商业地产案例分享-重庆国金中心IFS项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为重庆国金中心IFS制定三年战略升级路径，旨在通过招商创新、业态焕新与数字化运营，驱动其从单一商业体转型为“城市商业生态共同体”，实现客流、销售与资产价值的持续领跑，巩固西南高端商业绝对标杆地位。全文共69700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

重庆国金中心 IFS 招商运营及资产优化报告

目录

一、报告核心目标与范围界定

二、市场环境分析及项目概述

三、项目现状评估及 SWOT 矩阵策略

四、竞品分析与全球视野借鉴

五、核心挑战识别与应对策略

六、项目定位升级策略

七、招商策略创新与实施计划

八、业态优化及品牌焕新战略

九、运营管理提升与数字化赋能策略

十、资产优化路径与价值提升策略

十一、实施步骤与风险管控体系

九、运营管理提升与数字化赋能策略

（一）运营管理核心框架：以“数字化为引擎，精细化为基石”

围绕重庆 IFS“城市商业生态共同体”定位，融合“全域数字化赋能、跨业态服务协同、高端 IP 营销”三大核心，构建“数据驱动决策、服务打动客群、活动提升影响力” 的运营体系，目标 3 年内实现 “会员复购率 55%+、运营效率提升 30%、年度客流增速 15%”，巩固西南高端商业标杆地位。

（二）数字化运营赋能：构建“全域智慧商业生态”

1.智慧数据中台：打通“数据 - 决策 - 执行”闭环

1.1. 全域数据整合与实时监控

数据来源与整合：整合项目 100 + 客流监测摄像头（含 Wi-Fi 探针）、200+POS 机销售数据、5 万 + 会员消费记录、写字楼 / 酒店业态数据（如尼依格罗酒店入住记录、MFG 办公企业员工数据），构建 “商业 + 办公 + 酒店” 全域数据池；

实时数据看板搭建：采用 Lark Base 搭建可视化数据看板，按 “客流、销售、会员、运营” 四大维度实时监控核心指标，具体模块如下：

1.2. 数据驱动的智能决策

AI 预测与优化：引入机器学习算法，实现两大核心预测：

客流预测：基于历史数据（如节假日、天气、周边活动）预测未来 7 天客流，准确率达 90%，提前调配安保、保洁人员（如预测周末客流超 2 万人次，增加 20% 导购）；

销售预测：针对奢侈品、餐饮等核心业态，预测月度销售额，为品牌备货、促销活动提供依据（如预测 LV 月度销售额超 800 万元，建议提前备货限量款）；

数据赋能商户：每月向商户输出《业态运营分析报告》，包含 “客群偏好（如 3 层家庭客群偏好亲子套餐）、竞品动态（如观音桥万象城餐饮促销）”，帮助商户优化货品与活动（如建议餐饮品牌周末推出 “亲子套餐”，客单价提升 30%）。

2.全域会员数字化：从“积分兑换”到“跨业态权益共生”

2.1. 多业态会员体系打通

统一会员 ID 与积分通用：接入九龙仓集团 “KOWLOON CIRCLE” 会员平台，为会员分配唯一 ID，实现 “商业消费、写字楼服务、酒店入住” 积分互通（1 元消费 = 1 积分，跨业态消费额外赠 20% 积分，如酒店入住后在商场消费，积分翻倍）；

分层会员体系设计：基于 “消费能力 + 跨业态参与度” 设置四级会员，差异化权益覆盖 “高端尊享、家庭便利、商务效率” 需求：

2.2. 会员精准营销与服务

智能标签与个性化推送：基于会员消费行为构建 100 + 标签（如 “奢侈品偏好 - LV”“家庭客群 - 3 岁儿童”“商务客群 - 午间消费”），通过微伴助手 SCRM 系统触发个性化服务：

黑钻卡会员：生日前 1 周推送 “尼依格罗酒店套房升级 + LV 私人导购预约”；

家庭金卡会员：周末前推送 “3 层亲子手工日报名 + 亲子套餐优惠”；

商务银卡会员：工作日早 8 点推送 “B1 层高端咖啡买一送一 + 停车场快速入场码”；

跨业态权益联动案例：推出 “IFS 商务尊享套餐”—— 钻石卡会员在写字楼办公满 1 年，可获 “尼依格罗酒店 1 晚免费入住 + 商场 2000 元消费券”，2024 年该套餐带动跨业态消费占比提升 8%。

