商业地产案例分享-南京虹悦城项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：重度运营重构商业价值，双核破局引领存量革命。城南旗舰以“轻资产+REITs”化解7.8亿债务，焕新轻奢矩阵与亲子体验；江北2.0版借 70%年轻客群占比 打造电竞社交、夜经济引力场，以 数据驱动招商（首店贡献35%营收）与 时空场景革命（夜间坪效1.1万/㎡）实现年销20亿+。云阿云赋能 会员资产证券化，构建“客流-资产-资本”闭环，为中国商业地产提供“运营即资产”模式；全文共30600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京虹悦城项目资产运营管理优化方案

重度运营与资产增值创新实践

目录

一、项目概述

二、SWOT分析及战略总结

三、竞品分析及行业启示

四、项目定位与挑战破局

五、 业态规划与品牌创新

六、招商策略升级

七、运营管理创新体系

八、资产保值增值与资本运作

九、发展计划与实施路径

十、项目启示与行业意义

五、 业态规划与品牌创新

（四）创新验证：南京虹悦城 VS 行业标杆

终极目标：通过 垂直聚落×首店分级×算法汰换 构建业态护城河，实现 “日均客流6万+，年轻消费占比80%” 的Z世代引力场。

六、招商策略升级

（一）数据驱动的精准招商

1.品牌适配度算法模型——Brand-Match系统

核心参数解析：

客群重合指数：比对品牌CRM数据与项目会员画像（如lululemon用户中18-35岁占比78% VS 虹悦城70%）；

坪效潜力值：参考同城标杆（如江北泡泡玛特坪效1.8万元/㎡，预测新店潜力）；

场景协同度：测算业态联动价值（如Blueglass轻食店与瑜伽课消费重叠率65%）；

内容创造力：评估营销事件产出能力（如霸王茶姬联名敦煌IP单店曝光2000万+）。

应用案例：通过模型筛选CHUU入驻，预测客群重合度82%，实际开业首月坪效2.1万元/㎡，超预期17%

2.靶向招商地图——三类黄金标的

（二）创新合作模式：风险共担与生态共建

1.风险共担机制——弹性合约体系

阶梯式分成模型（以餐饮业态为例）：

创新业态保护：元宇宙试妆间 VTOUCH 享 6个月免租期，要求孵化期会员转化率＞18%。

2.生态位招商法——关键物种+伴生群落

幸福蓝海影院生态圈构建：

运营数据验证：

影院生态圈带动非票收入占比 35%（行业平均15%）；

配套区坪效 9000元/㎡（纯零售区1.6倍）。

伴生品牌收益设计：

衍生品店：支付 基础租金+5%影院会员消费分成；

剧本杀馆：提供 19.9元观影套餐加购券，影院从中抽成 30%。

（三）招商政策汇总

1.基本政策框架

2.品类专项政策

2.1.黄金珠宝类

风险对冲条款：

商场承担金价波动 ≤5% 的风险（合作老铺黄金）；

提供 第三方鉴定驻场，降低客诉率。

联营升级方案：

“旧金置换通道”：品牌方支付 交易额3% 作为服务费，商场引流客户。

2.2美妆类

首店特权

数据赋能：免费提供 《Z世代美妆热力图》（价值 50万/年）。

3.创新合作模式

3.1生态位共生模型

3.2案例：影院生态圈

剧本杀馆支付 基础租金+5% 影院会员消费分成；

咖啡馆销售 “电影+咖啡” 联名券，影院抽成 30%。

3.3数据对赌协议

品牌承诺 坪效≥1.2万元/㎡ → 可享 租金减免20%；

若未达标 → 补足差额 + 次年租金上浮 10%。

4. 数字基建支持

5 新锐品牌扶持计划

5.1“三步跃迁”机制

毕业标准：连续3个月坪效 ＞8000元/㎡，会员复购率 ＞25%。

5.2政策效益对比

政策内核：以 “数据驱动精准匹配、风险共担弹性绑定、生态协同价值共生” 构建招商竞争力，实现 品牌方与商场的双向奔赴。

（四）战术执行保障

1.招商漏斗数字化管理

四阶转化模型：

 2.创新实验室机制

试运行专区：划定 B1层500㎡ 为“新业态试验田”，提供：

动态租金：首月 0元/㎡，次月起按业绩阶梯递增；

数据支持：免费开放 “热力图” 分析系统；

成功案例：

国潮美妆 “秦淮胭脂” 试运行期会员复购率 42%，3个月升级为正式店铺。

（五）效益验证：传统VS升级模式对比

终极目标：通过 “算法靶向招商×弹性风险共担×生态位共生” 构建 招商护城河，实现 品牌汰换成本下降40%， 创新业态占比突破35%。

七、运营管理创新体系

（一）“重度运营”深化战略：时空革命与会员资产化

1.时空场景革命

时间维度创新（参考德基艺术博物馆）：

空间再造计划：

动态改造机制：每季度更新 10%公共区域，如：

