商业地产案例分享-郑州丹尼斯大卫城项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：郑州丹尼斯大卫城作为河南首家百亿级商场，2024年销售额突破107亿。本报告由北京云阿云智库深度操盘，从业态规划、品牌焕新、数字化运营到资产增值，全面解析顶级商业综合体领跑中部市场的核心策略与落地路径。全文共46900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

郑州丹尼斯大卫城项目招商运营与资产管理全案报告

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位策略

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商实施策略

八、运营管理策略

九、资产管理计划

八、运营管理策略

（三）物业保障策略

1.智能化停车系统升级：

表：智慧停车系统功能规划

2.环境管理标准：

卫生清洁标准：

地面清洁：每小时巡回保洁

卫生间：15分钟清洁一次

空气质量：PM2.5≤35μg/m³

温度控制：22-24℃（夏季），20-22℃（冬季）

绿化景观规划：

室内绿化：2000㎡绿化面积

季节布景：季度更换主题景观

艺术装置：10处永久艺术装置

3.安全管理体系：

安防系统配置：

视频监控：2000个摄像头，全覆盖无死角

电子巡更：50个巡更点，2小时一次

紧急应对：5分钟响应机制

消防系统：智能火灾报警系统

应急预案：

每月进行应急演练

建立应急指挥中心

配备专业安保团队200人

与警方建立联动机制

4.节能环保措施：

节能技术应用：

LED照明：100%覆盖，节能40%

智能空调：分时分区控制，节能30%

能源管理：实时监控，优化能耗

水资源回收：中水回用系统

绿色认证目标：

LEED金级认证

绿色建筑三星认证

年度节能目标：5%

（四）数字化运营策略

1.智慧商业系统建设

1.1系统架构规划：

表：数字化系统实施详细规划

1.2实施里程碑：

2024Q1：完成智能POS系统上线

2024Q2：CRM系统一期投入使用

2024Q3：BI系统基础模块部署完成

2024Q4：小程序平台全面上线

2025Q2：ERP系统完成第一阶段实施

2.线上线下融合策略

2.1全渠道销售体系构建：

线上渠道建设详细目标：

官方APP：

下载量：300万+（24个月内实现）

日活跃用户：50万+

功能包含：智能导购、AR试穿、会员积分、在线购物

小程序矩阵：

主小程序：月活100万+

直播小程序：日均观看10万+

会员小程序：服务300万会员

社交媒体布局：

微信公众号：粉丝200万+

抖音账号：粉丝150万+

小红书账号：粉丝100万+

微博账号：粉丝50万+

线上商城：

SKU数量：10万+

销售占比：整体15%

配送网络：同城2小时达覆盖郑州全域

2.2融合场景深度运营：

表：全渠道融合场景实施方案

3. 消费者行为分析系统

3.1数据采集体系升级：

多维度数据采集：

Wi-Fi定位系统：

部署500个高精度AP

实现全场无缝覆盖

定位精度达到3米以内

视频分析系统：

200个智能摄像头

支持人脸识别（已获授权）

实时客流统计和分析

POS数据集成：

实时销售数据采集

交易明细记录

支付方式分析

会员数据深度挖掘：

消费行为记录

偏好分析

生命周期管理

3.2智能分析应用场景：

表：数据分析应用场景及价值

3.3案例分析深化：国庆黄金周数字化运营

问题发现：

通过Wi-Fi热力图发现7层餐饮区在午晚餐时段客流较其他楼层低40%

视频分析显示顾客多在低楼层流动，垂直动线存在瓶颈

POS数据证实7层餐饮销售额同比下滑25%

应对措施：

即时调整：

在1-3层主要通道增加餐饮导引标识

推出"消费满赠"活动，引导顾客前往7层

在电梯厅设置互动显示屏，展示7层餐饮实时优惠

技术赋能：

通过APP向附近顾客推送7层餐饮优惠券

在智能导购屏增加7层餐饮推荐

开通低楼层至7层的快捷通道

实施效果：

7层餐饮客流提升65%

餐饮销售额增长35%

顾客停留时间延长25分钟

整体客流动线更加均衡

4. 实施保障措施

