商业地产案例分享-郑州首创奥特莱斯项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度解码郑州首创奥特莱斯如何以“意式风情+洞林湖景”破局同质化竞争，通过精准定位、业态焕新、数据化运营及资产优化策略，实现业绩增长与价值跃升，为区域型奥莱提供成功范本。。全文共48200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

从传统奥莱到休闲购物公园的进化

郑州首创奥特莱斯商业模式创新与价值重塑实践

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位及客群分析

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策汇总

八、运营创新与体验提升

九、资产增值与价值优化

十、发展计划及项目启示

五、项目定位及客群分析

3.云阿云的定位落地框架：“体验金三角”模型

为确保新定位不是空中楼阁，云阿云将构建一个可执行、可衡量、可优化的“体验金三角”落地模型，将定位分解为三大可操作的战略行动：

通过这个“金三角”模型，郑州首创奥特莱斯的新定位将从一个营销口号，彻底转变为一套贯穿招商、运营、营销、物业各环节的行动指南，确保所有努力都朝着同一个战略方向前进，最终在消费者心中占据独一无二的心智资源。

（二）目标客群精细化细分与数据洞察

基于云阿云大数据平台的分析，我们对客群进行了更为精细的划分，并制定了颗粒度更高的策略。

1.核心客群：安定家庭（郑西区域有孩家庭）

人群规模与特征：该群体主要集中在荥阳、上街等郑西区域，约有17.5万户家庭，占整体客群的35%。这类家庭通常有0-12岁的孩子，将"遛娃"作为周末刚需，消费决策以孩子需求为核心。

消费行为洞察：该客群月均到访1-2次，客单价在400-600元之间，年度消费潜力约4.2亿元。他们重视性价比，但对儿童安全、卫生条件和休息设施的要求极高。周末时段通常是全家出动，平均停留时间可达3-4小时。

精准运营策略：

业态组合优化：规划建设占地2000㎡的国际标准室内儿童乐园，引入知名亲子餐厅品牌（如麦当劳乐园餐主题店）、儿童理发店和早教机构，形成完整的亲子业态闭环。

特色活动设计：每周六日固定举办"周末家庭日"活动，包括亲子烘焙课程、小小运动会、儿童才艺展示等。每月设立一个"超级家庭日"，邀请儿童剧表演、魔术秀等大型活动。

服务设施升级：打造500㎡的超大母婴中心，配备哺乳室、尿布台、温奶器等设施；设置20个家庭卫生间；提供100辆智能婴儿车租赁服务，通过小程序一键预约

会员体系构建：推出"小象家族"会员计划，儿童会员生日当月可免费游玩儿童乐园一次，消费积分可兑换亲子课程或玩具。

2. 核心客群：潮流青年（郑州西部20-35岁群体）

人群规模与特征：该群体约60万人，占比30%，以大学生和年轻白领为主。他们是社交媒体的重度用户，追求新奇体验和潮流趋势，对价格敏感但愿意为设计和体验付费。

消费行为洞察：月均到访1次，客单价300-500元，年价值约3.6亿元。重视社交属性，75%的人会在社交媒体分享购物体验。购物决策受KOL影响较大，夜间消费意愿强烈。

精准运营策略：

潮流业态布局：引入10-15家潮牌集合店（如KNOWIN、SOLESTAGE），设立运动品牌限量款发售专区（如乔丹、阿迪达斯限量版），规划网红茶饮集群（喜茶、奈雪、霸王茶姬）。

