商业地产案例分享-天津南开大悦城项目（三）-商业地产

商业地产案例分享-天津南开大悦城项目（三）

原创北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：220亿销售额·23.8%增速领跑行业！天津大悦城以“轻资产+数字化”双引擎重塑商业价值：首店经济引爆客流（年3400万人次），REITs证券化撬动资本，主题街区坪效达行业3倍，为存量商业提供“运营×资产”创新模式。全文共29000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

天津南开大悦城资产运营管理优化报告

轻资产战略下的商业创新与价值提升

一、项目概述

二、项目SWOT分析及总结

三、竞品分析及战略启示

四、项目定位与挑战破局

五、业态规划与品牌布局

六、招商策略创新

七、运营管理优化

八、运营创新与资产升值路径

九、发展计划与实施路径

十、项目启示与行业意义

五、业态规划与品牌布局

主题街区：

街区名称	主题	特色品牌/活动
骑鹅公社	文艺复古（2000㎡）	疯果手作、复古胶片相机店
神兽寺街	奇幻天津四大神兽	鬊鸟祈愿签、拿拿龙快闪剧场
IF街	夜经济	星空露营酒吧（联名楚门精酿）

技术赋能：蕾奥智慧照明系统联动音乐节奏8

特色主题街区深度布局

街区	位置	面积	品牌亮点	场景创新
5号车库	北区3F	1500㎡	泥人张潮玩、VR手作工坊	3D打印非遗IP定制
Hi内	4F	800㎡	内衣博物馆+男士理容区	AI发型设计镜（关联消费+40%）
超级工厂	6F	1200㎡	手工皮具体验、陶艺工作室	联合抖音直播“开盲盒”

（五）执行保障与效能监测

1.关键指标仪表盘

维度	核心指标	监测工具	预警阈值
业态健康度	四维业态收益占比	收益结构热力图	任一业态偏离基准值±10%
品牌生命力	首店存活率（12个月）	品牌存续追踪系统	＜80%触发调改
本地化深度	津味SKU占比	供应链中台	＜30%启动商户培训
空间效能	夜间坪效（22：00-02：00）	分时核算系统	＜1万/㎡启动场景迭代

2.三大铁律执行标准：

2.1首店“3-6-9”孵化模型：

3个月免租期 → 6个月联营扶持 → 9个月评估存续

2.2本地化供应链奖惩：

津味SKU超40%商户：租金扣点减免5%

虚假本地标签：罚没质量保证金+末位淘汰

2.3空间模块快速迭代：

项目	内容
空间模块试错周期公式	试错周期 = 模块成本（万元）÷ 日均收益（万元） ≤ 90 天
示例	农场体验馆投入 150 万 → 需日均创收 1.67 万

创新启示：从厦门大悦城“超轻松市场”中提炼 “松弛美学” ，将压力解构转化为消费动力；借鉴胡桃里 “15小时全时段运营” 逻辑，以 “晚10点才是黄金起点” 重塑津门夜经济坐标系。

六、招商策略创新

（一）轻资产输出标准：四级管控体系

针对管理输出项目（如和平大悦城），建立 “招商四维漏斗” 实现风险可控与收益最大化：

层级	实施标准	量化指标	案例（和平大悦城）
主力店锚定	30%面积由大悦城体系品牌锁定	签约5家千万级门店；坪效≥3万/㎡	MUJI旗舰店、超级工厂主题街区
本地品牌孵化	20%面积扶持津籍品牌	装修补贴基金500万；首年扣点减免30%	“汝呓如意”茶饮（天津老味儿）
首店政策倾斜	区域首店享差异化免租	国际品牌：免租6个月本土新锐：免租3个月	HapePrime潮牌（意大利首店）
创新业态试验	快闪特区年更新率≥50%	租期3-6个月；押金降至1个月租金	沙窝萝卜盲盒快闪（月销87万）

轻资产收益模型：

项目	内容
轻资产收益模型公式	项目收益 = (保底租金 × 面积占比) + (抽成租金 × 超额收益系数)
和平大悦城案例	保底租金占比 70% + 抽成租金（营收 8%）贡献 30% 收益

（二）数据驱动决策：蕾奥系统作战地图

应用云阿云空间资产智慧管理平台，构建招商全链路数据中枢：

1.数据决策三阶模型

模型层级	具体模块	详细内容
数据采集层	WiFi 探针	捕捉客流动线，分析顾客在商场内的移动轨迹
	POS 系统	记录品类销售数据，形成销售热力图
	会员画像	构建 200 + 标签维度的会员画像体系
分析决策层	消费偏好分析	统计夜宵消费占比达 28%
	品牌适配模型	建立关联度指数≥0.7 的品牌适配评估模型
	租户健康诊断	设置尾部租户预警红线机制
执行反馈层	招商落位优化	调整奶茶店至影院旁，优化业态布局
	租约动态调整	对末位品牌实施快闪店转型策略
	营销资源匹配	精准投放联名券，实现营销资源高效配置

