商业地产案例分享-佛山天虹购物中心项目（上）

原创 北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告聚焦佛山天虹购物中心，分析其依托广佛交通枢纽优势与差异化场景设计，结合天虹数字化会员体系与 AI 技术应用，破解区域竞争困局的策略。并提出“智慧生活第三空间” 定位及双轮驱动（空间价值革新与数字化赋能）战略，旨在为项目从区域商业体向广佛体验标杆的跨越提供路径参考。全文共21600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

佛山天虹购物中心招商运营管理报告

交通赋能、场景创新与数字化驱动的商业升级路径

一、项目概述

（一）佛山商圈格局与桂城商圈的区位红利

佛山商业版图呈现多极化发展态势，其中三大顶级商圈鼎立：

祖庙商圈：依托历史文化底蕴和成熟商业配套，定位传统商业中心

桂城商圈：受益广佛同城化红利，定位现代时尚消费中心

佛山新城商圈：作为后起之秀，定位文旅商融合体验中心

桂城商圈作为天虹项目的落地区域，凭借其独特的区位交通优势和高端消费人口集聚特征，在三大商圈中展现出强劲发展动能。商圈毗邻海八路、桂澜路等城市主干道，构建起辐射广佛的“30分钟经济圈”，覆盖人口超过500万。这一人口基数为项目提供了充足的消费潜力

佛山三大核心商圈关键指标对比

（二）地理位置与交通优势

佛山天虹购物中心坐落于佛山市禅城区魁奇二路与文华路交汇处，此地段堪称城市核心枢纽。根据佛山市交通规划局 2023 年数据显示，该区域是禅城区与南海区的重要连接点，日均车流量超 15 万辆次，形成庞大的交通流量网络。项目与地铁 2、3 号线换乘站湾华站负一层直接联通，这一交通优势极具战略意义。以实际通勤时间计算，从佛山天虹购物中心出发，搭乘地铁 15 分钟即可直达广州南站，广州南站作为华南地区重要的交通枢纽，日均客流量超 50 万人次，如此庞大的客流群体为佛山天虹购物中心带来潜在的消费客群。

此外，项目周边配套有 4000 平方米的公交枢纽站，公交线路覆盖佛山五区，共设有 20 余条公交线路，日均客流量达 3 万人次。佛山地铁总控中心亦位于项目周边，不仅为地铁运营提供保障，也为项目带来稳定的人流。参考广州天河城的成功经验，其依托地铁上盖优势，日均客流量高达 35 万人次，年销售额突破百亿元。佛山天虹购物中心与之有着相似的交通优势，在未来的运营中，有望凭借交通枢纽地位，吸引大量消费者，成为佛山商业的新地标。

（三）项目规模与规划特色

佛山天虹购物中心总体量达 10 万平方米，建筑布局为地上 7 层、地下 1 层。在建筑设计上，其室内跨五层的飞天云梯成为一大亮点。该飞天云梯采用现代化的玻璃幕墙与钢结构设计，造型独特，不仅提升了商场的通达性，还增强了视觉吸引力。据商场运营方统计，飞天云梯投入使用后，消费者在商场内的垂直移动效率提升了 40%，有效引导消费者在各楼层间流动，增加了不同业态的曝光机会。

项目设计亮点主要体现在三大创新方面：

垂直交通革命：独创室内跨5层飞天云梯，将顾客从1楼直接输送至5楼主题街区，极大提升了高层客流动线效率。经实测，该设计使项目最大客流接待能力提升10%，解决了传统购物中心高层客流衰减的行业痛点28。

空间场景叙事：以“时光之旅”为设计理念，通过香港风情街区、丹麦童梦小镇、LOFT工业空间等主题场景，构建沉浸式体验环境。其中香港街区采用“室内环境室外化”手法，还原原汁原味的街头风情；儿童区则借鉴安徒生童话元素，打造梦幻的儿童乐园8。

双中庭布局：创新采用一大两小的纺锤形中庭结构，确保各楼层商户可视性最大化，提升空间通透性与商业价值。次中庭的纺锤造型灵感源自佛山纺织业历史，唤起本地消费者的情感共鸣

（三）商业综合体构成

佛山天虹购物中心是一个多元化的商业综合体，其构成涵盖多个功能板块。其中，1.8 万㎡的五星级酒店是项目的重要组成部分。该酒店配备 200 余间豪华客房、多个高端会议室及宴会厅，能满足城市高端商务人群的住宿、会议等需求。以深圳福田香格里拉酒店为例，其作为商业综合体中的五星级酒店，凭借高端服务与配套设施，年均入住率达 85%，不仅提升了所在商业综合体的整体档次，还为周边商业带来了大量高消费能力的客源。佛山天虹购物中心的五星级酒店有望复制这一成功模式，提升项目的商务属性与吸引力。

