商业地产案例分享-长沙德思勤四季汇购物中心项目（上）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告聚焦德思勤四季汇运营痛点，通过业态优化、数字化运营体系搭建及资产证券化创新，构建 “空间 + 数据” 双资产循环，目标2027年成中部首个 “REITs + 数据资产” 双上市商业体，重塑城市商业价值标杆。全文共32500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙德思勤四季汇资产管理优化方案

数字化转型与双资产价值提升路径

目录

一、项目概述

二、现状诊断与机遇挑战

三、竞品分析及总结

四、项目定位再优化

五、业态优化与品牌焕新

六、资产价值提升策略

七、数字化创新运营体系

八、财务重构与风险管控

九、实施路线图与效益预测

一、项目概述

（一）项目介绍

1.项目背景与定位：从商业地标到城市文化引擎

定位目标：以“亚洲娱乐时尚中心”为核心理念，打破传统购物中心边界，通过文化、时尚、商业三维融合，打造中部首个“24小时全场景消费目的地”。项目不仅承载商业功能，更成为长沙城市文化输出的核心载体，如24小时书店年均举办200+场文化沙龙，成为湖南文艺青年聚集地。

核心价值：首创 “产业-商业-文化”三角循环模型——以亚洲电视中心（湖南卫视、东方卫视驻地）吸引内容生产集群，以创业大街孵化新兴品牌，再以购物中心实现商业化落地。例如，电视中心录制的《中国好声音》海选活动直接导流至商场限时快闪店，单日销售额突破300万元。

奖项背书：2015年斩获“ICSC亚洲最佳购物中心”，为湖南首个国际级商业奖项；2016年获“中国最佳创新体验式商业模式”，印证其业态组合的前瞻性。

2.区位与商圈：长株潭融城核心的战略支点

地理枢纽性：坐落湖南省府CBD核心（湘府中路），直线距离省政府仅2公里，处于“长株潭城市群黄金走廊”咽喉。2024年政府斥资23亿升级商圈基建，高铁南站至省府地铁贯通后，30分钟覆盖三城千万级人口。

客群金字塔结构：

塔尖：周边100+省级机关、60+央企总部（如中建五局、中国电建），高端商务客群年均消费力达8.6万元/人；

塔身：14栋甲级写字楼集聚10万办公人群，衍生午间简餐、夜间社交强需求；

塔基：3公里内高端住宅区（如鑫远尚玺）常住人口超50万，家庭客占比35%。

交通网络：双地铁交汇（1号线省政府站+规划中7号线），10000+车位容量为长株潭自驾客群提供支撑，节假日车位周转率高达4.8次/日。

3.规模与业态：超级体量下的体验式革命

物理空间创新：

业态组合逻辑：

零售40%：以“轻奢+快时尚”双引擎锁定年轻客群，优衣库、SPAO湖南销冠店印证聚客力；

餐饮34%：134家环球美食中，“夜经济专营店”（如海森堡现代德国餐厅）占比30%，凌晨时段贡献营收25%；

娱乐文化20%：真冰场（奥地利AST）、IMAX影院（CJ集团）年接待客群超百万人次，24小时书店日均夜读人数破千；

创新业态6%：创业大街孵化47家本土品牌（如机器人餐厅“思必客”），反哺商场首层快闪区。

4.发展历程与卓越业绩：从破局者到引领者

关键里程碑：

2015年4月开业：3小时客流破10万，首月销售额5000万，创长沙商业纪录；

2016年成熟期：工作日客流4万/日，周末6-7万/日，CGV影院、玩具反斗城等12家品牌蝉联湖南销冠；

2024年新挑战：受胖东来改造步步高分流冲击，周末客流同比下降18%。

商圈重塑效应：带动省府CBD从政务区升级为“长株潭融城核心经济区”，写字楼空置率降至12%（长沙均值22%），租金溢价35%。

5.核心特色：硬件超前与运营滞后的矛盾体

产业商业融合：14栋写字楼提供稳定日间客流，但办公人群消费转化率仅15%（目标值25%），未形成数据化导流闭环；

文化场景高投入低联动：24小时书店年运营成本超千万，却未与商场会员系统打通，读者复购率不足20%；

科技标签尚未资产化：华为体验店年接待50万人次，但用户行为数据未沉淀为资产，对比武汉城投停车数据质押融资500万元，价值挖掘不足。

（二）云阿云介入背景及角色：城市运营商的破局之道

1.介入背景：存量时代的生死竞速

竞争环境剧变：2024年胖东来改造步步高梅溪店，通过“极致服务+价格透明”策略，十日销售额从15万飙至74.7万，分流德思勤20%年轻家庭客群；

资产价值瓶颈：租金收入占比＞90%，非租收入（广告/数据服务）微乎其微；数字化渗透率仅20%，会员复购率28%低于行业均值35%；

政策机遇窗口：湖南省“数据资产入表”细则落地（借鉴武汉城投模式），公募REITs扩容至商业地产（参考华夏大悦城REITs上市表现），为资产证券化铺路。

2.核心角色：资源整合家的三重变革

城市运营商：重构空间价值链

物理空间升级：在停车场增建120个智慧充电桩（参考特斯拉超充网络），绑定新能源车主消费数据，预计年增收300万；

ESG评级体系：屋顶光伏+水蓄冷空调改造，年减碳1200吨，可获绿色贷款贴息1.5%。

资源整合家：激活生态乘数效应

风险管控方：构建抗周期护城河

动态租金模型：保底租金（300元/㎡/月）+超额分成（月销超50万部分抽成5%），降低商户闭店风险；

数据合规框架：依《湖南省数据条例》脱敏处理10万+日客流数据，确保资产化合法路径。

（三）总结：从“商业综合体”到“双资产上市平台”的价值跃迁

德思勤四季汇的核心矛盾在于“硬件资源亚洲级，运营效能区域级”——真冰场、电视中心等设施未转化为数据资产，REITs化进程滞后同行3-5年39。云阿云的介入，本质是以“空间运营×数据资产×金融创新” 三角模型，推动三重跃迁：

