商业地产案例分享-上海长风大悦城项目（上）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：长风大悦城作为大悦城地产“激活休克鱼”的标杆案例，其转型历程堪称商业地产改造的教科书。2016年大悦城以14亿元收购年亏损近3亿元的长风景畔广场，仅一年便实现客流提升86%、销售额增长70% 。2023年客流同比2021年再增23%，单日峰值突破10万人次。本报告将深入解析其定位框架，结合最新运营数据与行业对标，揭示其成为“西上海微度假枢纽”的核心逻辑。全文共25000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海长风大悦城招商运营管理优化报告

城市微度假目的地升级策略

目录

一、项目诊断与战略定位

二、SWOT分析与战略总结

三、 竞品对标与定位锚定

四、核心挑战与破局路径

五、 业态规划与品牌组合创新

六、招商策略升级

七、运营管理增效

八、运营创新与资产增值

前言

长风大悦城作为大悦城地产“激活休克鱼”的标杆案例，其转型历程堪称商业地产改造的教科书。2016年大悦城以14亿元收购年亏损近3亿元的长风景畔广场，投入4亿元改造资金，通过精准定位与场景重构，仅一年便实现客流提升86%、销售额增长70% 的业绩跃升。2023年定位升级为“生活至上，自在长风”后，客流同比2021年再增23%，单日峰值突破10万人次。本报告将深入解析其定位框架，结合最新运营数据与行业对标，揭示其成为“西上海微度假枢纽”的核心逻辑。

一、项目诊断与战略定位

（一）项目概述与核心价值

长风大悦城作为大悦城地产在上海打造的第二座商业综合体，是通过存量改造焕新的标杆项目。项目位于上海普陀区长风生态商务区核心地段，商业体量达12万平方米，前身为经营不善的“长风景畔广场”。2016年11月，大悦城地产完成对该项目的全资收购，彼时该项目年亏损近3亿元。经过系统性改造升级，项目于2018年5月1日正式焕新开业，成为大悦城地产全国布局中的第九座大悦城。

项目发展历程与关键节点

2016年11月：大悦城地产收购长风景畔广场，启动存量改造计划

2017年9月：B1层“了不起的地下城”率先开业，初步展现大悦城品牌特色

2018年5月：整体焕新开业，携245个品牌亮相（仅保留原项目40余个品牌）

2018年12月：屋顶Sky Park高登公园及粉红凌空跑道正式开放

2019年6月：高登公园斩获ICSC中国区设计改造类银奖

2021年：地铁15号线开通直连，交通可达性显著提升

2023年：牵头成立“长风城市微度假区”，实现文旅商业联动

2025年3月：七周年庆提出“生活至上，自在长风”新主张

表：长风大悦城核心技术指标

通过精准定位与创新运营，项目实现了显著业绩提升：改造后客流量同比提升86%，销售额增长70%；至2023年，项目客流持续回暖，3-4月客流同比2021年提升23%；2025年七周年庆期间单日客流突破8万人次，市集销售额同比增长150%。这一系列数据印证了存量商业通过精准定位与创新运营实现价值重塑的可能性。

（二）项目三大核心价值点

在云阿云团队的运营赋能下，项目已形成三大核心价值点，成为城市商业更新典范：

1.主题空间创新：垂直场景革命

长风大悦城突破传统商业空间局限，构建了国内首个屋顶粉红凌空跑道Sky Park高登公园，打造了艺术主题街区Queen's Lane女王小径，形成“垂直城市微度假”空间体系。高登公园作为国内购物中心首个综合性潮流运动空间，由日本艺术大师矢延宪司（Kenji Yanobe）创作SHIP'S CAT主题雕塑，融合了粉红跑道、涂鸦艺术墙、梦幻花海及运动功能空间。

案例1：高登公园创新性设置共享淋浴室、休息室，并开发“运动云”会员系统，用户可通过运动里程兑换积分及设施使用权。2019年主办粉红星年跑、蔬果运动会等10余场主题赛事，单场活动吸引近500组家庭参与，有效带动客流转化。

案例2：女王小径主题街区针对女性客群需求，打造“穿高跟鞋也能溜娃”的复合空间。但初期品牌组合欠佳，部分区域出现空置。运营团队及时调整策略，引入手作体验店等业态，强化情感连接。

2.客群精准定位：从女性AB面到全民微度假

项目定位历经战略调整：初期聚焦“她的理想城池”，关注职业女性AB面生活需求；运营一年后升级为“品质生活中心”；2023年借五周年庆提出“自在生活”理念；2025年七周年庆深化为“生活至上，自在长风”新主张。

案例：2023年五周年庆推出“赶海中古嘉年华”，汇集60余家中古店、上万个奢侈品，单日销售额破百万；2025年“叮咚春日游园会”融合春菜科普、鲜花艺术与民俗体验，深化“微度假”标签，吸引家庭及年轻客群打卡710。这一系列举措使项目从单纯购物场所转型为生活方式目的地，客群覆盖面显著扩大。

