商业地产案例分享-新田360广场郑州国贸店项目（一）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告深度解析新田360广场郑州国贸店15万方升级后的全案策略。围绕“年轻化定位”与“首店经济”，通过数字化运营、业态创新及资产增值路径，打造中原商业新地标，为行业提供存量改造典范。全文共46100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

从4万到15万方的进化

新田360国贸店升级改造、招商运营与资产增值解码

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位策略

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策汇总

八、运营管理与资产增值

九、三年发展计划及行业启示

一、项目概述与市场分析

（一）项目概述

1 项目定位与区位优势

新田360广场郑州国贸店（以下简称“国贸店”）位于郑州市核心商圈——花园路商圈，坐拥花园路与农业路交汇处的黄金地段，是郑州目前规模最大、客流最集中的商业核心区之一。项目由新田集团开发并运营，自2010年4月开业以来，始终引领郑州时尚消费潮流，是城市商业地产的标杆项目。2024年1月，国贸店完成全面升级改造，商业面积从原来的4万平方米扩展至15万平方米，成为郑州目前最具规模和影响力的购物中心之一。

项目交通条件极为优越：紧邻农业路高架上下匝道，与地铁2号线关虎屯站直接连通，周边共有25条公交线路经停，形成了立体化的公共交通网络，为项目带来持续且庞大的客流量。据观测，工作日早晚高峰及周末时段，项目周边人车流高度密集，显示出极强的区位吸附力。

2. 客群基础与消费潜力

项目周边三公里范围内覆盖超过260个品质住宅小区、70余座高端写字楼，潜在消费人口超过200万人，消费基础坚实。该区域尤其吸引了大量20-35岁的年轻客群，占比高达52%，家庭客群约占38%，其余为其他类型顾客。这一客群结构决定了国贸店需兼顾年轻人追求的时尚、潮流、娱乐体验，以及家庭所需的亲子互动、生活服务等功能。

借助“云阿云”智能算法平台的人流量热力图分析可见，项目在工作日晚间（18:00-20:00）和周末全天（10:00-22:00）形成两波明显的客流高峰，与周边办公人群下班时段及周末休闲消费趋势高度吻合。这也从侧面反映出国贸店已成为郑州年轻群体最主要的社交娱乐和消费目的地。

3. 改造升级成效数据对比

如下表所示，国贸店通过改造实现了规模与品质的显著跃升：

品牌组合中首店经济的强化（如区域首店、城市首店占比达42%），进一步巩固了项目在郑州商业市场的引领地位，增强了差异化吸引力。

4.品牌与客群特征

4.1. 品牌策略

国贸360采用首店经济+人气品牌的组合策略，2024年北区新引入110多个品牌中：

首店占比：42% 为首店品牌

人气品牌：占比约13%

典型代表：

城市首店：威可多城市首发旗舰店、YPL郑州城市首店、MEET HOUSE河南首店

餐饮品牌：大福食堂河南旗舰店、宴集环球自助甄选、小陶啫啫煲

娱乐体验：小象动悟公园、星聚會KTV河南首店旗舰店、末日十一区鬼屋

4.2. 客群分析

核心客群：18-25岁青年群体，注重时尚、潮流与体验

次要客群：年轻家庭，关注儿童娱乐与家庭消费体验

客流量：2024年北区开业周末两天客流超30万人次，销售额约3000万元

会员体系：采用会员精细化管理，提升客户黏性

5、核心数据透视

通过对国贸360项目的核心经营数据分析，可以清晰看到其卓越的商业表现和发展轨迹。历史数据显示，早在2015年，项目就以仅4万平方米的经营面积实现了10.2亿元的年营业额，日均营业额达280万元，这一成绩在当时堪称行业奇迹。同年客流量达到1850多万人次，日均客流量超过5万人次，这些数据充分证明了项目强大的聚客能力和运营效率。

特别值得注意的是项目的坪效表现，曾位列全国最高购物中心之一，这一指标直接反映了项目的经营质量和品牌价值。高坪效的背后是精心的业态规划、精准的品牌组合和高效的运营管理，这些因素共同造就了项目的商业成功。

2024年北区开业后的数据表现更加亮眼，周末两天销售额约3000万元，客流量约30万人次，这些数据不仅刷新了项目自身的纪录，也在郑州商业市场创造了新的标杆。首店品牌占比达到42%，这一比例远高于行业平均水平，体现了项目在品牌创新方面的领先地位。

以下为项目关键数据汇总表：

6. 发展历程及云阿云介入背景和角色

6.1 项目发展历程

国贸360项目的发展历程堪称郑州商业地产进化史的缩影。

2010 年：新田 360 广场郑州国贸店开业，首次将国际快时尚品牌引入中原，如优衣库、星巴克、无印良品、H&M 等，成为郑州时尚潮流的新地标。

2019 年：1948 主题街区问世，还原了城市记忆中老郑州的风貌，打造都市空间的老郑州文化博物馆，进一步丰富了商场的文化内涵和体验感。

2021年是项目发展的关键转折点，8 月，新田置业从大商集团手中收回商用物业，为商场的进一步扩张和升级奠定了基础。

2023年8月，北区主体施工及品牌招商正式启动，经过5个月的紧张筹备，2024年1 月 20 日，北区开业，引入了威可多城市首发旗舰店、YPL 郑州城市首店、MEET HOUSE 河南首店等约 110 多个品牌，其中首店品牌进场数量约占 42%，同时对南区也进行了品牌升级，使商场的潮流影响力进一步提升。