夜间经济打造：每月首个周五举办"潮夜派对"，延长营业至24点，邀请DJ现场打碟，举办街舞比赛；打造30个移动餐车组成的夜市街区，提供特色小吃。

社交媒体运营：与100位本地KOL签约合作，每周组织探店活动；打造10个网红打卡点，聘请专业摄影团队提供免费拍摄服务；发起#首创潮我看#话题挑战赛。

数字体验升级：实现全场5G覆盖，开发AR导购小程序；提供免费充电宝、智能储物柜等服务；建立青年社群，推送独家优惠和活动信息。

3. 核心客群：品质中产（郑州西部35-55岁高收入家庭）

人群规模与特征：约12.5万户，占比25%，家庭年收入20万+，以企业中层、公务员、专业人士为主。注重生活品质，看重品牌价值和购物体验。

消费行为洞察：客单价800-1500元，但到店频次较低，年价值约3亿元。90%为驾车出行，重视停车便利性。对奥莱商品的真伪性和时效性存疑，需要建立信任感。

精准运营策略：

品牌级次提升：重点引进COACH、MICHAEL KORS等轻奢品牌，将国际品牌占比提升至25%；设立"品牌甄选专区"，提供当季商品和特别款式。

高端服务体验：提供代客泊车服务，建设500个智能停车位；开设会员专属休息区，提供免费现磨咖啡、茶点；配备形象顾问提供穿搭建议。

信任体系建设：推出"正品保证"计划，假一赔十；每月举办"品牌鉴真"活动，邀请品牌方现场讲解；建立商品溯源系统，可通过小程序查询商品来源。

专属活动策划：每月8日设为"会员尊享日"，提供折上折优惠；季度举办私享品鉴会，邀请会员提前体验新品；与高端车友会、银行私行客户部合作导流。

4. 潜力客群：旅游客群（洞林湖周边游客）

人群规模与特征：年均潜力客流约50万人次，包括洞林湖、洞林寺游客及郑州过夜游客。体验导向型消费，时间有限但消费随机性强。

精准运营策略：

文旅套餐开发：与5家旅行社深度合作，推出"购物+景区"联票；在美团、携程上线"意式风情体验套餐"（含餐饮券、购物券）；与周边酒店合作推出住宿购物套餐。

特色业态配置：开设"中原印象"文创店，开发少林寺、黄河文化主题文创产品；设立河南特产专区，销售新郑大枣、烩面方便装等伴手礼。

旅游服务配套：设置10个旅游大巴专用车位；建立游客服务中心，提供行李寄存、快递寄送服务；培训多语种导购员；制作多语种导览图和优惠券。

5.潜力客群2：团体客群（企业机构采购）

人群规模与特征：周边10km内超过2000家企业、政府机构和学校，年采购规模预估达1.5亿元。注重采购效率、发票规范和大宗优惠。

精准运营策略：

专属团队建设：组建6人大客户部，按行业划分负责区域；开发企业采购线上平台，支持线上下单、对公支付；建立客户档案系统，记录采购偏好。

定制产品开发：设计不同面值的"企业福利卡"；推出"年会礼品套餐"（分500元、1000元档）；制定"劳保用品清单"提供一站式采购方案。

采购服务优化：设立2间专属接待室，配备会议设施；提供增值税专用发票快速开票通道；满5000元提供免费配送服务；支持按需分批次发货。

通过以上精细化运营策略，预计可实现年度销售提升30%，会员复购率提升至45%，非周末客流占比提高至40%，最终确立首创奥莱在郑西市场的领先地位。

（三）数据驱动运营体系构建

1. 数据基础设施搭建

1.1多层次数据采集系统：

交易数据层：升级POS系统，实现单品级销售数据采集，实时同步至云端数据中心

客流数据层：部署300个Wi-Fi探针和50个智能摄像头，实现全场客流热力图绘制

会员数据层：建立统一会员体系，整合线上小程序与线下消费行为数据

外部数据层：接入社交媒体数据（小红书、抖音、大众点评）、周边交通数据、天气数据

1.2数据中台架构：

建立零售数据中台，每日处理数据量达10TB

开发客户数据平台（CDP），形成超过200个标签的客户画像体系

建立实时数据流处理系统，关键指标刷新频率达到分钟级

2. 智能分析模型体系

需求预测模型：

基于历史销售数据和外部因素（天气、节假日、促销活动），预测未来7天各品类销售趋势

准确率达到85%以上，指导商户备货和营销资源分配

客群偏好模型：

使用机器学习算法，分析不同客群在不同时段、天气条件下的业态偏好

输出偏好指数矩阵，指导活动策划和业态调整

营销响应模型：

建立客户响应预测模型，预估不同营销渠道的转化率

实现营销投入ROI最大化，避免资源浪费

3. 数据驱动的运营决策系统

每日运营仪表盘：

核心指标实时监控：客流人数、停留时长、转化率、坪效

异常数据自动预警：销售额异常波动、客流突然下降等

每周运营分析报告：

各业态销售表现分析

客群结构变化趋势

营销活动效果评估

竞争对手动态监控

月度战略决策会议：

基于数据洞察调整招商策略

优化业态组合和品牌布局

制定下月营销活动计划

4.全域营销实战案例深度解析

案例：品质中产客群深度运营计划

数据洞察阶段：

通过CDP系统发现，品质中产客群（定义：年消费≥2万元）仅占会员总数的15%，但贡献了45%的销售额

购物时间集中在周六日下午14:00-17:00，客单价达1200元

偏好品类：男装(35%)、运动户外(28%)、家居用品(20%)

流失预警：有25%的高价值会员近3个月未到店

策略制定阶段：

产品策略：与20个重点品牌谈判，争取独家商品和特殊折扣

服务策略：升级VIP休息区，提供专属停车位和私人购物顾问

活动策略：策划"绅士生活节"，包含品牌讲座、定制服务和社交活动

渠道策略：选择财经类媒体和高尔夫俱乐部进行精准投放

执行落地阶段：

预热期（活动前2周）：

向目标客群推送精准短信，开放预约通道

在高端社区电梯广告位投放活动信息

合作品牌门店开展预登记活动

活动期（3天）：

设置男士理容专区，提供免费修面服务

举办威士忌品鉴会和雪茄沙龙

开展私人形象顾问一对一服务

转化设计：

发放高门槛优惠券（满2000减400）

推出会员充值优惠（充5000送800）

购买指定金额赠送定制礼品

效果评估：

参与情况：吸引目标客群到店人数同比增长80%

销售表现：活动期间品质中产客群销售贡献占比提升至65%

客单价：目标客群客单价提升至1800元，增幅50%

会员激活：成功唤醒32%的沉默高价值会员

ROI：营销投入产出比达到1:8.5

5. 持续优化机制

A/B测试体系：

建立营销活动A/B测试流程，每次活动设置20%的对照组

测试不同优惠力度、活动形式、推送时间的效果差异

闭环反馈系统：

每次活动后开展参与者深度访谈

通过NPS系统收集客户体验反馈

将定性反馈量化纳入数据模型

迭代优化流程：

每月更新客户画像标签体系

每季度优化数据分析模型参数

每年升级数据基础设施架构

通过这套数据驱动运营体系，云阿云帮助郑州首创奥特莱斯实现了从经验驱动到数据驱动的转变，运营效率提升40%，营销投入ROI提升2.5倍，客户复购率提升35%。这套系统不仅提升了短期业绩，更重要的是建立了持续优化和增长的良性循环机制。

六、业态规划及品牌布局优化

（一）业态组合战略优化

1. 黄金比例重构（5:3:2模式）

基于为期6个月的消费者调研和数据分析，云阿云对郑州首创奥特莱斯的业态结构进行战略性重构。调研显示，传统奥莱项目零售占比过高（通常70%以上），导致客群单一、停留时间短（平均2.5小时）、消费场景有限。新的5:3:2模式旨在打破这一局限：

