商业地产案例分享-上海长风大悦城项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：长风大悦城作为大悦城地产“激活休克鱼”的标杆案例，其转型历程堪称商业地产改造的教科书。2016年大悦城以14亿元收购年亏损近3亿元的长风景畔广场，仅一年便实现客流提升86%、销售额增长70% 。2023年客流同比2021年再增23%，单日峰值突破10万人次。本报告将深入解析其定位框架，结合最新运营数据与行业对标，揭示其成为“西上海微度假枢纽”的核心逻辑。全文共25000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海长风大悦城招商运营管理优化报告

城市微度假目的地升级策略

目录

一、项目诊断与战略定位

二、SWOT分析与战略总结

三、 竞品对标与定位锚定

四、核心挑战与破局路径

五、 业态规划与品牌组合创新

六、招商策略升级

七、运营管理增效

八、运营创新与资产增值

六、招商策略升级：四维精准模型破解存量商业运营难题

面对上海商业存量改造的激烈竞争，长风大悦城在完成“休克鱼”项目改造（2016年以14亿元收购原长风景畔广场，投入4亿元改造）后，持续探索招商模式创新。依托云阿云全球品牌库资源，2023年起实施空间场景化、风险共担、文旅联动、数据驱动的四维精准招商策略，成功实现品牌汰换率降低40%、首店存活率提升至85%、整体坪效增长30% 的运营突破。本报告深度解析其创新路径与实施成效。

（一）空间场景化招商：从物理容器到情感连接器

1. 高登公园：运动社交场景的价值裂变

长风大悦城屋顶的Starry Runway星空跑道（国内首个购物中心屋顶凌空跑道）不仅是网红打卡地，更成为运动业态的流量枢纽。其招商策略聚焦“运动+轻餐”复合模式：

品牌跨界联营：引入lululemon×Blueglass联名店，采用“运动服饰+健康饮品”组合。消费者在跑步后可凭运动云积分兑换饮品折扣（消耗500千卡兑换酸奶立减10元），形成“运动-消费”闭环，带动该店月坪效达1200元/㎡（超传统餐饮2倍）。

时段分区计费创新：Keep瑜伽舱采用动态定价策略，午间时段60元/小时，夜间升至120元/小时，精准匹配白领午休与晚间社交需求，推动夜经济营收占比达37%。

2. 女王小径：她经济实验室的跨界实验

位于2-4层的Queen’s Lane女王小径艺术街区，通过“女性消费全链路”重构招商逻辑：

珠宝×餐饮跨界：引入法国轻奢品牌AGATHA Café（中国首店），琥福珠宝等将珠宝元素融入空间与产品设计：

空间设计采用少女粉+珍珠白主色调，墙面铺满品牌标志性苏格兰爹利犬Scottie的立体浮雕；

产品创新由米其林星厨Louie Ye定制Scottie造型香草慕斯蛋糕（单价89元），搭配中美洲阿拉比卡咖啡，开业首月销售额突破150万元。

艺术策展赋能零售：Herstory艺术空间联合MINGSI HOUSE买手店推出“职场柔术师”主题展，展览期间区域客单价提升至2500元（行业均值1800元）。

表：女王小径“她经济”品牌组合成效

（二）风险共担式招商：首店成长基金激活创新业态

1. 政策设计：以分成对冲租金风险

针对创新品牌入驻率低的问题，设立2000万元首店成长基金，核心条款包括：

6个月免租期：适用于首进中国/上海的品牌，如奇客巴士黑科技体验馆；

阶梯式分成机制：免租期后按销售额分段计提（0-50万部分5%，50-100万部分8%，超100万部分12%）；

资源反哺条款：品牌需提供独家产品或会员权益（如奇客巴士AR试妆镜为商场会员提供免费体验）。

2. 案例：奇客巴士的“起死回生”