6.2 云阿云公司介入背景与角色

北京云阿云作为专业的城市运营商和资源整合专家，深度参与了新田360广场郑州国贸店项目的招商运营管理。其介入背景源于项目在北区扩建过程中面临的复杂挑战：首先需要解决南北区业态协同和客流互通问题；其次需要引入创新品牌提升项目竞争力；最后需要建立数字化运营体系以适应新的市场环境。

云阿云在项目中扮演了多重关键角色：

在招商赋能方面，公司利用其庞大的品牌资源库和超强的算法能力，为项目引进了42%的首店品牌。具体而言，云阿云通过其独有的品牌匹配算法，分析了超过1000个潜在品牌的经营数据、客群匹配度和市场表现，最终筛选出最适合项目的品牌组合。这个过程不仅提高了招商效率，更重要的是确保了品牌与项目定位的高度一致性。

在运营优化方面，云阿云凭借多年大型商业操盘实战经验，协助项目解决了南北区连接、品牌组合与客流互通等运营难题。公司提出了"双核驱动、差异互补"的运营策略，通过优化动线设计、创新营销活动和提升服务质量等措施，实现了南北区的协同效应。据统计，这些优化措施使项目整体客流量提升了25%，顾客停留时间延长了40分钟。

资产增值方面，云阿云通过专业化运营和商业管理能力，助力项目实现了资产保值增值。公司引入了国际先进的商业地产估值模型，通过提升租金收入、优化运营成本和增强消费体验等多重手段，预计可使项目整体估值提升20%以上。

数字化赋能是云阿云的核心优势所在。公司利用其先进的算法能力，为项目搭建了智能会员管理系统和客流分析平台。该系统能够实时追踪消费者行为特征，精准分析消费偏好，为商户提供数据支持和决策参考。目前该系统已覆盖项目90%以上的商户，帮助商户平均提升销售额15%以上。

云阿云的介入不仅解决了项目面临的具体问题，更重要的是为项目注入了创新的运营理念和方法论。通过资源整合、数据驱动和精细化运营，公司帮助国贸360项目实现了从传统购物中心向现代化商业综合体的成功转型，为项目未来的持续发展奠定了坚实基础。

（二）市场环境分析

1.郑州商业格局与竞品分析

花园路商圈已连续两年位列国庆假期全国消费热门商圈前三甲，日均人流量突破80万人次，商业活力十分突出。目前该商圈已形成“四强争霸”的竞争格局，包括：

新田360广场国贸店（15万平方米），主打“年轻客群”定位，与竞争对手形成错位经营

正弘城（约17万平方米），同处花园路商圈，对客流形成强劲虹吸

丹尼斯花园店（约4.2万平方米），作为郑州商业龙头，具有强大的品牌号召力

万达坊（约5万平方米），凭借万达品牌优势和规模效应，分流部分客源

四家主流商场均沿地铁2号线分布，在关虎屯站和东风路站之间形成高强度竞争带状区域，其商业竞争激烈程度已超越传统的二七商圈，成为郑州新的商业中心。

国贸360的竞争策略包括：

差异化定位：坚持“年轻、时尚、潮流”定位，与竞争对手形成错位经营

规模扩张：通过北区扩建，实现规模效应，提升与同业竞争的能力

首店经济：引入大量首店品牌，创造差异化优势

2.电商及政策环境分析

电商冲击对实体商业的影响持续存在，但国贸360通过创新业态组合成功抵御了线上分流。项目通过提升体验式业态占比至61%（餐饮27%+生活方式34%），创造了线上无法替代的消费场景。

据统计，项目顾客平均停留时间达到3.5小时，比行业平均水平高出40分钟，有效促进了消费转化。此外，项目还通过打造社交空间、举办主题市集、明星见面会等活动，强化线下社交属性，2023年共举办营销活动超过200场，带动销售额增长15%。

政策环境方面，郑州市政府大力支持商业发展，先后出台《郑州市建设国际消费中心城市实施方案》、《关于促进消费扩容提质的若干措施》等政策文件。包括鼓励首店经济发展，对引进首店品牌给予资金奖励；支持商业体改造升级，提供审批绿色通道；举办"醉美·夜郑州"等消费促进活动，营造良好的消费氛围。国贸360充分利用这些政策红利，在北区扩建和品牌升级过程中获得了实质性支持。

疫情后消费市场呈现明显复苏趋势，2023年郑州实体商业客流恢复至2019年的120%，销售额增长15%。国贸360敏锐把握这一机遇，在消费回流的关键时期完成北区扩容升级，2024年1月开业首周末即实现客流30万人次、销售额3000万元的亮眼成绩。项目通过优化业态组合、提升服务品质、强化数字化运营等措施，成功迎合了消费回暖趋势，为后续发展奠定了坚实基础。

3.总结与展望

综合来看，新田360广场郑州国贸店通过硬件扩容、品牌升级和客流结构的深度运营，已逐步从传统百货转型为涵盖购物、餐饮、娱乐、社交等多元功能的一站式体验型购物中心。未来，该项目需继续依托交通与客群优势，持续优化业态组合，强化年轻与家庭双轮驱动的客群运营策略，进一步巩固在郑州多中心化商业格局中的领导地位。

二、项目SWOT及矩阵分析

 （一）项目SWOT分析

1. 优势（Strengths）

地理位置优越：项目位于郑州花园路商圈核心位置，交通便利，周边消费能力强劲。作为郑州城市中心的重要组成部分，项目享有天然客流优势和可视性极佳的展示面，有利于吸引随机消费客户和品牌商家的入驻。

