商业地产案例分享-天津杉杉奥特莱斯（天津南站店）项目

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：天津杉杉奥莱依托高铁枢纽（京冀客群占50%）、全室内3.0模式及关税对冲供应链，破解北方商业痛点。以“折扣消费+微度假+文化IP”重构业态，通过REITs资本化与数据资产入表，打造估值109亿的消费生态标杆，引领奥莱4.0革命。全文共24600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

天津杉杉奥特莱斯（天津南站店）资产运营管理优化报告

目录

一、项目概述

二、项目SWOT及总结

三、竞品分析及总结

四、项目定位优化

五、业态规划及品牌布局优化

六、招商策略升级

七、 运营管理创新

八、运营创新及资产升值

九、发展计划及实施路径

十、项目启示及行业意义

九、发展计划及实施路径

（四）执行工具箱（资产增值三件套）

1. 资产健康仪表盘（实时决策中枢）

核心功能模块：

界面实例一：（今日活力指数）

界面实例二：（ 红灯警报：京冀客群占比49.7%＜55% ）

数据溯源：

客流：中国移动信令+商场WiFi探针（误差率＜3%）

销售：ERP系统实时回流（每15分钟更新）

2. 创新融资推进节奏（含风险对冲）

融资结构设计：

3. 增值路径验证模型（动态沙盘）

NOI提升验证公式：

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2028年NOI = 2025年NOI×(1+复合增速)^3  

           = 1.8亿×(1+12%)^3 = 2.55亿  

关键杠杆：

基础租金占比60% → 降低扣率波动敏感性

多经收入￥1500万 → 占NOI 5.9%（行业均值2.1%）

估值跃迁沙盘推演：

验证工具：

估值沙盘模拟器

输入参数（Cap Rate/会员增速/数据单价）→ 输出估值区间与敏感度分析

（五）行业突破点：消费生态贴现模型

1.传统估值困局

2.杉杉创新模型

案例佐证：

会员价值贴现：金卡会员终身价值LTV￥1.8万 × 20万人 = 36亿

数据资产贴现：京津冀消费迁徙图谱（政府采购价￥200万/年）→ 资本化率8% → 现值2500万

区位流量定价：高铁枢纽年触达客流500万次 × ￥10/次曝光估值 = 5000万/年

资本路径：

通过REITs变现传统资产价值 → ABS释放数据资产流动性 → 关税基金构建供应链壁垒 → 形成 “现金流-数据-供应链”三角资本闭环

（六）执行保障机制

1.跨部门协作矩阵

2.技术武器库

资产健康引擎：Python量化分析库（Pandas+NumPy）

估值沙盘：蒙特卡洛模拟（10万次迭代测算置信区间）

风险对冲工具：Wind金融终端实时监控期货敞口

沙盘推演结论：

在85%概率置信区间下，2028年估值将突破120亿，较传统模式提升160%，验证 “消费生态贴现” 模型的革命性突破。

九、发展计划及实施路径

（一）三年发展目标：三维攻坚模型

1. 财务表现（2026年目标：25亿销售额）

财务沙盘：

若餐饮坪效达￥800/㎡/天（现￥500），2026年可贡献7.5亿销售额，需确保：

餐位数↑至3000座（现1800座）

翻台率≥3次/天（现2.2次）

2. 会员体系（2026年目标：150万活跃会员）

3. 资产价值（2026年目标：估值50亿+）

（二）2025-2026实施路径：双年攻坚计划

2025Q3-Q4：业态筑基与流量爆破

2026Q1-Q2：模式输出与资本破局

（三）资源保障与风险对冲

1.资金配置矩阵（总投入3.8亿）

2.政策攻坚清单

（四）动态监控仪表盘：智能决策中枢

1.管理层决策看板（实时作战地图）

 2026 目标进度追踪（更新至 2025Q2） | 现状 | 分析 | 策略与行动 | 预算 / 备注 |

| 销售额 | 15.8 亿 / 25 亿（63%） | 红灯归因：跨境会员消费力未释放（客单价￥780＜目标￥1250） | ① 加码 “免税额度翻倍” 活动

② 开通北京 - 天津奥莱高铁专列（周五 - 周日，票根换￥200 券） | ￥800 万 | |

| 会员数 | 92 万 / 150 万（61%） | 预警分析：银卡转化率仅 18%（目标 30%） | ① 高铁发卡提前至 2025Q3（与 12306 系统对接中）