奇客巴士作为科技体验业态代表，2019年因客流不足面临撤店。2023年参与基金计划后实现转型：

空间重构：从3F边缘位迁至B1中庭，毗邻Tim Hortons，形成“咖啡+科技”消费场景；

产品创新：联合华为开发AR虚拟试妆镜，3秒生成妆容方案，试穿转化率达40%；

数据赋能：接入运动云系统，消费者可通过运动积分兑换体验券，带动工作日晚间客流提升65%。

改造后首年销售额达1800万元，商场通过分成收回免租成本，品牌存活率提升至85%。

（三）文旅流量转化招商：联票系统打通消费闭环

1. 微度假联盟的流量引擎

联合乐高探索中心（默林集团中国首店，年引流60万人次）、长风海洋世界等景区成立长风城市微度假区联盟，推出联票系统：

联票设计：298元套票含乐高中心门票+商场50元餐饮代金券+长风公园游船票；

核销机制：乐高中心出口设自助兑换机，消费者扫码即可获取餐饮券，引导至B1层“烟火食光”主题区消费；

数据印证：2024年售出联票28万张，衍生消费占比达40%，带动B1层午市上座率从50%升至95%。

2. 季节性造节强化导流

案例：春日游园会×叮咚买菜

在中央广场“疯狂大草坪”设置春菜博物展（展出马兰头、香椿等30种时令食材），搭配鲜花拱门打卡点。活动期间叮咚买菜门店生鲜销售环比增长90%，单日吸引家庭客群1.2万人次。

表：微度假联票系统消费转化数据（2024年）

（四）数据驱动精准招商：母婴消费缺口的填补逻辑

1. 亿景智联平台的缺口识别

通过时空大数据分析3公里内客群特征，发现关键矛盾：

母婴需求旺盛：周边3公里常住人口78万，25-35岁女性占比32%，但母婴专业零售缺失；

服务断层：早教、亲子游乐分散于社区商业，缺乏一站式解决方案。

2. 爱婴室旗舰店的精准落位

基于数据分析结论，2024年引入爱婴室区域旗舰店（面积800㎡），并定制化配置资源：

供应链协同：依托中粮集团资源，设立“基地直采+中央厨房”专区（蒙牛定制酸奶、香雪婴儿面条），商品价格低于市场15%；

服务模块嵌入：开设亲子烘焙工坊（198元/课时），周末单日接待家庭超100组；

会员系统打通：接入运动云积分，可用婴幼儿游泳卡路里消耗值兑换母婴产品折扣。

开业半年销售额突破3000万元，会员复购率达58%。

（五）成效与行业启示

1. 招商升级的核心价值

坪效结构性优化：服务业态坪效从550元/㎡提升至1200元/㎡（增幅118%）；

客群黏性增强：日均停留时长从2.8小时增至4.5小时，亲子客群占比达52%；

资产价值重估：屋顶高登公园收益权发行类REITs产品，融资成本降至3.8%（行业均值6.2%）。

2. 存量商业招商创新原则

场景即流量：物理空间需转化为情感连接载体（如星空跑道从运动设施变为社交货币）；

数据即决策：母婴店选址证明商圈消费缺口比品牌级次更重要；

风险即共担：首店基金通过分成机制实现商场与品牌的利益捆绑。

结论：长风大悦城的招商升级本质是 “空间运营×流量转化×数据决策” 的系统性革命。其创新价值在于将屋顶跑道从景观设施转化为运动消费枢纽，将乐高中心客流从文旅资源转化为餐饮消费动力，将母婴消费缺口从市场痛点转化为坪效增长点。未来可进一步探索“文旅收益权证券化”，将联票系统未来收益纳入资产包，为商业地产轻资产化提供新范式。

七、运营管理增效

在商业地产竞争日趋激烈的当下，上海长风大悦城凭借创新的运营管理模式实现逆势增长。通过消费者运营 “双飞轮” 模型、商户协同创新及精细化成本管控三大策略，成功构建起差异化竞争优势，为商业综合体的运营管理提供了可复制的样本。

（一）消费者运营 “双飞轮” 模型：激活用户价值与社群生态

1.会员价值飞轮：运动场景与消费权益的深度融合

长风大悦城创新性地打通 “运动云” 与会员系统，构建起 “运动即消费” 的价值转化链路。以 “1 公里跑 = 10 元券” 的兑换机制为例，该策略不仅成功激活了会员活跃度，更重塑了消费者的运动消费习惯。数据显示，自该机制上线后，会员月均运动打卡次数达 4.2 次，运动积分兑换率高达 68%，带动会员消费频次提升 35%。典型案例中，某白领用户通过连续 20 天参与 “夜跑打卡”，累计获得 200 元消费券，最终在商场内完成运动装备采购与餐饮消费，单次消费金额较未参与活动时增长 220%。目前，该模型已使会员促活率稳定在 75%，会员贡献销售额占比提升至商场总营收的 41%。

