商业地产案例分享-郑州丹尼斯大卫城项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：郑州丹尼斯大卫城作为河南首家百亿级商场，2024年销售额突破107亿。本报告由北京云阿云智库深度操盘，从业态规划、品牌焕新、数字化运营到资产增值，全面解析顶级商业综合体领跑中部市场的核心策略与落地路径。全文共46900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

郑州丹尼斯大卫城项目招商运营与资产管理全案报告

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位策略

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商实施策略

八、运营管理策略

九、资产管理计划

三、竞品分析及应对策略

表：大卫城竞品应对策略实施路径图

通过以上策略实施，大卫城将能够有效应对竞争挑战，不仅巩固在高端市场的绝对领导地位，同时增强对新兴客群的吸引力，实现持续领先发展。作为云阿云，我们将重点在数据赋能、品牌资源引入、运营优化三个方面提供专业支持，助力大卫城保持行业标杆地位。

四、核心挑战及破局路径

（一）项目核心挑战深度诊断

1. 品牌同质化挑战分析

挑战表现：

郑州商业市场品牌重叠率高达40%-50%，特别是中高端品牌同质化严重

正弘城、万象城等竞品加速引进相似国际品牌，稀释大卫城独有性优势

消费者对商业项目的辨识度降低，差异化认知模糊

数据支撑：

大卫城虽有30%首进品牌，但其中约15%的品牌在1-2年内被竞品跟进

消费者调研显示，25%的受访者认为"各大商场品牌差不多"

影响评估：

品牌同质化直接削弱大卫城的定价能力和客流吸引力，长期将侵蚀项目的高端定位和市场领导地位。

2. 消费行为变迁挑战分析

挑战表现

线上分流加剧：郑州网购渗透率已达68.7%，高于全国平均水平

体验需求升级：消费者到店不仅为购物，更追求社交、娱乐、文化等多元体验

决策路径改变：70%消费者先线上研究再到店体验，全渠道融合成为必然

数据支撑

大卫城到店客群中，纯购物目的占比从2019年的65%降至2023年的42%

体验式消费客群平均停留时间长达2.8小时，显著高于纯购物客群的1.2小时

影响评估

传统零售模式面临挑战，项目必须从"交易场所"转型为"体验空间"，否则将面临客流流失和销售额增长放缓的风险。

3.运营成本控制挑战分析

挑战表现：

人力成本高企：商业运营人员平均薪资年增幅达8-10%

能源成本上升：40万平米综合体年能源支出超3000万元

营销投入增加：获客成本较3年前上升2.3倍，数字化营销投入大幅增加

数据支撑

大卫城人力成本占总运营成本的比例已达38%，较2019年上升5个百分点

项目年度营销预算中，数字化渠道投入占比从2019年的20%提升至2023年的45%

影响评估

运营成本持续上涨挤压项目盈利空间，必须在保持服务品质的同时，通过精细化管理和技术创新实现降本增效。

4. 人才团队建设挑战分析

挑战表现

专业人才稀缺：奢侈品管理、数字化运营、体验设计等领域人才供不应求

培养周期长：成熟商业人才需要3-5年培养周期，无法满足快速发展需求

人才竞争激烈：正弘城、华润等竞品通过高薪和职业发展机会吸引优秀人才

数据支撑

大卫城核心管理层平均司龄达7年，但中层骨干流失率年均为15%

数字化运营团队人员缺口达30%，特别是数据分析和用户体验设计岗位

影响评估

人才团队建设滞后将直接影响项目创新能力和运营水准，特别是在数字化转型和体验升级等关键领域。

表：大卫城四大核心挑战评估

（二）破局路径与实施策略

1. 品牌差异化破局路径

策略一：首店经济深化工程

设立首店引入专项基金，每年预算5000万元用于支持首店品牌入驻

与国际品牌建立战略合作伙伴关系，争取3-5个顶级品牌的华中独家经营权

创建品牌孵化平台，支持本土设计师和新兴品牌发展，培育独家合作品牌

策略二：业态组合创新升级

调整业态比例，将零售占比从65%优化至55%，体验业态提升至35%

打造主题楼层概念，如"国际美妆长廊"、"设计师品牌集合区"、"生活方式体验馆"