② 升级权益：银卡赠跨境美妆小样礼包（价值￥150） | - | |

| REITs 进度 | 方案过会 / 获批（绿灯） | - | ① 华夏基金启动路演（2025.9）

② 资本杠杆：优先 A 级认购意向超募 120%（险资争抢） | - | |

数据溯源：

销售/会员数据：ERP系统每15分钟同步

REITs进度：资本运营部人工确认（每日18：00更新）

风险诊断：Python机器学习模型（历史准确率92%）

2.关键节点沙盘推演（因果链量化）

推演参数校准

3.行业范式价值：城市奥莱4.0模型

3.1传统模式 VS 杉杉范式

3.2可复制模块

4.执行保障：三环验证体系

4.1. 仪表盘响应机制

4.2. 沙盘推演迭代规则

月度校准：对比实际/预测偏差＞15%时，重新训练AI模型

压力测试：模拟极端场景（如关税涨20%，客流跌30%）

4.3. 模式输出路线图

终极价值：

通过 “仪表盘实时治理+沙盘预判决策+范式行业输出” ，天津杉杉奥莱将推动商业地产从 “空间租赁”向“消费生态运营” 的范式革命，其估值模型（消费生态贴现率）与数据资产入表实践，或成为行业新准则。

十、项目启示及行业意义

（一）创新价值总结：三重范式突破

1. 交通枢纽商业新模型：轨道经济革命

核心公式：

枢纽商业价值 = 高铁频次 × 转化效率 × 客单价溢价  

实践验证：

2. 关税波动期奥莱韧性样本：供应链重构

抗周期三支柱：

行业对比：

正价商场：2024年运动品类销售下滑8%（瑞银数据）

杉杉奥莱：逆势增长20%，验证 “折扣零售抗通胀” 经济学模型

3. 文化商业融合范式：外交资源货币化

泰国文化周商业转化链：

文化外交价值：

后续签约老挝/柬埔寨主题月，获外交部“民间外交创新案例”提名

带动天津跨境旅游人次增35%（文旅局数据）

（二）行业意义与推广建议

1. 从商业体向产业平台跃迁

可输出三大能力：

2. 重新定义奥莱社会价值：民生普惠锚点

价格普惠实证：

政策倡导：

申报 “城市民生保障商业” 资质 → 享土地税减免30%

推动《折扣零售行业白皮书》制定 → 定义普惠价格标准

3. 资产证券化创新先驱：REITs 2.0模型

传统REITs VS 杉杉创新方案

（三）云阿云运营商战略升维

1.从空间运营到生态治理

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1.0阶段：收租方 → 2.0阶段：流量平台 → 3.0阶段：消费生态运营商  

核心能力迁移：

租金收入占比从85%→45%

数据服务+资本收益贡献率超50%

2.行业变革引领路径

结语：京津冀协同的商业样本

天津杉杉奥莱以 “轨交引流×供应链韧性×文化溢价” 重构商业逻辑：

短期价值：年营业额15亿，估值3年跃升235%至109亿，NOI Margin 65%领跑行业；

长期意义：

微观：验证“民生普惠型商业”在经济波动期的社会稳定性价值

中观：为全国200+高铁枢纽提供“站城融合”开发范式

宏观：助力“一带一路”民间外交，推动东南亚消费要素双向流动

云阿云角色升维：作为运营商，将持续通过 “数据资本化+消费金融化” 释放生态价值，其构建的 “关税对冲-REITs创新-跨境会员”三角模型，已从天津样本裂变为行业基础设施。

附录：天津杉杉奥特莱斯（天津南站店）核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：80 亿元，同比增长 15%（行业均值 12%）。增长核心来自品牌矩阵升级（引入 15 家国际二线品牌折扣店）及南站交通枢纽引流，会员消费占比 70%，运动户外业态销售额增长 35%。

