商业地产案例分享-成都华熙LIVE·528项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：项目立足“文化体育+潮流体验”核心定位，通过业态重构、空间活化、会员深化与智慧运营，破解同质化困局。本报告提供从诊断到实施的全链路解决方案，为存量商业的资产增值与转型升级提供标杆范式。全文共94800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

文商体旅融合新标杆

成都华熙LIVE·528资产优化与运营提升战略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理提升策略

十、资产优化与增值实施方案

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景体验

（一）空间优化体系：从 “功能重构” 到 “价值最大化”

1. 立体动线系统：构建 “空中 - 地面 - 地下” 三维流动网络

基于北京云阿云空间效能分析数据（50 个客流监测点实时热力图），通过 “空中连廊串联、地面动线引导、地下空间激活”，实现 “跨区客流提升 35%、动线耗时减少 20%、冷区客流增长 15 倍” 的目标。

1.1空中连廊系统：文化与景观的跨区纽带

升级方案与技术参数：

一期工程（2024Q1-Q2）：新建 3 座景观连廊（宽度 6 米，总长 450 米），连接 M 空间、时代美术馆与潮流文化区，配备 0.5 米 / 秒自动步道（日均通行能力 2.8 万人次），连廊内侧设置 2 米宽观景平台（可俯瞰三圣乡生态湿地），外侧加装垂直绿化（选用常春藤、绿萝等耐阴植物，绿化覆盖率 40%）。

二期工程（2024Q3）：在连廊中段增设 4 个 “文化体验节点”，包括 “蜀绣艺术展窗”（展示非遗大师作品）、“数字艺术互动屏”（扫码可生成连廊景观主题电子明信片），每个节点配备 1 名文化讲解员（日均服务 800 人次）。

效果验证：参考北京华熙 LIVE・五棵松空中连廊运营数据，改造后跨区客流（如从体育区到潮流区）提升 35%，连廊周边商铺租金溢价 18%，年均新增租金收入 320 万元。

1.2地面动线：从 “通行” 到 “体验引导”

主入口与主动线优化：

主入口拓宽至 12 米，设置 “潮汐双通道”（早间 1 条进 1 条出，午间 2 条进 1 条出，晚间 1 条进 2 条出），高峰时段（周末 12:00-16:00）通行效率提升 40%，避免拥堵；

地面主动线采用 “彩色铺装 + 智能灯光” 引导，红色铺装指向文化体育区、蓝色指向潮流区、粉色指向亲子区，夜间灯光自动亮起（亮度随人流量调节），客群迷路率从 25% 降至 8%；

每 80 米设置 “智能休息节点”，配备带充电接口（支持无线充电）、WiFi（速率 100Mbps）的休闲座椅，客群平均停留时间从 45 分钟延长至 70 分钟。

1.3地下空间：从 “功能补充” 到 “价值核心”

下沉广场与地下商业街活化：

下沉广场（2000 平方米）改造：加装可开合玻璃顶棚（晴天开启率 80%，雨天关闭率 100%），配备恒温系统（冬季 18℃、夏季 26℃），实现全天候使用，年均举办 “地下市集”“灯光展” 等活动 60 场，预计带动地下客流增长 60%；

地下商业街（长度 280 米）：与地铁 13 号线出口直接连通，引入 24 小时便利店（全家）、深夜食堂（日式居酒屋）、电竞馆（网鱼网咖），设置 6 个直径 8 米的圆形采光天井（地下空间自然采光提升 60%），客单价从 60 元提升至 95 元，年销售额预计突破 8000 万元。

