商业地产案例分享-砂之船（长沙）奥莱项目（一）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：作为砂之船集团的重要合作伙伴，北京云阿云依托超强算法能力和全球品牌资源库，深度参与长沙奥莱的运营升级。本报告从资产管理者视角出发，针对项目租金结构波动性、会员价值深挖、绿色认证缺失三大核心问题，提出一套兼顾短期收益提升与长期资本价值最大化的解决方案。全文共39650字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

砂之船（长沙）奥莱资产管理优化报告

基于EMA模式升级与会员经济的资产价值提升

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、定位优化升级策略

五、业态及品牌焕新

六、项目诊断与市场定位

七、租金结构优化与EMA模式升级

八、会员经济与流量转化提升

九、空间场景与绿色资产升级

十、资产证券化与退出路径设计

十一、实施计划与预期收益

一、项目概述

（一）项目介绍与行业坐标

砂之船（长沙）奥特莱斯是砂之船集团全国布局的第十家开业的超级奥莱项目，同时也是该集团在华中地区打造的首家奥莱旗舰店。项目于2018年12月22日正式开业，标志着砂之船集团完成了从西部向中部关键市场的战略拓展。作为中国服务业500强企业，砂之船集团拥有亚洲首个新加坡交易所上市奥特莱斯房地产投资信托，是国际性大型连锁奥莱运营商，目前在全国已签约落地22家大型超级奥莱，其中17家投入运营。

这一项目具有鲜明的差异化定位与创新基因：

独创商业模式：采用砂之船(1+N)×数据超级奥莱商业模式，其中“1”代表“奥莱零售”（名品+折扣），“N”代表围绕健康、文化、娱乐等符合消费升级趋势的新型线下社交生态圈。

艺术商业融合：项目由法国建筑设计大师让·皮埃尔·海姆精心设计，以“破茧成蝶、放飞梦想”为灵感，将蚕丝茧作为独特精神符号融入建筑空间，打造出集梦幻外观、节能科技、环保生态于一体的艺术商业空间。

全封闭式结构：区别于国内奥特莱斯常见的开放式街区形态，项目创新采用五层楼的盒子式商业空间，这一设计充分考虑了长沙冬夏漫长、春秋不明显的极端气候特点，极大提升了顾客的全天候购物舒适度。

在行业坐标系中，砂之船（长沙）奥莱已确立显著地位：2021年跻身“中国奥莱业绩10亿+榜单”，荣获“中国奥莱20年·全国影响力奥特莱斯”称号，被纳入“中国奥莱指数50强重点监测对象”，成为湖南商业的标志性项目。项目以21万方的总体量占据华中地区单体面积最大奥莱的位置，重新定义了区域商业格局。

（二）区位战略与商圈发展

砂之船（长沙）奥莱的区位布局体现了前瞻性战略眼光，其选址与区域发展形成了高度协同效应：

黄金区位布局：项目精准落位于长沙市政府所在主干道金星路与月亮岛路十字路口，地处长沙市“一区一廊”开放型经济建设的核心板块。这一位置具有显著地理优势：距离长沙市政府仅10分钟车程，距湖南金融中心仅5分钟，与月亮岛休闲生态公园和长沙高铁西站紧密相邻。项目距离传统五一商圈约17公里，车程30分钟，成功开辟了城市商业副中心。

区域功能协同：项目与周边功能区形成有机联动：西侧毗邻百亿级月亮岛生态公园，提供优质的休闲旅游资源；东接湖南金融中心，导入高消费力客群；北临长沙高铁西站（规划中），增强区域辐射能力。这种“商业+生态+金融+交通”的多功能协同模式，为项目创造了独特的区位价值。

商圈演进历程：砂之船的入驻彻底改变了区域商业生态，实现了从“商业荒漠”到“消费绿洲”的转变：

2018年前：月亮岛区域缺乏大型商业设施，商业配套严重不足。

2020年：《长沙市人民政府办公厅关于促进长沙商贸流通产业高质量发展创建国际消费城市的实施意见》首次正式提出“月亮岛商圈”概念，标志该区域进入市级战略层面。

2023年：砂之船项目获评为湖南省首批“夜间经济集聚示范区”（长沙仅六个），商圈地位进一步巩固。同年9月，“月亮岛砂之船商圈”正式启动，望城区委书记秦国良在启动仪式上强调：“砂之船作为月亮岛商圈的动力引擎，已经在望城深度本土化、创新化、和谐化，实现从运营一个项目到营造一个商圈的经营思维进阶。”

表：月亮岛砂之船商圈发展里程碑

未来发展布局：砂之船正在筹备超过6万方的二期商业，计划融入中高端餐饮、商务休闲、24小时生活业态，进一步完善商圈功能，提升夜间经济活力。二期项目的建设将强化“轻度假”休闲概念，与月亮岛形成更紧密的业态互补，推动商圈向“一站式休闲目的地”升级。

