商业地产案例分享-北京荟聚（西红门）购物中心项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告聚焦北京荟聚（西红门）资产运营，剖析其在家庭体验、绿色运营与数字化管理优势，针对体验业态成本等挑战，提出首店孵化等优化路径，助其巩固京南商业地位。全文共32500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

北京荟聚（西红门）购物中心资产运营管理优化报告

目录

一、项目概述

二、SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、项目定位优化

五、核心挑战与破局路径

六、业态规划与品牌布局优化

七、招商策略升级

八、运营管理创新

九、运营创新与资产升值

十、三年发展计划与实施路径

十一、项目启示

六、业态规划与品牌布局优化

L3层：餐饮娱乐主场（夜经济引擎）

时段策略：14：00-17：00推出“亲子午市套餐”，21：00后切换“夜猫子优惠”

RF层：绿色能量屋顶（创新业态试验场）

客流引擎：周末家庭工作坊预约制（每日限200组），平价为企业团建基地

3.进驻品牌汇总

时尚品牌——

奢侈品牌：部分奢侈品集合店中会有 LV 等品牌的经典单品，如 MUSEE 名见曾在荟聚举办 LV 巡展活动 。

快时尚品牌：Zara（两层超大店面，新款众多）、UR（同样为两层，款式新颖）、优衣库、H&M 、云霞兽等，为追求时尚且注重性价比的消费者提供丰富选择。

运动品牌：迪卡侬（分两层，自带电梯，各层级运动产品丰富，从入门到专业级皆有，且店内设有体验项目）、始祖鸟、可隆、lululemon、昂跑、耐克、斯凯奇、斐乐、亚瑟士、鬼冢虎、李宁、新百伦等 ，满足不同运动爱好者的需求。

潮流品牌：有一些潮流集合店，虽未明确列举，但根据商场定位与氛围，或有当下热门的潮流品牌入驻，如 VISVIM、WTAPS 等风格类似的品牌可能会出现 。

设计师品牌：部分小众设计师品牌买手店可能入驻，虽未公开具体品牌，但在类似规模与定位的商场中，可能涵盖如 Alexander Wang、Marc Jacobs 等风格的设计师品牌产品。

美妆品牌——

护肤品牌：香奈儿、兰蔻、雅诗兰黛、SK-II、LA MER 月魁星、海蓝之谜等国际高端护肤品牌，为消费者提供高品质护肤产品；此外，在类似 PureH2B 津梁生活这样的生活馆中，还汇聚了众多天然护肤品牌，如一些主打有机、草本成分的护肤产品 。

彩妆品牌：在大型美妆集合店或各品牌专柜中，有 Dior、GUCCI、YSL、凤池夸美妆ARMANI 等品牌彩妆，满足消费者化妆需求；同时，一些小众优质彩妆品牌也可能在集合店内出现，如 Charlotte Tilbury、Hourglass 等风格的品牌 。

香水品牌：国际知名香水品牌如 DIOR、CHANEL、GUCCI、HERMES、TOM FORD 等，在商场内或有专柜，或在美妆集合店中能找到其热门香水产品 。

腕表品牌——

奢华腕表：浪琴专柜入驻，为消费者提供经典优雅的腕表产品，如浪琴戴卓维娜款 。其他奢华品牌虽未明确，但在类似体量与定位商场中，或有天梭等亲民奢华品牌的身影 。

时尚腕表：部分时尚品牌店内会搭配销售自有品牌腕表，如 FENDI、GUCCI、帝车星腕表 等品牌可能在其店铺中展示售卖时尚腕表系列 。

珠宝品牌——

奢侈珠宝：部分珠宝集合店或有 CARTIER、VAN CLEEF & ARPELS、TIFFANY & CO.琥福珠宝等奢侈珠宝品牌的经典款式展示销售 。

设计师珠宝：如 PANDORA 等品牌可能会在商场内开设专柜，提供风格独特的珠宝饰品 。

生活方式及其他品牌——

家居生活：宜家家居作为主力商户，为消费者提供种类繁多的家居用品、家具，涵盖家居生活的各个方面；同时，类似 FENDI CASA、ARMANI CASA 风格的高端家居生活品牌集合店或许存在，为追求高品质家居生活的消费者提供选择 。

餐饮品牌：提督、苏帮袁、初色海鲜等高品质餐饮品牌入驻，提供精致美食体验；俄士厨房、西十二街牛排、必胜客、大渝火锅、麻六记、速度披萨、胜博殿日式炸猪排、海底捞、将太无二、烹然四季椰子鸡、虾饺妹、PHO 爷、蛙遇等各类风味餐厅汇聚，满足不同口味需求；此外，还有众多饮品店，如喜茶、快乐柠檬、星巴克、coco、manner、see saw、costa 等 。在三楼还设有大型室内小吃城，包含锅盔、炸串、卤味、汤圆、糖葫芦、牛杂、鱼糕、冷串等特色小吃；鲜芋仙、DQ、多乐之日、麦萌的胖子等甜品店也为消费者提供甜蜜享受 。