3.智慧服务场景落地：从 “基础便利” 到 “高端体验”

3.1. 商业场景智慧化升级

智能导购与体验工具：

AR 导航与虚拟体验：与高德地图合作开发 “IFS 室内 AR 导航”，会员扫码即可获取 “个性化动线”（如 “从 LV 店到亲子工坊最优路线”）；引入 Dior 虚拟试妆镜、Nike 虚拟鞋墙，2024 年试点后，品牌试穿率提升 40%，成交率提升 15%；

智能停车场：部署 “AI 车牌识别 + 反向寻车导航”，会员可通过 APP 提前预约车位，入场后自动识别车牌放行，离场时无感支付，停车时长从 15 分钟缩短至 5 分钟，停车场满意度提升至 92%；

智能客服体系：上线 “AI 客服机器人 + 人工专属客服” 双体系 ——AI 客服 24 小时解答 “品牌位置、活动报名” 等基础问题（解决率 85%）；黑钻 / 钻石卡会员配备专属人工客服，响应时间缩短至 3 分钟内，复杂需求（如私人导购预约）解决率 100%。

3.2. 办公与酒店业态智慧联动

智慧楼宇管理：部署物联网传感器（覆盖空调、照明、电梯、安防），实现：

能耗优化：根据写字楼入住率自动调节空调温度（如入住率低于 50%，关闭部分区域空调），2024 年试点后能耗降低 20%，申请 LEED 铂金认证；

预测性维护：通过设备运行数据预测故障（如电梯运行异响提前预警），故障率降低 25%，运维成本减少 15%；

跨业态服务联动：写字楼企业员工凭工牌可享 “商场消费 9 折 + 酒店会议室租赁 8 折”；酒店住客可免费使用商场会员休息区，优先参与艺术展活动，2024 年该联动带动办公 / 酒店客群商业消费占比提升至 12%。

（三）精细化服务升级：从“业态割裂”到“跨场景情感共鸣”

1.商户服务精细化：构建“共生共赢”运营生态

1.1. 专属服务与赋能体系

商户专属专员制度：为每个品牌配备 1 名专属运营专员，每周上门 1 次，解决三大核心问题：

客流问题：如某餐饮品牌周末客流不足，专员协助对接会员系统，定向推送 “周末餐饮优惠券”，客流提升 25%；

运营问题：如某奢侈品品牌导购销售话术不足，专员协调北京云阿云资源，安排 “奢侈品高端销售技巧” 培训；

活动问题：如某首店品牌开业活动策划难，专员协助申请 “商场中庭免费使用 + 会员定向邀请”，开业首月销售额超预期 30%；

商户培训与资源对接：每月举办 1 场 “商户运营赋能会”，2024 年重点培训主题包括：

数字化运营：如 “如何利用商场数据看板优化货品陈列”“私域社群运营技巧”；

高端服务：如 “奢侈品私人导购服务标准”“高端餐饮商务宴请服务流程”；

资源对接：邀请银行（如招商银行私人银行）、高端社群（如游艇俱乐部）与商户对接，拓展高端客群。

1.2. 考核与激励机制

星级商户评选：每月基于 “销售坪效（40%）、服务评分（30%）、活动配合度（30%）” 评选 “三星 / 二星 / 一星商户”，奖励如下：

三星商户：租金减免 10%+ 下季度中庭活动优先选择权 + 商场官方宣传资源倾斜；

二星商户：租金减免 5%+ 会员定向推送资源；

一星商户：限期 1 个月整改，整改不达标则启动品牌调整；

案例参考：2024 年 Q3 三星商户 LV，通过商场会员定向推送与活动支持，季度销售额增长 28%，带动奢侈品业态整体增长 15%。

2.客群服务精细化：分层服务满足多元需求

2.1. 高端客群（黑钻 / 钻石卡）：专属尊享服务

私人定制服务：黑钻卡会员可预约 “品牌闭店体验”（如包场 LV 店试穿新品），配备 1 对 1 私人导购 + 翻译（针对外籍客群），2024 年该服务带动黑钻会员年均消费增长 35%；

商务增值服务：为写字楼企业高管（钻石卡会员）提供 “免费会议室租赁（每月 2 小时）+ 商务打印”，并对接 “高端商务宴请场地（如 5 层露台）”，2024 年服务企业超 50 家，商务客群消费占比提升至 45%。