零售业态（50%）：虽占比降低，但通过提升品质实现"量减质升"。重点增加国际名品和独家品牌占比，从当前的15%提升至25%，同时优化商品组合，确保折扣优势的同时提升时尚度和新鲜度。

配套娱乐（30%）：这是提升体验和延长停留时间的关键引擎。通过引入沉浸式娱乐项目，目标将顾客平均停留时间从2.5小时延长至4.5小时，从而创造更多消费机会。娱乐业态还具有很强的引流作用，尤其在周末和节假日。

餐饮美食（20%）：不再是单纯的配套，而是重要的目的地业态。通过打造多元化、多价位的餐饮组合，既满足就餐需求，也成为社交和休闲场所。数据显示，优质餐饮能提升30%的复购率。

这一比例并非固定不变，而是基于项目不同发展阶段动态调整的原则框架，确保在保持奥莱特色的同时，增强体验性和休闲性。

2. 各业态具体规划

零售业态（50%）深度分析：

国际名品（12%，约11500㎡）：聚焦轻奢和高端品牌，如COACH、MICHAEL KORS、TORY BURCH等。采取"旗舰店+集合店"模式，计划引入15-20个品牌，目标年销售额3.6亿元，坪效约3.1万元/㎡/年。重点打造一楼主入口区域的"名品长廊"，提升项目高端形象。

运动户外（10%，约9600㎡）：抓住运动风口，打造"中原最强运动折扣集群"。规划引入25-30个品牌，除Nike、Adidas等主流品牌1000㎡旗舰店外，增加lululemon、DESCENTE等新兴品牌。设置篮球试打区、跑步机测试区等体验设施，目标年销售2.5亿元，坪效约2.6万元/㎡/年。

时尚服饰（15%，约14400㎡）：覆盖男女装、鞋帽、箱包等核心品类，引入60-70个品牌。采取"大众品牌（70%）+设计师品牌（30%）"组合，保持流行度的同时增加差异化。目标年销售3亿元，坪效约2.1万元/㎡/年。

儿童零售（8%，约7700㎡）：打造"一站式儿童成长装备中心"，涵盖服装、玩具、用品等20-25个品牌。与娱乐业态联动，提供"购物+游玩"套餐，目标年销售1.2亿元，坪效约1.6万元/㎡/年。

生活家居（5%，约4800㎡）：引入15-20个家居、数码、文创类品牌，提升购物趣味性和生活品质。目标年销售0.8亿元，坪效约1.7万元/㎡/年。

配套娱乐（30%）体验升级：

主题乐园（12%，约11500㎡）：引入JUMP360蹦床公园等大型娱乐项目，目标年接待客流50万人次，产生销售额0.6亿元。采用"门票+会员+衍生品"多元收入模式。

电影院（8%，约7700㎡）：规划6-8厅的精品影院，年目标票房收入0.3亿元。推出"购物赠影票"等联动促销，提升晚间客流。

体验工坊（6%，约5800㎡）：引入手工皮具、烘焙、绘画等10-15个体验品牌，目标年销售额0.4亿元。重点吸引亲子客群和年轻消费者。

健身中心（4%，约3800㎡）：引入高端健身品牌，提供年卡、次卡等选择，目标年销售额0.2亿元。与零售业态形成"运动装备+健身服务"闭环。

餐饮美食（20%）多元化布局：

正餐（10%，约9600㎡）：引入15-20个中西式正餐品牌，涵盖意式餐厅、本地菜系、海鲜自助等，目标年销售1.5亿元。设置观湖餐位，提升用餐环境。

轻食咖啡（5%，约4800㎡）：引入Starbucks、%Arabica等10-15个品牌，目标年销售0.6亿元。分布在主要动线节点，提供休憩空间。

美食广场（5%，约4800㎡）：规划20-25个档口，涵盖各地小吃和快餐，目标年销售0.9亿元。采用智能结算系统，提升就餐效率。

这一业态规划不仅考虑了面积分配，更注重各业态间的联动效应和整体效益最大化。通过零售、娱乐、餐饮的有机组合，打造一个多元化的消费目的地，实现从传统奥莱向休闲购物中心的成功转型。

（二）品牌布局优化策略

1. 三层品牌策略

基于市场调研和消费者洞察，云阿云制定了一套科学的分层品牌策略，旨在优化品牌组合，提升整体竞争力：

引领层（10%）：形象标杆，定义项目高度

品牌选择标准：选择具有强大号召力和品质感的国际轻奢品牌，如COACH、MICHAEL KORS、TORY BURCH等。这些品牌不仅能吸引高消费客群，还能提升项目整体档次。

店铺规划：打造200-300㎡的旗舰店，采用最新形象设计，提供尊贵购物体验。例如，COACH店将采用全球最新"现代奢华"设计理念，设置VIP休息区和专属定制服务区。

招商策略：提供最优越的商务条件，包括前装补贴（最高300万元）、超长免租期（12-24个月）、联营模式（低保底+高扣点）等。成立高端品牌攻坚小组，由云阿云高管亲自带队洽谈。

预期效果：引领层品牌虽然数量仅占10%，但预计贡献25%的销售额，并有效提升项目整体形象。

主力层（60%）：业绩基石，保障稳定收益

品牌选择标准：聚焦具有稳定销售表现和广泛客群基础的知名品牌，如Nike、Adidas、UNIQLO、李宁等。

店铺规划：打造500-800㎡的旗舰店和标准店，提供充足的商品选择和舒适的购物空间。例如，Nike店将采用"House of Innovation"设计理念，设置产品体验区和数字化试穿区。