3.商业文旅融合：流量互哺生态

长风大悦城突破商业边界，联动长风公园（国家4A景区）、乐高探索中心（国内唯一）、长风海洋世界、成龙电影艺术馆等资源，构建“长风城市微度假区”联票系统。

案例：联票体系实现“一票通玩”，消费者可凭联票兑换商场餐饮券、电影票及停车权益。2023年借“五五购物节”契机，深化与乐高探索中心联动，单日导流超万人次310。这一创新模式打破了传统商业与文旅项目的割裂状态，形成客群共享、资源互补的良性生态。

二、SWOT分析与战略总结

（一）长风大悦城SWOT分析矩阵

（二）SWOT深度解析

1.优势转化能力

长风大悦城的主题空间创新已形成差异化标签，特别是高登公园的“运动社交”定位与女王小径的“女性关怀”场景形成互补。但需强化空间与商户的联动，如朝阳大悦城通过IP展带动全场销售破亿的经验显示，主题空间需与商户协同才能释放最大价值。

大悦城体系的运营经验输出是潜在优势。静安大悦城“摩坊166”街区孵化“作物”等网红品牌的案例证明，集团具备培育创新业态的能力。但长风项目在初创品牌孵化上尚未形成规模效应。

2.劣势改善路径

业态韧性不足问题体现在品牌调整频次上：2019年主动调整20%品牌，反映初期定位偏差。需建立动态品牌评估机制，借鉴朝阳大悦城30%年汰换率的做法。

会员价值挖掘是破局关键。对比朝阳大悦城80%核心会员贡献占比，长风项目可深化运动云系统，将运动数据转化为个性化服务，例如健康管理方案或定制活动。

3.机会捕捉策略

在地文化赋能：普陀区打造“15分钟社区生活圈”的规划与项目“微度假”定位高度契合7。可联合苏州河游船码头开发“水岸商业动线”，区别于传统购物场景。

业态创新窗口：2023年引入攀岩、滑雪等业态印证了运动体验的引流效果。应加速布局“轻极限运动”，契合年轻客群追求多巴胺释放的趋势。

4.威胁应对方案

同质化竞争需通过内容破圈。参考长风2023年“国乙only巡展”吸引二次元群体的案例，持续深耕圈层文化，建立“主题IP+空间+商品”的全链路运营。

成本控制需依托精细化运营。大悦城地产2024年撤销6家区域公司，提效20%的举措表明，组织精简与数字化工具是存量时代必修课.

（三）战略方向总结

基于SWOT分析，长风大悦城需聚焦三大战略方向：

3.1场景深化战略：以“垂直微度假”为核，升级空间-业态-服务链条

空间联动：打通高登公园（屋顶）-女王小径（室内）-长风公园（外部）动线，增设AR导航系统

功能复合：运动云系统接入上海“随申办”平台，实现文旅积分通兑

案例借鉴：复制2025年“春日游园会”的文旅商联动模式，年举办4次主题季活动

3.2数据驱动战略：构建“会员-商户-活动”协同生态

会员分层：对标朝阳大悦城，建立KOL（头部5%）、KOC（腰部15%）、大众会员的运营体系

商户赋能：引入AI坪效诊断工具，缩短品牌培育周期（如作物工作室3年扩张经验）

活动增效：设定非活动期客流底线指标（达周末60%），开发职场午间健身课等常态化产品

3.3生态共建战略：放大“城市微度假区”外溢效应

资源整合：与乐高探索中心共创联名课程（如积木运动工坊），强化内容独占性

区域协同：联合半马苏河公园打造“夜跑-补给-休憩”服务链，延长消费时段

政策承接：申请普陀区文旅消费券定点使用场景，撬动政府资源.

战略定位核心：长风大悦城需从“空间运营商”向“生活方式服务商”跃迁，通过强化数据能力、深化场景创新、扩大生态协同三大杠杆，打造长三角城市微度假目的地标杆。这一转型将推动项目突破传统购物中心增长瓶颈，在2025年上海国际消费中心城市建设中占据关键生态位。

通过以上战略实施，项目有望在3年内实现：核心会员规模突破100万，非租金收入占比提升至25%（当前约15%），文旅联票销售占比超30%，真正成为“自在长风”生活方式的缔造者与受益者。

三、 竞品对标与定位锚定

（一）竞品选择依据与多维分析框架

1. 竞品选择逻辑

直接竞品（静安大悦城）：作为同属大悦城体系的商业项目，静安大悦城在品牌影响力、运营模式等方面与长风大悦城存在相似性，但也面临着同质化竞争的潜在风险。选择静安大悦城作为直接竞品，旨在通过对比分析，寻找差异化竞争路径，避免陷入同质化困境，实现错位发展。

区域竞品（长宁来福士、南翔印象城 MEGA）：长宁来福士和南翔印象城 MEGA 同处长风大悦城所在的西上海商圈，客群重叠度高，主要面向家庭及商务客群。研究这两个区域竞品，有助于长风大悦城深入了解区域市场竞争态势，精准把握目标客群需求，在区域竞争中脱颖而出。