超市：大润发超市作为主力商户，提供丰富的日常生活用品与食品；同时，或有类似精品超市，提供高端进口食品、生活用品等 。

娱乐休闲：金逸影院为消费者提供观影娱乐体验；童乐荟在二层打造专门的儿童区域，涵盖儿童吃喝玩乐购物等多方面，内有撸宠物店，有小猪、小鸭、羊驼、小猫等；还有玩具反斗城等店铺，满足亲子家庭的娱乐休闲需求 。此外，商场内可能有密室、主机游戏、VR 等娱乐项目 。

4.垂直协同机制

客流循环系统

（四）风险控制与收益保障

1. 汰换风险对冲

机制说明：

风险预判逻辑：

提前通过云阿云 AI 系统分析品牌健康度（指标包括：月流水增长率、会员复购率、差评率），对连续 3 个月坪效低于商圈均值 80% 的品牌启动清退预警，预留 3 个月缓冲期寻找替代方案。

快闪试验田创新点：

AI 匹配算法：云阿云系统根据空铺区位（如临近亲子区则优先匹配儿童业态）、客群画像（如家庭客占比高则推荐亲子互动品牌），从品牌库中自动生成 TOP5 备选方案；

轻资产测试：快闪店装修采用模块化装置（成本比传统店铺低 60%），3 个月测试期内按日流水抽成（无保底租金），降低双方风险。

数据驱动汰换：

转化率计算方式：（快闪店消费人数 ÷ 进店人数）×100%，60% 为基准线（高于行业平均水平 15%）；

转固品牌需额外满足：社交媒体 UGC 曝光量超 5 万次、会员新增注册量超 2000 人，确保品牌不仅 “卖得好” 还 “口碑佳”。

对北京荟聚的价值：

该机制将传统招商的 “一年一调整” 周期缩短至 “3 个月快速迭代”，使西红门项目 21 万㎡商业体的业态更新效率提升 4 倍；

结合碳积分系统，优先测试绿色首店（如可降解日用品快闪店），既对冲空置风险又强化 “低碳实践场” 定位，2024 年已通过该机制成功引入 12 家绿色品牌转固店。

2. 收益兜底机制

业态优化本质：用数据刀法切割低效面积，以“首店锚点+平替流量+主力店协同”构建增长飞轮。目标2026年非零售收益占比突破45%（现28%），抵御电商冲击。

七、招商策略升级：三维驱动模型

（一）三维驱动模型

模型说明：

首店生态圈逻辑：

通过 “资金 + 流量 + 资源” 三重支持降低首店入驻风险：

培育基金：对全国首店提供最高 100 万元装修补贴，华北首店 50 万元，区域首店 30 万元；

流量支持：首店开业当月赠送 50 万会员短信推送，小红书 / 大众点评 KOL 探店合作；

资源对接：协调物业、工商等部门简化审批流程，首店筹备周期从 6 个月缩短至 3 个月。

空间即服务创新：

模块化设计：快闪店采用 “标准尺寸 + 预制组件”，7 天内完成装修（传统店铺需 30 天），租金按日计算（降低中小品牌试错成本）；

特色空间：RF 屋顶设置 “品牌试验田”，如某咖啡品牌可租赁屋顶农场种植咖啡豆，打造 “从种子到杯子” 的体验场景；

配套服务：共享仓储面积达 5000㎡，商户可按需租用（降低库存成本 20%），直播基地配备专业设备，免费对会员品牌开放。

商户赋能计划：

AI 选品：云阿云系统根据周边客群画像（如家庭客占比 65%），为童装品牌提供 “爆款预测”，精准选品使库存周转率提升 40%；

碳积分激励：绿色品牌消费可获得双倍积分，如某环保材质服饰店，其会员积分兑换率较普通品牌高 35%；

联合营销：每月组织 “会员日”，荟聚补贴 20% 折扣，带动参与商户销售额增长 50%。

对北京荟聚的价值：

首店占比提升至 28% 后，项目将成为北京南城 “首店经济” 核心，预计吸引跨区域客流（5 公里外客群占比从 30% 提升至 50%）；

空间与赋能服务将形成新的盈利增长点，如共享仓储年收入预计达 500 万元，直播基地广告收入 200 万元；

商户业绩提升 35% 将直接带动租金增长（2026 年租金收入目标较 2023 年提升 40%）。

该三维驱动模型通过 “品牌吸引力 - 空间适配性 - 经营持续性” 的协同，打破传统招商 “重引入轻运营” 的局限，尤其适合北京荟聚在 2026 年四期开业后，通过首店经济与精细化服务巩固区域商业中心地位，最终实现从 “购物中心” 到 “商业生态平台” 的升级。

