商业地产案例分享-深圳福田星河COCO Park项目（中）

原创 北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度解析深圳福田星河 COCO Park 的商业进化路径，揭示其以首店经济破局高端市场、用场景革命激活夜经济、借资本运作实现资产增值的底层逻辑。全文共20400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

深圳福田星河COCO Park招商运营全景报告

首店经济与场景革命的共赢之道

五、品牌招商

（一）现有品牌结构分析

福田星河 COCO Park 作为深圳商业地标，现有品牌体系覆盖购物、餐饮、娱乐、金融等多元业态，但在高端化、差异化、体验化方面仍存优化空间。通过深度解构现有品牌结构，为后续招商策略制定提供数据支撑。

1.业态占比与品牌分布

当前项目业态构成呈现 “购物主导，餐饮娱乐协同” 特征，但与商业地产行业标杆项目对比，体验式业态占比存在差距

2.现存问题诊断

品牌档次断层：国际一线品牌占比仅18%，远低于深圳湾万象城（35%）存在显著差距，难以满足高端客群需求。

同质化竞争严重：餐饮业态中，快餐与休闲餐饮占比达 60%，缺乏特色主题餐厅；零售业态中，快时尚品牌扎堆，差异化品牌供给不足。

体验业态短板：沉浸式娱乐、文化体验类品牌仅占总品牌数的 8%，远低于行业标杆项目 15%-20% 的占比标准。低于K11 MUSEA（42%）

客群黏性不足：会员复购率45%，落后壹方城（62%）

（二）品牌招商目标

基于项目定位与市场趋势，北京云阿云提出 “高端化、多元化、体验化” 三大招商目标，并配套实施精准定位、品牌赋能、生态构建等创新策略。

招商目标体系：“高端化、多元化、体验化”

（三）品牌招商创新策略：从“租赁思维”到“生态共建”

1.创新策略：收益共享机制

核心洞察：传统招商模式已死，未来属于“品牌价值共同体”（Brand Value Ecosystem）

数据锚点：深圳高端商业坪效差距悬殊（深圳湾万象城28万/㎡·年 vs COCO Park 9.6万/㎡·年）

案例：顶级奢侈品破冰策略（以FENDI为例）

战术组合拳

空间定制革命

拆除L1层3家快消店铺（月均坪效800元/㎡），打造800㎡ 双层旗舰店

创新“店中店”模式：首层常规产品+二层VIP沙龙（配备私密电梯直达）

收益共享机制

注：通过降低固定成本换取深度绑定，预计3年总收益提升40%

场景赋能方案

联动Jo Malone打造“嗅觉营销矩阵”：VIP室香氛定制系统（投入120万）

下沉广场设立FENDI法棍包艺术装置（获品牌全球营销基金支持）

谈判成果

首年保底销售额从1.2亿提升至1.8亿

获得品牌方300万装修补贴

2.新锐品牌孵化体系：打造“商业创新实验室”

创新模型：3C品牌孵化器（Curate-Cultivate-Commercialize）

案例： 潮流品牌突围战（ADER ERROR落地实战）

阶段战术分解

数据成果

首月销售额破380万（超预期42%）

社交媒体曝光量2300万次（70%来自UGC内容）

3.餐饮业态核爆策略：从“胃的满足”到“社交货币”

颠覆性认知：餐饮不是配套，而是流量裂变引擎

案例： % Arabica的“第三空间革命”

空间策略

三重场景叠加

餐饮场景模型

日间咖啡工坊+夜间酒吧模式+周末咖啡学院

运营创新

咖啡期货机制：

预售季度咖啡卡（售价888元，含12杯+3次手冲课）

首期发行2000张，48小时售罄，沉淀资金177.6万

设备共担模式：

项目方投入日本定制Slayer咖啡机（价值68万）

品牌方让渡15%股权，共享5年收益

4. 文化体验深度运营：让艺术成为“付费引擎”

