商业地产案例分享-郑州世贸购物中心项目（七）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告深度解码郑州世贸购物中心从传统批发市场成功转型现代化商业综合体的创新路径。通过数字化运营、业态重构与资产优化，实现价值倍增，为传统商业转型升级提供实战范本与启示。全文共49800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

批发市场转型城市时尚中心——

郑州世贸数字化运营与资产价值提升实战解析

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位及客群分析

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策创新

八、运营管理提升方案

九、资产优化与价值提升

十、发展计划及项目启示

十、发展计划及项目启示

2. 中期计划（2025-2026年）：深化转型，价值凸显

核心目标：完成核心转型升级，智慧商业系统全面运行，运营能力显著提升，为资产证券化做好准备。

表：中期计划（2025-2026年）详细行动方案

3. 长期计划（2027年后）：全面引领，模式输出

核心目标：完成全面转型升级，成为区域标杆，实现资本循环，形成可复制的管理模式和价值输出能力。

表：长期计划（2027年后）详细行动方案

（二）项目启示

郑州世贸购物中心的转型升级实践，为国内大量传统商业项目，尤其是批发市场类的商业地产，提供了宝贵且可借鉴的经验。

1. 传统商业的转型升级启示

启示：硬件改造+内容重塑+数字化赋能是三驾马车，缺一不可。

案例对标：北京坊、上海TX淮海。北京坊在保留历史建筑肌理的同时，注入现代商业内容和体验式消费，成功蜕变；TX淮海通过策展型零售思维，用极强的内容营造能力，成为年轻潮流圣地。