品牌资源丰富：新田360广场国贸店作为河南第一家以"年轻、时尚、潮流"为标签的购物中心，13年来已经积累了丰富的品牌资源。项目引入了H&M、SEPHORA、UNIQLO、MUJI、UR等国际知名品牌，其中河南首家星巴克的入驻成为当年最具热度的商业话题。此次北区改造后又新增了42%的首店品牌，包括威可多城市首发旗舰店、YPL郑州城市首店等。

运营经验成熟：新田商业经过13年的发展，形成了6城10店的经营格局，已开商业总管理面积约70万平方米，零售额约60亿元。公司积累了成熟的商业运营经验，尤其是在年轻化、时尚化定位方面具有独特优势。项目团队深耕郑州市场多年，对本地消费习惯和偏好有深刻理解。

2. 劣势（Weaknesses）

改造期市场影响：项目在改造期间难免对正常经营产生一定影响，尤其南区与北区连接处的施工可能导致客户购物动线不畅。部分消费者反映："逛的时候确实有点恍惚，一度怀疑到底是不是正式开业了"。这种体验对于注重购物体验的消费者可能会产生负面印象。

规模扩大后的管理复杂度：项目从4万平方米扩至15万平方米，管理面积扩大了近3倍，这对运营管理能力提出了更高要求。如何保持原有的运营效率和服务质量，同时实现规模化效应，是项目面临的重要挑战。

资金压力：商业项目的改造升级需要大量资金投入，尽管新田商业成功引入了战略投资者，但资金回收周期和投资回报率仍然面临市场考验。尤其是在当前经济环境下，大型商业项目的盈利压力较大。

3.机会（Opportunities）

消费升级趋势：随着郑州居民收入水平提高，消费升级趋势明显，消费者对购物体验、品牌多样性和服务质量提出了更高要求。项目定位的"年轻、时尚、潮流"与国际品牌组合正好契合了这一趋势，有机会吸引更多追求品质生活的消费者。

首店经济红利：近年来，"首店经济"成为各地商业发展的重点。项目引进的42%首店品牌有望形成品牌稀缺性和市场轰动效应，吸引消费者前来体验新品和新服务，从而带动整体客流量和销售额增长。

数字化转型机遇：随着数字技术的发展，商业项目可以通过智能化运营和数字化营销提升效率和服务质量。云阿云作为城市运营商和资源整合家，具有超强算法能力和数字化运营经验，可以帮助项目实现数字化转型，提升竞争力。

4. 威胁（Threats）

市场竞争加剧：花园路商圈已经形成了四强竞逐的激烈竞争格局，正弘城、丹尼斯花园店和万达坊都在不断调整升级，争夺有限的市场份额。特别是正弘城拥有17万平方米的经营面积，品牌组合和业态规划与项目存在直接竞争关系。

消费习惯变化：随着线上购物的发展和疫情的影响，消费者购物习惯发生了显著变化，线下实体商业面临巨大挑战。如何吸引消费者到店消费，提高停留时间和消费频率，是项目需要解决的重要问题。

经济不确定性：宏观经济环境的不确定性可能影响消费者信心和消费能力，尤其是时尚潮流品牌主要针对的年轻客群，其对价格敏感度较高，可能因经济压力减少 discretionary spending（可自由支配支出）。

（二）SWOT矩阵策略

SO策略（优势—机会策略）：

充分发挥地理与品牌优势，积极引入符合消费升级趋势的高品质品牌，强化项目在中高端市场的定位。

利用品牌资源优势和“首店经济”红利，重点招引区域及城市级首店，塑造独特品牌形象，与周边竞品形成有效差异化。

推进数字化转型，借助云阿云等智能算法工具分析客流与消费行为，提升运营精准度和消费者体验。

WO策略（劣势—机会策略）：

通过精细化运营和数字化管理工具，优化人员、能耗与物业调度，应对规模扩大带来的管理复杂问题，控制运营成本。

优化资金使用效率，优先引进投资回报率高、客流带动强的业态与品牌，缓解资金压力并提高整体盈利能力。

借助消费升级与数字化趋势，打造智慧商场系统，提升整体运营效率与服务品质，减少改造期带来的负面影响。

ST策略（优势—威胁策略）：

突出项目在地理位置、品牌组合、体验场景等方面的优势，避免与周边竞品的同质化竞争，巩固在商圈中的领导地位。

依托实体商业的体验优势，打造沉浸式、社交化消费场景，增强消费者到店意愿与停留时间，抵御线上消费习惯变化的冲击。

通过多元化的品牌和价格带布局，覆盖不同消费层级客群，提升抗风险能力，应对宏观经济波动带来的挑战。

WT策略（劣势—威胁策略）：

加强内部管理体系建设，提升服务质量与运营效率，通过优质顾客体验增强客户黏性，抵御市场竞争压力。

调整和优化租户结构，提高体验式、餐饮及亲子业态占比，增强项目消费吸引力和抗周期性。

强化成本控制，提高人效与坪效，构建灵活高效的运营机制，以应对可能的经济下行与市场不确定性。

表：新田360广场郑州国贸店SWOT分析矩阵

三、竞品分析及应对策略

（一）市场竞争格局分析

郑州花园路商圈作为城市商业核心，已形成高度集中的多强竞争格局。该商圈商业氛围浓厚，日均客流量超80万人次，年销售额突破百亿。国庆期间连续位列全国热门消费商圈前三，展现出极强的消费活力与商业凝聚力。目前，商圈内主要商业项目呈现"四足鼎立"态势：新田360广场国贸店、正弘城、丹尼斯花园店及万达坊，四者围绕地铁2号线关虎屯站和东风路站两个关键站点展开激烈竞争。值得注意的是，该商圈的竞争强度已超越传统二七商圈，客单价和品牌级次明显提升，标志着郑州商业中心北移的趋势。

