商业地产案例分享-上海环球港项目（下）-商业地产

商业地产案例分享-上海环球港项目（下）

原创北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本方案聚焦上海环球港全龄客群需求，以 “时空折叠” 理念重构业态，通过首店经济、数字化运营及资产证券化，打造长三角首个全龄友好型国际消费地标，实现商业价值与社会效益双提升。全文共25800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿

上海环球港招商运营管理方案

八、方案实施与保障

（一）实施计划：三阶段攻坚

1.阶段划分与核心任务

阶段	时间节点	核心任务	责任主体
筹备期	2025.07-2025.09	1. 云阿云系统对接（客流/消费数据迁移）；2. 首店签约（目标占比25%）；3. 屋顶分时场景基建	月星集团招商部+技术中心
执行期	2025.10-2026.06	1. 时空折叠场景运营（商务舱/AR寻宝）2. 外贸展销中心全国落地3. 长三角主题直播矩阵启动	云阿云算法团队+运营中心
优化期	2026.07-2027.12	1. 动态调铺（坪效＜80元商户汰换）2. REITs发行筹备3. 银发-Z世代复购率提升至60%	集团战略部+外部咨询机构

创新点：

分时场景深化：复制52楼观光台成功模式（单月引流超万人次）1，屋顶花园分设商务午间舱（30元/h）、夜间星空露营（AR寻宝）4；

首店经济：2025年引入CARBONSTAR等华东首店，享6个月免租+装修补贴300元/㎡。

2. 责任分工机制

责任主体	核心职责	具体任务	逻辑解释
云阿云	数据赋能	为执行层提供数据支持，通过数据分析为招商、运营、数字化营销等环节提供决策依据	云阿云凭借自身的数据处理与分析能力，成为项目的 “数据大脑”。基于海量数据挖掘消费者需求、市场趋势等信息，赋能各执行部门，使招商更精准定位目标品牌，运营能根据不同时段优化资源配置，数字营销可制定更有效的直播策略，从而提升整体运营效率和效果
招商部	首店落地	负责引入首店品牌，完成首店招商目标，推动品牌签约、入驻等工作	作为执行层之一，招商部承接云阿云的数据指导，利用数据筛选符合项目定位的首店资源。首店的成功引入能提升项目的吸引力和竞争力，为项目注入新鲜活力，是实现项目商业价值提升的重要环节，与云阿云的数据支持紧密配合，确保招商工作的科学性和有效性
运营部	分时坪效	优化商业空间运营，通过分时管理提升单位面积效益，如调整不同时段的业态布局、活动策划等	运营部依据云阿云提供的客流、消费等数据，分析不同时段的消费特点和需求。例如，根据数据发现工作日白天商务客群居多，晚间家庭客群增加，从而在相应时段调整业态布局、推出针对性活动，实现分时坪效的提升，充分发挥商业空间价值，是数据赋能在运营管理中的具体实践
数字部	直播转化	负责线上直播营销工作，提高直播销售额和转化率，策划直播内容、运营直播平台等	数字部借助云阿云的数据洞察消费者偏好、线上消费行为等，以此为基础制定直播策略，选择热门产品、设计互动环节。通过数据反馈不断优化直播内容和形式，提升直播转化效果，将数据价值转化为实际的线上销售业绩，完善项目的数字化营销体系
月星集团	资源协调	对接政府政策，争取政府补贴，协调各方资源，保障项目顺利推进	月星集团在项目中扮演统筹协调的角色。通过与政府沟通对接，利用政策资源为项目争取到 20% 的政府补贴，降低项目成本；同时协调内部及外部各方资源，为云阿云的数据工作提供必要支持，保障各执行部门工作的顺利开展，是项目稳定运行和获取外部支持的关键力量，确保项目在政策利好和资源充足的环境下发展

（二）资源保障：人-钱-技三重加固

1.人力资源配置

1.1专业团队组建：

首店攻坚组（8人）：负责国际品牌谈判，对标洋山港保税政策；

银发服务专班（12人）：适老化改造+孝亲套餐研发（客单价压降至80元）；

数字营销组（10人）：直播转化率从8%→12%的三年跃升计划。

1.2.资金保障体系

用途	金额	来源	监管机制
场景改造	1.2亿	集团拨款60%+绿色信贷40%	第三方审计季度核查
首店补贴	8000万	政府文创补贴30%+流水分成垫付	商户签约对赌协议
数字系统升级	5000万	云阿云技术合作抵免50%	验收挂钩后期付款