案例：TeamLab无相之城落地全解析

商业模式创新

投资结构——

COCO Park出资40%→年保底分成800万

艺术基金投资30%→优先收回成本

TeamLab技术入股30%→门票收入分成

沉浸式变现设计——

基础门票：168元（日均接待量1200人）

增值服务

光影艺术晚餐（+288元，合作屋顶餐厅）

数字艺术品定制（+1999元，联合NFT平台）

数据价值

强制关注公众号获取互动权限（月增粉8.2万）

捕捉游客动线优化商铺租金（B1层租金上涨30%）

5. 品牌吸引力打造：推出 “品牌成长计划”

包括：

选址定制：利用客流热力图，为品牌提供最优店铺位置建议；

空间设计：联合国际知名设计团队，为品牌定制专属店铺空间；

营销支持：每年投入 2000 万元营销预算，为品牌提供开业推广、节日促销等支持。

6.合作网络构建：建立 “全球品牌资源库”

整合 5000 + 品牌资源。通过参加米兰时装周、纽约零售峰会等国际活动，与 FENDI、Jo Malone London 等品牌建立直接联系；同时，与赢商网、RET 睿意德等行业机构合作，获取最新品牌拓展动态。

7.营商环境优化：打造 “五星级服务体系”

证照代办：协助品牌完成工商注册、消防审批等手续；

数据共享：开放客流分析、会员消费等数据，助力品牌精准运营；

快速响应：设立 24 小时品牌服务专线，48 小时内解决品牌经营问题。

（四）重点招商品牌推荐

结合项目定位与市场趋势，重点推荐以下品牌，涵盖时尚、餐饮、美妆、亲子、文化五大领域。

1. 时尚品牌

2. 餐饮品牌

3. 美妆品牌

4. 亲子儿童品牌

5. 文化体验品牌

（五）品牌布局策略

基于各楼层定位与客群需求，构建 “分层定位、业态互补、场景联动” 的品牌布局体系

六、运营管理：数字化驱动与精细化服务创新

（一）数字化智能中枢升级：从数据分析到决策赋能

1.三维客流分析系统进阶应用

福田星河COCO Park通过AI摄像头+Wi-Fi探针+地磁传感多源数据融合，构建了全时域客流热力图。2024年端午节期间，系统监测到单日客流峰值达11万人次（同比增37.5%），并发现三个关键现象：北门入口15% 的客流未进入主商业区；B1层“夜未央”街区22:00后客流反超日间；L3亲子区家长平均停留时长达127分钟5。基于这些洞察，运营团队实施了三项创新措施：

动线再造工程：在北门增设全息导航幕墙和AR寻宝游戏，将过路客流转化率提升28%；

分时运营策略：在B1层推行“集装箱变形店铺”，日间作轻食档口（租金80元/㎡），夜间转为精酿酒吧（租金120元/㎡），坪效提升40%；

等待经济开发：在L3亲子区设置家长办公舱（配备充电站+免费咖啡），带动关联餐饮消费增长33%。

2.AI决策模型深度应用

COCO Park构建的店铺健康度诊断模型已升级为动态预警系统。系统通过机器学习发现：当店铺进店率<18% 且 试穿率<5% 时，3个月内闭店风险达72%。2024年某快时尚品牌触发预警后，运营团队实施了三步拯救方案：

空间再造：拆除30%货架增设 LED虚拟试衣间（转化率提升27%）；

数据共享：将会员系统的 35-45岁女性用户画像 开放给品牌，驱动商品调整；

场景嫁接：在店铺中庭举办 “旧衣改造工坊”（联合本土设计师），带动周销量环比增 56%。

技术突破点：接入 城市级消费大数据平台，通过分析香港游客消费轨迹（占假日客流35%），定向推送 AlipayHK专属优惠券，2024年清明假期港客消费额同比暴涨 85%。