从消费群体特征来看，花园路商圈汇聚了郑州最具消费力的客群。周边3公里范围内高端住宅密集，写字楼林立，年轻白领和新兴家庭占比显著。消费习惯呈现"重体验、爱社交、追新品"的特点，为差异化商业竞争提供了土壤。

（二）竞品选择依据

本研究选取正弘城、丹尼斯花园店及万达坊作为核心竞品，主要基于以下三个维度：

地理邻近性：三者均位于花园路商圈核心辐射范围，距离新田360广场国贸店均在1.5公里范围内，客群重叠度超过40%；

规模可比性：商业面积介于4万至17万平方米，均属区域中型至大型商业体，具有可比性；

业态相关性：虽定位差异显著，但均涵盖零售、餐饮及体验业态，在餐饮品牌、娱乐业态上存在直接客群争夺。

（三）竞品个案分析（多维度对比）

1. 正弘城

体量与定位：经营面积约17万平方米，作为商圈内最大商业体，定位高端品质家庭生活中心，拥有Hermès、LV等重奢品牌，国际品牌资源丰富；

客群结构：主打25-45岁家庭客群及高收入消费者，家庭客群占比达60%，年轻时尚感较弱；

业态组合：零售占比45%，以国际高端品牌为主；餐饮25%，侧重家庭餐饮；娱乐体验30%，包括冰场、影院等家庭娱乐业态；

竞争优劣：优势在于品牌层级和体量，拥有多个独家重奢品牌；劣势在于年轻化元素不足、潮流敏感度低，社交属性较弱。

案例参考：正弘城在2023年引入河南首家Apple Store，虽然带动了客流，但未能有效提升项目年轻指数。

2. 丹尼斯花园店

体量与定位：经营面积4.2万平方米，属传统百货转型代表，商品销售为主，正在向购物中心化转型；

客群结构：以35-55岁成熟客群为主，VIP客户贡献超过50%销售额，年轻吸引力较弱但保有忠实客户；

业态组合：零售占比高达70%，以化妆品、女装为主；餐饮15%，以快餐为主；体验业态不足15%；

竞争优劣：优势为长期积累的客户信任和强大的VIP体系；劣势是业态老旧、体验性不足，年轻客群流失严重。

案例参考：丹尼斯于2023年进行局部改造，引入%Arabica等网红餐饮，但整体转型效果有限。

3. 万达坊

体量与定位：经营面积5万平方米，定位大众化、家庭型消费，依托万达标准化体系，品牌复制性强；

客群结构：覆盖全客层，缺乏鲜明客群标签，家庭客群占比50%，年轻客群仅占20%；

业态组合：零售40%，以大众服饰为主；餐饮30%，以连锁餐饮为主；娱乐体验30%，包括万达影城等；

竞争优劣：优势是品牌资源与运营效率，万达院线、宝贝王等自有品牌具有较强的引流能力；劣势是定位同质化、缺乏独特记忆点，在年轻客群中影响力有限。

案例参考：万达坊2023年引入郑州首家XX影院，虽然提升了娱乐业态占比，但未能形成差异化优势。

表：新田360广场国贸店与主要竞争对手对比

（四）竞品应对策略

1. 强化年轻化与首店经济双轮驱动

策略依据：正弘城偏家庭、丹尼斯传统、万达大众化，均未充分捕捉年轻消费潜力；

具体举措：

建立首店引进专项基金，每年预留2000万元用于引进区域首店品牌，重点聚焦潮牌、设计师品牌、体验型娱乐业态。参考上海TX淮海的成功经验，打造"首店首发第一站"；

开展年轻主题营销，季度性举办潮流艺术展（如KAWS河南首展）、电竞联赛（联合腾讯举办王者荣耀城市赛）、跨界联名快闪（与泡泡玛特、蔚来汽车等联名）等，强化"潮流引力场"标签；

建立年轻品牌孵化计划，为新兴本土设计师品牌提供pop-up空间和营销支持，形成品牌孵化到首店落地的闭环。

2. 打造沉浸式体验与社交目的地

策略依据：竞品在场景体验和创新业态上存在明显短板；

具体举措：

深化"郑州1948"主题街区运营，投入XR、AR等互动技术，打造可互动、可打卡、可消费的沉浸式场景。参考文和友模式，引入老字号创新店、非遗体验工坊等；

扩大娱乐体验占比，引入沉浸式剧本杀（与芒果TV合作打造明星大侦探实景场馆）、小剧场（引入开心麻花mini剧场）、艺术特展（teamLab数字艺术展）等新型社交业态；

打造屋顶经济，利用屋顶空间打造星空露营基地、潮流运动公园等，延伸消费时段和场景。参考成都Regular源野的成功案例，打造地下创意空间。

3. 聚焦数字化与会员精细运营

策略依据：正弘城虽体量大但数字化响应慢，万达坊强运营但缺乏精准触达；

具体举措：

升级云阿云智能系统，通过Wi-Fi探针、智能摄像头等设备，实现客流动线热力图分析、停留时间监测、消费偏好预测等功能，为商户提供数据决策支持；

构建Z世代会员体系，推出游戏化积分制度（积分兑换电竞时长、潮牌优惠等）、分层权益（黑卡会员可参与潮流派对、品牌内购会等）、社群运营（建立滑板、街舞、电竞等兴趣社群）；

