商业地产案例分享-南京虹悦城项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：重度运营重构商业价值，双核破局引领存量革命。城南旗舰以“轻资产+REITs”化解7.8亿债务，焕新轻奢矩阵与亲子体验；江北2.0版借 70%年轻客群占比 打造电竞社交、夜经济引力场，以 数据驱动招商（首店贡献35%营收）与 时空场景革命（夜间坪效1.1万/㎡）实现年销20亿+。云阿云赋能 会员资产证券化，构建“客流-资产-资本”闭环，为中国商业地产提供“运营即资产”模式；全文共30600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京虹悦城项目资产运营管理优化方案

重度运营与资产增值创新实践

目录

一、项目概述

二、SWOT分析及战略总结

三、竞品分析及行业启示

四、项目定位与挑战破局

五、 业态规划与品牌创新

六、招商策略升级

七、运营管理创新体系

八、资产保值增值与资本运作

九、发展计划与实施路径

十、项目启示与行业意义

八、资产保值增值与资本运作

3.估值提升效益

行业印证：北京华熙LIVE通过REITs发行，估值从 28亿→62亿；万达商管轻资产模式ROE达 15%。

（四）执行铁三角

资本运作：2025年完成 类REITs发行，置换高息债务；

资产盘活：冷链中心改建 “生鲜直播基地”（合作盒马），租金提升 30%；

轻资产输出：以 “虹悦大脑”算法模型 为核心竞争力，竞标 南京地铁上盖商业。

终极目标：通过 “NOI精耕×Cap Rate压缩×轻资产裂变”，实现资产价值 三年增长45%，打造南京商业地产 资本运作新范式。

九、发展计划与实施路径

（一）三年战略里程碑深度拆解

（二） 首年实施路径图（2025）

Q1：组织再造与系统革命

表格说明：

组织升级围绕 “架构重组 + 数字基建” 双主线展开，Q1 内同步推进管理体系与技术系统的迭代；

架构重组阶段侧重组织职能整合：1 月成立资产运营委员会作为决策中枢，15 日启动商管 / 物管 / 资管职能融合，形成 “投 - 管 - 运” 一体化管理闭环；

数字基建阶段聚焦技术工具落地：2 月上线 Brand-Match 系统实现招商智能化，同步对接会员数据中台，为后续精准运营提供数据支撑；

时间规划体现 “先架构后技术” 的实施逻辑，确保组织架构调整完成后，数字化工具能快速适配新管理体系

关键交付：

委员会由 德盈集团CFO+云阿云CEO+外部资管专家 组成；

Brand-Match系统覆盖 100%招商决策，降低品牌失误率 35%。

Q2：场景革命与首店攻坚

中庭艺术化改造三步曲：

首店签约目标：

必签 3大标杆：LV美妆（江北）、老铺黄金（城南）、Aesop（江北）；

培育 5家新锐：国潮美妆“秦淮胭脂”、元宇宙试妆间 VTOUCH。

Q3：资本破冰与债务重组

类REITs发行路径：

表格说明：

资产筛选逻辑：选择停车场（稳定现金流）与冷链中心（高成长性）作为底层资产，二者估值合计 11 亿元，发行优先级份额融资 6 亿元，杠杆率约 54.5%；

财务优化效应：以类 REITs 低息资金（假设成本 4.5%）置换 9% 高息债，每年可节省利息支出 6 亿 ×(9%-4.5%)=2700 万元，提升 NOI 约 2.4%；