2.2. 家庭客群（金卡 / 银卡）：便利与体验并重

亲子服务优化：在 3 层设立 500㎡“亲子休息区”，提供 “1 小时免费儿童托管（配备专业看护）、婴儿辅食加热、亲子卫生间”，2024 年该区域带动 3 层家庭客群停留时长从 2.5 小时延长至 3.8 小时，亲子业态销售额增长 22%；

家庭专属活动：每月举办 “亲子手工日（如蜀绣 DIY）、儿童艺术展”，金卡会员可免费参与，2024 年累计举办 24 场，吸引家庭客群超 1.2 万人次。

2.3. 文旅客群（银卡 / 散客）：本土文化与便捷服务

文旅服务站：在 1 层入口设立 200㎡“重庆文旅服务站”，提供 “免费旅游咨询（如洪崖洞 / 长江索道游玩路线）、山城特色伴手礼推荐（如非遗蜀绣、高端火锅底料）、多语言服务（英语 / 日语）”，2024 年服务文旅客群超 50 万人次，文旅客群消费占比提升至 18%；

本土文化体验：联合商场内本土品牌（如 “渝味宗师” 高端火锅）推出 “文旅消费套餐”（如 “火锅体验 + 非遗蜀绣参观”），2024 年套餐销量超 1 万份，带动本土品牌销售额增长 30%。

（四）活动 IP 与营销创新：打造“高端影响力矩阵”

1.年度核心 IP 活动：分层吸引多元客群

1.1. 高端文化 IP：提升项目艺术调性

国际艺术展：每年联合 UCCA、香港巴塞尔等机构举办 2 场大型艺术展，如 2024 年 “安迪・沃霍尔波普艺术展”，展出 30 件原作，配套 “艺术衍生品市集 + 艺术家沙龙”，吸引高端客群超 10 万人次，带动奢侈品业态销售额增长 25%；

本土非遗 IP：每年春季举办 “流光幻影非遗花灯展”，联合重庆文旅局邀请秀山花灯非遗传承人现场创作，打造 “花灯 + 两江交汇” 景观，2024 年吸引家庭客群超 8 万人次，3 层亲子业态销售额增长 32%。

1.2. 季节性主题活动：拉动阶段性消费

2.数字化营销与私域运营：精准触达高净值客群

2.1. 高端 KOL 与内容共创

KOL 矩阵搭建：拒绝“流量带货”，聚焦“垂直领域达人” 进行内容共创：

时尚领域：邀请 @SavisLook（奢侈品穿搭博主，粉丝 120 万 +）拍摄 “重庆 IFS 奢侈品店打卡 vlog”，突出 “私人导购服务 + 本土文化元素”，视频播放量超 500 万，带动 LV、Gucci 到店客流增长 18%；

艺术领域：邀请 @祝小兔（艺术评论博主，粉丝 80 万 +）撰写 “IFS 艺术展观展指南”，同步举办线上直播导览，吸引艺术爱好者超 30 万人次；

内容传播逻辑：采用 “情感共鸣 + 场景植入”，如拍摄 “重庆 IFS× 尼依格罗酒店” 商务客群一天 vlog，自然植入 “商场消费 + 酒店入住” 联动权益，而非硬广。

2.2. 私域社群精细化运营

分层社群搭建：基于会员等级与兴趣搭建 4 类企业微信社群：

黑钻卡专属群（50 人 / 群）：提供 “私人管家 1 对 1 服务 + 专属活动优先报名”，如 2024 年 “LV 限量款私享会” 仅通过该群邀请，报名率达 90%；

艺术爱好者群：分享艺术展资讯 + 艺术家访谈，每月组织 1 次线下观展活动，2024 年沉淀会员超 2000 人，艺术展门票销量提升 40%；

家庭亲子群：推送亲子活动 + 儿童教育资讯，2024 年带动 3 层亲子业态复购率提升至 55%；

社群运营机制：制定 “每周内容日历”，避免广告刷屏，如：

周一：品牌新品资讯（如 “Gucci 2024 秋冬系列到店”）；

周三：会员专属福利（如 “金卡会员免费领取咖啡券”）；

周五：周末活动预告（如 “亲子手工日报名”）。

（五）实施保障与效果评估

1.实施保障：组织、资金、人才三维支撑

1.1. 组织保障

成立 “运营升级专项小组”：由北京云阿云运营总监与九龙仓物业重庆负责人联合牵头，成员涵盖数据分析师（3 人）、会员运营专员（5 人）、商户服务专员（8 人）、活动策划专员（4 人），每周召开进度会，每月向集团汇报成果；