注：总预算2.5亿，占年营收6.8%（参考2024年文旅收入占比15%目标25%）

1.3.技术支撑重点

智能管理系统：

移植洋山港“CT式集装箱查验技术”（15秒/箱）至物流仓储；

部署AR核销系统（Z世代互动率目标60%）；

能耗控制：物联网电表+光伏屋顶（降本15%，谷电占比60%）

（三）效果评估：四维动态监控

1.评估指标体系

维度	核心指标	2025基准值	2027目标值	数据来源
经营效益	非租金收入占比	15%	30%	财务系统
客群粘性	Z世代复购率	35%	60%	会员消费频次分析
空间效率	屋顶坪效（元/㎡·天）	40	150	分时场景监控平台
社会价值	银发族餐饮满意度	5.2分	7.5分	季度问卷（10分制）

2.动态调整机制

2.1季度沙盘推演

若文旅收入占比＜18%，启动B计划（联合三星堆推限定衍生品）；

若直播转化率停滞，引入长三角KOL矩阵（如苏州评弹专场）。

2.2年度战略校准

基于云阿云预测模型（准确率90%），调整业态比例（如压缩传统零售至50%）；

空置率＞15%时，启用进博快闪店填充（参考斯里兰卡馆模式）

3.闭环复盘工具

双看板管理

看板类型	核心监测内容	关键指标 / 触发条件	决策与响应机制	逻辑解释
数据看板	客流热力分布、消费者动线轨迹	各区域客流量、消费者停留时长、消费路径完整度	达标：当某区域客流量达到预期值 120% 且消费转化率提升 15%，启动资源倾斜，如增加该区域品牌曝光、优化配套设施；未达标：若某区域客流量低于预期值 80% 或消费转化率下降 10%，触发闪电整改，包括调整业态布局、开展促销活动	基于实时客流与消费数据，通过量化指标判断区域运营效果。达标时加大资源投入，强化优势；未达标时快速响应，及时调整策略，确保整体运营效率与收益
风险看板	商户退租预警、舆情监测	商户经营数据异常率（如连续 3 个月销售额下降 20%）、负面舆情传播量（1 小时内超过 5000 次）	一旦监测到商户退租风险或负面舆情触发条件，1 小时内启动响应机制。针对商户退租，立即沟通协商，提供租金减免或营销支持；针对舆情，迅速发布声明，制定补偿方案	提前识别潜在风险，缩短响应时间，降低风险影响。通过对商户经营数据和舆情的实时监控，及时采取措施避免商户流失、维护品牌形象

4.执行保障关键结论

政策红利捕获：

申请普陀区“以旧换新”补贴（叠加后优惠30%）；

联动洋山港自贸政策（跨境商品保税展销）。

技术-场景闭环：

复制“钱凯-上海”航线智能冷链技术（IBOX监控生鲜品质）至环球港餐饮；

抗风险设计：

设立危机基金（年营收0.8%），覆盖舆情/事故/公共卫生事件。

终极目标：通过“数据锚定+资源弹性”，2027年实现 NOI（净运营收入）年增12%+双世代复购率60%，建成跨代际商业护城河。

附录：上海环球港核心数据汇总

2021--2023年经营业绩数据

2021 年，环球港营业额达 177.9 亿 ，以其 48 万平方米的超大体量及丰富业态，吸引大量消费者，在上海商业版图中占据重要地位。其业态丰富多样，覆盖零售、餐饮、娱乐休闲等多个领域，为消费者提供一站式购物体验，推动营业额稳步增长。

2022 年，受复杂市场环境影响，环球港营业额下滑至 155.2 亿 。即便如此，其经营实力依旧强劲，以该成绩位列全国第五。这一年，环球港日均客流量保持在 10 万 +，年客流量超 3500 万人次，显示出其强大的聚客能力。通过积极调整经营策略，优化品牌组合，提升服务品质，在艰难环境中维持较高的市场热度与消费活跃度。