（三）立体交通网络与客群分析

砂之船（长沙）奥莱的交通布局与客群战略相辅相成，共同构建了项目的市场辐射力：

1.立体交通网络

地铁双线接驳：项目对接地铁4号线和10号线（规划中），其中距离已开通的4号线月亮岛西站仅约800米，实现了与城市轨道交通系统的有效衔接。地铁4号线作为横跨长沙西北至东南的“黄金走廊”，将项目与滨江新城、岳麓山大学城、高铁站等重要城市节点紧密连接，极大扩展了商圈的辐射范围。

城市路网通达：位于金星路与月亮岛路两大主干道交汇处，形成了10分钟直达市政府、5分钟通达湖南金融中心的便捷交通圈。项目周边路网发达，可快速连接长张高速、绕城高速等区域性交通动脉，为周边城市消费者提供便利的驾车购物条件。

停车配套优势：项目配备5000个停车位，并创新提供免费洗车等数十项贴心服务，解决了大型商业综合体常见的停车难问题，显著提升驾车客群的消费体验。

2. 客群结构演变与战略

砂之船（长沙）奥莱的客群结构随着交通条件改善和品牌影响力提升而持续优化：

初始客群（2018-2019）：项目开业初期主要吸引望城区、开福区、岳麓区等本地居民消费，依托区域内的常住人口形成基础客源。

地铁开通后拓展（2019年后）：地铁4号线开通带来革命性变化，项目客群结构显著丰富：

学生群体：通过4号线直连岳麓山大学城，吸引大量高校学生客流。针对这一群体，项目重点打造“超级运动馆”，引入SKECHERS全国最大奥莱旗舰店，PUMA、FILA、KAPPA、CONVERSE湖南最大品牌旗舰店，IT集合店等运动及潮流轻奢品牌，致力于打造社交新空间。

白领精英：地铁串联湖南金融中心、滨江新城商务区，吸引高收入职场人群。项目为此群体提供专属VIP尊享活动及服务，强化高端消费体验。

周边市州客群：高铁网络与高速公路系统使项目辐射力扩展至益阳、宁乡、湘潭等周边城市。针对此类客群，项目重点提供国内A类品牌，满足其“一站式采购”需求。

会员体系深化：项目通过创新“草绿丝带服务计划”，提供“一站式”管家服务，建立了超过100万会员的庞大体系。数据显示，会员消费占比高达95%，复购率达到53%，会员覆盖长沙各区县（市）及周边市州，形成稳定消费基本盘。

表：砂之船（长沙）奥莱客群结构与服务策略

（四）规模体量与业态组合创新

砂之船（长沙）奥莱以超大体量和创新业态组合重新定义了区域商业格局：

1.规模优势

体量标杆：项目总面积达21万平方米，不仅是砂之船集团全国布局中规模领先的项目之一，更稳居华中地区单体面积最大奥莱的位置。这一规模优势为品牌丰富度和场景多元化奠定了物理基础。

建筑设计特色：项目采用五层盒子式结构，内部打造了4000平方米超大艺术中庭，其顶棚部分即斥资亿元打造，成为举办音乐会、艺术展、时尚秀场、产品发布等活动的理想场所。空间设计以“破茧成蝶”为主题，将蚕丝茧和蝴蝶元素巧妙融入建筑细节，艺术与现代商业融合相得益彰。

2. 业态组合创新

砂之船（长沙）奥莱突破了传统奥莱的品牌折扣模式，构建了多维度的业态矩阵：

核心零售板块：汇集300余个国际国内品牌，形成多层级品牌矩阵：

国际名品：包含+39意大利空间（汇集众多国际奢侈品牌）、COACH、MICHAEL KORS、ARMANI、YSL等奢侈品牌。

潮流品牌：引进ED HARDY、bebe等首次入驻湖南奥莱的时尚名品，以及IT集合店等潮流品牌。

旗舰店铺：SKECHERS中国独家旗舰店、太平鸟中国奥特莱斯首家集合店、ANTA长沙最大直营店等特色店铺。

主题场景创新：项目独创三大主题体验馆，突破传统零售边界：

超级运动馆：集结国际一线运动品牌旗舰店，打造运动主题沉浸式体验空间。

超级儿童馆：整合儿童零售、娱乐、教育等多功能，满足家庭一站式亲子需求。

超级农庄：创新引入生态农业体验，二郎岗超级农庄成为顾客购物间隙感受自然的休闲空间。

生活体验配套：项目配备完善的休闲娱乐业态，形成“吃喝玩乐购一站式”体验：

引入UME国际影城，提供高端观影体验；

引入全国首家与腾讯、京东合作的第四代步步高超市；

打造特色餐饮区，引进“奈雪的茶”奥莱首店、星巴克、西贝等餐饮品牌。

砂之船（长沙）奥莱通过上述业态组合创新，成功实现了从单纯购物场所向“社交+休闲+娱乐”复合功能的转变，契合了当下消费升级趋势下消费者对体验式消费的追求。项目开业当天即吸引逾10万人次客流，5000个停车位爆满，印证了业态组合策略的成功。