跨部门协同机制：建立 “运营 - 招商 - 财务 - 物业” 跨部门沟通群，如数据看板需财务部门提供租金数据，物业部门提供设备运行数据，确保数据实时同步。

1.2. 资金保障

专项预算分配：2024-2026 年运营升级总预算 2500 万元，具体分配如下：

资金来源：50% 由北京云阿云与九龙仓物业按 5:5 比例自筹，50% 申请重庆市 “国际消费中心城市建设补贴”（如智慧商业改造补贴）。

1.3. 人才保障

内部培训：每月组织 1 次 “数字化运营培训”，如邀请阿里云专家讲解 “数据中台应用”，奢侈品品牌高管分享 “高端服务标准”；

外部招聘：招聘 “数据分析师（需掌握 Python、SQL）、高端会员运营专员（有奢侈品行业经验）、智慧楼宇工程师（有 LEED 认证经验）”，充实专业团队；

标杆学习：每季度组织团队赴香港 IFC、上海 IFC、纽约哈德逊广场考察，学习智慧运营与高端服务经验。

2.效果评估：核心 KPI 与动态调整

2.1. 核心 KPI 体系（2024-2026 年）

2.2动态调整机制

月度微调：基于数据看板，若某指标未达标（如会员复购率低于目标），及时调整策略（如增加会员专属活动）；

季度复盘：每季度邀请品牌代表、会员代表、行业专家召开复盘会，如 2024 年 Q2 发现 “文旅客群消费占比低”，新增 “文旅服务站” 与 “本土文化套餐”；

年度优化：每年底基于宏观环境（如经济形势、竞品动态）调整目标，如 2025 年观音桥万象城开业，将 “年轻客群客流增速” 目标从 15% 提升至 20%。

十、资产优化路径与价值提升策略

（一）资产优化核心目标：从“单一商业资产”到“价值共生生态”

以 “短期提收益、中期促增值、长期建生态” 为核心逻辑，通过 “空间价值重构、资本运作创新、ESG 赋能升级” 三大路径，实现三大核心目标：

收益目标：1 年内 NOI（净 operating income）收益率从 6.0% 提升至 6.5%，3 年内突破 7.5%，5 年内稳定在 8% 以上；

增值目标：3 年内资产估值从当前 80 亿元提升至 100 亿元（年均增速 8%-10%），5 年突破 120 亿元；

生态目标：构建 “商业 + 办公 + 酒店 + 文旅” 全域生态，ESG 评级达 GRESB 四星，成为西南商业资产优化标杆。

（二）短期资产优化（1 年内）：快速激活存量，提升现金流

1.空间价值重构：高效利用现有空间，短期见效

1.1. 公共空间活化：从“流量吸引”到“收益转化”

中庭空间价值最大化：

现状问题：1 楼 “千灯盛景” 中庭年均吸引客流 50 万人次，但空间利用率仅 60%，仅用于静态展示，未产生直接收益。

优化措施：

① 引入可变形智能装置（采用德国 MERO 模块化结构）：72 小时内可实现 “展览→品牌秀场→市集” 三模式转换，如周末举办 “奢侈品快闪市集”，平日承接品牌新品发布会（租金定价 5 万元 / 场，预计年举办 60 场，年收益 300 万元）；

② 打造teamLab 数字艺术墙（面积 50㎡）：通过沉浸式互动技术（如游客触摸触发 “两江交汇” 光影效果），提升客群停留时长 40%（从 20 分钟至 28 分钟），同步引入 “艺术周边快闪店”（面积 20㎡，租金 800 元 /㎡/ 月，年收益 19.2 万元）；

③ 增设移动零售亭（20 个，单个面积 5㎡）：布局于中庭动线节点，引入 “高端文创、奢侈品小样” 等业态，租金 800-1200 元 /㎡/ 月（平均 1000 元 /㎡/ 月），年收益 120 万元。

投入产出：总投资 900 万元（智能装置 500 万 + 艺术墙 300 万 + 零售亭 100 万），年收益 439.2 万元，ROI 周期 2.05 年。

外部广场夜间经济激活：

借鉴上海 TX 淮海 “夜间市集收益占比 18%” 的经验，对项目临街广场（面积 1000㎡）进行改造：

① 每周五 - 周日举办 “星空设计师市集”：引入 30 个设计师品牌（如独立珠宝、手工皮具），租金溢价 30%（基础租金 600 元 /㎡/ 月，溢价后 780 元 /㎡/ 月），预计月营收 46.8 万元，年收益 561.6 万元；

