杂问题 24 小时内闭环。2021 年客户满意度达 92%，高于行业平均水平（85%）。

数字化运营工具：开发 “白云万达 GO” 小程序，集成功能包括：

智能停车：AI 车牌识别，平均寻位时间从 15 分钟缩短至 5 分钟，车位周转率提升 40%；

会员体系：注册用户超 30 万，积分兑换率 25%，会员复购率 45%；

线上商城：疫情期间推出 “无接触配送”，2022 年线上销售额占比达 8%。

营销活动体系

家庭客群：举办 “白云亲子嘉年华”，联合孩子王、奈尔宝推出 “亲子护照”，集章兑换游乐体验，活动期间亲子业态销售额增长 60%；

年轻客群：策划 “白云潮玩节”，引入 100 + 创意摊主，联合高校举办电竞赛事，周末客流量增长 30%，社交媒体曝光量超 500 万次。

二、项目 SWOT 分析

（一）优势（Strengths）：交通、品牌与产品的三重壁垒

1. 区位交通：立体网络构建流量入口

地铁经济效应：项目与飞翔公园站无缝接驳，地铁客群占比达 40%，其中工作日午间客流占比 25%，形成稳定消费基础。对比竞品百信广场（距地铁 1 公里），白云万达的地铁客群转化率高 15%（数据来源：万达商管内部数据）。

停车系统升级：改造后车位总数达 2000 个，引入反向寻车系统，高峰期车位周转率提升至 3.2 次 / 天，高于区域平均 2.5 次 / 天。

2. 品牌集群：主力店带动与首进效应

流量虹吸能力：万达影城、永辉 Bravo、孩子王三大主力店日均客流合计超 3 万人次，占购物中心总客流的 50%，形成 “主力店引流 - 次主力店转化 - 零售餐饮增收” 的消费链条。

首进品牌溢价：怂火锅白云首店开业后排队时长超 2 小时，带动所在楼层客流量增长 40%，周边品牌租金溢价达 12%。

3. 产品创新：双首层动线激活高楼层

空间设计突破：二层通过空中连廊连接写字楼与公交枢纽，设置 “潮流街区”，引入喜茶 LAB 店、Champion 旗舰店，高楼层客流量占比从传统项目的 20% 提升至 35%，租金水平达首层的 70%（传统项目仅 50%）。

场景体验升级：屋顶打造 “天空花园”，设置露天酒吧与网红打卡点，夜间客流量占比从 28% 提升至 40%，成为区域夜经济标杆。

（二）劣势（Weaknesses）：基础薄弱与竞争挤压

1. 区域商业基础：消费习惯与高端认知不足

消费惯性制约：白云区居民长期依赖社区商业与专业市场，对综合体消费模式接受度初期仅 65%。项目开业首年，家庭客群人均单次消费额 850 元，低于天河区同类项目（1200 元）。

高端品牌阻力：引入轻奢品牌遇冷，某知名女装品牌白云店销售额仅为天河店的 60%，反映区域高端消费力不足。

2. 竞品分流：家庭客群争夺白热化

百信广场改造冲击：百信广场 2022 年新增 8 万㎡亲子业态，引入广州首家奈尔宝旗舰店，导致白云万达家庭客群流失 12%，亲子业态销售额下降 8%。

安华汇场景替代：安华汇以 “家居 + 体验” 为核心，吸引装修期家庭客群，白云万达家居零售业态销售额较预期低 15%。

3. 停车与动线：体验短板影响转化率

停车场痛点：开业初期因动线复杂，30% 客户因停车问题放弃到访，经改造后仍有 15% 客户反馈寻位困难，高于行业平均（8%）。

垂直动线效率：高楼层餐饮业态午间客流占比仅 22%，低于首层（45%），反映电梯运力不足，高峰期等待时间超 5 分钟。

（三）机会（Opportunities）：人口红利与政策加持

1. 家庭消费爆发：人口增长与需求升级

人口结构优势：白云区近五年人口增长 22%，家庭户数突破 30 万，0-12 岁儿童占比达 18%，高于广州平均（15%）。亲子教育、游乐需求年均增速达 15%，为项目亲子业态提供增长空间。