资源投入保障：

4.1资金保障：

设立数字化专项基金：3000万元/年

资金分配：

系统建设：40%（1200万元）

硬件投入：25%（750万元）

运营推广：20%（600万元）

人才培养：15%（450万元）

4.2团队建设：

组建50人数字化团队：

技术开发组：15人

数据分析组：12人

运营推广组：15人

项目管理组：8人

人才结构：

高级专家：10人

中级骨干：20人

初级人员：20人

4.3战略合作：

与腾讯合作：

小程序开发与运营

云计算服务

智慧零售解决方案

与云阿云合作：

数据中台建设

会员体系打通

新零售创新实验

与华为合作：

5G网络建设

智能硬件设备

物联网解决方案

4.4绩效考核体系：

表：数字化运营KPI考核体系

风险管理：

数据安全：建立完善的数据安全管理体系

系统稳定性：99.9%的系统可用性保障

技术更新：建立技术迭代机制，每半年评估升级

人才流失：制定关键人才保留计划

通过以上数字化运营策略的全面实施，大卫城将建立行业领先的智慧商业体系，实现运营效率、用户体验和经营效益的全面提升，为项目的可持续发展提供强大支撑。

九、资产管理策略

（一）资产维护与升级

1.精细化维护管理体系

表：设施设备维护计划及预算

2.战略性改造升级计划：

5年改造周期规划：

第1年：品牌优化调整，重点引入首进品牌

第2年：公共空间改造，提升环境体验

第3年：硬件设施升级，更新机电系统

第4年：数字化系统升级，智慧商场建设

第5年：整体焕新升级，重大空间改造

2024-2025年重点改造项目：

投资5000万元对外立面进行升级改造

投入3000万元更新室内导视系统和美陈布置

预留2000万元用于品牌调整和空间优化

绿色建筑认证计划：

LEED金级认证：

时间表：2024年启动，2025年完成认证

投资预算：800万元

预期效益：提升资产价值15%，降低能耗25%

绿色建筑三星认证：

同步申请中国绿色建筑三星认证

重点实施节能节水措施

建立绿色运营管理体系

（二）资产绩效监控

1.全面的绩效监控体系：

表：资产绩效监控指标体系

2.市场价值评估机制：

每半年聘请戴德梁行、世邦魏理仕等机构进行评估

建立同类资产交易数据库，实时跟踪市场行情

定期分析资本化率变化趋势，优化资产配置

3.客户调研体系：

租户满意度调研：

每季度进行一次全面调研

重点了解租金水平、服务质量、营销支持等方面

建立问题整改机制，15个工作日内反馈解决方案

消费者调研：

每月进行1000份问卷调查

每周进行焦点小组座谈

实时监控社交媒体评价

（三）资产价值提升

1 租金优化策略

1.1差异化租金体系深度优化：

表：租金结构优化实施方案

1.2租金调整动态机制：

建立租金审核委员会，每季度评估品牌表现

实行销售额分段抽成制度：

基础段：0-1000万元，抽成10%

增长段：1000-2000万元，抽成12%

超额段：2000万元以上，抽成15%

引入客流贡献系数，对带动客流强的品牌给予3-5%的租金优惠

1.3案例：某国际奢侈品牌租金优化效果

优化前：固定租金30元/㎡/天，年销售额5000万元

优化后：保底20元/㎡/天+15%抽成，年销售额提升至8000万元

业主收益：租金收入从1095万元提升至1460万元，增长33%

2.资本运作规划

2.1 REITs上市详细实施方案：

表：REITs上市准备工作时间表

2.2 REITs发行方案要点：

发行规模：80亿元（首期）

资产包构成：大卫城为主体，搭配2-3个成熟商业项目

目标收益率：5.5-6.0%

投资者结构：保险资金40%、基金30%、散户30%

退出机制：3年后允许部分退出，5年完全流通

2.3 CMBS发行备选方案：

发行规模：30亿元

增信措施：资产抵押+租金收益质押+集团担保

发行期限：3+3+2年（每3年开放回售）

预期利率：4.5-5.0%

资金用途：

20亿元：大卫城硬件升级

5亿元：数字化建设

5亿元：新项目开发

3. 品牌价值提升措施

3.1品牌建设投入详细规划：

表：年度品牌建设预算分配

3.2品牌价值评估体系：

评估维度：

财务价值（40%）：租金溢价、销售增长

市场价值（30%）：知名度、美誉度

