商业地产案例分享-重庆光环购物公园项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：在中央公园商圈崛起与消费分级挑战下，本报告为重庆光环购物公园提供破局之道。方案深度解析市场竞争格局，提出以“沐光森林”IP深化、数据驱动招商、情绪消费布局为核心的战略路径，旨在强化差异化优势，提升资产价值与回报率。全文共62200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

破局同质化竞争

重庆光环购物公园招商运营深度调改与资产增值策略报告

目录

一、市场环境与现状研判

二、项目本体与SWOT分析

三、竞品分析与破局路径

四、核心挑战识别与应对策略

五、战略定位升级规划

六、业态规划及品牌焕新

七、招商创新战略体系

八、运营提升策略

九、资产优化及实施计划

十、未来前景及项目启示

六、业态规划及品牌焕新

L4 层：文化艺术 & 特色餐饮

定位升华：

打造 “重庆北区文化体验高地”，以 “文化艺术 + 特色餐饮” 为核心，融合 “自然与人文” 元素，构建 “慢节奏、高质感、强体验” 的消费场景，吸引文化爱好者、文艺青年及品质家庭客群，实现从 “购物消费” 到 “文化体验” 的升级。

主要业态：

文化艺术、特色餐饮、文创零售、休闲配套

业态组合：

文化艺术（40%）、特色餐饮（40%）、文创零售（12%）、休闲配套（8%）

品牌组合：

文化艺术（3-4 家）：言几又文化综合体（800㎡，含书店 + 艺术展 + 轻食）、艺术工坊集群（400㎡，陶艺制作 + 油画体验 + 非遗手作）、VR 沉浸剧场（200㎡，《森林探险》《文化溯源》主题）、重庆本土非遗工坊（150㎡，蜀绣 + 荣昌陶艺展示与体验）；

特色餐饮（6-8 家）：西塔老太太泥炉烤肉（重庆首店，200㎡，韩式烤肉）、茉酸奶（区域首店，80㎡，特色酸奶）、云南野生菌火锅（180㎡，养生火锅）、潮汕生腌（120㎡，海鲜特色）、烤匠（150㎡，麻辣烤鱼，文艺风装修）、太二酸菜鱼（180㎡，重庆首店，网红酸菜鱼）、捞王锅物料理（200㎡，养生猪肚鸡）；

文创零售（3-4 家）：文创书店（100㎡，本土作家书籍 + 文创周边）、手作礼品店（80㎡，艺术工坊成品售卖）、非遗文创店（80㎡，蜀绣挂件 + 陶艺摆件）、照天印文创天地（80㎡，江景拍摄 + 亲子写真+文创潮品）；