消费升级趋势：区域内高端母婴店、儿童早教机构数量年均增长 25%，但人均消费频次仅为天河区的 70%，提升潜力显著。

2. 政策支持：新城规划与补贴红利

白云新城定位：政府规划至 2025 年投入 50 亿元建设 “宜居宜业示范区”，项目获商业升级补贴 2000 万元，用于智慧化改造与夜间经济扶持。

夜经济政策：白云区推出 “夜间消费集聚区” 扶持政策，项目 “深夜食街” 获租金减免 10%，夜间销售额占比从 28% 提升至 35%。

3. 年轻客群增量：Z 世代与产业人口导入

高校客群基数：周边 5 公里内有广东外语外贸大学等高校，学生群体超 10 万人，人均月消费额 2500 元，潮流零售与餐饮需求旺盛

产业人口红利：广州设计之都 2023 年入驻企业超 500 家，新增就业 2 万人，平均年龄 30 岁，形成稳定年轻消费力。

（四）威胁（Threats）：电商冲击与客群特性

1. 电商替代效应：零售业态承压

快时尚萎缩：项目 ZARA 门店销售额年均下降 10%，客流量减少 15%，线上同款商品价格平均低 15%-20%。

超市竞争：永辉 Bravo 面临盒马奥莱、美团优选冲击，到店消费频次下降 8%，客单价从 80 元降至 72 元。

2. 价格敏感客群：忠诚度低且易转移

促销依赖明显：白云客群对价格敏感，竞品推出满减活动时，项目客流量平均下降 12%，零售业态销售额波动达 20%。

品牌忠诚度低：会员年流失率达 35%，高于高端项目（25%），需持续通过体验升级增强粘性。

（五）SWOT 矩阵图

策略建议：

SO 策略（优势 + 机会）：强化亲子业态与夜经济，利用交通优势吸引广佛家庭客群，如推出 “地铁通勤卡” 定向优惠；

WO 策略（劣势 + 机会）：通过政府补贴升级停车场系统，联合高校举办 “潮玩节” 提升年轻客群占比；

ST 策略（优势 + 威胁）：主力店推出 “线上预订 + 线下体验” 模式，对抗电商冲击；

WT 策略（劣势 + 威胁）：建立 “价格保护机制”，会员专享折扣抵消竞品促销影响，同时加速体验业态迭代。

三、竞品分析：差异化定位策略

（一）核心竞品概况

（二）差异化竞争策略：精准卡位与场景创新

1. 业态错位：构建 “亲子 + 潮流” 双护城河

亲子业态升级

数据支撑：白云区 0-12 岁儿童超 15 万人，年均亲子消费支出达 1.2 万元 / 家庭，但区域内大型亲子乐园仅 3 家（数据来源：白云区教育局 2023 年统计）。

落地策略

引入奈尔宝家庭中心（白云首店，面积 3000㎡），设置模拟城市、亲子烘焙等 8 大主题区，门票定价 398 元 / 一大一小，周末预约率达 90%；

反斗乐园升级为 “科技乐园”，新增 VR 赛车、机器人互动项目，客群年龄拓宽至 12-18 岁，非周末客流量增长 35%。

潮流业态突破

竞品空白：百信广场潮流品牌以大众快时尚为主，5 号停机坪缺乏高端美妆，安华汇无潮玩集合店。

差异化布局

UR 旗舰店（面积 1200㎡）引入华南首个 “试衣间智能推荐系统”，顾客扫码即可获取搭配方案，成交率提升 25%；

喜茶 LAB 店推出 “特调饮品实验室”，限定产品占比 30%，社交媒体打卡量超 10 万次 / 月。

2. 场景创新：从空间设计到时间维度的全面突破

立体动线激活高楼层

“白云之眼” 空中连廊：长 80 米，宽 6 米，连接购物中心 L3 与写字楼大堂，设置 LED 星空顶与网红打卡装置，日均通行量超 5000 人次，带动 L3 餐饮销售额增长 40%。

垂直交通优化：新增 2 部观光电梯，直达 L4-5 娱乐层，高楼层客流占比从 22% 提升至 35%，VR 体验馆周末排队时长缩短 50%。

夜经济场景构建

B1 层 “深夜食街”：引入 20 家特色餐饮（如陈添记鱼皮 24 小时店、怂火锅夜宵专场），营业时间延长至凌晨 2 点，夜间销售额占比从 28% 提升至 42%，周末夜间客流达 2.5 万人次。

