商业地产案例分享-天津中北永旺梦乐城项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告揭示永旺中北项目以"情感联结+技术赋能"重构商业逻辑：通过育英值体系绑定家庭客群，5G-A与碳中和REITs双轮驱动，打造坪效1.2万/㎡的智慧生活共同体，为城郊商业提供破局样本。全文共30500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

天津中北永旺梦乐城项目运营管理优化报告

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析

三、竞品分析及总结

四、项目定位

五、项目挑战及破局

六、业态规划及品牌布局

七、招商策略

八、运营管理

九、运营创新及资产升值

十、发展计划及实施路径

十一、项目启示及行业意义

十、发展计划及实施路径

（一）三年发展路径

1.2025筑基年：技术底座+业态重构

核心战役执行细则

1.1扩建区100%开业攻坚

首店矩阵：

开业保障：

倒排工期：2025年3月完成装修，4月28日（开业13周年）亮相

政策协同：申请津南区“首店经济补贴”（50万/店）

1.2 5G-A网络全域覆盖

技术参数：

应用场景：

云游戏区：部署100台云手机（骁龙8 Gen3芯片）

AR导航：覆盖率100%，降低寻店时间40%

1.3屋顶光伏一期

实施计划

1.4数据指标达成路径

2.2026融合年：运河生态圈成型

核心战役执行细则

2.1运河水陆系统贯通

接驳船运营：

技术保障：船舶北斗定位+客流计数系统（误差<3%）

2.2运河消费一卡通

功能设计

发行目标：覆盖60%会员（18万张），拉动跨业态消费35%

2.3绿色商场认证

LEED金级冲刺：

政府协同：申报商务部“绿色商场”（津商流通〔2024〕8号文）

2.4数据指标达成路径

3. 2027引领年：资产价值释放

核心战役执行细则

3.1 REITs发行筹备

中金辅导三步走：

资产包优化：

3.2《家庭第三空间白皮书》输出

核心模型：

合作推广：中国连锁经营协会（CCFA）发布行业标准

3.3碳中和REITs试点

碳资产开发

交易机制：天津碳排放交易所挂牌交易

3.4数据指标达成路径

3.5实施保障：跨年度协同机制

技术-资本-政策三线并进

终极价值锚点：

2027年资产估值突破25亿元（现值17.8亿×140%）

成为商务部 “全国智慧商圈标杆” 与发改委 “公募REITs创新样本” 双认证项目

（二）关键实施举措

1. 组织保障：铁三角攻坚体系

永旺云阿联合指挥部架构：

运作机制：

2. 资源投入：3000万技术基金拆解

3. 风险控制：三层防御机制

业态健康度预警：

动态调整机制：

（三）里程碑推进节奏

甘特图：2025-2027关键节点

（四）实施保障：四维锚定体系

终极目标达成标志：

经济价值：单位坪效突破1.2万元/㎡（达行业Top10水平）

社会价值：获评商务部“绿色商场”+住建部“城市更新样板项目”

资本价值：公募REITs发行规模超20亿元，成为京津冀商业地产碳中和金融创新范本

十一、项目启示及行业意义

（一）定位差异化：从空间供给者到情感联结者

破解同质化三大破局点

案例对比：

深圳龙华壹方天地：零售占比58%，坪效0.9万/㎡

永旺中北：亲子业态主导，坪效1.2万/㎡（2026年目标）

（二）运营数字化：双中台驱动决策革命

“上海智云架构”本土化落地

创新成效：

决策效率：品牌调整周期从90天→45天（参考上海深特广场）

能耗控制：AI调节照明/新风，能耗成本降至6.2元/㎡（行业均值8.5元）

（三）资产服务化：从收租方到服务商

1.收入结构转型路径

2.REITs发行关键指标优化：

租约结构：主力店5-8年长约（占比70%）

ESG评级：LEED金级+社区就业2500岗位（GRESB全球前30%）

（四）生态协同化：区域商业共同体实践

“运河金三角”竞合机制

行业首创价值：

国内首个 “竞合联盟”商业公约（永旺/环球/新城市中心签约）

政府授予 “运河商务区统一运营权”（年管理费800万元）

（五）行业意义：重构城郊商业价值逻辑

1. 模式变革：从“地段论”到“运营论”

传统困局：

依赖地铁上盖（如北京昌平永旺），但客流量增长乏力（年增<5%）

永旺破局：

“运营深度=资产价值”公式：

资产溢价 = （非租金收入×3）+（会员复购率×2）+（ESG评级×1.5）  

中北项目验证：40%估值增长中，运营贡献率达75%（区位仅25%）

2. 可复制模型：永旺全国200店升级引擎

云阿云赋能三要素：

3. 政策创新样本：驱动行业制度突破

REITs扩募：首个商业地产 “碳中和REITs” 申报方案（发改委备案）

数据资产化：家庭消费图谱确权交易（天津数据交易所首单试点）

政企协同：商务部采纳 “永旺模式” 写入《智慧商圈建设指南》

终极启示：

当行业深陷 “电商冲击-同质化-资产贬值” 困局时，永旺中北以 “四化融合” 证明：

情感联结（家庭时光报告）比折扣更能绑定客户

算法决策（双中台）比经验更能精准运营

服务收入（数据/技术/管理）比租金更能支撑估值

这一模式将推动中国商业地产从 “收租逻辑” 向 “运营价值创造逻辑” 的历史性转身。

附录：天津中北永旺梦乐城核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：120 亿元，同比增长 20%（行业均值 15%）。增长核心来自扩建区开业（新增面积 3 万㎡）及 5G-A 网络覆盖，家庭客群消费占比 58%，亲子教育业态销售额增长 28%。