引入跨界融合业态，如"零售+餐饮"、"文化+商业"、"艺术+购物"等创新模式

策略三：季节性品牌焕新机制

建立品牌健康度评估体系，每季度对品牌业绩和吸引力进行评估

实施末位淘汰制度，每年淘汰约5%的表现不佳品牌，引入新鲜血液

创建快闪店专区，为新兴品牌提供试验场，年更新频次达12次以上

2. 消费体验升级破局路径

策略一：数字化体验全域融合

开发大卫城超级APP，整合会员、购物、导航、社交功能，实现全场景数字化

部署智能导购系统，通过AR试装、虚拟货架等技术提升购物体验

建立消费者数据平台，实现精准营销和个性化服务推荐

策略二：沉浸式场景打造

投资主题场景建设，每季度打造1个大型主题场景，如艺术装置、IP展览等

优化动线设计和美陈布置，创造 Instagramable的打卡点和视觉焦点

引入高科技互动设施，如全息投影、互动地面、智能镜子等增强体验感

策略三：会员价值深度挖掘

升级会员体系，从积分制升级为付费会员制，提供专属权益和服务

建立会员社群运营机制，按兴趣和消费能力分层运营，提升黏性

开展会员专属活动，如私人购物会、品牌预览日、明星见面会等

表：大卫城体验升级实施路径

3. 运营成本优化破局路径

策略一：智能化运营管理系统

实施智慧楼宇管理系统，通过AI算法优化能源使用，降低能耗15-20%

部署智能安防系统，减少人工巡检成本，提升安全效率

引入机器人服务，在保洁、导引等环节实现自动化，降低人力成本

策略二：精细化成本管控

建立预算管理体系，实行零基预算，严格控制非必要支出

实施采购集中化管理，与丹尼斯集团协同采购，降低采购成本

优化供应商管理体系，建立长期战略合作，获取更优惠条款

策略三：弹性运营机制

制定应急运营预案，建立快速响应机制，应对突发情况

实施坪效考核制度，将租金与品牌业绩挂钩，提升整体收益

创建共享空间模式，将低效空间改造为多功能共享区域，提高利用率

4. 人才团队建设破局路径

策略一：专业化人才培养体系

与中国百货商业协会合作，开发商业人才认证体系

建立大卫城商学院，针对不同层级员工设计培训课程

实施管培生计划，每年招聘20-30名优秀毕业生进行系统培养

策略二：多元化激励机制

设计双通道职业发展路径，管理通道和专业通道并行

实施项目制激励机制，对创新项目和重点工作给予专项奖励

建立股权激励计划，为核心管理层和关键人才提供长期激励

策略三：行业精英引进计划

设立行业人才猎聘基金，重点引进数字化、体验设计等领域高端人才

开展国际交流项目，选派优秀骨干到海外知名商业项目学习交流

创建专家顾问团，聘请行业专家担任顾问，提供指导和支持

（三）实施保障与评估机制

1. 组织保障措施

成立战略转型领导小组，由总经理直接负责，各部门负责人参与

设立数字化转型办公室，统筹数字化项目实施和协调

创建跨部门项目组，针对重点任务组建专项团队推进

2.资源投入计划

资金投入：三年投入1.5亿元用于数字化转型和体验升级

人力投入：新增30个专业岗位，重点加强数字化和体验运营能力

外部合作：与10家以上专业机构建立战略合作关系，获取专业支持

3.绩效评估体系

建立转型KPIs体系，定期评估各项举措的成效

实施季度复盘机制，及时调整优化实施策略

开展消费者满意度调研，每年2次全面评估体验升级效果

表：大卫城破局路径实施时间表

（四）总结与展望

面对品牌同质化、消费行为变迁、运营成本高企及专业人才短缺四大核心挑战，大卫城的破局之路需要系统性的战略规划和坚定的执行力度。通过品牌差异化、体验升级、成本优化和人才建设四管齐下，大卫城将能够巩固和提升市场领导地位，实现从传统商业综合体向现代化生活方式中心的转型升级。