扶梯改造 “光影诗廊”（投射南京诗词，扫码可购文创）；

休息区升级 “情绪疗愈站”（香薰机+ASMR耳机，收费 19元/15分钟）。

案例成效：2024年试点“星空减压舱”，客均停留延长 40分钟，关联消费增长 35%。

2.会员资产证券化

2.1三级价值转化模型：

2.2具体策略：

虹悦生活卡：预付 5000元 享 8%消费返现，资金池 30% 配置国债逆回购（年化 3.5%）；

积分生态扩容：

会员费升级：

推出 黑卡会员（399元/年）：含 12次免停+专属活动通道，目标将会员费收入占比提升至 5%（现1.2%）。

（二）智慧管理系统升级

1.能耗AI管家

系统架构与降本成效：

综合效益：年节省能耗成本 600万元（占总支出18% → 目标降至 15%）。

2.物业精益管理

“5S+1”标准化体系：

创新工具应用：

智能寻车系统：

车牌识别 1秒定位，压缩离场时间至 3分钟（行业平均8分钟）；

反向寻车导航误差 ＜0.5米。

商户协同巡检：

每月 15日联合安全日，商场与商户组建 “安全联盟”，隐患整改率 100%（2024年0事故）。

（三）数据验证与行业对标

（四）执行保障：三步攻坚计划

运营哲学：以 “时间切割创造增量，空间再造激活存量，会员资产兑现价值” 重构商业运营范式，在南京商业红海中建立 不可复制的效率壁垒。

八、资产保值增值与资本运作

（一）估值提升路径：NOI优化与Cap Rate管理

1.NOI（净运营收入）三维优化模型

表格说明：

NOI 计算公式：NOI = 总收入 - 运营费用

三维度分别对应公式的关键变量：

租金坪效直接提升总收入；

空置损失压缩减少潜在收入流失（空置面积无租金）；

运营成本降低减少非必要支出。

模型通过 “增收 + 节支” 双轮驱动，实现 NOI 最大化，是商业地产运营的核心优化逻辑。

核心策略与目标：

公式验证：NOI = 潜在租金收入 × (1 - 空置率) - 运营支出

按目标测算：NOI增幅可达 28%（年复合增长率 8.5%）。

2.资本化率（Cap Rate）压缩策略

估值跃迁逻辑：

计算逻辑：

初始资产价值 = NOI / Cap Rate = 1.0 / 6.8% ≈ 14.7

优化后资产价值 = 1.28 / 6.0% ≈ 21.3

增幅 = (21.3 / 14.7) - 1 ≈ 45%

核心结论：

通过提升 NOI（运营效率优化）和降低 Cap Rate（资产质量溢价）的双重作用，资产价值实现跨越式增长。该模型揭示商业地产 “运营增值→估值提升” 的底层逻辑，验证 “空间运营能力是核心竞争力” 的论断。

Cap Rate下调支撑点：

风险溢价降低：年轻客群占比 70%（租赁需求稳定）；

资产稀缺性：江北唯一 电竞主题商业体；

现金流韧性：非租金收入占比 35%（行业平均15%）。

（二）资本管理创新：证券化与轻资产转型

1.存量资产证券化（类REITs方案）

基础资产包设计：

交易结构

交易逻辑说明：

资产证券化路径：资产持有人将资产转让给私募基金 SPV，后者通过发行类 REITs 份额募集资金支付收购款；

资金闭环：险资 / 养老基金的投资资金通过 SPV 流向资产持有人，形成退出通道；

价值提升机制：商管公司通过运营提升资产 NOI，进而提高类 REITs 份额的收益分配，吸引长期投资者。

目标融资：15-20亿元，资本化率 5.8%，优先用于置换 城南项目7.8亿高息债务（年利率 9%→5%）。

2.运营分拆轻资产化

2.1“虹悦商管”业务矩阵：

2.2轻资产扩张路径：

表格说明：

战略遵循 “能力构建→项目落地→规模扩张” 的递进逻辑：

2024 年通过成立商管公司建立轻资产运营主体，以托管项目验证模式；

2025 年切入政府旧改市场，拓展轻资产项目来源；

2026 年实现管理系统标准化输出，通过签约外部项目实现规模复制。

权重分配（3-5）体现各阶段重心：2026 年 “系统输出” 权重最高（5），标志着从 “项目运营” 向 “品牌 + 系统” 输出的升级，为轻资产扩张的核心阶段。

利润目标：三年累计 5000万元，ROE（净资产收益率） ≥18%。

（三）风险对冲与效益验证

1.资产证券化风险控制

现金流覆盖机制：

停车场+冷链中心年收入 6700万，需覆盖 优先派息8700万（5.8%收益率） → 缺口由 屋顶光伏收益+商场补贴 补足；

退出保障：

约定 华平投资 作为次级份额认购方，若5年未IPO，由其 溢价回购（年化 8%）。

2.轻资产运营风险规避

政府项目对赌条款：

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库