② 联动 % Arabica、Shake Shack 开设 “外摆体验区”：设置 20 组户外座椅，推出 “夜间限定套餐”（如 % Arabica “星空拿铁”），预计提升品牌晚间销售额 25%，项目抽成 5%，年额外收益 80 万元。

1.2. 动线与闲置空间优化：降低客流流失，补充收益

动线重构（B1-L1 垂直交通）：

现状问题：B1 层（地铁接驳层）至 L1 层（奢侈品层）动线转换处客流流失率 35%（因标识不清、垂直交通不便）。

优化措施：

① 增设艺术投影楼梯（投资 200 万元）：在 B1-L1 楼梯间安装动态投影，展示 “重庆地标 + 品牌广告”，预计提升垂直交通使用率 40%，带动 L1 层客流增长 15%；

② 升级AR 智能导视系统（投资 150 万元）：在 B1 层地铁出口、L1 层中庭设置 10 个 AR 导航屏，扫码即可获取 “个性化动线”（如 “从地铁口到 LV 店最优路线”），降低寻路时间 30%（从 8 分钟至 5.6 分钟）。

效益评估：动线优化后，L1 层奢侈品业态坪效预计提升 12%，年新增租金收益 800 万元，投资回收期 4.375 年。

2.资本运作：精细化收益管理，快速提效

2.1. 租金体系调整：差异化定价，兼顾商户与收益

分层租金策略：

根据 “业态坪效、铺位位置、品牌层级” 制定差异化租金，具体调整如下：

租金 + 销售额分成模式：

对 L1 层核心奢侈品品牌（如 Gucci、Prada）、L3 层高端餐饮品牌（如大董）推行 “保底租金 + 超额分成”：

保底租金：按调整后租金执行；

分成条款：当年销售额超约定基数（如 Gucci 5000 万元 / 年），超额部分项目与品牌按 1:9 分成（项目占 10%）。

预期效果：该模式预计带动年租金收益额外增长 5%（约 400 万元），同时绑定品牌与项目利益，降低品牌撤店风险。

2.2. 非租金收益拓展：多元变现，降低租金依赖

广告收入：整合项目外立面（2000㎡）、电梯间（50 个）、中庭 LED 屏（3 块）等广告位，引入 “高端汽车（如奔驰、宝马）、奢侈品、高端地产” 等广告主，广告单价如下：

服务与会员收入：

① 场地租赁：开放中庭、5 层露台承接 “品牌发布会、私人宴会”，定价如下：中庭（1000㎡）8 万元 / 场，露台（500㎡）5 万元 / 场，预计年举办 40 场，年收益 300 万元；

② 会员专属服务包：为黑卡会员（年消费 50 万 +）推出 “年度尊享包”（年费 1 万元），包含 “私人导购、免费泊车、品牌闭店体验” 等权益，现有黑卡会员 800 人，目标转化率 30%，年会员收入 240 万元。

3.ESG 价值提升：低成本绿色改造，快速落地

短期绿色措施：聚焦能耗降低，快速见效

LED 智能照明改造：投资 300 万元，将公共区域（中庭、走廊、停车场）传统灯具替换为 LED 智能灯，可根据客流自动调节亮度（如夜间客流少则降低 50% 亮度），预计降低照明能耗 35%，年节省电费 84 万元，投资回收期 3.57 年。

垃圾分类与回收：在各楼层设置 “智能垃圾分类箱”（投资 50 万元），可自动识别垃圾类型并给予会员积分奖励（分类正确奖励 10 积分），预计垃圾回收利用率从 30% 提升至 50%，年减少垃圾处理成本 20 万元，投资回收期 2.5 年。

（三）中期资产优化（1-3 年）：深化资本运作，实现资产增值

1.空间价值重构：拓展增量空间，提升资产估值

1.1. 屋顶经济开发：打造“空中收益场景”

南北屋顶差异化改造：利用项目 5 层南北屋顶（总面积 5000㎡），打造两大特色场景：

1.2. 闲置空间活化：从 “冗余” 到 “收益点”

