商业地产案例分享-郑州世贸购物中心项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告深度解码郑州世贸购物中心从传统批发市场成功转型现代化商业综合体的创新路径。通过数字化运营、业态重构与资产优化，实现价值倍增，为传统商业转型升级提供实战范本与启示。全文共49800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

批发市场转型城市时尚中心——

郑州世贸数字化运营与资产价值提升实战解析

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位及客群分析

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策创新

八、运营管理提升方案

九、资产优化与价值提升

十、发展计划及项目启示

五、项目定位及客群分析

4. 旅游购物者特色服务计划

中原特色商品开发

开发100+ 特色商品（豫绣、钧瓷、怀山药等）

设立2000㎡中原特产专区

产品溢价能力30-50%

服务升级：

多语种服务（英、日、韩语）

免税购物服务（与中免集团合作）

便捷物流：全国包邮，境外配送

旅游合作：

与50+ 旅行社战略合作

开发购物旅游线路

年引流游客50万+人次

（五）实施保障与效果评估

1.组织保障

成立客群运营中心，下设：

批发服务部：10人团队

品牌服务部：8人团队

消费者运营部：12人团队

旅游服务部：6人团队

建立客户经理制，为重点客户提供专属服务

2. 数据支撑

投入2000万元建设CDP客户数据平台

数据标签体系：200+ 客户标签

精准营销：实现"千人多面"个性化服务

3.效果评估指标

表：客群运营KPI体系

通过以上精细化运营策略，预计到2025年：

总体销售额增长30%，达45亿元

客户满意度提升至4.5分

会员数量达50万

项目估值提升至37.5亿元

此客群运营体系将确保郑州世贸购物中心在激烈的市场竞争中保持领先地位，实现可持续发展。

六、业态规划及品牌布局优化

（一）业态组合规划战略

基于项目"中原时尚生活创新中心"的定位和目标客群需求，对业态组合进行系统性优化调整。通过市场调研和数据分析，制定以下业态组合规划：

1.零售业态（60%）：强化服装主业优势

总体规划：零售总面积18万㎡，在保持服装主业优势基础上，增加创新零售形态。

升级举措：

引入50+ 设计师品牌，打造中原设计师品牌孵化基地

设立3000㎡时尚发布中心，举办季度新品发布会

建设5000㎡智能零售实验区，试点AR试衣、无人零售等新模式

2.配套服务业态规划（25%，7.5万㎡）

表：配套服务业态详细配置

升级举措：

打造100间直播工作室，配备专业设备

引入10家设计院校合作建立实训基地

设立5000万产业投资基金，支持商户发展

3.餐饮休闲业态规划（10%，3万㎡）

表：餐饮休闲业态配置规划

升级举措：

引入星巴克臻选店、喜茶LAB店等标杆品牌

打造5000㎡美食广场，汇聚各地特色小吃

设立2000㎡屋顶花园餐厅，提升用餐体验

4.文化娱乐业态规划（5%，1.5万㎡）

表：文化娱乐业态配置规划

升级举措：

与故宫文创合作设立中原展示中心

打造2000㎡沉浸式艺术体验空间

每月举办2场文化沙龙活动

5. 实施效果预测

表：业态优化预期成效指标

通过以上业态规划及品牌布局优化，预计到2025年：

整体销售额增长30%，达到45亿元

租金收入增长20%，突破7亿元

客流量提升25%，日均达25万人次

客户满意度提升至4.5分

此规划将确保郑州世贸购物中心在激烈的市场竞争中保持领先地位，实现可持续发展。