打造小程序智慧商城，实现线上精准营销、线下到店引流、会员积分通兑的全链路数字化，目标将会员复购率提升30%。

4. 差异化业态组合与时段运营

策略依据：竞品在夜间经济与周末经济运营层面存在时段盲点；

具体举措：

针对18:00–20:00晚高峰，打造"日落派对"主题夜间经济，延长餐饮、娱乐业态营业时间，引入livehouse、夜间市集、屋顶酒吧等业态。参考深圳万象天地"夜经济"成功经验；

周末推出"48小时派对"主题活动，每月打造不同主题的周末狂欢活动，如潮流音乐节、艺术市集、运动嘉年华等，强化周末目的地属性；

工作日白天针对家庭客群推出"亲子时光"计划，推出亲子课程、妈妈课堂、婴儿护理等增值服务，提升平日客流，参考北京SKP的会员增值服务模式。

（五）总结

新田360广场国贸店可通过聚焦"年轻化定位+首店经济+沉浸体验+数字运营"四维策略，在花园路商圈激烈竞争中实现差异化破局。具体而言，应以首店经济打造差异化优势，以沉浸体验提升停留时间，以数字运营提升转化效率，以时段运营平衡客流分布。应避免陷入体量或全客层竞争，而是以敏捷运营、场景创新和数据驱动，巩固在郑州年轻消费群体中的领导地位，最终实现从"商业空间"向"社交目的地"的转型升级。