2.6 万㎡的私人订制企业公馆为各大企业提供了刚性接待、办公需求的空间。企业公馆采用定制化设计，可根据企业需求打造个性化的办公与接待环境。目前，已有多家知名企业入驻，如某科技公司将其华南地区总部设立于此，依托企业公馆的高端商务环境，开展业务洽谈与品牌展示。企业公馆的存在，不仅增加了项目的商务属性，还为购物中心带来了稳定的商务客群，促进了餐饮、零售等业态的消费。

8 万㎡的购物中心主体是项目的核心部分，其定位为一站式购物生活体验的商业综合体。购物中心内业态丰富，涵盖休闲、娱乐、餐饮、百货、超市等。其中，引入了多家知名品牌，如星巴克、优衣库、海底捞等。超市部分与天虹自有品牌超市合作，提供高品质的生鲜食品与生活用品。通过丰富的业态组合，购物中心满足了消费者多样化的需求，为消费者提供了便捷、舒适的购物生活体验。

佛山天虹购物中心关键指标

二、项目 SWOT 分析

（一）项目核心优势（Strengths）

1.立体交通枢纽，汇聚庞大人流

地铁2、3号线湾华站日均客流8万人次，节假日超10万人次，奠定坚实客流基础。

对标广州天河城（依托体育西路站日均35万人次），验证交通枢纽对商业繁荣的显著拉动效应。

2.沉浸式空间体验，延长停留时间

“飞天云梯”成为网红打卡点，社交媒体自发传播提升知名度。

科学动线设计+宽敞通道，消费者平均停留时间达3.5小时，显著高于周边竞品（约2.5-3小时），直接促进消费转化。

3.天虹品牌背书与成熟运营体系

依托天虹股份（国内零售巨头）的品牌号召力与丰富经验（如深圳天虹国贸店的成功范例）。

高效吸引众多知名品牌入驻，快速建立消费者信任。

4.精准业态规划，满足多元需求

基于深度市场调研，锁定家庭与年轻客群，布局四大核心板块：

时尚零售： 引入潮流品牌（需提升能级，见劣势）。

餐饮娱乐： 汇聚特色美食与休闲设施（高区引流是关键）。

儿童亲子： 整层打造“童梦小镇”，集合小马快跑、乐高培训中心等知名品牌，实现“寓教于乐”。

生活服务： 覆盖美容、健身等日常需求。

5.数字化先发优势

作为天虹“百灵鸟AI大模型”首批应用基地，部署AI导购、智能排班、客户反馈分析工具。

背靠天虹4800万数字化会员，线上销售与数字化服务收入超57亿元，APP/小程序年交互量3.4亿次，赋能精准营销。

6.主题场景差异化竞争力

打造五大主题街区（含香港风情街、童梦小镇），形成独特记忆点。

儿童区占比达整层，集合优质品牌，强化家庭吸引力。

7.专业高效运营能力

合作方北京云阿云团队拥有全球品牌资源库与超强算法能力。

成功导入30%首店品牌（如佛山首家sp@ce天虹超市）。

运用动态坪效模型，品牌汰换效率提升40%。

（二）项目主要劣势（Weaknesses）

1.区域市场竞争白热化

直面南海万达广场（体量18.6万㎡，品牌超300家，日均客流10万+）、佛山印象城（10万㎡，本地认知度高）等成熟项目分流。

开业初期客流量低于预期15%，竞争压力显著。

2.本地品牌认知度有待提升

相比佛山兴华商场等本地传统品牌，天虹在部分本地消费者中认知不足。

开业初期调研显示，30%本地消费者对天虹品牌了解较少。

3.新项目运营成本高企

首年运营成本达8000万元，其中营销推广费用占比30%（约2400万元），市场培育投入巨大。

4.高区客流依赖性强，坪效不均

5楼主题餐饮区工作日午间客流较1楼低30%，过度依赖飞天云梯单一垂直交通。

5.品牌能级与客单价瓶颈

缺乏国际重奢品牌，轻奢及设计师品牌占比仅15%。

客单价较广佛同城标杆项目低约25%。

6.停车效率影响体验

高峰期车位周转率2.1次/天，低于竞品招商IPARK（2.8次/天）。

ETC覆盖率仅60%，缴费排队时长超8分钟。

（三）外部重大机遇（Opportunities）

1.佛山消费升级浪潮

2023年佛山居民人均可支配收入6.5万元（+8%），消费向品质化、体验化转型。

对标上海K11（艺术+商业融合，年销售额亮眼），为引入中高端品牌、打造沉浸式体验（如主题街区、科技互动）提供契机。

2.三龙湾区域价值跃升

项目地处禅南顺高端创新集聚区核心。

区域企业超5000家，常住人口超30万，以年轻、高学历、高收入群体为主。

3公里内高端住宅均价破4万元/㎡，家庭年收入20万+客群占比35%，消费潜力巨大。