屋顶 “天空酒吧”：联合百威打造露天音乐现场，每周五、六举办 DJ 派对，客群年龄下沉至 20-28 岁，酒水销售额超 50 万元 / 月。

四、项目定位与产品规划

（一）市场定位：精准锚定 “家庭 + 年轻” 双核心客群

1. 客群画像与需求洞察

核心客群：25-40 岁家庭客群（占比 60%）

消费特征

年均家庭消费支出 15 万元，其中亲子占比 35%、餐饮占比 25%、零售占比 20%；

偏好 “一站式解决”，注重性价比与儿童设施完善度，对促销活动敏感（62% 会因满减调整消费计划）。

痛点需求

缺乏高端亲子游乐空间，现有乐园设施陈旧；

餐饮选择偏向大众化，高端餐饮不足（白云区人均高端餐饮门店数仅为天河区的 1/3）。

次级客群：18-25 岁年轻群体（占比 30%）

消费特征

月均可支配收入 5000-8000 元，潮流零售、饮品消费占比超 40%；

78% 通过社交媒体获取消费信息，愿意为网红打卡点支付溢价。

痛点需求

潮流品牌不够集中，缺乏首店与限量款发售渠道；

夜间社交场景单一，酒吧、livehouse 选择少。

2. 功能定位：打造 “12 小时生活圈”

日间场景（9:00-18:00）

家庭客群：永辉 Bravo 采购生鲜（日均客流量 5000+）→ 孩子王亲子互动（日均接待 2000 组家庭）→ 禄鼎记午餐（午市翻台率 2.5 次）；

年轻客群：UR 选购潮流服饰 → 喜茶 LAB 店打卡 → 弹力猩球运动体验。

夜间场景（18:00-24:00）

家庭客群：万达 IMAX 观影（夜间场次占比 55%）→ 陈添记鱼皮轻食；

年轻客群：COMMUNE 酒水消费（夜间销售额占比 70%）→ 屋顶酒吧社交。

（二）业态组合策略：效率与体验的平衡艺术

1. 楼层主题与品牌落位逻辑

2. 业态配比创新：体验化与效率提升

体验业态占比达 40%：高于竞品百信广场（30%）、安华汇（25%），包含亲子游乐、运动体验、影院等，有效对抗电商冲击。

零售业态 “提质减量”

服装零售占比 30%（低于百信广场 40%），但引入 UR、Champion 等区域旗舰店，单店销售额超普通门店 1.8 倍；

增加 “零售 + 体验” 复合业态，如华为全屋智能体验馆（面积 800㎡），提供场景化购物体验，成交周期缩短 50%。

餐饮业态 “分层级布局”