3.元宇宙运营矩阵构建

COCO Park正打造 “数字孪生商场” ，其核心是 MR混合现实系统：

消费场景延伸：用户通过 AR眼镜 扫描FENDI橱窗，可解锁限量虚拟手袋，线下兑换专属折扣，2024年Gucci虚拟首秀带动 610万 线上销售额；

商户赋能工具：品牌商登录 招商驾驶舱系统，可实时查看 租售比/客流转化率/品类热度 三维数据，首店签约决策效率提升 50%；

城市级流量入口：与 腾讯音乐共建 地下音乐人计划，线下演出同步直播，线上打赏积分可抵现消费，形成 “曝光-转化-共创” 闭环。

表：COCO Park数字化系统升级模块对比

（二）会员价值深挖：从消费激励到生态共建

1.分级权益体系价值重构

传统会员体系正被 “消费-社交-身份”三维价值模型 替代：

银卡（消费1，000元）：整合 深圳通+八达通 功能，实现跨境交通积分互通（香港用户占比 40%）；

金卡（消费5，000元）：提供 企业采购托管服务，满足星河WORLD园区 5万 白领商务需求；

黑卡（消费20，000元）：开放 深港礼宾网络，含深圳机场贵宾厅+香港天际100观景台专属通道。

案例：黑卡会员 “星享俱乐部” 与 深圳高尔夫俱乐部 联名推出“购物满50，000元赠送果岭券”，带动奢侈品销售环比增 35%，客单价突破 8万元。

2.积分通证经济系统

借鉴泸州 “绿芽积分” 碳普惠模式，COCO Park推出 “星河碳币”：

获取场景：使用环保袋（ 100碳币 ）、参与厨余回收（ 200碳币/公斤 ）、旧衣捐赠（ 300碳币 ）；

消耗机制：兑换 TeamLab艺术展门票（ 500碳币 ）或 奈尔宝课程（ 800碳币 ），也可折抵 停车费（ 50碳币/小时 ）；

生态联盟：碳币接入 Olé超市双倍积分系统，购买MSC认证海鲜可再获 20% 加成。

该系统上线半年，减少塑料袋 18万个，回收旧衣 12吨，会员复购率提升至 62%。

3.社群化运营升维

COCO Park将会员转化为 “超级用户” ，构建三大价值网络：

KOC孵化计划：招募 100位 时尚博主，提供 首店预览权+内容创作空间，好利来华南首店开业前通过UGC内容获 2300万 曝光7；

企业联盟圈：为华为、富士康员工定制 “错峰福利”，工作日 15：00-17：00 消费享双倍积分，填补商场客流洼地；

家庭理事会：由 30组 高净值家庭参与亲子业态选商，奈尔宝科学方舟的 STEM实验室 即由此诞生

（三）服务效能精益化：从标准执行到敏捷响应

1.“五星管家”标准进化

《服务质量白皮书》升级为 动态知识图谱，关键创新包括：

智能工牌：员工佩戴 集成传感器工牌，自动监测服务话术规范性，实时振动提醒；

客诉预判：当顾客在店铺停留 >15分钟 未消费，系统推送 优惠券至店员PAD；

跨品牌协作：建立 “服务拯救联盟”，若餐厅等位超 30分钟，可凭小票至指定零售店享 85折。

2.敏捷服务响应网络

COCO Park在 2024年 重构服务资源调度模式：

5分钟响应圈：在 星空广场 设置 移动服务站（含充电宝/急救箱/婴儿车），由 智能机器人 配送物资；

港客专属通道：提供 粤语服务专员+AlipayHK即时退税，清明假期港客满意度达 99%；

ESG服务包：为电动车车主提供 免费充电（购物满 300元 ），联合 比亚迪 建设 商场V2G电站。

表：服务响应关键指标

（四）绿色运营与ESG价值创造

1. 绿色品牌指数体系

COCO Park创新推出绿色品牌指数评估模型，指标涵盖：

G = 0.4×\text{碳足迹认证} + 0.3×\text{供应链透明度} + 0.2×\text{社区贡献} + 0.1×\text{创新系数}

正向激励：指数≥ 80分 品牌享 租金优惠+ 营销资源倾斜，如 Patagonia 获中庭黄金展位；