招商策略：采取"保底租金+销售分成"模式，提供装修补贴（300-800元/㎡）和营销支持。建立销售增长奖励机制，超额完成目标部分返还一定比例租金。

预期效果：主力层品牌是项目的业绩压舱石，预计贡献60%的销售额，保障稳定的租金收益。

补充层（30%）：差异化优势，保持新鲜活力

品牌选择标准：重点引入新兴品牌、设计师品牌、网红品牌和体验业态，如bosie、KKV、Champion、泡泡玛特等。

店铺规划：采取灵活的面积组合（50-200㎡），设置快闪区和主题街区，保持常变常新。例如，规划"原创设计区"，聚集10-15个独立设计师品牌。

招商策略：推出"品牌孵化计划"，提供灵活的租约（1-2年）、创业基金支持（最高50万元）和数字化运营指导。建立创新品牌储备库，定期更新汰换。

预期效果：补充层品牌虽然销售额贡献有限（约15%），但能有效提升项目的差异化和新鲜感，吸引年轻客群和重复到访。

2. 品类深度强化

表：重点品类发展目标

基于数据分析，云阿云确定重点发力三大品类，打造核心竞争优势：

运动品类：打造"中原运动折扣圣地"

现状分析：现有18个运动品牌，年销售额约1.5亿元，但品牌级次和丰富度不足，与杉杉奥莱有较大差距。

发展目标：引入25个运动品牌，面积扩大40%，年销售额目标2.5亿元，成为郑州西区最全的运动折扣基地。

具体措施：

旗舰店升级：引入Nike Beacon（800㎡）、Adidas Mega（700㎡）等顶级旗舰店，提供最新产品和独家款式。

品牌丰富度：新增lululemon、DESCENTE、ARC'TERYX等高端运动品牌，覆盖跑步、篮球、瑜伽、户外等细分领域。

体验式营销：设置篮球试打区、跑步机测试区、运动康复中心等互动设施，定期举办球星见面会和新品发布会。

数字化运营：开发运动社群APP，组织跑团、骑行等活动，提升客户粘性。

儿童品类：构建"一站式成长天地"

现状分析：现有15个品牌，以零售为主，业态单一，缺乏体验和娱乐元素。

发展目标：引入25个品牌，面积扩大60%，年销售额目标1.5亿元，打造"零售+娱乐+教育"的全业态儿童中心。

具体措施：

零售升级：引入孩子王、玩具反斗城等主力店，增加儿童鞋服、玩具、用品等品类。

娱乐体验：引入JUMP360蹦床公园（2000㎡）、儿童乐园（1000㎡）等大型娱乐项目。

教育拓展：引入金宝贝、瑞思英语等教育机构，提供早教、兴趣班等服务。

服务配套：设置豪华母婴室、儿童卫生间、家庭休息区等便利设施。

餐饮品类：规划"意式美食目的地"

现状分析：现有35个餐饮品牌，以快餐和小吃为主，缺乏特色和品质感。

发展目标：引入50个餐饮品牌，面积扩大50%，年销售额目标3.0亿元，打造郑州西区最具特色的美食聚集地。

具体措施：

意式主题：规划"意式美食街"，引入5-8家正宗意大利餐厅，如PizzaMarzano、Grom等。

多元风味：引入海底捞、外婆家等知名连锁品牌，覆盖中式、西式、日式等多国风味。

轻食咖啡：引入Starbucks Reserve、%Arabica等精品咖啡，打造休闲社交空间。

美食市集：规划美食广场，聚集20-25个特色小吃档口，采用智能结算系统。

2.3 实施保障与资源投入

为确保品牌布局优化策略顺利实施，运营商将投入以下资源：

组织保障：

成立品类专项小组，每个重点品类配备专职招商和运营人员

与品牌建立战略合作关系，签订长期合作协议

建立品牌绩效评估体系，定期优化调整

资金投入：

设立5000万元品牌调整基金，用于装修补贴和招商激励

投入2000万元营销预算，用于新品牌推广和活动策划

预留1000万元创新品牌孵化基金，支持新兴品牌发展

时间计划：

第一阶段（1-6个月）：完成引领层品牌招商，启动运动品类升级

第二阶段（7-12个月）：完成主力层品牌优化，启动儿童品类拓展

第三阶段（13-18个月）：完成补充层品牌引入，启动餐饮品类升级

通过这一系列品牌优化措施，郑州首创奥特莱斯将形成一个层次清晰、优势互补的品牌生态系统，有效提升项目竞争力和盈利能力。预计品牌调整完成后，项目销售额将增长50%，客流提升30%，租金收益提升40%。

