商业地产案例分享-天津恒隆广场项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：百年商圈焕新，文商旅融合领航！ 依托黄金区位与历史底蕴，借力首店经济（首店占比提升至50%）与数字化（云阿云赋能），聚焦“文化轻奢”定位，创新业态规划（分层主题）、招商策略（柔性渗透/绿色租赁）与运营管理（会员三阶/元宇宙），强化可持续（LEED铂金/绿色REITs），打造抗周期护城河，实现资产升值，为存量商业改造提供“恒隆模式”。全文共31000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

天津恒隆广场招商运营管理优化方案

文商旅融合时代的城市商业升级之道

目录

一、项目概述

二、SWOT分析

三、竞品分析及总结

四、项目定位

五、项目挑战及破局

六、业态规划及品牌布局

七、招商策略

八、运营管理

九、运营创新及资产升值

十、发展计划及实施路径

十一、项目启示及行业意义

九、运营创新及资产升值

（二）资产价值提升路径

1. 绿色认证溢价——ESG资本化

LEED铂金认证推进策略

估值模型验证：

资产增值=NOI× (1+g)/(r−g)×绿色溢价率

NOI：2024年净营运收入3.2亿元

增长率g：低碳改造后NOI年增9%

资本化率r：从6.5%降至5.8%（绿色资产折价率低）

绿色溢价率：1.23（仲量联行2024报告）

→ 估值提升：46.7亿元 → 58.2亿元（+24.6%）

2. 收益权金融化——现金流变资本

创新融资工具设计：

金融协同效益：

REITs释放的资本金用于改造L5层医美集群，IRR提升至18.3%；

首店ABS降低招商成本，品牌引进补贴减少40%。

（三）实施保障与阶段目标

1.资源整合矩阵

2.价值提升里程碑

3.创新本质：

文商旅融合是 “流量成本重构”—— 将政府文化资源（档案馆/老字号）转化为低成本引流引擎，动态历史走廊、文旅联票打破“商业体纯购物”认知；

绿色认证实现 “ESG资本溢价”—— 光伏、雨水系统等投入通过LEED认证转化为租金提升和估值跃升，年化收益超改造投入3倍；

收益权金融化完成 “资产流动性革命”—— REITs解绑存量资产，首店ABS提前变现招商成果，碳信托开辟新收益维度。

最终形成“文化流量×绿色资本×金融杠杆”的资产升值飞轮，为二线城市商业改造提供闭环模式。

十、发展计划及实施路径

（一）三年战略周期实施路径

1. 2025年：价值筑基年——硬件升级与品牌重组

核心目标：出租率≥95%，夯实低碳与首店双基底

里程碑验证：

低碳改造后获LEED金级认证，能耗降低25%

首店集群开业率90%，贡献租金占比18%

2  2026年：体验突破年——文商旅融合与数据赋能

核心目标：客流量+25%，数据驱动90%决策

数据验证：

非遗实验室坪效突破4000元/㎡/月

云脑系统减少人力成本450万元/年

3. 2027年：资产跃升年——资本价值释放

核心目标：资产估值+20%，会员消费占比40%

资本溢价验证：

估值跃升=NOI×(1+9%)÷（5.8%−2.5%）×绿色溢价1.23=58.2亿

（注：资本化率从6.5%→5.8%，NOI年增9%，绿色溢价率1.23）

（二）执行保障体系

1.资源匹配矩阵——三维度精准赋能

资源配置逻辑：

资金：优先保障硬件改造（2025）→ 转向数字基建（2026）→ 聚焦金融变现（2027）；

