商业地产案例分享-深圳万象城项目（上）

原创 云阿云智库•商业地产项目组

导读：北京云阿云在深圳万象城的实践中，通过 "数据算法驱动+生态资源整合+场景创新赋能" 三位一体模式，重新定义了高端商业体的运营标准。全文约19900字，由云阿云智库•商业地产项目组供稿。

深圳万象城案例深度剖析

城市商业运营的卓越典范

一、项目概述

深圳万象城作为华润集团布局华南的战略性商业综合体，自 2004 年开业以来，以其前瞻性的定位、卓越的运营能力及强大的资源整合优势，成为粤港澳大湾区高端商业的标杆。项目总建筑面积达 55 万平方米，集购物中心、甲级写字楼（华润大厦）、五星级酒店（深圳瑞吉酒店）、高端公寓（幸福里）于一体，形成多功能复合的城市商业生态。截至 2025 年，项目年销售额突破 180 亿元，日均客流量超 10 万人次，出租率常年维持在 98% 以上，单平方米年销售额达 8 万元，多项核心指标领跑全国商业项目，成为中国商业地产 “重奢旗舰” 的代名词。

（一）区位价值：大湾区核心商圈的流量引擎

深圳万象城坐落于深圳罗湖核心商圈 —— 蔡屋围金融中心区，占据城市 “心脏” 位置。项目紧邻地铁 1 号线 / 2 号线大剧院站，步行 5 分钟可达深圳站，30 分钟车程覆盖福田 CBD、南山科技园等核心商务区，1 小时直达香港、东莞、惠州等大湾区主要城市。依托 “双地铁 + 主干道” 交通网络，项目日均辐射超 50 万商务客群及 30 万家庭客群，其中高净值人群（家庭年均收入超 50 万元）占比达 35%，形成强大消费势能。

区域消费力数据对比

（二）政策支持：首店经济与城市更新的双重红利

作为深圳市 “首店经济” 重点扶持项目，深圳万象城近三年引入国际品牌首店超 200 家，包括华南首家 DIOR MEN 旗舰店、深圳首家 CELINE 全品类店等，获政府专项奖励近 5000 万元。政策红利下，项目重奢品牌占比提升至 45%，首店贡献销售额占比达 22%，成为华南地区品牌创新的 “试验田”。

同时，项目所在的蔡屋围片区被纳入深圳市重点城市更新单元，政府投资超 200 亿元升级交通枢纽与市政配套，带动周边土地价值提升 300%。深圳万象城通过 “商业升级 + 城市更新” 双轮驱动，成为区域经济转型的核心引擎。

（三）开发主体：华润集团全链条资源整合

依托华润集团 “城市投资开发运营商” 定位，深圳万象城实现 “开发 - 招商 - 运营” 全周期管控：

开发能力：华润置地负责项目设计与建设，引入国际团队（如 RTKL 建筑事务所）打造开放式空间，购物中心层高 5.4 米，动线宽度达 3.6 米，提升高端品牌展示效果。

招商能力：华润万象生活商管团队拥有超 2000 家品牌资源库，与 LVMH、开云集团等奢侈品集团建立战略合作伙伴关系，确保头部品牌优先落位。

运营能力：通过万象生活数字化平台，实现会员精准运营（200 万 + 会员，复购率 65%）、智慧停车（3000 + 车位，智能寻车准确率 98%）及能源管理（年节能率 8%）。

（四）定位升级：从商业综合体到 “时尚文化地标”

项目历经三次定位迭代：

2004 年开业期：定位 “高端购物广场”，以万象城百货 + 国际品牌集合为主，奠定华南高端商业基础。

2012 年转型期：升级为 “时尚生活中心”，引入冰场、影院等体验业态，餐饮占比提升至 25%，客群拓展至年轻家庭。

2020 年至今：确立 “永不落幕的时尚舞台” 定位，强化文化艺术属性，年均举办国际艺术展 12 场，奢侈品首发活动占华南地区 60%，成为全球品牌进入中国的 “形象窗口”。