功能跃迁：从购物场所升级为 “城市流量枢纽”

通过DST积分系统串联写字楼-书店-餐厅，目标办公人群转化率提升至25%；

借电视中心打造《德思勤之夜》直播IP，对标“北京三里屯潮流盛宴”，吸引Z世代流量。

资产跃迁：从重资产持有到“双资产证券化”

物理资产REITs化：以购物中心B1-3F+写字楼T1/T2为底层资产（估值31.3亿），设计5.8%-6.5%分派率，对标华夏大悦城REITs；

数据资产入表：开发“消费热力图API”，在杭州数交所挂牌，目标入表金额2000万+质押融资800万。

角色跃迁：从物业管理方到“城市服务商”

输出ESG评级体系（如碳减排量认证），获取政府智慧商圈补贴；

联合长沙银行发行“德思勤商圈消费指数”，衍生区域经济风向标功能。

实施关键路径：

终极目标：2027年前成为中部首个 “REITs+数据资产”双上市商业体，为行业贡献城市存量更新 “长沙样本”

二、现状诊断与机遇挑战

（一）项目现状深度诊断

1. 基础优势：硬件资源与区位价值突出

黄金区位与政策红利：地处湖南省府CBD核心（湘府中路18号），政府斥资23亿升级“十公里黄金走廊”连接高铁南站，30分钟覆盖长株潭千万级人口，政策定位为“长株潭融城核心区”。

稀缺业态组合：20万㎡超大体量集成937米苹果步行街、亚洲电视中心（湖南卫视驻地）、奥林匹克真冰场（奥地利AST）、24小时书店（年办200+场沙龙），形成“文化+娱乐+商业”独有标签。

客群基础雄厚：周边14栋甲级写字楼集聚10万办公人群，3公里内高端住宅区（如鑫远尚玺）常住人口超50万，家庭客占比35%。

2. 核心挑战：运营效能与资产价值脱节

数字化短板制约客流转化

会员复购率仅28%（低于行业均值35%），25-35岁年轻客群占比40% vs 标杆项目55%+。

对比步步高梅溪新天地（小程序单日注册峰值4100人），德思勤缺乏智能导航、数据营销工具，冲动消费占比低15%。

业态协同失效与商誉风险

写字楼人群年均消费转化率不足15%，未形成“办公-消费-文化”闭环。

2023年佳伯马术、欧悦滑冰俱乐部相继跑路，涉及百名消费者预付费损失（人均2万+），暴露商户监管漏洞，商誉受损。

资产价值单一化

租金收入占比＞90%，非租收入（数据服务/充电桩等）微乎其微。

对比武汉城投停车数据资产质押融资500万元，德思勤日均10万+客流行为数据未资本化。

3. 市场机遇：政策与消费升级双驱动

政策红利释放：

湖南省“数据资产入表”细则落地（参考武汉模式），公募REITs扩容至商业地产（华夏金茂REITs年化分派率4.78%）。

政府推动“智慧商圈”建设，补贴屋顶光伏项目（年减碳1200吨可获180万补贴）。

消费升级需求爆发：

2024年长沙新能源汽车保有量58万辆（占比50%），催生智慧充电桩网络需求。

Z世代文化消费崛起，24小时书店夜间客流超千人，但未与商场会员系统打通，价值未释放。

（二）SWOT矩阵策略分析

具体策略实施路径

1.优势×机遇（SO策略）：借政策东风激活数据资产，打造“商务-消费-文化”闭环

数据资产化与业态联动

政策红利转化：依托湖南省“数据资产入表”政策（参考武汉城投停车数据质押融资500万元案例），部署AIoT设备采集日均10万+客流行为数据，开发“消费热力图API”，目标2026年前于杭州数交所挂牌，实现数据资产入表2000万元+质押融资800万元。

跨业态流量闭环：推出 “DST积分通证” ，打通写字楼-书店-餐厅消费场景（书店消费满200元赠写字楼餐厅30元券），目标6个月内办公人群转化率从15%提升至25%，客单价提升50元。

充电经济与低碳改造

响应长沙新能源汽车保有量58万辆（占比50%）的需求，在超万车位停车场增建120个智慧充电桩，绑定充电数据与商场消费（如充电满30元赠咖啡券），参考特斯拉超充网络模式，预计年增收300万元。

利用政府23亿基建升级资金，屋顶安装光伏玻璃（年发电120万度），同步申请ESG认证获取绿色补贴，目标3年内能源成本占比从18%降至14%。

2.劣势×机遇（WO策略）：引入智能管理系统降本增效，构建商户信用监管体系

数字化治理破局

上线“智能导航中台”，集成3D导航（精度1米级）+商户促销推送（如途径奶茶店推送7折券），目标降低顾客寻店时间40%（8.6分钟→5.2分钟），冲动消费占比提升18%，对标杭州临安数智停车系统。