客户价值（30%）：忠诚度、推荐度

评估周期：半年评估一次

评估机构：聘请Interbrand或BrandZ等专业机构

目标：3年内进入中国商业地产品牌价值前十

（四）风险控制

1.租户组合风险控制

1.1租户风险控制深化措施：

表：租户风险监控指标体系

1.2租户健康度评估体系：

评估频率：月度评估+季度深度评估

评估指标：

销售业绩（40%）：坪效、同比增长率、达成率

客流贡献（25%）：提袋率、滞留时间、带动效应

财务健康（20%）：付款及时性、成本控制

品牌形象（15%）：店面形象、服务质量、顾客评价

预警等级：

绿色（80-100分）：正常运营

黄色（60-79分）：关注改进

红色（60分以下）：重点预警

2. 合同风险管理

2.1租约条款优化方案：

租金调整机制细化：

CPI联动条款：每年根据国家统计局CPI指数调整，调整幅度=CPI+1%

市场重估机制：每三年聘请戴德梁行等机构进行市场租金评估

销售额分成阈值：

基础阈值：1000万元/年

超额奖励：超过阈值部分降低2%抽成比例

保底保障：设置最低保底租金

2.2经营业绩要求明确化：

最低销售额要求：

奢侈品：8000元/㎡/月

时尚零售：4000元/㎡/月

餐饮：3000元/㎡/月

娱乐：2000元/㎡/月

末位淘汰机制：

连续两个季度排名后10%进入淘汰流程

给予3个月改善期

改善无效启动清退程序

2.3不可抗力条款完善：

定义明确：列举疫情、自然灾害、政策变化等具体情形

风险共担：

不可抗力期间租金减免50%

物业费照常支付

经营损失双方共担

应急处理：建立不可抗力应急处理流程

3.突发事件应对机制

3.1公共卫生事件应急预案：

表：突发事件应急响应体系

3.2其他突发事件应对：

自然灾害预案：

防汛防台：沙袋储备、排水系统检查

防震减灾：结构安全监测、应急疏散演练

安全事故处理：

消防安全：每月演练、设备维护

治安事件：安保巡逻、应急响应

舆情危机管理：

监测体系：7×24小时舆情监控

响应机制：4小时内初步回应

处理流程：调查、沟通、整改、反馈

3.3风险防控保障体系：

保险保障：

财产一切险：保额100亿元

营业中断险：保额50亿元

公众责任险：保额10亿元

应急基金：设立5000万元风险应急基金

培训演练：每月一次专项演练，每季度一次综合演练

通过以上细化方案，大卫城将建立完善的风险控制体系，确保资产安全稳健运营，为资产价值提升提供有力保障。

总结

郑州丹尼斯大卫城通过实施全面的资产管理策略，建立了完善的资产维护、绩效监控、价值提升和风险控制体系。项目2022年销售额超过80亿元，位列全国购物中心前十，证明了资产管理策略的有效性。未来，通过持续的资产优化和价值提升，大卫城将进一步巩固其在中原地区商业地产领域的领先地位，为投资者创造稳定的回报，同时为消费者提供优质的购物体验。

预期成效：

资产价值年增长率保持在8%以上

租金收入年增长率达到10%

运营成本占比控制在35%以内

客户满意度维持在90分以上

资产收益率稳定在6%以上

通过以上资产管理策略的实施，大卫城将实现资产的保值增值，为项目的长期可持续发展奠定坚实基础。

附录：郑州丹尼斯大卫城项目核心数据汇总

一、项目基础信息

地理位置：位于郑州市二七路与太康路交叉口，处于郑州市中心商圈核心位置。该区域交通便利，地铁 1 号线和 3 号线在此交汇，数十路公交巴士联通全城。日均客流量超过百万，周边有人民公园、二七纪念塔等，具备良好的商业氛围与人文环境。

建筑面积：总建筑面积近 42 万平方米，商场经营面积约 22 万平方米。地下 4 层，地上部分由 6 层的裙楼、一栋 14 层的高层百货和一座 24 层的酒店组成。

投资规模：项目投资约 20 亿元。由世界著名的 BUCHAN 公司主笔建筑设计，日本丹青社担纲室内商业空间规划。

开业时间：2015 年 5 月 8 日开始试营业，同年 10 月 17 日正式开业。

二、运营数据

销售额：2024 年销售额达 107 亿，较 2023 年净增 13 亿，同比增幅 13.8% ，成为河南首个百亿级商场，在全国商业体销售排名中位列第 12 位 。在其 1000 个店铺中，有 156 家品牌门店位列其品牌体系 “国内单店前十”，有 29 家品牌门店成为其品牌体系内 “国内单店第一”。