休闲配套（2-3 家）：茶百道（80㎡，文艺风门店）、棋牌室（150㎡，轻奢包厢）、按摩体验馆（100㎡，肩颈放松 + 足部护理）。

租金水平：

文化艺术：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（体验类按营收分成）；

特色餐饮：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-18%；

文创零售：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 6-10%；

休闲配套：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%。

焕新重点：

引入 2-3 家重庆首店特色餐饮，强化 “餐饮目的地” 属性；

升级言几又文化综合体，增设 “本土文化专区”（重庆作家书籍 + 方言文创）；

扩大艺术工坊规模，新增 “亲子艺术课”，吸引家庭客群；

在非遗工坊定期举办 “非遗大师讲座”，提升文化传播力。

特色活动与政策支持：

每月举办 “文化沙龙”（邀请作家、艺术家分享），每季度举办 “艺术展”（如插画展、摄影展）；

针对特色餐饮推出 “美食节”（如秋季 “野生菌火锅节”、冬季 “烤肉节”）；

为文化艺术品牌提供 “场地支持”（免费使用公共空间举办活动）；

推出 “文化体验套餐”（如 “艺术工坊 + 特色餐饮” 组合，立减 50 元）。

布局策略：

文化艺术品牌集中在楼层东侧，言几又占据核心位置，与 “沐光森林 L4 景观区” 联动，形成 “自然 + 人文” 融合场景；

特色餐饮沿主通道两侧布局，采用 “庭院式装修”，每家门店设置户外用餐区，提升体验感；

文创零售与休闲配套穿插在文化艺术与餐饮之间，方便客群在体验后消费；

楼层中部设 “文化中庭”（200㎡），用于举办沙龙、展览，成为楼层核心亮点；

动线采用 “曲折设计”，延长客群停留时间，增强探索感。

预期效果：

客单价提升至 80-150 元（餐饮）、100-300 元（文化体验），文艺青年与品质家庭占比达 70%；

日均客流量占全场 15%，周末文化体验客群占比超 50%；

年销售额达 2-3 亿元，坪效稳定在≥4000 元 /㎡/ 月；

文化活动参与人数年超 5 万人次，成为重庆北区文化体验热门地；

客群平均停留时间延长至 90 分钟，高于项目平均水平 50%。

L5 层：运动体验 & 主题餐饮

定位升华：

打造 “重庆北区活力运动中心”，聚焦运动爱好者与年轻社交客群，以 “沉浸式运动体验 + 主题餐饮” 为核心，构建 “动感、社交、健康” 的消费场景，满足客群 “运动释放 + 社交聚餐” 的双重需求，成为区域运动社交的核心阵地。

主要业态：

运动体验、主题餐饮、运动零售、配套服务

业态组合：

运动体验（50%）、主题餐饮（35%）、运动零售（10%）、配套服务（5%）

品牌组合：

运动体验（3-4 家）：室内攀岩馆（300㎡，专业岩壁 + 儿童区，合作品牌 “凯乐石”）、骑行体验店（200㎡，Specialized 品牌，提供试骑 + 保养）、搏击俱乐部（250㎡，拳击 + 泰拳培训，专业教练）、蹦床公园（200㎡，网红蹦床 + 海绵池）；

主题餐饮（4-5 家）：胡桃里音乐餐厅（光环定制店，500㎡，森林系主题 + live 音乐）、LINE FRIENDS 主题餐厅（重庆首店，300㎡，卡通主题）、COMMUNE（250㎡，精酿啤酒 + 西式简餐）、海底捞（400㎡，主题包厢 + 美甲服务）、江边城外烤全鱼（200㎡，网红烤鱼）；