大众餐饮（人均 50-80 元）占比 40%，满足日常需求；

特色餐饮（人均 100-150 元）占比 50%，如怂火锅、禄鼎记，毛利率超 60%；

高端餐饮（人均 200 元以上）占比 10%，如 COMMUNE 幻师臻选店，夜间时段贡献 30% 营收。

五、招商招租策略与执行

（一）招商策略：主力店锚定与首进品牌突破

1. 主力店谈判：流量基石的构建逻辑

万达影城：华南最大 IMAX 厅的虹吸效应

合作背景：白云区原有影院均为普通厅，高端观影需求外流至天河。

定制化方案：

提供 L4-5 整层面积 8000㎡，层高 12 米，定制 500 座 IMAX 厅；

租金结构：首年租金 150 元 /㎡/ 月（低于市场 30%），次年起按票房分账（甲方分账比例 8%）；

独家权益：享有项目外墙 LED 广告位（价值 200 万元 / 年）。

成果数据：开业首年观影人次超 50 万，带动 L4-5 楼层客流量增长 45%，周边餐饮品牌租金溢价 20%。

永辉 Bravo：社区超市的场景升级

合作创新

定制 “超市 + 餐饮” 模式，设置刺身现做区、烘焙工坊，餐饮区面积占比 20%；

联合开发 “白云万达专享会员”，积分互通，永辉会员可兑换商场停车券。

运营数据：日均客流量超 8000 人，周末达到 1.2 万人，生鲜品类销售额占比 35%，高于普通门店 25%。

2. 差异化品牌引入：首进效应与本地升级

首进白云品牌：怂火锅的区域破冰

招商难点：怂火锅此前仅布局核心商圈，对白云区消费力存疑。

解决方案

提供 L3 黄金位置（近电梯口），面积 500㎡，首年租金 200 元 /㎡/ 月（低于北京路店 30%）；

联合营销：开业前 3 个月，商场补贴 50 万元用于线上推广，抖音话题 #怂火锅白云首店 播放量超 1000 万次。

市场反响：开业后日均排队 200 桌，客单价 120 元，周末翻台率达 5 次，成为区域餐饮标杆。

本地品牌升级：向群饭店的年轻化转型

改造策略

空间设计：引入工业风装修，增设吧台与外摆区，客群年龄下降 5 岁；

菜品创新：推出 “怀旧 + 潮流” 融合菜（如分子料理版白云猪手），年轻客群占比从 15% 提升至 35%。

数据对比：升级后月销售额增长 40%，外卖占比从 10% 提升至 25%，成为家庭与年轻客群双覆盖品牌。

（二）招商执行：全渠道策略与数字化工具

1. 招商渠道创新：线上线下融合发力

线上 “云招商” 小程序

功能模块

3D 商铺模型：租户可 720° 查看商铺动线、层高、相邻品牌；

客流预测系统：输入品牌类型、面积，自动生成日均客流量、租金回报率模拟数据；

在线签约：电子合同签署，最快 72 小时完成流程。

成效数据：小程序注册品牌超 800 家，线上签约率达 35%，招商周期缩短 40 天。

线下 “白云商业发展论坛”

活动亮点

邀请白云区政府领导解读区域商业政策，释放补贴红利（如首进品牌最高补贴 50 万元）；

实地考察：组织品牌方参观项目施工现场，体验 “双首层” 动线与智能停车系统。

招商成果：论坛现场签约品牌 58 家，包含 20 家首进白云品牌，占开业首进品牌的 55%。

2. 关键数据与风险控制

招商效率

主力店签约周期：平均 6 个月（行业平均 8 个月），万达影城、永辉 Bravo 均提前完成签约；

次主力店转化率：接触品牌 200 家，签约 50 家，转化率 25%（高于行业平均 20%）。

租金体系

风险控制：

租户结构：家庭业态占比 55%，年轻业态占比 35%，商务配套占比 10%，避免单一客群风险；

租约条款：设置 “销售对赌” 机制，若品牌连续 3 个月销售额低于保底 80%，可协商调减租金。

（三）招商成果：结构优化与溢价实现

品牌矩阵：

主力店：万达影城、永辉 Bravo、孩子王，贡献日均客流 4 万人次；

首进品牌：怂火锅、奈雪 PRO 店、弹力猩球等 18 家，占比 30%；

本地品牌：向群饭店、陈添记鱼皮等，占比 20%，提升区域亲和力。

租金溢价：

首层租金 280 元 /㎡/ 月，高于百信广场（230 元 /㎡/ 月）20%，得益于首进品牌与动线设计；

高楼层租金（L3-L5）达 180 元 /㎡/ 月，为区域同类项目的 1.5 倍，证明体验业态的溢价能力。

出租率：开业前达 95%，其中主力店占比 35%，次主力店 25%，零售餐饮 40%，优于行业平均开业出租率（85%）。

（四）、结论：白云万达广场的“破局之道”

白云万达广场需以“业态-场景-流量”三维差异化，打破商圈同质化困局：

业态层面：通过亲子与潮流双引擎，形成与百信广场（全龄生活）、安华汇（家居体验）的错位竞争；

场景层面：以“白云之眼”与主题街区打造网红地标，对冲5号停机坪的航空主题；

流量层面：依托枢纽经济与私域运营，实现从“过境客流”到“目的性消费”的转化。

白云万达广场通过 “业态错位 + 场景创新 + 精准招商”，在白云区形成独特竞争壁垒：

六、后期运营管理体系：构建“服务-营销-数据”三位一体生态

（一）服务体系搭建：从标准化到情感化运营

1. 基础服务标准化：效率与质量双提升

“3015”快速响应机制

建立“前台受理-中台调度-后台支持”三级响应体系，配置智能工单系统（如钉钉宜搭平台），实现客诉处理全流程可视化追踪。参考上海环球港“15分钟响应”机制，其2023年客诉解决率提升至98%，客户满意度达92%。白云万达可结合AI语音分析技术（如科大讯飞系统），实时识别高频投诉类型（如停车难、卫生间清洁），针对性优化服务动线。

租户“星级评定”制度

制定5维度考核标准（服务质量、卫生安全、客诉率、销售坪效、营销配合度），每月动态排名。Top10品牌给予流量倾斜（如小程序首页曝光、活动联合推广），末位品牌启动预警帮扶机制。借鉴深圳壹方城“租户成长计划”，通过培训+资源扶持，2022年其末位品牌淘汰率降低40%，整体销售增长12%。

