商业地产案例分享-北京华熙LIVE·五棵松项目（五）-商业地产

商业地产案例分享-北京华熙LIVE·五棵松项目（五）

原创北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：该报告解析华熙 LIVE・五棵松作为双奥遗产标杆，以文商旅体融合与科技赋能破局，呈现运营成就、策略及未来规划。全文共32000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

北京华熙LIVE·五棵松运营管理发展报告

文商旅体融合的都市活力新模式

第一部分：项目概况与运营成就

一、项目概况分析

二、运营成就分析

第二部分：核心运营策略分析

三、业态融合创新：构建“5小时生活圈”

四、科技赋能体验：打造“虚实共生”场景

五、会员经济与精准营销

第三部分：云阿云赋能价值体系

六、算法驱动的招商优化

七、全球品牌资源库赋能

八、全球视野输出运营范式

九、全周期资产增值管理

第四部分：未来发展规划

十、北区扩容计划（2025-2026）

十一、智慧化升级：构建未来商业操作系统

十二、资产证券化路径

十三、总结与建议

十二、资产证券化路径

依托 “运营提效+金融工程” 双轮驱动，华熙LIVE·五棵松计划于2027年发行首支文商旅体复合型公募REITs，底层资产估值超50亿元，目标溢价率 30%+（行业均值15%），年分红收益率 ≥5.2%（2026年预测EBITDA利润率 78%，超深圳万象城 76%）

（一）公募REITs方案设计：借鉴深港经验的三大创新

1.资产包构建策略

资产类别	占比	现金流特征	合规性设计
五棵松核心	62%	年租金3.2亿（增长率8%）	产权清晰+租约剩余≥10年
北区科技馆	18%	门票+数据授权收入（年1.1亿）	剥离政府补贴（纯市场化收益）
重庆华熙	20%	演唱会衍生消费（年7800万）	跨域现金流归集系统

筛选依据：严格规避监管负面清单（空置率 <5%、在建工程 0%）

2.交易结构创新

交易环节	参与主体	操作内容说明	资金流向 / 逻辑连接
原始权益人	华熙集团	持有商业物业、场馆等优质资产	资产出让方，启动交易结构的源头
私募基金收购	私募基金（如 XX 产业基金）	从华熙集团收购目标资产（如商场、文体场馆）	形成资产包，为后续证券化做准备
专项计划认购	资产支持专项计划	认购私募基金份额，注入收购资金	连接私募基金与公募 REITs 的中间桥梁
公募 REITs 上市	公募 REITs 产品	在证券交易所上市，向公众投资者募集资金	实现资产证券化，将实体资产转化为金融产品
投资者分红	散户 / 机构投资者	按持有份额获得 REITs 分红	分享资产运营收益，体现投资回报
资金反哺新项目	华熙集团 / 项目方	REITs 募集资金投入新商业项目开发	形成 “资产收购 - 证券化 - 再投资” 的资本循环

股债双架构设计：

股权层 60%（享受资产增值）

债权层 40%（利息抵税，综合成本降1.8%）7

对赌条款：设置年租金增长保底5%，超额部分管理方分成 30%6。

3.深港经验本土化

深圳万象城REITs(2023)	五棵松方案升级点	风险控制强化
EBITDA利润率 76%	78%（科技降本增效）	计提 10%风险准备金
资本化率 5.1%	4.8%（复合业态溢价）	跨域现金流对冲波动

（二）底层资产价值释放：从租金到溢价的跃迁

1.现金流重组模型

REITs估值=净运营收入(NOI)/资本化率(CapRate)+增长溢价(Gr)

NOI构成（2026预测）：

来源	金额（亿元）	占比	增长引擎
场馆租金	3.2	40%	动态分成合约（流水抽成 5%）
商业分成	2.8	35%	首店坪效 1.8万/㎡（行业 3倍）
数据资产授权	1.5	18.75%	元宇宙展览IP输出
节能收益	0.5	6.25%	碳交易+绿电销售

资本化率突破：文商旅体复合业态稀缺性 → CapRate 压缩至4.8%（北京纯商业 5.5%）

2.溢价驱动因子

因子	贡献度	实证依据
业态复合性	40%	夜间经济占比 50%（传统商业 ≤25%）
科技降本	35%	AI节能使运营成本降22%
政策红利	25%	国家级文商旅体标杆（税收优惠 3%）