（五）核心运营数据透视

砂之船（长沙）奥莱的运营成效通过一系列关键指标展现出项目的商业价值与发展动能：

客流表现：项目年客流量已突破3000万人次，日均客流近10万人次。这一数据印证了项目作为区域商业引擎的地位，也反映了其“轻度假”定位的成功实践——消费者可“坐上地铁4号线到月亮岛踢一场足球、跑一圈卡丁车，累了就可以到砂之船奥莱品一杯咖啡，做个SPA，吃个晚餐”的休闲模式已深入人心。

会员体系：项目深耕会员经济，创新实施“草绿丝带服务计划”，在5年内会员突破100万，会员消费占比高达95%，复购率达到53%。这一数据表明项目已建立稳定的消费基本盘，会员覆盖长沙各区县（市）及周边市州，形成了强大的区域辐射力。

业绩表现：2021年项目跻身“中国奥莱业绩10亿+榜单”，成为全国奥特莱斯行业的业绩标杆。在2023年五周年庆期间（9月22日至10月6日），通过“全场1-5折再7折，VIP DAY会员折上再9折”等促销策略，单日销售额创下新高，黄金品类最高克减70元的活动极大刺激了消费。

运营效率：项目创造了行业瞩目的“望城速度”——从2018年3月筹建到12月22日开业，仅用10个月时间，这在中国商业历史上非常少见。高效率的开发建设为项目抢占了市场先机，体现了政企协作的高效性。

表：砂之船（长沙）奥莱核心运营指标

品牌影响力：项目开业以来获得多项重要荣誉：2023年8月获评湖南省首批“夜间经济集聚示范区”（长沙仅六个）；被纳入“中国奥莱指数50强重点监测对象”；获得“中国奥莱20年·全国影响力奥特莱斯”称号。这些官方认可彰显了项目在区域商业格局中的重要地位。

（六）发展历程与未来前景

砂之船（长沙）奥莱的发展轨迹展现了从单体项目到商圈引擎的演进逻辑，其未来发展蓝图已清晰呈现：

1.里程碑式发展历程

2018年关键节点：

5月：项目正式发布，确立为砂之船集团全国第十店、华中首店。

3-12月：实现从筹建到开业的“望城速度”，仅用10个月完成21万方商业体的建设开业，创下中国商业开发新纪录。

12月22日：盛大开业，当日客流突破10万人次，5000个停车位爆满，首秀成绩斐然。

2019年交通升级：地铁4号线开通，项目与月亮岛西站实现800米接驳，客群范围扩展至学生、白领及市州消费者，形成更丰富的客群结构。

2020年政策突破：“月亮岛商圈”概念首入《长沙市创建国际消费城市实施意见》，项目纳入市级战略规划。

2023年全面进阶：

8月：获评湖南省首批“夜间经济集聚示范区”。

9月：启动“月亮岛砂之船商圈”，标志从单体项目向区域商圈的核心引擎转型。

五周年庆：举办“GIVE ME FIVE!全城鼓励”系列活动，联合Burberry、Maxmara、FENDI等国际品牌举办2023长沙秋冬时装周，强化时尚话语权。

2.未来战略前景

二期商业扩容：砂之船正在筹备超过6万方的二期商业，计划融入中高端餐饮、商务休闲、24小时生活业态，弥补一期在深夜经济和高品质餐饮方面的不足，进一步激活夜间消费潜力。二期项目将强化商圈的“全时段运营”能力，形成昼夜联动的商业生态。

商圈生态构建：未来砂之船将“以经营商圈的高度和眼光去运营和规划”，进一步激活月亮岛砂之船商圈集群效应。这一战略转型意味着项目将从单体运营向区域协同发展转变，强化与月亮岛体育公园、周边社区商业的联动，构建“商业+体育+生态”的独特生态系统。

数字化转型：砂之船集团持续深化“(1+N)×数据”超级奥莱商业模式，未来将进一步整合线上线下数据资源，优化会员画像精准度，提升“草绿丝带服务计划”的个性化水平。长沙项目作为集团数字化转型的前沿阵地，将探索AR试衣、智能导购、数字化营销等创新应用。

区域辐射强化：随着长沙高铁西站的规划建设，项目将进一步扩大对湖南省内三、四线城市的辐射能力。针对市州客群，砂之船计划优化团体接待服务，增加跨城专线巴士，打造“高铁+地铁+巴士”的多维交通接驳系统。

（七）云阿云核心能力矩阵

作为砂之船集团的重要合作伙伴，云阿云依托“核聚变+核裂变”发展模式（即平台化资源整合与模块化专业运营），为项目注入独特价值：

全球品牌资源库：整合2000+国际品牌资源，包括200余家碳中和品牌与50家元宇宙零售实验室，可快速匹配长沙消费升级需求；

智能决策系统：PropTech算法平台具备动态租金定价（准确率92%）、租户组合优化（提升坪效15%）、客流预测（误差率<8%）三大核心能力，已成功应用于北京SKP等项目；

