商业地产案例分享-天津恒隆广场项目（中）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：百年商圈焕新，文商旅融合领航！ 依托黄金区位与历史底蕴，借力首店经济（首店占比提升至50%）与数字化（云阿云赋能），聚焦“文化轻奢”定位，创新业态规划（分层主题）、招商策略（柔性渗透/绿色租赁）与运营管理（会员三阶/元宇宙），强化可持续（LEED铂金/绿色REITs），打造抗周期护城河，实现资产升值，为存量商业改造提供“恒隆模式”。全文共31000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

天津恒隆广场招商运营管理优化方案

文商旅融合时代的城市商业升级之道

目录

一、项目概述

二、SWOT分析

三、竞品分析及总结

四、项目定位

五、项目挑战及破局

六、业态规划及品牌布局

七、招商策略

八、运营管理

九、运营创新及资产升值

十、发展计划及实施路径

十一、项目启示及行业意义

六、业态规划及品牌布局

停留时长策略：

推出 “品质生活护照”—— 医美护理预约免停车费+茶馆消费赠VR体验券，目标停留时长增至2.5h。

表：业态组合优化与租金目标

（三） 旗舰业态创新

1. 非遗焕新实验室——历史建筑的当代转译

空间载体：原浙江兴业银行旧址西翼（500㎡）

三大功能模块：

运营联动：

购买非遗产品赠星巴克限定“泥塑拉花咖啡”，形成消费闭环。

2. 宠物友好生态圈——人宠共居场景革命

空间网络：

北广场核心区：智能清洁站（扫码支付10元/次）+ 敏捷训练赛道；

场内延伸点：

%Arabica宠物奶油杯（宠物菜单）；

XEXYMIX宠物潮服店（联名HaveDog设计赛）；

活动引擎：

每月CBD狗狗社交日：设置“宠物相亲角”“装爪大赛”；

“毛米其林”套餐：宠物餐厅推出三道式晚宴（鹿肉塔塔+羊奶布丁），定价288元/套。

（四）进驻品牌汇总（部分）

主力连锁品牌 ——

综合商超：华润万家（精选进口商品专区，打造高端生鲜市集，满足品质生活需求）。

影城娱乐：CGV 影城（配备 4DX 特效影厅，带来沉浸式观影体验，是天津高端观影地标之一）。

运动户外：三夫户外（提供专业户外装备租赁及定制化户外旅行方案）。

生活服务：屈臣氏（升级为健康美丽概念店，增设皮肤检测、健康咨询等服务专区）。

潮流时尚品牌 ——

服装服饰：GUCCI、PRADA、DIOR、FENDI、ARMANI、Max Mara、Balenciaga、Y-3、Theory、Edition 月魁星、云霞兽等。

鞋履箱包：Jimmy Choo、Roger Vivier、TOD'S、Longchamp、TUMI、COACH、MK（Michael Kors）、FURLA 、帝车星等。

美妆护肤：雅诗兰黛、兰蔻、海蓝之谜、SK-II、资生堂、娇兰、纪梵希、香奈儿美妆、月魁星、凤池夸、科颜氏、Fresh 等。

黄金珠宝：周生生、六福珠宝、谢瑞麟、老凤祥、琥福珠宝、周大生、I DO、潮宏基、PANDORA 等。

生活服务与体验类 ——

亲子儿童：奈尔宝家庭中心（大型室内亲子游乐场，集游乐、学习、餐饮于一体）、Balabala Kidsland、Mini Peace、jnby by JNBY 等。

休闲娱乐：星际传奇（高端电玩城，配备潮流电竞设备和网红娃娃机）、剧本杀体验馆、星空艺术馆、陶艺手工坊。

健康服务：威尔仕健身（配备恒温泳池和私教工作室）、K 歌之王 KTV、悦己 SPA、泰合玺养生会所。

餐饮品牌矩阵 ——

正餐：王品牛排、俏江南、望湘园、南京大牌档、绿茶餐厅、西贝莜面村、云海肴、小南国 等。

快餐轻食：赛百味、吉野家、味千拉面、必胜客、肯德基、麦当劳、汉堡王、wagas 沃歌斯 等。

特色餐饮：湊湊火锅・茶憩（台式火锅与台式茶饮结合）、局气（京味特色餐厅）、太二酸菜鱼、陈记顺和牛肉火锅、小吊梨汤 等。

饮品甜点：喜茶、奈雪的茶、星巴克臻选、COSTA、LADY M、哈根达斯、Godiva、好利来 等。

运动与户外品牌 ——

运动品牌：Nike Kicks Lounge、adidas Mega Store、PUMA Black Station、李宁中国李宁系列、安踏冠军系列、FILA FUSION、Under Armour、New Balance 等。