2.核心算法应用

2.1品类关联度公式

项目	内容
品类关联度公式	关联指数 = (共同客群占比 × 0.6) + (时段互补系数 × 0.4)
奶茶店与影院案例	共同客群 63% + 时段互补 0.85 → 指数 0.79

2.2租户健康诊断矩阵

等级	坪效标准	客流转化率	处置措施
优质	≥行业120%	≥25%	优先续约+外摆区扩容
预警	行业80%-120%	15%-25%	联营改造+营销扶持
淘汰	＜行业80%	＜15%	启动3个月退场倒计时

（三）招商政策工具包

1.政策工具箱与适用场景

政策类型	适用对象	核心条款	申请流程
首店特权包	区域/城市首店	装补800-1200元/㎡；免租期3-6个月；联合营销基金50万	首店资质认证→签约对赌协议
本地孵化包	天津本土品牌	扣点减免30%（首年）；供应链贷款贴息5%；免费BI数据服务	本地商委会推荐→提交成长计划
创新实验包	快闪店/新业态	押金1个月租金；抽成租金5%+5%（基础+超额）；云阿云系统免费接入	提交商业计划书→90天试运行
轻资产绑定包	管理输出项目品牌	跨项目联动权益；优先进入REITs资产池；装修标准统一补贴	签署战略合作协议

2.政策效能监测指标：

政策类型	关键考核指标	达标值	未达标处置
首店特权包	12个月存活率	≥85%	收回装补的30%
本地孵化包	年销售增长率	≥40%	次年取消扣点减免
创新实验包	业态更新率	≥50%	保证金上浮20%

（四）执行保障机制：轻资产战略的护航体系

1. 组织适配：四级联署决策机制

1.1轻资产招商委员会架构与权责

部门	代表职务	决策权限	联署流程
开发部	轻资产事业部总监	项目拓展可行性终审	需3/4成员签署《拓展决议》
运营部	区域运营总经理	品牌落位方案审批	数据模型+实地勘察双通过
数据中台	首席算法工程师	租户健康分算法迭代	需委员会全票通过新版模型
财务部	资产证券化总监	REITs资产池准入评估	收益率≥5.8%方可列入

1.2跨部门协作铁律

月度联审会：对管理输出项目进行 “红黄绿灯” 评级（绿灯：推进；黄灯：优化；红灯：退出）

权责对等：委员会成员绩效工资 30% 与轻资产项目存活率挂钩（目标值≥91%）

2. 技术基建：蕾奥系统全市数据整合

2.1数据中枢架构

层级	模块	细分项	具体内容
数据源	场内数据	WiFi/POS/ 会员	采集商场内客流动线、销售数据及会员标签等运营数据
	政府数据	1200 万人口消费行为	接入城市人口消费行为大数据，辅助商业决策
	第三方数据	美团客流 / 抖音热榜	整合外部平台流量热度与消费趋势数据
数据平台	蕾奥智慧管理平台	-	集成多源数据的管理中枢，支撑招商决策应用
应用层	招商决策应用	品牌适配指数	评估品牌与商场客群的匹配程度
		租户健康分	动态监测租户经营状况的评分体系
		首店存活预测	基于数据模型预测首店运营存活率

2.2核心技术参数

模块	功能描述	性能指标	安全机制
客流预测引擎	基于LSTM神经网络	误差率≤6.8%	联邦学习数据脱敏
租户健康分模型	12维动态指标评估	尾部预警准确率92%	区块链存证防篡改
首店存活预测	随机森林算法	AUC值≥0.87	GDPR合规加密

2.3数据应用案例

通过政府消费数据发现南开区夜间餐饮需求增长 23% → 加速引入胡桃里音乐酒馆

抖音热榜显示“国潮手作”搜索量月增 180% → 在和平大悦城增设 VR手作工坊

3. 风控对赌：首店业绩保险机制

3.1对赌协议三层架构

层级	适用对象	核心条款	差额补缴公式
基础对赌	普通首店	首年客流保底 5万人次/月	差额客流×3元/人
进阶对赌	国际重奢首店	首年坪效≥ 1.2万/㎡·月	(保底坪效-实际)×面积×20%
战略对赌	现象级业态（如盒马）	带动关联品牌销售提升 ≥15%	未达标部分×5%罚金