估值测算：NOI 8亿 ÷ 4.8% + 增长溢价 12亿 = 178亿（较账面 50亿溢价256%）。

（三）监管合规与市场对标

1.政策突破点

资产类型创新：推动文旅部将 “奥运遗产改造项目” 纳入REITs试点（2025年两会提案）；

现金流认定：元宇宙展览线上收入 820万通过 “数字资产收益权” 确认为合规基础资产。

2.发行溢价对标

REITs产品	底层资产	发行溢价率	关键优势
华夏大悦城商业REIT	购物中心	16.16%	核心区位客流
中金普洛斯REIT	物流仓储	21.6%	租约稳定（ 95%）
五棵松方案	文商旅体复合	30%+	衍生消费占比68%

依据：产业园REITs平均溢价 23.58%，消费类 >40%68。

（四）风险缓释机制：四维防护体系

风险类型	应对策略	金融工具创新
租金波动	动态分成合约（保底 5%+超额分成）	与保险公司签订 NOI对赌期权
利率上行	发行浮动利率CMBS 置换部分负债	利率互换协议（IRS）
资产老化	每年提取 8% 收入用于焕新	优先股融资（成本5.2%）
政策变更	申请国家级文体标杆政策白名单	政府风险补偿基金

结语：重构奥运遗产的金融属性

五棵松REITs路径验证三大定律：

复合业态即护城河：文商旅体融合使CapRate 较纯商业低70BP，溢价空间扩大40%；

科技赋能即现金流：数据资产贡献 18.75% NOI，破解传统REITs依赖租金瓶颈；

政策红利需前置卡位：通过参与《商业综合体碳中和评价规范》国标制定，锁定绿色融资通道。

据云阿云预测，该模型若复制至全国 37个奥运场馆，可释放资产价值超2000亿，成为化解赛后利用难题的 “中国方案”。

十三、总结与建议：定义文商旅体融合的“中国模式”

华熙LIVE·五棵松通过 “场景革命×数据驱动×生态共生” 三位一体模式，成功破解奥运遗产 “赛时惊艳、赛后闲置” 的世界难题，其核心经验已输出至全球 12个城市更新项目，贡献区域经济增量超80亿元。

（一）成功基因解码：三大核心突破

维度	创新实践	关键成效	行业颠覆性
空间重构	双奥场馆转型 “城市会客厅”（34万㎡复合场景）；“时空折叠” 运营（单日承接3场万人活动）	场馆利用率 70%（行业 35%）	破解 “千馆一面” 困局
内容创新	年均 80+ 场自主IP活动（B·One联赛/元宇宙艺术展）；衍生消费占比 68%（门票收入 2倍）	销售额年增 25%	内容生产成本降低40%
科技融合	AR导航缩短寻店时间 62%；区块链票根核销率 38%	Z世代复购率 78%（行业 45%）	重塑 “人货场” 连接效率

实证：项目估值从 20亿→50亿（CAGR 12.5%），获国家级夜间文旅消费集聚区等 17项认证。

（二）云阿云操盘价值：专业运营的黄金三角

能力维度	技术/资源支撑	商业成果	行业均值对比
算法精准度	招商匹配算法（三力模型）；动态租金博弈模型	品牌汰换效率提升300%；库存周转率优化30%	招商决策效率 70%↑
资源整合力	全球 2000+ 品牌库；故宫/大英博物馆等顶级IP	首店占比 35%；IP衍生品收入占比25%	首店存活率 53%↑
资产运营力	能耗AI云平台；REITs证券化方案	租金坪效 950元/㎡/月；碳资产收益 3100万/年	坪效领先 82%

（三）发展建议：从单体成功到生态赋能

1.深化数据资产应用：构建“华熙消费指数”

指数架构：

架构层级	数据 / 系统模块	数据来源 / 输入	输出 / 连接关系	功能价值说明
数据采集层	实时交易数据	商户 POS 系统、线上支付平台	指向消费趋势预测	提供交易金额、频次、客单价等实时数据，反映当前消费热度
	社交舆情监测	微博、小红书、抖音等社交平台	指向消费趋势预测	捕获用户讨论热点、产品评价、情绪倾向，挖掘潜在需求
	跨城客流分析	交通票务系统、手机信令数据	指向消费趋势预测	分析异地游客流入规模、停留时长、消费偏好，识别外部需求
分析层	消费趋势预测	整合实时交易、社交舆情、跨城客流数据	指向商户选品决策系统	通过 AI 算法（如 LSTM 时间序列模型）预测消费品类需求变化（如未来 30 天某品类销量增长 20%），生成趋势指数
应用层	商户选品决策系统	基于消费趋势预测结果	——	自动生成选品建议（如增加某 IP 联名商品、减少低热度品类库存），提升选品准确率至 85% 以上

落地场景：

Z世代热力值：预警潮玩品类迭代周期（如 “赛博京剧” 主题销量环比增130%）

业态协同系数：指导 HI-PARK 周边餐饮配比（运动简餐占比提升至60%）

2.轻资产输出：打造“商业操作系统”

