商业地产案例分享-天津和平印象城项目（三）-商业地产

商业地产案例分享-天津和平印象城项目（三）

原创北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：天津和平印象城以存量改造焕新城市核心，通过娱乐业态占40%、主理人品牌孵化、数据驱动运营三大引擎，打造“年轻力社交枢纽”。首创空间场景化+收益多元化模式，破解旧改痛点，目标资产估值48亿，为北方商业更新树立标杆。全文共28600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

天津和平印象城项目资产运营管理优化报告

焕新城市核心，定义津门潮流新地标

一、项目概述

二、项目 SWOT 分析

三、竞品分析与差异化战略

四、项目定位优化

五、核心挑战及破局路径

六、业态规划与品牌布局优化

七、招商策略升级

八、运营管理优化升级方案

九、运营创新与资产升值策略

十、发展计划及实施路径

十一、项目启示及行业意义

七、招商策略升级

（四）招商政策汇总：多维激励体系

1.政策矩阵与适用对象

政策类型	适用商户	具体条款	申报流程
首店激励	城市/区域首店	• 免租期6-12个月 • 营销基金支持（首年流水的5%）	提交首店认证+落地计划书
文化融合补贴	老字号改造/非遗业态	• 租金减免30% • 政府专项补贴（最高50万）	文化部门备案+业态方案评审
主理人孵化	基金入选品牌	• 6个月免租 • 免费接入智能POS系统	基金委员会路演通过
绿色能源补贴	全品类	节能改造费用报销20%（与政府补贴叠加）	提交改造方案+能耗审计报告
快闪扶持	灵感集装箱商户	• 首月租金减半 • 云阿云数据包免费使用	线上签约自动触发

2.分级租金模型（以B栋为例）

分类	详情
基础公式	实收租金 = Max [保底租金，营业额 × 分成率]
分层费率	营业额区间	分成率
----	----	----
＜50 万 / 月	0%（仅保底）
50-100 万	12%
100-200 万	15%
＞200 万	18%

3.政策协同效益

政策类型	直接效益	最终协同效益
首店引流	提升客流	整体租金溢价 15%
文化补贴	强化在地标签	整体租金溢价 15%
数据赋能	优化存活率	整体租金溢价 15%
协同逻辑	首店引流、文化补贴、数据赋能分别产生直接效益，共同推动租金溢价

4.执行要点：

建立 “政策计算器”在线工具：品牌输入参数自动匹配最优政策组合

每季度发布《招商健康度白皮书》：披露各品类供需指数（指导品牌调整）

设立风险对冲基金：覆盖首店培育期亏损（单项目最高补偿200万）

此方案通过全球首店引流×文化基因再造×数据精准招商×政策柔性设计四重破局，目标2025年招商完成率98%，首店贡献率提升至65%。

八、运营管理优化升级方案

（一）会员体系升级：IN象引力俱乐部三维生态

1.会员体系架构与权益设计

等级	准入条件	核心权益	裂变机制
IN新人	扫码注册	免费WiFi/充电宝；智能厕所导航（显示空闲位）	带新客到店→奖励200积分（价值20元）
IN玩咖	年消费≥5000元	限量品优先认购（如哪吒手办）；SPACE免排队通道；活动预留席位	新客消费→奖励推荐人5%积分
IN造物主	年消费≥3万+参与度分	品牌入驻投票权（权重20%）；空间命名权（如“XX的跳舞仓库”）；专属私董会席位	裂变会员消费额1%返现

2.社交积分系统运作模型

流程环节	详情
会员推荐	会员推荐新客
新客到店	新客到店
新客消费判断	若新客消费，奖励推荐人 200 积分；若新客再次消费，追加 5% 积分
积分获取	推荐人获得 200 积分（新客首次消费）/追加 5% 积分（新客再次消费）
积分使用场景	20 积分 = 1 小时停车；500 积分 = SPACE 存酒位；3000 积分 = 限定潮玩

目标：2025年会籍销售占比65%，裂变率1：3.5（1名会员年均带新3.5人）

（二）数字化运维：AIoT智能中枢

1. 能耗管理优化系统

技术框架：

分类	详情
IoT 传感器部署	542 个（监测温湿度、人流、设备状态）
AI 算法动态调节规则	人流＜30 人 / 层	关闭 50% 照明 + 空调升 1℃
----	----	----
娱乐场所散场前 30 分钟	提前启动新风系统

节能路径：

措施	技术实现	节能量
磁悬浮冷水机组智能群控	负荷预测算法（误差＜5%）	降耗23%
照明动态调节	雷达感应+自然光补偿系统	降耗18%
光伏发电接入	A/C栋屋顶薄膜光伏（年发电32万度）	覆盖用电8%