四、核心挑战及破局路径

（一）核心挑战分析

1. 南北区融合与动线贯通难题

项目由南区（原新田360广场）和北区（原大商新玛特）组成，总面积扩大至15万平方米，但两区在建筑结构、品牌定位和客流动线上存在显著断层。

消费者调研显示，超40%的顾客认为“南北区连接生硬，逛起来不顺畅”，导致北区客流明显低于南区，整体逛购体验被打断。

若无法实现真正融合，将严重影响项目整体品牌形象和商户销售额，北区空置风险加剧。

2. 大规模商业体的运营效率压力

面积扩大275%后，运营管理复杂度呈指数级上升。人力成本预估增加50%，能耗及物业维护成本增幅超60%。

传统管理方式难以高效覆盖全场，尤其在安保、保洁、客户服务等基础运营层面易存在响应延迟和服务盲区。

需构建一套科学的数字化运营体系，以实现对人、货、场的高效统筹，否则将面临服务质量下滑和运营成本过高的问题。

3. 品牌同质化与差异化竞争困境

郑州商业市场快速发展，正弘城、丹尼斯大卫城等竞品持续加码首店品牌，项目首店优势面临挑战。

内部数据显示，项目与正弘城、万达坊的重叠品牌比例已达28%，且在美妆、餐饮等关键品类上同质化明显。

若不能持续打造独家、创新内容，极易陷入价格战，客流和销售额将被分流。

（二）破局路径与具体实施策略

1. 动线优化与空间融合计划

目标：实现南北区无缝衔接，提升北区客流占比至45%

具体措施：

物理动线改造：

增设3条空中连廊及2条地下通道，连接南北区各主力楼层，并设置明确导视系统（参考上海IFC国金中心连廊设计理念）；

优化中庭空间，打造“双区视觉焦点”，增设互动艺术装置（如动态灯光秀、垂直绿植墙），形成打卡传播点。

业态与品牌布局引导：

在北区入口处布局高人气餐饮（如引入“蔡澜点心”河南首店）、潮流零售（如KNOWIN潮流实验室）作为“锚点”，牵引南区客流自然向北延伸；

建立“主题楼层”概念（如南区侧重国际时尚，北区侧重生活方式和亲子），通过差异化内容减少内部竞争。

预期效果：客流动线效率提升20%，北区客流增长30%。

2. 数字化运营系统构建

目标：实现运营降本10%，提升客户满意度至90%

具体措施：

部署智能管理系统：

引入智慧楼宇自控系统（如西门子Desigo CC），对照明、空调、电梯等实行分时分区控制，预计降低能耗15%；

应用AI巡店系统（如海康威视AI摄像头），自动识别安全隐患、卫生问题，提升物业响应速度。

数据驱动决策：

全面接入“云阿云”大数据平台，分析全场客流热力图、店铺销售转化率、客群画像，每周生成运营优化建议；

建立商户数字看板，开放部分数据权限，帮助品牌方优化备货和促销策略，提升租户协同效率。

参考案例：成都太古里通过智慧中台系统，实现运营人效提升25%，项目可借鉴其数据中台架构。

3. 品牌创新与首店策略升级

目标：将首店比例提升至50%，重叠品牌率降至20%以下

具体措施：

强化首店引进机制：

设立“品牌创新基金”，每年投入1500万元，用于支持区域首店装修补贴、营销推广，重点瞄准设计师品牌、策展型零售、文化IP衍生店；

与天猫新品创新中心（TMIC）合作，引入基于消费趋势预测的“未来品牌”（如观夏香薰、Babycare等），打造新品首发根据地。

打造自营品牌护城河：

孵化自有品牌矩阵，如联合本地文化IP“河南博物院”打造文创体验店“豫博工坊”，形成独家内容；

发展联名快闪业态，每季度联合头部品牌（如泡泡玛特、蔚来汽车）打造主题快闪店，维持新鲜感。

数据支撑：参考上海TX淮海案例，通过首店和快闪业态，年客流提升40%，销售额增长25%。

（三）预期实施成效

通过系统化实施上述破局路径，项目预计将在运营效率、客流动线、品牌竞争力及客户体验等多个维度实现显著提升。具体预期成效如下：

1. 南北区客流结构优化

当前状态：南区客流占比70%，北区仅占30%，客流分布显著不均衡。

目标成效：通过动线改造与业态重组，实现南区55% 、北区45%的客流占比，推动北区客流提升50%。

达成路径：

依托空中连廊与主题业态锚点，形成自然客流动线；

在北区设置强目的性消费内容（如首店品牌、主题娱乐），增强拉动力。

2. 运营成本效率提升

当前状态：运营成本占总收入的20%，人力、能耗等刚性支出持续攀升。

目标成效：通过数字化管理系统和精细化运营，将运营成本占比降至18%，实现降本10%。

达成路径：

部署智能楼宇控制系统，实现分时分区能源管理，降低能耗15%；

利用AI巡店及自动化安防系统，减少基础人力投入，提高人效。

3. 首店经济与品牌差异化进一步增强

当前状态：首店比例为42%，与正弘城、万达坊等竞品重叠率约28%。

目标成效：将首店比例提升至50%，品牌重叠率压缩至20%以下，巩固差异化优势。

达成路径：

每年投入1500万元品牌创新基金，引进更多区域和城市级首店；

通过自营文创品牌、IP联名快闪店等构建内容壁垒。

4. 客户满意度显著提升

当前状态：客户满意度为82%，消费者普遍反映动线不畅、服务响应慢。

目标成效：全面提升至90%，打造“流畅、舒适、记忆性强”的消费体验。

达成路径：

优化全场导视和服务设施，增设休息区与互动装置；

建立会员精准服务与投诉快速响应机制，增强情感连接。

5. 整体实施阶段与里程碑

6. 风险与应对

动线改造不及预期：设置A/B测试动线方案，小范围试点再全场推广；

首店品牌招商困难：考虑通过短期快闪店降低品牌进入门槛，逐步转长期；

数字化投入回报缓慢：分模块实施，优先落地能耗管理和客流分析等高效模块。

通过上述举措，新田360广场国贸店将在1–2年内系统性解决现存挑战，显著增强项目在郑州商业市场的竞争力和品牌影响力，真正实现从规模扩张向质量运营的关键转型。

五、项目定位及客群分析

（一）项目整体定位

1. 定位回顾与演进

新田360广场国贸店自2010年开业以来，经历了明显的定位演进过程。最初项目以传统零售为主，主打快时尚与生活配套，面向大众消费群体。随着郑州商业市场快速发展及消费升级趋势，项目于2024年完成大规模改造升级，商业面积从4万平方米扩展至15万平方米，定位也随之调整为"郑州年轻时尚潮流消费目的地"。这一转变不仅顺应了郑州年轻消费群体迅速崛起的趋势，也有效避开了与正弘城等竞争对手的正面交锋，实现了差异化发展。

2. 核心定位：郑州年轻时尚潮流消费目的地

项目以"潮玩、潮购、潮享"为核心理念，致力于打造郑州年轻人首选的社交购物场所。定位聚焦20-35岁年轻客群，通过潮流品牌组合、沉浸式场景体验和数字化互动，构建一个集购物、餐饮、娱乐、社交于一体的综合性潮流空间。市场调研数据显示，该定位与郑州年轻消费人口增长趋势高度契合，项目周边3公里范围内20-35岁人口占比达38%，且年均增长率超过5%。

3. 定位支撑：首店经济+场景体验+数字化运营

项目通过三大支柱夯实定位实施：首店经济方面，引入42%的区域及城市首店品牌，形成差异化竞争优势；场景体验方面，打造"郑州1948"主题街区、3D动态大屏等网红打卡点，增强体验吸引力；数字化运营方面，借助云阿云智能系统实现客流分析、精准营销和智慧服务。这三者相互协同，共同支撑项目定位落地。

4. 定位差异化：与正弘城（高端家庭）、丹尼斯（传统百货）形成明显区隔

通过对比分析可见，项目与主要竞争对手形成了清晰的市场区隔：正弘城主打高端家庭消费，国际一线品牌占比高但年轻化不足；丹尼斯以传统百货模式为主，体验业态缺乏；万达坊定位大众化家庭消费，缺乏特色。新田360广场国贸店则聚焦年轻潮流细分市场，通过首店经济、场景创新和数字化运营，建立了独特的市场竞争优势。

（二）客群细分与特征分析

1. 核心客群（20-35岁年轻群体）

该群体占比52%，是项目最核心的目标客群。主要包括大学生（25%）、年轻白领（60%）和潮流爱好者（15%）。消费特征鲜明：注重颜值和社交属性，追求新品和独家商品，重视体验感。年均消费频次达12次以上，客单价200-500元。他们主要通过社交媒体（小红书、抖音）获取资讯，偏好网红打卡、潮流购物和社交娱乐。项目周边3公里范围内该群体规模约80万人，且以年均8%的速度增长。

2.重要客群（25-45岁家庭客群）

占比38%，主要为年轻家庭（55%）和亲子家庭（45%）。消费特征表现为注重儿童教育、家庭娱乐和品质生活。年均消费频次8次左右，客单价500-800元，高于年轻客群。该群体重视购物环境的舒适性和安全性，关注亲子设施和家庭互动空间。项目通过引入优质儿童品牌、打造亲子娱乐区域和提供家庭服务，有效吸引这一客群。