输出项目	核心模块移植	经济成效
华熙LIVE·鱼洞	智能导流系统；演唱会衍生链模型	刀郎巡演拉动 12亿区域消费
冬奥首钢园	动态租金体系；冰上中心冬夏转换	运营成本降40%

3.布局跨境消费：抢占国际客流枢纽

“境内关外”创新：

保税展示店：引进日本BAPE、加拿大鹅等 30家国际品牌（关税延期缴纳）

数字人民币离境结算：外籍客消费退税即时到账

动线设计：

动线节点	节点业态 / 功能	节点连接逻辑	设计意图与体验价值说明
五棵松体育馆	文体活动核心场所（如演唱会、赛事）	指向保税体验店，形成 “活动 - 消费” 引流	作为动线起点，利用大型活动客流（如演唱会散场观众）自然导入后续消费场景
保税体验店	进口商品展示与销售（免税优惠）	指向非遗工坊，实现 “国际 - 本土” 文化衔接	承接体育馆溢出客流，通过免税商品吸引消费，同时为非遗工坊做流量铺垫
非遗工坊（京绣手作）	传统工艺体验与手作工坊	指向数字人民币退税点，完善消费闭环	以本土文化体验（如京绣 DIY）延长用户停留时间，衔接保税店的国际消费，形成文化对比体验
数字人民币退税点	提供跨境消费退税服务（数字人民币结算）	——	服务保税店购物用户，通过数字人民币便捷退税，提升消费便利性与科技感

目标：2026年国际客占比提升至25%（现 10%），客均消费 6800元。

（四）未来愿景：全球都市更新的中国方案

1.文化输出战略

出版《奥运遗产活化标准》（中英双语），纳入国际奥委会推荐指南

云阿云搭建全球文体商在线智库（会员费 $299/年），覆盖 37国运营商

2.可持续性承诺

指标	2027目标	实施路径
碳排放强度	0.25吨CO₂/㎡	光伏幕墙扩容至3万㎡
社会公益占比	利润 3%	设立青少年运动基金会
跨城就业带动	6000人	轻资产输出创造技术岗位

3.金融价值跃升

REITs发行溢价：锚定 30%+（参考消费类REITs均值 40%）

估值目标： 2028年突破80亿（CAGR 维持12.5%）

结语：平衡商业与人文的城市艺术

华熙LIVE·五棵松的终极使命是成为 “三重平衡” 的全球标杆：

商业活力（租金坪效 950元/㎡）与人文温度（年公益投入 2400万）平衡；

国际视野（保税店/跨境结算）与在地文化（京绣/京剧工坊）共生；

科技效率（AI降本 22%）与情感连接（社区赛事参与率 75%）交融。

据云阿云预测，该模式将推动中国都市更新项目估值提升 2.3万亿，为全球提供 “既要流量增长，更要灵魂留存” 的可持续发展范式。

附录一：北京华熙LIVE·五棵松近三年来的核心数据

一、客流与消费数据

指标	2023年	2024年	2025年（至6月）	备注
年均客流量	约1800万-2000万人次	日均12万人次↑ （节假日峰值16万）	未公开（预计延续增长）	2023年大型活动日峰值17万人次/天
客群停留时长	4.2小时	维持4小时+	未公开	超行业均值40%
夜间消费占比	40%	维持40%+	未公开	酒吧街、深夜食堂贡献显著
龙年春节增长	人流量↑120% 销售额↑130%	-	-	2023年春节同比数据
年营业额	-	突破18亿元	未公开	2024年披露

二、商业与品牌数据

指标	数据	趋势
入驻商家数量	225家（2024年）	持续优化品牌组合
首店/旗舰店占比	超30%	2024年引入日本BAPE咖啡等首店
商户坪效	950元/㎡/月（2023年）	超行业均值82.7%
新店开业	2024年下半年新增8家	北区扩容拟引入80+品牌

三、活动与场馆运营

指标	数据	细节
年大型活动场次	80+场（2023-2024年均值）	含赛事、演唱会、展览等
五棵松体育馆利用率	70%（2023年）	行业均值35%-40%
2024年上半年活动	总计200+场	细分： - 大型演出/赛事59场（张学友、郎朗等） - 运动类37场 - 文化类45场 - 公益类29场 2
活动参与人数	线下8000万+（2024上半年）直播2.3亿观看	覆盖多元客群