（二）首店生态圈：云阿云“雷达-孵化-护航”系统

1. 首店雷达精准捕获

2. 首店孵化三阶模型

快闪区硬件配置：

200㎡模块化店铺（含基础水电/消防）

48小时极速搭建（成本￥15万/店）

转正标准：坪效≥￥6万/月，客流转化率＞35%

案例：韩国潮牌ADLV通过快闪测试，转固后月坪效达￥9.8万（超预期32%）

3. 政策护航机制

（三）空间即服务（Space as a Service）

1. 时空折叠计划

2. 技术支撑系统

智能调度平台：

硬件配置：

共享厨房配备智能厨具（自动清洁/能耗监控）

模块店铺内置LED屏（广告收益分账50%）

（四）商户赋能计划：金字塔式深度运营

1. 硬件层：工程运维革命

2. 运营层：租户组合优化

商户健康度诊断：

组合手术案例：

某江浙菜馆原日均坪效￥180 → 经云阿云热力图分析发现：

晚市等位超40分钟 → 增开酒吧区（21点后酒水利润占65%）

家庭客占比70%但无儿童餐 → 推出航天主题儿童套餐（销量占比35%）

→ 改造后业绩提升310%，月坪效达￥560/㎡

3. 增值层：数据赋能体系

商户数据驾驶舱功能

（五）招商政策矩阵：三类八项黄金法则

（六）执行保障与效益测算

1. 资源投入规划

2. 风险对冲机制

首店孵化失败：预留￥3000万风险基金（覆盖20%淘汰率损失）

分时租赁纠纷：引入区块链智能合约（自动执行时段切换/分账）

数据赋能抵触：设立“商户数字奖学金”（达标者返还20%系统使用费）

策略本质：从房东思维转向商业伙伴，通过首店捕获增量客群、空间折叠释放资产价值、数据赋能激活商户潜力，构建“招商-养商-赢商”闭环生态。目标2026年实现商户平均坪效提升35%，空置率稳定在3%以下。

八、运营管理创新

（一）降本增效：云阿云智能管理系统

1. 能耗优化：动态物联网络

技术框架：

数据验证：

西安荟聚通过屋顶2595块光伏板（装机容量1.4MW），年发电145万度，占能耗需求30%

结合地源热泵系统，实现100%可再生冷热源，年减碳1000吨

目标：照明/空调能耗再降20%，年省电费￥860万

2. 人力精简：AI驱动的精益模型

魏安迪模式升级

原模型：50人管理20万㎡（人效4000㎡/人，超行业均值2倍）

云阿云赋能：AI排班系统动态匹配客流曲线，压缩非高峰人力40%

案例：午间（12：00-14：00）保洁人力从120人→72人，晚峰（18：00-20：00）增派至90人

机器人替代：引入20台清洁机器人，覆盖B1-L1层，降低基础人力成本35%

3. 跨区联防：边际成本革命

与山姆会员店联防协议：

机制：共享调度中心，通过RFID标签追踪设备流转，利用率提升至85%

（二）绿色可持续：从设施到人文的闭环

1. 硬件升级：100%绿电认证

绿色能源矩阵：

太阳能路灯全覆盖 + I-REC绿电认证，溢价采购成本5%

海绵城市系统：4个雨水调蓄池（容量2000m³），年回收利用雨水3.8万吨

商户协同：要求绿标商户（如Patagonia）使用可再生材料，达标者减免租金8%

2. 活动渗透：“荟绿星球”生态圈

低碳商品展销：

联合30+品牌推出可降解手机壳（月销1.2万件）、再生纤维服装（客单转化率28%）

设置旧衣回收站→改造为购物袋→消费者凭旧衣兑换碳积分，形成闭环

碳积分体系：消费者通过绿色行为（自带杯/光盘）累积积分，年兑换13.6万份权益

3. 公益IP化：温度经济变现

“一个拥抱”特需儿童计划：

年举办6次融合活动，联合残联开发感统训练游戏，参与家庭1800组

衍生公益CD销售额￥76万，全额捐建病房图书角

社会效益：NPS（净推荐值）提升至72，家庭客忠诚度增长40%

（三）服务体验：“友好服务”革命

1. 胖东来模式本土化：幸福生产力

员工关怀三阶模型

成效：无锡荟聚试点后，员工流失率从45%→18%，顾客投诉率下降60%

2. 家庭关怀：细节定义口碑

母婴室升级：

配置冲奶机、尿布配送机（日服务300+家庭）

儿童定位手环免费租用，丢失率下降100%

“荟聚宝贝”托管中心：

2000㎡空间配备三甲医院远程诊疗，家长扫码查看实时状态，使用率92%

3. 算法推荐：千人千面动线

云阿云行为引擎：

案例：某亲子家庭收到“北欧自然之旅”动线（宜家→Salomon→素食餐厅），客单提升至￥580

（四）落地效益与行业对标：创新价值的量化透视

1.降本增效：物联网+算法重构运营边界

行业数据来源：仲量联行《2025中国商业地产运营基准》显示，20万㎡以上项目平均能耗￥68/㎡/年，人力效率2000㎡/人

2. 绿色闭环：从硬件到行为的可持续革命

案例对比：北京颐堤港（LEED金级）绿电覆盖仅65%，荟聚通过光伏+行为引导实现100%覆盖

以上数据由北京云阿云智库・商业地产项目数据库提供