核心措施：

空间场景化：超越单纯的购物功能，将空间本身作为最大的产品来打造，营造沉浸式、主题化的消费场景。

内容IP化：打造自有IP活动（如音乐节、艺术展、时装周），或引入强势IP，持续制造新鲜感和话题度，将商场从一个“卖场”转变为“内容发生地”。

运营数字化：利用数据中台打通“人-货-场”，实现精准营销、智慧运维和数字化决策，降本增效。

2.差异化竞争策略启示

启示：避免大而全，追求细而美，在垂直领域构建无法替代的竞争优势。

案例对标：SKP-S（北京）。其通过极致的艺术与科技融合的主题策展，定义了新型奢侈品消费场景，与传统高端商场形成显著差异化。

核心措施：

深度聚焦：基于区位基因（如郑州世贸的服装批发优势），选择一个核心客群（如时尚产业从业者、年轻设计师、潮流消费者），深度服务。

构建生态：围绕核心客群，延伸服务链条（如郑州世贸的“设计-展示-交易-传播”产业服务），从交易场所升级为产业服务平台，增加用户粘性。

极致体验：在选定的差异化方向上做到极致，无论是主题环境、服务细节还是会员权益，都让竞争对手难以模仿。

3. 资产价值提升路径启示

启示：资产价值提升是“经营价值提升->估值提升->资本化”的闭环过程。

案例对标：北京华润五彩城（现万象汇）、广州天河城。通过持续的调改升级提升租金收入和运营效率，最终成功实现资产证券化或获得资本市场高估值。

核心路径：

提升经营性现金流：通过租金调整、提成租金占比提升、多元收入开发（广告、活动、服务）等方式，做大NOI（净营运收入）。

优化资本化率（Cap Rate）：通过提升租约质量、引入信用更好的租户、优化业态组合增强稳定性，从而降低资产的风险溢价，优化Cap Rate。

对接资本市场：在现金流稳定且增长预期明确的基础上，通过CMBS、类REITs、公募REITs等工具，实现资产价值的重估和变现，完成资本循环。

4.产业生态思维启示

启示：从“房东”到“平台运营商”再到“产业生态构建者”是必然 发展。

案例对标：深圳华强北、义乌小商品城。它们早已超越单纯的空间租赁，通过提供金融、物流、信息、研发等一站式供应链服务，构建了强大的产业生态护城河。

核心转变：

角色转变：思维从收取租金的“房东”，转变为与商户共同成长、共享收益的“合作伙伴”和“服务提供商”。

价值延伸：为商户提供赋能服务（如云阿云提供的算法选品、数字营销、供应链金融、培训等），提升整个生态的竞争力。

网络效应：入驻的商户越多、质量越高，提供的服务越有价值，整个平台的吸引力和粘性就越强，形成正向循环的网络效应，构筑极高的竞争壁垒。

云阿云的角色与价值

在整个郑州世贸购物中心的转型升级过程中，云阿云公司作为城市运营商和资源整合家，将提供核心支持：

算法与数据驱动决策：利用超强算法能力，为项目定位、招商、运营、营销提供精准的数据分析和决策支持。

品牌与资源导入：依托庞大的品牌资源库和全球视野，引入关键性的国际品牌、创新业态和战略合作伙伴。

实战经验赋能：将多年大型商业操盘实战经验转化为方法论和标准化流程，确保项目高效落地执行。

资本路径规划：协助设计最优的资产证券化路径，对接资本市场资源，实现资产价值的最大化。

通过以上发展计划和深度启示，郑州世贸购物中心项目的转型升级路径清晰、措施具体，不仅为自身描绘了发展蓝图，也为行业提供了极具参考价值的范本。

附录一：郑州世贸购物中心项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：18.2 亿元。增长核心依托 “批零双驱” 模式，通过 “中原服饰采购节” 联动 300 + 服饰商户推出厂价直供活动，吸引省内外采购商，带动批发业态销售额占比达 62%；零售端聚焦年轻客群，打造 “潮酷服饰专区”，引入 20 + 网红服饰品牌，零售销售额同比增长 15%，其中韩系女装、国潮男装品类销售额占比超 35%，成为零售增长主力。

2024 年

销售额：21.5 亿元，同比增长 18.1%。增长驱动力来自业态扩容与活动引流：全年新增 “家居生活馆”“儿童游乐体验区” 两大区域，面积超 8000㎡，贡献销售额 1.8 亿元；举办 “中原消费季・世贸专场”“双 11 服饰狂欢购” 等活动 12 场，单场活动最高带动单日销售突破 1200 万元。批发业态中，电商供货业务增长显著，线上批发订单销售额同比提升 40%；零售业态里，亲子服饰、时尚配饰销售额分别增长 28% 和 32%。

2025 年上半年

销售额：12.8 亿元，同比增长 16.3%。关键增长节点集中在节假日与采购旺季：春节期间推出 “新春服饰采购节”，结合地铁 1 号线、3 号线接驳优势，吸引周边地市采购商，假期销售额提升 52%，外地采购商消费占比达 48%；五一假期依托 “亲子服饰嘉年华” 活动，日均销售超 850 万元，5 月 3 日销售额峰值达 1100 万元。直播电商带货表现突出，上半年直播销售额突破 2.3 亿元，同比增长 65%，其中服饰穿搭类直播贡献超 70% 销售额。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2800 万人次（日均 7.7 万人次），停车场使用率 91%。客群以 25-45 岁采购商与家庭消费者为主（占比 75%），工作日采购客流占比达 60%，“中原服饰采购节”“夏季清仓大促” 等活动单场平均引流 8 万人次。商场与周边服装批发市场形成联动效应，带动整体商圈日均客流增长 30%；地铁 1 号线、3 号线带来的客流占比达 55%，成为主要客流来源。

2024 年

客流量：3350 万人次（日均 9.2 万人次），同比增长 19.6%。活动与业态扩容双轮驱动客流增长：全年通过 “节庆活动 + 主题营销” 模式举办采购节、亲子活动等超 50 场，其中 “中原童装采购周”“秋冬服饰新品发布会” 单场客流超 10 万人次。高频客群（月均到店≥4 次）占比提升至 20%，多为省内二级城市服装店主、本地批发商户，平均停留时长 4.5 小时，较普通客群高 2 小时；“家居生活馆”“儿童游乐体验区” 联动引流，带动周末家庭客流增长 45%。

2025 年上半年

客流量：1920 万人次，同比增长 17.8%。节假日与采购旺季客流爆发明显：春节 “新春服饰采购节” 吸引省内外采购商，周末客流同比提升 60%，外地采购商占比达 52%；五一假期 5 月 2 日客流峰值达 15 万人次，平日日均客流稳定在 10.5 万人次，周末峰值达 13 万人次。客群结构中，25-45 岁群体占比维持在 78%，批发采购区、儿童游乐区客流密度最高，占商场总客流的 65%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：85-180 元 /㎡/ 天，租用率 95%。租金定价依据业态与位置差异化：一层服饰批发区租金最高（150-180 元 /㎡/ 天），二层零售服饰区租金为 120-150 元 /㎡/ 天，三层儿童与家居业态租金集中在 85-120 元 /㎡/ 天。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥80 万元抽成 8%），热门服饰批发商户、网红零售品牌租金收入增长 22%，带动一层批发区整体租金提升 18%。