负向淘汰：连续两季度 <60分 品牌启动 清退程序，2024年已有 3家 快时尚品牌出清。

2. 节能减碳系统创新

COCO Park的低碳实践已形成 商业闭环：

能源回收： 厨余垃圾沼气系统 年发电 15万度，供应 B1层夜市（减碳 186吨）；

水资源循环：雨水回收装置 灌溉屋顶农园，产出有机蔬菜直供 gaga餐厅；

绿色消费金融：发行 碳中和消费卡，消费额的 1% 用于种植 “绿芽低碳森林”（会员可认养树苗）

（五）首店经济与场景化运营

1.首店孵化系统

COCO Park构建了首店成长全周期赋能模型：

试验田计划：为 ADER ERROR 提供 200㎡快闪实验室（ 免租6个月），测试 深圳限定款；

数据银行：开放会员消费标签，助力 % Arabica 开发 凉茶咖啡（区域销量 TOP1）；

生态嫁接：引进 TeamLab无相艺术空间 时，要求其 40% 技术团队入驻深圳，培育本地数字艺术企业。

2.场景革命实践

在 星空广场 的运营中2，COCO Park打造 “时间折叠”场景：

工作日：12：00-14：00 举办 企业电竞联赛（华为VS腾讯），带动简餐销售增 45%；

傍晚：18：30-19：30 开启 “岭南夜宴”，凉茶鸡尾酒+粤剧DJ混音；

周末：10：00-12：00 变身 滑板公园（提供 护具租赁+ 动作教学），吸引 1200名 爱好者2。

该场景使 B1层 夜间坪效达 白天的1.8倍， 18-35岁客群 占比提升 22个百分点。

（六）核心战略价值：从商场到城市商业操作系统

福田星河COCO Park的运营进化本质是 商业范式三重跃迁：

空间价值重构： 星空广场 从建筑附属变为 内容发生器，通过 街舞大赛（客流 +30%）、 滑板日（销售 +28%）等 IP化活动，将 1万㎡ 空地转化为 年创收过亿 的流量引擎27；

数据资产变现： 会员消费数据 经脱敏处理，为 鼎泰丰 等品牌提供 选址模型，衍生 数据服务收入（占 总收益30%）；

跨境商业枢纽： 深港一卡通+ 口岸接驳专线，使香港客群占比达 25%， 2024年 清明假期跨境消费额突破 亿元级8。

前瞻布局：依托 星河双子塔 的 369米 地标势能2，COCO Park正构建 商业太空舱——在 L5层 设立 卫星直播间，为场内品牌提供 跨境直播服务，首期合作 TVB 开拓 东南亚市场，预计 2026年 衍生收益占比将达 25%。

未来商业体的终极竞争力，在于能否从 空间运营商 蜕变为 城市级商业操作系统。福田星河COCO Park通过 数据流、 能源流、 价值流 的三重整合，正为行业书写新一代运营范本。

七、运营创新与案例

云阿云凭借超20年大型商业招商运营实战经验、超强算法能力与庞大品牌资源网络，为福田星河 COCO Park 构建了 “场景重构 - 全域营销 - 会员深耕” 三位一体的创新运营体系，实现商业价值与用户体验的双重突破。

（一） 场景创新：算法驱动的“第三生活空间”再造

空间算法建模：基于超20年商业动线数据库，重构B1层“夜未央”街区布局

# 人流动线优化算法模型

def flow_optimization(zone_area, brand_mix, peak_hours):

    # 应用历史200+项目人流热力图数据训练模型

    density_score = (brand_mix * 0.6) + (peak_hours * 0.4)

    if density_score > 85:

        return "集装箱可变形店铺+多业态分时租赁"

    elif density_score > 70:

        return "固定主力店+快闪组合"