资本运作闭环：通过资产证券化实现 “重资产剥离 - 轻资产运营” 转型，释放沉淀资本用于新项目拓展。

债务重组条款：

华平投资 4亿债权转股权（占股 30%）；

剩余 3.8亿债务 展期 5年（利率 5%）。

Q4：数据赋能与城市联动

会员系统升级行动：

白皮书核心数据：

Z世代 健康消费 年增 25%（瑜伽/轻食）；

夜间经济 客单价 158元（日间 1.8倍）。

（三）执行保障机制

1.双周督办制度：数据穿透式管控

1.1 督办会议铁三角机制

角色分工：

指标追踪组：由财务总监领衔，监控 NOI实时仪表盘（误差率＜1%）；

风险预警组：由风控总监负责，预判 资本/招商风险（提前10天预警）；

资源调配组：由运营总监调度 资金/人力应急储备。

1.2. 核心指标动态权重算法

表格说明：

委员会主席通过三大组别形成管理闭环：

指标追踪组聚焦运营效率（NOI），确保收益目标实现；

风险预警组紧盯资本运作（如类 REITs 发行、资产交易）进度，防范延期风险；

资源调配组把控品牌资源（主力店 / 首店签约），支撑项目开业及调改。

数据输出频率均为每周，确保决策层及时掌握动态，实现敏捷管理。

该机制将战略目标拆解为可量化指标，通过分组协同与高频监控，保障 “投 - 融 - 管 - 退” 全链条高效运转

权重浮动规则：

依据战略重点动态调节，确保资源精准投放。

1.3 红黄绿灯问责体系

2.风险对冲预案：极限压力测试

2.1. 奢侈品招商Plan B矩阵

2.2. 资本通路应急方案

REITs发行受阻三级响应：

过桥资金条款：

规模： 3-5亿元

成本：年化 8%（低于原债务 9%）

抵押物：屋顶光伏电站 未来5年收益权（评估值 1.8亿）

2.3. 极端场景压力测试

3.保障机制效能验证

终极目标：通过 “督办铁三角×预案矩阵化×压力极限测试”，确保三年战略 0重大偏差，护航 45%估值跃迁。

十、项目启示与行业意义

 （一）模式创新价值：重构商业地产逻辑

1.重度运营范式——从流量到留量的革命

数据验证与行业标杆：

用户黏性跃升：将会员消费频次从 9次/年提升至12.8次（+42%），客均停留时长 4.5小时（行业均值 2.8小时）；

情感账户增值：通过 “星空电竞馆+情绪疗愈站” 等场景，会员NPS值（净推荐值）达 68分（健康线为50分）；

行业启示：为二三线城市存量改造提供 “运营即资产” 样板——沈阳万象汇复制该模式，3年估值增长 40%。

2.资产负债重构——解套困境资产的金融工程

创新工具组合拳：

普适价值：为全国 超2000万㎡ 困境商业提供 “切割重组+价值激活” 路径。

（二）行业生态价值：竞争升维与城市共生

1.重塑竞争逻辑——时间货币化战争

虹悦城破局公式：

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增量价值 =（停留时长 × 场景浓度）× 客单价  

战术落地：

深夜经济延长 4小时 有效营业时间，夜间坪效 1.1万元/㎡（日间 1.8倍）；

电竞观赛绑定 3小时 沉浸时长，衍生消费 320元/人。

行业冲击：倒逼南京砂之船奥莱跟进 “24小时艺术卖场”，龙湖天街加码 “通宵亲子营”。

2.城市文化引擎——商业体公共化革命

文化IP共创模式：

模式说明：

资源整合逻辑：

商业体提供空间载体（如河岸商业广场），政府开放文化 IP 授权（秦淮河历史、城墙景观），艺术机构输出创意内容（光影技术、夜游路线设计），形成 “空间 + IP + 内容” 的三维共创体系。

典型项目 “秦淮河夜游联票” 将商业体餐饮消费与政府文旅项目捆绑，“城墙光影秀” 通过艺术装置激活历史空间，实现文化价值与商业收益的转化。

分账机制设计：

政府以 IP 授权费 + 客流分账双重获利，保障文化资源的商业变现；

艺术机构按项目营收比例分成，激励持续输出创意内容；

商业体通过联票销售带动餐饮、零售消费，分账比例与客流转化挂钩，形成 “文化引流 - 消费变现” 的闭环。

价值提升效应：

该模式使商业体从单纯购物场所升级为文化体验目的地，2024 年数据显示，南京某类似项目带动周边商业体客流增长 22%，非租金收入占比提升至 35%。

数据印证：

老山音乐节吸引 28% 异地客流，带动周边酒店入住率 提升25个百分点；

“明城墙AR秀”小红书曝光 5000万+，为项目导流 18万人次。

未来进化：商业体 公共空间占比 从20%提至35%，成为城市 “第二会客厅”。

结语：存量时代的价值重构范式

虹悦城的实践揭示三条行业定律：

用户时间主权：

商业竞争核心从 “抢占空间” 转向 “锁定时间”，需通过全时业态（24小时社交场）、周期型活动（月度会员日）提升 时间占有率。

案例：江北项目将会员月度到访频次做到 5.2次（行业平均 2.3次）。

资产运营辩证法：

通过 “优质资产证券化（REITs）+劣质资产轻量化（商管输出）” 实现 “重资产减负，轻资产造血”。

数据：轻资产板块ROE达 18%，反哺重资产改造。

城市共生进化：

商业体需成为 城市文化芯片，虹悦城联合南京文旅局开发 “六朝文化数字护照”（消费积分兑文物修复体验），实现 商业流量 与 文化存量 的循环增值。

云阿云的三大使命：

将虹悦城从 交易场域 进化为 青年精神领地（Z世代占比 80%）；

推动开发商从 重资产持有者 转型为 轻资产运营商（3年管理规模 50万㎡）；

助力项目从 区域商业中心 蜕变为 城市文化地标（年举办 200+场 公共活动）。

终极意义：在 2万亿 商业地产存量市场中，虹悦城模式为行业提供 “用户时间运营×资产金融化×城市共生” 的破局样本，其价值不仅在于单个项目的重生，更在于推动行业从 “地主思维” 向 “用户运营商” 的范式迁移。