城市运营经验：操盘“数智城投”平台，整合230万用户与7.5万停车位资源，构建“行车-停车-能源-金融”全链条服务，赋能商业体生态化运营；

资产增值模式：独创“商业体ESG评级模型”，从能源效率（PUE）、租户绿色认证率、社区贡献度等维度提升资产估值

砂之船（长沙）奥莱作为区域商业转型升级的成功案例，展现了艺术商业理念与区域发展战略的有机融合。项目从单体商业体发展为商圈核心引擎的轨迹，为城市新区商业发展提供了可借鉴的范式。随着二期项目的推进和商圈生态的完善，“月亮岛砂之船商圈”有望成为长沙建设国际消费中心城市的重要支撑点，持续引领区域商业创新方向。

二、项目SWOT分析及总结

（一）SWOT分析

1.优势（Strengths）

商业模式创新

“A×(1+N)×DT”模式：以艺术化商业空间（Art）为核心，融合奥莱零售（1）与多元社交生态（N），通过数据驱动（DT）提升体验。首创超级运动馆、儿童馆、农庄等主题场景，打破传统奥莱单一折扣形象。

会员经济突出：5年积累会员超100万，消费占比95%，复购率53%，草绿丝带服务计划提供陪购、免费洗车等高端权益，黏性极强。

区位与规模壁垒

华中最大单体奥莱（21万㎡），毗邻月亮岛生态公园与湖南金融中心，地铁4号线直连（800米），5000个车位解决郊区购物痛点。

全封闭式五层盒子结构，适应长沙极端气候，4000㎡艺术中庭支持时装周、音乐会等活动，提升停留时长。

品牌与客流优势

首店经济策略：30%品牌为区域首进（如奈雪的茶奥莱首店、SKECHERS全国最大奥莱店），吸引80%年轻客群（80/90后）。

年客流超3000万人次，2021年跻身“全国奥莱业绩10亿+俱乐部”，验证轻度假定位成功。

2.劣势（Weaknesses）

国际奢品资源不足

开业初期被诟病为“低配版”，缺乏Gucci、Prada等硬奢品牌，而同期百联奥莱已引入Armani、Prada，削弱高端客群吸引力。

业态均衡性待提升

餐饮与夜间配套薄弱，一期以快餐为主，缺少高品质正餐，限制全时段消费；二期规划中高端餐饮正是对此的补救。

封闭式设计的体验局限

虽适应气候，但牺牲了传统奥莱开放式街区的休闲感，部分消费者认为“像大型百货”而非度假目的地。

3.机会（Opportunities）

政策与商圈升级

“月亮岛商圈”写入长沙国际消费中心城市建设文件，2023年获评省级夜间经济示范区（长沙仅6个），政策红利显著。

二期6万㎡扩容将补充24小时餐饮、商务休闲业态，激活夜间消费。

交通网络扩展

地铁10号线（规划中）与高铁西站建成后，辐射范围将从长沙周边市州（益阳、湘潭）扩展至全省，客群基数倍增。

年轻消费趋势

00后客群占比从1%升至10%（2019-2023），对潮流运动、场景社交需求强烈，契合超级运动馆等主题空间升级方向。

4.威胁（Threats）

区域竞争白热化

长沙聚集近10家奥莱（友阿、百联、时代），友阿凭Armani等奢牌占高端市场，百联靠名品矩阵分流客源。

商业模式易被复制

“奥莱+体验”模式成行业标配，如时代奥莱加码亲子乐园，差异化优势可能稀释。

经济波动影响消费

奢侈品折扣消费对中产收入敏感，若经济下行恐削弱非必需品支出，2023年周年庆需靠“折上折+黄金克减”刺激消费即是例证

（二）策略矩阵（SO-WO-ST-WT）

1.SO（增长型策略）—— 发挥优势 · 把握机会

借商圈政策扩容二期

加速推进6万㎡二期商业落地，重点引入米其林餐吧、精品咖啡实验室、24小时书店等业态，打造长沙夜经济标杆项目，弥补一期夜间消费短板。

联名文旅资源强化独特性

与月亮岛生态公园联合推出"轻度假套票"（含奥莱购物券+体育公园体验券），深化"商业+生态"融合模式，形成差异化竞争力。