3.数字化营销与AI技术红利

可利用天虹App/小程序实现OMO（线上线下融合），基于大数据开展精准营销。

“云阿云AI大模型”获华为昇腾算力支持，2024年落地智能策划设计平台、数字员工。

预计可降低运营人力成本20%，提升营销转化率15%（参考银泰百货线上销售占比从10%升至30%）。

4.政府政策强力扶持

2023年佛山GDP 1.29万亿元（+5.7%），数字经济核心产业占比21%。

“智造引领、开放协同”战略下，可争取绿色智能改造补贴（最高300万元）及首店经济奖励。

5.大湾区“半小时经济圈”消费外溢

广佛环线日均客流超30万人次，加速广佛高端消费融合与溢出。

（四）外部严峻威胁（Threats）

1.电商持续分流实体零售

2023年全国网络零售额15.4万亿元（+12%），佛山直播电商GMV增长40%。

项目服饰业态坪效同比下降8%，部分零售品牌反映线上分流导致销售额下降10%-15%。

2.近距离同质化竞争加剧

5公里范围内新增招商IPARK（4万㎡，以“无边际泳池”“文化书店”吸引年轻人）、顺德欢乐海岸PLUS（14万㎡）等项目，特色鲜明，客群分流压力大。

3.运营成本刚性上涨与商户承压

2024年物业能耗成本同比上升12%，人力成本增长18%。

商户租金承受力下降约10%，空置率警戒线升至5.2%，盈利空间受挤压。

4.政策法规与合规风险

税收、环保等政策调整可能增加税负与改造投入成本，带来不确定性。

5.不可抗力事件（如公共卫生危机）

历史经验（如疫情导致暂停营业、客流锐减）表明其突发性与破坏力，需完善应急预案

（五）核心战略矩阵与落地路径（SO-ST-WO-WT）

（六）战略总结与实施要点：双轮驱动破局

佛山天虹购物中心需聚焦“高区价值激活”与“数字化深度赋能”两大核心瓶颈，实施双轮驱动战略：

1.空间价值革新轮

立即启动屋顶开发： 2024年内完成“星空运动公园+轻食花园”建设，配套不少于50个新能源充电车位（联合车商），将屋顶打造为吸引家庭与年轻客流的“第二引擎”。

优化垂直动线： 利用政策补贴升级飞天云梯系统，同步增设特色主题扶梯/光影楼梯，分散客流压力。

2.数字化跃迁轮

云阿云AI全场景覆盖： 2025年前实现智能导购全覆盖、数字员工处理50%标准化服务，将人力成本节省投入体验优化。

构建“三龙湾高端客群数据库”： 基于现有4800万会员基础，通过AI标签细分三龙湾客群（O2），定制奢侈品预览会、科技品鉴等高端营销活动，提升客单价。

3.生态协同赋能

绑定政府资源： 借助云阿云团队（S7）政企联动经验，推动项目纳入“广佛高质量发展融合试验区”商业示范点，争取持续性政策与资金支持。

构建商户命运共同体： 落地“能耗联盟”降低基础成本，设立“创新营销基金”支持商户共创体验式业态，共抗风险（T3）与电商（T1）。

结论：佛山天虹购物中心坐拥交通与体验基础，背靠强大品牌与数字化基因，在湾区消费升级与政策红利下机遇显著。唯有以屋顶经济破解空间瓶颈，以AI深化重构人货场，以生态协同抵御外部风险，方能将SWOT要素转化为持续竞争力，实现从“区域购物中心”到“广佛体验商业新标杆”的跨越。

三、项目竞品分析与总结

（一）佛山商业竞争格局深度剖析

佛山商业市场已进入多极化发展阶段，呈现差异化竞争态势。作为珠三角经济重镇，佛山的商业活力与人口结构为购物中心提供了肥沃土壤，但同时也面临着同质化竞争加剧与消费升级需求的双重挑战。通过对区域标杆项目的系统分析，可清晰勾勒出当前竞争格局：

区域商业体量饱和：仅千灯湖商圈就聚集了近20个商业综合体，商业面积高达107.2万平方米，步入百万规模时代。该区域已成为佛山商业竞争最激烈的战场，保利水城、地铁金融城（天河城）、万达广场、招商置地ipark、新凯广场等相继入驻。

客群消费特征变迁：天虹用户画像显示，35岁以下消费者占比87%，其中90后是核心消费者。全职太太客群占比21%，办公室白领占比27%，未婚群体消费比例连年上升。消费行为呈现体验化、社交化、数字化三大趋势。

项目同质化严重：多数购物中心业态组合雷同，缺乏独特定位。如南海万达虽品牌丰富，但存在“业态同质化”和“创新不足”问题；王府井紫薇港虽定位高端，但受限于“价格门槛高”和“区域局限性”，难以辐射大众客群。