（二）楼层业态及品牌布局优化

B1层：潮流活力基地（总面积2.5万㎡）

业态定位：年轻潮流、快时尚、美妆护肤

品牌组合：

快时尚品牌：UNIQLO、H&M、ZARA、URBAN REVIVO（UR）、MJstyle

美妆集合店：Sephora（丝芙兰）、Wow Colour、月魁星、THE COLORIST调色师、HARMAY话梅、凤池夸彩妆

潮流配饰：ACC超级饰、BA饰物局、Champion、MLB

数码科技：小米之家、华为体验店、Apple授权专营店、Samsung

小吃轻餐：奈雪的茶、喜茶、泸溪河、周黑鸭

特色区域：1000㎡美妆体验区（提供免费试妆、美妆课程）

租金水平：

特色活动/政策支持：

每月举办「潮流市集」，邀请网红品牌快闪（如泡泡玛特、元气森林）

与抖音合作打造「直播基地」，为商户提供流量扶持

政策：新品牌入驻享前3个月租金减免（需承担活动推广）

1F：国际时尚名品（总面积3万㎡）

业态定位：国际品牌、轻奢、珠宝腕表

品牌组合：

轻奢品牌：COACH、MICHAEL KORS、Tory Burch、Kate Spade、Furla

珠宝腕表：周大福、琥福珠宝、SWAROVSKI、CASIO、Pandora、APM Monaco、帝车星腕表

国际化妆品：Estée Lauder、Lancôme、Dior、Chanel、YSL、月魁星彩妆、凤池夸美妆

国际鞋履：ECCO、Geox、Clarks、云霞兽皮具

特色区域：500㎡品牌快闪区（季度更新，首年引进Tesla体验店、华为旗舰店）

租金水平：

特色活动/政策支持：

季度举办「国际时尚周」，联合品牌举办新品首发会

政策：国际品牌首店享装修补贴50%（最高200万元）

2F：时尚女装天地（总面积3万㎡）

业态定位：淑女装、职业装、设计师品牌

品牌组合：

淑女装：ONLY、VERO MODA、伊芙丽、拉夏贝尔、太平鸟、月魁星

职业装：Lily、影儿、玛丝菲尔、朗姿、雅莹

设计师品牌：例外、江南布衣、素然、ICICLE之禾、DEPOT3

特色区域：2000㎡设计师集合区（提供孵化空间，扶持本土设计师）

租金水平：

特色活动/政策支持：

每月举办「设计师沙龙」，联动时尚杂志（如Vogue）举办秀场

政策：设计师品牌享销售返点优惠（首年返点比例降至5%）

3F：绅士休闲世界（总面积3万㎡）

业态定位：男装、休闲装、运动户外

品牌组合：

商务男装：雅戈尔、柒牌、九牧王、金利来、报喜鸟、帝车星

休闲装：Jack & Jones、Selected、GXG、马克华菲、Cabbeen

运动户外：Nike、Adidas、The North Face、安踏、李宁

特色区域：1500㎡男士理容区（引入理发店+男士SPA，如TONI&GUY）

租金水平：

特色活动/政策支持：

季度举办「球鞋文化节」，联合Nike/Adidas限量发售

政策：运动品牌旗舰店享广告位补贴（外立面LED免费使用3个月）

4F：童趣亲子乐园（总面积2.5万㎡）

业态定位：童装、玩具、教育培训

品牌组合：

童装品牌：巴拉巴拉、安奈儿、小猪班纳、迪士尼童装、好孩子、云霞兽

玩具娱乐：玩具反斗城、乐高教育、孩子王、布鲁可

教育培训：新东方、瑞思英语、英孚少儿、美术宝

特色区域：3000㎡儿童体验中心（含室内乐园+亲子烘焙）

租金水平：

特色活动/政策支持：

每周举办「亲子工作坊」（如乐高拼搭、英语剧）

政策：教育品牌享暑期免费推广位（中庭活动优先参与）

5F：家居生活馆（总面积2万㎡）

业态定位：家居用品、家纺、数码家电

品牌组合：

家居用品：NOME、OCE、Hay、MUJI无印良品、宜家体验中心

家纺品牌：罗莱、富安娜、梦洁、水星家纺、照天印