2023 年堪称上海环球港经营业绩的高光之年。其销售额同比增长 41.49%，首次突破 200 亿大关，达到 203 亿，成为上海首个迈入 “200 亿俱乐部” 的商场。在全国商业排名中，环球港以 203 亿销售额上升至全国第三。这一年，环球港积极推进品牌焕新，全年累计引入 135 个品牌，其中首店数量多达 32 家，包含 12 家全国首店、5 家华东首店以及 15 家上海首店。这些首店的入驻为商场带来大量流量与话题热度，有效提升了销售额与市场影响力，展现出环球港在商业运营上的创新能力与市场洞察力。

2023 年上海环球港各业态经营业绩数据

业态类别	细分品类	经营业绩关键数据
零售业态	快时尚品牌	年销售额增长 20% - 30%，部分店铺年销售额超 1000 万
	高端时尚品牌	部分店铺月均销售额 200 - 300 万元
	美妆护肤品牌	国际一线品牌年销售额超 5000 万元，小众品牌平均年销售额 500 - 1000 万元
	珠宝首饰品牌	六福珠宝环球港店月销售额约 200 万元，在上海 60 多家门店中名列前茅
餐饮业态	连锁火锅品牌	日均翻台率 4 - 5 次，单店年销售额 2000 - 3000 万元
	网红餐厅	年销售额超 1500 万元
	轻餐饮与甜品店	网红门店日销售额 2 - 3 万元
娱乐休闲业态	电影院	年观影人次超 50 万，票房收入 3000 - 4000 万元
	密室逃脱等新兴项目	知名品牌门店年营业额 800 - 1000 万元
服务配套业态	高端美容美发店	年营业额 500 - 800 万元
	健身俱乐部	年营业额 1000 - 1500 万元，会员数量稳步增长

2024 年上海环球港各业态经营业绩数据

业态类别	细分品类	经营业绩关键数据
零售业态	快时尚品牌	年销售额增长 18%-25%，部分店铺年销售额超 1500 万元
	高端时尚品牌	部分店铺月均销售额 350-400 万元，通过新品发布会、会员活动增强顾客粘性
	美妆护肤品牌	年销售额 25 亿元（同比 + 20%），国际一线品牌超 6000 万元，小众品牌 800-1200 万元
	珠宝首饰品牌	年销售额 18 亿元（同比 + 12%），六福珠宝月均销售额 250 万元，在上海门店中业绩领先
餐饮业态	连锁火锅品牌	日均翻台率 5-6 次，单店年销售额 3000-4000 万元，部分网红品牌年销售额突破 2000 万元
	网红餐厅	年销售额突破 2500 万元，排队时长超 2 小时，融合菜品牌表现突出
	轻餐饮与甜品店	网红门店日销售额 3-4 万元，周末及节假日销售额翻倍，茶饮、烘焙品牌密集亮相
	消费券拉动	全年餐饮消费券核销超 3000 张，巴奴核销 300 余张，左庭右院、西贝等超 200 张，带动销售额提升
娱乐休闲业态	电影院	年观影人次超 60 万，票房收入 4000-5000 万元，设备与环境升级吸引观众
	密室逃脱等新兴项目	知名品牌门店年营业额 1000-1200 万元，沉浸式剧情与亲子主题拓宽客群
服务配套业态	高端美容美发店	年营业额 800-1000 万元，提供个性化造型与高端护理服务
	健身俱乐部	年营业额 1500-2000 万元，会员数量同比增长 15%，课程与设备优化提升吸引力

客流量与基础业绩

2023年

日均客流量稳定在 10万+人次，年客流量超 3500万人次，持续位居上海购物中心人气榜前列。

全年销售额超 155亿元（2022年数据延续强势）。

2024年

总销售额：约 215 亿元（部分媒体统计口径）至 220 亿元（用户提供数据），稳居全国商业综合体第一梯队

首店经济发力，引入 135个新品牌，其中首店32家（含全国首店12家、华东首店5家、上海首店15家），首店占比目标提升至 25%（原15%）。

政府补贴政策带动消费：月星家居“以旧换新”活动叠加补贴后优惠达 30%，电器品类销售同比增长近200%。

2025年（春节假期）

春节8天销售额同比增长超15%，带动普陀区主要商业综合体总销售额突破 8亿元

政策效应与消费提振

补贴联动

2024年纳入上海“以旧换新”政策库，月星家居商场补贴销售额破 1亿元，同比增长 40%。

2025年支持全市消费券（“乐影”“乐品”等），超 40家餐饮门店参与，直接拉动客流回升。

长三角辐射：2025年长三角客群占比提升至 20%（2024年为15%），目标2026年达 25%

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供