佛山主要商业项目关键指标对比

在此背景下，佛山天虹购物中心面临的核心挑战在于：如何在饱和市场中突破同质化困局，构建差异化竞争优势？如何将9.6万方的体量劣势转化为精准定位优势？如何借助天虹集团数字化基因实现弯道超车？本报告通过深度竞品解析，提出切实可行的定位升级策略。

（二）竞品标杆案例深度解析

1. 佛山招商置地IPARK：文化艺术的精致典范

差异化定位精准：IPARK以“文化、艺术、美食”为主题定位，在千灯湖商圈率先实现差异化突围。项目由国际著名设计公司RTKL操刀，将佛山本土“锅耳墙”元素融入建筑设计中，在外立面、电梯间、墙面、天花等各处体现岭南风情。其5万㎡精致体量反而成为运营优势，通过主题业态组合实现日均客流6万人次，坪效超行业均值25%的亮眼业绩。

业态组合创新：IPARK首创“文创书城+演艺餐吧”业态组合，引进广州购书中心佛山旗舰店（融合书吧/咖啡）、TONI&GUY华南首店等特色品牌。其楼层主题鲜明：1楼“爱·时尚”、2楼“享·休闲”、3楼“悦·品味”、4楼“乐·精彩”、5楼“活·阳光”，顶层更配备佛山罕见的天台无边际泳池6。这种精致定位成功吸引精英客群，会员复购率达45%。

运营策略聚焦：IPARK深谙“精英圈层黏性”之道，通过艺术策展、泳池音乐节等活动强化社群归属感。但其数字化渗透率仅70%，落后于天虹的95%，显示其在技术应用上的短板。

2.博罗天虹购物中心：场景设计的创新标杆

空间设计革命：博罗天虹以“星河时代”为主题，由LB凌奔设计团队打造沉浸式全业态生活中心。项目创新采用“双环动线设计”——将建筑中庭与扶梯连接成环，划分内环和外环商业区域，有效盘活内环空间商业价值，带来街区式逛街体验。在最大中庭处，设计师打开一楼地面，让负一楼融入中庭，自然采光倾斜而下，使空间豁然开朗。

主题场景赋能：项目2万㎡体验业态占比达25%，其中儿童区以“星际探索”为IP，让孩子们乘着“兴趣飞船”探索知识星球；餐饮区主打“逛吃”概念，搜罗天南海北美食。空间以星云白为基调，辅以温暖棕色系，天花、扶梯、中庭有机融合星轨线条与几何排列的星幕光源，营造科幻氛围。这种场景化设计带来连续三年年营业额增速超20% 的业绩增长。

家庭客群深耕：项目精准锁定家庭客群，位于博罗行政与经济中心，周边消费群体以家庭为主。同时借助发达城际路网，吸引旅游人群，形成“在地家庭欢聚地”的明确定位。

3顺德欢乐海岸PLUS：文旅商业的流量引擎

商业模式创新：作为非标商业体（14万㎡），欢乐海岸以“主题公园+商业”模式突破传统，2023年接待游客超1500万人次。其文旅导流效应显著，使商户平均坪效高于传统购物中心30%，印证了文旅流量商业转化的可行性。

运营短板暴露：项目强旅游属性导致本地客忠诚度不足，周边居民高频消费占比仅35%。这表明纯文旅模式在可持续消费上存在局限，需强化与在地社区的联结。

4.传统竞品的差异化困局

南海万达广场：虽凭借品牌矩阵（ZARA、H&M、海底捞等）和成熟运营稳居地标地位，但面临“业态同质化”与“创新不足”的挑战，对年轻客群吸引力减弱。

佛山印象城：以年轻时尚定位打造特色街区，但受限于“品牌档次有限”和“空间局限性”，难满足全客层需求。

王府井紫薇港：通过GUCCI、PRADA等奢侈品牌树立高端形象，但“价格门槛高”和“区域局限性”导致客流受限。

（三）竞品启示与天虹升级策略

1.业态创新启示

文化业态溢价能力：IPARK证明文化赋能可显著提升商业价值——其首层租金达180元/㎡/月，显著高于二层140元/㎡/月及三层以上90元/㎡/月。广州购书中心等文化业态成为吸引高净值客群的关键。

场景设计转化效率：博罗天虹验证了主题场景对消费的拉动作用——双环动线设计提升顾客停留时间25%，带动体验业态贡献30%营收。其“星河时代”场景实现年客流复合增长率18%。