1.预期成效与实施路径

1.1. 品牌独特性显著提升

通过实施"首店经济深化工程"，建立品牌引入和淘汰机制，确保持续拥有30%以上首进河南品牌，其中至少5个为华中地区独家品牌

打造三大主题街区："国际奢品长廊"汇聚顶级奢侈品牌；"设计师品牌集合区"引进国内外新锐设计力量；"生活方式实验场"聚焦新兴生活方式品牌

建立品牌健康度监测体系，每季度对品牌业绩、客流贡献、市场声量进行多维评估，保持品牌组合的活力和竞争力

预计通过18个月的系统实施，使独有品牌占比从当前的30%提升至40%以上，形成明显的品牌差异化优势

1.2. 消费者体验全面升级

构建全域数字化体验平台，通过超级APP实现会员、服务、营销、社交的全链路数字化，提升用户体验便捷度

打造沉浸式场景体验，每季度推出大型主题营销活动，结合AR/VR技术创造沉浸式互动体验

优化会员服务体系，建立分层会员权益和个性化服务机制，提供专属顾问、优先预定等高端服务

通过系统性的体验升级，预计顾客满意度将从目前的85分提升至90分以上，顾客平均停留时间从2小时延长至3小时

1.3. 运营效率大幅提升

实施智能化运营管理系统，通过AI能源管理、智能安防、自动化服务等系统，降低运营成本

建立精细化成本管控体系，实行零基预算管理和集中采购，优化成本结构

推行坪效考核制度，建立品牌绩效与租金挂钩的弹性机制，提升整体经营效益

预计通过24个月的系统优化，运营成本占比将降低3-5个百分点，能耗成本降低15-20%

1.4. 人才团队结构优化

建立大卫城商学院，打造专业化人才培养体系，涵盖奢侈品管理、数字化运营、客户服务等核心领域

实施"双通道"职业发展体系，为员工提供管理序列和专业序列双重晋升路径

建立多元化激励机制，包括短期绩效奖励、中长期股权激励及专项创新奖励

通过系统性的人才建设，关键岗位人才充足率将从目前的80%提升至95%以上，核心人才流失率降至8%以下

2.云阿云的价值贡献

作为丹尼斯集团的重要合作伙伴，云阿云公司将充分发挥在商业运营、资源整合、数字化转型方面的专业能力，为大卫城提供全方位的支持：

2.1. 资源整合方面

依托全球品牌资源网络，引入更多国际高端品牌和首店品牌

整合行业优质服务资源，提供专业的运营管理支持和解决方案

连接科技创新资源，推动数字化技术在现代商业中的应用

2.2. 运营优化方面

运用超强算法能力，构建数据驱动的运营决策体系

导入先进的管理理念和方法，提升运营效率和服务品质

建立完善的绩效评估体系，确保各项举措有效落地

2.3. 数字化转型方面

助力打造智慧商业平台，实现线上线下融合发展

推动数据资产化管理，深度挖掘客户价值

引入创新技术应用，提升用户体验和运营效率

3.实施保障机制

为确保各项战略举措有效实施，将建立完善的保障机制：

3.1. 组织保障

成立战略转型领导小组，由双方高层领导直接负责

设立专项工作小组，确保各项任务有效推进

建立跨部门协作机制，促进内部资源整合

3.2. 资源保障

确保足够的资金投入，支持转型升级项目

配置专业人才团队，提供专业能力支持

建立外部专家智库，获取专业指导和建议

3.3. 过程管理

制定详细的实施计划，明确时间表和里程碑

建立定期复盘机制，及时优化调整实施方案

完善绩效评估体系，量化评估实施成效

通过以上系统性的战略规划和实施保障，大卫城将进一步提升市场竞争力，巩固在河南商业市场的领导地位，实现可持续的高质量发展。预计通过2-3年的系统转型，大卫城将成为中部地区最具影响力的高端商业综合体，持续领跑郑州商业市场，并为中国商业地产的创新发展提供示范样本。

云阿云公司期待与丹尼斯集团持续深化合作，共同将大卫城打造成为全国商业项目的标杆，为消费者提供更优质的服务体验，为行业发展注入新的活力。

五、项目定位策略

（一）市场定位体系构建

1.总体定位

郑州丹尼斯大卫城定位为"中原奢享生活新地标"，致力于打造成为中部地区最具影响力的高端商业综合体。项目以"全球精粹，尽在于此"为核心理念，打造集国际奢侈品购物、时尚潮流体验、文化艺术鉴赏、精致美食享受于一体的高品质生活方式平台。大卫城不仅要成为购物场所，更要成为中原精英阶层的生活方式中心和社交平台，通过提供超越期待的产品和服务，重新定义中原地区高端商业的标准。

