商业地产案例分享-惠州吾悦广场项目

原创 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告聚焦惠州吾悦广场作为深惠融合商业地标，解析区位价值、运营现状与核心指标，从 SWOT、竞品对标到招商策略、数字化运营及资产证券化路径，展现其从区域商业中心向大湾区标杆的升级逻辑。全文约15100字，由云阿云智库•商业地产项目组供稿。

惠州吾悦广场招商运营资产管理报告

七、精细化运营管理体系

（一）会员与社群深度运营

1.“吾悦星云” 三级会员体系

体系架构：银卡（年消费 1 万元）、金卡（年消费 5 万元）、黑金卡（年消费 20 万元）

权益对比：免费停车、专属客服、私宴定制等差异化权益

价值贡献：黑金卡会员贡献 28% 销售额，银卡、金卡分别占比 37%、35%

2.数据驱动的精准营销

标签化运营：30 + 用户标签（如 “健身辣妈”），亲子瑜伽课程开卡率 22%（超行业均值 7%）

社群裂变实践：“吾悦生活家” 社群，周三会员日到店频次 4.2 次 / 月（非会员仅 2.3 次）

行业启示：粤海天河城“诚计划”整合酒店、航空资源，为黑金卡提供机场礼宾车服务，会员消费额提升40%

（二）营销活动体系化：四季引擎×场景创新

四季主题引擎落地成效

场景创新关键点

屋顶经济赋能：7000㎡“幸福甲板”举办星空电影节，夜间销售占比提升至28%（竞品万达仅15%）。

会员积分资产化：借鉴津南吾悦“积分市集”，设置电竞设备积分兑礼（99积分抽罗技鼠标），年轻客群参与度达62%

（三）商户赋能与绿色运营

销售倍增成果：参与计划的耐克、哥老官等30家商户，2024年平均业绩增长25%（未参与商户仅12%）。

无废商场标准化：

可降解包装使用率92%，年减塑15吨；

屋顶光伏年发电140万度，覆盖30%用电需求；

获政府绿色贷款贴息2.4%（低于基准利率1.1%）

（四）数字化升级战略

1.智慧运营管理平台

1.1数据采集与分析

设备部署：智能传感器、摄像头、Wi-Fi 探针超 200 个节点

应用场景：优化业态布局、调整促销策略

1.2智能停车系统

功能模块：车牌识别、车位引导、自助缴费

效率提升：平均找位时间缩短至 3 分钟，周转率提高 40%

1.3.O2O 融合平台

服务模式：线上下单线下自提、线下体验线上购买

运营数据：线上销售额占比预计达 30%

2.前沿科技应用

2.1数字孪生系统

建设投入：2000 万元

核心功能：客流热力预警、商户经营诊断、AR 虚拟试衣

预期效益：拥堵减少 30%，服装转化率提升 30%

2.2智能能源网络

能耗优化：空调节电 25%，照明年省电费 80 万元

光伏升级：装机量从 1.2MW 提升至 2.5MW，覆盖 60% 用电需求

2.3跨界场景创新

低空配送：无人机生鲜 15 分钟达，覆盖 3 公里半径

AI 服务：接入政务系统，投诉处理效率提升 50%

八、资产保值增值策略

（一）轻资产模式优化：双轨收益模型

1.“绩效+资产溢价”分成机制

案例：山东联通“三步工作法”通过数据评估优化资产配置，租金成本降低18%

2.资源整合优势

品牌联动：2000 + 战略品牌，首店引进周期缩短至 45 天

算法赋能：智能招商系统提升品牌存活率至 85%

（二）资产证券化路径：REITs战略部署

1. 私募→公募REITs进阶规划

关键风控指标

现金流覆盖率1.25倍（监管要求1.1倍）；

出租率红线≥95%（2024年实际98.2%）

2.政策与财务支持

融资政策：经营性物业贷款抵押率提升至 70%，释放 8 亿元额度

发行条件：年租金收益 1.8 亿元符合消费基础设施 REITs 要求

（三）科技赋能资产溢价

数字孪生系统功能规划

跨界场景实验

低空配送：屋顶无人机站联动大亚湾农场，生鲜15分钟达，配送成本降40%；

政务AI融合：接入惠州DeepSeek系统，客诉处理效率提升50%

九、发展计划与建议

（一）项目发展计划

1. 短期计划（1 - 2年）

2. 中期计划（3 - 5年）

3.长期计划（5 年以上）

运营管理：引进 5 家以上国际轻奢品牌，输出行业标准，提升客单价至 300 元。

数字化创新：探索元宇宙购物，建立大数据分析中心实现数据资产化。

资产价值：扩大 REITs 规模，资产估值突破 25 亿元，打造大湾区商业标杆。

（二）项目发展建议

1.战略定位升级：深化“深惠商业枢纽”

1.1客群精准锚定

深圳外溢客群：依托“临深第一站”区位（距深圳40分钟车程），开通深惠免费穿梭巴士，目标深圳客占比从35%提升至50%。

高端家庭与青年创客：针对家庭年收入50万+客群，增设“黑金卡私享服务”（如新品首发预约、深惠跨境礼宾车）；针对25-35岁青年，延长“潮酷LIVEHOUSE”营业至24:00，提升夜间消费占比至35%。