定位升级关键数据

（五）多元业态协同效应

深圳万象城通过 “商业 + 商务 + 酒店 + 公寓” 业态联动，形成 24 小时消费闭环：

购物中心：18.8 万平方米，聚焦重奢与体验，2025 年销售额占比 65%。

写字楼：12 万平方米华润大厦，入驻世界 500 强企业 32 家，商务客群贡献餐饮消费 35%。

酒店：瑞吉酒店（28 层以上），年均接待高端旅客 15 万人次，带动购物中心奢侈品消费增长 12%。

公寓：幸福里高端公寓，入住率 90%，业主年均消费额达普通客群 8 倍。

（六）核心优势总结

深圳万象城的成功源于三大核心能力：

区位赋能：占据大湾区核心地段，依托交通与消费力优势，形成不可复制的流量入口。

政策借力：抓住 “首店经济” 与城市更新机遇，以政策资源加速品牌升级与价值提升。

华润生态：依托集团全产业链资源，实现从开发到运营的高效协同，构建商业地产 “护城河”。

未来，项目将继续以 “时尚 + 文化 + 科技” 为驱动，深化大湾区商业协同，推动中国高端商业向 “体验化、国际化、智慧化” 迈进。

二、项目 SWOT 分析

（一）优势（Strengths）

绝佳地理位置：深圳万象城位于罗湖区金融商业核心区域，处于深南大道与滨河大道之间，与 “地王大厦” 隔路相望，地理位置得天独厚。周边汇聚了众多高端写字楼、酒店及住宅区，每日人流量巨大，为项目带来了稳定且高质量的客源。同时，项目与地铁一号线大剧院站通过地下通道无缝连接，30 多条公交线路环绕，便捷的交通网络极大地拓宽了辐射范围，吸引着来自城市各个区域的消费者。

强大品牌资源：作为华润置地商业运营的代表作，深圳万象城凭借华润集团在商业领域深厚的资源积累，吸引了大量国际一线品牌和国内知名品牌入驻。目前，项目内已进驻超 60 家国际一线奢侈品牌，品牌级次和规模达到世界顶级购物中心水平。其中，20 余家重奢品牌以复式旗舰店的形式呈现，展现出强大的品牌号召力和吸引力。此外，项目还集结了超 30 家国际轻奢及一线设计师品牌，成为时尚品牌进入华南地区的首选之地，为消费者提供了丰富且高端的购物选择。

丰富业态组合：深圳万象城精心规划了多元业态，涵盖高端百货、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等。这种丰富且合理的业态组合，满足了消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等全方位需求，真正实现了一站式消费体验。例如，滑冰场不仅为消费者提供了运动娱乐的场所，还时常举办各类滑冰赛事和表演活动，吸引大量人流，提升了项目的人气和活力。

卓越运营管理：华润置地拥有专业且经验丰富的运营管理团队，在深圳万象城项目中，从招商、营销到日常运营维护，均展现出卓越的管理水平。项目注重精细化运营，通过定期举办各类主题活动、品牌推广活动以及会员专属活动等，不断提升消费者的购物体验和忠诚度。同时，运营团队能够敏锐洞察市场动态和消费者需求变化，及时对业态和品牌进行优化调整，确保项目始终保持竞争力。

（二）劣势（Weaknesses）

建筑空间限制：随着商业的发展和消费者需求的不断升级，深圳万象城开业初期的建筑空间设计在一定程度上显现出局限性。部分区域空间布局不够合理，导致消费者的游逛动线不够流畅，影响购物体验。此外，受限于原有建筑结构，在进行大规模业态调整和品牌升级时，面临着空间改造难度较大、成本较高等问题。

停车压力较大：由于项目人气旺盛，每日车流量巨大，停车难问题较为突出。尽管万象城配备了一定规模的停车场，但在节假日和周末等高峰时段，停车位依然供不应求。停车难不仅影响消费者的到访意愿，还可能导致部分潜在客户流失，对项目运营产生一定负面影响。

线上业务短板：在电商快速发展的背景下，深圳万象城的线上业务布局相对滞后。虽然项目也尝试开展线上营销活动和会员服务，但与一些线上线下融合较为成功的商业项目相比，在电商平台建设、线上商品销售、数字化服务体验等方面存在差距，未能充分满足消费者日益增长的线上消费需求。

（三）机会（Opportunities）

消费升级趋势：随着居民收入水平的不断提高和消费观念的转变，消费者对于品质生活的追求愈发强烈，消费升级趋势明显。这为深圳万象城这类高端商业项目提供了广阔的发展空间。项目可以进一步挖掘中高端消费市场潜力，引入更多高品质、个性化的品牌和业态，满足消费者对于品质、时尚、体验的多元需求，实现业绩的持续增长。