2. 冷区活化策略：“诊断 - 改造 - 运营” 三步闭环

针对项目 B1 层东侧、三层西侧等日均客流<100 人的冷区，建立数据驱动的活化体系，实现 “冷区变热区” 的价值跃迁。

2.1冷区诊断系统：数据精准定位

部署 50 个 AI 客流监测摄像头，实时采集 “客流密度、停留时间、动线轨迹” 三大核心数据，生成《空间效能周报》；

建立冷区评估模型，权重占比：位置系数（30%）、可见度（25%）、可达性（25%）、业态组合（20%），得分 < 60 分的区域纳入改造清单（如 B1 层东侧原设备间区域，评估得分 42 分）。

2.2主题化改造案例：B1 层东侧 “数字艺术实验室”

2.3持续运营机制：内容迭代保热度

冷区改造后每季度更新 30% 体验内容，如 “数字艺术实验室” Q1 推出 “古蜀文明 VR 展”、Q2 推出 “元宇宙时装秀”、Q3 推出 “3D 打印非遗衍生品”，确保客群复访率；

联动项目会员体系，向年轻客群推送冷区专属优惠券（如 “VR 体验买一送一”），会员到店率提升 40%。

3. 弹性空间设计：适配多场景需求

通过 “模块化店铺 + 多功能广场 + 可变坐席”，实现空间 “一店多能、一场多用”，提升空间利用率从 65% 至 85%。

3.1模块化店铺系统：72 小时快速迭代

开发 30㎡/60㎡/90㎡三种标准化模块，配备可移动隔断（承重 50kg/㎡）、组合式货架（支持扫码调货）、智能灯光（随业态切换色温）；

租金模式采用 “基础租金 + 空间使用费”，如 30㎡模块基础租金 80 元 /㎡/ 月，若举办快闪活动额外收取 500 元 / 天空间使用费，2025 年计划引入快闪品牌 80 个，带动非租金收入增长 25%。

3.2中心广场多功能改造：全时段场景切换

3.3M 空间可变坐席：5 分钟场景切换

升级电动伸缩坐席（承重 100kg / 座），5 分钟内完成 “演唱会模式（3000 座）→宴会模式（1500 座）→展览模式（800㎡无柱空间）” 切换；

配备移动舞台（可升降 1.2 米）、可拼接 LED 屏（单块 2㎡，支持任意组合），2025 年计划承接演唱会、企业年会、艺术展览等活动 120 场，场地租赁收入预计 1800 万元。

（二）场景体验深度营造：从“沉浸互动”到“情感共鸣”

1. 文化体验场景：本土文化与国际艺术融合

1.1公共艺术体系：打造“可观赏、可互动、可消费”的艺术空间

艺术大道升级：

引入 “艺术家驻留计划”，每年邀请 12 位国内外艺术家（如成都本土艺术家周春芽、日本艺术家草间弥生）创作在地性作品，设置 10 个户外艺术装置（如 “蜀锦缠绕雕塑”“熊猫光影装置”）；

建设 80 米长数字艺术墙（分辨率 8K，亮度 5000nit），24 小时循环播放数字艺术短片（如《成都古今对话》），游客扫码可生成专属艺术海报（分享至社交媒体可获艺术衍生品优惠券）。

艺术 IP 商业化案例：草间弥生 “无限镜屋” 特展：

投资 800 万元（含版权费、场地改造、展品运输），展览面积 500 平方米，设置 “南瓜镜屋”“星空镜屋” 2 个核心展区；

运营数据：票价 158 元 / 人，日均接待 1200 人，衍生品（如波点帆布包、南瓜摆件）日均销售额 5 万元，投资回收期 9 个月，带动周边餐饮销售额增长 35%。

1.2非遗与数字融合：非遗文化沉浸馆 2.0

在原有非遗馆基础上升级，新增 “数字非遗互动区”：

开发 “蜀绣 AR 体验”：游客通过手机扫描蜀绣作品，虚拟非遗传承人讲解针法（支持中英双语），可 360° 查看作品细节；

推出 “皮影戏数字定制”：游客上传照片可生成专属皮影形象（收费 50 元 / 个），并可在虚拟舞台表演（支持录制分享）；

2025 年预计日均接待 800 人次，体验收入增长 40%，文创衍生品销售额突破 500 万元。

2. 潮流与亲子场景：精准匹配客群需求

2.1潮流社交场景：年轻客群的 “圈层聚集地”