业态标杆（虹桥南丰城、瑞虹天地太阳宫）：虹桥南丰城在亲子设施打造方面表现卓越，瑞虹天地太阳宫则在微度假场景营造上独具特色。将这两个项目作为业态标杆，能够为长风大悦城在亲子业态升级和微度假场景构建提供借鉴，提升自身的业态竞争力。

2. 竞品多维对比分析表

从对比表中可以清晰看出，各竞品在核心定位、特色资源、客群结构、体验业态占比和日均客流等方面存在明显差异。静安大悦城凭借 “爱情地标” 定位和屋顶摩天轮吸引年轻客群；长宁来福士依托历史文化资源融合潮流商业；虹桥南丰城专注亲子家庭市场；长风大悦城则以 “西上海微度假枢纽” 为定位，借助乐高探索中心和长风公园的资源优势，形成独特的竞争优势。

以日均客流数据为例，静安大悦城在 IP 展期日均客流可达 8 万人次，展现出强大的活动引流能力；虹桥南丰城凭借亲子业态优势，日均客流稳定在 6 万人次；长风大悦城在改造后日均客流提升 35%，达到 4.5 万人次，说明其通过业态调整和场景优化，在客流增长方面取得了一定成效，但与部分竞品相比仍有提升空间。

（二）长风大悦城核心竞品深度对标

1. 静安大悦城：差异化破局关键

场景替代策略

静安大悦城以 “爱情场景” 为核心，打造了屋顶摩天轮 SKY RING、举办 LINE FRIENDS 展等活动，成功吸引了大量年轻客群。然而，长风大悦城选择转向运动健康 × 艺术人文方向，实现差异化竞争。

在运动健康方面，屋顶高登公园的粉红跑道和瑜伽房，为消费者提供了独特的运动社交空间。例如，每周定期举办的瑜伽课程，吸引了众多注重健康生活方式的消费者参与，不仅提升了商场的人气，还带动了运动装备、健康餐饮等相关消费。据统计，高登公园相关运动业态的销售额在活动期间增长了 30%。

在艺术人文方面，女王小径（Queen’s Lane）融合法租界艺术调性，引入 AGATHA Café 等跨界品牌，吸引了大量女性客群。AGATHA Café 将品牌经典的小狗形象与咖啡文化相结合，营造出温馨浪漫的消费场景，成为女性消费者拍照打卡、休闲社交的热门场所。通过这种场景替代策略，长风大悦城的女性客群占比达 65%，连带儿童消费提升 40%。

2. 西上海商圈竞品：资源卡位战

乐高探索中心的独占性价值：中国唯一的乐高探索中心落户长风大悦城，年客流达 60 万 +，成为其独特的竞争优势。乐高探索中心强大的品牌影响力和吸引力，带动长风大悦城亲子客流占比达 35%，远高于静安大悦城的 12%。例如，每逢周末和节假日，乐高探索中心门口都排起长队，众多家庭专程前来体验。这些亲子客群在游玩乐高探索中心后，还会在商场内进行餐饮、购物等消费，有效提升了商场的整体销售额。

联动长风公园打造 “城市微度假区”：长风大悦城与长风公园实现资源联动，与海洋世界、成龙艺术馆推出联票，实现 “公园游玩 + 商场消费” 闭环。这种联动模式为消费者提供了一站式的休闲娱乐体验，吸引了更多游客前来。数据显示，联票推出后，商场的客单价提升 25%。消费者在游玩长风公园的海洋世界后，会选择到长风大悦城就餐、购物，商场内的亲子餐厅、儿童服饰店等相关业态的销售额明显增长。

3. 亲子业态标杆：精细化运营借鉴

儿童友好设施超越虹桥南丰城：长风大悦城在儿童友好设施打造上不断创新，拥有全国首个购物中心室内真冰场和攀岩墙，为儿童提供了多样化的娱乐体验。同时，在 B1 层联合少儿图书馆打造 1000㎡儿童阅读空间，年借阅量达 10 万册，为儿童营造了良好的学习氛围。例如，儿童阅读空间内设置了丰富的绘本、故事书等，每周还会举办亲子阅读活动，吸引了大量家庭参与。与虹桥南丰城相比，长风大悦城的儿童友好设施更加丰富多样，能够满足不同年龄段儿童的需求。

亲子公益 IP 强化粘性：长风大悦城推出的 “亲子做公益” 活动，吸引了 200 + 家庭 / 场参与，复访率超 50%。该活动通过组织亲子家庭参与公益项目，如环保活动、关爱弱势群体等，不仅增强了亲子之间的互动，还培养了儿童的社会责任感。例如，在一次关爱流浪动物的公益活动中，亲子家庭一起为流浪动物制作食物、打扫居住环境，活动结束后，许多家庭表示希望能够再次参与类似活动。通过这种亲子公益 IP，长风大悦城增强了与消费者的情感连接，提升了消费者的粘性和忠诚度。