3. 补充客群（其他客群）

占比10%，包括商务客群（40%）、游客（30%）和其他客群（30%）。消费特征以目的性消费和随机性消费为主，客单价波动较大。商务客群主要消费餐饮和礼品，游客偏好特产和体验消费。项目通过提升交通便利性、加强商务配套和开发特色商品，增强对这一客群的吸引力。

新田360广场国贸店客群细分及特征分析表

注：以上数据基于项目周边3公里范围内市场调研及客流数据分析得出。

（三）客群需求与消费偏好

1. 年轻人需求分析

社交需求方面，年轻人追求打卡地标、聚会空间和共享体验。项目通过设置20+网红打卡点、打造社交空间和举办社群活动满足这一需求。潮流需求表现为对首发新品、限量款和独家商品的强烈渴望，项目通过引入Supreme、Champion等潮流品牌和定期举办新品首发活动予以满足。娱乐需求方面，年轻人喜爱沉浸式娱乐、互动体验和夜经济，项目相应引入剧本杀、电竞馆等业态，并延长夜间营业时间。

2. 家庭客群需求分析

亲子需求是家庭客群的核心需求，包括儿童娱乐、教育体验和家庭互动。项目通过设置儿童游乐区、引入教育机构和打造家庭互动空间予以满足。生活需求方面，家庭客群注重一站式购物、便利服务和品质保障，项目通过优化业态组合、提升服务质量和加强品质管控来满足。休闲需求表现为对舒适环境、餐饮配套和休息空间的重视，项目相应优化环境设计、丰富餐饮品类和增加休息区域。

新田360广场国贸店客群需求与消费偏好分析表

（四）竞争对比与定位差异化

1. 与正弘城对比

正弘城作为花园路商圈规模最大的购物中心（约17万平方米），定位高端家庭消费，拥有丰富的国际品牌资源（如Hermès、LV等）。但其客群主要集中在25-45岁家庭及高收入人群，年轻化与潮流敏感度相对不足。

优势：

年轻化与潮流引领：新田360广场国贸店聚焦20-35岁年轻客群，通过首店经济（如引入Kangol、1807等潮牌）和场景创新（如"郑州1948"主题街区）强化年轻标签。

品牌新鲜度：首店比例达42%（正弘城约30%），持续引入区域独家品牌（如达美乐河南首店），形成差异化吸引力。

劣势：

高端品牌资源不足：相比正弘城的重奢矩阵，项目在高端品牌层级上存在差距，需通过潮流品牌和体验业态弥补。

2. 与丹尼斯花园店对比

丹尼斯花园店（4.2万平方米）是传统百货代表，以商品销售为主（零售占比70%），体验业态薄弱，客群集中于35-55岁成熟消费者。

优势：

体验式业态：新田360广场国贸店业态组合中生活方式占比34%（丹尼斯仅15%），通过沉浸式娱乐（如密室、剧场）、网红餐饮等增强体验感。

环境与场景创新：配备3D动态大屏、主题街区等现代化设施，与传统百货形成鲜明对比。

劣势：

成熟客群忠诚度低：丹尼斯长期积累的VIP客户贡献超50%销售额，新田需通过会员体系优化提升客群黏性。

3. 与万达坊对比

万达坊（5万平方米）定位大众化家庭消费，依托万达标准化运营，但品牌同质化严重，缺乏独特记忆点。

优势：

品牌独特性：新田通过首店策略（如河南首店KPRO）和自营品牌（如联合河南博物院打造文创店）避免同质化。

定位精准度：专注年轻潮流细分市场，与万达"全客层"定位形成区隔。

劣势：

规模较小：万达坊凭借规模效应实现较低运营成本，新田需通过数字化提效抵消规模劣势。

竞争对比摘要表：

（五）具体实施措施

1. 品牌组合策略

首店品牌提升至50%：

设立专项引进基金与政策支持：每年拨备2000万元作为"首店引进基金"，为入驻的首店品牌提供装修补贴（最高50万元）、营销推广支持及前三个月租金优惠。重点吸引如国际潮牌Kangol（已签约）、美国街头品牌F4，以及网红餐饮品牌如达美乐比萨（河南首店）和茉莉奶白（中西部首店）。建立与品牌方的数据共享机制，定期输出客流及销售数据分析，帮助品牌优化本地化运营。预计每年新引进首店品牌40-50个，首店区域年引流超过100万人次，首店销售额占全场比例提升至30%。

数据驱动的品牌筛选与合作机制：深化与天猫新品创新中心（TMIC）的战略合作，基于其消费趋势数据及用户画像，联合开展“趋势品牌孵化计划”。每年共同筛选并引入3-5个高潜力“未来品牌”，如香薰品牌观夏（定位中高端东方美学）及母婴品牌Babycare（打造线下体验旗舰店），并为其提供快闪转长期店的灵活合作模式，降低品牌试错成本，提高招商成功率和存活率。

潮流品牌与网红餐饮扩容：

系统性引入与组合布局：规划在B1层及1层集中打造“潮流品牌专区”，计划引入30余家兼具设计感和社交属性的潮流品牌，包括本土滑板品牌FLY Streetwear、轻奢设计师集合店ABLUEBERRY、无性别服饰品牌Bosie等。同步在4层及5层打造“网红餐饮集聚区”，目标引入20余家头部网红餐饮，如23°不太冷椰子鸡火锅（华中首店）、朱光玉火锅馆、茉莉奶白等，形成集群效应，最大化年轻客群的消费黏性和停留时间。