滑板公园 2.0：新增 “滑板直播区”（配备专业摄影设备，滑手可实时直播动作）、“潮牌快闪店”（每月引入 1 个新兴潮牌，如本土品牌 “古由卡”），2025 年计划举办 “西南滑板锦标赛”（奖金总额 10 万元），预计吸引跨区域客流 2 万人次；

Livehouse 升级：新增 “艺人直播室”（乐队演出可同步直播，观众线上打赏分成）、“潮流周边定制区”（可在 T 恤、滑板上印制演出主题图案），年均举办演出 180 场，门票收入突破 1500 万元，饮品与周边销售增长 30%。

2.2亲子互动场景：品质家庭的 “沉浸式陪伴”

亲子农场 2.0：新增 “农场科普 APP”（儿童可记录植物生长过程，完成任务获 “小农夫勋章”）、“亲子露营区”（周末开放，提供帐篷租赁，298 元 / 家庭 / 晚），与周边 15 所学校建立 “课外实践合作”，年均接待学生团体 1.8 万人次；

儿童剧场升级：引入 “互动剧本杀”（适合 6-12 岁儿童，如《蜀锦守护战》主题，单次体验 120 元 / 组）、“儿童艺术工作坊”（演出后可学习简单戏剧表演），复购率从 55% 提升至 65%，年均收入突破 400 万元。

3. 科技互动场景：智能技术赋能体验

3.1裸眼 3D 与 AR 导航：提升科技感与便利性

主入口设置 20m×8m 裸眼 3D 大屏（分辨率 4K，支持 HDR），每日 18:00-22:00 整点播放 “成都文化主题短片”（如《熊猫穿越锦官城》），单次播放吸引 300 人驻足观看，社交媒体曝光量每月新增 100 万次；

开发项目专属 AR 导航 APP，通过 200 个蓝牙信标实现室内精准定位（误差<1 米），支持 “商铺导航、排队预约、优惠券推送”，使用 APP 的客群消费转化率提升 25%。

3.2智能互动投影：激活公共空间

在中庭、连廊等区域设置 10 处互动投影（如 “地面钢琴”“光影涂鸦”），游客踩踏地面可触发音乐、用手势可绘制图案（作品可保存分享）；

儿童区设置 “教育投影游戏”（如 “数学闯关”“英语拼写”），家长可实时查看孩子学习进度，带动亲子客群停留时间延长 30%。

4. 夜间经济场景：“六夜业态” 构建全时段消费

围绕 “夜秀、夜食、夜购、夜娱、夜游、夜宿” 六大业态，打造成都夜经济标杆，夜间收入占比从 20% 提升至 35%。

（三）运营保障机制：确保体验质量与可持续性

1. 技术与人员保障

技术保障：部署 5000 个智能照明控制节点（随人流调节亮度）、建立 “空间管理平台”（实时监控各区域客流、设备状态），设备故障响应时间缩短至 20 分钟；

人员保障：成立 “场景运营团队”（20 人），负责体验内容更新、设备维护；每季度开展 “专业培训”（如非遗技艺、儿童沟通技巧），员工满意度达 90%，客诉率下降 30%。

2. 商户与数据协同

商户协同机制：每月召开 “商户座谈会”，共享客群数据（如年轻客群消费偏好），联合策划活动（如 “潮流品牌 + 餐饮” 联合套餐）；

数据迭代机制：每季度发布《场景体验报告》，基于客群反馈优化内容（如亲子农场增加露营区），确保体验满意度稳定在 85% 以上。

（四）效果预估：短期突破与长期引领

1. 短期效果（2025 年）

客流与消费：日均客流突破 2 万人次，年轻客群占比 55%，家庭客群占比 32%；客单价从 220 元提升至 280 元，年销售额突破 15 亿元，租金收入达 2.2 亿元；