户外装备：Patagonia、狼爪（Jack Wolfskin）、凯乐石（KAILAS）、骆驼户外（CAMEL）、伯希和（PELLIOT）、牧高笛（MOBIGARDEN）。

家居生活与数码 ——

家居用品：MUJI 无印良品（大型旗舰店，涵盖家居、服饰、餐饮等多品类）、ZARA HOME、H&M HOME、野兽派家居、造作、全棉时代、NITORI 尼达利 等。

数码电子：Apple Store（苹果直营店）、华为智能生活馆、小米之家、荣耀体验店、大疆授权店、索尼直营店、BOSE 音响专卖店、JBL 专卖店。

区域特色与首店品牌 ——

首店亮点：天津首店高端设计师品牌集合店、国际潮流品牌限定概念店、恒隆专属联名品牌快闪店。

本土元素：天津狗不理旗舰店（展示传统包子制作工艺）、桂发祥十八街麻花体验店、泥人张手工艺品店、杨柳青年画非遗传承馆 。

（五）实施阶段规划与执行路径

第一阶段：流量引擎重构（2024年Q4）

核心任务：B1-L1层轻奢美妆重组，建立城市级视觉引力场

品牌落位关键行动：

国际咖啡金三角落地：

完成 %Arabica滨江道旗舰店 临街露台建设（配海河观景位），同步推出宠物奶油杯限定菜单；

星巴克臻选银行店 启动“穹顶私宴”预约系统，配置非遗主题餐具（泥人张瓷盘）；

M Stand 金属环形吧台采用模块化组装，确保45天工期交付。

美妆快闪矩阵构建：

与Sephora签约 “全球小众美妆巡礼” 快闪协议，首批引入Byredo、Drunk Elephant等8品牌；

部署AR试妆魔镜（6台），实现虚拟试用→线上预购→柜台提货闭环。

轻奢品牌迭代升级：

清退低效品牌（2024年H1坪效＜1200元/㎡），引入 Common Gender设计师集合店；

在百年墙侧设 “非遗光影橱窗” ，动态展示杨柳青年画工艺。

资源保障：

预算分配：总投入3800万元（其中装修费2200万，品牌引进补贴1600万）；

政府协同：申请“首店经济”政策补贴（预估返还租金120万元）。

目标达成度验证：

第二阶段：家庭粘合剂打造（2025年Q2）

核心任务：L2-L3层亲子区改造，破解高楼层客流衰减

品牌创新突破点：

奈尔宝科技馆首店攻坚：

定制 “天津航天主题” 展区（含长征5号模型舱），联合航天五院开发互动课程；

配置 液态星球实验室（全国独家），通过流体力学装置演示海河形成过程。

亲子服务生态链构建：

珑莉堡组合店 落地“零售+餐饮+托管”模式，设置儿童理发区（Qkuts）、亲子餐厅（定制营养餐）；

杨梅红美校升级 “家长社交咖啡区” ，引入Peet's Coffee提供专属折扣。

IP化空间赋能：

L2中庭设 “动物朋友·探秘森林” 感应投影墙，实时连接天津动物园直播；

开发 “动物探险护照” （集章兑换科学实验课），提升复游率。

风险控制：

动线优化：增设 “飞天梯” 直通L3层（减少电梯等候时间＞50%）；

成本管控：采用联营分成模式（奈尔宝保底租金+15%流水抽成），降低空置风险。

目标达成度验证：

第三阶段：生活解决方案落地（2025年Q4）

核心任务：L5层医美文化集群投运，激活顶楼价值

业态协同设计：

健康医疗矩阵：

瑞尔口腔 开设儿童齿科专区，推出“恒隆会员护牙计划”（充值赠VR体验券）；

同仁堂知嘛健康 开发“海河夜调”药膳套餐（含五味子精酿啤酒）；

颜术轻医美 上线“午休美丽方案”（30分钟光子嫩肤+咖啡因护理）。

文化娱乐破圈：

名流茶馆相声剧场 增设周五“津味脱口秀”夜场（联合笑果文化）；

