商业地产案例分享-天津天河城项目（一）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：天津天河城以首店经济与场景革命双轮驱动，通过数字化运营与资产证券化，实现估值提升与轻资产扩张，树立商业升级标杆。全文共30800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

天津天河城资产运营管理优化报告

首店经济与场景革命驱动商业价值跃升

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析及战略解码

三、竞品对标分析与差异化策略

四、项目定位升级

五、核心挑战与破局路径

六、业态规划与品牌组合策略

七、招商策略：精准靶向与柔性合作

八、精细化运营管理体系

九、运营创新与资产升值模式

十、发展计划与实施路径

十一、项目启示与行业意义

一、项目概述

（一）战略区位：百年金街上的城市商业新引擎

天津天河城雄踞天津和平路百年金街商圈核心腹地，坐拥不可复制的黄金区位。作为天津最具历史底蕴与商业活力的传统核心区，金街商圈正经历政府主导的全面升级改造。天河城凭借地铁3/4号线无缝接驳的“双轨上盖”优势，构建起辐射全市的交通枢纽，有效覆盖核心城区及环城区域百万消费人群。项目总建筑面积达20万平方米，是粤海天河城集团实施“北上战略”的首个旗舰作品，承载着焕新百年商圈风貌与引领天津商业能级跃升的双重使命。

（二）发展历程：从战略落子到区域标杆的八年跃迁

2017年 - 战略启航：粤海天河城品牌首度跨出广东，落子天津金街，以超前规划与体验式理念填补区域大型现代化商业综合体空白。

2019年 - 爆发增长：通过精准的品牌调改与场景升级，销售额同比飙升42.68%，日均客流激增59.2%，出租率稳居98%。

2020-2023年 - 韧性彰显：在外部挑战下，出租率保持95%以上高位，租金复合增长率逆势达8.5%，凸显抗风险能力。

2023年 - 专业赋能：资产持有方云阿云正式介入运营，依托其在商业地产资产管理领域的专业积淀与数据化工具，启动精细化资产价值提升计划。

2025年 - 价值跃升：在云阿云主导下深化“首店战略”与“高奢矩阵”，引入祐禾、梅果、九色云等餐饮首店及兰蔻、Dior等高奢美妆，驱动平效突破3500元/㎡/年，领跑区域市场。

（三）运营现状：数据驱动下的高效增长模型

经过八年精耕细作，天津天河城已跻身天津商业绝对第一梯队，形成“首店引力场”与“场景创新室” 的鲜明标签，核心指标持续领跑：

强劲的聚客能力： 年均客流量稳定在千万级人次，2025年日均客流预计达6.5万人次（数据来源：表1），客流粘性与质量不断提升。

卓越的经营效益： 年销售额突破30亿元大关，2025年在上半年高基数及周年庆效应下，增幅预计达18.7%（数据来源：表1）。出租率长期维持在98%以上（2023年短暂波动后迅速回升），印证品牌号召力与商户信心。

独特的品牌壁垒： 首店/旗舰店占比持续攀升至52%，构筑难以复制的品牌差异化优势，成为吸引全城消费的强磁场。

领先的资产效能： 平效跃升至3500元/㎡/年，大幅超越区域均值，印证空间价值创造的高效性。历史租金复合增长率8.5%，彰显持续增值潜力。

表1：天河城关键运营指标演进与增长动力

注：2025年销售额增幅包含显著的八周年庆效应。

（四）机遇与挑战：资产价值重构的关键跃升期

当前，天津天河城站在资产价值深度重构与释放的关键节点：

重大政策红利： 天津市加快建设“国际消费中心城市”战略深入推进，2025年第五届海河国际消费季聚焦“商旅文体融合”，为天河城链接更广阔资源、打造城市级消费目的地提供强大政策引擎。

消费深度变革： 消费分级趋势加速，年轻客群对商业空间的社交属性、情绪价值供给、文化认同感需求空前强烈，倒逼空间场景、业态组合与营销模式的创新进化。

运营模式升级： 资产持有方云阿云需充分发挥全局资源整合能力与数据驱动决策模型的核心优势，动态优化“人-货-场”关系，在复杂市场环境中持续提升运营效率与资产回报，实现资产的长期保值与增值。

天津天河城依托黄金区位、卓越运营与前瞻战略，已成为天津商业版图的核心地标。面对消费升级与政策赋能的双重机遇，其以首店引力与场景创新构筑的竞争壁垒，将持续驱动其资产价值向更高能级跃升。