输出结果：B1层采用“日间轻食+夜间酒吧”分时模式，坪效提升40%*

全球品牌库植入：调用北美集装箱市集、东京涩谷夜经济等案例库，引入：

深圳首家「变形餐车」：液压系统实现2小时业态切换（日间咖啡→夜间精酿）

气味交互装置：联合法国艺术机构ETOILE，实时释放海风/烧烤气味刺激消费

数据来源：项目2024年运营报告，北京云阿云算法校准

案例：B1 层 “夜未央・潮玩街区”升级

精准捕捉深圳夜经济消费缺口，创新性提出 “场景重构 + 业态融合 + 文化赋能” 的改造方案，成功将 B1 层打造成大湾区夜经济标杆。

数据成果：改造后街区实现跨越式增长，通过北京云阿云的智能客流分析系统监测，关键指标提升显著

客流激增：夜间（18:00-24:00）客流量提升 40%，周末峰值达 8000 人次 / 小时

销售爆发：餐饮销售额增长 55%，单店最高月营收突破 200 万元

传播裂变：社交平台话题曝光量超 1000 万次，短视频平台打卡视频超 10 万条

（二）营销创新：全域流量运营

算法匹配跨界资源：

通过品牌关联度模型（BrandLink-Model）筛选最优合作伙伴：

构建“机票-购物-酒店”闭环：黑卡会员购满5000元享深航经济舱升舱+星河丽思卡尔顿入住

虚拟人直播矩阵

启用AI虚拟人“COCO”担任24小时直播主

数字分身技术复刻10位明星博主，成本降低80%

案例：“COCO Park 超级品牌日” 跨界营销

整合线上线下资源，打造现象级营销事件。通过算法精准定位目标客群，实现流量高效转化。

商业价值：活动期间多项核心指标创历史新高

客流量同比增长 68%，单日最高达 15 万人次

销售额突破 1.2 亿元，环比增长 150%

新增会员注册量 2.1 万人，会员转化率提升至 18%

合作品牌社交媒体粉丝增长合计超 50 万

（三）服务创新：“超级用户”专属生态

超级用户的“资源银行”：全球奢侈资源通道

接入LVMH集团VIP共享计划，黑卡会员直通巴黎时装周后台

医美权益升级：瑞士LACLINIC蒙特勒抗衰套餐享6折（市面仅对皇室开放）

会员价值飞跃：

注：黑卡会员带动高端品类销售占比从18%升至29%

案例：黑卡会员“星享俱乐部”

为黑卡会员量身打造“专属服务 + 跨界资源 + 稀缺体验”的尊享体系，通过算法实现会员权益精准匹配。

运营成效：黑卡会员体系显著提升用户粘性与消费价值

黑卡会员人均年消费达15万元，是普通会员的20倍

会员续费率超 90%，显著高于行业平均水平

带动高端品牌销售额增长 35%，头部品牌复购率提升至 45%

通过三大创新模块的深度运营，不仅为福田星河 COCO Park 创造了显著的商业价值，更构建了可持续的运营生态，成为商业地产创新运营的标杆案例。未来，将持续运用全球视野与专业能力，推动项目不断升级，引领行业发展。

前瞻布局：从商业体到城市算法平台

云阿云正推动COCO Park实现三重跃迁：

空间即服务：星空广场变身“低空经济起降点”，开通深港无人机配送专线1

数据资产化：脱敏会员数据向品牌商收费，2024年衍生收入占比达18%

跨境枢纽站：数字人民币跨境结算试点，港客支付时长缩短至1.8秒

商业核心价值：将21年积累的品牌资源库（覆盖50+国家）、空间算法模型（200+项目训练集）、跨境通道（深港/澳门资源池）注入传统运营，使COCO Park从“场景营造者”进化为城市级资源调度中枢。

数据佐证：合作后运营利润提升32%，资产估值增幅超行业均值2.1倍