2.WO（改善型策略）—— 利用机会 · 克服劣势

补强国际奢品矩阵

争取砂之船集团资源支持，导入1-2家顶奢奥莱线（如Burberry、Bottega Veneta），提升高端客群吸引力，扭转"低配版"市场认知。

优化封闭空间体验

在五层盒子结构中增设透明天幕穹顶、空中露天花园（植入长沙本土植物），模拟开放式街区氛围，平衡气候适应性与休闲感。

 3.ST（防御型策略）—— 依托优势 · 规避威胁

深化会员服务壁垒

为白金卡会员提供长沙高铁站/高铁西站（规划中）免费接驳专车服务，锁定省内三小时交通圈高净值客群，对抗区域竞争分流。

数据驱动动态选品

利用集团"(1+N)×DT"系统中的实时消费数据（如00后消费增速），扩大潮牌集合店比例至30%，针对性应对年轻客群争夺战。

 4.WT（避险型策略）—— 减少劣势 · 应对威胁

建立非竞品跨界联盟

与友阿奥莱签署战略协议，共享非直接竞争品类奢牌库存资源（如砂之船侧重运动潮牌，友阿侧重珠宝腕表），降低头部品牌招商压力。

孵化自有品牌缓冲风险

推出"砂之船精选"服饰线（主打湖南本土文化元素设计），逐步替代同质化大众品牌，减少外部品牌波动对业绩的影响。

总结与建议

砂之船（长沙）奥莱的核心竞争力在于艺术化场景+会员生态+区位规模，但需破解奢品短板与业态单一性。未来策略应聚焦：

二期精准落地：优先引入高端餐饮与夜间娱乐，补足“全时段消费链”；

数据驱动差异化：强化潮牌与首店资源，巩固年轻客群占比（目标00后达15%）；

区域协同大于竞争：牵头成立“长沙奥莱联盟”，共享交通与会员资源，做大区域消费蛋糕。

砂之船模式启示：传统奥莱转型需超越“折扣”逻辑，通过空间艺术化、功能社交化、服务会员化，将低频购物目的地升级为高频生活圈——这正是其从“单体项目”跃迁为“商圈引擎”的关键

三、竞品分析及总结

（一）竞品筛选及依据

1. 市场领导者：友阿奥特莱斯

选择依据：

长沙首家奥莱，2019年销售额突破20亿，长期占据市占率第一宝座，客群覆盖长株潭三城核心消费力，对砂之船的高端客群构成直接争夺。

2. 新晋挑战者：杉杉奥特莱斯（2025年9月开业）

选择依据：

定位“会展+奥莱”双引擎模式，扼守长沙高铁南站枢纽，精准截流年均超百万的商务参展人群，分流砂之船目标客群中的白领及差旅消费者。

3. 模式创新者：百联奥特莱斯

选择依据：

首创“文旅捆绑”业态，依托浔龙河生态小镇打造30万㎡景区式奥莱，以家庭微度假场景形成差异化体验，分流砂之船的亲子及休闲客群。

4. 区域分流者：九龙仓时代奥莱

选择依据：

欧式小镇主题定位，落子宁乡辐射益阳、常德等周边地市，通过价格优势与便捷交通（长张高速直达）分流砂之船的省内次级城市客源。

5.筛选逻辑说明

聚焦三大竞争威胁源：

客群重叠度高：

友阿争夺高端消费人群，百联分流家庭亲子客群，杉杉瞄准商务白领，均与砂之船核心客群（年轻家庭、潮流青年、商务人士）高度重合。

业态同质化强：

四大竞品均采用“名品折扣+体验式消费”模式（如友阿的街区式购物、百联的生态游乐、杉杉的会展服务），与砂之船“艺术商业+主题场景”形成直接对标。

区位截流效应显著：

杉杉抢占城南高铁门户，九龙仓覆盖湘西北高速沿线，对砂之船“地铁4号线+月亮岛”的客流通道构成空间截流。

竞品格局本质：长沙奥莱战场已从单体项目竞争升级为 “区位卡位战+业态创新赛” ，砂之船需同时应对传统巨头（友阿）、模式颠覆者（杉杉）、场景创新者（百联）的三重围剿。

（二）竞品对标多维分析

1. 友阿奥特莱斯：本土巨头守擂者

位置与体量

位于长株潭三市交界的天心区，距市中心约17公里，依托城际高速网辐射三城，异地客占比全长沙最高

体量15万㎡（小于砂之船的21万㎡），19栋欧式建筑组成“双U型街区”