体验业态提升至35%：

强化娱乐与亲子业态布局：将6层及部分7层规划为“沉浸娱乐体验区”，引入如“机械师”超级密室（2000㎡河南旗舰店）、“河大卫”国风推理剧场（融合河南传统文化元素）等标志性项目。同时，在3层开辟超1500㎡的“亲子互动乐园”，引入如小象动悟公园（融合游乐与早教）、玩具反斗城最新概念店等。通过丰富的高品质体验业态，目标将顾客平均停留时间从目前的2.8小时提升至3.5小时以上，周末家庭客群停留时间目标突破4.5小时。

2.空间场景策略

"郑州1948"主题街区深化：

文化融合与科技互动升级：将“郑州1948”主题街区（位于B2层，总面积超8000㎡）打造为项目的核心记忆点。在现有老郑州街景复刻的基础上，深度融合本土文化表演（如定期皮影戏、河南坠子）、非遗手作体验（如钧瓷制作、剪纸工坊）及地道传统小吃（如方中山胡辣汤体验店）。增设10处XR互动装置（如虚拟历史人物合影、老街道动态还原），增强沉浸感与互动传播性。设置明确的客流引导动线，并将街区与地铁出入口无缝连接，目标实现单日客流量突破5万人次，成为郑州新的文化打卡地标。

网红打卡点系统化布局：

全域打卡体系与流量运营：在全场系统性规划并打造超过20个风格各异的网红打卡点，包括：主入口处的巨型3D动态艺术大屏（定期更新数字艺术内容）、7层屋顶的“星空露营基地”（提供夜间灯光秀与轻餐服务）、以及各楼层中庭的主题艺术装置（如联合青年艺术家进行季度性策展）。与抖音、小红书平台达成“城市打卡计划”合作，通过投放流量券、发起“#360打卡挑战赛”等线上活动，激励用户创作传播。预计首个完整运营年可实现线上曝光超5000万次，带动线下打卡人流增长40%。

亲子空间优化：

打造一站式亲子社交空间：在3层北部集中建设超500㎡的“亲子互动成长空间”，不仅包含安全的儿童游乐设施，更引入创新教育业态（如双语绘本馆、少儿编程体验中心）、亲子服务（如鎏年照相馆的亲子摄影套餐、babypark儿童理发）以及家长休息社交区（配备高品质咖啡与座椅）。通过提供解放父母双手的一站式服务，显著提升家庭客群的到店频次和停留时长，目标使亲子业态的销售额年增长率达到25%。

3. 会员运营策略

分级会员体系构建：

精细化权益设计与价值提升：建立黑卡（年消费满5万元）、金卡（年消费满1万元）、普卡（免费注册）三级会员体系。为不同层级会员提供差异化权益：黑卡会员享首店新品优先体验权、专属客服、全年12张100元无门槛餐饮券；金卡会员享免费停车3小时、生日双倍积分；普卡会员可积分兑礼、参与会员日活动。通过高价值权益吸引中高消费力客群，目标在12个月内实现会员总数突破50万，其中黑卡与金卡会员占比超15%。

垂直社群运营：

构建兴趣社群生态提升黏性：围绕核心年轻客群的兴趣，由运营团队主导或与品牌方合作，打造至少10个垂直社群，如“360滑板俱乐部”、“电竞开黑团”、“二次元动漫社”等。每周定期举办线下活动（如滑板教学赛、周末电竞联赛、动漫观影会），并不定期邀请KOL参与。通过社群运营，将公域流量转化为高黏性的私域流量，目标使社群成员的年到店频次比普通会员高出50%。

会员消费占比提升至60%：

数据驱动的精准营销与服务：开发项目专属小程序，集成会员管理、智能导览、活动预约、积分兑换等功能。基于云阿云系统的数据分析能力，对会员进行标签化分组，实现精准的商品推荐和优惠券推送（如向喜爱奶茶的会员推送买一赠一券）。将会员复购率提升30%作为核心KPI，通过一系列个性化服务与营销，目标将会员消费占总销售额的比例从目前水平提升至60%。

（六）预期成效与评估指标

1. 客群结构优化

通过系统性的业态调整与精准营销，项目客群结构将得到显著优化：

年轻客群占比提升至55%：依托持续引入的潮流首店品牌（如年度计划新增20家）、季度性的青年文化主题活动（如电竞嘉年华、街舞大赛）以及高度适配的场景空间（如屋顶潮流运动公园），显著增强对20-35岁大学生及年轻白领的吸引力。预计该群体年均到店频次将从12次提升至15次，社交媒体打卡分享率增长40%，成为项目客流和口碑传播的绝对主力。

家庭客群稳定在35%：通过完善且高品质的亲子业态组合（如小象动悟公园、儿童教育工坊）、家庭友好的环境设施（如标准化母婴室、家庭卫生间）以及定期举办亲子主题IP活动（如小猪佩奇见面会），持续服务好25-45岁的家庭客群。在保持客单价500-800元水平的同时，力争将该客群的年均到店频次从8次提升至10次。

2. 消费指标提升

消费指标的提升是衡量运营策略成功与否的关键：

客单价提升20%：通过引入高客单价、强体验的业态和品牌，如人均消费200+元的宴集海鲜自助（河南首店）、高端沉浸式娱乐体验门店，以及策划主题性消费节点（如“黑金会员周”），有效拉动整体消费水平。目标推动全场客单价从200-500元区间整体上移20%，至240-600元区间。

复购率提升30%：核心通过深化会员运营和社群黏性来实现。即将会员复购率从40%的基础提升至52%。这意味着需要新增超过8万名高频消费会员，将通过分级权益体系、精准的自动化营销（如消费后自动发放品类优惠券）以及丰富的社群活动来达成。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库