2.社群裂变飞轮：垂直社群驱动精准运营

通过打造 80 余个垂直社群，长风大悦城成功构建起 “兴趣聚合 - 活动运营 - 消费转化” 的闭环生态。以 “屋顶夜跑团” 为例，该社群通过每周固定夜跑活动、季度马拉松赛事等，聚集了超 2000 名运动爱好者，其中 38% 的成员转化为商场高频消费者，带动运动品牌销售额同比增长 47%。“手作妈妈会” 则通过亲子烘焙、手工课程等活动，年举办活动超 50 场，吸引周边 5 公里内超 1500 组家庭参与，推动儿童零售、亲子餐饮等业态销售额提升 29%。整体来看，社群裂变模型实现了年运营活动 200 场，社群用户复购率达 62%，为商场带来了持续稳定的客流与消费转化。

（二）商户协同创新：资源整合与数据驱动的增长引擎

1.销售共进计划：跨品类联动激发消费潜力

长风大悦城推出的跨品类消费满减策略，有效打破了业态壁垒，促进了消费联动。例如，消费者在运动品牌门店消费满 500 元，即可获得儿童培训机构 8 折优惠券，该举措使运动品牌与儿童培训业态的联单率提升 27%。某运动品牌店长反馈，活动期间门店客单价从 680 元提升至 890 元，且带动了 30% 的消费者首次尝试儿童培训服务。数据显示，该计划实施半年内，参与商户平均销售额增长 19%，跨品类消费订单占比达总订单量的 23%。

2.数字化赋能：数据驱动的精准运营

通过日均采集 50 万条客流数据，长风大悦城为商户提供的客流热力图成为优化运营的 “智慧大脑”。某快时尚品牌根据热力图发现，周末下午 3-5 点商场中庭区域客流量密集，遂调整促销策略，在该时段开展限时折扣活动，当月销售额环比增长 31%。此外，基于客流数据对铺位布局的优化，成功使 12 家商户的坪效提升 20%-35%。目前，已有 85% 的商户通过客流热力图调整商品陈列、促销时间等策略，整体商户满意度达 91%。

（三）成本管控：绿色经济与灵活用工的降本实践

1.“绿色穹顶计划”：光伏发电助力可持续发展

长风大悦城推行的 “绿色穹顶计划”，通过在屋顶安装光伏发电系统，实现 30% 公共能耗的自给自足，年发电量达 80 万度，折合减少碳排放约 720 吨，年降本超 200 万元。该项目不仅显著降低了运营成本，还获得了绿色建筑认证，提升了商场的品牌形象。某能源管理专家分析，该计划使商场单位面积能耗成本较行业平均水平降低 18%，为商业综合体的绿色转型提供了范本。

2.“潮汐用工”：弹性人力配置优化成本结构

试点的 “潮汐用工” 模式，根据客流量灵活调配安保、保洁等岗位人员。在工作日低峰时段，人员配置减少 30%，周末及节假日则增加 20%，有效平衡了人力需求与成本支出。某安保主管表示，通过该模式，单次大型促销活动的人力成本降低了 15%，且服务质量未受影响。数据显示，“潮汐用工” 实施后，商场人力成本同比下降 15%，同时员工工作满意度提升 22%，实现了成本控制与员工体验的双赢。

上海长风大悦城通过消费者运营、商户协同与成本管控的多维创新，在提升用户体验、促进商户增长与降低运营成本方面取得显著成效。未来，随着商业环境的持续变化，其创新实践有望进一步迭代升级，为行业发展提供更多启示与借鉴。

八、运营创新与资产增值

（一）内容IP资产化：从场景体验到商业价值转化

1. 自有IP矩阵的规模化运营

1.1“放风节”升级甜野市集

2025年春季推出的“甜野市集”融合非遗手作、农场轻食、自然课堂，单日客流峰值达1.8万人次，联动场内品牌推出限定商品（如乐高春耕积木套装），带动整体销售额增长38%1。IP衍生品收入占比达15%，第三方评估机构对其品牌估值超5000万元，成为上海亲子商业IP标杆。

