商业地产案例分享-上海五角场合生汇项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：日均客流8万+、优惠核销率78%、REITs估值280亿——合生汇以量子平台重构空间运营，借首店经济与低碳科技破局商圈红海，打造“数据×场景×资本”的城市商业新物种。全文共22900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海五角场合生汇招商运营管理报告

数字化时代的商业资产价值创新

目录

一、项目定位与市场分析

二、招商策略与品牌组合创新

三、资产数字化管理

四、空间运营与场景创新

五、财务表现与资产增值

六、未来发展与合作深化

四、空间运营与场景创新

（一）立体动线优化工程：地下客流的价值重构

五角场商圈作为上海东北部极具活力的商业地标，其客流格局因地铁10号线的深度贯通发生了根本性转变——“地下客流反超地面客流”成为显著特征。其中，合生汇地铁层（连接10号线江湾体育场站）日均导入客流超5万人次，已成为项目最核心的流量入口。然而，项目原有的下沉广场及地下空间面临着视觉体验单一、空间导流效率低下、商业价值未能充分释放的痛点。面对这一“流量在手，价值待挖”的局面，2023年，云阿云商业创新团队与合生商业集团携手，启动了一项针对地下空间的立体动线优化工程，旨在重构地下客流价值，将“过境流量”高效转化为“场内消费力”与“场景吸引力”。其核心策略聚焦于三大维度：

1.改造背景与核心策略

背景洞察： 深入分析地铁客流的行为模式，发现原有灰暗、单调的下沉广场及B1-B2层过渡空间无法有效吸引乘客驻足或向上探索，导致大量客流仅作为“匆匆过客”，未能有效渗透至商场各楼层。

策略一：垂直连接强化 - 打造“引力核心”： 彻底打破B1（地铁层）与B2（主力店/餐饮层）之间的物理与心理隔阂。创新性地采用 “双首层”设计理念 ，模糊楼层界限。核心举措是在关键节点 新增一座跨层互动光影阶梯 。这不仅是物理通道，更是一个充满趣味的互动装置：台阶内嵌 压力感应灯带系统 ，行人踩踏其上，会触发动态光效如涟漪般扩散，形成极具视觉吸引力的“光之瀑布”。此举显著提升了垂直交通的趣味性与昭示性，引导乘客自然向上或向下流动。

策略二：场景氛围重构 - 植入“生态绿洲”： 摒弃原有冰冷、工业化的灰白混凝土墙面，大面积覆盖温润的 木格栅饰面 ，营造自然亲和力。点睛之笔在于引入 大型垂直绿植幕墙 ，精心挑选并种植了超过 2000株耐阴蕨类植物 。这片生机盎然的“城市森林”墙，不仅有效改善了地下空间的空气质量与微气候，更通过视觉上的生态感，将自然元素引入商业空间，为消费者创造了一个逃离都市喧嚣、放松身心的“地下绿肺”，极大提升了空间品质与停留意愿。

策略三：商业价值激活 - 塑造“社交磁极”： 充分利用改造后营造的高品质公共空间，为具有强社交属性的租户赋能。典型案例是为美式汉堡品牌 Five Guys 量身打造了 特色外摆区 。该区域巧妙地利用新增的 垂直绿植幕墙进行半围合 ，形成既开放又具有一定私密性的 “绿植包厢” 效果。这种设计不仅提升了品牌形象，更创造出一个深受消费者喜爱的 半私密社交空间 ，显著增强了该区域的聚客能力与商业活力。

2. 数据化改造成效

案例亮点深化： Five Guys的外摆区成为项目改造成功的缩影。依托绿植幕墙营造的舒适、半私密氛围，该区域在工作日午市时段实现了惊人的 翻台率提升至4.2次/桌 ，远高于行业平均水平。它已从单纯的用餐区，跃升为周边白领群体进行商务简餐、休闲社交的首选“碎片化社交据点”，充分证明了空间场景创新对消费行为的深度影响。

行业高度认可： 该立体动线优化工程的创新理念与卓越成效赢得了国际权威机构的肯定，成功斩获 2023年ICSC（国际购物中心协会）全球商业改造金奖 。评审团在颁奖词中特别赞誉其为“一次关于历史文脉（指五角场独特商圈氛围）与未来科技（光影互动、生态智能）的卓越共生实验”，标志着中国商业空间改造的前沿水平。