2024 年

租金收入：同比增长 20%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化与业态扩容驱动租金提升：淘汰 8% 低坪效品牌（如传统杂货零售、低效家居商户），引入 35 个高潜力服饰品牌、亲子体验品牌，核心批发区坪效提升 30%。对租期≥5 年的优质批发商户提供 10% 租金优惠，续约率达 88%，保障租金收入稳定；上线 “智慧招商管理系统”，实现商户资质审核、租金收缴数字化，降低运营成本 18%。

2025 年规划

目标租金增长 25%，核心策略包括：

业态优化：提升服饰批发、亲子体验业态占比至 80%，重点打造 “品牌服饰集采区”“高端亲子体验区”，实现租金溢价 15%-20%；

商户升级：引入 15 + 全国知名服饰批发品牌区域总代，计划将头部品牌租金占比提升至 50%，提供装修补贴与物流支持吸引优质商户；

增值服务：搭建 “商户数字化服务平台”，为商户提供线上推广、订单管理服务，收取 12%-18% 的服务费用，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 45 个新品牌（含 8 家区域服饰总代），涵盖服饰批发（如杭州女装品牌区域总代、广州男装品牌区域总代）、零售服饰（如 UR 集合店、ZARA 折扣店）、亲子业态（如奈尔宝儿童乐园分店、巴拉巴拉旗舰店）。淘汰 15 家定位不符或经营低效品牌（如传统五金零售、低客流饰品店），优化 20% 营业面积，调整后服饰批发区销售额增长 35%。重点打造 “中原品牌服饰批发中心”，集聚 80 + 品牌服饰总代，年客流量 650 万人次，销售额达 11.5 亿元。

2024 年

品牌汰换率 15%，聚焦 “批发升级 + 零售提质” 双方向：新增 “电商供货专区”，引入 20 + 擅长线上批发的服饰商户，电商供货销售额占比提升至 30%；升级 “时尚零售区”，引入轻奢配饰品牌、设计师服饰品牌，周末零售客流增长 40%。通过 “批发 + 零售” 业态联动，带动周边餐饮、物流服务消费提升 35%；区域服饰总代数量增至 50 家，总代品牌年销售额占比提升至 45%。

2025 年计划

核心方向 “批发数字化 + 零售场景化”：

业态新增：打造 “直播供货基地”，配备专业直播场地与设备，引入 50 + 服饰直播商户，目标坪效 2.5 万元 /㎡；

商户赋能：升级 “商户服务体系”，推出 “数字化运营礼包”，包含线上推广课程、订单管理系统，计划带动商户线上销售额年增 50%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 12%，重点引入绿色环保服饰品牌、智能穿戴配饰品牌，打造 “可持续时尚专区”，契合当下消费趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.8 亿元，重点用于三方面 —— 数字化升级（电商供货平台建设 800 万元、智慧物流系统 600 万元）、业态改造（“电商供货专区”“儿童游乐体验区” 装修）、交通配套提升（地铁接驳通道优化、停车场扩建），提升商户运营效率与顾客体验。

2025 年预留 2.2 亿元：用于全国知名服饰品牌总代引进、“中原服饰产业博览会” 打造、跨区域招商推广（联动杭州、广州服饰产业带），进一步巩固 “中原服饰批发零售核心平台” 地位。

数字化进展

商户数字化覆盖率超 90%，线上批发交易规模超 12 亿元，通过 “电商供货平台” 精准匹配采购商与商户，商户线上订单转化率提升 30%。搭建 “线上零售商城”，实现线上选款、线下提货，线上零售销售额年增长 75%；推出 “智慧采购小程序”（含商户查询、订单跟踪），采购商满意度提升至 95%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 18.1%，高于郑州区域商业综合体均值（12%），在郑州火车站商圈及中原地区服饰批发零售项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “中原服饰批零第一站” 为核心定位，融合 “品牌批发 + 时尚零售 + 亲子体验”，形成差异化竞争力，是河南及周边省份服饰采购商、本地家庭消费者的首选地，获评 “年度中原服饰商业标杆”“郑州商业最具影响力项目”。

核心挑战：郑州服装批发市场竞争加剧，需持续强化品牌总代资源与数字化优势；消费者需求迭代快，需加快零售场景创新速度，提升个性化服务能力（如定制化采购方案、专属零售折扣），巩固行业领先地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库