VR历史剧场 首演《1928·劝业场风云》，还原天津商业起源故事。

智能家居体验：

云鲸体验馆 搭建60㎡智能家居样板间，演示扫拖机器人联动空调/灯光；

大疆旗舰店 举办“飞跃海河”航拍赛，最佳作品投影至百年墙。

技术赋能：

部署 云阿云热力导航系统 ，当L1层客流超负荷时，自动推送L5层优惠券（满200减50）；

推出 “品质生活护照”（电子版），集成医美预约/茶馆选座/VR导览功能。

目标达成度验证：

（六）业态规划本质的深度实现

1. 垂直分层主题化：客群分流与价值深挖

运作逻辑：

向下导流：通过L1层咖啡金三角（%Arabica+M Stand）吸附金街过路客；

向上输送：利用飞天梯/热力导航将家庭客群精准输送至L2-L3层；

横向激活：以医疗/文化业态延长高净值客群停留，实现“流量→转化→溢价”闭环。

2. 旗舰业态锚点：爆点制造与传播裂变

非遗实验室的文旅价值转化：

泥人张3D定制（1888元/尊） + AR年画祈福（扫码率82%） + 光影冠名（百威赞助200万元），年创收预估600万元。

宠物经济闭环构建：

从基础服务（智能清洁站）到高端消费（毛米其林套餐），覆盖养宠全生命周期，锁定天津23万养宠家庭。

3. 抗周期护城河：弱化市场波动冲击

终极防御公式：

轻奢收益基底（30%）× 流量引擎强度（日均客流6.8万） + 抗周期业态（占比35%） = 业绩波动率＜5%

在奢侈品市场承压期（2024年全国增速3%），通过体验业态缓冲业绩下滑，以宠物经济、非遗实验室等差异化业态开辟增量市场。

七、招商策略

（一）精准招商计划

1. 奢侈品：柔性渗透策略——阶梯式升级品牌矩阵

资源保障：

启用恒隆系 “品牌迁徙计划” ：将昆明恒隆空置的ETRO调拨至天津，节省招商周期6个月；

设置 奢侈品孵化基金：首年补贴装修费40%（上限500万元），分3年摊销回收。

目标成效：

2025年顶奢占比突破15%，奢侈品总坪效提升至3800元/㎡/月

2. 餐饮：地域IP化——构建舌尖上的城市名片

主题区规划：B1层“津味寰宇”街区（2000㎡）

风险对冲设计：

联营分成机制：基础租金+流水抽成（餐饮抽成8%-12%，首年保底租金减半）；

孵化器模式：设立 “津味创食基金” ，投资本地厨师创业项目（如二嫂子煎饼升级店），占股30%共享收益。

数据验证：

地域IP化餐饮区目标坪效2800元/㎡/月，较传统餐饮提升40%

3. 体验业态：分时租赁——时空价值最大化

模式核心： “5+2时空切割”（工作日/周末）+ “白+黑场景切换”（日间/夜间）

技术支撑：

云阿云 “空间预约系统” ：实时显示分时段空置率，动态定价（闲时费率6折）；

智能隔断系统：电动升降隔板分割大教室（瑜伽区→会议室转换仅需15分钟）。

成本效益：

（二）招商组合拳实施保障

1.资源整合三支柱

恒隆系品牌池

共享内地9个项目品牌库，优先调配 空置率高、天津适配性强 的品牌（如昆明恒隆撤柜的Agnès b.）。

云阿云数据引擎

通过200万+消费者画像，预测品牌存活率（如久兵卫寿司目标客群匹配度达87%）。

政府政策包

申请“首店经济”补贴（国际品牌首店奖300万元）+ 文旅融合项目税收减免（非遗实验室减税40%）。

2.阶段目标拆解

招商本质：

以 “柔性渗透”打破顶奢壁垒（阶梯升级+店中店破冰），用 “地域IP化”重构餐饮价值（本地食材全球表达），借 “分时租赁”激活闲置时空（5+2白+黑场景切换），最终形成 “高溢价品牌打底、流量餐饮引流、弹性体验填谷” 的金字塔型业态结构。