（五）云阿云介入背景与资产价值重构战略

1. 介入动因：破局增长瓶颈

2023年外部环境波动下，项目面临两大核心挑战：

消费分级加剧：Z世代客群对社交体验、文化认同需求激增，传统业态吸引力下降；

资产效能待释放：尽管出租率保持高位，但租金增长动能需进一步激活。

2. 专业赋能路径

云阿云以“资产价值重构者”角色深度介入，通过三大杠杆撬动升级：

资源整合平台：

打通集团级品牌资源池，2024-2025年累计引入27家区域/城市首店；

嫁接文旅、艺术、IP资源，打造“海河文化主题中庭”“二次元漫展季”等跨界场景。

数据驱动决策：

部署智能客流分析系统，精准识别18-35岁客群行为轨迹；

构建“商户平效-客流转化-租售比”动态模型，指导品牌汰换与租金议价。

运营模式再造：

首创“弹性租赁条款”，对高潜力首店提供孵化期租金梯度方案；

建立“商户共生计划”，通过联合营销分佣提升租户销售动能。

3. 战略机遇窗口

政策红利：天津市“国际消费中心城市”建设加速，2025海河国际消费季以商旅文体融合为导向，云阿云正主导天河城申报“城市消费地标示范项目”。

资产证券化准备：通过运营指标优化与现金流提升，为未来REITs发行储备底层资产要件。

结语

天津天河城在云阿云的专业运筹下，正从传统商业体向“资产价值平台”进化。依托黄金区位根基与数据化运营能力，其通过首店战略锚定品牌高度、场景创新激活年轻流量、资源整合放大政策红利，持续夯实资产增值逻辑，为天津商业升级提供可复制的标杆模式。

二、项目SWOT分析及战略解码

（一）内部优势与劣势深度剖析

1.核心优势：构建三重竞争壁垒

1.1首店经济护城河

年均品牌汰换超100家，首店及旗舰店占比52%（如华北独家Lady M、天津首家Adidas Mini BC），形成稀缺性品牌资源池

云阿云全球品牌库赋能，2024-2025年引入27家区域首店，首店存活率达92%

1.2场景运营基因

创新场景迭代能力：D26潮玩街区（年客流量120万+）、10米高“阿遮”艺术装置（社交媒体曝光量超500万次）、欧式花园主题市集

沉浸式营销活动年均举办45场，年轻客群参与度达62%

1.3股东协同生态

粤海集团商业开发经验（全国运营23个商业项目） + 云阿云数据算法能力（动态租金模型精度达95%）

双平台资源互通：共享286家战略合作品牌资源池

2.关键劣势：效率优化攻坚点

（二）外部机遇与威胁全景扫描

1.重大机遇：政策与消费变革红利

1.1政策引擎驱动

天津国际消费中心城市建设投入50亿升级金街商圈

政府消费券+社保卡满减政策（2025年预计带动天河城销售额6.8亿元）

1.2消费范式革命

Z世代占比提升至62%，情绪消费需求催生“场景订阅”模式（如主题快闪店复购率45%）

跨境消费回流：佛罗伦萨小镇离境退税日均成交300单，高端消费潜力外溢

2.现实威胁：竞争与成本双压

（三）战略方向矩阵与解码实施

1.基于SWOT交叉分析的战略聚焦

2.天河城战略行动矩阵与资产增值路径

3.战略实施关键控制点

首店生态运营：建立首店孵化评估模型（租售比≥1：5方可续约）

垂直动线重构：

部署AI热力导航系统（2025年Q3上线），动态引导客流至高区

创设“高空花园餐饮集群”（7F），捆绑低区零售满减券

商圈联盟深化：

与佛罗伦萨小镇共享会员积分（1积分双核销）

共设“海河奢侈品购物直通车”，截流高端客群

通过SO-WO-ST战略矩阵的立体实施，天河城将在政策红利期实现 “首店浓度提升→空间效能释放→资产证券化准备” 的价值链闭环，为REITs发行奠定底层资产基础。

三、竞品对标分析与差异化策略

（一）区域标杆项目对标：多维竞品选择依据

天津核心商圈竞争激烈，选取竞品基于业态代表性、客群重叠度、战略升级方向三大维度：

1.南开大悦城：定位“青年文化发源地”，2024年日均客流4万+，上半年销售同比增16%，出租率98%。

强项：

IP展览与街区创新：骑鹅公社年均举办30+场主题活动，2024年引入14家首店潮牌（如BONELESS、LOVESTAR追星馆），二次元“吃谷”街区吸引Z世代客群占比超40%。