文旅流量转化路径：欢乐海岸示范了“目的地型商业”的可行性，但需破解本地客复购率低的困局。理想模型应是“外来流量+在地复购”双引擎驱动。

2. 运营策略启示

2.1沉浸式事件营销：竞品普遍采用“业态混搭+事件营销”策略：

IPARK：屋顶泳池音乐节、艺术工作坊

博罗天虹：星际儿童探索赛、太空主题美食节

欢乐海岸：主题公园节庆活动

2.2数字化能力差距：传统竞品会员系统多为基础积分模式（消费1元积1分），而天虹已构建AI赋能体系：4800万数字化会员，线上年GMV超57亿，APP/小程序年交互量达3.4亿次。最新发布的“云阿云AI大模型”更实现AI拍小票积分、AI导购、AI客户反馈分析等创新功能。

3.天虹双轨突破策略

基于竞品启示，佛山天虹需在空间效率与内容黏性上实现双轨突破：

3.1空间重构策略

垂直互动革命：借鉴博罗天虹动线创新经验，将5楼餐饮区与1楼中庭通过螺旋滑梯+光影互动步道联动，形成“5秒速达”垂直交通，预计提升高区客流30%。

屋顶价值挖掘：参考IPARK屋顶泳池模式，开发“星空花园”——融合轻餐（星空咖啡馆）、观景台（城市天际线摄影点）、露天影院（怀旧电影夜），提升高区溢价能力，目标租金提升25%。

中庭场景再造：采用博罗天虹的“打开负一层”策略，打造12米挑空“佛山时光长廊”，结合自然采光与绿植生态，营造呼吸感空间。

3.2内容升级策略

策展型零售(Curated Retail)：联合THE BOX团队（天虹合作伙伴）打造月度主题快闪，如“广府非遗季”、“香港潮流周”，利用百灵鸟AI的VOC分析功能精准匹配客群兴趣点。

文化基因植入：引入“佛山香云纱非遗工坊”——展示省级非遗香云纱染整工艺（源自西樵民乐村5），设置体验区让顾客参与染整过程，与现有香港风情街形成文化对话。

数字孪生体验：在儿童区部署“安徒生童话AR乐园”，通过空间定位技术实现童话角色互动；餐饮区举办“AI厨神大赛”——天虹AI菜谱生成系统+本地名店主厨竞技。

四、项目定位再升级

（一)总体定位：从购物中心到“智慧生活第三空间”

佛山天虹购物中心以“畅享欢乐时光的家庭体验型生活中心”为核心定位，致力于打造集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化等多功能于一体的城市商业新地标。这一定位的升级基于三大关键洞察：

体验经济验证：据仲量联行数据显示，2024年上海零售物业市场中，宠物服务、艺术展览等体验业态净吸纳量同比增长23%，成为逆势增长主力。而艾瑞咨询报告指出，体验式商业综合体的消费者复购率比传统商业体高37%，家庭客群年均消费频次达2.8次/月，凸显体验型消费的强劲潜力。

空间价值重构：项目通过室内跨五层飞天云梯实现垂直交通革新（1楼直达5楼），结合RUNLIKE运动主题街区（含VR攀岩、滑雪模拟机）等场景创新，打破传统“盒子商业”局限。参考北京芳草地艺术购物中心案例——其通过建筑空间与艺术装置融合，将顾客停留时间延长40%，印证场景赋能的商业价值。

情感黏性升维：引入“城市记忆引力场”概念，如佛山纺织记忆馆陈列西樵民乐村老纺机、布票等文物，结合声音博物馆收录南海7镇方言。此举呼应塘厦天虹非遗文化月经验——该活动通过麒麟舞展演、竹编技艺体验等，带动商场客流提升28%。

定位升维路径

以“智慧生活第三空间”为终极目标，融合数字力（云阿云AI系统）、场景力（双环动线+屋顶经济）、文化力（香云纱非遗工坊）三大引擎，实现从交易场所到情感载体的蜕变。目标三年内日均客流突破5万人次，顾客心智占有率提升至“去天虹找佛山记忆”的文化认同层级。

（二）目标客群定位：金三角结构精细化深耕

1. 品质家庭（占比50%）

1.1人群特征：3公里范围内75万人口中，家庭客群占比62%（佛山统计局2023数据），年均亲子消费支出2.5万元，儿童娱乐/教育/餐饮占60%以上。

1.2运营策略

规划30%面积用于亲子业态，引入Meland儿童乐园（参考广州正佳店日均500组家庭）、金宝贝早教等品牌。

升级“天虹MINI卡”权益，新增儿童免费托管服务、香云纱小匠人非遗课程。

复制博罗天虹“星际儿童探索赛”活动模式，结合AR技术开发“数字孪生乐园”。

1.3目标指标：复购率提升至45%，家庭客群贡献60%营收。

2. 创意新贵（占比30%）

2.1人群特征：18-35岁客群占比45%，热衷网红餐饮（消费占比28%）、潮流娱乐（22%）。宠物业态对其吸引力显著——比如上海西岸梦中心“宠物友好商场”带动年轻客流增长40%。