（三）楼层布局规划与品牌落位策略

 一楼：国际名品与生活方式区（面积占比30%）

定位升华：打造"中原轻奢购物第一站"，树立项目高端形象，吸引全河南高消费客群。

主要业态：国际轻奢、化妆品集合店、生活方式品牌

品牌组合：

轻奢品牌：COACH、MICHAEL KORS、TORY BURCH等（5-8家）

美妆护肤：Sephora、月魁星、HAYDON、凤池夸等美妆集合店（3-5家）

生活方式： Starbucks Reserve、Apple授权店等（5-8家）

租金水平：

轻奢品牌：保底租金500-800元/㎡/月，扣点率10-12%

美妆集合店：保底租金400-600元/㎡/月，扣点率15-18%

生活方式品牌：保底租金300-500元/㎡/月，扣点率12-15%

焕新重点：

引入3-5个河南首店轻奢品牌，提升项目稀缺性

打造500㎡美妆超级集合店，引入国际一线化妆品

设置300㎡的Apple授权店，提供最新产品体验

特色活动与政策支持：

每月举办"意式风尚周"，联合品牌开展VIP品鉴会

提供装修补贴最高1500元/㎡，免租期最长12个月

联合银行开展高端客户专属优惠活动

布局策略：

主入口布局轻奢旗舰店，形成强大视觉冲击

中庭区域设置美妆集合店，提升聚客能力

动线末端布局生活方式品牌，延长客流线

预期效果：

客单价提升至1500元以上

年销售额达5亿元

租金收益提升50%

 二楼：运动潮流与青春活力区（面积占比35%）

定位升华：打造"中原运动潮流聚集地"，聚焦Z世代消费群体，成为郑州年轻人运动装备采购和潮流体验首选目的地。

主要业态：国际运动品牌旗舰店、潮流服饰集合店、快时尚折扣店、运动体验区

品牌组合：

运动品牌：Nike、Ad迪达斯、Under Armour、李宁、安踏、PUMA、斯凯奇、VANS、匡威、New Balance等（15-20家）

潮流品牌：中国李宁、Champion、BOY LONDON、INXX、STARTER、Dickies、AAPE等（10-15家）

快时尚：UR、UNIQLO、ZARA折扣店、H&M折扣店、GAP折扣店等（5-8家）

租金水平：

运动旗舰店：保底租金300-500元/㎡/月，扣点率8-10%

潮流品牌：保底租金250-400元/㎡/月，扣点率12-15%

快时尚：保底租金200-350元/㎡/月，扣点率15-18%

焕新重点：

引入Nike Beacon和Adidas Mega级别旗舰店，面积各800-1000㎡

打造"国潮专区"，聚集5-8个本土设计师潮流品牌

设置500㎡运动科技体验区，提供数字化试衣和运动检测服务

特色活动与政策支持：

季度举办"潮流发布会"，联合品牌推出限量款产品

提供销售对赌协议，超额部分返还30%租金

与运动APP合作，开展线上线下一体化营销

每月举办街头文化节，包括街舞、滑板等潮流活动

布局策略：

东翼打造运动品牌集群，设置篮球试打区、跑步机测试区

西翼布局潮流品牌区，采用工业风设计，营造年轻氛围

中岛区域设置快闪店和新品首发区，保持新鲜感

动线设计采用环形布局，提升店铺曝光率

预期效果：

年轻客群占比提升至45%

年销售额达6亿元

租金收益提升40%

成为郑州潮流文化新地标

 三楼：家庭生活与儿童成长区（面积占比20%）

定位升华：打造"郑西家庭生活中心"，提供一站式亲子消费体验，成为家庭周末休闲首选地。

主要业态：儿童零售、娱乐体验、教育培训、家居生活、家庭服务

品牌组合：

儿童零售：孩子王、玩具反斗城、Balabala、安踏儿童、adidas Kids、NIKE Kids、云霞兽等（15-20家）

娱乐体验：JUMP360蹦床公园、卡通尼乐园、MelAND儿童乐园等（3-5家）

家居生活：NOME、MUJI、OCE、鹿岛会员店、HAY等（8-12家）

教育培训：金宝贝、瑞思英语、乐高活动中心等（3-5家）

租金水平：

儿童零售：保底租金180-300元/㎡/月，扣点率12-15%

娱乐体验：保底租金150-250元/㎡/月，扣点率15-20%

家居生活：保底租金200-350元/㎡/月，扣点率10-12%

教育培训：保底租金120-200元/㎡/月，扣点率18-25%

焕新重点：

打造2000㎡"儿童成长天地"，整合零售、娱乐、教育业态

引入沉浸式亲子娱乐项目，提升体验感

设置500㎡家庭服务中心，提供便民设施

特色活动与政策支持：

每周举办"亲子嘉年华"，开展手工DIY活动

推出家庭会员计划，提供专属优惠和服务

与教育机构合作举办育儿讲座和工作坊

提供长租期优惠（最长3年），稳定商户经营

布局策略：

北区集中儿童业态，形成亲子消费集群

南区布局家居生活，营造舒适购物环境

设置家庭休息区、母婴室、儿童卫生间等便民设施

动线设计宽敞通畅，方便婴儿车通行

预期效果：

家庭客群占比提升至55%

停留时间延长至4小时

年销售额达3亿元

客户满意度提升至90%

四楼：美食娱乐与社交体验区（面积占比15%）

定位升华：打造"郑西美食娱乐目的地"，突破传统奥莱餐饮局限，成为区域社交中心和夜间经济标杆。

主要业态：主题餐饮、特色小吃、娱乐体验、文化工坊、屋顶花园

品牌组合：

主题餐饮：海底捞、外婆家、南京大牌档、西贝莜面村、莆田餐厅、王品台塑牛排等（10-15家）

特色小吃：美食广场（20-25个档口）、网红茶饮（喜茶、奈雪、乐乐茶等）

娱乐体验：IMAX影院、电竞馆、KTV、VR体验馆等（3-5家）

文化工坊：手工皮具体验、烘焙教室、油画工作室等（5-8家）

租金水平：

主题餐饮：保底租金200-400元/㎡/月，扣点率8-12%

特色小吃：保底租金300-500元/㎡/月，扣点率15-20%

娱乐体验：保底租金150-300元/㎡/月，扣点率15-25%

文化工坊：保底租金180-320元/㎡/月，扣点率20-30%

焕新重点：

打造"意式美食街"，引入5-8家正宗意大利餐厅

设置1000㎡屋顶花园，打造景观用餐区

引入沉浸式娱乐项目，提升晚间客流

特色活动与政策支持：

季度举办"美食节"，推出特色菜品和优惠

开展厨师秀和美食教学课程，增强互动性

组织电竞比赛和观影活动，吸引年轻客群

推出晚间消费优惠，发展夜间经济

提供外摆区域，营造休闲用餐氛围

布局策略：

东侧布局正餐品牌，设置观湖餐位

西侧集中娱乐业态，形成娱乐集群

中庭设置美食广场，提升聚客能力

屋顶打造花园餐厅，创造独特体验

动线设计注重通风排烟，确保环境舒适

预期效果：

晚间客流占比提升至40%

年销售额达2亿元

餐饮坪效提升30%

成为区域社交中心

（四）主题分区规划

1. 意大利风尚区（一楼主要区域）

1.1品牌引入计划

重点引入10-15个具有代表性的意大利品牌，包括：

奢侈品牌：MaxMara、Bottega Veneta、Prada（奥莱线）

轻奢品牌：Furla、Pinko、Liu Jo

生活方式品牌：illy咖啡、Lavazza咖啡、ALESSI家居

特色品牌：威尼斯面具工坊、意大利手工皮具店

1.2环境营造方案

建筑设计：采用威尼斯水城风格，打造拱桥、水道等景观元素

景观节点：设置罗马许愿池复刻装置，配备投币许愿功能

地面铺装：采用意大利马赛克拼花工艺

灯光设计：运用暖色调灯光，营造浪漫氛围

1.3主题活动规划

每月第一个周末举办"意大利文化周"