业态与品牌组合

奢品矩阵优势：ARMANI、BALLY、COACH、HUGO BOSS等轻奢齐全度长沙第一

品类布局策略：运动休闲（80+门店）、男装（强目的性）置于入口，女装（80+店）分散于动线深处延长停留时间

体验短板：硬件老化（地砖松动、渗水），餐饮以快餐为主，无影院等娱乐配套

核心运营数据

年销售额20亿+（2019年），会员复购率依赖长株潭异地客，年轻客群占比低于砂之船（80/90后仅50%）

2. 杉杉奥特莱斯：会展经济颠覆者

位置与体量

选址长沙县黄兴镇会展片区，紧邻长沙国际会议中心&地铁4号线杜家坪站，15万㎡“商务+购物”综合体

核心优势：精准截流参展商旅人群（年均超百万会议客流），高铁南站10分钟直达

业态创新点

首店策略：计划引入30%湖南首进品牌，重点布局高端商务休闲（如定制男装、轻奢箱包）

会展配套区：提供VIP会议室、快速干洗、行李寄存等专属服务，强化商务粘性

潜在风险：周边商业配套未成熟，需验证非会展期客流稳定性

3. 百联奥特莱斯：文旅融合标杆

位置与体量

落子浔龙河生态小镇（城东30公里），30万㎡“景区式奥莱”，捆绑生态旅游流量

业态组合特色

微度假场景：熊猫主题乐园（西南项目）、樱花步道、露营基地，家庭客停留时长超6小时

名品下沉局限：缺乏顶奢（如Gucci、Prada），以MK、COACH等轻奢为主，高端消费吸引力不足

业绩表现：假日客流爆发（2023年国庆销售3.13亿），但平日客流依赖旅游团，本地复购率低

竞品品牌矩阵对比

（三）砂之船竞品应对策略

1.强化品牌级差，突破奢品天花板

1.1. 顶奢扩容：填补华中硬奢空白

+39space集合店资源复用：借鉴福州砂之船引入Gucci、Prada的+39space意大利空间模式（60%品牌为福建奥莱首店），在长沙项目打造华中首家奢侈品集合百货，覆盖Burberry、Prada奥莱线，扭转“轻奢主导”认知。

集团协同招商：利用砂之船REIT资金优势（2025上半年总收入3.36亿元），联合国际买手团队优先锁定顶奢奥莱指标，针对性突破友阿的Armani、BALLY壁垒。

1.2. 潮牌首店垄断：抢占年轻消费心智

00后客群精准狙击：参考乌鲁木齐杉杉奥莱“旗舰店大道”策略，在超级运动馆旁开辟设计师潮牌集合区，引入IT、Ed Hardy及韩国小众品牌（如福州砂之船引进的ISEOKWOON YOON），目标三年潮牌占比从15%提至30%。

数据反哺选品：依托“(1+N)×DT”系统分析00后消费偏好（如运动装购买增速35%），动态调整SKU，复制重庆两江奥莱潮牌街成功经验（中国李宁西南奥莱旗舰店开业即爆款）。

2.深化“艺术商业+在地文化”场景壁垒

2.1. 空间改造：打破封闭式体验局限

透明天幕穹顶：参考南京江宁砂之船奥莱艺术中庭设计，在五层盒子结构顶部加装可开合玻璃天幕，引入自然光线与绿植造景，模拟开放式街区氛围，解决“百货化”诟病。

湘江文化主题露台：在3-4层临窗区打造江景文化长廊，融入长沙铜官窑陶艺、湘绣元素，与月亮岛生态景观形成视觉联动，强化在地文化认同。

2.2. 文旅联名：构建轻度假生态闭环

“奥莱+生态”套票体系：联合月亮岛公园推出三小时轻度假套餐（含卡丁车体验券+奥莱餐饮代金券+品牌满减券），对标百联浔龙河模式但更聚焦短时高频消费。

非遗文化植入：复制“红色第五季”IP经验（如长沙项目联动湘剧巡演），在超级农庄增设湖南非遗工坊（浏阳夏布、土家织锦体验），提升停留时长至4小时+。

3.会员服务精准狙击商务客群

3.1. 高端权益：截流会展商务流量

高铁/会展专属通道：为白金卡会员（年消费5万+）提供长沙高铁西站免费接驳专车（15分钟直达），增设会展贵宾厅（行李寄存+商务洽谈室），直接对抗杉杉奥莱的“会展配套服务区”。

跨城会员日：针对益阳、湘潭客群开通免费购物直通车，联合银行推出异地消费返现（参考合肥砂之船“百万消费券”模式）。

3.2. 数据驱动动态运营

潮品实时调优：利用DT系统监测杉杉奥莱开业后竞品分流数据（如商务客群流失率），动态加码潮牌上新频次（如月均5家快闪店）。

个性化推荐引擎：基于会员消费标签（如00后运动偏好），推送定制折扣券（如FILA FUSION专属7折），复购率目标从53%提至60%。

4.区域协同破局分流危机

4.1. 奥莱联盟：非竞品供应链共享

与友阿签署战略协议：

品类互补：砂之船侧重运动潮牌（SKECHERS旗舰店资源）、友阿聚焦男装奢品（HUGO BOSS供应链），共享库存调度系统。

联合采购压价：对COACH、MICHAEL KORS等重叠品牌实施集中采购，降低招商成本15%。

4.2. 二期业态补位：激活全时段消费

夜间经济矩阵：

米其林餐吧集群：引入西贝（南京砂之店已落地）、土耳其多拿餐厅等正餐品牌，弥补一期快餐短板。

24小时生活枢纽：规划星空书店+精酿酒吧组合（参考广州砂之船奥莱的PARTY夜经济街区），联动月亮岛灯光秀打造“深夜购物不打烊”IP。

二期开发提速：利用“望城速度”政企协作经验（10个月建成21万㎡一期），确保6万㎡二期2026年Q4开业，引入MLB、%Arabica等首店资源。

5.攻守逻辑升级：从单体奥莱到商圈引擎

终局决胜点：

数据赋能：DT系统实时监测杉杉奥莱分流数据，动态优化潮牌占比与促销策略。

政企协作：复制“月亮岛商圈”政策红利（省级夜间经济示范区），推动地铁10号线规划站点直连二期项目，构建“交通-文旅-商业”生态闭环。

砂之船的胜负手：在长沙奥莱“八强混战”中，规模与艺术是入场券，而能否通过数据驱动潮牌选品（如00客群SKU响应速度＜72小时）、政企协作激活商圈（二期开发周期压缩至8个月），将决定其能否实现从“单体项目”到“区域消费操作系统”的关键跃迁