2. 定位支撑要素

城市能级匹配：郑州作为国家中心城市和中原城市群核心，2022年GDP达1.29万亿元，同比增长3.5%，常住人口超过1300万，社会消费品零售总额达5227亿元。城市能级的提升迫切需要与之匹配的世界级商业设施，大卫城填补了中原地区高端商业的空白。

消费升级需求：河南省社会消费品零售总额超2.4万亿元，人均可支配收入达3.2万元，年均增长7.5%。高端消费市场潜力巨大，但优质供给不足。调研显示，河南高净值人群年均奢侈品消费支出达50万元以上，其中60%选择赴外省或境外消费，本土高端商业存在巨大发展空间。

集团战略需要：丹尼斯集团作为河南零售龙头企业，拥有25年本地运营经验，需要通过大卫城项目实现从传统零售向现代化商业运营的战略转型。集团计划未来5年投资50亿元，将大卫城打造成为全国一流的商业综合体标杆项目。

3.定位层次分解

形象定位：中原地区最高端的奢侈品购物殿堂。通过引入爱马仕、路易威登、卡地亚等顶级奢侈品牌，打造奢华购物环境，树立高端商业形象。目标是在消费者心智中建立"买奢侈品，到达卫城"的认知。

功能定位：一站式奢华生活体验中心。提供从高端购物、精致餐饮、文化娱乐到生活服务的全方位功能，满足目标客群的全方位需求。规划超过500个品牌，其中国际一线品牌占比40%。