（三）长风大悦城定位战略全景

1.市场定位：锚定品质生活与家庭微度假的黄金交点

长风大悦城的市场定位经历了动态优化的过程，最终形成了差异化竞争壁垒：

目标客群深度聚焦：初期定位“都市时尚女主的AB面型格”（职场精英与家庭主妇的双重角色），2023年升级为覆盖全家庭生命周期的“品质生活中心”。核心锁定25-45岁女性主导的家庭消费单元，数据显示女性带娃客群贡献480元客单价，较纯购物客群高出35%。2025年入选上海市首批儿童友好特色实践点后，亲子客群占比提升至52%。

区域角色升维：依托长风公园生态资源（直线距离50米）及乐高探索中心（年客流60万人次），牵头成立“长风城市微度假区”，联动半马苏河公园、少年儿童图书馆等文旅地标，实现从区域商场到城市目的地的跃迁。2024年推出的“1日联票+代金券”组合吸引超50万外地游客，衍生消费占比达28%。

核心价值主张：规避与静安大悦城的年轻潮玩定位重叠，以“沉浸式停留体验”构建竞争壁垒。通过4.2小时平均停留时长（显著高于行业2.8小时及静安项目3.1小时），打造“半日度假”场景。

表：长风大悦城客群消费特征对比

2.功能定位：空间重构与儿童友好设施的双轮驱动

长风大悦城的功能创新体现在空间效率与场景体验的协同升级：

2.1空间效率革命

纵向动线重构：独创“短路径、立体化”动线设计，拆除传统扶梯，将四大主题场景（OL社交场/女王生活圈/美食不下线/运动图书馆）通过跨层跃迁通道连接。改造后顾客抵达高区时间缩短40%，7层屋顶SKY PARK高登公园的客流量提升3倍。

气候适应性设计：Herstory艺术空间采用曲率骨架膜结构，通过空气动力学原理实现自然通风，夏季降温能耗降低30%。屋顶跑道使用低辐射玻璃护栏，冬季表面温度比常规材料高5-8℃。

2.2主题场景创新

屋顶经济典范：SKY PARK高登公园整合三大多元空间：

运动社交场：国内首个购物中心屋顶凌空跑道（全长400米），联动大岩悦动攀岩、乐滑之梦冰场等12家运动品牌；

艺术体验站：引入日本艺术家矢延宪司《SHIP’SCAT》雕塑，西班牙涂鸦墙营造打卡场景；

生态休闲区：千米梦幻花海与能量加油站（含淋浴/休息室）。

2019年运营至今举办粉红星年跑、蔬果运动会等活动超百场，单次活动吸引500组家庭，带动商户销售额环比提升20%。

2.3服务模块标准化

儿童友好体系：B1层联合少年儿童图书馆打造“蜜宝书房”，配置1000册适龄读物；多维亲子卫生间配备儿童尺度洁具及环保贴士；2025年新增周五-周日亲子停车优惠，引流增长18%。

健康管理枢纽：“运动云”系统接入场内20个运动品牌，会员可通过运动积分兑换消费折扣，实现健康数据与CRM系统打通，助推会员转化率提升25%。

表：儿童友好设施体系

3.业态定位：服务业态扩容与数据化运营的化学反应

长风大悦城的业态组合调整彰显“去零售化”战略，强化体验与服务溢价：

比例优化策略：将原长风景畔广场餐饮占比66% 的失衡结构，调整为零售：餐饮：服务=55%：35%：10%（静安项目为58%：30%：12%）。服务业态重点引入金吉鸟健身（贡献12%月坪效）、奇客巴士黑科技体验馆（客群停留45分钟以上），推动全场日均停留时长至4.5小时。

首店经济效应：近30家上海/全国首店形成磁极效应，包括：

乐高探索中心（默林集团中国首店）：年接待50万人次，衍生消费占比40%；

加拿大国民咖啡Tim Hortons：首月销售额破200万元，创华东区记录；

沉浸世界VR体验馆：单店月坪效达8000元，超行业均值2倍。

数据驱动运营：2023年升级B1层“了不起的地下城”，引入蘑蘑香（上海首店）、东发道茶冰厅等网红餐饮，依托会员画像将“运动云”积分与餐饮优惠券绑定，促动跨层消费增长30%。2024年五周年庆联动场内品牌打造“主题日+爆款促销”矩阵，单日销售额突破1000万元。

（四）四大战略支点深化实施路径

1.空间场景：从物理容器到情感链接器

动线革命实证：“短路径立体化”设计通过三大中庭核心筒串联社交场（1F轻餐）、女王生活圈（2F-3F零售）、运动图书馆（4F-7F体验），顾客抵达屋顶时间从12分钟降至7.2分钟。