1.2文化IP强化

年投入500万打造岭南非遗常设展馆，联动潮汕英歌舞巡演（2024年单日引流12万人次），带动手信销售增长45%。

参考烟台吾悦“幸福甲板”设计，扩容屋顶花园至7000㎡，融合星空剧场+都市农场，打造大湾区东岸文化地标。

2.业态与品牌优化：首店经济+场景创新

2.1首店矩阵拓展

短期目标（2025）：引进5家国际轻奢品牌（如MICHAEL KORS、COS、帝车星男装、凤池夸美妆），填补高端缺口（现占比<5%）。

政策工具包：提供A类位置免租6个月+装修补贴（上限50万）+政府首店奖励申报（最高500万）。

案例：惠州华贸天地LEGO旗舰店通过“3个月免租+中庭黄金位”，开业日销220万元。

2.2业态创新实验

新能源体验馆：联合大亚湾石化区（亿纬锂能、恒力石化），在B1层设互动展区，吸引企业员工及家庭客群，年导流3万人次。

直播经济基地：6F浪漫甲板共建明星直播间（联合遥望科技），2025年带货GMV目标1亿元。

3.运营效能提升：数字化+会员深挖

3.1会员经济深化

升级“吾悦星云”体系，引入信用分级（对接芝麻信用，650分+享“零押金租铺”）；

黑金卡专属权益新增跨境服务（预约深圳万象天地VIP休息室），提升高端客粘性。

3.2四季营销引擎迭代

春季：联动开心麻花剧团巡演（2024年亲子业态销售增210%）；

秋季：首创“深惠创客节”，结合电竞赛事+产业链路演，吸引青年客群。

3.3商户赋能计划

ESG联盟：对使用可降解包装商户减免租金5%，95家商户加入后能源成本降18%；

销售倍增小组：提供AI销售预警（准确率90%），参与商户业绩平均增长25%。

4.资产价值强化：轻资产证券化突破

4.1REITs进阶路径

关键风控：出租率红线≥95%（2024年实际98.2%），现金流覆盖率1.25倍

4.2绿色金融应用

发行大湾区首单 “商业碳中和债券”，融资8亿元，覆盖光伏扩容（装机量2.5MW）、雨水回收系统建设。

5.科技赋能创新：构建智慧商业体

5.1数字孪生系统

投入2000万构建三维模型，实现热力图拥堵预警（减少30%）、租户健康诊断（准确率90%）。

5.2即时零售布局

接入美团闪购，建3公里闪电仓，生鲜30分钟达（参考永辉线上占比35%）。

5.3低空经济试点

屋顶设无人机配送站，联动本地农场，生鲜配送成本降40%。

6.风险应对策略

6.1电商冲击破局

体验壁垒：强化“3小时沉浸公式”（亲子设施×1.8 + 文化体验×2.2），客均停留时长从2.8h提至3.5h；

价格对齐：推行“线上线下同价”+商场补贴（如黄金克减100元），缩小价差至5%以内。

6.2政策红利捕获

申报惠州市文旅商融合试点（年补贴300万）、广东省绿色贷款（贴息2.4%）。

结论：实施里程碑与资源保障

云阿云核心支撑：

全球品牌库联动2000+战略资源，首店落地周期压缩至45天；

算法中台提升招商存活率至90%（行业70%）。

惠州吾悦广场需以 “文化锚点×即时零售×REITs杠杆” 三角模型，实现从区域商业中心向 “深惠资产价值标杆” 的跃迁，未来三年估值突破30亿。

附录一：惠州吾悦广场近三年核心数据

一、客流量数据

分析：近三年来，惠州吾悦广场年均客流量稳步增长。2023 年借助丰富的营销活动，如引入特色 IP 展，吸引大量消费者，实现 15% 的同比增长。2024 年持续优化业态布局，新增多家网红餐饮与潮流零售品牌，进一步提升吸引力，增长率达 11.11%。2025 年截至 5 月，通过举办各类主题活动，客流量表现良好，预估全年增长率达 10%。关键节假日成为客流量高峰，如 “五一”“元旦”，广场举办的促销、演出等活动有效拉动客流。

二、销售额数据

分析：销售额与客流量增长趋势相符，呈现逐年递增态势。2023 年 “五一” 期间，广场通过联合商户推出折扣、满减等促销活动，销售额同比大幅提升 40%，带动全年销售额增长 12%。2024 年元旦假期销售额提升 10%，全年通过优化会员营销，刺激消费，实现 13.33% 的增长。2025 年截至 5 月，在延续成功营销模式基础上，加大线上线下融合力度，预估全年销售额增长 17.65%。

三、会员数据

分析：会员体系建设成效显著，会员总数逐年快速增长。2023 年与 2024 年同比增长率均达 25%，主要得益于线上线下多渠道推广，以及丰富的会员权益吸引。会员消费占比也稳步提升，2023 年为 50%，2024 年提升至 55%，2025 年截至 5 月预估全年占比达 58%，表明会员忠诚度与消费力不断增强，会员运营策略效果良好。