运动零售（2-3 家）：凯乐石（120㎡，户外装备）、运动服饰折扣店（150㎡，Nike、Adidas 折扣款）；

配套服务（1-2 家）：运动装备维修店（80㎡，自行车保养 + 攀岩装备维修）、运动饮料店（60㎡，元气森林 + 能量饮料）。

租金水平：

运动体验：保底租金 180-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%（按营收分成）；

主题餐饮：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 12-18%；

运动零售：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%；

配套服务：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 6-10%。

焕新重点：

引入 LINE FRIENDS 主题餐厅重庆首店，打造 “卡通 + 运动” 融合场景；

升级室内攀岩馆，新增 “夜间灯光攀岩”，提升夜间吸引力；

在主题餐饮区增设 “运动主题包厢”（如攀岩主题、骑行主题）；

联合运动体验品牌推出 “运动 + 餐饮” 套餐（如攀岩 2 小时 + 胡桃里简餐）。

特色活动与政策支持：

每月举办 “运动挑战赛”（如攀岩赛、骑行赛），获胜者可获餐饮代金券；

针对运动爱好者推出 “会员日”（运动体验 8 折 + 餐饮满减）；

为运动体验品牌提供 “设备补贴”（最高 10 万元），支持更新专业装备；

夜间（18:00 后）推出 “运动夜场特惠”（如搏击俱乐部 9 折、蹦床公园买一送一）。

布局策略：

运动体验品牌集中在楼层西侧，采用 “开放式布局”，方便客群观看与参与；

主题餐饮集中在楼层东侧，胡桃里音乐餐厅占据核心位置，带动夜间客流；

运动零售与配套服务设置在运动体验区入口处，满足客群 “运动前装备购买 / 维修” 需求；

楼层北侧设 “运动休息区”（提供储物柜、淋浴间），提升运动便利性；

动线采用 “直线 + 节点” 设计，确保运动区与餐饮区客流互通。

预期效果：

客单价提升至 100-200 元（餐饮）、150-300 元（运动体验），运动爱好者占比达 60%；

日均客流量占全场 12%，夜间（18:00 后）客流占比超 45%；

年销售额达 1.8-2.5 亿元，坪效稳定在≥3500 元 /㎡/ 月；

运动体验会员月均到访≥3 次，成为重庆北区运动社交核心区；

夜间餐饮翻台率提升至 3 次 / 天，高于项目平均水平 20%。

L6 层：屋顶社交 & 跨界餐饮

定位升华：

打造 “重庆北区屋顶休闲目的地”，依托 “屋顶景观 + 沐光森林顶部穹顶” 资源，以 “跨界餐饮 + 社交体验” 为核心，构建 “高空、自然、轻奢” 的消费场景，满足客群 “观景打卡 + 社交聚餐 + 休闲放松” 的需求，成为项目 “最高端、最具特色” 的顶层亮点。

主要业态：

跨界餐饮、屋顶体验、宠物友好、休闲配套

业态组合：

跨界餐饮（40%）、屋顶体验（30%）、宠物友好（20%）、休闲配套（10%）

品牌组合：

跨界餐饮（4-5 家）：COMMUNE Reserve（300㎡，酒廊餐厅 + 精酿啤酒，高空观景位）、言几又 + 轻食（200㎡，书店 + 简餐，安静休闲）、亲子烘焙餐厅（250㎡，家长用餐 + 儿童烘焙）、日式烧肉（200㎡，高端烧肉 + 清酒，私密包厢）、高空下午茶（150㎡，甜点 + 咖啡，观景露台）；

屋顶体验（2-3 家）：光环森林露营地（600㎡，合作品牌 “ABC Camping”，日间咖啡 + 夜间观影）、屋顶花园（300㎡，绿植景观 + 拍照打卡点）、星空酒吧（200㎡，露天吧台 + 调酒体验）；