2. 安防升级方案

AI行为预警系统：

预警类型	识别方式	预警动作
醉酒识别	步态分析（S 型轨迹＞3 次）	安保介入
冲突预判	声纹监测（分贝骤升 + 高频脏话）	触发警铃
重点布防	在 D 栋出口 / 洗手间通道部署双倍摄像头	——

成效：安保事件下降37%，响应速度提升至45秒

3. 停车生态破解方案

分类	详情
“三位一体” 系统	① 代客泊车：签约周边 3 个停车场（600 车位） → 扫码支付 30 元 / 次② 无人接驳车：4 辆 L4 级接驳车（运营至凌晨 2 点） → 5 分钟 / 班次③ 会员积分抵扣：200 积分 = 免费泊车 1 次
效益	高峰时段找位时间从 23 分钟缩短至 6 分钟

（三）空间效率革命：时空折叠策略

1. 时段复用模式

空间	日间功能（10：00-18：00）	夜间功能（18：00-02：00）	技术支撑
A栋屋顶	儿童空中乐园	星空露营吧（帐篷+观星望远镜）	智能折叠设施（30分钟场景切换）
B栋中庭	主理人市集	电子音乐现场	升降舞台+声学幕墙
C栋外广场	快递柜取件点	微醺外摆区（20家移动酒馆）	液压地桩（自动划分区域）

2. 碎片空间激活计划

电梯厅改造：

分类	详情
改造内容	B 栋 4 部电梯厅改造为 “电竞观战舱”
装备配置	55 寸 OLED 屏 + 赛事直播系统
运营模式	转播 8 楼赛事，观众扫码下注竞猜
收益构成	广告位租金：20 万 / 年；竞猜抽成：5%

通道价值挖掘：

位置	改造方案	创收模式
A-B栋连廊	AR互动画廊（扫描触发哪吒动画）	拍照打卡抽消费券
消防通道前室	迷你K歌舱（扫码演唱）	10元/10分钟

3. 弹性边界拓展

周末外摆市集带：

分类	详情
空间范围	和平路西段（封闭 300 米车道）
模块组合	50 个移动摊位（3×3 米集装箱）；8 个主题区：古着改装 / 微醺实验室 / 宠物社交
智能管理	电子围栏限定经营区；噪音监测（超标自动断电）
收益	摊位租金：1500 元 / 周末；关联商户销售额 + 40%

（四）跨系统协同增效

协同模块	具体关联	直接效益	最终增效成果
会员积分	→ 停车抵扣 → 外摆市集消费	—	会员粘性↑
空间复用	→ 能耗优化 → 营收增长	能耗成本降低 18% 坪效提升 25%	—
协同逻辑	会员积分系统与停车、市集消费联动，空间复用推动能耗与营收双向优化

（五）执行保障工具

1.IN象APP升级：

整合空间预约（露营位/K歌舱）、积分通兑、接驳车呼叫

2.数字孪生系统：

实时监测52个空间使用状态（空闲率＞30%自动触发促销）

3.政策工具箱：

申报 “天津市商业空间创新示范基地”（补贴200万）

关键指标：

空间周转率：日均4.2场景次切换

碎片空间产值：200元/㎡/月

能耗成本占比：从38%→28%

此方案通过会员裂变×智能运维×空间折叠三重升级，将运营效率转化为核心竞争力，目标2025年降本增效1.2亿元，顾客停留时长突破4.5小时。

九、运营创新与资产升值策略

（一）收益模式创新：三元收益结构重构

1.收益转型路径与实施框架

收益类型	转型目标	对应成果
基础租金	压降至 60%	形成现金流安全垫
分成租金	提升至 30%	实现收益成长共享
创新业务	突破 10%	成为资产估值杠杆
转型逻辑	通过调整基础租金、提升分成租金占比、发展创新业务，构建新的收益结构

1.1. 基础租金优化

策略：针对抗周期业态（如超市/服务）保留固定租金，但合约嵌入 CPI联动条款（年涨幅3%-5%）

占比目标：2025年60% → 2027年50%

1.2. 分成租金深化

业态	分成模型	案例实施
娱乐	保底租金+阶梯分成	SPACE CLUB：月流水分档抽成（＜500万：15%，＞800万：22%）
餐饮	固定租金与流水分成取高	烧将烧烤：Max[固定租金12万，流水的18%]
零售	低保底+高分成	niko and...：保底5万+流水的12%

