商业地产案例分享-天津鲁能城购物中心项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：立足双地铁上盖+高校经济黄金区位，以“场景革命×数据智能”双核战略破局同质化竞争，构建青年文化引力场与智慧运营中台，打通Pre-REITs到公募REITs资本路径，打造央企存量资产升级标杆。全文共30900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

天津鲁能城购物中心资产运营管理优化方案

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、项目定位

五、项目挑战及破局

六、业态规划及品牌布局

七、招商策略

八、运营管理

九、运营创新及资产升值

十、发展计划及实施路径

十一、项目启示及行业意义

四、项目定位

3. 成本管控：风险可控的创新实验

（五）定位总结：从空间到资产的升维

通过 “空间-数据-成本”三位一体保障机制，实现三大升维：

空间价值最大化：

三维业态落位形成消费闭环（青年打卡B1→家庭采购L4），客流动线转化率提升至40%+；

冷区改造为数据试验场（如AR试香屏），闲置面积转化效益。

资产动态最优解：

云阿云系统实现“热力驱动招商”，确保高坪效品牌永驻黄金位；

联营+快闪模式将调改成本转化为分成收益，空置风险趋零。

护城河实质化：

“三极”品牌矩阵精准覆盖全客层痛点，青年客占比突破50%；

差异化内容使项目REITs估值溢价20%+，树立央企商业证券化标杆。

终极目标：将物理空间进化为 “自进化型商业有机体” ，通过数据流实时校准人货场匹配度，成就天津青年文化的永恒能量站。

五、项目挑战及破局

（一）核心挑战诊断

1. 同质化竞争白热化

数据佐证：

3公里内7大MALL中，快时尚/餐饮/影院业态重叠率65%（南开大悦城与鲁能城重复品牌达48家）；

会员跨店消费率超40%（顾客随机选择倾向显著），忠诚度培养成本增加30%。

衍生风险：

价格战压力（竞品周末折扣频次达2次/月）；

营销活动边际效益递减（同类美陈投入转化率下降18%）。

2. 体验深度不足

关键短板：

科技沉浸弱：电能小镇仅静态工业布景，缺乏北京SKP-S级动态交互（如机械羊群装置）；

停留时长短：客均停留45分钟（SKP-S达150分钟），二次消费转化率<20%[8]；

剧情连贯性缺失：未形成“电力世界”完整叙事链，打卡点孤立分散。

3. 成本结构承压

（二）破局策略：三维攻坚方案

1. 场景革新策略——电能小镇2.0沉浸升级

预算：2000万元（国新Pre-REITs基金支持）

2. 数据驱动运营——云阿云智慧中台部署

系统功能：

客流热力图2.0：

AI摄像头（每秒分析100+人体骨架点）实时绘制动线；

自动标记冷区（人流量<1人/㎡/分钟），触发调改警报（如将L3北侧改造成BIG OFFS 2.0）。

租户效能仪表盘：

计算健康指数=坪效×租售比×客流贡献率；

末位15%品牌标红预警，启动“45天拯救计划”（挪位/营销扶持）。

会员画像引擎：

聚类分析生成20类标签（如“折扣敏感型父母”“科技尝鲜族”）；

向“珠宝潜在客”推送周大福AR试戴券（转化率较广投高3倍）。

成本效益：年投入180万，降低无效营销支出300万+。

3. 收益模式创新——突破租金天花板

（三）破局成效量化目标

战略协同价值：

云阿云技术赋能：AIoT中台成为“数据炼金炉”，将客流/消费/行为数据转化为调优燃料；

国新资本加持：Pre-REITs基金提供低成本试错资金，加速场景革命落地；

鲁能商管沉淀：10年运营经验确保创新策略高效执行，为REITs扩募夯实资产故事。

六、业态规划及品牌布局

（一）规划理念：抗电商的“3+X”黄金模型

结构性变革：

体验类业态（娱乐+创新）占比提升至35%（现25%），压缩传统零售10%面积；

目标客均停留时长突破120分钟，二次消费转化率达40%。

表：主力业态规划与云阿云赋能矩阵

（二）重点楼层规划——场景化破局指南

B1层：电能小镇2.0（潮流发电站）

空间革命：