建立 “商户智能驾驶舱” ，提供竞品调价监测（如步步高九华店）、顾客画像分析、预测性补货建议（如芒果甜品周五下午需增量备货30%），推动数字化渗透率从20%提升至50%。

商户信用风险防控

针对预付费商户跑路问题（如佳伯马术跑路致消费者人均损失2万+），建立 “信用保证金池” ，要求预付费商户缴纳月流水10%作为押金，联动银行监管账户，参考胖东来资金托管模式。

推行 “商户信用评级” ，对低评级商户限制营销活动参与权，高评级商户开放数据服务资源（如热力图API），降低商誉受损风险。

3.优势×威胁（ST策略）：以差异化文化IP对冲竞品分流，加速REITs化锁定资本价值

文化IP构建竞争壁垒

联合湖南卫视在937米苹果街打造 《德思勤之夜》直播秀 ，引入非遗数字橱窗（湘绣全息影像），对标北京三里屯潮流盛宴，目标年轻客群占比从40%提升至65%，社交媒体曝光破亿。

激活电视中心资源，将节目录制（如《中国好声音》海选）与商场快闪店联动，单场活动目标销售额300万元，形成“内容生产-消费转化”闭环。

REITs加速资产变现

以购物中心B1-3F+写字楼T1/T2（估值31.3亿元）打包发行公募REITs，设计5.8%-6.5%分派率，对标华夏金茂商业REIT（2025Q1年化分派率4.41%），锁定资本价值抵御行业空置率风险（长沙均值22%）。

优先分配餐饮楼层租金收益（溢价25%）及充电桩数据服务费，增强现金流稳定性，吸引险资等长期投资者。

4.劣势×威胁（WT策略）：动态租金模型绑定商户共生，布局低碳资产对冲行业风险

弹性租金机制抗周期

推行 “保底租金+超额分成”动态合约 ：基础租金300元/㎡/月（保障底线收益），商户月销超50万元部分按5%抽成，数据服务费另收营收0.8%。此模式可降低闭店风险，参考郑州金博大商场改造后空置率从20%降至6%。

配套 “客流保险” ：当商场整体客流连续2个月下滑15%，触发保险赔付，对冲步步高联合胖东来的分流威胁（其调改店日销从15万→240万）。

低碳资产增信融资

将光伏项目碳减排量（CCER）挂钩绿色债券发行，吸引太盟投资等ESG偏好资本，目标融资规模1.2亿元，年利率较普通债券低1.5个百分点。

申请长沙“智慧商圈”补贴（年减碳1200吨可获180万元），降低改造成本

（三）诊断结论与实施优先级

核心矛盾：“超前硬件与滞后运营”的剪刀差——真冰场、电视中心等设施未转化为数据资产，REITs化进程滞后竞品3-5年。

阶段行动清单：

紧急项（2025Q4前）：

上线智能导航系统（降低40%寻店时间）+ 建立商户信用评级。

淘汰低效租户（坪效<800元/㎡/月），引入特斯拉体验店/蔚来中心。

中期项（2026Q2前）：

完成数据中台搭建，申请ESG认证获取政府补贴。

REITs申报至发改委，启动充电桩网络建设。

长期项（2027年）：

实现“REITs+数据资产”双上市，NOI提升至1.72亿元（较2024年+49%）。

成功标尺：

短期：会员复购率从28%→45%，写字楼客群转化率从15%→25%

长期：非租收入占比从8%→32%，成为中部首个“双资产证券化”商业体

三、竞品分析及总结

（一）竞品选择依据

德思勤四季汇（以下简称“德思勤”）位于长沙南城红星商圈，定位为“南城商业核心”，客群以年轻家庭、商务白领及学生为主。竞品选择基于以下维度：

区位相似性：同属城市副中心商圈（如梅溪湖、五一广场）。

客群重叠度：瞄准年轻消费力与家庭客群。

业态竞争性：均以零售、餐饮为主导，兼具文化体验。

市场影响力：长沙客流量TOP10购物中心（2025年4月排名第五）。

最终选定四大竞品：长沙IFS（高端标杆）、长沙万象城（新兴综合体）、金茂览秀城（区域型家庭Mall）、砂之船奥莱（折扣业态代表）。

（二）竞品多维度个案深度分析

1. 长沙IFS：城市核心地标与奢品矩阵

位置与规模

区位：五一商圈黄金交汇点（黄兴路与解放路），无缝衔接地铁1/2号线，地下通道直连318米国金街，形成“立体商业生态”。

体量：总建面102万㎡（购物中心25万㎡），主楼452米为湖南第一高楼，配2700车位+直升机坪。

进驻品牌与业态

奢品集群：400+品牌中含 50家国际名品旗舰店（Cartier、DIOR双层店），2025年新增7家华中首店（Arc'teryx、Christian Louboutin Beauty）。