2. 增值服务创新：分层激活客群价值

家庭客群：“亲子护照”生态闭环

联合场内20家亲子品牌（如反斗乐园、杨梅红美术），设计“集章兑换-积分通兑-会员权益”三级体系。每消费满100元获1枚印章，集满10章可兑换免费游乐体验（价值50-100元）。参考成都万象城“亲子探险护照”案例，其2023年会员复购率提升至58%，家庭客群停留时长增加1.8小时。白云万达可进一步接入跨业态联动（如超市购物满200元赠送1枚印章），形成消费闭环。

年轻客群：“创意市集+社群裂变”

联合广州美术学院、华南理工大学等高校，每月举办“Z世代创意实验室”，招募100+学生摊主（手作、潮玩、数字艺术），设置“最佳创意奖”（奖金5000元+商铺免租1个月）。同步启动小红书话题挑战赛（如#白云青年创造力#），参与用户可获双倍积分。参照杭州湖滨银泰“大学生艺术节”模式，其单日客流峰值达8万人次，社交媒体曝光超500万次。

（二）营销活动体系：精准化与全域化融合

1. 主题营销矩阵：时间+空间双维度覆盖

季度主题IP化运营

Q1“新春游园会”：结合岭南文化，设置非遗市集（如广彩、榄雕）、醒狮表演，联动租户推出“满赠利是封”活动（内含随机折扣券）。2023年广州正佳广场同类活动销售额同比增长25%，白云万达可设定目标增长30%。

Q3“白云潮玩节”：引入ChinaJoy、WF潮玩展资源，举办限量款盲盒首发、COSPLAY巡游。参考北京朝阳大悦城“二次元嘉年华”，其单日潮玩品类销售额突破200万元，年轻客群占比达70%。

数据驱动精准营销

通过会员消费标签（如“高净值家庭”“Z世代潮人”），定向推送个性化优惠。例如，针对亲子客群发放“教育套餐券”（儿童乐园+培训课程组合折扣），年轻客群推送“夜经济专属卡”（酒水买一赠一+Live House门票）。参照广州天河城大数据营销系统，其2023年营销ROI提升至1:8.5，高于行业平均水平30%。

2. 数字化运营：线上线下全场景打通

“白云万达GO”小程序生态

集成智能停车（实时车位查询+无感支付）、AR导航（3D实景导览）、积分商城（1积分=1元抵扣）等功能，嵌入社交裂变玩法（如邀请好友注册得双倍积分）。2023年试点数据显示，小程序用户月活超20万，订单占比达35%，较传统线下渠道人效提升50%。

直播电商“云逛街”模式

组建专业直播团队（主播+选品+运营），开设“品牌专场”（如UR新品首发）、“主题直播”（如亲子好物节）。与抖音本地生活合作，推出“1元秒杀停车券”“9.9元特惠套餐”引流。参考重庆万象城“直播+到店”模式，其2023年单场直播销售额突破80万元，到店核销率超60%。

七、挑战与应对策略：动态博弈中的破局之道

（一）核心挑战与数据透视

竞品分流加剧：百信广场2022年投入2亿元改造西区，新增5000㎡亲子乐园（含室内滑雪场、水族馆），导致白云万达家庭客群流失12%，周末客流下降15%。

线上冲击深化：2020-2023年，项目服装零售销售额年均下降8%，其中快时尚品牌ZARA、H&M关店率达30%，空置铺位招商周期延长至6个月。

停车效率瓶颈：高峰时段（周末14:00-18:00）车位周转率仅1.2次/日，30%客户因排队超15分钟放弃进场，直接损失日均销售额约20万元。

（二）系统性应对措施

1. 业态动态调整：从“物理组合”到“化学反应”

传统零售“体验化改造”

将服装零售占比压缩至25%，引入“零售+体验”复合业态。例如：

华为全屋智能体验馆：1:1还原智能家居场景，提供AIoT设备试装服务，参考上海南京东路华为旗舰店，其体验式销售转化率较传统门店高40%。

bosie无性别服饰实验室：设置DIY设计工坊，顾客可参与服装印花创作，北京三里屯店通过该模式实现坪效提升25%。

生鲜餐饮“即时消费”场景

引入盒马鲜生“超市+餐饮”模式，设置现场加工区（如海鲜即烹、牛排现煎），满足家庭客群“逛吃一体”需求。结合30分钟到家服务，覆盖周边3公里社区。参照盒马广州首店数据，其线上订单占比达60%，复购率超45%。