3.2不可抗力条款：

如遇公共卫生事件（PHEIC）、重大政策调整等因素，触发 “危机共担模式”：

首年免租期延长 3个月

平台提供营销基金（损失额的 30%）

（五）创新启示的战术转化

1. 凯德“租户健康分”本土化改造

12维评估指标与权重

评估维度	权重
坪效	0.25
客流转化率	0.2
会员复购	0.15
舆情评分	0.1
品类稀缺性	0.1
（注：此处省略未完全列出的 6 项维度，完整模型共 12 项评估指标）

实施成效：

尾部品牌淘汰率从 18%→9%（年节省招商成本 870万）

预警品牌改造成功率 78%（联营转型后坪效提升 35%）

2. 华润“首店装补对赌”升级版

装补资金池运作模型：

项目层级	具体内容
装补基金总额	2000 万元
拨付方式分类	前置 30%（签约支付）、对赌 40%（达标支付）、留存 30%（存活奖励）
前置 30% 执行细则	签约即支付，用于品牌启动装修
对赌 40% 执行细则	品牌需在 12 个月内达成绩效目标，达标后支付该部分资金
留存 30% 执行细则	品牌持续存活 24 个月后，作为存活奖励支付

降本成果：招商成本降低 32%，首店12个月存活率 91%（行业均值 76%）

（六）效能验证仪表盘

维度	核心指标	基线值	目标值	监测工具
组织效能	项目决策周期	15天	≤7天	流程区块链存证
技术赋能	数据决策占比	65%	≥85%	蕾奥系统日志
风控强度	对赌协议覆盖率	70%	100%	合约管理系统
创新成果	招商周期	7个月	4.2个月	项目计时器

执行军规：

数据决策需经 “反事实推演”（模拟未引入该品牌的情景对比）；

对赌罚金 50% 注入装补基金，形成风险对冲闭环；

委员会成员每季度接受 00后客群代表质询，不合格者强制退出。

通过铁三角保障体系，天津大悦城轻资产管理规模有望 3年突破150亿，REITs分派率稳定于 5.2%+ 行业标杆水平。

七、运营管理优化

（一）会员经济深化：三维价值分层模型

1.分层运营策略与执行路径

客群	核心痛点	运营举措	技术支撑	数据目标
学生会员 (18-22岁/32%)	消费力有限但时间充裕	学分银行：观影1小时=0.5学分（可兑实习内推）；期末周免费通宵自习室（需消费3次/周）；青芽计划： MUJI/言几又兼职绿色通道	校园一卡通系统对接	月活提升40%
职场新锐 (23-30岁/45%)	社交刚需+宠物陪伴	共享办公卡：￥499/月（含咖啡无限续杯）；19：00后转酒吧抵扣券；宠物社交区：携宠入店享85折（Mr. Doggy联动）；“宠缘相亲角”（扫码查看宠物DNA报告）	企业微信社群裂变	客单价提升35%
品质家庭 (31-35岁/23%)	亲子教育+健康焦虑	亲子研学卡：超级农场自然课（￥198/节）；泥人张非遗手作体验；健康管家： B1层基因检测快闪（￥399原价￥1200）；三甲医生在线问诊	医疗HIS系统对接	复购率65%

会员价值公式

项目	内容
会员价值公式	会员贡献值 = (消费频次 × 0.4) + (客单价 × 0.3) + (裂变指数 × 0.3)
目标	会员消费占比从 21% 提升至 35%，年增会员 GMV 7.3 亿

（二）数智化赋能：三驾马车系统架构

图：数智化作战中台

中台模块	子系统 / 功能	具体应用场景	成效指标
供应链中台	区块链溯源	生鲜 48 小时全程可溯	-
	智能补货	自动优化库存补货策略	-
VR 招商系统	远程带看	线上虚拟商铺带看服务	签约效率提升 40%
	空间模拟	商铺布局与场景可视化设计	-
能耗管理	AI 节能	智能调控商场能耗设备	年降耗 15%
	碳追踪	实时监控碳排放数据	-

核心技术参数：

系统	功能亮点	实施路径	成本效益
供应链中台	对接京东七鲜溯源API	部署RFID+温度传感器（每柜￥3800）；区块链存证（每单成本￥0.2）	损耗率从8%→3% 年降本1200万
VR招商系统	元宇宙级空间还原	3D激光扫描建模（精度0.1mm）；虚拟人流压力测试	疫情期间招商效+40%；节省差旅费87万/年
能耗管理	嘉里汇智能电表移植	分时电价策略（谷电占比提升至65%）；照明动态调节（人走灯暗）	年节电380万度减碳2800吨