1.2冰雪嘉年华4.0长效化

自2019年首创千平真冰场，累计吸引超10万人次打卡。2023年联动潮流IP“饼饼兔”全国首展，限定版冰雪雕塑拉动冬季客流量同比提升25%，衍生热饮套餐销售占比达30%。

2. 数字资产跨界变现

2.1 NFT门票与元宇宙场景

联合AZZZA发行“长风微度假”数字藏品（含乐高中心VR导览+屋顶跑道AR滤镜），首期5000份10分钟售罄，创收120万元。持有者可兑换线下露营餐吧权益，打通虚实消费闭环。

2.2文旅联票数字化

“乐高+长风公园+商场”联票系统年售28万张，核销率68%，其中22%用户通过NFT门票入口购买，验证数字引流有效性。

（二）空间价值深挖：时空复用与广告资产包

1. 高登公园时段复用策略

1.1日间亲子×夜间社交

屋顶凌空跑道（Starry Runway）日间开放亲子运动会（如STC小铁人挑战赛），夜间转型“星空露营餐吧”：

引入精酿啤酒工坊“18号酒馆”，设置篝火观影区，夜场坪效达120元/㎡（日间60元/㎡）；

联动Keep瑜伽舱分时租赁（夜场单价翻倍），2024年夜经济营收占比37%，填补工作日冷区空白。

气候适应性改造

采用曲率骨架膜结构调节微气候，夏季降温能耗降30%，获LEED金级认证，年节能成本15万元。

2. 广告位资产证券化

2.1“超级广告位”产品包

整合外立面LED屏、扶梯玻璃贴、中庭吊幔等资源，打包为标准化广告产品：

分级定价：黄金位（外立面）50万/月 vs 长尾位（扶梯）8万/月；

数据赋能：通过客流热力图动态调价，2024年创收600万+，占非租金收入35%。

2.2 冠名权合作案例

2024年与保时捷合作“冰上汽车市集”，中央广场冠名费200万元，品牌曝光量超3000万次。

个案分析：保时捷与上海长风大悦城的冠名权合作案例

一、合作背景与契机

长风大悦城的场景升级需求

长风大悦城自2018年改造开业后，持续强化“城市微度假”定位，2023年提出“生活至上，自在长风”新主张，需通过高能级活动提升客流黏性。其屋顶高登公园（Sky Park）作为网红运动地标（获ICSC设计改造银奖），具备强流量吸附力，但需进一步激活商业价值。2024年六周年庆典期间，联合WeCycle骑行品牌打造“城市追风计划”，为汽车品牌植入创造场景契合点。

保时捷的客群拓展战略

保时捷2023年在华销量下滑15%，面临新能源转型与市场竞争压力。其核心客群中女性占比达60%-70%（如销冠牟倩文客户结构），需通过生活方式场景触达高净值家庭及年轻群体。冠名商业地标活动，可规避价格战，强化“质大于量”的品牌调性。

二、合作模式与内容设计

1. 空间冠名：中央广场“冰上汽车市集”