通道改造为共享办公舱：将 4 处闲置通道（总面积 600㎡）改造为 “智能共享办公舱”（投资 200 万元），配备 “独立空调、高速网络、会议系统”，日租 200 元 / 小时，会员享 8 折优惠，预计日均使用 6 小时，年收益 43.8 万元，投资回收期 4.57 年。

地下车库升级为 “高端停车俱乐部”：投资 500 万元，将 100 个普通车位改造为 “尊享车位”（配备充电桩、车位锁、清洁服务），月租金从 800 元提升至 2000 元，年新增收益 144 万元，投资回收期 3.47 年。

2.资本运作创新：资产证券化 + 合作模式突破

2.1. REITs 全路径实施：从私募到公募，提升流动性

资产包构建：筛选项目核心优质资产，确保 NOI 收益率达标：

双路径交易结构：

① 私募 REITs 阶段（2025Q3-2026Q1）：联合中金公司发行私募 REITs，募集资金 8-10 亿元，用于项目中期改造（如屋顶经济、ESG 认证）；投资者以 “机构投资者为主”（如保险、基金公司），约定年化收益 6.5%-7%；

② 公募 REITs 阶段（2028Q1 起）：待私募 REITs 运营满 2 年、NOI 收益率稳定在 7.5% 以上，申请公募 REITs 上市（参考华夏华润万象城 REIT 上市模式），预计募资规模 20-25 亿元，实现资产流动性翻倍。

实施时间表：

2.2. 合作模式创新：绑定优质资源，降低风险

增值型基金合作：与基汇资本（亚洲知名商业地产基金）合作设立 15 亿元 “重庆 IFS 资产增值基金”：

股权结构：项目方（九龙仓 + 北京云阿云）持有 30% GP（普通合伙人）份额，基汇资本持有 70% LP（有限合伙人）份额；

资金用途：60% 用于项目改造（如屋顶经济、ESG 认证），40% 用于轻资产输出（如招商顾问服务）；

退出机制：5 年后通过 “公募 REITs 上市” 或 “整体股权转让” 退出，预计基金年化收益 8%-10%。

奢侈品牌联营模式：参考 LV 与香港 IFC 的合作经验，与核心奢侈品品牌签订 “10 年长期合约”，采用 “保底租金 + 销售额分成”：

保底租金：L1 层核心铺位 800 元 /㎡/ 月（高于市场平均 15%）；

分成条款：年销售额超 1 亿元部分，项目与品牌按 5:95 分成（项目占 5%）；

案例：以 LV 为例，其重庆 IFS 店年销售额约 8000 万元，若未来增长至 1.2 亿元，项目年新增分成收益 100 万元，同时锁定品牌长期入驻，降低空置风险。

3.ESG 价值提升：认证体系落地，提升资产溢价

3.1. 绿色建筑认证攻坚：获取国际认可，提升租金溢价

三大认证目标与路径：

3.2. 社会责任落地：文化赋能，提升品牌价值

非遗保护工程：

每年投入 200 万元与重庆秀山花灯非遗传承人合作：

① 在 5 层艺术中心设立 “非遗展示中心”（面积 300㎡），免费向公众开放，年均接待客群 10 万人次；

② 开发 “非遗 + 商业”IP 产品（如秀山花灯元素奢侈品配饰、文创手袋），联合 LV、Gucci 推出 “限定款”，预计年销售额 500 万元，项目抽成 20%，年收益 100 万元。

（四）长期资产优化（3-5 年）：构建全域生态，实现全球化布局

1.空间价值重构：“IFS+” 生态布局，提升区域价值

1.1. 内部业态生态联动：商业 + 办公 + 酒店 + 文旅

跨业态权益互通：

① 商业与办公：写字楼企业员工凭工牌享 “商场消费 9 折 + 屋顶共享办公 8 折”，商场黑卡会员享 “写字楼会议室免费使用（每月 2 小时）”；

② 商业与酒店：尼依格罗酒店住客享 “商场 VIP 导购 + 奢侈品满额赠酒店房券”，商场黑卡会员享 “酒店房型升级 + 餐饮 8 折”；

预期效果：跨业态消费占比从 15% 提升至 40%，项目整体 NOI 收益率提升 1 个百分点。

1.2. 外部区域生态联动：联动江北嘴 CBD 资源

“江北嘴高端生活圈” 构建：

联合江北嘴 CBD 其他项目（如重庆大剧院、科技馆、其他写字楼）：

① 推出 “文旅 + 商业” 套票（如 “大剧院演出票 + IFS 餐饮券”“科技馆门票 + 亲子工坊体验”），预计年销售套票 5 万张，年收益 250 万元；

② 共享停车场资源（项目 1500 个车位与周边写字楼共享），实行 “错峰停车”（工作日白天供写字楼使用，夜间 / 周末供商场使用），车位使用率从 60% 提升至 90%，年新增停车收入 180 万元。