粤港澳大湾区发展机遇：深圳作为粤港澳大湾区的核心城市之一，在大湾区建设的战略背景下，迎来了前所未有的发展机遇。区域间的经济融合、人口流动和消费协同，将为深圳万象城带来更庞大的消费群体和更丰富的商业资源。项目可以加强与大湾区其他城市商业项目的合作与交流，拓展市场份额，提升品牌在区域内的影响力。

数字化转型机遇：科技的飞速发展为商业项目的数字化转型提供了有力支撑。深圳万象城可以借助大数据、人工智能、物联网等技术，实现精准营销、智慧运营和个性化服务。例如，通过数据分析了解消费者的购物偏好和行为习惯，为品牌商家提供精准的市场信息，优化商品陈列和营销策略；利用物联网技术实现停车场智能管理，缓解停车难问题；打造线上线下融合的数字化购物体验，提升消费者的满意度和忠诚度。

体验式消费兴起：当前，体验式消费已成为商业发展的新趋势。消费者越来越注重购物过程中的体验和感受，对娱乐、文化、艺术等元素的融入有更高需求。深圳万象城可以充分发挥自身空间优势，加大在体验式业态方面的投入，举办各类文化艺术展览、主题活动、互动体验活动等，丰富消费者的购物体验，增强项目的吸引力和粘性。

（四）威胁（Threats）

激烈的市场竞争：深圳商业市场竞争异常激烈，近年来，随着多个高端商业项目的相继开业，如深圳湾万象城、福田星河 COCO Park 等，市场份额被进一步瓜分。这些竞争对手在品牌引进、业态创新、营销推广等方面各有特色，给深圳万象城带来了较大的竞争压力。例如，深圳湾万象城凭借其独特的建筑设计和创新的业态组合，吸引了大量年轻时尚的消费者，对深圳万象城的客源形成一定分流。

经济环境不确定性：全球经济形势的波动和不确定性，对消费者的消费信心和消费能力产生了一定影响。在经济下行压力下，部分消费者可能会削减开支，尤其是对高端商品和服务的消费需求可能会有所下降。此外，宏观经济环境的变化还可能导致品牌商家的经营策略调整，影响项目的招商和运营稳定性。

政策法规变化：商业地产行业受到政策法规的严格监管，政策的调整和变化可能对项目的运营产生影响。例如，税收政策、商业规划政策、环保政策等的变动，可能增加项目的运营成本，或对项目的业态布局和发展方向提出新的要求。深圳万象城需要密切关注政策法规动态，及时调整运营策略，以应对潜在的政策风险。

（五）项目SWOT分析结论

1.项目SWOT分析矩阵图

2.项目SWOT 分析结论

2.1优势 - 机会（SO）战略：巩固高端标杆地位

落地举措：依托重奢品牌集群（如 DIOR、GUCCI 复式旗舰店），联合大湾区其他万象系项目推出 “奢品巡展”，利用深圳首店政策优势引入爱马仕华南首家手工坊，强化 “高端消费首选地” 心智。

数据支撑：2024 年首店贡献销售额 22 亿元，占重奢板块 35%；大湾区客群消费占比提升至 18%，年均增速 12%。

2. 2优势 - 威胁（ST）战略：差异化抵御竞争

落地举措：以 “商业 + 文化” 模式构建壁垒，如与大英博物馆合作举办常设展（年观展量超 30 万人次），同步开发联名商品线上销售；针对年轻客群推出 “重奢潮玩化” 活动（如 LV x 草间弥生限定快闪），吸引 Z 世代打卡。

数据支撑：文化活动带动关联消费增长 15%，年轻客群重奢消费占比从 12% 提升至 20%。

2.3.劣势 - 机会（WO）战略：科技赋能体验升级

落地举措：启动 “智慧万象 2.0” 计划，投入 3 亿元升级停车系统（智能预约 + 反向寻车），车位周转率提升 25%；开发 “AR 逛街” 功能，线上预览店铺新品并预约到店体验，线上流量转化率达 8%。

数据支撑：改造后周末停车等待时间从 45 分钟缩短至 18 分钟，线上会员活跃度提升 30%。

2.4. 劣势 - 威胁（WT）战略：风险防控与业态优化

落地举措：针对经济波动，增加 “日常奢侈品” 品类（如轻珠宝、香氛），客单价控制在 5000-15000 元区间，覆盖中等收入高端客群；政策敏感领域（如环保）提前布局，安装光伏屋顶（年发电量占比 15%），获绿色商场补贴 200 万元。