家庭消费撬动：2025年引入盒马鲜生天津首店，7000余款特色商品覆盖生鲜与日用品类，有效分流天河城家庭客群15%。

短板：高端美妆矩阵缺失，国际美妆品牌占比不足10%，客单价低于天河城25%。

2.和平印象城：印力集团投资20亿改造的“策展型商业”，2022年开业，体量13万㎡。

优势：

建筑空间重塑：将原四栋空置楼宇改造为“印象花园+印象艺术中心”等7大主题空间，户外赛博青狮雕塑成网红打卡地。

艺术内容运营：2024年举办“脆皮粉碎机”篮球赛、痛车市集等活动，短视频曝光超500万次。

劣势：品牌丰富度不足，首店占比仅30%，且餐饮娱乐业态同质化明显。

3.滨海万达：永辉超市调改店模式代表，主打民生消费。

性价比标签：永辉超市学习胖东来模式，生鲜价格低于市场均价15%，吸引中老年及家庭客群。

体验短板：缺乏首店资源（2024年仅引入5家区域首店），场景创新薄弱，数字化互动设施覆盖率不足20%。

表：区域竞品关键指标对比

（二）天河城竞争位势：优势与挑战并存

核心优势：

品牌级次领先：首店占比52%（2025年），高奢美妆矩阵（兰蔻、Dior等）贡献25%销售额增量，平效达3500元/㎡/年。

场景精致度：10米高“阿遮”艺术装置、欧式花园等打造视觉记忆点，周年庆期间社交媒体曝光量超500万次。

关键短板：

年轻客群粘性不足：2025年Q1调研显示，18-24岁客群偏好度跌出前三，主因社群运营薄弱（对比大悦城年均300+场活动）。

主题策展能力局限：年均活动量45场，但缺乏自有IP（如大悦城“骑鹅公社”），依赖外部资源联动。

（三）差异化破局点：升维战略与落地路径

1. 主题街区升维：从潮玩到元宇宙竞技场

借鉴广州经验：复制广州天河城“潮玩星球”模式（2023年宝可梦展双城联动销售额破百万），将D26潮玩街区升级为“元宇宙实景竞技场”。

三大功能模块：

AR寻宝系统：结合天津海河文化，设置虚拟地标打卡，引流至高区商铺（目标转化率提升40%）。

电竞直播工坊：联合王者荣耀职业联赛举办线下观赛，植入本地电竞战队周边零售。

国潮设计工坊：引入“泥人张”非遗联名潮牌，提供定制化产品打印服务。

2. 首店经济2.0：概念店集群取代单一门店

功能叠加模型：

首店资源池：依托云阿云全球品牌库，2025年计划引入“运动科技实验室”“虚拟试妆魔镜”等交互型概念店。

3. 商旅文体闭环：借势政策红利深化场景融合

3.1政策杠杆：

绑定天津市“商旅文体融合”导向（海河消费季投入50亿），申报“城市消费地标示范项目”。

3.2体育+消费场景：

自有IP激活：延续2020年天河城体育节基因，举办“街舞联赛+滑板赛事”，联合社保卡满减政策（目标带动销售额6.8亿）。

跨境消费闭环：与佛罗伦萨小镇打通会员权益，设立“海河奢侈品购物直通车”，承接离境退税客群（日均300单）。

结语：竞争壁垒的再构筑

天津天河城需以“首店集群化+场景科技化+资源平台化” 三轴驱动，实现从单一购物中心向“青年文化价值平台” 的转型：

首店壁垒：通过概念店集群破解同质化，复制广州天河城60亿年销售额的精细化运营模型；

年轻粘性：以元宇宙竞技场、电竞赛事抢占Z世代注意力，弥补18-24岁客群偏好度短板；

政策赋能：借海河消费季打造“体育+文旅+商业”闭环，将政府资源转化为可持续客流引擎。

最终目标：在消费分级浪潮中，以“高奢级次抓存量、青年文化拓增量” 双轨战略，巩固金街商圈头部地位。

四、项目定位升级

 （一）客群重构金字塔：精准分层运营模型

1.核心圈层：价值增长双引擎

1.1 25-40岁新中产家庭

需求痛点：

品质消费：国际品牌安全认证商品需求占比68%（2025Q1调研）

时间焦虑：75%家庭客群停留时长受限于儿童看护

运营升级：

品牌组合：引进国际教育品牌“金宝贝”+母婴集合店“孩子王”黑标店，SKU超5000个

空间改造：

设立“绘本工坊+亲子咖啡”（家长等候区配备远程办公设施）

开发“儿童安全定位手环”，解放家长逛购时间（目标客均停留时长延长至3.5小时）

1.2. Z世代潮流青年（18-24岁）

需求突变：

社交货币需求：87%受访者因“打卡出片”到店

文化认同渴望：哏都文化周边复购率达45%

破局策略：

线下据点：

将D26潮玩街区升级为“元宇宙竞技场”（AR寻宝覆盖率100%）

开设“次元创作站”：提供3D打印、潮玩涂装服务

线上社群：

数据警讯：天河城Z世代渗透率仅38%（VS大悦城45%），客群年流失率12%，亟需场景重构。