3. 技术赋能动线管理

部署热力追踪系统，实时分析客流动线：

改造的成功不仅依赖于硬件升级，更得益于 智能化、数据化的精细运营管理：

热力追踪与精准诊断： 项目部署了先进的 AI热力追踪系统 ，通过遍布空间的传感器实时采集、分析顾客的移动路径、停留时长和密度分布。这套系统如同项目的“智慧之眼”，精准揭示空间利用的盲点与热点。例如，数据清晰显示改造前B2层西北角（原卡乐星餐厅位置）客流滞留率极低（不足5%），是典型的“冷区”。

数据驱动的业态调改： 基于热力数据的精准诊断，运营团队果断决策，在该“冷区”引入 “城市集市·开心麻花能量号” —— 一个面积达 3000平方米 的 沉浸式戏剧主题餐饮娱乐综合体 。这个强内容、强体验的业态如同一剂强心针，彻底激活了该区域，成功将顾客的平均 停留时长大幅提升至45分钟 ，完美实现了“冷区”变“热区”的逆转。

智能导航提升效率： 为最大化地铁导入客流的商业价值，项目在B1层关键节点应用 AR实景导航技术 。通过手机小程序或场内互动屏，地铁乘客可被直观、趣味地引导至B2层的轻食餐饮聚集区。这项技术显著优化了顾客到达目标区域的路径效率，使B2层轻食区在 工作日午市高峰时段的人效（单位时间服务顾客数）提升了25% ，有效缓解了高峰期拥堵，提升了商户运营效率和顾客满意度。

（二）主题场景革命：内容驱动的空间叙事

1. 二次元主场：Z世代的情绪共鸣

《重返未来：1999》快闪店（2024年）：

场景复刻：X11潮玩店1:1还原游戏中的“复古影院”，设置14行诗角色3D巨型装置（高6米）+Coser互动巡游；

数据成效：单日客流峰值16.3万人次，Z世代停留时长48分钟（超基准值90%），联动周边茶饮销售增长35%。

chiikawa主题展（2024年）：

清明小长假期间，AR合影屏生成动态漫画分享至社交平台，全网曝光1.2亿次，带动L2层潮玩店坪效达2.8万元/㎡/月。

2.国潮文化站：在地记忆的当代转译

B2层“城市集市·老上海”：

复刻1930年代石库门街景，引入“王家沙点心”“沈大成糕团”等老字号，搭配非遗剪纸、面塑工坊；

家庭客群占比从30%提升至45%，客单价达150元（增幅50%）。

皮克斯联名展（2023年）：

再现《玩具总动员》经典场景，设置互动涂鸦墙，活动期间儿童品牌销售增长30%，印证“亲子流量转化力”。

3.夜经济场景：时空延展的消费潜力

1F“白领第三空间”：

星巴克臻选®咖啡·酒坊（含酒精特调）+Lady M组合，营业至凌晨2点，夜间时段贡献全天营收25%；

凭小票免停车费策略，使22:00后停车场利用率从40%升至75%。

B1层“深夜食堂”：

“很久以前羊肉串”+“18号酒馆”组合推出22:00后6折优惠，2024年五一期间销售同比增40%。

表：主题场景经济贡献对比

（三）存量空间价值再造：从旧厂房到文化商业地标

1.老工业区改造的时代挑战与破局思路

1.1上海国棉十七厂三重核心挑战

上海国棉十七厂作为新中国纺织工业的重要遗产，其旧址改造面临三重核心挑战：

历史记忆断层：年轻客群对工业文明缺乏情感联结，传统文物式保护难以激活商业价值；

空间结构桎梏：原有厂房层高差异大（L6 层仓库净高 8 米）、柱网密集，需平衡保留与功能性改造；

业态同质化困境：传统文创园区多以展览为主，缺乏可持续消费场景，难以支撑商业体营收需求。

云阿云团队通过实地调研青岛国棉六厂、北京 798 等项目，结合五角场商圈 “年轻客群占比 62%” 的消费特征，提出 “记忆活化三维策略”—— 以物理空间叙事化、数字技术场景化、商业业态体验化为核心，构建 “可触摸、可参与、可消费” 的工业遗产再生模式。

1.2.记忆活化三维策略的落地实践

历史元素保留：从 “标本式陈列” 到 “沉浸式对话”