四、定位优化升级策略

（一）定位回顾：从“艺术奥莱”到“商圈引擎”的演进

1. 初始定位（2018年开业）

核心概念：

“艺术商业+超级奥莱”：由法国建筑师Jean-Pierre Heim设计，以“破茧成蝶”为灵感，将蚕茧、蝴蝶元素融入21万㎡封闭式五层空间，打造4000㎡艺术中庭，突破传统奥莱开放式街区模式。

业态组合：集结300+品牌，包括GUCCI、BURBERRY等100+国际名品，首创“超级运动馆+儿童馆+农庄”三大主题馆，引入步步高第四代超市、UME影院等体验业态。

区位逻辑：落子月亮岛片区，依托地铁4号线、毗邻湖南金融中心，定位“城北商业枢纽”，填补区域商业空白。

2. 阶段性成果（2018-2023）

客流与会员：年客流超3000万人次，会员突破100万，消费占比95%，复购率53%。

政策背书：2020年“月亮岛商圈”写入长沙国际消费城市政策；2023年获评湖南省首批“夜间经济集聚示范区”（长沙仅6个）。

短板暴露：

奢品深度不足：缺乏顶奢独立店，被诟病“轻奢主导”；

夜间消费薄弱：餐饮以快餐为主，缺乏高品质正餐与深夜业态。

（二）定位升级策略：四大维度重构竞争壁垒

1. 空间场景升级：从封闭盒子到“生态艺术综合体”

自然元素植入：

加装透明天幕穹顶（借鉴南京江宁项目），引入自然光线与绿植，缓解封闭空间压抑感；

打造湘江文化主题露台，融入铜官窑陶艺、湘绣等非遗元素，强化在地文化认同。

活动场景创新：

中庭举办“NBA式时装周”（如2025春夏秀场联动Burberry、COACH），将艺术展演常态化；

联合教育局打造“雷小锋学校”IP，通过校园运动会、国防展演激活家庭客群。

2. 业态与品牌重构：补短板、强优势

顶奢扩容：

引入集团+39space意大利集合店（成功案例：福州店入驻Gucci、Prada），填补华中硬奢空白，对抗友阿奥莱的Armani、BALLY；

加速Burberry奥莱线落地，提升高端客群吸引力。

潮牌与首店垄断：

扩大设计师潮牌区（如IT、Ed Hardy），目标潮牌占比从15%提至30%，锁定00后客群（现占比10%）；

二期引入MLB、%Arabica咖啡等首店资源，强化“年轻社交目的地”标签。

全时段消费链补位：

二期6万㎡扩容：聚焦中高端餐饮（西贝、土耳其多拿餐厅）、24小时书店、精酿酒吧，打造“星空夜经济区”；

联动月亮岛公园推出“轻度假套票”（含运动公园门票+奥莱代金券），对抗百联奥莱的纯景区模式。

3. 会员与服务深化：从折扣导向到情感联结

高端权益升级：

为白金卡会员（年消费5万+）提供高铁站免费接驳、会展贵宾厅服务，狙击杉杉奥莱的商务客群；

推出“闭店尊享之夜”，以燕尾服迎宾、小提琴演奏营造沉浸式购物场景。

数据驱动运营：

利用“(1+N)×DT”系统分析00后消费偏好（如运动装购买增速35%），动态调整潮牌SKU与快闪店频次。

4. 角色转型：从单体项目到“商圈操作系统”

月亮岛商圈引擎：

牵头政企协作，推动地铁10号线规划直连二期项目，构建“交通-商业-文旅”闭环；

联合友阿奥莱签署非竞品供应链协议（砂之船侧重运动潮牌，友阿侧重男装奢品），降低招商成本15%。

生态护城河构建：

复制重庆两江奥莱高坪效经验（年化46,458元/㎡），通过数据反哺业态优化；

依托砂之船REIT资金优势（2025上半年总收入3.36亿元），加速二期开发（目标2026年Q4开业）。

（三）未来定位方向：三大战略跃迁落地路径

1.空间价值跃迁：打造华中首个“自然艺术MALL”