数据支撑：“日常奢侈品” 销售额年均增长 28%，绿色运营成本降低 12%。

总结：动态平衡的商业生态

深圳万象城凭借 “区位 + 品牌 + 运营” 铁三角构建核心优势，通过 “科技化改造 + 文化赋能 + 区域协同” 应对挑战。未来需持续强化高端定位的稀缺性（如独家品牌、文化 IP），同时以数字化手段破解空间与体验瓶颈，在消费升级与市场竞争中保持 “进可攻、退可守” 的战略弹性，巩固其作为大湾区商业 “压舱石” 的地位。

三、竞品分析

（一）主要竞品概述

深圳湾万象城：2018 年开业，位于深圳南山后海金融总部基地，建筑面积约 8 万平方米。项目定位为高端时尚生活中心，聚焦 “受消费者欢迎、具有品牌力、市场稀缺” 的品牌，融合文化艺术等创意体验，致力于打造全球商业名片。开业以来，凭借其独特的定位和丰富的品牌资源，迅速在深圳商业市场崭露头角。

福田星河 COCO Park：2006 年开业，位于福田中心区，总建筑面积约 8.5 万平方米。项目以 “时尚、潮流、生活” 为主题，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体，是深圳首个公园版情景式购物中心。经过多年运营，已成为福田区的商业地标之一，深受年轻消费者喜爱。

益田假日广场：2008 年开业，坐落于深圳华侨城，总建筑面积约 13.5 万平方米。项目依托华侨城的旅游资源优势，以 “假日生活体验” 为核心定位，融合了购物、餐饮、娱乐、旅游等多元业态，是深圳重要的旅游商业综合体。

主要竞品概述

（二）竞品与深圳万象城的优势对比

深圳湾万象城

品牌定位：与深圳万象城相比，深圳湾万象城更侧重于年轻时尚和潮流文化，吸引了众多新兴设计师品牌和潮牌入驻，在品牌年轻化方面具有一定优势。例如，项目引入了 Gentle Monster、喜茶 LAB 等具有潮流属性的品牌，与年轻消费者建立了紧密的情感连接。

空间设计：深圳湾万象城在建筑空间设计上独具匠心，采用了开放式街区与盒子式商业相结合的模式，营造出独特的购物氛围。项目还注重艺术文化空间的营造，设置了多个艺术展览区域和公共艺术装置，为消费者带来了别具一格的艺术体验，在空间体验感方面表现突出。

福田星河 COCO Park

年轻时尚氛围：福田星河 COCO Park 一直致力于打造年轻时尚的商业氛围，通过举办各类潮流活动、音乐节、电竞比赛等，吸引了大量年轻客群。项目内的品牌组合也以年轻时尚品牌为主，如 UR、ZARA 等快时尚品牌，以及众多潮流餐饮品牌，在年轻市场的影响力较大。

夜间经济：福田星河 COCO Park 在夜间经济方面表现出色，项目打造了丰富多样的夜间消费场景，如酒吧街、夜间美食集市等，延长了营业时间，满足了消费者夜间消费需求，成为深圳夜间消费的热门打卡地之一。

益田假日广场

旅游资源融合：益田假日广场紧邻世界之窗、欢乐谷等知名旅游景点，能够充分利用旅游资源优势，吸引大量游客前来消费。项目将旅游元素与商业业态深度融合，设置了旅游纪念品商店、特色餐饮街区等，为游客提供了便捷的旅游消费体验，在旅游商业融合方面具有独特优势。

亲子业态：益田假日广场注重亲子业态的打造，引入了众多知名亲子品牌，如奈尔宝家庭中心、悠游堂等，打造了一站式亲子消费体验空间。同时，项目还经常举办亲子主题活动，吸引了大量家庭消费者，在亲子市场具有较强的竞争力。

（三）深圳万象城相对竞品的独特优势

品牌规模与级次：深圳万象城拥有超 60 家国际一线奢侈品牌，品牌级次和规模在深圳乃至全国都处于领先地位。众多重奢品牌以复式旗舰店的形式入驻，为消费者提供了更丰富的商品选择和更高品质的购物体验。相比之下，其他竞品在高端品牌的数量和级次上存在一定差距。