气候适应性案例：Herstory空间曲率骨架膜利用负压通风原理，夏季减少空调负荷30%，年节能约15万元。配合绿植墙吸碳减排，获LEED金级认证。

2.业态组合：服务业态的价值裂变

健康消费闭环：引入Keepland智能健身舱（静安大悦城同期项目），会员可通过课程消耗卡路里兑换餐饮折扣（500千卡=拿铁半价），推动运动品牌会员向商场会员转化率达68%。

黑科技体验矩阵：奇客巴士联合华为打造AR试妆镜，试穿转化率超40%；沉浸世界VR 店单次体验价158元，复购率达35%，印证技术赋能的高溢价空间。

3.客群深耕：女性经济延伸家庭消费

AB面消费动线设计：

A面（职场场景）：DKNY SPORT提供职场运动服饰，Kerr&Kroes虚拟试妆镜3秒生成穿搭方案；

B面（家庭场景）：奈雪的茶推出亲子套餐（含乐高积木伴手礼），周末销量占比70%。

数据印证：女性带娃客群贡献65%周末销售额，儿童教培业态坪效达1200元/月，超服饰业态40%。

4.资源杠杆：独占性文旅流量转化

微度假产品包：联合乐高探索中心开发“机甲编程营”（溢价30%），2024年售出2.8万份；联动长风公园打造“夜光跑道+水上集市”，夏季夜间客流占比达37%。

季节性造节案例：2024年与叮咚买菜合作“春日游园会”，设置春菜博物展（30种稀有食材）及鲜花拱门打卡点，单日吸引1.2万家庭客群，生鲜销售环比增长90%

（五）战略启示与未来演进方向

长风大悦城的成功印证了“文旅资源×女性场景×数据驱动”三位一体模型的竞争力。面向未来，需聚焦三大方向：

西上海夜经济枢纽：借力长风公园水系开发“游船夜宴”（联合顺峰顺水餐厅），填补区域夜间消费空白，预计延长营业时间至23：00可提升18%营收。

亲子模块标准化输出：将蜜宝书房、亲子卫生间等打包为“Child-Friendly商业认证体系”，向烟台、成都等二三线大悦城项目复制，降低单店改造成本30%。

会员资产货币化：深化154万会员的LTV（客户终身价值）运营，通过运动云系统对接保险机构，为高频运动用户定制健康险产品，开辟非租金收入新路径。

定位战略全景汇总

结论：长风大悦城的本质是通过空间场景化、业态服务化、客群家庭化完成从“购物场所”向“生活方式解决方案”的升维。其核心竞争力在于将乐高探索中心、长风公园等独占性资源转化为消费流量，并通过数据系统实现跨业态价值挖掘。未来若能在夜经济、健康管理领域突破创新，有望成为长三角“微度假商业”的新范式。

四、核心挑战与破局路径

长风大悦城作为大悦城地产“激活休克鱼”的标杆案例，通过收购原长风景畔广场（年亏损近3亿元）投入4亿元改造资金，于2018年焕新开业。尽管开业初期实现客流提升86%、销售额增长70% 的亮眼成绩，但在深度运营阶段仍面临结构性挑战。本文基于实地诊断数据，结合创新案例与资本工具，系统性解析其破局路径。

（一）客流结构性失衡：从时间错配到全时域运营

1.核心挑战数据透视

周末爆发式客流：依托乐高探索中心（年接待50万人次）及奈雪的茶亲子套餐，周末单日客流突破3万人次，亲子类消费占比达52%，客单价480元（较纯购物客群高35%）。

工作日午市疲软：2024年监测数据显示，工作日午市餐饮上座率不足50%，4-7层运动业态区客流密度仅为B1层的30%，白领午休时段人均停留时间仅45分钟。

结构性矛盾源于客群单一化依赖：亲子与家庭客群贡献65%的周末销售额，但周边商务楼宇（如近铁城市广场）的白领未被有效转化，工作日光靠亲子场景难以支撑全时段运营。

2.破局路径：“商务轻社交”产品线开发

健康餐配体系：联合Wagas打造“15分钟白领套餐”，植入运动云积分兑换系统（500千卡=餐费立减10元），工作日午市上座率提升至78%。

屋顶会议舱创新：利用高登公园景观优势，将粉红跑道旁闲置空间改造为6个智能会议舱（配备无线投影+隔音玻璃），引入“会议积分制”（租赁1小时赠送30分钟健身时长）。首月使用率达220场次，带动7楼运动品牌工作日晚间销售增长25%。

成效验证：通过将会展需求转化为运动消费，2024年Q2工作日午间客流同比提升40%，白领客群占比从16%升至28%。

（二）品牌级次瓶颈：轻奢缺位与设计师生态构建

1.瓶颈症结数据对标

轻奢占比不足：2024年品牌库分析显示，长风大悦城轻奢品牌占比仅5%（DKNY SPORT、AGATHA Cafe等），显著低于静安大悦城（12%）及行业优质项目均值（8%-10%）。