建筑肌理的戏剧化呈现

保留原厂房 30% 的红砖墙，采用 “新旧咬合” 工艺：裸露的砖体嵌入 10cm 宽 LED 灯带，夜间通过编程投射杨浦滨江工业历史影像（如 1920 年代怡和纱厂开工场景、1950 年代纺织女工劳动画面），形成 “砖墙即银幕” 的时空对话。

1.3改造案例

L3 层连廊转角处的红砖墙，每日 18:00-22:00 整点播放 5 分钟微纪录片《纺织往事》，驻足观看率达 38%，成为社交媒体打卡点。

工业遗存的交互化转译

收集国棉十七厂遗留的 20 台旧纺织机，选取 3 台（细纱机、梳棉机、络筒机）进行数字化改造：

细纱机改造为 “纱线光影装置”：触摸操作台按钮，锭子模型旋转投射出光纤编织的 “虚拟纱线”，地面同步生成纺织工序投影；

梳棉机改造为 “声音记忆盒”：内置压力传感器，按压滚筒触发老工人访谈录音（如 “1983 年厂庆织布比赛冠军张师傅回忆”）。

数据反馈：国庆假期期间，纺织机互动装置日均体验量达 1200 人次，其中 Z 世代占比 51%，超出传统文创体验客群年龄结构预期。

2.数字技术赋能：构建 “工业叙事 × 沉浸体验” 新场景

2.1全息剧场：让历史 “可进入”

在 L6 层 800㎡废弃仓库打造《织梦・百年》沉浸剧场，采用 “三幕式叙事”：

第一幕《经纬初织》：180° 环幕投影呈现 1919 年建厂初期场景，演员身着民国工装表演纱厂奠基仪式；

第二幕《机杼轰鸣》：地面投影模拟纺织车间，全息纱锭悬浮空中 “自动” 运转，配合 4D 震动座椅还原机器震动感；

第三幕《未来织锦》：AR 技术让观众 “手持” 虚拟布料，投影实时呈现扎染、刺绣效果。

运营数据：单场时长 30 分钟，票价 128 元 / 人，周末场均上座率 92%，复购观众中 “带外地朋友体验” 占比 45%。

2.2数字导览：串联记忆碎片

开发 “合生汇工业记忆” 小程序，设置三条主题路线：

技术演进线：扫码查看各楼层纺织机械变迁史（如从珍妮纺纱机模型到现代数码纺织机图片）；

人物故事线：点击地图标点收听老员工口述史（已收录 23 位退休工人访谈，平均时长 8 分钟 / 人）；

打卡挑战线：集齐 5 个工业装置互动章可兑换 “纺织主题帆布包”，活动期间小程序日活增长 210%。

3.业态创新融合：创造 “文化消费闭环”

3.1手作工坊：从体验到消费的转化

“织造局” 手作工坊设置三大产品线：

基础体验课（98 元 / 小时）：使用数码纺织机制作个性 T 恤（可打印自己设计的图案），周末日均接待 60 人次；

进阶工艺课（298 元 / 3 小时）：扎染方巾 + 布艺钥匙包组合，复购率 45% 的用户会在 3 个月内尝试高阶课程；

亲子定制课（498 元 / 家庭）：家长与孩子合作完成 “家庭记忆布画”，配套销售定制画框（客单价提升至 780 元）。

商业逻辑：工坊原材料成本占比 22%，人工成本 35%，毛利率达 58%，高于普通零售业态（约 40%）。

4.跨界联名：扩大文化辐射力

4.1与 “上海纺织博物馆” 推出限定产品

复刻 1950 年代 “工农牌” 毛巾（售价 68 元 / 条），印有人物头像与 “劳动最光荣” 标语，首月销量破万条；

合作开发 “经纬” 香薰（前调为棉花清香，中调混合机油气息），成为美妆区销量 TOP3 单品。

数据印证：工业主题商品连带率达 1.8，即消费者平均每购买 1 件联名商品，会同时选购 1.8 件其他关联商品。

4.改造成效：从商业创新到城市更新范式

4.1.核心指标跃升

4.2案例价值：三重示范效应

文旅商融合的空间范本

工业遗产改造区年营收 1.8 亿元，其中：

沉浸剧场占比 35%（6300 万元），手作工坊 28%（5040 万元），零售及餐饮 37%（6660 万元）；

形成 “参观（剧场）— 体验（工坊）— 消费（衍生品）— 传播（打卡）” 完整链路，被杨浦区文旅局列为 “工业旅游必选站点”，2024 年接待政府考察团 27 批次。