技术：从数据采集（IoT）到智能决策（AI）再到场景延伸（元宇宙），实现技术代际跃升；

政策：借力地方招商红利（首店补贴）→ 绑定文化战略（减税）→ 对接国家金融创新（REITs通道）。

2. 风险控制三防线——全周期精准布防

防线一：市场风险——业态抗压测试机制

防线二：技术风险——系统冗余设计

防线三：金融风险——对冲工具组合

3.保障体系实施要点

3.1跨部门协同机制

3.2风险响应SOP

3.3保障体系本质：

资源匹配矩阵是 “战略推进的燃料舱”—— 通过资金、技术、政策三流合一，确保每年战略焦点获得饱和式投入；

风险控制三防线构成 “动态免疫网络”—— 市场风险用柔性合约化解，技术风险靠冗余设计兜底，金融风险借衍生工具对冲。

最终实现“资源零错配，风险零穿透”的高效执行，为三年战略周期提供确定性保障。

（三）三年发展路径关键指标

战略闭环逻辑：

筑基年以 “低碳硬件+首店矩阵” 重构资产底牌——光伏降本增效，首店拉升溢价，REITs设计预留资本通道；

突破年用 “文化体验×数据智能” 激活流量引擎——非遗实验室转化历史为消费，云脑系统实现秒级决策响应；

跃升年借 “金融工具×会员价值” 释放资本红利——REITs变现绿色资产，顶级会员圈层锁定高端消费力。

最终实现“物理空间改造-运营流量激活-资本价值跃升”三级跳，为存量商业改造提供“恒隆模式”。

十一、项目启示及行业意义

（一）标杆价值：三大创新模式重构行业逻辑

1. 文商旅融合新模型——从“商业容器”到“城市文化芯片”

1.1创新实践：

历史建筑活化公式：

百年墙（文物载体） × 当代艺术（海棠花装置） × 数字传播（抖音挑战赛） = 亿级流量IP

→ 2024年“永不凋落的海棠花”话题播放量破 4.1亿次，单日最高引流 8.3万人次，创天津商业体纪录。

政府资源转化路径：

通过 “文旅联票系统” 将恒隆积分与海河游船捆绑，外地游客二次到访率提升 35%，验证 “商业为文旅赋能，文旅为商业导流” 的闭环模型。

1.2行业启示：

破解同质化需 “将城市DNA转化为消费场景” —— 恒隆以浙江兴业银行为“文化锚点”，嫁接非遗、艺术、事件营销，使商业空间升维为 “可消费的城市记忆载体” 。

2. 气候韧性商业模式——从成本中心到价值引擎

2.1技术突破

26项防洪措施的经济价值：

2.2行业意义

为沿海城市商业提供 “绿色灾备样板” —— 气候投入通过 “损失规避+认证溢价+碳资产变现” 三重收益回收，改造投资回收期从12年压缩至 7年。

3. 存量改造金融创新——破解资金枷锁

3.1轻资本循环模型

首店租约ABS案例：以XEXYMIX、奈尔宝等 8家首店 租约现金流为底层资产，发行优先级收益率 5.3%，吸引保险资金认购；

资本放大效应：每1元改造投入撬动 3.2元 金融资本，较传统贷款提升杠杆率 40%。

（二）云阿云角色升级——从技术服务商到生态共建方

三重进化路径

转型本质：云阿云通过 “数据主权垄断→决策权掌控→收益权分配” 三级跳，重新定义商业服务商价值链。

（三）行业意义：开启情感商业新纪元

情绪价值生产力公式

顾客留存率=功能价值（商品+服务）×情绪价值（情感连接）÷替代成本

实证案例：

“未来商业竞争不再是坪效之战，而是 ‘情绪价值生产力’之战。天津恒隆证明：

能让人 为宠物社交付费 的空间，比奢侈品更能抵御周期；

能提供 圈层认同感 的私宴厅，比打折促销更锁住高净值客群；

能让年轻人 打卡传播 的AR内容，比广告投放更有效引流。

商业体正从‘交易场’进化为‘情绪能量站’，这是存量时代唯一护城河。”