2.2运营策略

引入“萌宠卡”权益，在屋顶星空花园设宠物社交区，配套饮水站、专属菜单。

签约设计师集合店“栋梁”、沉浸式剧本杀“局中局”，参考成都太古里网红品牌策略。

每月举办“AI厨神大赛”，百灵鸟系统生成创意菜谱（如荔枝咕噜肉），名店主厨竞技。

2.3目标指标：年轻客群消费占比超40%，宠物社交区年创收800万元。

3. 银发活力族（占比20%）

3.1人群特征：佛山55岁以上人口达138万，健康管理、园艺社交需求旺盛。仲量联行调研显示，适老化商业设施缺口率达65%。

3.2运营策略：

开发“银龄学院”：联合社区医院提供健康检测，屋顶花园设园艺工坊。

借鉴博罗天虹适老化设计：休息区密度提升50%，走廊宽度增至2.5米。

开设数码课程教学智能手机应用，降低数字鸿沟。

3.3目标指标：银发客群月均到访频次2次，健康管理服务使用率超70%。

（三）市场定位：错位竞争建立区域护城河

1.竞争格局破局点

避开高端红海：王府井紫薇港因高端定位导致“价格门槛高”（客单价超500元），受众狭窄4。天虹选择中高端品质路线（客单价120元），覆盖更广客群。

破解文旅短板：顺德欢乐海岸虽年客流1500万，但本地客复购率仅35%4。天虹通过“在地文化+高频活动”提升黏性，如季度非遗活化周、年度佛山精神展。

2. 差异化价值锚点

科技体验差异化：部署百灵鸟AI导览屏（刷脸积分转化率提升35%）、华为AR试衣间（虚拟试衣准确率92%）49，对比南海万达数字化渗透率仅60%。

文化运营深度化：与南海风物方志馆合作开发“数字风物馆”，3D Mapping重现桑基鱼塘场景810，区别于IPARK单纯书店业态的文化表达。

空间效率最优化：屋顶星空花园（轻餐+观景台）提升高区租金溢价25%，参考招商IPARK无边际泳池模式4；螺旋滑梯联动1-5楼，缩短垂直动线耗时至5秒。

（四）组合定位：三维业态模型构建竞争壁垒

1.空间场景组合

垂直互动革命：飞天云梯（1-5楼直达）结合螺旋滑梯，形成“5分钟兴趣闭环”，预计提升高区客流30%。

屋顶经济激活：星空花园融合轻餐饮（星空咖啡馆）、露天影院（怀旧电影夜），复制IPARK屋顶泳池的溢价能力。

文化节点植入：香港风情街嵌入“佛山纺织记忆馆”，青石板与镜面不锈钢碰撞传统与现代。

空间场景组合效益分析

2.业态融合创新

策展型零售：联合THE BOX团队打造月度主题快闪（如“广府非遗季”），利用百灵鸟VOC分析匹配客群兴趣。

家庭全周期服务：亲子美味厨房（儿童餐食+烹饪体验）衔接孩子王母婴店，形成“孕产-育儿-教育”链条。参考上海七宝万科模式，其家庭业态贡献65%营收。

跨业态联动：运动街区RUNLIKE（VR攀岩）联动餐饮区“轻食补给站”，复制长沙IFS“运动+轻餐”组合的30%销售增益。

3. 服务网络构建

智慧生活系统：无人机配送实现生鲜30分钟达，覆盖3公里半径；智慧停车自动抵扣优惠，离场效率提升50%。

情感服务设计：母婴室配备温奶器、亲子洗手间设儿童马桶，七项品质保障含“水果无理由退”。

社群运营体系：银龄学院（园艺工坊）、萌宠社群（宠物赛事）、亲子俱乐部（童话角色扮演），构建圈层黏性网络。

（五）结语：第三空间的未来之路

佛山天虹的升级本质是从交易场所到情感载体的蜕变。通过竞品对标可见：IPARK以文化艺术塑造精英认同，博罗天虹以场景设计激活空间效率，欢乐海岸以文旅流量打破商业边界。而佛山天虹的破局点在于三力融合：

数字力：依托百灵鸟AI大模型（年投入近亿元研发），构建智能零售中枢，实现“千人千面”的精准服务。目前天虹数字化会员超4800万，线上销售占比14.6%，技术底座已领先竞品代际。

场景力：通过双环动线优化（博罗验证）+屋顶经济（IPARK验证）+垂直互动（螺旋滑梯联动高区与中庭），突破9.6万㎡体量限制，打造“5分钟兴趣闭环”。

文化力：深挖香云纱（西樵非遗）、民乐窦丝织历史（广东最大丝织集散地）等在地基因，用当代语言转译传统，使项目成为佛山精神容器。

最终目标是将购物中心升维为“智慧生活第三空间”——既是家庭欢聚的客厅、创意迸发的沙龙，也是城市记忆的档案馆。这一定位的成功标志，是当日均客流突破5万时，顾客脱口而出的不是“去商场”，而是“去天虹找我的佛山记忆”。