代际文化沟通的桥梁

家庭客群中 “50 后 - 80 后带 00 后体验” 组合占比达 34%，调研显示：

老年群体通过场景唤起记忆，78% 认为 “比博物馆更生动”；

Z 世代中 62% 表示 “原来工业历史这么酷”，带动 “国潮工业风” 穿搭搜索量在合生汇周边 3 公里增长 210%。

城市更新的技术方法论

获 2024 年亚太城市更新金奖的核心创新点：

成本控制：保留 70% 原有建筑结构，改造成本较新建商业体降低 40%；

技术适配：采用 “轻量化数字设备”（如便携式全息投影仪、可移动互动装置），便于后期业态调整；

政策协同：结合上海市 “一江一河” 工业遗产保护政策，获得文化专项补贴 300 万元，占改造成本 8%。

5.行业启示：工业遗产改造的 “合生汇公式”

合生汇的实践证明，工业遗产活化需破解 “三重矛盾”：

保护与开发：拒绝 “博物馆式冻结”，通过 “物理痕迹保留 + 功能置换” 实现可持续运营；

历史与当代：用数字技术翻译工业语言（如将纺织工序转化为光影游戏），降低年轻群体认知门槛；

文化与商业：构建 “文化体验→情感认同→消费转化” 模型，使历史价值可量化（如体验课复购率、衍生品销售额）。

（四）云阿云系统赋能：数据驱动的场景迭代

1.文化IP数据库精准匹配

基于AI分析Z世代社交平台热词（如“国风”“赛博朋克”），推荐匹配度＞90%的IP；

2024年《重返未来：1999》落地决策即源于该系统预测“复古科幻”关键词搜索量年增300%。

2.客流模拟系统预演成效

在B1层夜经济专区改造前，系统模拟出“烧烤+精酿”组合坪效可达1.2万元/㎡/月（实际开业达1.38万元）；

误差率＜5%，显著降低调改试错成本

结语：空间即内容，场景即流量

合生汇通过立体动线×主题叙事×记忆重生三重创新，重塑商业空间价值：

地下客流资产化：下沉广场改造激活B2层价值，客流转化率65% 树立行业标杆；

内容场景货币化：二次元/国潮主题区坪效达均值1.8-2.5倍，验证青年文化消费力；

工业记忆当代化：存量改造降低获客成本60%，为城市更新提供“文化+科技”范式

五、财务表现与资产增值

（一）资本证券化创新突破

1.CMBS发行创新：80亿规模背后的资本运作密码

▍底层资产架构：多元业态支撑稳定现金流

北京朝阳合生汇CMBS的底层资产由19.1万㎡购物中心+10万㎡5A写字楼+2600车位构成，估值超120亿15。其现金流设计独具匠心：

新能源展厅集群：引入蔚来、理想等11家车企，采用“底租（500元/㎡/月）+流水提成（5%-8%）”模式，2023年销售额20亿，占商场总营收30%；

停车场分级定价：写字楼月租800元（固定客户），购物中心10元/小时（临时客流），年收入1.2亿。

▍风险分层设计：三重增信吸引超额认购

市场验证：2023年优先级A档获3倍超额认购，反映资本对核心地段资产的高度认可。

▍疫情压力测试：逆周期抗风险能力凸显

2022年疫情期间，项目通过品牌组合调整与数字化运营维持韧性：

引入快闪店填补空置（如X11潮玩首店），出租率保持在94.15%（2020年末数据）；

线上销售额占比从1%提升至15%，通过“店商云”系统联动商户直播带货。

2.REITs跨境布局：凯德老将罗臻毓的资本棋局

▍新加坡REITs路径设计

2021年，前凯德中国总裁罗臻毓加盟合生创展任联席总裁，主导北上广深5座合生汇（总估值280亿）打包新交所上市，核心策略包括：

估值逻辑优化：采用NOI资本化率4.5%-5.5%（较境内低1.2个百分点），显著降低融资成本；

激励条款绑定：基础管理费1.5% +超额收益提成10%，确保资产管理人利益一致；

风险对冲机制：设置原始权益人回购条款（若3年分红＜6%触发），增强投资者信心。

▍新城控股对标案例：长三角吾悦广场REITs实践

2024年，新城控股以长三角9个吾悦广场为底层资产发行新加坡REITs：

融资成本仅5.2%（境内同类产品6.4%），首日溢价8.7%；

关键举措：

选取NOI增长率＞12%的成熟项目（如常州武进吾悦）；

保留运营权，收取基础管理费+业绩分成。

合生借鉴点：罗臻毓复制凯德“地产+基金”模式，将上海五角场合生汇（NOI增长率18%）作为REITs资产包核心