四、运营效率与资产价值

会员体系：

分层运营黑金/白金/金/银卡会员，复购率最高达92%（黑金卡）。

低碳实践：

LED照明年节电1200万度，雨水回收年节水5万吨，获“国家级绿色商场”认证。

资产增值：

估值从改造初期20亿元升至50亿元（2025年），年复合增长率12.5%（行业均值6.8%）

附录二：北京华熙LIVE·五棵松进驻品牌布局

餐饮品牌——

贾国龙中国堡：以创新中式汉堡为特色，融入丰富中式风味，为消费者带来全新味觉体验。

一番赏：不仅有特色美食，还结合独特的娱乐互动模式，让用餐过程充满趣味。

牛啤堂：经过重新装修后，店内氛围与产品品质进一步提升，精酿啤酒搭配特色餐食，深受消费者喜爱。

调调街品牌集合：调调街作为网红小吃街区，占地面积约 2000 平方米，分成上下两层，由工业感十足的集装箱通过不规则错落改造而成。这里云集了 47 家餐饮小店，涵盖各类创意、网红和传统小吃，能一站式满足消费者对特色美食的需求。

零售品牌——

华为智能生活馆：北京最大的华为门店，能同时提供人、车、家的全场景产品销售和售后服务，展示华为前沿科技产品，为消费者打造沉浸式科技体验空间。

运动品牌旗舰店集合：包含众多知名运动品牌旗舰店，如耐克、阿迪达斯等。这些品牌店内陈列各类新款运动装备、服饰，满足运动爱好者的多样需求，同时凭借品牌影响力吸引大量客流。

美妆类品牌——

WOW COLOUR

定位：Z世代美妆集合店，社交媒体粉丝超260万

特色：首创“复古餐吧”快闪店，融合美妆与餐饮场景，联动橘朵、溪木源等品牌打造沉浸式体验。

WOW BEAUTY大师体验店

定位：“中国版年轻丝芙兰”，全球新潮美妆首发地

代表品牌：韩国代曦可（中国线下首店）、凤池夸美妆、桃瑞丹（OLIVE YOUNG销冠）、romand；国货彩棠、月魁星美妆、花知晓、blankme、酵色专柜。

华为智能美妆区

定位：科技美妆体验

特色：AR试妆镜、AI肤质检测，位于北区元宇宙科技馆

珠宝与配饰类——

HEFANG何方珠宝

定位：轻奢设计师品牌

特色：星座系列快闪店，与时代美术馆联名推出艺术展限定饰品。

YIN隐金工实验室

定位：高端定制珠宝

特色：现场金工体验，定制“航天主题”陨石镶嵌系列。

国潮珠宝首店

CIRCLE日本轻珠宝：主打微型钻石叠戴设计，中国首店落地北区；

故宫文创珠宝：联合开发“奥运遗产”限定款，含鸟巢造型珐琅胸针

琥福珠宝

定位：高端定制珠宝

特色：现场金工体验，定制“星际”镶嵌系列

帝车星：专注腕表，设计风格传承与创新，尽显时尚与奢华

文化娱乐品牌——

嘻哈包袱铺五棵松剧场：以传统相声表演为主，为观众带来欢乐的同时传承相声文化，上半年演出达 200 余场，吸引近 4 万人次观众，极大带动周边消费。

开心麻花剧场：长期上演经典及新创话剧，凭借精彩剧情和演员出色表演，成为文艺爱好者的聚集地。

Mao Live house：不定期举办各类音乐演出，涵盖摇滚、民谣等多种音乐风格，吸引众多音乐爱好者前来，为区域注入浓郁音乐文化氛

HI - FUN：提供多种娱乐项目，如室内游乐设施等，适合各年龄段人群，是休闲娱乐好去处。

密室逃脱、剧本杀、长藤鬼校、VR 游戏等品牌：这些新兴娱乐品牌聚集，迎合年轻人追求刺激、互动体验的消费心理，成为年轻人社交娱乐的热门选择。

体验式品牌——

希伯瑞亚冰雪世界（在建）：华熙 LIVE 冰上中心与启明迪瑞合作引入，将打造全国首创元宇宙冰雪潮玩小镇，融合冰雪娱乐与前沿科技体验。

华熙国际影城五棵松店：配备先进放映设备与舒适观影环境，为观众带来优质观影体验。

华熙 LIVE・轻探险乐园：占地面积 6800 平米，包含空中乐园、城市探洞、淘矿工厂、时空滑道四个项目，为消费者提供户外探险式的趣味体验。

其他品牌——

北京「麦麦潮辣快闪店」：麦当劳与 CLOT 合作推出，限时开放期间，消费者可预购合作款卫衣、托特包、水杯等周边产品，带来独特消费体验。

以上数据由北京云阿云智库・商业地产项目数据库提供