空间价值：空间利用率从 65% 提升至 85%，冷区改造后租金收入增长 15 倍，夜间经济收入占比 35%；

品牌影响力：社交媒体年度曝光量超 3 亿次，定位认知度达 80%，成为成都 “文商旅融合示范项目”。

2. 长期效果（2027 年）

资产与行业地位：项目资产估值突破 150 亿元，租金收益率达 7.5%（国内商业综合体 TOP5 水平）；形成 “空间优化 + 场景体验” 可复制模式，接待全国考察团 150 批次 / 年，输出运营标准；

社会价值：年均举办文化活动 300 场，孵化本土文创品牌 80 个，带动就业 5000 人，成为成都 “城市文化会客厅”。

通过 “空间优化激活价值、场景体验增强粘性、科技赋能提升效率”，成都华熙 LIVE・528 实现从 “传统商业” 到 “城市级体验目的地” 的跨越，为商业综合体转型升级提供 “可落地、可衡量、可复制” 的标杆方案。

八、业态规划及品牌焕新

（一）业态生态体系构建：从“比例调整”到“动态平衡”

1. 核心模型：433 业态生态模型深度落地

基于北京云阿云商业数据库（覆盖全国 100 + 商业综合体运营数据）及成都商业趋势分析，构建 “40% 文化体育娱乐 + 30% 零售创意 + 30% 餐饮配套” 的 433 生态模型，实现 “引流 - 留客 - 变现” 的闭环运营，具体模型解析与实施路径如下：

模型差异化优势：

动态平衡机制：每季度通过云阿云系统分析各业态 “客流贡献、坪效、复购率”，灵活调整面积占比（如文化体育业态客流不足时，临时增加快闪体验项目）；

跨业态协同：建立 “业态联动系数” 评估体系，如文化展览与文创零售联动系数需≥35%（即 35% 的观展客群会消费文创产品），确保生态内各模块相互赋能。

2. 业态规划调整：数据驱动的精准优化

结合项目 2024 年运营数据（样本量 15 万条），对原有业态进行 “淘汰 - 新增 - 升级” 三维调整，具体如下：

（二）六大主题业态圈：场景化运营落地细节

1. 文化演艺圈：构建多层次演艺生态

1.1核心设施升级：

M 空间智能化改造：投入 1200 万元升级舞台设备（4K LED 屏、环绕声系统），引入可变形座椅（5 分钟切换 “演唱会 - 赛事 - 展览” 模式），年承办活动从 80 场→150 场，使用率提升至 85%；

沉浸式微剧场：在三层连廊打造 2 个 500㎡微剧场，年均演出 100 场（如本土话剧、儿童剧），单场容量 80 人，门票 60-120 元，预计年营收 720 万元。

1.2品牌矩阵与运营：

2. 艺术体验圈：完整艺术产业链构建

2.1核心项目落地：

成都时代美术馆升级：投入 800 万元设立 “数字艺术实验室”，开发 AR 观展系统（扫码触发艺术品动态讲解），年均举办 8 场国际级展览（如 “teamLab 未来游乐园”），观展人次突破 50 万，门票收入 2700 万元；

艺术衍生品中心：与故宫文创、三星堆 IP 合作，开发 “蜀绣 + 数字艺术” 跨界产品（如蜀绣纹样盲盒，售价 89 元），年开发产品 200 款，预计年销售额 1800 万元。

2.2运营创新：

艺术家孵化计划：提供 2000㎡免费工作室，年扶持 50 位青年艺术家，作品通过美术馆展览 + 线上平台销售，预计年交易额 3000 万元；

艺术教育体系：引入中央美院继续教育中心，开设油画、设计等课程（单次课 298 元），年培训学员 2000 人，同时设立少儿艺术启蒙基地（年服务 1.2 万人次），形成 “艺术创作 - 展览 - 教育 - 销售” 闭环。