五、业态规划与品牌组合策略

（一）业态规划创新

采用“引力漏斗模型”，通过首层导流业态→中层目的业态→高层体验业态的梯度布局，实现客流自然攀升：

B1F：便利生活层 - 占比20%

规划TOD交通枢纽型商业，衔接地铁通道，布局sp@ce天虹超市（佛山首店）、药妆集合店、快餐轻食。设置AI智能提货柜，支持线上下单、轨交换乘取货。

1F-2F：时尚零售层 - 占比30%

采用“主力店+快闪中岛”组合，沿主中庭布局轻奢品牌（MICHAEL KORS、COACH）、美妆集合店（SEPHORA），次动线设本土设计师品牌孵化区（如佛山香云纱定制店），每季轮换AI选品快闪店（百灵鸟数据驱动）。

3F：儿童成长层 - 占比20%

升级“丹麦童梦小镇2.0”，引入乐高教育中心（博罗同款）、反弹蹦床公园，新增亲子餐厅（奈尔宝联名），中庭设公益童书岛（广州购书中心合作）。

4F-5F：社交体验层 - 占比30%

4F打造“美食实验室”（含海底捞智慧店）、5F转型“星空花园”（观景餐吧+宠物社交草坪），通过飞天云梯直输客流。预留500㎡为AI直播间，供商户短视频营销。

业态规划比例与坪效目标

（二）品牌落位策略

1.首店经济矩阵：2025年前引入区域首店15家，包括：

零售类：日本niko and...（华南首店）、bosie无性别服饰（佛山首店）

餐饮类：蓝蛙西餐厅、Manner Coffee烘焙工坊

体验类：海马体大师店（含AI妆造）、SUPERMONKEY健身（联名星空花园）

2.本土品牌孵化：联合佛山市工信局设立“佛山智造优品馆”，优选本地产业带品牌：

顺德小家电（小熊电器体验店）

南海内衣（黛丽安娜旗舰店）

石湾陶瓷（数字艺术衍生品店）

通过天虹云阿云的供应链AI优化选品，首年孵化30个本土品牌10

3.弹性快闪体系：在次动线区设可拆卸中岛柜（2m×2m模块），应用算法匹配策略：

数据驱动：云阿云AI分析周度消费数据，推荐快闪品类（如防晒霜/端午香囊）

场景定制：节假日匹配主题快闪（中秋灯笼DIY、广府凉茶铺），坪效可达固定店150%

（三）品牌组合创新案例

参考博罗天虹“星际小天”IP运营经验，佛山项目可打造“时光列车长”原创IP：

1.形象设计：复古列车员造型，呼应飞天云梯的火车主题

2.应用场景：

导视系统：IP投影指引各楼层特色业态

儿童任务：集章打卡兑换AI摄影体验

商户联动：IP联名菜品（海底捞火车火锅）、限定商品（乐高云梯积木）

3.数字衍生：开发AR合影小程序，扫码召唤IP讲解历史故事，提升游客停留时间至85分钟

（四）楼层业态品牌规划

B1 层：主题风尚市集

业态：聚焦高频消费与生活配套，打造便捷消费场景。餐饮美食涵盖特色小吃、轻食简餐等；饰品精品包含潮流饰品、文创小物；零售服饰以快时尚副线与快消品牌为主；美容护理提供基础美妆与小型护理服务；皮具皮鞋主打平价时尚款式；生活配套设置便利店、药店等便民业态。

品牌组合：餐饮美食引入阿香米线、阿甘锅盔、夸父炸串等国民小吃品牌，以及赛百味、Tims 咖啡等轻食简餐；饰品精品有 THE COLORIST 调色师、酷乐潮玩等集合店、月魁星，还有 ACC 超级饰、阿吉豆等潮流饰品品牌；零售服饰包含 URBAN REVIVO 旗下的 URBAN REVIVO YOUNG、C&A 基础款系列；美容护理布局名创优品美妆专区、屈臣氏自有护肤线；皮具皮鞋引入意尔康快时尚系列、红蜻蜓平价款式；生活配套设置 7 - 11 便利店、大参林药店。以阿香米线为例，其在全国多个商业综合体成功运营，凭借标准化出品与高性价比，单店日均客流量可达 300 - 500 人，能有效带动 B1 层人流。