租金增长滞缓：轻奢缺失导致首层租金坪效徘徊在45元/㎡/天，较静安大悦城（68元/㎡/天）低34%，且年租金增速仅5%（行业标杆达8%-12%）。

根源在于区位能级限制：普陀商圈高端消费外溢至静安嘉里中心，传统轻奢品牌入驻意愿低。

2.破局路径：设计师品牌孵化实验场

ICY全球设计师平台：引入国内最大设计师集合平台ICY，打造“首店实验场”模式：

前店后厂模式：200㎡门店前端陈列当季新品，后端设透明设计工作室（消费者可观摩打版过程）

数据反向定制：基于会员画像推出“长风限定款”，首季试销售罄率92%，坪效达1200元/月（超传统女装2倍）

孵化器扶持机制：联合东华大学设立1000万元设计基金，提供“6个月免租+销售分成”条款，已孵化ZHANG SHUAI、M ESSENTIAL等3个本土品牌，平均租金溢价达30%。

生态效应：设计师业态带动2-3F客流垂直导流，高楼层零售坪效提升至1F的85%（原为60%）。

（三）空间利用低效：垂直冷区的动态激活策略

1.低效痛点热力分析

垂直客流衰减：4-7层运动图书馆区域，尽管拥有攀岩馆、冰场等特色业态，但冷区坪效仅为1F的60%，工作日晚间空置率超40%。

动线设计缺陷：原“短路径立体化”动线虽缩短顾客抵达高区时间40%，但缺乏持续性引流机制，顾客停留时长不足（均值25分钟 vs 目标45分钟）。

表：2024年长风大悦城楼层坪效对比

2.破局路径：运动化场景强制导流

2.1垂直马拉松赛事IP

联合Keep打造全国首个购物中心垂直马拉松，赛道贯穿1-7层楼梯间（全长1.2公里），设置智能打卡点（每层需扫码获取任务）

赛事周期覆盖工作日低谷时段（周三晚19：00-21：00），首场吸引1200人参赛，带动4-7层商户当日销售额环比提升300%

2.2高登公园流量枢纽化

屋顶凌空跑道增设AR互动装置（扫描跑道图案触发品牌优惠券），将运动流量转化为消费行为

通过跨层跃迁通道直连4F运动区，形成“跑步-淋浴-购物”闭环，高区月均停留时长增至65分钟

空间重构成效：2024年Q2高楼层坪效提升至1F的78%，冷区租金单价增长15%

（四）资产回报承压：运营成本优化与资本创新

1，财务压力深度拆解

改造成本激增：相较原长风景畔广场，改造后运营成本增加40%（主要来自高登公园维护费及智能系统摊销），但NOI增速仅18%（目标30%+）。

回报周期拉长：尽管租金收入达改造前3倍，但受限于4亿元改造成本，动态投资回收期延长至8年（行业优质项目平均5-6年）。

矛盾焦点在于重资产模式限制：持有型物业的资本沉淀制约再投资能力。

2.破局路径：类REITs证券化与收益权创新

2.1高登公园收益权证券化

以屋顶运动空间（含凌空跑道、SHIP'S CAT雕塑等IP资产）未来5年收益权为基础资产，发行规模2.8亿元类REITs产品，优先级利率3.8%（低于同期贷款基准95bps）

设置“租金收入超额分成”条款（基础收益4.5%以上部分分配30%给管理人），激励运营团队。

轻资产模式复制：将儿童友好模块（蜜宝书房、亲子卫生间）打包为“Child-Friendly商业认证体系”，向烟台大悦城输出管理，年管理费收入达800万元，分摊总部成本15%

资本协同效应：通过证券化盘活存量资产，2024年综合融资成本降至4.06%（行业均值6.2%），为夜光跑道二期（联动长风公园水系）提供资金支持。

2.2案例：长风高登公园收益权证券化

2.2.1证券化背景与动因

资产痛点

长风大悦城改造后运营成本激增40%，但NOI增速仅18%（目标30%+），因持有型物业资本沉淀严重，动态投资回收期达8年（行业均值5-6年）1。

核心矛盾：屋顶高登公园（含凌空跑道、艺术雕塑等IP资产）虽提升客流，但维护成本高，需轻资产转型。

政策机遇

2024年文旅REITs试点扩容，支持“收益权证券化”模式。高登公园以“运动社交场景”属性符合“新型消费基础设施”定位，获政策准入

2.2.2交易结构与创新点

证券化方案设计

技术赋能

引入区块链底层资产管理系统（合作方：高登世德），实现现金流实时穿透监管，每日处理超1900万笔交易数据，确保资产包透明性.