3.数字化估值模型：动态NOI监控与风险预判

▍云阿云系统赋能资产健康度诊断

通过实时采集租金履约率、客流转化率、品类坪效等32项指标，生成三维资产健康度报告：

动态NOI看板：2023年上海五角场合生汇因首店经济（首店占比37%），NOI增长率达18%（行业均值12%），连续3年超REITs发行门槛；

现金流覆盖模拟：系统预测CMBS发行后现金流覆盖率达1.8倍（安全阈值1.2倍），降低风险溢价50bp。

▍行业标杆对比：济南领秀城贵和REITs的数字化实践

2025年，济南领秀城贵和购物中心公募REITs采用类似模型：

新能源汽车租金溢价：特斯拉/极氪店铺租金13.7元/㎡/天（较传统零售高120%），贡献7.6%租金收入；

空置率预警系统：实时监控96.45%出租率，自动推送招商储备清单（200+租户数据库）。

表：合生汇与同业数字化资管能力对比

4.资本证券化的行业启示

分层增信是大规模CMBS核心：

合生汇通过物业抵押+集团担保+劣后自持三重保障，破解民营房企融资瓶颈。

REITs跨境套利需运营能力背书：

新加坡市场认可中国消费型REITs的关键，在于NOI增长率＞15%的持续验证。

数字化从“成本项”变为“估值项”：

云阿云系统使资产波动率降低30%，直接提升资本化率折扣0.3个百分点。

“优质商业地产的终极战场，已从‘位置竞争’转向‘资产健康度竞争’。”

——基于合生创展CMBS发行说明书及新加坡REITs招股书模型分析.

（二）运营效益提升路径

1.租户效能革命：首店经济与数字化双轮驱动

1. 1首店经济引爆业绩增长

北京朝阳合生汇2024年通过引入 36家首店（含5家全国首店、31家北京首店），形成强引流效应：

小米汽车全国首店：开启预售1小时订单破500台，单日客流量超1.5万人次；

烤匠北京首店：开业3个月持续爆满，日均等位超2000桌，坪效达行业均值3倍；

松山棉店旗舰店：单日销售额56万元，创品牌全国门店纪录。

首店经济带动效应统计表

1.2. 数字化工具打通全域销售

部署“店商云”系统实现线上线下融合：

线上渗透率跃升：线上销售占比从1%→15%（超过原目标5%的3倍）；

会员价值深化：会员月均复购频次达3.2次（非会员仅1.6次），会员贡献GMV占比升至45%；

直播增量显著：商户直播日均场次超20场，直播间GMV占线上总销售额38%。

2.低碳运营：节能技术重构成本结构

2.1. 智能照明系统降本增效

上海五角场合生汇写字楼应用分时调压技术：

节电率：30%（夜间降压运行）；

减碳量：年减少850吨CO₂（相当于5万棵树年碳吸收量）；

维护成本优化：灯具更换频率下降300%，年节省维护费24万元。

2.2. 空调系统AI改造实现双赢

替换传统AC风机为智能EC风机：

3.服务优化：CRM系统重塑客诉响应

3.1 15分钟极速响应机制运作流程

数据整合：聚合支付、停车、会员等16个触点实时数据；

智能分级：

普通咨询：AI机器人秒级响应（解决率70%）；

复杂纠纷：自动分配专属顾问，同步调取用户3年消费记录；

闭环追踪：24小时内回访验证解决满意度。

客诉管理成效对比表

注：满意度回升率指投诉后再次消费且评分≥4星的客户占比

4.结语：协同效应创造商业价值

三大路径形成闭环增长飞轮：

首店经济引流 → 数字化提升转化 → 低碳运营压成本 → 服务优化促复购

2024年关键成果验证：

商场整体租金溢价率提升20%（首店商户贡献率占比65%）

能耗成本占营收比下降至4.1%（行业均值7.3%）

NPS（净推荐值）达52，高于高端购物中心基准线。

通过数据化运营与技术创新，实现从流量获取到成本管控、用户忠诚度的全链路效益升级。

六、未来发展与合作深化：科技赋能与生态重构

（一）战略升级方向

1.量子商业深化：从消费场景到资产管理全渗透

依托上海量子城市“申银智联”平台，合生汇将推动技术应用从消费端向资产端下沉：

租户管理智能化：扩展量子平台至商铺级能耗监控，通过物联网传感器实时采集用电、用水数据，结合AI算法生成节能方案。参照2025年“数字时空一券通”活动数据（核销率78% vs 行业平均35%）49，未来商铺能耗优化率目标提升20%，年节省运营成本超800万元。