数码家电：戴森、小米之家、索尼、飞利浦、美的

特色区域：2000㎡智能家居体验区（联合华为打造全屋智能场景）

租金水平：

特色活动/政策支持：

每月举办「生活美学展」，联合艺术家举办家居艺术展

政策：智能家居品牌享联合营销补贴（费用分摊50%）

6F：餐饮美食广场（总面积2.5万㎡）

业态定位：特色餐饮、美食广场、轻食咖啡

品牌组合：

中式餐饮：外婆家、西贝、南京大牌档、绿茶餐厅、九毛九

异国料理：王品台塑、必胜客、星巴克、海底捞、萨莉亚

快餐小吃：肯德基、麦当劳、美食广场（引进河南特色小吃）

特色区域：3000㎡空中花园餐厅（设置露天餐位+灯光秀）

租金水平：

特色活动/政策支持：

举办「美食文化节」（如郑州烩面节、国际啤酒节）

政策：网红餐饮首店享装修支持（每平米补贴500元）

7F：文化娱乐空间（总面积1.5万㎡）

业态定位：影院、健身、文化体验

品牌组合：

影院：万达影城IMAX厅（租金为净票房收入的11%）

健身：威尔士健身会所（避免重资产模式，采用租金分成）

文化：言几又书店（租金优惠至10元/㎡/月）、艺术工坊

特色区域：1000㎡多功能艺术展厅（与故宫文创合作）

租金水平：

特色活动/政策支持：

每周举办「文化艺术沙龙」（如作家签售会、纪录片展映）

政策：文化业态享税收优惠（政府补贴50%）

关键实施措施与数据支持

租金策略多元化：

采用比例租金（销售额的8-15%）+固定租金组合，降低商户初期压力。

参考万达影院模式（净票房收入的11%），对娱乐业态采用分成制。

政策支持创新：

首店补贴：国际品牌首店装修补贴最高200万元。

租金减免：新品牌前3-6个月免租，后期按销售提成。

政府合作：申请郑州商务局地下商业创新补贴。

特色活动引流：

每月每层举办主题活（如B1层潮流市集、6F美食节），目标提升客流25%。

联合抖音/小红书打造「网红打卡地」，年均举办100+场活动。

风险控制：

避免威尔士健身的高租金陷阱，采用分成制降低风险。

对教育培训业态收取固定租金，保证稳定收益。

（三）主题街区品牌布局优化

1.主题街区优化实施方案表

2.具体实施措施：

2.1赫界街区升级方案

空间改造：投入800万元进行外立面及室内设计，打造工业风+未来感空间

品牌组合：国际设计师品牌占比40%，本土设计师品牌占比40%，买手店占比20%

现有品牌：买手店：Dover Street Market、蕾虎；设计师品牌：Uma Wang、SHUSHU/TONG、Angel Chen；概念店：Nike Style、adidas Originals

特色活动：季度举办"中原设计周"，年度举办"新锐设计师大赛"

运营支持：提供设计师孵化基金500万元，销售分成比例降至15%

2.2 V星时尚女性主题区

服务升级：引入AI肌肤检测、3D体型测量等科技服务

会员体系：建立女性专属会员俱乐部，提供个性化服务

现有品牌：美妆：CHA LING、DOCUMENTS、月魁星、凤池夸；配饰：HEFANG、YVMIN；内衣：NEIWAI、内外；女性书店：西西弗女神馆

营销活动：每月举办"女神节"主题活动，每周举办美妆课堂

数据赋能：通过大数据分析女性消费偏好，精准选品

2.3第五大道国际化升级

品牌引进：设立国际品牌引进基金1000万元

现有品牌：国际品牌：COS、&Other Stories、A.P.C.；买手店：JOYCE、NOVO；美妆集合店：Sephora、Space NK、月魁星、凤池夸

通关便利：与郑州自贸区合作，简化进口商品通关流程

价格优势：依托自贸区政策，实现"境外同价"

服务升级：提供多语种服务，支持境外信用卡支付

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库