2.辐射圈层：流量转化加速器

2.1. 商务通勤客群

地铁流量红利：3/4号线日均客流30万人次，天河城站占比35%

高效服务设计

极速鲜食走廊：

智能配套：

部署“AI点餐墙”，语音下单准确率98%

通道设置移动充电桩，覆盖100%就餐区

2.2. 文旅游客

文旅协同缺口：金街年客流5000万+，但天河城转化率仅18%

文化动线再造

津门非遗手作长廊：

动线绑定：

与观光巴士合作推出“金街文化套票”（含天河城非遗体验券）

在天津之眼设置AR导航，引流至天河城（目标转化率25%↑）

3.机会圈层：高端价值捕手

3.1. 高净值跨境消费者

消费行为特征：客单价1.2万元+，离境退税诉求占比92%

奢侈服务闭环：

退税通道：

与佛罗伦萨小镇共享“即买即退”系统（30分钟到账）

设立海关托管仓，提供72小时免提购物服务

VIP中心：

4.数据驱动运营：圈层穿透实施监控

表：客群运营核心KPI体系

实施保障：

数据银行建设：打通银联消费、地铁通勤、文旅局游客数据，构建客群全景画像

动态调改机制：季度评估各圈层KPI达成，对未达标策略启动“90天焕新计划”

通过分层精准击穿，目标3年内将核心客群贡献比从65%提升至80%，奠定高端化与年轻化双轨增长基石

（二）三维定位标签：功能-情感-价值立体锚定

1.功能层："全球好物首店集合场"

品牌升级路径：

2025年确保首店占比>55%，重点补足轻奢珠宝（APM Monaco、Pandora Me）、设计师买手店（Labelhood、SND）等缺口业态

建立“首店孵化器”机制：对新锐品牌提供3-6个月免租期，租售比达标后转正

数据目标：首店集群贡献年销售额超12亿元（占总销售额40%）

2.情感层："天津青年精神归属地"

文化运营矩阵：

情感指标：Z世代客群情感认同度提升至85%（现为72%）

3.价值层："城市商业进化实验室"

创新试点工程：

智慧商业：部署AI导购机器人（2025年Q3覆盖全楼层），客流转化率提升25%

低碳运营：启用云阿云ESG系统（光伏屋顶+商户能耗排名），年减碳800吨

政策联动：申报天津市“国际消费中心标杆项目”，获取政府补贴2000万元

（三）场景焕新策略：垂直空间价值深挖

1.B1F地铁层：极速鲜食走廊

业态组合：

引入甬江烟火（宁波汤圆）、楚味传奇（武汉热干面）等8大区域快餐饮

设置“早餐预订单自提柜”，满足通勤客5分钟极速购物

效能目标：平效提升至6000元/㎡/年（为普通餐饮区2倍）

2.L1-L2：国际美妆长廊

高奢矩阵2.0：

跨境服务：设立离境退税自助终端，30分钟到账（转化佛罗伦萨小镇客群）

3.L4：户外运动主题区

冬奥红利承接：

业态组合：

硬核装备：Snow Peak露营、迪卡侬滑雪馆

体验设施：室内攀岩墙（华北最高）、虚拟滑雪模拟器

场景联动：绑定政府“全民健身”政策，发放运动消费券（满300减50）

客流目标：高区客流密度提升至低区90%（现为70%）

4.屋顶经济：星空花园酒廊

夜间经济引擎：

时段延伸：消费时段延长至23:00，夜间销售额占比提升至25%

（四）战略闭环验证：三维升级的价值释放路径

1.流量转化引擎：年轻化与全域引流

1.1. Z世代渗透攻坚

现状痛点：渗透率38%（2025Q1），年流失率12%

破局动作：

元宇宙竞技场：AR寻宝覆盖全馆，绑定高区商铺优惠券（转化率↑40%）

次元创作站：提供3D打印/潮玩涂装服务（客单价提升至380元）

线上裂变：B站漫展直播+小红书UGC挑战（目标曝光5000万+）

目标验证：

1.2. 全渠道流量池构建

终极目标：日均客流突破7万人次（2024年基数6.2万），Z世代贡献比达30%

2.资产增值飞轮：从运营优化到资本溢价

2.1. 首店经济价值释放

租金溢价机制：

关键举措：

阿迪达斯Mini BC叠加球星见面会（拉动月销300万+）

轻奢珠宝APM Monaco设定制工坊（客单提升50%）

2.2. 成本管控反哺利润

智慧能耗系统：

利润保障：抵消人力/能源成本年增5.2%，维持利润率20%+

3.城市赋能枢纽：政策资源转化为增长动能

3.1. 标杆项目申报

政策红利捕获：

关键动作：

联合文旅局开发“海河夜经济地图”（天河城设为核心节点）

承办天津市街舞联赛（绑定消费券，带动销售6000万+）

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库