情感定位：成就精英人士品质生活的伙伴。通过会员专属服务、个性化定制、高端社交活动等，与消费者建立情感连接，成为他们追求品质生活的伙伴和身份象征。

（二）目标客群精准定位

1. 核心客群深度剖析

高端财富阶层（35-55岁）

人口特征：企业主、跨国公司高管、金融精英、专业人士

消费特征：年均奢侈品消费50万元以上，注重品牌传承和价值内涵

生活方式：频繁国内外差旅，重视社交场合着装，追求专属服务体验

规模预估：约占郑州都市圈人口的2%，约26万人

2.重要客群细分定位

新锐时尚群体（20-35岁）

细分1：精英白领

年收入30万+，注重职场形象，偏好轻奢和设计师品牌

追求工作与生活平衡，重视社交和体验消费

细分2：时尚达人

高度关注潮流趋势，热衷社交媒体分享

偏好限量款和联名系列，重视个性化表达

细分3：年轻家庭

注重品质育儿，关注儿童教育和娱乐体验

家庭月消费中高端儿童产品和服务占比高

3. 辐射客群拓展策略

商务旅居客群

利用郑州国际航空枢纽地位，吸引中转旅客消费

与高端酒店合作，提供专属购物礼遇和接送服务

开发"中转购物"特色产品，提供行李寄存和快速通关服务

文化旅游客群

结合河南文化资源优势，开发文化体验购物线路

与旅行社合作，将大卫城纳入高端旅游行程

推出具有中原文化特色的限量商品和纪念品

表：大卫城客群结构及价值贡献预测

（三）差异化竞争策略体系

1. 产品差异化策略

奢侈品矩阵优化

构建"超奢+重奢+轻奢"三级品牌金字塔，其中超奢品牌（爱马仕、香奈儿等）占比15%，重奢品牌（路易威登、迪奥、帝车星等）占比35%，轻奢及设计师品牌占比50%

确保30%以上品牌为华中首店，重点引入20个国际一线品牌的中原首店

设立品牌焕新机制，每季度更新5-10个品牌，保持新鲜感

独家产品资源

与奢侈品牌合作开发城市限定款和节日特别款

引入高级定制工作室，提供私人定制服务

打造限量款首发平台，成为新品首发首选地

表：大卫城品牌级次规划

2 服务差异化策略

顶级会员服务体系

黑金卡会员：消费额度100万+/年，享受私人购物顾问、全球商品调货、专属活动邀请等特权

白金卡会员：消费额度50-100万/年，享受优先预定、专属折扣、生日礼遇等服务

金卡会员：消费额度20-50万/年，享受免费泊车、消费积分、会员活动等权益

个性化服务项目

形象管理服务：配备专业造型师团队，提供季度形象规划

私人购物顾问：一对一服务，提前准备商品，提供专业建议

活动策划服务：协助会员策划私人派对、商务接待等活动

3. 体验差异化策略

文化艺术体验

大卫艺术中心：每年举办4场国际艺术展，12场当代艺术讲座

非遗创新空间：展示河南非物质文化遗产，与现代设计结合

文化沙龙：每月举办文化名人对谈、新书分享等活动

科技互动体验

AR智能导览：通过手机APP实现室内导航、商品信息查询

虚拟试衣间：3D体感试衣，一键分享穿搭效果

智能停车系统：车牌识别、车位引导、反向寻车一体化

表：大卫城体验业态规划

（四）实施保障体系

1.组织架构优化

奢侈品事业部

设立品牌管理组，负责奢侈品品牌关系和资源维护

组建VIP服务团队，提供专属会员服务

成立市场推广组，策划高端营销活动

体验创新中心

文化艺术组：负责艺术展览和文化活动策划

科技应用组：推进数字化和智能化应用

服务设计组：优化服务流程和体验设计

2.资源投入计划

品牌招商预算

首店引入补贴：5000万元/年

店铺装修支持：3000万元/年

营销活动支持：2000万元/年

硬件升级投入

外立面改造：8000万元

室内装修升级：1.2亿元

智能化系统：5000万元

3. 绩效评估体系

品牌健康度指标

品牌销售额增长率：目标年增15%

坪效指标：超奢品牌≥20万/㎡，重奢品牌≥15万/㎡

顾客满意度：≥90分

运营效率指标

客流转化率：≥40%

客单价：年均增长10%

会员贡献率：≥70%

（五）预期成效与价值创造

1. 经营目标

销售额目标：2024年突破100亿元，2025年达到120亿元

客流量目标：日均客流8万人次，节假日12万人次

会员规模：高端会员5万人，其中黑金卡会员1000人

2. 品牌价值提升

品牌知名度：在目标客群中达到95%认知度

顾客忠诚度：会员复购率85%以上

行业影响力：成为中国高端商业标杆项目

3.社会价值创造

就业带动：创造5000个就业岗位

税收贡献：年纳税额超5亿元

城市形象：提升郑州国际化商业形象

通过系统化的定位策略实施，大卫城将巩固其在中原高端商业市场的领导地位，成为辐射华中地区的高端商业标杆，为消费者提供超越期待的商业体验，为合作伙伴创造持续价值。

六、业态规划及品牌焕新

（一）项目现状与焕新必要性分析

1.现有业态布局评估

郑州丹尼斯大卫城作为中原地区商业标杆，现有业态布局已形成以奢侈品为主导的多层次商业格局。然而，随着市场竞争加剧和消费需求变化，项目面临以下挑战：

高层客流衰减：7层以上客流量明显减少，餐饮娱乐业态未能有效带动全馆客流

品牌新鲜度不足：部分品牌入驻时间超过5年，需焕新提升吸引力

体验业态分散：娱乐休闲业态分布不够集中，未能形成集群效应

数字化融合不足：线上线下业态融合需要加强

2. 焕新目标与原则

焕新目标：

提升整体坪效，目标增长20%

增加年轻客群占比至35%

强化高端定位，奢侈品占比提升至35%

打造3个以上"网红打卡"业态集群

焕新原则：

保持奢侈品优势，优化品牌组合

强化体验业态，提升滞留时间

注重新兴品牌引入，保持新鲜度

加强数字化赋能，实现线上线下融合

（二）楼层业态优化布局

楼层业态规划及品牌布局表

1. B1-B2层：生活配套与便捷服务

定位深化： 打造"都市精致生活服务中心"，不仅满足日常购物需求，更要成为高品质生活方式的延伸。通过环境升级、服务优化和品牌调整，提升该区域的客流吸引力和消费转化率。

业态规划细化：

精品超市（1500㎡）： 升级为"美食生活馆"概念，进口食品占比提升至40%，增设现场加工区（如寿司吧、沙拉吧）、红酒窖、奶酪专区。引入美食课堂空间，每周举办烹饪课程和品鉴活动，增强互动体验。