（三）弹性运营机制：时空折叠策略

1. 时段共享：24小时经济公式

项目	内容
时段共享：24 小时经济公式	夜间补贴 = 电费成本 × (1 - 夜间营收增长率) × 30%
示例	电费 2 万 / 月，夜营收增 25% → 补贴 = 2 万 ×(1-0.25)×0.3=￥4500

执行案例：

星巴克：日间咖啡（7：00-18：00）→ 夜间酒吧（18：00-02：00）

补贴触发：夜间营收占比≥30% 且超24点闭店

2. 空间复用：中庭变形记

时段	场景模式	配置方案	收益模型
10：00-17：00	文创市集	50个摊位（租金￥300/天·位）	日均收益￥1.5万
18：00-21：00	亲子游乐	充气城堡+绘本角（收费￥68/小时）	坪效￥210/㎡·h
21：30-24：00	街头文化公园	滑板U型池（会员免费，非会员￥50）	引流关联消费￥3.2万/晚

3. 应急响应：盒马危机黄金24h

危机处理阶段	具体内容	响应措施及时间节点
问题曝光	危机类型判断	食品安全问题	启动 1 级响应：1h 内下架涉事商品；4h 内完成全链溯源；12h 发布检测报告；24h 召开媒体沟通会
		服务投诉问题	启动 2 级响应：30 分钟内现场响应；2h 内补偿方案到位

溯源技术包：

区块链查询（生产→运输→销售全程）

涉事批次热力图（精准定位购买者）

（四）效能验证数据看板

模块	核心指标	基线值	目标值	监测工具
会员经济	会员消费占比	21%	35%	CRM贡献值模型
数智化	生鲜溯源覆盖率	0%	100%	区块链节点查询
弹性运营	空间复用收益	￥0	￥8万/日	分时核算系统
危机响应	舆情平息时效	72小时	≤24小时	舆情监控平台

执行铁律：

学生会员学分兑换需对接3所高校教务处（南开大学/天津大学/医科大学）；

VR招商系统需通过 ISO 19650 建筑信息模型认证；

夜间补贴触发需连续7天达标，防止短期刷单。

创新启示：

借鉴茑屋书店 “数据x人性” 哲学，将会员学分转化为社交货币；

学习SKP “空间变形记” 策略，使中庭坪效提升 300%；

通过运营三叉戟体系，天津大悦城会员复购率可提升 50%（达行业均值 2.1倍），年能耗成本降低￥680万。

八、运营创新与资产升值路径

（一）轻资产模式输出：三线城市裂变公式

核心策略与执行路径

1. 标准化产品线封装

模块	封装内容	技术支撑	输出案例（盐城大悦春风里）
主题街区	骑鹅公社4.0（含AR寻宝系统）	云阿云空间建模系统	开业3日客流42万
营销活动	“寻找小王子”IP巡展包	蕾奥光影交互技术	联名款溢价50%
会员体系	悦星分层模型（200+标签）	数据桥接服务系统	会员消费占比28%

2. 收益分成创新模式

收益结构类别	具体收益方式	详细说明
基础管理费	年租金 2%	按照年租金总额的 2% 收取基础管理费用
业绩提成	超额租金 15%	对超出预期部分的租金收入提取 15% 作为业绩奖励
股权认购	5 折认购基金份额	提供以 5 折价格认购基金份额的权益

案例验证：和平大悦城项目通过该模式，管理方年收益达6800万（其中提成占比61%）

3. 基金杠杆运作

三层架构：

优先级（60%）：中国人寿保险资金（要求年收益5.5%）

中间级（20%）：GIC等外资机构

劣后级（20%）：大悦城自有资金（杠杆率1：5）2

并购标的：聚焦长三角单项目3-8万㎡存量商业（年改造回报率≥12%）

（二）REITs证券化突破：三层价值释放

华夏大悦城REIT升级策略

1. 资产包风险对冲设计

项目	资产特性	风险对冲价值	现金流贡献
天津大悦城	成熟期（出租率100%）	稳定租金（占比70%）	分派率5.2%
和平大悦城	成长期（出租率95%）	增值潜力（年租金涨15%）	分派率4.1%
组合效果	综合分派率5%	波动率降低40%	评级AAA

2. 租约结构优化

餐饮租户改革：

改革内容	具体形式	改革效果
餐饮租户租金模式	保底租金（行业均值 80%）+ 扣点（营收 8-12%）	抗风险能力提升（2024 年疫情期间租金收缴率 99.97%）

扣点占比目标：从25%提至40%（2025年H1已达34%）

数据来源

北京云阿云智库・奥特莱斯行业数据库