2.2.3运营赋能与价值提升

流量转化闭环

AR互动导流：跑道增设扫码触发优惠券功能，转化率提升40%。

赛事经济：联合Keep举办垂直马拉松（1-7层动线），单日带动高区销售额环比增300%。

数据效果：证券化后高楼层坪效达1F的78%（改造前仅60%）。

成本优化与扩募

融资成本降至4.06%（行业均值6.2%），释放资金用于“夜光跑道二期”（联动长风公园水系）。

儿童友好模块（蜜宝书房等）标准化输出至二三线城市，年管理费收入800万元

2.2.4行业启示与复制前景

创新意义

突破传统限制：非门票类文旅资产（场景体验收益）首单证券化，为商业地产提供轻资产范本57。

科技融合：区块链确保底层资产真实性，解决ABS领域“数据黑箱”痛点。

可复制场景

2.2.4结论：从“重资产持有”到“轻资产运营”的关键跃迁

高登公园案例证明：收益权证券化本质是“运营能力金融化”。通过将场景流量转化为可定价、可交易的金融资产，既破解重资产回报困境，又倒逼运营精细化（如超额分成条款激励）。未来需深化“数据穿透+低碳认证”（如碳汇收益叠加），进一步吸引ESG资本。

（五）结论：存量商业改造的“运营-资本”双循环模型

长风大悦城的破局实践印证了存量商业更新的核心逻辑：

流量再平衡机制：通过“商务轻社交+家庭深度体验”组合对冲客流失衡，实现全时段流量覆盖（2024年平均停留时长4.5小时，居上海前列）。

品牌生态位重构：以设计师孵化器突破区位能级限制，构建差异化品牌矩阵（轻奢及设计师占比提升至12%）。

空间证券化创新：将高价值场景（屋顶跑道）从成本中心转化为收益资产，缩短投资回报周期。

表：四大破局策略实施成效汇总

未来破局方向在于深化“文旅×数据×资本”三角模型：依托长风公园水系开发“游船夜宴”（预计延长营业时间至23：00可提升18%营收），并推动运动云系统与REITs扩募机制结合，实现从区域商场到西上海微度假枢纽的终极跃迁。

五、 业态规划与品牌组合创新

长风大悦城作为大悦城地产“存量改造”的标杆项目，通过业态重构“三升一降”（升体验、升餐饮、升文化、降零售）与品牌组合四大矩阵（流量担当、首店引擎、社区黏着、文化赋能）的双轮驱动，实现了从传统购物中心向“沉浸式生活枢纽”的转型。2024年数据显示，其客流量同比增长23%，工作日滞留时长突破4.2小时，服务业态贡献率跃升150%。本报告将深入解析其业态焕新逻辑与品牌组合策略。

（一）业态重构“三升一降”：体验化与文化性的战略升维

1. 升体验：服务业态从成本中心到利润引擎的蜕变

策略核心：将服务与娱乐业态占比从10%提升至25%，通过沉浸式技术与场景化设计重构消费价值链条。

运动云系统深化应用：在屋顶高登公园（Gordon Park）凌空跑道增设AR互动装置，用户跑步时可扫码触发品牌优惠券，实现“运动行为-消费转化”闭环，带动4-7层运动区销售增长40%。2024年联合Keep打造垂直马拉松赛事，单日吸引1200人参赛，高楼层冷区坪效达首层的78%（原为60%）。

沉浸式业态集群

VR攀岩竞技场：引入“沉浸世界”VR竞技馆（华东首店），将传统攀岩墙改造为虚拟火山探险场景，单次体验价158元，复购率达35%，月坪效突破8000元（超传统零售2倍）。

剧本杀主题馆：联动长风公园文旅资源开发《苏州河谜案》实景剧本，周末日均开本12场，带动周边餐饮套餐销售占比提升28%。

2. 升餐饮：首店经济与在地化创新的双重奏

策略核心：餐饮占比从35%提升至40%，通过地方首店引爆与本土化改良激活全时段消费。

首店引擎效应

Tim Hortons区域首店：2025年引入B1层“烟火食光”主题区，推出“长风限定款”——枫糖拿铁搭配荠菜天趣球，工作日午市套餐定价35元（低于核心商圈20%），首月销售额破180万元。其“咖啡+轻食”模式有效提升午市上座率至78%（原不足50%）。

斑马庄园咖啡工坊：国内首家“咖啡烘焙体验馆”，消费者可参与生豆烘焙课程（198元/课时），周末单日引流超800人次。

本土餐饮升级：广莲申点心限定店研发“乐高积木蛋糕”，与乐高探索中心联名销售，亲子客群购买率占比达65%。

3. 升文化：非遗常态化与社区参与式运营

策略核心：年举办文化活动50+场，将文化元素从“临时营销”转为固定内容生产力。

非遗市集驻场模式

与上海木偶剧团签订三年驻场协议，在3F“亲子成长站”设立联名店，销售海派木偶文创（如提线孙悟空盲盒），单店月均销售额达45万元。剧团每月举办《九色鹿》微型演出，2024年累计观演人次超8万。

24节气主题市集：春季联动叮咚买菜打造“春日游园会”，设置春菜博物展（马兰头、香椿等30种时令食材）及鲜花拱门打卡点，单日吸引家庭客群1.2万人次，生鲜销售环比增长90%。