生活服务（800㎡）： 规划为"便捷服务长廊"，整合高端便民服务。引入智能药房（提供在线问诊和健康管理服务）、精品银行网点（提供私人银行服务）、高端洗衣（提供奢侈品护理服务）、花卉店、礼品包装等，形成一站式生活服务区。

快餐轻食（700㎡）： 打造"轻食社交区"，引入网红健康轻食、精品咖啡、新式茶饮、烘焙甜品等品牌。设置共享就餐区和户外座位，营造休闲社交氛围。

停车场优化： 实施智能化改造，包括车牌识别无感支付、智能寻车系统（通过APP导航至车位）、预约车位服务。增设20个VIP代客泊车位，提供洗车、充电等增值服务。增加女性专属停车区（更宽车位、临近电梯）。

品牌组合优化：

主力店： Ole'精品超市（增设线上配送前置仓）

配套店： 屈臣氏（升级为药妆概念店）、招商银行（私人理财中心）、柯达（数码冲印+摄影工作室）

餐饮： 星巴克臻选（配备手冲吧台）、奈雪的茶（PRO店型）、Tim Hortons（加拿大咖啡文化体验店）、Baker & Spice（健康轻食）、%Arabica（网红咖啡）

服务： 海马体照相馆（形象照拍摄）、顺丰快递（高端寄送服务）、日式高端洗衣店

环境与体验升级：

设计风格采用温暖木质与金属质感结合，营造精致生活氛围

增加绿植装饰和艺术装置，提升环境品质

设置充电休息区，提供免费WiFi和手机充电设施

优化导视系统，增加数字化互动导航屏

2.  1F：国际奢侈品殿堂

定位深化： 打造"中原奢侈品艺术殿堂"，不仅销售商品，更提供艺术化的购物环境和尊贵的服务体验，成为高端消费者必到的打卡地。

业态规划细化：

国际一线精品（80%）： 规划为"奢侈品大道"，采用双动线设计，主力店设置在两端，引导客流贯穿全层。重点引入3-5个超奢品牌作为锚点，围绕布局其他重奢品牌。

珠宝腕表专区（15%）： 打造"时光长廊"概念，集中布局在楼层中心区域，采用珠宝店中店形式，设置独立VIP鉴赏室，配备专业安保和专属顾问。

美妆护肤（5%）： 规划为"美妍秘境"，设置在主要入口处，利用香氛和灯光营造梦幻氛围，增加体验柜台和美妆服务区。

品牌优化策略细化：

超奢品牌引入：

Hermès（200㎡旗舰店，配备定制工作室）

Chanel（180㎡全新概念店）

Dior（200㎡全品类旗舰店）

珠宝腕表区升级：

增设高级珠宝沙龙，提供私人鉴赏活动

引入帝车星腕表定制服务，提供表带定制和刻字服务

增加古董珠宝修复服务

美妆区创新：

引入AR虚拟试妆台，可尝试不同妆容

增设凤池夸美容坊，提供15分钟快速护理服务

打造月魁星香氛体验区，可定制个性化香氛

表：1层品牌布局细化规划

环境与服务升级：

采用博物馆级灯光设计，重点照明商品，营造奢华感

地面铺设大理石，搭配艺术地毯，提升舒适度

设置3个VIP休息室，提供香槟茶点服务

配备多语种购物顾问，满足外籍客户需求

引入智能穿衣镜，可记录试穿记录和搭配建议

3. 2-3F：时尚精品与生活方式

定位深化： 打造"时尚灵感发源地"，为追求个性和品质的消费者提供独特的时尚选择和生活方式体验。

业态规划细化：

国际轻奢品牌（40%）： 规划为"轻奢长廊"，采用店中店形式，统一形象但保留品牌特色。重点引入具有设计感和话题性的品牌。

设计师品牌（30%）： 打造"设计师集合区"，采用showroom形式，为新兴设计师提供展示平台。按风格分区：前卫区、简约区、民族风区。

生活方式集合店（30%）： 规划为"生活美学馆"，整合家居、文创、香氛、花艺等品类，提供生活方式解决方案。

焕新重点细化：

设计师品牌引入策略：

与国际设计师品牌代理公司合作，引入10个首进中原的设计师品牌

与本地设计院校合作，设立新锐设计师孵化区

每季度举办设计师交流活动和新品发布会

生活方式业态创新：

引入沉浸式家居体验店，提供整体家居解决方案