业态丰富度：深圳万象城的业态组合更加丰富和完善，涵盖了高端百货、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、娱乐设施、文化体验等多个领域，真正实现了一站式消费。无论是消费者的购物需求还是休闲娱乐需求，都能在项目内得到满足。而部分竞品在业态丰富度上相对单一，无法为消费者提供如此全面的服务。

运营管理经验：华润置地在商业运营管理方面拥有丰富的经验，深圳万象城作为其早期的成功项目，在运营管理方面积累了大量宝贵经验。项目注重精细化运营，通过精准的市场定位、有效的营销活动策划和优质的客户服务，不断提升消费者的满意度和忠诚度。相比新开业的竞品，深圳万象城在运营管理的成熟度和稳定性方面具有明显优势。

竞品核心优势量化对比

（四）竞品策略对深圳万象城的启示

关注年轻市场：随着年轻一代消费群体的崛起，深圳万象城应更加关注年轻市场的需求变化，加强在年轻时尚品牌引进和营销活动策划方面的力度。可以借鉴深圳湾万象城和福田星河 COCO Park 的经验，引入更多具有潮流属性的品牌，举办各类年轻时尚的主题活动，吸引年轻消费者，提升项目在年轻市场的影响力。

强化体验式消费：体验式消费已成为商业发展的重要趋势，深圳万象城应进一步加大在体验式业态方面的投入，丰富消费者的购物体验。可以参考深圳湾万象城在艺术文化空间营造和益田假日广场在亲子业态打造方面的成功经验，结合自身定位，打造具有特色的体验式消费场景，如举办高端艺术展览、打造亲子互动专区等，增强项目的吸引力和粘性。

发展夜间经济：夜间经济具有巨大的发展潜力，深圳万象城可以借鉴福田星河 COCO Park 的经验，优化夜间运营管理，打造多样化的夜间消费场景。例如，延长部分店铺的营业时间，举办夜间主题活动，推出夜间专属优惠等，激发消费者的夜间消费热情，提升项目的夜间消费活力。

旅游商业融合：深圳万象城周边也拥有一定的旅游资源，如地王大厦、京基 100 等知名地标。项目可以加强与周边旅游资源的合作，探索旅游商业融合的发展模式。例如，推出旅游特色商品、与旅行社合作开发旅游线路等，吸引更多游客前来消费，拓展客源市场。

竞品分析总结矩阵

四、项目定位

（一）项目总体定位

深圳万象城以 “一站式高端时尚生活中心” 为核心定位，构建 “重奢商业 + 文化艺术 + 品质生活” 三位一体的运营体系。项目依托 55 万㎡超大体量，打造涵盖高端零售（占比 60%）、特色餐饮（25%）、文娱体验（10%）及配套服务（5%）的复合业态矩阵，形成辐射粤港澳大湾区的高端消费目的地。通过持续引入国际一线品牌与创新体验场景，项目年均举办 80 + 场高端活动，实现年销售额 180 亿元，占深圳高端商业市场份额的 38%，稳居华南地区商业标杆地位。

（二）目标客群定位

1. 客群画像数据化分析

2. 分层运营策略

核心客群（高净值人群）：通过黑金卡会员体系（年消费超 50 万元）提供私人导购、全球品牌首发预览等专属服务，复购率达 78%。

潜力客群（年轻时尚群体）：引入潮流副线品牌（如 Gucci Off The Grid 系列）及快闪店，年轻客群消费增速达 15%/ 年。

家庭客群：打造亲子体验专区（含儿童马术、艺术工坊），周末家庭客群占比提升至 30%。

（三）市场定位差异化策略

1. 品牌差异化：重奢矩阵构筑竞争壁垒

深圳万象城通过 “头部品牌 + 稀缺资源” 策略，形成显著品牌优势。项目汇聚 62 家国际一线奢侈品牌，其中 23 家以复式旗舰店形式呈现，品牌级次与规模远超竞品（深圳湾万象城 28 家、福田星河 COCO Park 8 家）。独家品牌占比达 40%，如华南唯一的 DIOR 高级珠宝定制店，单店年销售额突破 3 亿元。

2. 业态差异化：全场景体验生态

项目构建 “购、食、娱、艺” 全业态矩阵，通过奥运标准溜冰场（年客流量 50 万人次）、百老汇 IMAX 影院（年票房 8000 万元）、米其林餐饮集群（含 8 家星级餐厅）等特色业态，实现消费者停留时长 4.2 小时，高于行业平均水平（2.8 小时）。创新设置 “文化艺术走廊”，年均举办 12 场国际艺术展，带动关联消费增长 22%。