客流量：年到店客流约 2800 万人次 ，日均客流量约为 7.7 万人次。主力客层为 25 - 45 岁。丹尼斯集团拥有 400 万 VIP 顾客，为商场带来 60% 的销售额，其中郑州市区占比 69%，省内地市占比 31%，省外占比 6% 。

坪效：2024 年奢侈品旗舰店单店坪效突破 25 万元 /㎡/ 月 ，冠绝整个河南省。

三、业态与品牌数据

业态分布

国际精品店：集中于 A 塔楼 1F - 9F 及裙楼部分楼层，涵盖众多国际一线奢侈品牌，是项目高端定位的重要体现。

百货公司：A 塔楼各楼层业态分明，如 L9 层是童装，L8 层是家居生活，L7 层是男装，L3 - L5 层涵盖大女装、少淑装等。

超市：精品超市位于 B1F，满足生活必需、家庭所用等居家必备需求。

Mall：裙楼 1F - 6F 为 SHOPPING MALL，主要包括流行精品、流行配饰及时尚家居等。

酒店：B 塔楼 7F - 24F 为国际五星级标准酒店。

餐饮休憩：B1 - 9F 各楼层分散餐饮、休憩场所，10 - 12F 集中地方特色、连锁餐饮。

其他：14F 设有会所，为隐秘的私人空间；6 层设有多功能厅，营业面积 600 多平方米，能容纳 230 多人；5F 设有大卫城冰上乐园，总面积约 2100 平方米，冰面面积约为 1000 平方米；6 楼设有韩国 CGV 影院，面积达 4128 平方米，共有 7 个影厅，1061 个座位，其中最大 IMAX 厅面积达 325 平方米，设置有 224 个座位 。

品牌数量与质量：整个项目品牌数量达到 1000 个 。其中，奢侈品品牌方面，已成为全国第五个集齐 “香奈儿、路易威登、爱马仕、迪奥、卡地亚、古驰” 六大顶级奢侈品牌的商业项目 。2023 - 2024 年，成功引入迪奥河南首店、香奈儿华中首店等。众多奢侈品牌升级为双层门店，如 LV、Burberry、Balenciaga、SAINT LAURENT 等。此外，还汇聚了 ARMANI、Fendi、ROLEX、BVLGARI、TIFFANY&CO、CELINE、MONCLER 、帝车星腕表等奢侈品牌 。2024 年 1 月，意大利奢侈品牌 GIADA 入驻大卫城首层；同年 11 月，英国先锋奢侈品牌 Vivienne Westwood 郑州首店开业 。在运动品牌方面，以 L6 层为例，引入了 60 多个户外运动休闲品牌，包括 KAILAS 凯乐石、SALOMON 萨洛蒙、始祖鸟、可隆、迪桑特、安德玛、ON 跑、HOKA、Wilson、KEEN 等头部品牌 。2024 年这一层还补充了 icebreaker 华中首店、montbell、Jlindeberg、Klattermusen、fishing bloom、Montane 等首店品牌 。美妆品牌方面，2022 年将高化品牌挪到了 L2 层，形成高化品牌集合区，目前 L1 层中庭附近保留雅诗兰黛、TOM FORD、兰蔻、Chanel 、月魁星、凤池夸等几个高化品牌 。

首店数量：丹尼斯大卫城对首店吸引力强，仅 2025 年上半年就引入近 40 家首店 。近两年共引进 59 家河南首店、17 家华中首店 。如 Acne Studios 华中首店、GROTTO 个乐河南首店、CONATUS 河南首店等。

四、配套设施数据

电梯数量：内部配有 108 部扶梯，45 部升降梯，方便顾客在商场内垂直移动。

停车位数量：地下设有 2000 个停车位 ，以满足消费者驾车前来购物的停车需求。

五、未来规划

二期项目：丹尼斯大卫城二期位于北二七路以东的张砦地块，将进一步扩大项目规模，凭借现有品牌资源优势，有望为项目带来更多发展机遇 。

品牌升级与业态调整：持续围绕潮玩零售、精品超市、小吃轻餐等业态进行调改和升级。例如，计划引入 Fascino Bakery&Cafe 华北首店、Blueglass 河南首店、Leban 乐班、Peet's Coffee、裕莲茶楼等餐饮休闲品牌 。

业绩目标：项目团队已启动 “200 亿级大卫城” 的新计划，通过持续优化品牌矩阵、提升运营服务水平、创新营销活动等方式，向更高业绩目标迈进 。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库