政策赋能：湖南首批“即买即退”退税试点（覆盖Burberry等30+品牌），吸引境外高净值客群。

艺术引流：KAWS雕塑花园年均引流百万+，2025年古驰GG Monogram沉浸展联动品牌快闪。

定位与业态升级

国际奢侈品牌聚集地，2025年上半年引入7家首店（含On昂跑湖南首店，覆盖跑步/健身/户外/网球五大场景），主打高端零售、美妆及运动社群文化。配套雅致酒店（2025年金马奖“年度影响力高端酒店品牌”），以“一店一境”设计融合岳麓书院文化，187间客房含16种文化主题房型，提升高净值客群停留时长。

客流与业绩表现

长期位居客流榜首（2025年4月人气第一），但客群分层明显：奢侈品客群AUPU值高，快时尚/运动品牌（如NIKE）提袋率高但中间价位客群（2000-5000元）流失。依托五一商圈辐射全省，2025年清明假期带动东茅街茶馆单日客流超1.5万人次

运营亮点与短板

亮点：艺术IP化运营（2025年“生命力的理想国”公共艺术计划）、高奢酒店配套（雅致酒店文化主题房单日ADR超1000元）。

短板：中间价位品牌缺失（轻奢占比<10%）、客流依赖打卡属性（KAWS引流但场内转化率低）。

2. 长沙万象城：河西潮奢新极核

位置与规模

区位：岳麓区洋湖板块，毗邻湿地公园，地铁4/6号线直达，但距五一商圈12公里，跨区辐射弱。

体量：总建面80万㎡（购物中心26.7万㎡），设计融合“山水洲城”概念，划分三大主题区。

进驻品牌与创新

首店经济：423家品牌中 178家为首店（占比40%），如古良吉吉包袋、窗苔可颂烘焙。

场景化业态：“制包工坊”体验区+高校艺术市集，周均客流提升18%。

定位与业态创新

聚焦“城市潮奢”，2025年引入5家湖南首店（如设计师包袋品牌古良吉吉、烘焙品牌窗苔可颂），侧重设计师品牌工坊+网红餐饮，打造“制包工坊”等沉浸式体验场景。

运营亮点与短板

亮点：Z世代社群运营（联名限量款首发）、潮奢首店矩阵。

短板：区位偏离核心圈、夜经济薄弱（闭店早于市中心2小时）、家庭客群渗透率不足德思勤60%。

3. 金茂览秀城：家庭欢聚型区域Mall

位置与规模

区位：梅溪湖国际新城核心，依托湖景及高端住宅（75%客群为本地居民），但地铁需接驳巴士。

体量：总建面70万㎡，以“星空”中庭串联20万㎡购物中心，配套3万㎡儿童乐园+真冰场。

定位与业态重构

梅溪湖“家庭艺术欢乐场”，2025年下调主力店比例至50.3%，引入乐沙儿生活馆（儿童科创体验）、小月球亲子中心，强化全龄服务链

品牌与运营策略

家庭业态：2025年下调主力店至50.3%，引入 乐沙儿儿童科创馆、小月球亲子中心（李宁YOUNG销量长沙第一）。

会员深耕：50万会员支撑精准营销（亲子欢乐跑），2025年Q2出租率99.03%（长沙最高）。

夜经济IP：“览星街区”联动非遗夜市，留客时长3.2小时。

关键短板：客群地域局限（跨区吸引力弱）、餐饮同质化（缺乏首店餐饮）。

4. 砂之船（长沙）奥莱：艺术化折扣引擎

位置与规模

区位：高铁会展新城，依托高铁及轻轨客流，但地铁10号线未贯通（临江站需接驳车），自驾依赖度高。

体量：未公开详细数据，特色为“超级运动馆+环形亲水广场”+民国风街区设计。

定位与业态组合

艺术商业+折扣零售，2024年销售额18.6亿元（+20%），以“超级运动馆+区域首店”（湖南首家NIKE优选店）吸引年轻家庭，运动品类占比达40%

品牌与折扣策略

运动统治力：运动品类占比40%，湖南首家NIKE优选店、FILA旗舰店为核心，2024年销售额18.6亿（+20%）。

SVIP闭店溢价：高客单客户夜间私享折扣（满3万返15%），2025年春促销售额增15%。

潜在风险：交通通达性差、折扣诚意受质疑（部分折后价高于香港新品）。

（三）竞品核心指标对比与矩阵分析

表1：基础指标对比

表2：运营效能与短板矩阵

（四）德思勤四季汇的竞品启示与应对策略

1.SWOT矩阵定位

2.四大破局策略

首店分级突围

对标IFS：引入国际运动社群首店（如On昂跑），结合南城学生客群打造跑步俱乐部；

政策借力：申请湖南首店补贴，2025年引入≥3家华中首店（旗舰餐饮/文创品牌）。

夜经济IP深化

升级24小时书店为 “湘夜文库” ，联动本土乐队驻场+扬帆夜市小吃，复制东茅街茶馆单日1.5万客流模式；

优化演艺广场动线，增设 微醺市集、深夜脱口秀 ，延长客留时间至3小时+。

家庭业态精耕

参考览秀城扩容 亲子科创业态（儿童科创馆/亲子中心），降低零售占比至40%以下；

建立 学生-家庭客群数据中台 ，定向推送夜间折扣（如学生专属优惠）。

集群协同防御

与步步高星城天地 差异化互补 ：德思勤主攻文化体验，步步高侧重商务酒店/高端公寓；

联合复地星光天地推出 “红星消费通券” ，构建跨商场消费闭环。

总结：南城商业格局的破局路径

四大竞品以 “艺术地标”（IFS）、“潮奢体验”（万象城）、“家庭欢聚”（览秀城）、“折扣运动”（奥莱） 构建护城河，德思勤需以 “文化夜经济+性价比首店”双引擎 破局：