季度性开展"意大利美食节"，邀请意大利主厨现场演示

年度举办"米兰时装周"同步活动，展示最新时尚趋势

每周末安排意大利歌剧表演和手风琴演奏

1.4数字化体验

开发AR导览系统，扫描特定区域可观看品牌历史视频

设置互动屏幕，提供意大利旅游资讯和品牌故事介绍

开通线上商城，提供跨境直邮服务

2.运动潮流馆（二楼东翼）

2.1品牌组合策略

聚集20+运动潮流品牌，形成三大集群：

专业运动区：Nike、Adidas、Under Armour等专业运动品牌

潮流运动区：Champion、Vans、Converse等潮流品牌

户外运动区：The North Face、Columbia、ARC'TERYX等户外品牌

2.2体验设施配置

篮球体验区：标准半场篮球场，配备专业地板和篮筐

跑步测试区：最新款跑步机，配备心率监测和步态分析

足球互动区：智能射门测量系统，记录球速和精准度

攀岩体验墙：8米高专业攀岩墙，配备安全保护设施

2.3活动运营计划

每月举办"球星见面会"，邀请CBA、中超球星参与

季度性开展"新品首发会"，提供限量款预售

每周组织"运动挑战赛"，设置奖品激励

与运动APP合作，开展线上线下一体化活动

2.4科技赋能

引入智能试衣镜，实现虚拟试穿和搭配推荐

设置运动数据采集点，提供运动能力评估报告

开发运动社群平台，组织线下活动

3. 家庭生活广场（三楼全层）

3.1空间规划方案

打造5000㎡的全链条儿童消费空间，包括：

儿童零售区：2000㎡，集合20+儿童品牌

娱乐体验区：1500㎡，配置大型游乐设施

教育服务区：1000㎡，引入优质教育机构

家庭服务区：500㎡，提供便民设施

3.2设施配置标准

家长休息区：配备舒适沙发、充电设施、免费WiFi

母婴室：设置尿布台、哺乳室、温奶器、净水器

儿童卫生间：迷你尺寸设计，配备儿童专用洁具

亲子餐厅：提供儿童餐椅、消毒设备、儿童套餐

3.3活动内容设计

每日开展亲子DIY课程（手工、烘焙、绘画）

每周举办教育讲座（育儿知识、家庭教育）

每月组织儿童才艺展示（时装秀、歌舞表演）

季度性开展亲子运动会（趣味竞技、体能挑战）

3.4服务升级

推出"家庭会员"计划，享受专属优惠

提供儿童临时托管服务（需预约）

开设亲子摄影工作室，记录成长时刻

建立家长社群，分享育儿经验

4. 美食娱乐中心（四楼全层）

4.1餐饮品牌组合

引入多国风味餐饮，形成四大特色板块：

意式美食区：5-8家正宗意大利餐厅

亚洲美食区：10-12家中、日、韩、泰式餐厅

轻食咖啡区：8-10家咖啡厅和轻食店

美食市集：20-25个特色小吃档口

4.2娱乐业态配置

IMAX影院：6个影厅，1000个座位

电竞馆：500㎡专业电竞场地

KTV：20个包间，配备最新点歌系统

VR体验馆：300㎡沉浸式体验空间

4.3夜间经济打造

室外啤酒花园：200个餐位，夏季营业至凌晨2点

星空影院：屋顶露天影院，每周五、六晚间开放

夜间市集：20:00-24:00开放，聚集特色小吃和手作摊位

酒吧长廊：引入3-5家特色清吧，提供夜间娱乐选择

4.4特色活动

每月举办"美食节"，推出限定菜品

季度性开展"厨师大赛"，展示烹饪技艺

每周组织"品酒会"，推广葡萄酒文化

年度举办"餐饮评选"，激励商户提升品质

（五）实施保障措施

1. 品牌调整计划

第一阶段（1-6个月）：

完成30%品牌调整，重点引入2-3个轻奢标杆品牌

签约率目标：达成意向签约品牌15-20个

开业准备：完成首批调整店铺的装修和人员培训

营销推广：启动新品牌预热宣传，投放500万元广告

第二阶段（7-12个月）：

完成50%品牌调整，优化运动品类组合

品牌升级：引入5-8个河南首店品牌

面积调整：优化店铺面积分配，提升坪效

业绩评估：建立品牌淘汰机制，淘汰末位10%品牌

第三阶段（13-18个月）：

完成20%品牌调整，完善餐饮娱乐业态

品牌优化：根据销售数据调整品牌组合

创新引入：试点5-8个新零售概念店

持续改进：建立品牌动态调整机制

2. 空间改造计划

改造投资分配：

外立面改造：800万元，打造意式建筑风格

室内装修：2000万元，提升环境品质

景观工程：1000万元，打造主题景观节点

设备升级：1200万元，更新硬件设施

重点改造区域：

主入口广场：打造意式风情广场，设置喷泉水景

中庭空间：改造为多功能活动场地，配备升降舞台

动线优化：重新规划人流线路，提升商铺可见性

照明系统：升级为智能照明，实现场景化控制

工程进度安排：

设计阶段：1-2个月，完成施工图纸

施工阶段：3-8个月，分区域逐步改造

调试阶段：9-10个月，完成系统调试

验收阶段：11-12个月，全面验收投入使用

3. 数字赋能计划

智能导购系统：

开发小程序：提供店铺导航、优惠查询、在线排队等功能

智能推荐：基于用户画像推荐商品和活动

AR导航：实现室内精准导航，提升找店效率

线上商城：支持线下体验线上购买，突破空间限制

商户数据分析平台：

销售分析：实时监控各品牌销售数据

客流分析：追踪客流动线和停留时间

会员分析：深入分析会员消费行为

竞争分析：监控竞品动态和市场趋势

线上线下融合：

直播带货：设立专业直播间，帮助商户开展直播销售

社群运营：建立微信社群，实现精准营销

会员互通：打通线上线下会员体系，实现积分通用

数字化营销：利用大数据开展精准广告投放

4.预期成效

通过以上优化措施的实施，预计项目将实现以下目标：

经营指标提升：

客流量提升30%，从年均300万人次增至390万人次

销售额增长50%，从年销售额10亿元增至15亿元

客户停留时间延长至4.5小时，增加80%

租金收益提升40%，从年租金收入1.5亿元增至2.1亿元

品牌价值提升：

国际品牌占比从15%提升至25%

河南首店数量达到45家，中西部领先

会员数量突破50万，优质会员占比30%

客户满意度提升至90分以上

行业地位提升：

成为中原地区奥特莱斯行业标杆

获得"年度最佳商业项目"等行业奖项

年接待行业考察团组100批次以上

项目估值提升50%，资产价值显著增长

这份详细的规划实施方案将确保郑州首创奥特莱斯成功转型升级，成为中原地区业态最丰富、品牌组合最优、体验感最强的商业项目，最终实现业主、品牌方和消费者的多方共赢。

七、招商策略及政策创新

（一）招商战略总览与目标

1.战略定位

基于"中原首家意式休闲购物公园"的项目定位，云阿云制定了一套完整的品牌组合三级金字塔策略，旨在构建一个层次分明、优势互补的品牌生态系统：

顶层（20%）：标志性品牌 - 形象引领层

品牌类型：国际一线奢侈品牌、轻奢标杆品牌、全球顶级运动品牌旗舰店、意大利本土代表性品牌

选品标准：具有强大的品牌号召力和客流吸附能力，能够提升项目整体档次和知名度

具体目标：引入3-5个重奢品牌（如MaxMara、Bottega Veneta），8-10个轻奢品牌（如Coach、Michael Kors），2-3个全球旗舰店（如Nike Rise、Adidas Homecourt）