3. 服务差异化：精细化会员运营体系

依托万象会会员系统（200 万 + 注册会员），实施分层服务策略：

基础服务：智能停车导航、专属客服通道响应时间 < 3 分钟

进阶服务：黑金卡会员优先预约奢侈品新品、生日月双倍积分

增值服务：联合高端医疗、私人银行提供跨界权益，会员贡献销售额占比达 75%

4. 文化体验差异化：商业与艺术深度融合

通过 “固定 IP + 临时展览” 模式，打造文化体验高地：

固定 IP：万象时尚周（年均吸引 20 万观众，带动销售额增长 18%）

临时展览：与大英博物馆、卢浮宫合作举办特展，单展门票收入超 500 万元

衍生消费：文化 IP 联名商品销售额突破 1.2 亿元，占文创品类的 60%

定位成效总结

深圳万象城通过精准定位与差异化策略，实现核心指标领先：

商业价值：租金坪效 8 万元 /㎡/ 年，是深圳商业平均水平的 3.2 倍

品牌影响力：奢侈品销售额占华南市场 45%，稳居区域首位

客户粘性：会员复购率 65%，显著高于行业均值（42%）

项目持续通过品牌迭代、业态创新与服务升级，巩固高端商业标杆地位，引领大湾区品质消费趋势。

五、招商策略与执行

（一）招商目标与规划

1. 品牌定位与级次

深圳万象城以 “重奢引领 + 品质生活” 为核心招商方向，构建金字塔式品牌体系：

塔尖层（国际一线奢侈品牌）：占比 12%，引入 LV、GUCCI、DIOR 等 62 家品牌，其中 23 家为华南独家复式旗舰店，单店平均面积达 350㎡，主力店年销售额超亿元。

中间层（高端时尚 / 美妆品牌）：占比 38%，涵盖 MaxMara、雅诗兰黛等 150 + 品牌，注重年轻化与国际化组合。

基座层（特色餐饮 / 体验业态）：占比 50%，引入米其林餐厅、奥运冰场等差异化品牌，强化体验属性。

2.业态组合科学配比

数据说明：奢侈品业态坪效为行业平均水平的2.3倍

3. 区域布局规划

采用 “垂直分层 + 场景串联” 策略，优化空间效率与消费动线：

L1 层：重奢旗舰层：集中 62 家国际一线品牌旗舰店，通过 3.6 米超宽动线与挑高 5.4 米空间设计，强化高端氛围，客群停留时长平均 2.8 小时。

L2-L3 层：时尚生活层：布局轻奢品牌与亲子业态，L2 层引入 Gentle Monster 等潮流品牌，L3 层设置 8000㎡亲子体验中心，家庭客群占比达 35%。

L4-L5 层：体验消费层：聚焦餐饮与娱乐，米其林街区汇聚 8 家星级餐厅，冰场与影院年客流量超 100 万人次。

B1 层：生活配套层：衔接地铁人流，布局精品超市与轻餐饮，日均接驳地铁客群 3 万人次。

垂直消费动线：通过中庭挑空设计形成环形动线，品牌曝光率提升40%

跨层联动：设置5组跨层扶梯，实现楼层间客流转化率65%

小结：通过精准的品牌级次配比与空间规划，形成"奢侈品引流-轻奢承转-餐饮娱乐留存"的完整消费闭环

（二）招商策略与方法

1. 品牌资源整合

依托华润集团 “商业生态圈” 资源，构建三维招商网络：

战略联盟：与 LVMH、开云集团等奢侈品集团签订区域独家合作协议，近三年引入首店占比达 30%，获政府首店奖励 5000 万元。

展会招商：参与米兰时装周、上海进博会等国际展会，2024 年通过展会签约品牌 15 家，其中华南首店占比 40%。

数字招商：搭建 “万象招商云平台”，线上触达品牌超 5000 家，转化率达 8%，较传统渠道提升 3 倍。

2. 差异化招商政策

针对不同品牌类型制定定制化合作方案：

以国际一线品牌 DIOR 为例，深圳万象城为其提供 1000㎡双层空间定制化设计，承诺年营销投入超 500 万元（含明星活动、会员专属秀），租金采取 “前三年减免 + 后七年阶梯递增” 模式，成功吸引 DIOR 以华南最大旗舰店形式入驻，开业首年销售额达 2.8 亿元，占品牌华南区业绩 40%，带动周边轻奢品牌销售额增长 18%。对于体验式业态 “冰纷万象” 溜冰场，投资 5000 万元建设奥运标准场地，采取 “租金保底 + 营业额抽成”（抽成比例 6%），配套会员积分兑换体验券，年接待 50 万人次，带动周边餐饮消费增长 25%，衍生冰上婚礼、品牌发布会等高端活动，年增收超 300 万元。