文化锚定价值：将夜经济从场景升级为 IP化文化符号（如湘味夜宵+本土音乐节）；

区位集群赋能：借势红星商圈升级（2025年集群客流预计突破3000万/年），联合抵御市中心挤压；

数据驱动效率：上线 “德思勤会员云” 整合50万+客群，对抗奥莱折扣分流。

终极目标：以 “全龄段文化消费目的地” 重塑南城商业生态，2025年实现首店数量跻身长沙前三、夜经济营收占比突破30%

四、定位再优化

（一）定位回顾：历史定位与核心优势

1.初始定位（2015年开业初期）

定位描述：大众化一站式时尚娱乐体验中心，聚焦年轻客群。

业态结构：零售（40%）、餐饮（34%）、儿童及娱乐（20%），主打“文化+商业”融合模式。

核心亮点：

湖南首家24小时书店（文化地标）；

亚洲电视中心、真冰场、IMAX影院（体验型业态）；

夜经济先行者（商业街区延长营业至深夜）。

2.市场表现与瓶颈

优势巩固：2023年入选“长沙市夜间消费示范街区”，2025年4月客流稳居长沙TOP5。

当前挑战：

首店资源不足（2025上半年未进入长沙首店数量前四）；

业态同质化（零售占比过高，缺乏差异化标签）；

客群结构单一（过度依赖学生及家庭客群，商务及高端消费薄弱）

（二）定位重构策略：三大升级方向

方向1：夜经济与文化IP深度融合

策略目标：将“夜经济”从场景优势升级为城市级文化IP。

具体举措：

强化“湘夜文库”概念：

升级24小时书店为文化综合体，增设湖湘非遗展区、深夜脱口秀剧场、本土乐队驻演舞台，联动扬帆夜市打造“美食+演艺”沉浸式夜游动线。

数字赋能夜场景：

开发“夜经济小程序”，整合街区餐饮、演艺、书店预约功能，推出学生/家庭夜间专属折扣（参考金茂览秀城会员系统）。

方向2：业态组合重构与首店突围

策略目标：降低零售占比至35%，提升体验与首店能级。

具体举措：

首店分级引入：

国际运动社群首店：对标IFS引入On昂跑等品牌，结合南城学生客群打造“跑步俱乐部”；

华中文创首店：引入文创集合店（如单向空间）、亲子科创馆（参考金茂览秀城“小月球”）。

业态创新矩阵：

方向3：区域协同与客群互导

策略目标：借势红星商圈集群效应，构建“南城消费共同体”。

具体举措：

与步步高星城天地互补：

德思勤聚焦“文化夜经济”，步步高承接高端商务（酒店/公寓），联合推出“红星消费通券”，打通跨商场积分系统。

长株潭客流深化：

联合砂之船奥莱推出“运动+文化”联名卡，覆盖全价与折扣消费场景，防御奥莱分流

（三）客群细分策略：三层精准触达

1. 核心客群：年轻家庭与学生（巩固基本盘）

特征：占比超60%，高频次、重性价比、偏好亲子与文化活动。

策略：

亲子会员体系：参考金茂览秀城50万会员基数，建立“成长积分”体系（教育消费兑换研学课程）；

校园合作计划：与中南林科大等高校联办“文创市集”，提供学生创业摊位。

2. 潜力客群：商务白领与新中产（提升消费力）

特征：红星商圈10万办公人群，追求品质与效率，夜间社交需求强。

策略：

商务服务包：推出“午间快享套餐”（合作写字楼专属订餐）、夜间共享会议室；

轻奢首店导入：引入设计师买手店、精品咖啡（%Arabica），填补IFS与德思勤间的中间价位空白。

3. 机会客群：文旅游客（扩大辐射圈）

特征：依托高铁会展新城，外地客占比28%（2023年数据），偏好文化打卡。

策略：

文旅联票计划：与省植物园、扬帆夜市打包“南城文化一日通”；

数字引流：在高德地图标注“夜经济示范点”，推送湘文化主题游览路

（四）实施路径规划

1.近期阶段（2025年第三季度至第四季度）：夯实基础与首店突围

核心行动1：文化场景升级与首店落地

升级24小时书店为“湘夜文库”：在保留原有阅读功能的基础上，增设三大模块——

① 湖湘非遗文化展区：联合湖南省博物馆引入长沙窑、湘绣等非遗手作工坊，提供夜间体验课程；

② 深夜演艺空间：与本土音乐厂牌合作，每周五、六举办“湘夜声场”Live演出（民谣/方言摇滚），延长营业至凌晨2点；

③ 扬帆夜市联名档口：引入臭豆腐、糖油粑粑等8家老字号小吃，打造“书店+宵夜”沉浸式动线。

引入3家华中首店：聚焦“运动社群+文创”领域——

国际运动品牌On昂跑湖南旗舰店：设置跑步装备定制区，联合中南林科大成立“南城夜跑俱乐部”；