场景融合：将保时捷展车嵌入长风大悦城中央广场的“疯狂大草坪”，结合冰雪嘉年华IP（年均吸引10万+客流），打造沉浸式汽车文化体验。

权益配置：

冠名权独占：活动命名“保时捷·冰上汽车市集”，外立面LED屏、场内导视系统强化品牌曝光。

体验式营销：设置Taycan电动车型试驾区，结合高登公园屋顶跑道举办“凌空赛道”快闪活动。

数据赋能：通过商场运动云系统积分兑换试驾资格，转化高净值运动客群。

2. 圈层联动：精准触达三类核心客群

3. 流量闭环：联名产品与会员互通

限定权益：保时捷车主凭行驶证兑换商场代金券，反向导流至餐饮业态（如Tim Hortons联名套餐）。

数据共享：商场CRM系统与保时捷俱乐部会员打通，筛选3公里内潜客推送定制试驾邀请。

三、合作成效与数据验证

品牌曝光与销售线索

活动期间曝光量超3000万次（含社交媒体话题#保时捷追风计划#），保时捷展台日均接待咨询客户120组。

带动保时捷上海门店当月试驾量增长25%，女性客户占比提升至65%。

商场收益提升

冠名费贡献200万元收入，占当年广告位总收益的33%。

周年庆期间商场客流突破单日10万人次，汽车市集关联商户（如盒马、DRUNK BAKER）销售额环比增长40%。

客群结构优化

25-35岁青年客群占比从32%升至41%，与保时捷年轻化战略形成协同。

四、案例启示：场景化冠名的成功要素

空间内容化

将商业空间转化为“品牌剧场”（如冰上市集融合汽车文化与冰雪IP），突破传统展销模式。

流量资产化

通过数据系统（运动云×CRM）将场景流量转化为可追踪的潜客资产，实现品效合一。

圈层共生性

借力商场既有活动（如宠物街友会、小铁人赛）精准触达目标客群，降低获客成本。

轻资产运营

冠名模式无需重投入建店，契合保时捷“优化销售网络”战略（同期关闭广州天环低效门店）。

五、未来合作建议

深化数字联动：发行“乐高探索中心×保时捷”联名NFT门票，绑定线下试驾权益。

ESG价值延伸：合作屋顶光伏项目（高登公园已获LEED认证），共享碳汇收益与绿色金融补贴。

模块化复制：将“汽车市集”打包为标准化IP，向西安、烟台等大悦城项目输出。

保时捷Taycan与长风大悦城屋顶光伏项目概念图

① 光伏板覆盖的凌空跑道；② 保时捷充电桩艺术装置；③ 碳积分兑换电子屏

结论：此次合作标志着高端汽车品牌与商业地产的协作从“场地租赁”升级为“场景共创”。保时捷通过冠权切入家庭与青年圈层，规避价格战；长风大悦城则借势提升资产收益与客质，为后续REITs发行夯实现金流（年租金基底1.8亿）。未来可向“数据共享×低碳认证×IP证券化”三位一体模式演进。

（三）轻资产输出：管理模式与资本创新

1. 系统化能力外溢

1.1运动云”跨城复制

将运动积分-SCRM系统授权西安大悦城，年收许可费300万元。西安项目接入后会员运动转化消费率提升至65%，验证模型通用性。

1.2 Child-Friendly认证体系

标准化输出亲子卫生间、蜜宝书房等模块，烟台大悦城引入后改造成本降低30%，亲子客群停留时长增至4.1小时。

2. REITs证券化突破

2.1底层资产筛选逻辑

选取高登公园（年租金收入6000万+）、乐高探索中心（年客流60万+）等稳定收益资产，形成1.8亿租金基底。参考华夏大悦城商业REIT（底层资产成都大悦城）发行经验，优先级利率锚定3.8%-4.5%27。