动态租金模型：基于量子平台的空间消费热力图（精度达厘米级），建立租金与客流动线关联模型。例如，B2层“城市集市”因改造后客流提升40%，租金溢价达25%，未来将推广至全楼层的租金动态定价。

风险预警系统：接入银联商户经营数据流，实时监测租户销售异常（如连续3日下滑超30%自动预警），缩短招商调整周期至72小时内。

2.跨境消费枢纽：免税经济与首店矩阵叠加

借力云阿云全球品牌库资源，打造“线下免税+线上直邮”双引擎：

参照青岛超极合生汇规划：引入“风动飞行体验馆”“室内赛马场”等沉浸式场景，目标吸引30%跨境消费客群。目前青岛项目已吸引近百家首店品牌调研，其中日本潮牌EVISU、韩国美妆AMUSE明确落地意向。

数据赋能选品：基于合生汇Z世代会员画像（20-35岁占比68%），云阿云算法筛选高匹配度免税品类。如2024年X11潮玩店首日销售额破百万，验证二次元消费力；未来引入韩国K-pop周边免税快闪店，预估单店年销额5000万元。

“前店后仓”模式：与浦东机场保税仓联动，消费者现场体验后扫码下单，24小时直邮到家，解决奢侈品仓储空间痛点。试点阶段目标提升零售坪效15%。

3.低碳商业实践：绿色资产增值路径

屋顶光伏+储能系统：规划装机容量1.2MW，年发电量140万度（占商场总耗电12%），结合峰谷电价储能调节，年降本180万元。减碳量达1000吨/年，相当于5万平方米森林碳汇。

再生材料规模化应用：延续地面铺装再生石材经验（德国金花PX1018系列，八年磨损率＜0.1%）27，扩展至外墙装饰。与鹏翔石材合作开发轻量化再生混凝土幕墙，降低建筑荷载20%，缩短工期30天。

ESG融资优惠：参考凯德集团绿色债券发行案例，低碳改造后NOI提升5%-7%，可获银行绿色信贷利率下浮0.5%-1.0%

（二）资产证券化路径

1.新加坡REITs筹备：跨境架构设计

借鉴新城控股新交所上市模式，合生汇以“境内资产+离岸信托”架构突破外汇管制：

资产包组合策略：纳入上海五角场、北京朝阳、青岛超极合生汇3个核心项目，总估值超200亿元。其中上海项目NOI增长率连续3年超15%，满足REITs底层资产收益率＞6%要求。

税务筹划：通过香港SPV持有境内项目公司股权，利用内地与新加坡税收协定，将股息预提税从10%降至5%。

退出机制设计：设置资产置换条款，若某项目NOI连续两年下滑超10%，可置换为广州琶洲合生汇资产包，保障投资者收益。

2.估值模型优化：量子平台数据注入

动态NOI预测：融入量子平台实时数据流（客流量、销售额、租售比等），构建“AI估值驾驶舱”。相比传统现金流折现模型，误差率从8%降至3%，提升资产定价话语权。

风险溢价校准：基于商户健康度雷达图（坪效、客流转化率等8维度），量化空置风险系数。如2023年西区轻奢转型黄金珠宝集群后，风险溢价从5.2%降至3.8%。

3.投资人关系：数字路演系统

VR资产透视系统：投资人佩戴AR眼镜可实时查看商铺热力图、设备运行状态（如电梯能耗、空调效率），替代传统实地尽调。

区块链分红追溯：利用智能合约自动分配REITs收益，资金到账时间从7天缩至2小时，透明度提升催生溢价空间。

表：合生汇REITs方案关键指标对标

（三）产城融合新范式：从商业体到城市活力引擎

1.功能复合化：极限运动经济链

复制青岛超极合生汇“潮运动”标签，破解工作日晚间及冬季客流低谷：

潜水馆+泵道公园联动：参照北京昌平项目数据，16米深潜水馆年客流量12万人次，客单价800元；3000㎡泵道公园举办国际赛事期间，日均引流3万人，带动周边餐饮销售增长45%510。上海项目规划在B3层植入“室内滑雪模拟馆”，与Nike合作运动装备租赁服务，目标年营收1.2亿元。