（四）项目启示全景图

终极启示：

天津恒隆广场以 “文化基因×气候韧性×金融创新” 三螺旋模型，为行业提供存量改造的 系统解方：

用 文商旅融合 破解同质化，将城市历史转化为 免费流量池；

用 绿色技术 重构资产估值，使防灾投入产生 三重收益回报；

用 情绪场景 重塑人货场，让商业空间成为 情感消费的刚需载体。

这标志着中国商业地产正式从“效率至上”进入“情感赋能”的新纪元。

附录：天津恒隆广场核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额达 120 亿元，同比增长 18%（行业均值 15%）。增长主要源于年轻客群消费崛起（占比 55%），潮流服饰业态销售额增长 28%；引入天津首家 “泡泡玛特主题旗舰店”，结合限量款发售活动，客单价提升至 180 元（增幅 15%）。

2024 年

销售额 135 亿元，同比增长 12.5%（行业微增 3%）。增长得益于 “体验升级” 策略：打造 “恒隆电竞中心”，周末日均客流量达 8000 人，带动周边餐饮消费增长 30%；推出 “恒隆生活节” 系列活动，联动场内超百家商户，跨店消费增长 20%。

2025 年一季度

销售额 40 亿元，同比增长 15%。春节假期通过 “新春民俗市集” 活动吸引大量家庭客与游客，客单价提升至 230 元；借助智慧营销系统精准推送，线上线下融合销售增长 40%。

二、客流量数据

2023 年

客流量 3000 万人次（日均 8.2 万），停车场使用率 85%。“恒隆亲子乐园” 开业后，家庭客群平均停留时长增至 3 小时，周末单日峰值客流 13 万人次（天津 TOP5）。

2024 年

客流量 3300 万人次（日均 9 万），同比增长 10%。地铁站点与商场负一层实现无缝对接，客流转化率从 2023 年的 22% 提升至 28%；“恒隆音乐节” 单场引流 5 万人次，带动夜间消费增长 50%。

2025 年一季度

客流量 900 万人次，工作日 / 周末日均客流分别为 5.5 万 / 7.5 万。利用 AR 导航打造 “恒隆购物新动线”，提升购物便捷性，带动全楼层客流增长 25%，当前年轻客群占比 58%（家庭客群占比 35%）。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金 70 - 150 元 /㎡/ 天（和平路核心商圈），租用率 94%，绿色环保认证商户享 10% 租金优惠。

2024 年

租金收入同比增长 8%，创新打造 “共享直播间” 出租服务，坪效达 10 万 /㎡（传统零售 2.5 倍）；推行 “阶梯式租金” 模式（月流水＜50 万低租金，＞100 万适当提租），空置率控制在 4%。

2025 年规划

目标租金增长 12%，途径包括：中庭冠名权出售（某知名品牌冠名费 300 万 / 年）；优化商户结构，提升高坪效品牌占比。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 18 家天津首店，如 “喜茶 LAB 概念店”“蔚来汽车城市展厅”；淘汰 8 家传统百货品牌，将 10% 的经营面积改造为 “文创街区”。

2024 年

品牌汰换率 20%，重点引入：

科技体验：大疆无人机旗舰店（配备飞行体验区）；

潮流生活：“三顿半咖啡概念店”（提供手冲课程）。

2025 年计划

聚焦 “时尚 × 科技” 品牌矩阵：

OPPO 智能生活馆（展示最新智能穿戴与智能家居产品）；

“潮玩博物馆”（集合国内外知名潮玩 IP），目标坪效 5 万 /㎡。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年投入 2.5 亿元用于升级：商场照明系统全面更换为节能 LED，升级中央空调系统提升能效；2025 年预留 1 亿元用于数字化建设及外立面局部翻新。

数字化进展

线上会员 150 万（年增 25%），线上销售占比 12%（行业均值 8%）；自主研发的智慧停车系统向周边商业输出，年技术服务费 400 万元。

行业坐标

客流稳定性：2024 年客流量稳步增长 10%（天津同类商场均值 + 5%）；

估值亮点：核心商圈地段 + 多元业态组合支撑 PE 15x（行业均值 13x）；

现存挑战：高端美妆品牌坪效较上海恒隆广场低 30%，需加强对头部美妆品牌的招商力度 。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库