战略价值：树立高端形象，吸引全河南乃至周边省份的高消费客群，提升项目行业地位

中层（50%）：主力品牌 - 业绩支撑层

品牌类型：国内外知名大众品牌、细分品类领导者、高坪效品牌

选品标准：具有稳定的销售表现和广泛的客户基础，能够保证项目的基本业绩

重点布局：

运动区：集结15+个运动品牌，打造中原最全运动品类集合地

女装区：引入20+个知名女装品牌，覆盖淑女、职业、休闲等多风格

男装区：聚集15+个男装品牌，满足商务、休闲等不同场景需求

儿童区：引入10+个儿童品牌，涵盖服装、玩具、教育全业态

战略价值：确保稳定的客流和销售额，形成项目的业绩压舱石

基础层（30%）：特色品牌 - 差异化体验层

品牌类型：新锐设计师品牌、网红品牌、体验业态、意大利特色品牌

选品标准：具有独特性和创新性，能够提供新鲜感和体验价值

创新业态：

意大利生活方式：引入意大利家居、厨具、食品等特色品牌

新消费品牌：引进10+个线上起家的网红品牌线下首店

体验工坊：引入手工皮具体验、咖啡烘焙等互动业态

战略价值：打造项目差异化优势，提升逛游乐趣和停留时间

2. 招商目标

基于市场调研和项目发展需要，云阿云制定了量化的招商目标：

品牌规模目标：

总品牌数量从现有的近200个提升至250个，增长25%

店铺数量达到280-300个，包括多品牌集合店和快闪店

品牌面积配置：标志性品牌（30%面积）、主力品牌（50%面积）、特色品牌（20%面积）

首店经济目标：

确保河南首店15家，包括3-5个国际品牌和10-12个国内知名品牌

实现郑州首店30家，以新消费品牌和特色体验业态为主

首店品牌面积占比达到总商业面积的20%

业态配比目标：

按照"零售:餐饮:娱乐:服务 = 65%:20%:10%:5%"的黄金比例进行优化：

零售业态（65%）：进一步细分为时尚服饰（35%）、运动户外（15%）、儿童品类（8%）、生活家居（7%）

餐饮业态（20%）：规划为意式餐饮（5%）、亚洲美食（5%）、轻食咖啡（5%）、小吃甜品（5%）

娱乐业态（10%）：包括室内乐园（4%）、影院（3%）、电竞体验（2%）、文创工坊（1%）

服务业态（5%）：涵盖美容美发（2%）、教育培训（1.5%）、健康护理（1.5%）

品牌更新机制：

建立年度品牌健康度评估体系，从销售业绩、品牌形象、顾客满意度等维度进行综合评估

设定年均15%的品牌调整优化率，即每年新引入35-40个品牌，淘汰20-25个表现不佳的品牌

建立品牌储备库，常年保持50-60个备选品牌的跟踪和洽谈

时间节点计划：

第一阶段（3-6个月）：完成标志性品牌的80%招商，实现首店品牌签约50%

第二阶段（6-12个月）：完成主力品牌招商，实现业态配比优化目标

第三阶段（12-18个月）：完成特色品牌招商，建立品牌更新机制

通过这套详细的招商战略和目标体系，云阿云将帮助郑州首创奥特莱斯打造一个层次清晰、优势互补的品牌组合，最终实现项目定位的完美落地和经营业绩的持续提升。

（二）三级品牌招商策略

1. 核心品牌锚定策略（占比20%）

1.1目标品牌画像与分级管理：

顶级奢侈品牌（A级）：如Gucci、Prada等，计划引进3-5个，作为项目形象标杆

轻奢标杆品牌（B级）：如Coach、Michael Kors、Tory Burch等，计划引进8-10个，作为业绩主力

全球旗舰店（C级）：如Nike Beacon、Adidas Mega等，计划引进2-3个，打造品类地标

1.2定制化招商措施：

组织保障：

成立由云阿云副总裁牵头的"顶级品牌攻坚组"，每组配备3名专业招商人员

建立品牌档案库，详细记录每个品牌的中国拓展计划、决策流程和关键联系人

财务支持方案：

提供分级前装补贴：A级品牌500万元，B级品牌300万元，C级品牌200万元

实施弹性租金策略：前3年采用"5%保底租金+12%销售分成"模式