1.3. 创新业务矩阵

业务类型	盈利模式	2025目标	案例
IP授权	品牌使用费+销售分成	收入3000万	哪吒形象授权费（50万/品牌/年）+衍生品分成8%
活动招商	冠名费+票务分成	场租收入2000万	星空影院汽车品牌冠名（300万/年）
数据服务	商户数据包年费	覆盖500家商户	云阿云热力图报告（2万/商户/年）

资产估值优化模型

估值优化环节	详情
NOI 计算公式	NOI（净营运收入）= 基础租金 ×1.5 + 分成租金 ×2.0 + 创新业务 ×3.0
资本化率（Cap Rate）变化	从 6.5% 降至 5.8%
估值增幅公式	估值增幅 =（1/5.8% - 1/6.5%）× 当前 NOI → 提升 20%+
核心逻辑	通过调整收入结构权重（创新业务权重最高），降低资本化率，实现资产估值跃升

（二）经营数据目标：五维增长引擎

1.目标拆解与实施路径

指标	2024现状	2025目标	核心策略	财务关联
日均客流	3.8万人次	5.2万人次	文旅联票导入1万+/日；会员裂变新增8000人/月	租金溢价能力+15%
提袋率	28%	38%	娱乐零售化（B栋即时售卖）；积分强兑换设计（30%积分用于消费）	商户分成收入↑25%
停留时长	1.6小时	2.4小时	全时段场景切换（如A栋屋顶日夜功能）；碎片空间激活（电梯厅观赛）	餐饮客单价↑30%
非租金收入占比	12%	25%	哪吒IP授权（年收3000万）；数据服务（1000万）	估值乘数提升至12x
资产回报率	5.2%	6.8%	节能降本（年省608万）；收益结构优化（分成租金↑）	达REITs发行门槛

关键增长公式：

分类	详情
客流增量公式	客流增量（1.4 万 / 日） = 文旅联票（40%） + 会员裂变（35%） + 场景吸引（25%）
非租收入公式	非租收入（25%） = IP 授权（12%） + 数据服务（5%） + 活动招商（8%）

（三）资产证券化筹备：类REITs三步走

2025-2027筹备路径

[2025 根基夯实] --> [2026 合规改造] --> [2027 发行冲刺]

1. 2025年：经营指标攻坚

租金结构改造：非租收入占比突破25%（目前12%）

租约管理：主力店换约时签订 “5+5”超长租期（SPACE/至潮影城）

成本管控：能耗占比压降至28%（目前38%）

2. 2026年：资产包合规化

REITs硬指标	目标值	达成路径
租金收入占比	≤70%	加速创新业务（数据/IP授权）稀释租金依赖
主力租约剩余期	≥5年	2025年完成80%主力店续约
NOI复合增长率	≥8%	分成租金年增20%+创新业务年增50%
资本化率	5.8%	收益结构优化提升资产溢价

3. 2027年：类REITs发行设计

3.1底层资产

和平印象城（估值48亿）+ 泰达津一·PARK（新拓展项目）

3.2交易结构：

分类	详情
发行规模	15 亿元（优先级：次级 = 7：3）
预期收益	优先级：年化 5.8%（险资认购）
----	----
次级：IRR 12%+（印力自持）
退出机制	3 年后公募 REITs 转板

险资认购与印力自持两者的对比与协同关系

维度	险资认购（优先级）	印力自持（次级）
风险等级	低（优先受偿）	高（劣后受偿）
收益特征	固定收益（年化 5.8%）	浮动收益（IRR 12%+）
资金性质	外部机构资金（保险资金）	内部自有资金（印力集团）
角色定位	财务投资者（追求稳健回报）	战略投资者（兼具运营与收益目标）
协同作用	险资提供低成本资金，印力自持增强信用，共同推动交易结构落地

交易结构中的风险与收益分配逻辑

优先级与次级的分层设计：通过 “7:3” 的规模比例，优先级份额以较低风险获取固定收益，次级份额以高风险博取超额收益，形成风险分散与收益分层的机制。

退出机制的联动：3 年后公募 REITs 转板时，优先级可通过市场交易退出，次级则可能通过资产增值实现更高回报，体现 “风险 - 收益” 的动态匹配。

3.3资金用途

60%用于泰达津一·PARK存量改造（原天津纺织厂）

（四）执行保障体系

1. 数据监控中台：资产健康度智能中枢

1.1系统架构与功能实现

层级	详情
数据采集层	通过 IoT 设备采集实时能耗数据；通过 POS 系统获取销售坪效数据；通过会员 APP 追踪客流动线数据
分析引擎层	运行 NOI 构成模型；计算租约健康指数；触发资本化率预警
决策输出层	自动生成招商指令；生成资产估值动态报告
系统逻辑	数据采集层为分析引擎层提供基础数据，分析引擎层通过模型运算输出决策依据，最终由决策输出层生成可执行指令与报告