打造文创市集，汇聚独立设计师和手工艺人作品

增设花艺工作室，提供花艺课程和定制服务

品牌组合优化：

轻奢品牌： Coach（全新概念店）、MK（旗舰店）、Tory Burch、Sandro、Maje、Claudie Pierlot、云霞兽皮具

设计师品牌： MSGM、Self-Portrait、IRO、Isabel Marant、Acne Studios、Maison Kitsune

生活方式： 方所书店（2000㎡文化综合体）、照天印文化潮品、野兽派家居（全品类店）、Drivepro（设计师家居集合店）、梵几（新中式家居）

体验升级：

设置时尚图书馆，提供潮流杂志和设计书籍阅览

打造造型顾问区，提供专业穿搭建议

增设摄影点，配备专业灯光和背景，供顾客拍摄穿搭照片

举办时尚沙龙和潮流讲座，打造时尚社群

4 4F：男士精品与配饰

定位深化： 打造"绅士生活方式研究院"，为现代男性提供从着装到生活方式的全面解决方案。

业态规划细化：

男士服饰（50%）： 规划为"绅士衣橱"，按风格分区：商务正装区、休闲时尚区、潮流运动区。引入定制服务和个性化选项。

精品配饰（30%）： 打造"细节博物馆"，集中展示男士配饰：腕表、皮具、眼镜、书写工具等。强调工艺和传承。

男士护理（20%）： 规划为"男士理容空间"，引入高端理容品牌和服务，提供从发型设计到皮肤管理的全方位服务。

创新点细化：

男士形象定制中心：

提供西装定制服务，可选面料和款式

引入AI体型测量，精准获取尺寸数据

提供衬衫绣字等个性化服务

绅士俱乐部休闲区：

打造会员制休闲空间，提供威士忌吧和雪茄室

设置私人会客区，配备视频会议设施

定期举办品鉴活动和商务沙龙

高端男士理容专区：

引入传统剃须技艺，提供传统湿剃服务

设置发型设计区，提供发型定制服务

增加皮肤管理区，提供男士专属护肤方案

品牌组合：

男士服饰： Canali、Ermenegildo Zegna、Hugo Boss、Suitsupply（定制概念店）、Lardini

配饰： Montblanc、Bally、Berluti、Oliver Peoples、Truefitt & Hill、云霞兽皮具、帝车星腕表

理容： Aesop（男士系列）、Lab Series、The Art of Shaving、Barbier

服务升级：

提供着装顾问服务，根据场合提供穿搭建议

设立皮具护理中心，提供奢侈品保养服务

推出男士形象管理课程，教授着装礼仪和护肤知识

建立会员社群，组织高尔夫等绅士运动活动

5.5F：运动户外与儿童天地

定位深化： 打造"家庭健康生活中心"，为现代家庭提供运动健康、亲子互动的一站式体验空间，成为家庭客群的必到之地。

业态规划细化：

运动品牌区（40%）： 规划为"运动创新实验室"，引入智能运动装备体验店、运动科技概念店。按运动类型分区：健身训练区、户外探险区、潮流运动区。

儿童零售区（30%）： 打造"儿童成长空间"，引入高端童装、益智玩具、儿童家具等品牌。按年龄段分区：0-3岁婴幼儿区、3-6岁幼儿区、6-12岁儿童区。

儿童娱乐区（30%）： 规划为"奇幻乐园"，引入沉浸式游乐体验、STEAM教育、亲子互动项目。设置家长休息区，提供看护服务。

焕新策略细化：

运动体验创新：

引入Nike Rise或Adidas旗舰店，配备运动检测设备

设置运动体验区，可试用最新运动产品

举办运动课程和明星运动员见面会

儿童娱乐升级：

打造主题式游乐空间，如太空探索、森林冒险等

引入教育娱乐项目，如编程教室、科学实验站

增设亲子互动工坊，提供手工制作课程

品牌组合优化：

运动品牌： Nike（体验店）、Adidas（旗舰店）、Lululemon、Arc'teryx、Salomon