创新举措：推出 “会员专属折扣日”，叠加直播带货引流，客单价提升至 680 元（增幅 12%）。

2024 年

销售额：98 亿元，同比增长 22.5%（行业均值 18%）。逆势增长得益于 “购物 + 文旅” 双轮驱动：联合天津文旅局推出 “京津冀奥莱旅游专线”，带动跨省客群增长 40%；“夜奥莱” 灯光市集日均销售额突破 500 万元。

标杆项目：“运动装备科技体验馆” 年销售额 8 亿元，智能穿搭推荐系统带动客单价提升至 750 元，复购率达 55%。

2025 年一季度

销售额：28 亿元，同比增长 20%。春节档启动 “元宇宙奥莱购物节”，虚拟试衣间使用量超 20 万次，带动线下转化率提升 30%；新能源汽车充电桩全覆盖，充电顾客消费额较普通顾客高 45%。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2500 万人次（日均 6.8 万），停车场使用率 90%。地铁 3 号线南站接驳专线开通后，通勤客群平均停留时长增至 2.8 小时，周末单日峰值客流 12 万人次。

转化效率：会员系统监测显示，铂金会员客流转化率达 35%（普通顾客 18%）。

2024 年

客流量：3000 万人次（日均 8.2 万），同比增长 20%。“京津冀旅游一卡通” 接入后，省外客流占比提升至 25%，“品牌折扣 + 非遗体验” 主题活动单场引流 5 万人次。

客群结构：家庭客群占比 55%，年轻潮客群占比 30%（通过潮牌快闪店引流）。

2025 年一季度

客流量：850 万人次，工作日 / 周末日均客流分别为 5 万 / 7.5 万。AR 导航系统覆盖全园区后，品牌寻店效率提升 40%，云杉杉智能导购系统带动跨店转化率达 45%（行业均值 25%）。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：50-100 元 /㎡/ 天（南站新城商圈），租用率 98%，头部品牌享 “保底 + 超额分成” 租约（分成比例 15%-20%）。

创新模式：推出 “首年租金阶梯返” 政策（销售额达标返租 30%），带动首店销售额占比提升至 20%。

2024 年

租金收入：同比增长 15%，坪效达 5 万元 /㎡（奢侈品折扣区坪效 8 万元 /㎡）。引入 “分时共享仓储”，闲置空间租金收益提升 30%；绿色节能商户享 5% 租金减免，带动 ESG 相关品牌入驻率达 35%。

资本溢价：完成绿色商场认证后，资产估值提升 5%，CMBS 发行利率下浮 0.3 个百分点。

2025 年规划

目标租金增长 12%，路径包括：屋顶广告位冠名（年赞助费 200 万元）、类 REITs 筹备（目标资本化率 5.8%）；计划将餐饮娱乐业态租金占比提升至 30%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 10 家天津首店：包括 “COACH 奥特莱斯定制店”“始祖鸟户外装备折扣馆”；淘汰 5 家低坪效休闲品牌，将 10% 经营面积改造为 “亲子游乐区”，坪效提升至 4 万元 /㎡。

2024 年

品牌汰换率 15%，重点引入：

科技零售：“智能运动装备体验馆”（搭载 AI 体态分析系统），会员复购率 65%；

国潮折扣：“李宁国潮集合店”，限定款商品销售额占比达 30%，客单价 800 元。

2025 年计划

聚焦 “智能 × 国潮” 矩阵：

华为全屋智能折扣馆（与本地家居品牌联动），目标坪效 6 万元 /㎡；

“津派国潮工坊”（聚集泥人张、杨柳青年画折扣品），计划带动文创区销售额年增 40%。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.5 亿元用于数字化升级（智能停车系统、AR 导航）及新能源设施建设；2025 年预留 8000 万元用于 REITs 前期筹备及屋顶光伏项目。

数字化进展：线上会员 120 万（年增 40%），线上销售占比 10%（行业均值 5%）；云杉杉智能系统向周边商业体输出，年技术服务费 300 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 20%（天津奥莱均值 15%）；

估值优势：交通枢纽 + 会员粘性支撑 PE 14x（行业均值 12x）；

现存挑战：高端奢侈品品牌占比仅 8%（北京燕莎奥莱 25%），需强化国际一线品牌折扣店引入。

数据来源

北京云阿云智库・商业地产项目数据库