（三）主力品牌招商成效

1.奢侈品集群效应

头部品牌虹吸效应：LV单店年销4.2亿，带动同层品牌销售提升18%

旗舰店集群：双层店铺面积较标准店增加150%，但坪效提升至35,000元/㎡/月

2.主力品牌招商案例

奢侈品旗舰店集群打造

案例：成功引入 LV、GUCCI、DIOR 等 20 余家国际一线奢侈品牌复式旗舰店，单店平均面积超 300㎡，部分品牌首次以 “双层概念店” 形式入驻华南市场。

策略：通过提供定制化店铺设计支持、独家营销资源倾斜（如专属 VIP 活动）、长期租金优惠政策（首年租金减免 30%），结合深圳万象城的高端客群基数与品牌展示效应，吸引品牌首次尝试创新店铺模型。

成果：奢侈品楼层日均客流量达 2 万人次，销售额占项目总营收 35%，成为华南地区奢侈品消费标杆。

体验式业态创新引入

案例：奥运标准真冰溜冰场 “冰纷万象”、华南首家 IMAX 影院 “百老汇电影中心”、大型动感游乐天地 “反斗乐园”。

策略：针对体验式业态投资大、回报周期长的特点，采用 “低租金 + 营业额抽成” 合作模式（抽成比例 5%-8%），并配套广告位资源置换（如场内 LED 屏、会员推送）。

成果：冰场年接待量超 50 万人次，带动周边餐饮消费增长 25%；影院年票房突破 8000 万元，成为深圳观影地标。

体验业态创新

小结：通过主力店打造"磁极效应"，实现非零售业态租金溢价15%，关联消费转化率超行业均值40%

（四）招商执行保障

1. 专业招商团队

团队架构：设立奢侈品招商部（15 人）、体验业态招商部（10 人）、品牌运营部（8 人），成员平均行业经验 12 年，其中 5 人具备海外招商背景。奢侈品招商部成员精通国际奢侈品市场规则与品牌决策流程，成功引进多个国际一线品牌；体验业态招商部成员熟悉各类体验式业态运营模式，为项目引入众多特色体验品牌。

分级管理：建立 “战略级品牌（如爱马仕）- 重点级品牌（如 MaxMara）- 潜力级品牌（如新兴设计师品牌）” 三级跟进机制，战略级品牌由高管直接对接，签约周期缩短至 6 个月（行业平均 12 个月）。在爱马仕招商过程中，高管团队多次赴法国与品牌总部洽谈，深入了解品牌需求，提供定制化方案，成功缩短签约周期，确保品牌顺利入驻。

2. 数据化评估体系

引入甲骨文商业智能系统（BIS），从五个维度量化品牌匹配度：

品牌匹配度模型应用案例：某轻奢品牌经评估得分为 85 分（满分 100 分），重点契合年轻客群需求，引入后年销售额达 1200 万元，超预期 20%。

（五）招商成效小结

1. 核心指标达成

招商效率：开业至今累计引入品牌超 500 家，首店占比 28%，年均招商率保持 98% 以上。

销售贡献：奢侈品楼层销售额占比从 2019 年 28% 提升至 2025 年 38%，体验式业态带动整体客单价提升 22%。

品牌满意度：通过定制化服务，品牌续约率达 92%，高于行业平均水平（75%）。

2. 模式价值

深圳万象城通过 “精准定位 + 资源整合 + 数据驱动” 的招商策略，构建了高端商业的 “护城河”：

重奢集群效应：形成华南最大奢侈品消费目的地，吸引大湾区 60% 以上高端客群。

体验业态赋能：冰场、影院等场景成为流量发动机，非购物消费占比提升至 40%。

政策红利转化：首店经济与城市更新政策结合，获政府资源倾斜，降低招商成本 15%。

3.整体成效评估

核心经验：通过"精准定位-资源卡位-数据赋能"三位一体策略，实现高端商业体招商的质效突破，奢侈品集中度、租金坪效、首店经济三大指标均创华南商业新标杆。