儿童零售： Jacadi、Bonpoint、玩具反斗城（概念店）、乐高授权店

儿童娱乐： 莫莉幻想（升级版）、亚马逊探险乐园、编程猫体验中心

体验升级：

设置运动检测中心，提供运动能力评估

打造亲子更衣室和哺乳室，提升便利性

举办家庭运动日和亲子活动

提供儿童造型顾问服务

6. 6F：家居数码与文创艺术

定位深化： 打造"生活美学创造营"，为追求品质生活的消费者提供家居、科技、文创、艺术的一站式体验空间。

业态规划细化：

家居生活区（40%）： 规划为"梦想家展示厅"，引入全屋定制、智能家居、设计师家具等品牌。按风格分区：现代简约、新中式、北欧风情。

数码科技区（30%）： 打造"科技体验中心"，引入最新数码产品、智能设备、电竞装备。设置体验区和培训区。

文创艺术区（30%）： 规划为"创意市集"，汇聚独立设计师、手工艺人、艺术工作室。设置创作区和展示区。

创新业态细化

智能家居体验馆：

打造实景智能家居展示空间

提供全屋智能解决方案咨询

举办智能生活体验活动

文创市集空间：

引入 rotating 设计师摊位，保持新鲜感

设置手作工坊，提供DIY体验

举办创意市集和设计师交流会

艺术工作室：

引入艺术家驻场项目

提供艺术创作课程

举办艺术展览和拍卖活动

品牌组合：

家居生活： IKEA城市店、造作、失物招领、梵几

数码科技： Apple Store、小米之家、大疆体验店、外星人旗舰店

文创艺术： 方所文创、单向空间、照天印文化、诚品生活文创

环境设计：

采用loft工业风设计，保留原始结构美感

设置开放式创作空间，鼓励顾客参与

打造艺术走廊，展示本地艺术家作品

设置咖啡阅读区，提供设计书籍阅览

（三）体验业态集群规划

1. 7-9F：娱乐休闲综合体

定位深化： 打造"都市娱乐新地标"，通过多元化的娱乐业态组合，吸引全年龄段客群，延长滞留时间。

业态组合细化：

CGV影城升级： 引入ScreenX、4DX、Gold Class等特效厅，配备杜比全景声系统。增设VIP休息厅和主题影厅。

冰上乐园创新： 打造奥林匹克标准冰场，提供花样滑冰、冰球课程。引入冰上表演和赛事。

沉浸式剧场： 与知名剧团合作，定制专属剧目。引入沉浸式戏剧体验。

电竞体验馆： 打造专业电竞场地，举办赛事和直播活动。设置体验区和观赛区。

焕新重点细化：

设备升级：

影城：投资2000万元更新放映设备和音响系统

冰场：升级制冰设备和安全设施

剧场：引进全息投影和互动技术

内容创新：

与电影公司合作举办首映礼

引入冰上迪士尼等IP演出

开发原创沉浸式剧目

体验提升：

提供私人观影包间

增设滑冰教练团队

打造电竞主题餐厅

品牌组合：

影院： CGV旗舰店（含IMAX、4DX、ScreenX）

冰场： 冰纷万象滑冰场（奥林匹克标准）

剧场： 开心麻花剧场（定制剧目）

电竞： 英雄联盟电竞馆

2. 10-12F：餐饮美食集群

定位深化： 打造"美食社交目的地"，通过多元化的餐饮选择和独特的用餐体验，成为城市美食地标。

业态规划细化：

高端餐饮（30%）： 规划为"味觉艺术馆"，引入米其林、黑珍珠餐厅。注重私密性和专属服务。

主题餐厅（40%）： 打造"美食体验空间"，引入特色菜系、主题餐厅。强调环境设计和互动体验。

特色小吃（30%）： 规划为"美食市集"，汇聚地方特色小吃、网红美食。营造市集氛围。

品牌焕新细化：

高端餐饮引入：

签约2-3家黑珍珠餐厅

引入米其林星级厨师主理餐厅

打造私人宴会厅和 chef's table

主题餐厅创新：

引入沉浸式主题餐厅

打造景观餐厅和露台餐饮

开设烹饪工作室和美食课程

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库