老厂房空间改造：借鉴青岛国棉六厂“保-改-织-植-通”模式38，将合生汇西侧旧设备区改造为“纺织记忆剧场”：保留工业桁架结构，植入全息投影演绎上海纺织史，结合非遗扎染工坊（客单体验价198元），预计家庭客群停留时间延长至2.5小时。

2.区域联动开发：高校经济与Z世代创客

元宇宙实验室：与复旦大学计算机学院共建，落地三大应用：

虚拟试衣间：AR技术实现秒级换装，减少退货率30%（参照优衣库案例）；

商户沙盒系统：品牌方可模拟不同铺位客流效果，招商决策效率提升50%；

数字艺术品拍卖：联合敦煌美术院发行限量数字壁画，吸引年轻藏家社群。

创业孵化器：为大学生提供低成本快闪店位（月租5000元含系统支持），2024年B2层“校园品牌实验区”孵化出圈案例——交大团队“量子咖啡”，单日销售额破8万元。

3.赛事经济引擎：从活动到产业生态

年度电竞大赛：参照青岛规划50+场赛事目标8，与腾讯电竞合作落地：

硬件配置：B1层改建电竞馆（配备0.03秒延迟超算设备），门票收入分成模式；

衍生消费链：冠军战队联名潮玩（X11生产）、能量饮料定制（与魔爪合作），预估衍生品毛利率达60%。

低碳主题IP：联合上海环交所发起“碳积分挑战赛”，消费者步行打卡商户可累积积分兑换免税券，将会员活跃度提升25%

（四）云阿云协同价值：科技、资源、资本的三重耦合

1.算法赋能精准决策

品牌匹配模型将首店成功率从行业平均40%提至75%（2024年大树餐厅案例验证）；

客流模拟系统预判主题区开业首月坪效达基准1.8倍，降低调改成本。

2.全球资源网络加速落地

引入德国泵道建造商Velosolutions（青岛项目合作方），缩短极限公园建设周期30%8；

对接中东主权基金参与REITs基石投资，降低发行成本。

3.资产退出通道创新

通过CMBS+REITs组合，实现“开发-培育-退出-再投资”闭环。参照北京朝阳合生汇80亿CMBS发行经验，上海项目估值溢价可达。

未来商业体的终极公式：

空间价值 = 数据密度 × 场景黏性 × 生态开放性

合生汇与云阿云的深度融合，正将购物中心进化为“城市活力接口”——量子技术重构人货场关系（数据密度），极限运动与电竞引爆Z世代参与（场景黏性），REITs与高校实验室打开资源边界（生态开放性）。当商业体成为科技与人文的“反应堆”，资产增值便从结果变为持续发生的过程。

附录：上海五角场合生汇核心数据汇总

一、客流量数据

整体趋势：合生汇自 2016 年开业以来，客流量稳步增长。2023 年，日均客流量达 10.5 万人次，峰值客流量更是高达 20 万人次，创历史新高。进入 2024 年，元旦 3 天假期内，客流超过 57 万，同比增长 174%；新春 8 天假期，客流超 85 万，同比增长 20%。清明小长假高峰客流达 16 万人次，五一期间因现象级 IP “chillkawa 春季限定” 北上海首展落地，进一步带动客流攀升。

特定时期表现：在 2025 年 “五一” 假期，合生汇五天实现销售额 1.28 亿元，同比 2019 年猛增 199%；日均客流 12.4 万人次，比 2019 年提升 40%。此外，在举办热门 IP 活动时，如 8 周年的暹罗厘普上海首展，首日客流超 14 万人次。

二、销售额数据

年度突破：2023 年，合生汇创造了超 55 亿元的年销售额，实现连续三年高比例增长。到 2024 年，年销售额更是突破 63 亿元大关，实现连续四年同比增长，彰显出强劲的商业活力与增长韧性。