创新举措：引入天津首家电竞主题餐厅 “永旺电竞空间”，结合 VR 互动体验，客单价提升至 180 元（增幅 15%）。

2024 年

销售额：145 亿元，同比增长 20.8%（行业均值 8%）。逆势增长得益于 “运河文旅融合” 策略：运河水街贯通后日均客流 1.2 万人次，带动跨店消费增长 30%；LEED 金级认证商户销售额占比达 40%，溢价率 10%。

标杆项目：“运河非遗市集” 年销售额 5 亿元，DIY 手作体验客单价 220 元，复购率达 45%。

2025 年一季度

销售额：42 亿元，同比增长 18%。春节档推出 “元宇宙年货节”，虚拟分身参与人数超 10 万人次，带动线上线下联动消费增长 25%；光伏屋顶发电收益反哺商户，能源成本降低 12%，推动毛利率提升 3 个百分点。

二、客流量数据

2023 年

客流量：3200 万人次（日均 8.8 万），停车场使用率 85%。扩建区 “儿童职业体验中心” 启用后，家庭客群平均停留时长增至 3.2 小时，周末单日峰值客流 13.5 万人次。

转化效率：WiFi 探针监测显示，5G-A 网络覆盖区域客流转化率达 28%（非覆盖区 15%）。

2024 年

客流量：3800 万人次（日均 10.4 万），同比增长 18.7%。运河水街开通后，地铁接驳客流占比提升至 35%，“运河游船 + 购物” 套票带动周末客流增长 40%，非遗手作工坊单场引流 3.5 万人次。

客群结构：家庭客群占比 60%，Z 世代客群占比 25%（通过元宇宙商店引流）。

2025 年一季度

客流量：980 万人次，工作日 / 周末日均客流分别为 5.8 万 / 8.2 万。“海河历史 AR 动线” 技术应用后，历史文化主题街区客流增长 35%，云阿云智能导购系统带动跨店转化率达 55%（行业均值 30%）。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：70-140 元 /㎡/ 天（西青区核心商圈），租用率 95.8%，绿色认证商户享 10% 租金溢价。

创新模式：推出 “首店孵化补贴”，前 6 个月租金减免 30%，带动首店销售额占比提升至 18%。

2024 年

租金收入：同比增长 12%，坪效达 11 万 /㎡（餐饮业态 2.5 倍）。引入 “分时共享直播间”，闲置空间租金收益提升 40%；采用 “保底 + 抽成” 租约（月流水＜50 万免租），空置率控制在 4.2%。

ESG 溢价：LEED 金级认证后，资产估值提升 8%，绿色金融贷款利率下浮 0.5 个百分点。

2025 年规划

目标租金增长 15%，路径包括：屋顶光伏电站冠名权（年赞助费 300 万元）、REITs 筹备（目标资本化率 5.5%，低于行业均值 5.8%）；计划将非零售业态租金占比提升至 45%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 12 家天津首店：包括 “特斯拉能源生活体验馆”“故宫文创快闪店”；淘汰 8 家传统服饰品牌，将 15% 经营面积改造为 “亲子科技乐园”，坪效提升至 8 万 /㎡。

2024 年

品牌汰换率 20%，重点引入：

绿色零售：“始祖鸟旧衣再生工坊”（碳积分兑换服务），会员复购率 60%；

元宇宙体验：“永旺孪生商店”，虚拟商品销售额占比达 12%，客单价 300 元。

2025 年计划

聚焦 “智能 × 在地” 矩阵：

小米全屋智能体验馆（与本地家居品牌联动），目标坪效 10 万 /㎡；

“津派非遗数字工坊”（杨柳青年画 AR 定制），计划带动文创区销售额年增 50%。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 2.5 亿元升级光伏屋顶（2.5MW）、搭建元宇宙商店系统；2025 年预留 1 亿元用于 REITs 发行及屋顶农场改造。

数字化进展：线上会员 150 万（年增 35%），线上销售占比 14%（行业均值 8%）；云阿云智能系统向天津其他商场输出，年许可费 500 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 18.7%（天津头部商场均值 5%）；

估值优势：文旅融合 + 家庭客群支撑 PE 15x（行业均值 12x）；

现存挑战：高端美妆品牌坪效为北京 SKP 的 60%，需强化国际品牌区域首店引入。

数据来源：

北京云阿云智库・商业地产项目数据库