关键公式：

招商成功率 = 恒隆系资源 × 数据匹配度 × 政策杠杆

（三）创新招商政策

1. 绿色租赁计划：ESG表现货币化

政策核心：将商户的 可持续实践转化为租金优惠与营销资源，构建商业地产ESG生态圈。

实施机制：

动态监测系统：接入云阿云IoT平台，实时采集商户能耗/碳排放数据；

绿色履约保证金：商户预存月租金10%，年度达标后返还+奖励5%；

三方认证：委托SGS进行ESG审计，避免数据造假。

政策效益：

商户参与率目标80%，年减排量预估1200吨；

项目LEED铂金认证进度加速30%，获政府低碳补贴200万元。

2. “冷区激活”特别计划：风险共担模型

政策核心：针对 高楼层（L4-L5）及死角区域（东南停车场入口），采用 “零租金启动+业绩分成” 模式，降低品牌试错成本。

执行框架：

3.成功案例实证：

Rumble拳击馆（L5层“她主场”运动区）：

孵化期：0租金入驻200㎡死角区；

业绩表现：通过“闺蜜搏击课”吸引女性客群，坪效达3200元/㎡/月（超预期2.1倍）；

分成模式：第4月起支付12%销售额分成，年贡献租金68万元。

“苔藓实验室”植物研学（L5层西南角）：

云阿云算法推荐（亲子客群匹配度82%）；

创新服务：苔藓微景观DIY+碳中和证书颁发；

冷区转化：带动L5层西南区客流提升40%。

风险防控：

品牌备选库：云阿云动态维护200+替代品牌清单，空置期＜30天；

空间模块化：采用可拆卸店装（如Rumble拳击台可移动），降低汰换成本60%。

4.政策组合实施保障

资源匹配矩阵

阶段成效目标

政策创新本质：

绿色租赁计划 将ESG从 “成本项”转化为“收益项” —— 商户通过节能降耗赚取租金折扣，项目凭低碳认证获取政府补贴与品牌溢价，实现双向共赢；

冷区激活计划 以 “零租金+分成”重构业主-租户关系 —— 通过算法精准匹配潜力业态，用短期让利换取长期收益增长，把传统死角变为创新试验田。

最终形成“绿色价值循环”与“冷区热转化”的双轮驱动，为行业提供存量商业改造的招商范本。

八、运营管理

（一）服务体系升级

1. 会员体系：三阶金字塔模型——精细化分层运营

权益创新：

碳积分体系：会员使用环保袋/公共交通可积“绿星”，兑换%Arabica免费杯（1kg CO₂e=10绿星）；

社群裂变：推荐新会员获“黑卡体验日”资格（参与爱马仕私赏会）。

目标成效：

2025年会员消费占比提升至40%，隆耀卡客单贡献达25万元/年

2. 舆情预警机制——全链路危机管控

云阿云AI监测系统配置：

监测范围：覆盖微博、抖音、大众点评等12个平台，关键词包括“天津恒隆”“漏水”“服务差”等；

智能分级：

典型案例处置流程（以暴雨漏水为例）：

AI预警：监测到“恒隆漏水”关键词在1小时内出现≥50次，自动推送红色警报；

现场处置：运营总监带队关闭天窗+启动备用泵，受损商户获3天免租补偿；

舆情引导：2小时内发布修缮进展短视频（抖音播放量破100万），赠送受影响顾客“恒隆关怀包”（含200元代金券+雨伞）；

长效机制：将案例录入气候应急知识库，优化防洪预案。

系统价值：2024年H1负面评价下降37%，重大投诉解决时效压缩至4.2小时

（二）数智化平台优化

1. “恒隆云脑”平台——数据驱动决策中枢

三大核心模块协同机制：

应用场景：

首店孵化决策：输入XEXYMIX品牌数据，预测首年坪效（实际3500元 vs 预测值3280元）；

动态租金调整：VR历史剧场因暑期客流超预期130%，触发租金上浮条款（+8%）。

2. 虚拟商场（Meta Mall）——元宇宙空间运营

功能矩阵与实施路径：

硬件配置：

全场部署 AR导览桩（200个），配备LiDAR精准定位；

停车场升级 智慧寻车系统（识别率99.3%），减少投诉率65%。

（三）运营升级保障体系

1.组织与资源配套

2.阶段验证目标

3.运营管理本质：

会员体系是 “数据金矿” —— 通过三阶模型将客流转化为可分析的消费资产，用碳积分、社群裂变提升活跃度；

舆情机制构成 “免疫系统” —— AI预警分级处置，将危机转化为品牌信任强化契机；

数智平台扮演 “超级大脑” —— 整合客流、租户、气候数据实现精准决策，年降本增效超千万；

元宇宙打造 “第二空间” —— 突破物理限制延伸消费场景，AR导览、虚拟试穿重塑人货场关系。

最终实现“数据驱动服务，科技重塑体验”的智能运营生态。

九、运营创新及资产升值

（一）文商旅融合创新

1. 城市记忆活化工程——让历史可触摸、可消费

动态历史走廊实施框架：

成本效益：

总投资1800万元（政府文旅补贴覆盖40%）；

带动客流提升15%，外地游客占比增至40%。

2. 政府资源深度绑定——政企共生体构建

三大行动落地路径：

权力杠杆：

通过“金街共建共享理事会”副会长身份，获取和平路户外广告位优先使用权；

联合文旅局发布《近代天津商业图鉴》，恒隆百年墙成为封面景点。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库