宠物友好（1-2 家）：“爪爪星球” 宠物友好乐园（300㎡，含宠物美容 + 互动游戏 + 宠物用品店）、宠物主题咖啡馆（150㎡，宠物可陪同用餐）；

休闲配套（1-2 家）：摄影工作室（120㎡，屋顶江景拍摄 + 亲子写真）、高端 SPA（200㎡，精油按摩 + 高空观景房）。

租金水平：

跨界餐饮：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%；

屋顶体验：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-18%（按营收分成）；

宠物友好：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%；

休闲配套：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 10-15%。

焕新重点：

2025 年引入 COMMUNE Reserve 高端酒廊餐厅，填补屋顶高端餐饮空白；

升级屋顶露营地，新增 “季节主题场景”（如春季樱花露营、冬季圣诞露营）；

扩大宠物友好区域，增设“宠物泳池”“宠物训练区”，吸引宠物主客群；

在屋顶花园打造“网红打卡点”（如玻璃观景台、热气球装置），提升传播度。

特色活动与政策支持：

每周举办“屋顶主题活动”（如周五 “露天电影夜”、周六 “露营音乐会”、周日 “宠物派对”）；

节假日推出“屋顶限定套餐”（如情人节 “双人烛光晚餐 + 观景”、国庆 “露营 + 烧烤”）；

为宠物主提供 “宠物托管服务”（用餐时免费托管宠物 1 小时）；

联合摄影工作室推出 “屋顶写真套餐”（含餐饮 + 拍摄，立减 200 元）。

布局策略：

跨界餐饮集中在屋顶东侧，COMMUNE Reserve、高空下午茶占据最佳观景位，确保每家门店都有高空景观；

屋顶露营地与屋顶花园位于屋顶西侧，采用 “自然式布局”，融入绿植与灯光，营造休闲氛围；

宠物友好区域独立设置在屋顶北侧，与餐饮区保持适当距离，避免干扰；

动线采用 “环形观景步道”，串联所有业态，确保客群能 360° 欣赏屋顶景观；

增设 “屋顶电梯直达口”，从 L1 层可直达 L6 层，提升可达性。

预期效果：

客单价提升至 150-300 元（餐饮）、200-500 元（体验服务），高端客群与宠物主占比达 65%；

日均客流量占全场 8%，周末与节假日客流峰值突破 1 万人次；

年销售额达 1.5-2 亿元，坪效稳定在≥3000 元 /㎡/ 月；

屋顶打卡话题社交媒体曝光年超 1 亿次，成为重庆高空休闲热门地；

客群满意度提升至 93 分，成为项目 “顶层标志性亮点”。

（三）品牌焕新计划与首店策略

品牌焕新计划：分阶段落地，打造 “首店 + 旗舰 + 主题” 三维品牌矩阵

品牌焕新需按 “短期补短板、中期提能级、长期建壁垒” 节奏推进，确保每阶段有明确目标与落地保障。

1.首店经济：聚焦 “高流量 + 高适配” 首店，分品类突破

2. 旗舰店集群：推动品牌 “从标准店到旗舰店” 升级，提升单店效能

3. 主题区打造：形成 “聚集效应 + 场景体验”，提升客群停留与转化

4. 品牌焕新成效对比表

（三）品牌焕新实施保障

招商团队保障：组建 “首店招商专项小组”（5 人，含美妆、零售、餐饮专业招商），与品牌总部建立 “直连机制”，每月赴上海、北京开展招商洽谈；

资源支持保障：设立 “品牌焕新基金”（5000 万元），用于首店装修补贴（最高 200 元 /㎡）、旗舰店升级支持（最高 50 万元 / 店）；

效果评估保障：建立 “品牌焕新效果跟踪表”，每月监测首店销售额、客流转化率、楼层带动效应，未达预期的品牌（如连续 3 个月销售额低于目标 80%）启动 “帮扶计划”（如调整营销活动、优化陈列），仍不达标则纳入汰换储备。

七、招商创新战略体系

 （一）数据驱动招商体系

数据驱动招商 —— 构建“全维度商户评估体系”，实现招商精准化

核心逻辑：摆脱传统 “经验招商”，以 “客流转化、销售效能、客群匹配” 为核心，建立动态数据评估模型，从 “招商前筛选、招商中适配、招商后优化” 全流程指导决策，降低招商风险，提升业态适配度。

具体执行措施

1.建立“三维九项”商户评估体系

从“经营能力、客群匹配、场景适配”三大维度，设置 9 项核心指标，量化评估品牌适配度（满分 100 分，70 分以上为优先引入，50-70 分为观察培育，50 分以下淘汰）

商户健康度评估模型：

建立商户四级预警机制，每月生成品牌诊断报告。

数据应用案例：

通过数据分析发现L2层女装区客群年龄偏大，及时引入设计师品牌集合店"HeyShop"，吸引年轻客群，3个月后区域客流增长35%

监测到某咖啡品牌坪效高达12,000元/㎡但面积过小，协助其扩大至双倍面积，年度销售额提升150%

2. 智能招商决策平台

系统功能：

品牌数据库：收录5000+个优质品牌信息，实时更新拓展计划

空铺管理系统：动态监控租约到期情况，提前12个月启动招商

品牌匹配算法：根据楼层定位、客群画像、业态组合智能推荐品牌

实施成效：

招商决策效率提升40%

品牌匹配准确率提升至85%

空置期缩短至1.5个月以内

（二）共创合作模式 —— 从 “房东 - 租户” 到 “战略伙伴”，打造定制化品牌体验

核心逻辑：针对核心品牌（如轻奢、运动、高化），不再是 “提供铺位”，而是深度参与品牌 “门店设计、产品线开发、营销活动”，通过 “定制化支持” 提升品牌竞争力，同时强化品牌与项目 “自然 IP” 的绑定，形成 “独家体验”。

1.多层次合作模式矩阵

2.合作流程与保障

3.深度合作案例

案例：与本土设计师品牌"山城记忆"的共创合作

合作模式：联合投资成立新品牌"光环实验室"