附录一：南京虹悦城核心数据汇总（江北虹悦城）

一、销售额数据

2023 年

销售额：45 亿元，同比增长 20%（区域商业均值 12%）。增长核心来自年轻客群驱动的体验业态（餐饮、娱乐占比 45%），夜经济时段（18:00-22:00）销售额占比达 35%，首店品牌销售额贡献 28%。

创新举措：打造 “虹悦夜巷” 主题街区，引入 20 + 网红餐饮首店，周末夜间客流增长 40%，客单价提升至 150 元（增幅 15%）。

2024 年

销售额：58 亿元，同比增长 28.9%（区域商业均值 15%）。依托 “科技 + 潮流” 双引擎，沉浸式娱乐业态（VR 乐园、卡丁车馆）销售额增长 35%，运动潮流品牌（MLB、Aape）坪效达 12 万 /㎡，会员复购率提升至 35%。

标杆项目：盒马鲜生江北首店年销售额破 5 亿元，线上订单占比 40%，3 公里内 30 分钟达覆盖率 95%。

2025 年一季度

销售额：18 亿元，同比增长 30%。春节档推出 “元宇宙潮流市集”，虚拟商品交易 GMV 达 2000 万元，带动线下体验消费增长 25%；新能源汽车体验区（蔚来、小鹏）订单量同比增 50%，客单价超 30 万元。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1800 万人次（日均 4.9 万），停车场使用率 85%。年轻客群（18-35 岁）占比 65%，平均停留时长 2.8 小时，主题街区（电竞馆、潮玩手办店）客流转化率达 30%（非主题区 18%）。

2024 年

客流量：2400 万人次（日均 6.6 万），同比增长 33.3%。地铁 10 号线接驳客流占比提升至 40%，“周末潮玩节” 单月引流 80 万人次，夜经济时段客流占比达 45%，成为江北首个实现 “全天候运营” 的商业体。

2025 年一季度

客流量：650 万人次，工作日 / 周末日均客流分别为 5 万 / 8 万。引入 “AR 导航寻店” 系统后，首店集群区域客流增长 40%，智能导视系统带动跨业态消费转化率达 50%（行业均值 35%）。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：80-150 元 /㎡/ 天（江北核心商圈高位），租用率 98%，体验业态（餐饮、娱乐）租金溢价 15%。创新 “首店补贴政策”，前 6 个月租金减免 30%，吸引 15 家区域首店入驻。

2024 年

租金收入：同比增长 25%，坪效达 11 万 /㎡（体验业态坪效为零售 2 倍）。盘活屋顶空间打造 “天空运动场”（篮球场、滑板公园），闲置区域租金收益提升 60%；采用 “租金 + 抽成” 复合模式，头部餐饮品牌月抽成比例达 8%（流水≥100 万）。

2025 年规划

目标租金增长 25%，路径包括：主题街区冠名权（年赞助费 500 万元）、REITs 筹备（目标资本化率 5.2%）；计划将体验业态租金占比提升至 60%，引入高端夜店、沉浸式剧场等新兴业态。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 18 家江北首店：丝芙兰、i.t、盒马鲜生等，淘汰 10 家低效零售品牌，将 20% 经营面积改造为 “潮玩体验区”，坪效提升至 10 万 /㎡（原传统零售 6 万 /㎡）。

2024 年

品牌汰换率 25%，重点引入：

科技体验：小米智能生活馆（江北首店），融合智能家居与运动健康场景，会员注册量月增 2 万；

夜经济标杆：COMMUNE、来虎肉食者，周末晚间翻台率达 4 次，带动街区客流延长至 24:00。

2025 年计划

聚焦 “潮流运动 + 沉浸式体验” 矩阵：

引入江苏首店 “星聚会电竞主题 KTV”，配置专业电竞设备，目标坪效 15 万 /㎡；

打造 “虹悦运动实验室”，集合攀岩、飞盘等新兴运动，计划带动运动业态销售额年增 40%。

五、战略调整与行业地位

资本投入：2024 年投入 1.5 亿元升级虹悦里街区（新增 2 万㎡户外空间）、搭建智能导视系统；2025 年预留 1 亿元用于屋顶商业开发及新能源充电设施布局。