文创集合店单向空间华中首店：提供湖湘主题书籍+文创衍生品，开发“德思勤限定”纸雕灯等产品；

亲子科创品牌乐沙儿生活馆：复制金茂览秀城成功模型，增设AR地质探索、机器人编程体验区。

核心行动2：数字化基建攻坚

上线“会员云”数据中台：整合50万+会员消费行为标签（如“亲子类目偏好”“夜间到访频次”），实现三大功能——

① 精准营销引擎：向学生客群推送22:00后餐饮5折券，向家庭客群定向发放周末科创馆体验券；

② 商户赋能工具：提供热力动线分析报告，指导品牌调整铺位与促销策略（如烤肉店迁址至高流量夜经济入口）；

③ 跨业态积分通兑：书店消费积分可兑换演艺广场VIP席位或夜市小吃折扣。

目标达成标志：

首店数量跻身长沙前三（超越砂之船、金茂览秀城），华中首店引入达成率100%；

夜经济客流量环比提升25%，非零售业态占比突破40%。

2.中期阶段（2026年）：集群协同与业态重构

核心行动1：区域消费共同体构建

联合发行“红星通券”：与步步高星城天地、复地星光天地共建三大协同机制——

① 通用消费券：满200减50元券可在三项目通用，重点补贴影院、餐饮、书店等延时业态；

② 积分互通系统：德思勤亲子积分可兑换步步高酒店下午茶，复地公寓住户享德思勤夜宵专属折扣；

③ 动线串联设计：开通三项目间免费接驳巴士，运营时间延长至23:30，形成“南城夜生活闭环”。

核心行动2：亲子业态规模化升级

亲子业态占比提升至25%：结构性调整楼层规划——

扩容儿童科创区：将原4F快时尚区域改造为“未来探索中心”（含乐沙儿科创馆、小月球亲子烘焙）；

引入全龄段工坊：新增陶艺、皮具手作等课程（工作日针对银发族，周末聚焦亲子家庭）；

联名教育机构：与新东方合作开设“周末科学剧场”，会员可用积分兑换研学课程。

目标达成标志：

夜经济营收占比突破30%（2023年基准值为22%），客均停留时长提升至3.5小时；

红星商圈跨项目消费占比达40%（2025年不足15%），集群效应初步显现。

3.远期阶段（2027年及以后）：文化枢纽与IP裂变

核心行动1：长株潭文化消费枢纽建设

打造区域文旅联动脉络：

交通接驳升级：开通湘潭、株洲至德思勤的“湘夜文旅专线”，周末高铁站免费接驳；

联票产品设计：与省植物园、扬帆夜市打包“南城文化一日通”（含德思勤演艺广场VIP席位）；

数字引流矩阵：在高德地图标注“长沙夜经济灯塔”，推送“宵夜-书店-演出”个性化路线。

核心行动2：自有文化IP孵化

孵化“湘夜音乐节”IP：

内容分层运营：

大众层：联合《声生不息》团队举办素人歌手赛，抖音直播引流；

高端层：引入谭盾“武侠音乐”专场，提升文化调性；

商业价值转化：

冠名权拍卖（酒饮/汽车品牌）；

衍生周边开发（方言歌词帆布包、乐队联名辣条）；

会员积分兑换限量演出票，强化黏性。

目标达成标志：

文旅客群占比提升至35%（2023年为28%），长株潭异地消费增长50%；

“湘夜音乐节”年营收破千万，成为华中商业体自有IP标杆。

4. 实施路径的核心逻辑：

渐进式价值跃迁：

近期以“空间改造+首店”快速提升竞争力；

中期借集群协同放大规模效应；

远期用文化IP实现品牌溢价。

数据与人文双驱动：

会员系统中台支撑精准运营，避免资源空耗；

湖湘文化元素深度植入业态，建立差异化心智。

防御性生态构建：

通过“红星通券”联合抵御IFS/万象城高端分流；

以“运动+文化联名卡”对冲砂之船奥莱折扣冲击。

终极检验标准：2027年实现“文化夜经济营收占比40%”、“学生-家庭-商务客群结构比优化至4:3:3”、“长株潭客源占比超1/3”，重塑南城商业价值坐标系。

五、业态优化及品牌焕新

（一）业态优化策略及措施

1. 优化目标

结构性调整：零售占比从45%降至35%，体验业态（文化/亲子/健康）提升至45%，服务类占20%。

效能指标：夜经济营收占比突破30%（2023年仅22%），亲子业态贡献25%客流，非工作日客流提升40%。

2. 核心策略与落地措施

2.1文化夜经济深度融合

“湘夜文库”升级工程：

空间改造：将原24小时书店扩建至2000㎡，划分为三大功能区——

非遗工坊区：联合湖南省博物馆引入湘绣、长沙窑动态展演，开设19:00-23:00夜间手作课（99元/课时）；