2.2 政策红利捕获

依托发改委236号文对“民生商业REITs”的支持，普陀区政府给予绿色通道，目标融资规模15亿，资金用于夜光跑道二期开发（联动长风公园水系）。

（四）ESG增值工程：社会认同与绿色金融

1. 社区共生计划

1.1公益自然课堂

联合长风公园举办“苏州河生态研学”，2024年开展12期活动，吸引自闭症儿童家庭参与。公益品牌价值提升带动会员忠诚度增长，复购率提升18%。

1.2热血公益市集

2024年9月联合慈济基金会举办公益献血活动，单日采集26200毫升血液，同步设立低碳生活互动区，强化社区责任形象。

2. 绿色金融杠杆

2.1绿色认证降本增效

获LEED金级认证后，享受江苏银行“金环贷”利率下浮15%，年财务成本减少800万元。

2.2碳汇收益探索

屋顶光伏+绿植墙年碳减排量达120吨，计划纳入上海环交所碳普惠体系，未来可交易碳汇资产

（五）成效与行业启示

表：四大策略实施效果对比

创新价值总结

IP即资产：将冰雪嘉年华、甜野市集从活动升级为可估值、可交易的IP资产，破解商业内容同质化；

空间证券化：通过REITs将屋顶跑道从“成本中心”转为收益资产，释放存量价值；

ESG溢价：绿色认证降低融资成本，社区公益提升客群黏性，形成社会效益与财务回报双循环。

未来方向：深化“文旅收益权证券化”，将联票系统未来现金流纳入REITs扩募资产包，打造长三角微度假商业轻资产范本。

附一：借鉴华夏大悦城商业 REIT 发行案例

一、华夏大悦城商业 REIT 发行概述

华夏大悦城商业 REIT 的成功发行，为商业地产领域注入新活力，其底层资产成都大悦城的运营经验，对上海长风大悦城颇具借鉴意义。成都大悦城作为大悦城体系内的优质项目，连续多年销售规模超 25 亿元，出租率常年维持高位，近三年出租率均在 96% 以上，2024 年 6 月末更是高达 98.45% ，租金坪效年复合增长率超 12% 。

此次发行中，华夏大悦城商业 REIT 在发售阶段便获投资者踊跃认购，成为已发行的 7 只消费 REITs 中，首个开售当日就提前结束公众发售的产品。公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为 37.089% 和 36.585%，基金比例配售前认购金额累计 48.124 亿元。这一成绩不仅彰显市场对成都大悦城资产质量与运营能力的高度认可，也反映出消费 REITs 在资本市场的强劲吸引力。

二、对长风大悦城资产运营的启示

（一）优化资产结构，提升资产质量

聚焦核心业态，优化业态组合：成都大悦城涵盖购物、餐饮、娱乐、服务等四类业态，业态丰富且布局合理。长风大悦城可进一步梳理自身业态，强化核心优势业态。例如，基于其在运动、亲子等领域已有的社群基础，加大对运动装备零售、高端亲子教育等业态的引进与扶持力度。通过调研消费者需求与市场趋势，定期评估各业态的销售贡献、客流量拉动能力，淘汰经营不佳的业态，引入契合市场需求的新品牌与新形式，确保业态组合始终保持活力与竞争力。

提升硬件设施，打造差异化空间体验：成都大悦城凭借自身建筑设计与空间规划，营造出独特的消费氛围。长风大悦城可借鉴经验，持续升级硬件设施。如对商场内部装修进行定期更新，融入更多时尚、艺术元素，打造具有特色的主题街区或中庭空间。利用 “街区 + 盒子” 的双重形态优势，优化户外空间的景观设计与功能布局，增加更多休闲座椅、绿植景观，提升消费者的户外停留意愿。同时，加大对智能化设施的投入，如智能停车引导系统、室内导航系统等，提升消费者的购物便利性与体验感。

（二）强化运营管理，保障资产收益

精细化运营，提升出租率与租金坪效：成都大悦城通过精细化运营，实现了高出租率与租金坪效的稳步增长。长风大悦城可加强对商户的日常管理与服务支持，建立商户沟通机制，定期举办商户座谈会，了解商户需求与经营困难，及时提供解决方案。在租金策略上，采用灵活的租金调整机制，根据商户的经营业绩、品牌影响力等因素，合理调整租金水平，激励商户提升经营业绩。同时，加强对空置商铺的招商工作，制定针对性的招商策略，针对目标品牌提供优惠政策与定制化服务，缩短商铺空置周期，提高整体出租率。

创新营销活动，增强消费者粘性：借鉴成都大悦城及自身过往成功经验，长风大悦城可进一步创新营销活动形式与内容。除了传统的节日促销、会员日活动外，结合当下热点与消费者兴趣，举办特色主题活动。如围绕环保主题，开展 “绿色生活节”，联合环保品牌商户推出绿色产品展销、环保手工制作等活动；针对年轻客群，举办电竞比赛、潮流音乐节等活动，吸引年轻消费者关注与参与。通过社交媒体、会员系统等渠道，提前对活动进行精准宣传推广，提高活动知晓度与参与度，进而带动商场客流量与销售额的提升。

三、在资本运作层面的思考

（一）探索 REITs 可行性，盘活存量资产

评估资产条件，做好前期准备：尽管目前尚无明确信息表明长风大悦城有发行 REITs 的计划，但可提前评估自身资产条件是否符合 REITs 发行要求。从底层资产角度看，长风大悦城需确保商场运营稳定，具备持续的现金流产生能力。这要求其进一步优化财务状况，规范财务报表编制，提高财务透明度。同时，梳理资产产权关系，确保资产产权清晰，无法律纠纷。此外，可与专业的金融机构、律师事务所等合作，开展前期尽职调查与可行性研究，了解 REITs 发行流程与要求，为未来可能的发行工作做好充分准备。