L1 层：主题锦瑟年华

业态：主打时尚轻奢与精致生活，融合饰品精品、美容护理、零售服饰、皮具皮鞋、餐饮美食等业态，满足消费者对品质与潮流的追求。

品牌组合：饰品精品引入 APM Monaco、Pandora、琥福珠宝等轻奢珠宝，以及周大福旗下的 MONOLOGUE 潮牌；美容护理布局丝芙兰、悦诗风吟、凤池夸美妆、月魁星美妆等化妆品集合店与品牌专柜，还有奈瑞儿美容 SPA；零售服饰引入 ZARA、H&M 等国际快时尚品牌，以及国内设计师品牌密扇；皮具皮鞋包含 COACH 奥莱店、TOD'S 、云霞兽等轻装系列；餐饮美食设置星巴克臻选店、喜茶 LAB 店等高端茶饮品牌，以及必胜客尊享店。例如，丝芙兰在全国各大城市核心商圈的门店，通过丰富的国际美妆品牌矩阵与专业美妆顾问服务，单店年销售额可达数千万元，为 L1 层提升时尚调性与消费吸引力。

L2 层：主题花信之约

业态：围绕女性消费需求，打造美容美体、时尚男装、饰品精品、特色餐饮的综合消费空间。

品牌组合：美容护理引入克丽缇娜、伊美尔等专业美容机构，以及樊文花面部护理连锁；零售服饰布局太平鸟男装、九牧王商务男装，帝车星男装还有潮流男装品牌 GXG；饰品精品有施华洛世奇水晶饰品店、周生生时尚珠宝系列；餐饮美食引入绿茶餐厅、外婆家等江浙菜系知名品牌，以及泰香米泰国餐厅等异国风情餐饮。以克丽缇娜为例，其在全国拥有超 4000 家门店，通过专业的美容护理服务与会员体系，能有效留存女性消费者，带动 L2 层相关业态消费。

L3 层：主题丹麦小镇

业态：重点发展亲子儿童业态，涵盖母婴护理、儿童游乐、亲子教育、儿童服饰、生活配套等，打造一站式亲子生活空间。

品牌组合：母婴护理引入爱帝宫月子中心、萌诺母婴护理；儿童游乐设置 Meland Club 大型亲子乐园、卡通尼乐园，还有巧虎欢乐岛等主题乐园；亲子教育布局金宝贝早教、美吉姆国际儿童教育中心，以及番茄田艺术、杨梅红国际私立美校等艺术教育品牌；儿童童用引入巴拉巴拉、安奈儿等童装品牌，以及好孩子、英氏等母婴用品品牌；生活配套设置海马体儿童摄影、小鬼当佳儿童摄影。Meland Club 在深圳、广州等地的商业体中，以其超大型的游乐空间与丰富的亲子活动，开业后迅速成为家庭客群打卡地，周末日均客流量可达 2000 - 3000 人，极大提升 L3 层的人气与消费转化。

L4 层：主题摩登时代

业态：融合儿童消费、时尚服饰、特色餐饮、美容休闲、娱乐体验，满足家庭与年轻客群多元化需求。

品牌组合：儿童童用引入乐高授权专卖店、迪士尼儿童玩具店以及学而思网校线下体验店；零售服饰设置歌莉娅、欧时力等成熟女装品牌，还有无印良品家居服饰系列；餐饮美食引入海底捞、谭鸭血老火锅等热门餐饮品牌，以及云海肴云南菜等特色中餐；美容护理布局美丽田园美容 SPA、思妍丽美容机构；休闲娱乐引入万达影城 IMAX 厅、唛歌 KTV。以万达影城 IMAX 厅为例，在其他城市商业综合体中，凭借优质观影体验与热门影片排片，周末单日票房收入可达 10 - 20 万元，能有效延长消费者在 L4 层及整个商场的停留时间。

L5 层：主题欢乐天地

业态：主打运动体验与特色娱乐，设置运动场馆、娱乐设施、主题餐饮，打造活力运动与欢乐休闲空间。

品牌组合：运动体验引入弹力猩球超级运动中心、全明星滑冰俱乐部，还有洛克公园篮球主题场馆；娱乐休闲设置大鲁阁家庭娱乐中心、VR ZONE 虚拟现实体验馆；餐饮美食引入胡桃里音乐酒馆、COMMUNE 幻师等特色主题餐厅。弹力猩球超级运动中心在上海、北京等城市开业后，以其创新的运动娱乐模式，吸引大量年轻客群与亲子家庭，周末日均客流量可达 1500 - 2000 人，带动 L5 层消费热潮。

L6 - L7 层：特色餐饮与生活服务

业态：集中布局高端特色餐饮与生活服务业态，满足消费者品质化、社交化需求。

品牌组合：特色餐饮引入陶陶居酒家、炳胜品味等粤菜老字号品牌，以及小炳胜创新粤菜品牌，还有莆田餐厅等福建菜知名品牌；生活服务设置威尔士健身会所、威尔仕瑜伽馆，以及高端月子中心如馨月汇。以陶陶居酒家为例，在广州、深圳等地商业体中，凭借百年传承的粤菜文化与精致菜品，单店日均翻台率可达 3 - 5 次，客单价在 100 - 150 元，为 L6 - L7 层带来高端消费客群与良好口碑。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供