拆除冗余隔墙，形成200㎡中央电竞广场（全息舞台+环形观赛梯阶）；

增设互动地屏走廊（脚步触发闪电特效），串联任天堂店与大疆体验馆。

业态重组

F1-F2层：精致生活场（美学发生器）

数据化陈列：

动态橱窗系统：依据客流热力图自动调换美妆陈列（午间推防晒产品，晚间推彩妆）；

珠宝试戴魔镜：VR技术1:1还原试戴效果，支持扫码分享询价（转化率提升50%）。

艺术赋能：

中庭设可移动策展舱（模块化钢结构），月度主题如：

《霓虹津门》：天津老字号霓虹灯牌复刻展（光明影院、起士林）；

《嗅觉美术馆》：观夏香薰×美院共创气味艺术装置。

F5-F6层：社交厨房（烟火共创所）

业态融合实验：

露台经济：

夏季星空影院：联名奈雪推出“观影闪电杯”（杯底发光）；

冬季温室花园：玻璃穹顶加热系统，举办跨年烛光音乐会。

（三）品牌汰换机制——三维雷达预警系统

1.评估模型与执行流程

2.创新业态孵化池

零浪费商店：

合作品牌“The Bulk House”：商品按克称重，自带容器减5%；

云阿云赋能：会员积分兑换碳减排值（1kg减排=100积分）。

三坑文化馆：

集合十二光年、仲夏物语等品牌，设JK制服定制工坊；

每月举办“破次元漫展”，联动B站UP主签售。

（四）楼层规划及进驻品牌

B1 层：多元生活体验区

核心业态：主题街区、生鲜超市、新能源汽车、特色餐饮

重点品牌：

电能小镇 POWERTOWN：以电力元素贯穿设计的网红社交空间，涵盖创意零售（极米、任天堂体验店）、轻酒吧（如胡桃里）、餐吧（和府捞面）及潮流数码（杂物社）。

7FRESH 生鲜超市：新零售标杆，提供线上线下同质同价配送服务。

新能源汽车专区：比亚迪王朝商超店（B1-A27、28 号铺），结合科技体验与零售场景。

餐饮集群：星巴克、胖哥俩肉蟹煲（2025 年 5 月新开业）、海底捞（最高规格门店）、原麦山丘等。

生活配套：BIG OFFS 超级折扣店（国际运动品牌特卖）、珠宝区（六福珠宝、潮宏基、琥福珠宝、帝车星腕表）及小米之家。

1 层：潮流时尚门户

核心业态：国际快时尚、美妆护肤、精品零售

重点品牌：

快时尚主力店：优衣库、H&M、UR（首进天津）。

潮流服饰：UGG、HardRock Café（首进天津）、D2C 设计师品牌集合店。

美妆配饰：月魁星美妆、凤池夸美妆、屈臣氏、阿玛施眼镜、aojo 墨镜。

体验业态：华为智能生活馆、OPPO 旗舰店。

2 层：品质生活空间

核心业态：时尚女装、生活方式、亲子零售

重点品牌：

女装品牌：AMASS、布景、Pukraya.Erin 等潮流设计师品牌。

亲子零售：Nike Kids、ANTA Kids、乐高授权店。

生活服务：丝域养发、爱睫物语美容体验馆。

3 层：亲子娱乐天地

核心业态：儿童零售、教育体验、主题乐园

重点品牌：

儿童主题乐园：糖豆童年主题乐园、贝逗乐园（含室内卡丁车）。

教育体验：英孚教育、USBA 棒球篮球培训、谷斯妈妈早教中心。

儿童零售：ROOKIE（童装集合店）、ME&CITY KIDS。

4 层：运动潮流主场

核心业态：运动服饰、户外装备、健康生活

重点品牌：

运动品牌：Adidas、Nike、PUMA、斯凯奇（Mark Nason 系列）。

户外装备：探路者、北面（The North Face）。

健康体验：蘭运动健身中心、华为运动健康旗舰店。

5 层：文化娱乐高地

核心业态：影院剧场、特色餐饮、社交空间

重点品牌：

观影体验：沃美国际影城（首进天津，配备 IMAX 厅）。

特色餐饮：西贝莜面村、外婆家、北李妈妈菜（商务餐饮代表）。

社交场景：绘・生活美学馆（艺术展览与手作体验）。

6 层：云端美食聚落

核心业态：高端餐饮、空中花园、城市观景

重点品牌：

高端餐饮：黑凤梨花粤楼（2025 年新升级）、玉玲珑精致料理。

网红餐饮：奈雪的茶 PRO 店、和府捞面旗舰版。

观景平台：鲁能城顶层露台，可俯瞰水上公园全景。

（五）风险控制与效益保障

1.冷区激活预案

L3北侧通道改造为快闪试验场（首年免租吸引新业态）；

设置AR导航地标（引导客流至冷区寻宝）。

2.联营风险对冲