借鉴发行经验，优化资本结构：若未来长风大悦城考虑发行 REITs，可深入研究华夏大悦城商业 REIT 的发行经验。在基金架构设计上，选择合适的计划管理人、基金管理人，确保各参与方具备丰富的 REITs 运作经验与专业能力。在资金募集方面，借鉴其成功吸引投资者的策略，如通过精准的市场定位、良好的项目宣传，向投资者展示长风大悦城的资产价值与发展潜力。发行 REITs 成功后，可将募集资金用于商场的升级改造、新业务拓展等方面，优化资本结构，降低融资成本，进一步提升商场的运营管理水平与市场竞争力。

（二）加强与金融机构合作，拓展融资渠道

引入战略投资，增强资金实力：参考华夏大悦城商业 REIT 发行过程中与各类金融机构的合作模式，长风大悦城可积极寻求与战略投资者的合作机会。例如，引入保险资金、社保基金等长期资金，这些资金具有规模大、期限长的特点，能够为商场的长期发展提供稳定的资金支持。通过与战略投资者签订合作协议，明确双方权利义务，在资金注入的同时，还可借助战略投资者的资源与经验，提升商场的运营管理水平与品牌影响力。

创新金融产品应用，优化融资组合：除了传统的银行贷款、债券融资外，长风大悦城可探索创新金融产品的应用。例如，开展资产证券化业务，将商场的应收账款、租金收益权等资产打包进行证券化，提前回笼资金，优化资金流动性。此外，关注供应链金融、绿色金融等新兴金融领域，结合商场实际业务需求，选择合适的金融产品，构建多元化的融资组合，降低对单一融资渠道的依赖，提高融资效率与灵活性。

附二：上海长风大悦城项目核心数据汇总

基础信息

地理位置：位于上海市普陀区长风公园大渡河路附近，长风生态商务区腹地，靠近地铁 2 号线、13 号线。

商业面积：约 12 万平方米。

项目前身：长风景畔广场，2016 年 11 月大悦城地产以 14 亿元收购，另有约 8 亿元境内债需承接。

改造成本与工程

改造成本：约 4 亿元。

改造面积：超过 8 万平方米，共有 90 多项重点改造工程，包括户外中央广场加装约 3200 平方米的穹顶，23 米超高挑空天窗采光顶，以及约 2000 平方米室内中庭改造。

品牌与业态

品牌数量：2018 年开业时携 245 个品牌亮相，仅保留了原购物中心的 40 多个品牌，其他均为新入驻品牌；计划未来开业品牌将达到 350 个。

首店情况：开业时引进了包括乐高探索中心、Cote&Ciel 和 DKNY SPORT 精品店等近 30 家首店品牌。

业态比例：改造前原景畔广场有 66% 的餐饮、23% 的零售以及 11% 的服务配套；改造后长风大悦城调整为 33% 的餐饮、50% 的零售、12% 的服务配套和 5% 的娱乐。

运营数据

客流数据：2019 年 4 月，客流量同比改造前提升 86%；2023 年 3-4 月客流同比 2021 年提升 23%，在第五届大悦嗨新节中，实现客流超 10 万。

销售数据：2019 年 4 月，销售同比提升 70%；2023 年在第五届大悦嗨新节中，销售超 1000 万元。

租金数据：改造前长风景畔广场平均租金不足 4 元 / 平方米 / 天，改造之后长风大悦城整体租金翻了一倍。

定位与特色

项目定位：从最初的 “时尚女主人的 AB 面人生”“穿着高跟鞋可以遛娃的地方”，到改为 “品质生活中心”，再到 2023 年升级为 “生活至上，自在长风”。

特色空间：打造了国内购物中心首个屋顶综合性潮流运动空间 Sky Park 高登公园，设有凌空跑道；还打造了艺术体验空间 Herstory 以及 Queen’s Lane（女王小径）主题街区

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供