资源投入：

商场：提供300㎡优质点位，3个月免租期，营销资源支持

品牌方：提供设计团队、供应链资源、运营管理

创新内容：

开发"沐光森林"主题限定系列

设置设计师工作坊，提供定制服务

每月举办设计师沙龙活动

成果：

开业首月销售额突破80万元

媒体曝光量超500万次

成为重庆本土文化创意新地标

（三）主理人引进计划 —— 聚焦“小众创新品牌”，丰富商业内容多样性

核心逻辑：主理人品牌（如独立设计师品牌、小众文创品牌、特色餐饮）具有 “创新能力强、粉丝粘性高、场景适配度高” 的特点，可填补项目 “大众化业态” 空白，打造 “人无我有” 的特色内容，吸引年轻客群。

具体执行措施

1.明确主理人品牌筛选标准

设置 “四维度筛选体系”，确保品牌质量与项目调性匹配：

2.提供 “全周期扶持政策”

开业前：提供“装修补贴”（最高 800 元 /㎡，高于普通品牌）、“选址支持”（优先推荐高流量铺位，如 L2 年轻客群核心区）、“工商注册协助”（免费提供法律咨询与注册服务）；

开业中：给予“3 个月免租期”，项目流量导流（如在小程序首页推荐、举办“主理人品牌开业周” 活动）；

开业后：提供“数字化支持”（免费接入项目会员系统、客流分析系统）、“联名活动支持”（如联合举办“主理人沙龙”，吸引粉丝到店）。

3.打造 “主理人品牌集群”

在 L4 层规划“主理人专区”（面积 2000㎡），集中引入 15-20 家主理人品牌，形成“小众创新品牌聚集地”，同时定期举 “主理人市集”（每月 1 次，邀请专区外主理人品牌临时入驻），提升专区活力。

4.案例：成都麓湖 “主理人计划”

成都麓湖通过引入 20 余家主理人品牌（如文创、餐饮、艺术），打造 “麓客岛主理人街区”，街区年客流突破 100 万人次，主理人品牌销售额年均增长 55%，成为项目“特色内容核心区”。重庆光环可借鉴其“集群化运营”经验，强化主理人品牌间的联动，提升专区整体吸引力。

（四）pop-up 快闪矩阵 —— 构建 “灵活试错 + 流量引流” 的快闪生态

核心逻辑：快闪店（pop-up store）具有 “租期短、成本低、灵活性高” 的特点，可吸引新锐品牌、网红品牌 “测试市场”，同时为项目带来 “新鲜内容”，缓解业态老化问题，提升年轻客群关注度。

具体执行措施

1.规划 “多层级快闪空间”

根据流量与功能，在项目内设置 3 类快闪空间，满足不同品牌需求：

2.建立 “快闪品牌筛选与孵化机制”

筛选标准：社交媒体热度（小红书 / 抖音话题阅读量≥500 万）、客群匹配度（与项目年轻客群重叠率≥70%）、产品创新性（差异化率≥60%）；

孵化支持：对表现优异的快闪品牌（如首月销售额超 100 万元、客流转化率超 15%），提供 “转正通道”—— 优先签约成为常驻品牌，给予 “装修补贴”（最高 300 元 /㎡）与 “租金优惠”（首年租金 8 折）；

案例：2024 年引入网红潮玩品牌 “泡泡玛特快闪店”（L1 中庭，租期 2 周），期间销售额突破 80 万元，客流转化率 18%，后续成功签约为常驻品牌，2025 年计划开设 150㎡旗舰店。

3.联动快闪品牌打造 “话题营销”

开业前：通过项目社交媒体（小红书 / 抖音）发布 “快闪预告”，联合品牌 KOL 拍摄探店视频（如邀请重庆本地网红 “张辉映” 探店）；

开业中：举办“快闪专属活动”（如“消费满额赠限定周边”“打卡发社交平台免单”）；

开业后：发布“快闪数据报告”（如“泡泡玛特快闪店2 周吸引5 万人次打卡”），强化项目“新鲜内容” 标签。

（五）招商政策汇总

1.优惠政策工具箱

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库