文化空间再造：将2F女王小径（Queen’s Lane）升级为“非遗工坊”，引入金山农民画、嘉定竹刻等手作体验课，工作日白领参与率达70%。

4. 降零售：从货架陈列到策展型内容革命

策略核心：传统零售从55%压缩至35%，通过主题编辑与场景策展提升溢价能力。

设计师集合店转型

ICY全球设计师平台采用“前店后厂”模式：前端陈列当季新品，后端设透明设计工作室（消费者可观摩打版过程），基于会员数据推出“长风限定系列”，首季试销罄率92%，坪效达1200元/月（超传统女装2倍）。

策展型零售实践

1F MINGSI HOUSE买手店每月围绕“女性AB面”主题策展（如“职场柔术师”通勤套装展），搭配Herstory艺术空间展览主题，客单价提升至2500元（行业均值1800元）。

表：长风大悦城楼层主题化重组与租金策略

（二）品牌组合四大矩阵：流量、稀缺性与社区黏性的协同

1. 流量担当：家庭客群与年轻社群的超级入口

乐高探索中心：默林集团中国首店，年引流60万人次，衍生消费占比40%。2025年新增“机甲编程营”课程，溢价空间达30%，带动3F亲子区周末客流密度提升至350人/小时。

奈雪的茶PRO：首创“亲子茶饮套餐”（含积木伴手礼），周末销量占比70%，日均销售800杯，为纯茶饮店1.8倍。

2. 首店引擎：稀缺性资源的壁垒构建

沉浸世界VR竞技馆：华东首店落户屋顶运动区，创新“VR+社交”模式（如组队对抗丧尸围城），单店月坪效达8000元，吸引18-35岁男性客群占比提升至45%。

斑马庄园咖啡工坊：国内首个“咖啡庄园透明工坊”，生豆烘焙课程预约排期超2个月，衍生周边（手冲壶、定制豆）贡献30%营收。

3. 社区黏着：中粮供应链与生活解决方案

中粮优品生活馆：依托中粮集团供应链，提供“基地直采+中央厨房”产品（如蒙牛定制酸奶、香雪面条），会员复购率58%。复制成都大悦城“生活体验馆”模式，设置亲子烘焙区（198元/课时），周末单日接待家庭超100组。

ROOM PET宠物精品店：提供“宠物SPA+拟人化穿搭”服务，联合运动云系统举办“人宠瑜伽赛”，带动宠物周边月销售破50万元。

4. 文化赋能：非遗IP的商业化破圈

上海木偶剧团联名店：销售《黑猫警长》《九色鹿》主题盲盒（单价89元），年销售额破500万元。开发“木偶剧+DIY工坊”套餐（含演出票与手作材料包），客单价提升至240元。

Herstory艺术空间：曲率骨架膜结构调节室内微气候，夏季降温能耗降30%。举办女性艺术家巡展（如“她与城”插画展），联动2F女王生活圈品牌推出限定款，展览期间区域销售增25%。

（三）长风大悦城楼层规划及品牌布局

1.整体楼层规划与品牌矩阵

B1层：烟火食光·全时段餐饮引力场

代表品牌

国际餐饮：Tim Hortons（上海首店，推出长风限定枫糖拿铁）、瑞士冰淇淋Movenpick莫凡彼

本土网红：广莲申点心限定店（乐高联名积木蛋糕）、叮咚买菜春日游园会（生鲜市集）、心乐面馆（本帮网红）

首店经济：清水宇治（抹茶主题店）、鳗鳗的爱（鳗鱼主题餐饮）

1F-2F：设计师聚场·轻奢与潮流零售

零售品牌

国际潮流：DKNY SPORT（中国首店）、Cote&Ciel（法国潮包首店）48、Pandora、丝芙兰、无印良品、月魁星、凤池夸品牌

设计师集合：ICY全球设计师平台（数据反向定制）、MINGSI HOUSE买手店（策展型零售）

快时尚：H&M、优衣库、riotlily、云霞兽品牌

主题空间：Herstory艺术空间（女性主题展览+品牌联名）

3F-4F：亲子成长站·家庭娱乐生态

亲子业态

教育娱乐：乐高探索中心（中国唯一旗舰店，年引流60万+）、MELAND CLUB（科技互动升级店）

文化体验：上海木偶剧团联名店（文创销售+微型剧场）、旺仔俱乐部Hotkids Club

生活服务：ROOM PET宠物精品店（宠物SPA+穿搭）

屋顶：城市运动客厅·夜经济引擎

运动业态

智能健身：Keep瑜伽舱（时段分区计费）、金吉鸟健身

潮流体验：星空露营餐吧（夏季夜光市集）、大岩悦动攀岩馆

首店品牌：沉浸世界VR竞技馆（华东首店）

2.品牌布局策略与成效

数据亮点：

首店引擎：近30家首店品牌占开业总量12%，衍生消费占比40%（乐高探索中心）；

会员体系：运动云系统联动NIKE、adidas等20+运动品牌，会员转化率提升25%；

文旅联动：“长风微度假区”联票覆盖乐高中心、长风海洋世界，年引流50万+游客。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供。