2. 停车系统智慧升级：从“痛点”到“亮点”

AI智能导航系统

部署“视频识别+地磁感应”双技术，实时更新车位状态。车主通过小程序输入车牌号，即可获取最优路径导航（准确率95%）。上海环球港应用同类系统后，平均寻位时间从8分钟缩短至3分钟，客户满意度提升22%。

错峰停车“潮汐管理”

工作日10:00-16:00向周边写字楼开放闲置车位，推出“日间停车月卡”（300元/月）；夜间20:00-次日8:00向居民开放，定价5元/小时。广州太古汇通过该模式，车位利用率提升45%，年增收停车费超500万元。

3. 社群深度运营：从“流量”到“留量”

垂直社群矩阵构建

“白云妈妈联盟”社群：聚合3万+亲子家庭，每周组织“育儿沙龙”“辅食DIY课”，植入孩子王、杨梅红美术优惠信息，转化率达25%。

“潮玩研究所”社群：吸引Z世代用户1.5万+，定期举办球鞋鉴定、潮牌私享会，联动UR、COMMUNE发放社群专属折扣码。

企业联盟精准获客

与白云新城5公里内50家大型企业（如华为广州研发中心、广发证券）合作，推出“白领午餐计划”（凭工牌享餐饮7折）、 “下班经济套餐”（健身房+轻食组合优惠）。深圳科兴科学园通过类似策略，工作日午间客流提升40%，餐饮销售额增长35%。

八、经验启示与未来展望：从“区域标杆”到“城市名片”

（一）核心经验沉淀

差异化定位的“黄金法则”

避开天河路商圈的高端血拼，聚焦白云区“家庭-潮流”需求断层。2023年市场调研显示，白云区亲子消费缺口达30亿元/年，潮流零售供给不足40%，项目精准填补空白。

数据驱动的“动态博弈”

建立“数据中台+敏捷小组”机制，每周分析300万+条消费数据（如热力图、品类销售环比），每季度调整5%-10%品牌。例如，2023年Q4根据数据反馈引入“超级猩猩健身舱”，带动L4运动业态销售增长18%。

柔性运营的“反脆弱性”

设立“创新试验基金”，每年投入500万元支持租户业态微创新（如快闪店、联名活动）。广州K11“艺术实验室”通过该模式，年均孵化新品牌20个，淘汰率低于行业平均水平50%。

（二）未来三年战略蓝图

1. 数字化沉浸式体验升级

元宇宙商业试验场

开发“云上白云万达”虚拟空间，用户可通过数字分身参与虚拟发布会、NFT艺术品拍卖。参照上海TX淮海“Cyber Young”项目，其线上活动参与人次超100万，带动线下客流增长15%。

AI客服全域覆盖

部署智能客服机器人（如阿里小蜜），实现80%常见问题自助解答；VIP客户配备专属“数字管家”，提供预约停车、活动提醒等定制服务。

2. 区域辐射能级跃升

“10公里生活圈”计划

开通5条免费接驳巴士线路，覆盖白云湖、同和等人口密集区，预计年均导流50万人次。结合社区地推（如广场舞大赛、社区团购团长合作），实现“最后一公里”触达。

“商业+产业”共生模式

与白云区化妆品产业集群联动，在L1层打造“白云美妆长廊”，引入完美日记、溪木源等本土品牌，设置“工厂直营店+新品体验馆”。

3. 绿色商业标杆打造

“零碳商场”三步走：

2024年：屋顶光伏项目投产，年发电量100万度，减少碳排放800吨；

2025年：全场LED照明改造+空调智能控温系统，能耗降低15%；

2026年：建立碳积分体系，顾客可通过绿色消费（如使用环保袋、参与旧衣回收）兑换权益，目标成为华南首个LEED金级认证区域型购物中心。

九、结语：以“长期主义”穿越商业周期

白云万达广场的运营实践表明，商业竞争已从“资源抢夺”转向“生态共建”。唯有以用户需求为锚点，以数据智能为引擎，以柔性进化为护城河，方能在白云新城商业变局中持续领跑。未来，项目需进一步深化“空间运营者-品牌共创者-社区连接者”三位一体角色，真正实现从“商业体”到“城市共同体”的跃迁。

附录一：楼层业态规划及品牌布局

附录二：白云万达广场核心数据汇总

基础数据概览

业态与品牌分布

运营与财务数据

特色场景与荣誉

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供