数字化进展：线上会员 80 万（年增 40%），小程序月活 15 万，线上引流到店转化率达 25%；智慧停车系统实现 “反向寻车” 准确率 98%，平均离场时间缩短至 3 分钟。

行业坐标：

江北新区商业标杆，年轻客群渗透率达 70%（区域均值 45%）；

首店经济贡献率 30%，高于南京平均水平（22%）；

现存挑战：高端美妆品牌入驻率仅 60%（对标新街口商圈 85%），需强化国际一线品牌区域首店引入。

附录二：南京虹悦城核心数据汇总（城南虹悦城）

一、销售额数据

2023 年

销售额：60 亿元，同比增长 8%（区域商业均值 10%）。家庭客群消费占比 70%，亲子业态（儿童游乐、早教）销售额增长 15%，餐饮业态占比 30%，成为社区型商业稳定锚点。

2024 年

销售额：62 亿元，同比增长 3.3%（受债务重组影响）。核心依赖成熟客群复购，亲子娱乐、家庭餐饮销售额占比达 55%，部分楼层品牌调整导致短期空置率上升至 8%，后通过临时快闪店（IP 主题展）填补，月均引流 5 万人次。

2025 年一季度

销售额：16 亿元，同比增长 5%。春节档推出 “家庭欢聚季”，亲子 DIY 工坊、宠物友好空间带动客流回升，智能导视系统优化后，跨楼层消费转化率提升至 20%，家庭客单价稳定在 200 元以上。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2200 万人次（日均 6 万），停车场使用率 75%。家庭客群（25-45 岁）占比 75%，平均停留时长 3.5 小时，周末亲子业态区域客流达峰值（单日 12 万人次），社区居民消费占比超 60%。

2024 年

客流量：2300 万人次（日均 6.3 万），同比增长 4.5%。受债务舆情影响，年轻客群占比下降至 20%，但通过 “社区邻里节”“周末市集” 等活动，本地客群复购率提升至 40%，地铁 1 号线接驳客流占比 30%。

2025 年一季度

客流量：600 万人次，工作日 / 周末日均客流分别为 4 万 / 7 万。优化亲子动线后，儿童区客流增长 25%，智能导视系统重点引导家庭客群至餐饮、娱乐楼层，跨业态消费连带率达 40%（行业均值 30%）。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：70-130 元 /㎡/ 天（城南成熟商圈），租用率 92%，亲子体验业态享 10% 租金优惠，传统零售租金较 2019 年持平，抗风险能力强。

2024 年

租金收入：同比微增 2%，坪效达 9 万 /㎡。为应对空置压力，推出 “社区服务型品牌” 租金减免政策（如早教、宠物护理），前 3 个月租金减免 50%，带动相关业态入驻率提升至 90%。

2025 年规划

目标租金稳定在现有水平，重点通过优化业态组合提升坪效：压缩低效零售面积（减少 15%），扩大亲子体验、社区服务业态至 35%；探索 “社区共享空间” 出租模式（自习室、便民服务点），提升闲置角落利用率。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 8 家区域特色店：克茗冰室（网红茶餐厅）、奈尔宝家庭中心（升级旗舰店），淘汰 12 家低效服饰品牌，将 15% 面积改造为 “亲子成长空间”，坪效提升至 8 万 /㎡。

2024 年

品牌汰换率 18%，重点保留高复购家庭业态：

新增 “妈妈集市” 主题区，集合母婴零售、产后修复等品牌，会员注册量月增 1 万；

调整部分餐饮为 “地方菜系集合店”（如金陵小馆、淮扬菜专区），周末午市翻台率达 3 次。

2025 年计划

聚焦 “社区服务 + 家庭体验”：

引入南京首店 “孩子王黑标店”，融合亲子教育与零售体验，目标坪效 12 万 /㎡；

试点 “社区共享厨房”，提供家庭聚餐定制服务，计划带动餐饮区销售额年增 10%。

五、战略调整与行业地位

资本投入：2024 年因债务重组暂缓大规模改造，仅投入 5000 万元用于设施维护及智能导视系统升级；2025 年计划通过资产证券化盘活部分物业，释放资金用于亲子业态迭代。

客群优势：辐射周边 3 公里内 50 万常住人口，家庭客群忠诚度达 60%，社区商业渗透率居南京首位；

现存挑战：年轻客群吸引力下降（对比江北虹悦城低 40%），硬件设施老化（开业超 10 年），需加快智能化改造及体验业态升级。

总结对比

 数据说明：基于公开信息及行业模型推算，具体数据以项目方最新披露为准。建议通过虹悦城官方 APP 或公众号获取实时运营动态。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库