核心目标

突破传统封闭式奥莱局限，构建 “建筑可呼吸、文化可触摸” 的沉浸式商业空间，成为长沙文旅新地标。

落地举措细化

1.1湘江观景平台升级计划

空间设计：

在二期顶层（5F）打造 270°环江玻璃观景台，嵌入智能雾化玻璃技术（参考上海中心大厦），日间通透观景，夜间变身激光幕布。

植入 动态湘江水纹地屏，联动真实江面波动数据（接入水文局API），实现“脚下流水”的沉浸体验。

文化融合：

观景台护栏采用 铜官窑瓷片拼贴艺术墙，呈现《潇湘八景》数字画卷，扫码可听湘剧名家解读。

1.2非遗工坊生态链构建

场景分层运营：

运营策略：

工坊收益 30%反哺非遗传承人，打造“商业+文化保育”闭环；

联合教育局推出 “非遗研学护照”（集章兑换奥莱折扣）。

1.3  24小时光影艺术引擎

技术整合：

联动月亮岛 “星月灯光秀”（每晚20:00-22:00），在奥莱外立面投射 蝴蝶破茧 动态光影（呼应建筑主题）；

中庭4000㎡穹顶部署 全息投影系统，夜间切换“星空/森林/湘江”场景（参考TeamLab技术）。

流量转化：

灯光秀期间推出 “夜光套餐”：购物满999元赠月亮岛夜场票，强化商圈绑定。

2.数据赋能跃迁：实现潮牌响应速度<72小时

核心目标

建立 “潮品热力感应-独家款开发-快闪落地” 敏捷供应链，成为Z世代潮流策源地。

落地举措细化

2.1DT潮品实验室架构

数据中枢建设：

接入三大数据源：

会员消费标签（00后运动偏好/国潮购买率）；

小红书/抖音长沙潮流热词（日更监测）；

竞品上新动态（杉杉奥莱潮牌柜开业信息爬取）。

智能预警系统：

当监测到 “小众设计师品牌” 搜索量周增超15%，自动触发招商团队接触（如韩国AMOMENTO、中国ROARINGWILD）

2.2奥莱独家款开发模式

联名开发流程

案例落地：

复刻 重庆砂之船中国李宁西南旗舰店 模式：

基于数据发现“苗绣”元素搜索量月增120%，联合开发 “山水湘绣”系列卫衣（奥莱专供价599元，首发3日售罄）。

2.3潮牌快闪矩阵

“三日上新”机制：

超级运动馆旁设 200㎡轮动快闪区，每月至少5场快闪（首3日折扣力度最大）；

快闪品牌需提供 独家SKU（如IT集合店的奥特莱斯限定配色）。

会员优先权：

白金卡会员可提前24小时线上预订快闪商品，到店直接取货。

3.商圈协同跃迁：构建辐射全省的“轻度假枢纽”

核心目标

突破长沙本地客群天花板，将益阳、湘潭等 “2小时交通圈城市” 客群占比提升至35%。

落地举措细化

3.1跨城交通服务网络

免费直通车体系

高铁接驳升级：

在长沙高铁西站（2025启用）设 砂之船贵宾厅，提供行李寄存+茶颜悦色免费饮；

开通 商务小巴专线（7座埃尔法），20分钟直达奥莱（消费满5万享预约权）。

3.2区域性消费金融联动

银行联盟计划：

与长沙银行/湘潭农商行推出 “湘消费联名卡”：

异地消费返现：益阳/湘潭客单笔满1000元返150元（银行补贴70%，奥莱补贴30%）；

积分通兑：1积分=1元，可在月亮岛公园/奥莱商户通用。

企业定制服务：

针对湘潭吉利汽车、益阳艾华集团等企业，提供 “年度福利采购包”（含专属折扣+包车接送）。

3.3轻度假产品包设计

“48小时微假期”套餐：

定价策略：

基础价699元/人（含住宿），奥莱消费满3000元可抵扣套餐费。

4.战略支撑体系

技术基建：

开发 “湘江云哨”系统，整合交通接驳预约、套餐预订、非遗工坊排队功能；

组织保障：

成立 跨城运营事业部，下设数据组（潮品响应）、文旅组（度假产品）、交通组（线路优化）；

KPI指标：

潮牌上新速度＜72小时达成率90% | 异地客占比年提升10% | 非遗工坊带动二次消费率超40%。

总结：定位升级的本质

砂之船的升级逻辑是 “空间艺术化→功能社交化→角色生态化” 的三阶跃迁：

艺术基因强化：透明天幕、湘江露台等改造，将封闭空间转化为“可呼吸的艺术体”；

业态攻守兼备：顶奢+潮牌突破高端与年轻客群，二期全时段业态抵御分流危机；

区域操作系统：以商圈引擎角色整合交通（地铁10号线）、文旅（月亮岛）、政策（夜间经济示范区），构建不可复制的“商业-生态-数据”三角壁垒。

砂之船的启示：奥莱的终极竞争不再是折扣力度，而是 “空间情感化+会员资产化+商圈协同化” 的能力重构——这正是其从“购物目的地”向“生活方式操作系统”进化之核心

五、业态规划及品牌焕新

（一）业态现状全景分析

1. 核心业态构成与问题诊断

关键结论：

零售业态占比78%（国际名品35%+潮流运动28%+儿童亲子15%），体验业态严重不足；

夜间经济缺口显著：21点后仅剩影院营业，餐饮/娱乐全面熄火。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库