深夜剧场：与本土喜剧厂牌“笑嘛脱口秀”合作，每周五/六22:00-1:00举办方言专场，设置精酿啤酒吧联动消费；

湖湘文库：收藏楚文化典籍，开发AR古籍互动装置（扫描触发3D屈原投影讲解）。

动线串联：从B1夜市（黑色经典臭豆腐）→1F艺术中庭→5F剧场，铺设LED地标导视灯带，形成“美食-观展-演艺”闭环。

2.2亲子全龄层覆盖

儿童科创馆落地：

引入乐沙儿生活馆（湖南首店），设置四大体验模块：

银发族配套：工作日上午开设陶艺/皮具课程（会员价68元），与社区养老中心联办“祖孙手作日”。

1.3健康社交场景扩容

屋顶经济开发：

轻医美中心：引进“颜究所”轻奢护肤（主打中产女性午间护理套餐，45分钟499元）；

共享会议室：配备钉钉智能会议系统，针对红星商圈白领推出“包段套餐”（19:00-22:00，200元/小时）；

城市农场：联合“开FUN”社群在4F露台打造有机菜园，会员可认领种植区（月费299元）。

（二）品牌焕新策略及措施

1. 首店分级引入计划

2. 存量品牌升级三路径

调改升级（占比40%）：

淘汰低效快时尚，引入 设计师集合店LOOKNOW（首发湖南本土设计师系列），租金坪效目标提升50%。

功能延伸（占比35%）：

餐饮品牌增设 “深夜档口” ，如费大厨22:00后推出“宵夜小炒套餐”（辣椒炒肉+猪油拌粉39.9元）。

联名焕新（占比25%）：

书店×茶颜悦色 推出“子时阅读卡”（99元享3本书+2杯限定奶茶），夜间销售分成比例15%。

（三）楼层业态规划布局

B1层：湘夜食光聚场

业态组合逻辑：以高频小吃引流，生活服务补足便利性

品牌落位深化：

扬帆夜市联名区：

黑色经典设“臭豆腐实验室”（DIY辣度/配料），客单价提升至25元；

董顺桃推出“糖油粑粑盲盒”（含湘剧脸谱包装）。

生活服务：Today便利店增设自助咖啡机（0:00-6:00半价），配备药妆急救包自动贩售机。

场景强化：民国风档口采用仿青砖立面，霓虹灯牌展示长沙方言标语（如“了难”意为解决问题），共享餐桌区安装无线充电模块。

1F：潮奢灵感引擎

业态组合逻辑：轻奢建立调性，茶饮提升停留，策展制造话题

品牌落位深化：

轻奢矩阵：

& Other Stories华中首店首发“星城限定”系列（扎染连衣裙+岳麓山插画卫衣）；

COS设极简风快闪装置（每月更迭主题）。

茶饮旗舰：%Arabica打造纯白旋转楼梯打卡点，茶颜悦色联名店推出“潇湘夜雨”特调（含葛根粉冻）。

场景强化：中庭设置可升降T台，每周日举办“素人改造赛”（小红书直播引流）。

2F：亲子探索乐园

业态组合逻辑：科创体验为核心，零售餐饮配套转化

品牌落位深化：

乐沙儿生活馆：地质AR区还原张家界峰林实景，儿童佩戴设备完成科考任务（通关获3D打印勋章）。

新东方科学剧场：周末上演《火星救援》互动剧（会员积分兑换前排座）。

场景强化：星空走廊采用光纤灯模拟银河，地面投影感应游戏（踩中星座触发科普动画）。

3F：青年文化部落

业态组合逻辑：运动引流，文创提频，快闪保鲜

品牌落位深化：

On昂跑定制工坊：提供足型扫描定制跑鞋服务（基础款1290元，定制+300元），夜跑俱乐部配备存包淋浴间。

单向空间文创：纸雕灯DIY区配备激光雕刻机（79元/30分钟），书架专区陈列湖湘作家签名本。

场景强化：街头篮球场采用LED悬浮地板，涂鸦墙每月邀请本地艺术家创作。

4F-5F：全时欢聚剧场

业态组合逻辑：餐饮承接全时段，文化激活深夜流量

品牌落位深化：

4F首店餐饮：

蟹侦探·国潮手抓蟹（华中首店）设透明拆蟹工坊，客单价150元；

怂重庆火锅厂延长营业至凌晨3点，推出“夜宵盲盒”（88元随机3荤2素）。

5F文化空间：

笑嘛脱口秀深夜场设VIP包厢（含小吃套餐588元）；

湘绣展演区提供30分钟速成体验课（198元）。

场景强化：跨层瀑布灯光秀联动餐饮露台，观众可边用餐边观赏非遗演出

（四）进驻品牌汇总

德思勤四季汇以 “文化夜经济+全龄层体验” 为核心定位，聚焦 首店矩阵、湖湘特色、亲子创新 三大维度，共规划品牌 278家（含升级焕新品牌），覆盖餐饮、零售、娱乐、生活服务全业态，打造长沙南城24小时沉浸式消费目的地。