四、财务与资产表现

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供

附录二：惠州吾悦广场品牌汇总

惠州吾悦广场作为集购物、餐饮、娱乐于一体的城市型年轻家庭生活购物中心，汇集225家国内外品牌，涵盖零售、餐饮、儿童、娱乐等多元业态，为消费者提供一站式消费体验。

一、餐饮业态

中式餐饮：拥有如顺悦楼、老碗会等知名品牌。顺悦楼主打粤菜，菜品精致多样，是家庭聚餐、宴请宾客的热门选择；老碗会专注陕西美食，为当地消费者带来地道的西北风味，如肉夹馍、油泼面等特色菜品深受喜爱。

西式餐饮：麦当劳、肯德基、必胜客、北欧牛扒等品牌入驻。麦当劳和肯德基以快餐为主，提供便捷美味的食品，是年轻消费者和儿童的心头好；必胜客主打披萨等西式餐点，环境舒适，适合朋友聚会；北欧牛扒则专注牛排品质，打造高品质西式餐饮体验。

特色餐饮：海底捞火锅以优质服务闻名，为顾客提供丰富多样的火锅菜品和独特的就餐体验；椰林季节椰子鸡主打椰子鸡火锅，清甜的椰汤搭配鲜嫩鸡肉，别具风味；赵记传承专注广式甜品小吃，如双皮奶、姜撞奶等，满足消费者对甜品的需求。此外，还有香得得等特色餐厅，提供丰富多样的美食选择。

饮品甜点：涵盖星巴克、瑞幸咖啡、库迪咖啡、森茶、茶百道、书亦烧仙草、大卡司、酸奶吧、柠檬茶等品牌。星巴克提供舒适的咖啡休闲空间；瑞幸和库迪咖啡以便捷的线上线下购买模式，满足快节奏生活中的咖啡需求；森茶、茶百道、书亦烧仙草等则专注各类茶饮，推出水果茶、奶茶等多种特色饮品；喜喜点心作为惠州首进品牌，带来丰富多样的中式点心，满足消费者对甜点的喜好。

二、零售业态

时尚服装：包含 VEROMODA、卡宾男装、森马、帝车星、西遇、MJ - STYLE、骆驼户外集合店、斯凯奇、利郎、水云间、云霞兽皮具宝箱、月魁星女装等品牌。VEROMODA 以时尚女装为主，紧跟潮流趋势；卡宾男装展现个性时尚风格；森马定位年轻休闲服装，受众广泛；西遇、MJ - STYLE 提供多样化的时尚穿搭选择；骆驼户外集合店专注户外服饰装备；斯凯奇、利郎、水云间等品牌也各有特色，满足不同消费者对服装风格和品质的需求。

生活精品：有天虹超市、名创优品、乐莎儿、纯棉居物、THE GREEN PARTY 等。天虹超市商品种类丰富，满足日常生活购物需求；名创优品提供各类创意生活小百货；乐莎儿专注美妆个护产品；纯棉居物主打纯棉家居用品；THE GREEN PARTY 以创意家居、文具礼品等商品为主，为消费者打造精致生活。

数码电子：苹果、华为、小米、三星数码等品牌入驻。这些品牌展示销售最新的电子产品，如手机、电脑、平板等，满足消费者对数码产品的需求，同时提供专业的售后服务。

三、娱乐业态

电影院：配备先进放映设备的电影院，为消费者提供优质观影体验，上映各类热门影片，满足大众的娱乐需求。

儿童娱乐：爱酷少儿体能、牧羊宝贝、考拉乐乐亲子乐园、爱婴岛、巴拉巴拉童装、云霞兽童装等品牌专注儿童娱乐与成长。爱酷少儿体能开展少儿体能训练课程，促进儿童健康成长；牧羊宝贝为儿童提供游乐设施；考拉乐乐亲子乐园打造亲子互动娱乐空间；爱婴岛提供母婴用品一站式购物；巴拉巴拉童装则专注儿童服装，款式多样。

休闲健身：设有健身房、舞蹈室等，如菲尚舞蹈为舞蹈爱好者提供专业培训课程；健身馆配备齐全的健身器材，有专业教练指导，满足消费者健身塑形需求。

四、其他业态

家居品牌：源氏木语等品牌入驻，提供各类实木家具，为消费者打造温馨舒适的家居环境。

次主力店：苏宁等次主力店，提供家电、3C 产品等多样化商品，满足消费者一站式购物需求。

自 2023 年 8 月 12 日焕新开业以来，惠州吾悦广场不断优化品牌组合。2024 年上半年，成功引进卡宾男装、三星数码、喜茶、赵记传承、百丽、太哼茶餐厅、源氏木语等约 30 个市场标杆品牌 ，同时耐克运动、斯凯奇、利郎、水云间、顺悦楼等定位品牌完成形象升级及扩位新装，进一步提升了商场的品牌丰富度与吸引力，满足不同层次消费者的需求，成为周边居民购物、休闲、娱乐的首选之地 。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供