商户贡献：合生汇有超过 30% 的商户年销售额突破千万元，多家商户荣膺全上海月销售冠军。以部分品牌为例，在高化消费整体疲软下跌的大环境下，Dior 合生汇店连续三年增长，增长率居东南大区首位；lululemon 连续 5 年业绩高速增长，2024 年销售额大幅提升，销售坪效居华东区前列；2024 年黄金价格居高不下、黄金珠宝闭店潮的状态下，周大福合生汇店业绩大幅突破，年增长幅度超过 20%，年销售额突破亿元；ARIOSE YEAR 连续三年业绩大幅度增长，月销超百万元，居华东区域门店首位；在国补政策刺激下，3C 数码品牌 2024 年业绩大幅度增长，年销售额同比均有 30% 以上提升。

三、业态布局数据

品牌数量与类型：商业部分汇聚超 400 个品牌，涵盖国际精品、时尚零售、亲子娱乐、餐饮美食等全业态。其中，地下楼层以精品超市与潮流快消品牌为主，中高区引入 MUJI、优衣库等生活方式品牌，顶层则布局 IMAX 影院与主题餐厅。餐饮区域占比超 30%，囊括米其林餐厅、网红茶饮及地方特色美食，满足多样化味蕾需求。

首店占比：2024 年，合生汇引进超 150 个新品牌，其中首店超 30 家。仅 2023 - 2024 年，就引入超过 120 + 商户，其中超过 60 + 商户是北上海或杨浦首店。2024 年引进的首店品牌比例超过调整品牌总数 50%，业态覆盖零售、餐饮，物理空间上遍布全楼层。例如在零售方面，L1 引进知名潮奢品牌 Abercrombie&Fitch 杨浦首店、TOMMY HILFIGER 最新形象店等；餐饮方面，高层餐饮引进 KCOOKING 概念韩餐上海首店、魔都海鲜自助餐天花板上隐水产海鲜刺身自助餐等。

四、租户相关数据

租户销售表现：除上述提到的头部品牌，众多新入驻首店也表现出色。如 2021 年年底开业的联想全国首家超级旗舰店，开业当月销售额就冲到全市第一；大树餐厅上海首店开业后，每逢周末排队等位动辄几小时。2024 年新引进的品牌中，部分首店同样在短时间内获得高人气，带动所在楼层及相关业态销售额提升。

租户合作与激励：2023 年，合生汇率先推出店长激励计划，使租户业绩与商场管理紧密联系，极大激发了租户的经营积极性，实现合作共赢，也促使商场能够紧跟市场变化，及时调整业态与品牌布局。

五、绿色运营数据

照明系统节能：合生商业集团与启福光照明合作，对上海五角场合生汇车库照明系统进行智能化升级。采用启福光单端 AI T8 灯管可智能调节，照明平均功率从 15W 降至 2W，节能率高达 86.6%，预计年节电 28.47 万度，节省电费 22.776 万元，6 年累计可节约电费超 136 万元。改造后照明质量提升 25%，产品 10 年超长寿命及质保期内的维护成本优势明显。

空调系统优化：写字楼空调系统采用 4 台 EC 风机替换传统 AC 风机，并搭载 AI 智能变频控制系统。单机组年省电费 2.2 万元，整栋楼 48 台机组年省 105.6 万，节能率达 50.4%。同时，风机运行噪音降低 40%，提升办公环境舒适度，减少设备维护次数 50%。

六、服务质量数据

会员与停车服务：项目配备 2000 余个智能停车位，引入无感支付与车位导航系统，有效缓解停车难题。会员系统整合积分兑换、专属活动等功能，通过大数据分析推送个性化优惠，3 公里辐射范围内覆盖超 50 万高净值消费人群，包括复旦大学、同济大学等高校师生及周边高端住宅居民，形成稳定的客流保障。

物业管理与安防：物业管理团队由行业资深专家领衔，配备超 200 人专业服务队伍，涵盖工程维护、安保巡查、环境管理等核心板块。公共区域每日清洁频次达 6 次，重点区域实施每小时巡检，卫生合格率长期维持 98% 以上。引入 IoT 物联网平台，集成能耗监测、设备预警等 12 大功能模块。地下车库智能停车系统实现车位动态分配，高峰期寻位效率提升 40%；中央空调系统通过 AI 算法自动调节温湿度，年节能率达 18%，兼顾舒适与环保。安防体系采用 “人防 + 技防” 双保险模式，300 余个高清摄像头实现无死角监控，安保人员每小时全楼巡查。消防设施通过国家级检测，每年组织 4 次全员应急演练，火灾响应速度突破行业平均水平 30%。2023 年客户满意度调查显示，96% 租户对物业响应速度及问题解决能力给予 “优秀” 评价，服务迭代更新频次同比提升 50%。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供