1.餐饮类

1.1. 火锅烧烤

巴奴毛肚火锅：招牌木瓜蛋白酶嫩化毛肚，配野生菌汤锅，南城首店

怂重庆火锅厂：夜宵盲盒（88元3荤2素），营业至凌晨3点

安又胖韩国烤肉：韩式风情+免费小菜，增设深夜套餐

洞氮胡记羊肉馆：湖南本土老字号，炭火羊肉煲配秘制蘸料

1.2. 湖湘特色餐饮

黑色经典臭豆腐实验室：DIY辣度/配料（民国风联名档口）

董顺桃糖油粑粑盲盒：湘剧脸谱包装，B1夜市主力

鹊拾湘・现炒黄牛肉：五常大米配现炒黄牛肉，月销超5000份

费大厨辣椒炒肉：延长营业至凌晨，推出“宵夜小炒套餐”（39.9元）

1.3. 首店&旗舰餐饮

蟹侦探・国潮手抓蟹（华中首店）：透明拆蟹工坊，客单价150元

单向空间×茶颜悦色联名店：限定“潇湘夜雨”特调（含葛根粉冻）

%Arabica咖啡旗舰：纯白旋转楼梯打卡点，配屋顶观景座

1.4. 自助&国际风味

星伦多自助料理：新增长沙小龙虾、臭豆腐等本地档口

小月球亲子烘焙（湖南首店）：3D打印饼干+亲子DIY课程

2.零售类

2.1. 黄金珠宝

周大福传承系列：古法黄金与婚嫁定制

琥福珠宝：国潮高端珠宝品牌、以钻石、黄金、珠宝等饰品为主，

帝车星腕表：新潮时尚腕表，高定钻石腕表，主打定制服务，（客单价5000+）

潮宏基：哆啦A梦联名K金饰（年轻客群）

六福珠宝：以时尚珠宝设计为特色，黄金饰品融入潮流元素，“囍爱” 婚嫁系列款式华丽，寓意美好；K 金饰品色彩丰富，适合日常搭配。

老凤祥：百年珠宝品牌，黄金工艺传承深厚，传统龙凤呈祥款式寓意吉祥，时尚简约款则迎合年轻审美，同时提供珠宝定制服务。

2.2. 美妆香化

话梅HARMAY（华中首店）：美妆集合店+小样自助机

凤池夸：国潮彩妆（复购率60%明星单品）

逐本：植物精油护肤，设面部SPA体验区

月魁星：高端美妆品牌，黑白绷带面霜采用玻色因等核心成分，修护抗老效果显著，为追求高品质护肤的消费者提供顶级选择。

2.3. 时尚服饰

On昂跑定制工坊（华中旗舰）：足型扫描定制跑鞋+夜跑俱乐部

MLB潮流实验室：限量棒球帽首发+球星签名展

lulualways：梦幻蕾丝裙装，联名“湘绣”限定系列

2.4. 生活家居

MUJI無印良品：配湘竹元素限定家居

酷乐潮玩：泡泡玛特湖南首展+潮玩盲盒墙

盒马鲜生：24小时配送+本地小龙虾加工站

2.5. 儿童零售

巴拉巴拉航天主题店：宇航服试穿+星球探索区

安奈儿×湖南博物院联名：马王堆汉纹样童装

乐高教育中心：机器人竞赛课程（4-12岁）

3.娱乐体验类

3.1. 亲子互动

乐沙儿生活馆（湖南首店）：

地质AR探险（微软HoloLens2虚拟张家界）

机器人编程（麻省理工课程体系）

奈尔宝家庭中心：星空主题攀爬城堡+绘本剧场

杨梅红艺术教育：夜场亲子陶艺课（19:00-21:00）

3.2. 文化娱乐

湘夜文库（业态创新）：

非遗工坊：湘绣/长沙窑夜间手作课（99元/课时）

笑嘛深夜脱口秀：方言专场+精酿啤酒吧（22:00-1:00）

万达IMAX激光厅：零点首映场+怀旧电影月

3.3. 运动社交

天空之城电竞馆：VR湘西秘境探险+电竞联赛

屋顶城市农场：有机菜园认领（月费299元）+日落瑜伽

4.生活服务类

4.1. 新能源汽车

蔚来中心：ET5试驾+车主咖啡俱乐部

小鹏汽车：G9自动驾驶体验区

云霞兽汽车：云007自动驾驶体验区

4.2. 健康养生

颜究所轻医美（首店）：午间护理套餐（45分钟499元）

同仁堂健康：24小时智能问诊机+草本茶饮

丝域养发：非遗艾草头皮护理（联名湘夜文库）

4.3. 商务服务

氪空间共享办公：夜间会议室（19:00-22:00，200元/时）

Today智能便利店：自助药妆机+现磨咖啡（0:00-6:00半价）

品牌亮点总结

首店浓度35%：12家首店（含On昂跑、单向空间等7家华中首店）

夜经济专属品牌：21家延长营业至凌晨（占餐饮总数40%）

本土化创新：

黑色经典臭豆腐实验室、董顺桃盲盒

湘夜文库×笑嘛脱口秀文化组合

科技赋能体验：

乐沙儿AR地质探险、MUJI湘竹智能家居

全龄层覆盖：

奈尔宝（亲子）、屋顶农场（银发）、On昂跑（青年）

数据注记：

餐饮占比 38%（湖湘特色占60%）；

体验业态 45%（超越零售的35%）；

24小时营业区覆盖 B1、5F 两大楼层。

（五）运营保障体系

1.租金杠杆策略：分级激励与精准补贴

1.1首店专项扶持计划

国际品牌：

享 3个月完全免租 + 第4-6个月租金减半（例：On昂跑500㎡店铺，月租金基准40万，首3月免租120万，4-6月实付60万）；

附加条款：签约3年以上可申请装修补贴（上限50万元）。

文化业态：

基准租金低于市场价 20%（如湘夜文库原价300元/㎡·月，实付240元）；

夜间营业超24:00的商户，额外享 能耗补贴（电费50%返还）。

1.2淘汰置换机制

对连续3个月坪效＜800元/㎡的品牌，启动 阶梯式租金上浮（第4个月+10%，第5个月+20%）；

6个月未达标则强制清退，置换为潜力首店（享新商户优惠）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库