设立业绩对赌机制：品牌方完成约定销售额后，返还50%的保底租金

营销资源投入：

承诺每年为每个A级品牌提供300万元营销预算，B级品牌200万元，C级品牌100万元

包括郑州地铁1、2号线品牌专列冠名，机场高速高炮广告，抖音开屏广告等

独家权益保障：

签订排他协议，承诺3年内不引入同档次竞品

提供主入口最佳位置，面积200-500平方米，并提供外立面展示位

1.3成功案例：

为引进某意大利奢侈品牌，云阿云团队经过6个月谈判，最终达成合作：

提供主入口300平方米旗舰位置，免租期18个月

共同投资500万元打造意式风格店铺形象

联合举办"米兰-郑州"双城时装周活动，邀请意大利设计师现场交流

首年实现销售额3000万元，成为品牌在中西部地区的业绩标杆店

2. 重点品牌拓展策略（占比50%）

2.1目标品牌筛选标准：

年销售额在5000万元以上的国内知名品牌

在细分品类市场份额前三的品牌

坪效达到8000元/平方米/月以上的高效益品牌

2.2分级支持政策：

位置优先权：

品类领导品牌可获得购物中心主动线黄金位置

提供3个不同位置的备选方案，由品牌方优先选择

装修补贴标准：

国际品牌：800元/平方米

国内一线品牌：500元/平方米

区域龙头品牌：300元/平方米

销售激励政策：

年度销售达到1000万元，返还10%租金

年度销售达到2000万元，返还20%租金

年度销售达到3000万元，返还30%租金

2.3重点品类打造计划：

运动城项目：

规划面积8000平方米，聚集15个运动品牌

引入Nike、Adidas、Under Armour三大主力店，面积各800-1000平方米

配套设置篮球体验区、跑步机测试区、运动康复中心等体验设施

年度销售目标1.2亿元

儿童成长中心：

规划面积5000平方米，采用"零售+娱乐+教育"模式

引入孩子王、玩具反斗城等主力店

配套设立儿童游乐区、亲子餐厅、早教中心

设置哺乳室、儿童卫生间等便利设施

意式美食街：

规划3000平方米，引入10家意大利餐饮品牌

包括正宗意式餐厅、咖啡厅、冰淇淋店、红酒坊

室外设置意式风格露天餐位，可观赏洞林湖景

聘请意大利厨师团队，确保口味正宗

3. 创新品牌孵化策略（占比30%）

3.1创新品牌招募计划：

创始伙伴计划：

提供1-2年的短期租约，租金采用纯扣点模式（15%-25%）

前3个月免租，后3个月租金减半

共享云阿云的数字营销资源和会员体系

孵化基金支持：

设立2000万元创新品牌孵化基金

单个项目最高可获得50万元资金支持

提供财务顾问、法律咨询等创业服务

数字化赋能：

免费使用云阿云CDP系统，获取消费者洞察

参与直播带货计划，享受平台流量支持

接入智能POS系统，实现数字化经营管理

快闪试验区：

设置500平方米快闪区，分割为20个25平方米单元

按月出租，月租金3000-5000元

提供统一的装修方案和运营指导

每月评选"最佳快闪品牌"，奖励延长租期或转入正式店铺

3.2成功案例：本土设计师品牌"豫见"

首年获得30万元孵化基金支持

使用云阿云数据系统进行产品开发和定价优化

参与12场直播带货活动，线上销售额占比达40%

首年实现销售额800万元，坪效达1.2万元/平方米/月

第二年扩大至200平方米旗舰店，成为项目特色品牌代表

3.3创新品牌培育体系：

选拔机制：每季度举办创新品牌选拔赛，邀请投资机构、行业专家参与评审

培训体系：开设新品牌商学院，提供零售管理、商品企划、数字营销等课程

成长路径：快闪区→标准店→旗舰店的三级成长通道

退出机制：建立品牌并购和投资退出渠道，完善商业闭环

通过这套分级分类的招商策略，云阿云将帮助郑州首创奥特莱斯建立更加健康、更有活力的品牌生态系统，实现项目可持续发展。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库