2.资本运作全球化：复制 IFS 模式，拓展海外市场

2.1. 轻资产输出：输出运营管理经验

“IFS 运营管理” 品牌输出：

依托北京云阿云与九龙仓的高端商业运营经验，为国内二三线城市高端商业项目（如成都、西安、昆明）提供 “招商顾问 + 运营管理” 服务：

服务收费：基础服务费（项目面积 ×10 元 /㎡/ 月）+ 业绩提成（项目销售额超目标部分的 5%）；

目标：3 年内服务 5 个项目，轻资产收入占比达 10%（约 1.2 亿元 / 年）。

2.2. 海外资产配置：探索东南亚、欧洲市场

海外合作方向：

① 东南亚市场：与新加坡凯德集团合作，在曼谷、吉隆坡核心商圈复制 “IFS 模式”（聚焦奢侈品 + 本土文化融合），项目方持股 30%，预计年收益率 8%-12%；

② 欧洲市场：与伦敦 Westfield 合作，在伦敦西区开设 “重庆 IFS 非遗文化快闪店”，推广重庆本土文化，同时引入欧洲小众设计师品牌到重庆 IFS，实现 “双向引流”。

3.ESG 价值深化：构建可持续发展体系

3.1. ESG 治理体系完善

ESG 信息披露与审计：

① 按 GRI（全球报告倡议组织）标准编制年度可持续发展报告，披露 “碳减排、非遗保护、社区贡献” 等核心数据；

② 聘请普华永道进行年度 ESG 审计，确保数据真实透明，提升投资者信心。

ESG 绩效与管理层考核绑定：

将 ESG 指标（如碳减排率、非遗产品销售额、社区活动场次）纳入管理层考核，占比 20%，未达标者扣减绩效奖金，确保 ESG 战略落地。

3.2. 碳中和目标推进

长期碳减排计划：

① 2030 年实现 “运营碳中和”（通过可再生能源、碳抵消等方式）；

② 投资 1000 万元在屋顶、停车场顶部安装太阳能板（总装机容量 1000kW），年发电量 120 万度，占项目总用电量的 15%，年减少碳排放 800 吨。

（五）实施保障体系：组织 + 资金 + 人才，确保落地

1.组织保障：专项小组 + 联席机制

资产优化专项小组：

由北京云阿云 CEO 与九龙仓物业重庆负责人联合任组长，成员涵盖：

财务组（5 人）：负责 REITs 申报、资金管理、收益测算；

空间组（4 人）：负责空间改造设计、施工管理；

ESG 组（3 人）：负责认证推进、社会责任落地；

招商运营组（6 人）：负责业态调整、品牌合作。

联席会机制：

每月召开 “项目方 + 基金方 + 第三方机构（如审计、律所）” 联席会，复盘进度；每季度向九龙仓集团、北京云阿云总部汇报成果。

2.资金保障：专项基金 + 多元融资

资产优化专项基金：

设立 5000 万元短期基金（用于 1 年内改造），资金来源：项目自筹 60%+ 银行授信 40%；

中期融资渠道：

① 银行贷款：对接工商银行、招商银行，获取 “绿色信贷”（利率低于普通贷款 0.5-1 个百分点）；

② 基金合作：与基汇资本、黑石等合作设立增值基金，募集中期改造资金。

3.人才保障：专业团队 + 外部智库

内部团队建设：

从香港 IFC、上海 IFC 抽调 “REITs 运作、高端招商、ESG 管理” 核心人才（10 人），同时招聘 “国际品牌对接、海外项目管理” 专业人才（8 人）；

外部智库支持：

聘请 “仲量联行（资产估值）、普华永道（ESG 审计）、中金公司（REITs 顾问）” 组成外部智库，提供专业支持。

（六）效果评估：量化 KPI，分阶段验收

通过上述路径，重庆 IFS 将在 5 年内实现从 “单一商业资产” 到 “全球化价值生态” 的跃迁，成为西南乃至全国商业资产优化的标杆项目。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库