创新业态签订销售对赌协议（保底坪效2500元/㎡）；

云阿云系统实时监控流水，预警触发人工介入。

3.数据校准机制

月度生成《业态健康度白皮书》，指导面积再分配；

每季度淘汰末位5%品牌，置换首进/创新业态。

规划本质：通过 “业态抗电商化+空间场景化+数据动态化” 三重升级，将购物中心转化为 “青年生活方式实验场” ，为资产注入持续迭代的基因。

七、招商策略

（一）策略方向：黄金三角梯度模型

主力店升级要点：

Hard Rock 本地化改造：

开发津味限定商品（煎饼果子造型电吉他、麻花味汉堡）；

月度举办“哏都摇滚夜”（邀请天津本土乐队）。

华润V+ 体验增值：

增设“闪电速提仓”（线上下单10分钟取货）；

推出“有机溯源墙”（扫码查看蔬菜生产基地直播）。

（二）创新招商模式

1. 数据招商法：云阿云智能匹配系统

运作机制：

执行流程：

数据筛查 → 生成品牌白名单TOP50 → 定制化招商方案 → 签约转化率目标40%+

2. 分账式合作：风险共担的联营革命

适用业态：高投入新业态（室内冲浪、VR电竞、攀岩馆）

合作模式

案例测算：

VR电竞馆月流水60万 → 项目分成7.2万（较固定租金高40%）；

品牌方节省前期成本30%。

3. 生态反哺计划：打通鲁能全场景消费链

资源整合：

系统支撑：

开发“鲁能生活云”APP，打通会员积分/支付/预约系统；

消费1元=1能量值，可兑酒店房晚/办公会议室/购物折扣

（三）执行保障与风控机制

1. 创新店孵化管理流程——三阶进化模型

 技术支撑：

云阿云系统自动生成 “孵化健康指数” =（坪效×30% + 客流转化率×30% + 创新评分×40%），红黄绿灯预警；

主理人APP推送实时经营建议（如“本周潮玩品类需求升20%，建议补货”）。

2. 分账合作风控双保险——数据+金融双闭环

风控层级

分账收益保障案例

若VR电竞馆月流水60万：

分成收益 = 60万×12% = 7.2万（新锐品牌无保底）；

成本覆盖：装补摊销（800元/㎡×500㎡÷36月=1.1万/月）+ 运营支持费0.5万 = 总成本1.6万；

净收益 = 7.2万 - 1.6万 = 5.6万/月（较传统租金模式高75%）。

3. 招商进度管控——三级节点强控

进度追踪工具：

招商作战地图：电子看板公示各品牌签约/装修/开业状态（红黄绿灯标识）；

跨部门晨会：每日9:00开发/招商/物业联席会，障碍48小时清零。

4.风控机制本质：构建商业免疫系统

三道防火墙：

数据防火墙：云阿云系统实现 “经营风险秒级预警” ，将问题消灭于萌芽；

契约防火墙：分账保证金+装补追回条款形成 “双向履约枷锁”；

生态防火墙：鲁能全场景资源池（住宅/酒店/写字楼）提供 “客流反哺输血管”。

终极目标：通过 “刚性管控”与“柔性孵化”的辩证统一，让创新业态 “生得准、长得快、活得久”，使招商生态从 “人工筛选” 进化至 “AI哺育”。

八、运营管理

（一）数字化管理体系：云阿云智慧商业OS

 系统集成：

打通 鲁能生活云APP，会员积分/预约/支付一体化；

数据驾驶舱大屏实时监控 12项核心指标（每5秒刷新）。

（二）服务体验升级：从功能满足到情感绑定

1.会员体系：“电能卡”三阶火箭

沉浸式导览：AR能量探索之旅

技术实现：

自研AR引擎 “闪电透镜”（基于ARKit开发）；

扫码识别20+能量点（如中庭绿植墙、B1电车站）。

游戏化激励：

（三）租户管理优化：共生式成长计划

1.销售预警机制：“三支柱帮扶”流程

2.创新激励计划：年度双轨评选

创新大奖：

长效赋能：

成立 “租户创新学院”：每月邀请TX淮海/SKP-S操盘手分享；

开发 “闪电工具包”：AR试衣/智能导购等SaaS系统免费开放。

（四）核心运营指标监控——数字化治理沙盘

1. 成本效率维度：能耗精细作战

案例：夏季空调策略

平日：维持24℃（客流密度<1人/㎡） → 能耗7.2元/㎡

周末：预冷至22℃（早10点人流预测>3人/㎡） → 避免瞬时高负荷

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库