1.2核心模块运作机制

功能模块	监控指标	预警阈值	干预动作
收益结构健康度	非租金收入占比	＜20%持续2个月	触发IP授权加速计划（新增3个合作品牌）
租约安全指数	主力店剩余租期＜3年占比	＞30%	启动续约谈判（提供梯度激励方案）
估值偏离预警	资本化率＞6.0%	连续2季度	调整创新业务权重（数据服务降价促销）

硬件部署：

安装 542个物联网传感器（覆盖四栋楼宇机电设备）

部署边缘计算节点（数据本地处理延时＜50ms）

效益目标：降低空置率至5%，NOI预测误差率＜3%

2. 政策工具箱：政企协同破局点

2.1政策攻坚路线图

时间节点	攻坚项目	具体内容	目标 / 成果
2025.Q1	城市更新 REITs 试点申报	准备存量改造合规文件、创新收益模型；召开市金融局 / 发改委专项沟通会	进入财政部首批试点清单
2025.Q3	文化 IP 专项补贴申请	提交哪吒 IP 商业化报告、非遗老字号改造方案；设计 1：1 配比政府资金（最高 300 万）	获得文化 IP 专项补贴
2026.Q2	绿色商业认证	依据屋面光伏、磁悬浮机组节能数据申请	获取企业所得税减免 15%

2.2政策效益矩阵

政策类型	短期价值	长期价值
REITs税收减免	节省发行成本2000万	年化资金成本降低1.2%
IP开发补贴	覆盖设计费50%	衍生品利润率提升至60%
节能改造奖励	获现金奖励150万	运营成本永续下降（年省608万）

3. 风险对冲机制：收益与成本双保险

金融工具组合设计

3.1收益保险产品（针对分成租金）

分类	详情
承保方	中国平安财产保险
保险标的	SPACE CLUB 等 TOP10 商户的分成租金
理赔触发条件	单季度流水同比下降＞15%；连续 2 月客流量＜预警值
保底补偿	赔付差额部分的 70%（年保费 = 保额的 1.5%）

3.2利率互换协议（锁定融资成本）

条款	参数	风险覆盖
名义本金	10亿元	REITs优先级融资规模
固定利率支付方	印力集团	未来3年付固定4.3%
浮动利率接收方	摩根士丹利	收SHIBOR 3M+利差
止损机制	利率＞5.0%时自动终止	防止LIBOR飙升风险

3.3资产包风险隔离

分类	详情
SPV 公司设立	设立和平印象城资管 SPV 公司
股权持有	持有项目 100% 股权
风险隔离作用	隔离母公司的经营风险
合规要求	符合 REITs 资产洁净度要求

4.核心价值实现路径

2024-2027资产升值三级跳

产升值阶段	核心动作	关键指标	直接成果	最终资产估值
收益革新	基础租金占比 60%→50%	NOI 复合增长 8%	—	估值 48 亿
经营跃升	日均客流 3.8 万→5.2 万	估值乘数提升	—	估值 48 亿
证券化落地	类 REITs 发行	资本化率 5.8%	—	估值 48 亿
整体逻辑	三阶段依次推进，通过收益结构优化、经营效率提升、证券化工具落地，实现资产估值系统性跃升

里程碑与验证指标

年度	关键目标	验证指标	资产价值影响
2025	收益结构转型	非租收入占比＞25%	资本化率初降至6.2%
2026	REITs合规改造	主力租约剩余期100%＞5年	估值基准提升至44亿
2027	类REITs发行	融资规模15亿+认购倍数＞3x	资本化率稳至5.8%

5.北方存量改造标杆意义

模式输出：形成“和平公式”──

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旧改成本×0.7 + 数据赋能×1.2 + 政策杠杆×1.5 = 资产溢价30%

资本破冰：打破北方无商业REITs纪录，为青岛国棉六厂、沈阳铁西广场等项目铺路

政策标杆：推动天津出台《城市更新REITs操作指引》，获得省级财政贴息支持

终极目标：

2027年实现 “三个北方第一” ──

存量改造估值增幅第一（40亿→48亿）

资本化率优化度第一（6.5%→5.8%）

类REITs发行效率第一（审批周期＜11个月）

此体系通过数据驱动决策×政策精准卡位×金融工具护航，将执行风险转化为估值动能，为资产证券化铺就确定性路径。

以上数据由北京云阿云智库・商业地产项目数据库提供