3. 时尚运动圈：全维度运动体验基地

3.1核心设施提升：

轻探险乐园升级：新增 AR 攀岩（扫码记录攀爬数据，排名挑战）、室内蹦极（适合亲子体验），投资 500 万元，年接待量从 20 万→35 万人次，会员数突破 3 万；

专业运动场馆：打造 8000㎡滑板公园（专业级 U 型池）、5000㎡攀岩馆（不同难度赛道），与 1985 滑板俱乐部、岩舞空间合作运营，年举办赛事 20 场（如西南滑板挑战赛），单次赛事引流 1.5 万人次。

3.2业态组合与数据：

4. 创意零售圈：差异化零售体验

4.1品牌引入策略：

首店经济：2025 年引入区域首店 30 家（如 BAPE 西南首店、Coach 潮流支线）、城市首店 15 家（如 % Arabica 宠物友好店），首店品牌年销售额占比目标达 40%；

本土孵化：设立 “华熙创意实验室”，提供 500㎡免费空间，孵化本土潮牌（如 “古由卡”）、非遗文创品牌（如蜀绣文创），年孵化品牌 20 个，预计年销售额 8000 万元。

4.2业态规划与运营：

5. 特色餐饮圈：全时段餐饮体验

5.1餐饮层级规划：

5.2运营创新：

“美食护照” 系统：会员消费满 3 家不同餐饮品牌可兑换礼品（如艺术展览门票），预计提升复购率 25%；

中央厨房支持：为小型餐饮品牌提供食材统一采购（降低成本 15%）、半成品加工服务，提升出餐效率。

6. 生活配套圈：品质生活服务

6.1业态规划：

教育服务：引入少儿素质教育机构（如美术、音乐培训，单次课 120 元）、成人继续教育中心（语言培训，月卡 800 元），年服务人群 1.5 万人次，预计年营收 1800 万元；

健康服务：开设中医养生馆（单次理疗 298 元）、轻医美机构（如皮肤管理，单次 398 元），针对社区客群推出 “健康套餐”（年卡 5800 元），预计年营收 1200 万元；

商务服务：提供 500 个工位的共享办公空间（月租金 2000 元 / 工位）、20 个不同规模会议室（时租 200-800 元），入驻率目标 85%，年营收 900 万元。

（三）品牌焕新策略：从 “招商” 到 “生态共建”

1. 品牌引入标准：多维度筛选体系

1.1核心标准（权重分配）：

定位匹配度（40%）：国际品牌需具备潮流支线（如 Coach Outlet），本土品牌需有文化属性（如蜀绣非遗资质），通过 “品牌 - 项目契合度” 评分（80 分以上准入）；

业绩稳定性（30%）：近 3 年营收增长率≥10%（如 INXX 年均增长 15%），单店坪效≥行业均值 120%（如盒马鲜生社区店坪效 1.5 万元 /㎡）；

体验优质性（30%）：大众点评评分≥4.5 分，门店互动空间占比≥20%（如亲子品牌需设儿童游乐区）。

1.2分类标准：

2. 品牌矩阵构建：“国际 + 本土 + 新锐” 三维布局

最终落地品牌 83 家，形成覆盖全业态、适配全客群的矩阵，核心品牌及协同效果如下：

3. 实施步骤：分阶段落地与优化

3.1第一阶段（2025Q1-Q2）：核心引流品牌引入

淘汰低效品牌：淘汰 18 家坪效＜8000 元 /㎡的品牌（如传统服饰），释放面积 1.8 万㎡；

引入核心品牌：落地 INXX 全球旗舰店、MAO Livehouse、盒马鲜生社区店，提供 “首年租金 8 折 + 装修补贴 500 万元”，确保 2025Q2 末开业；

阶段效果：出租率维持 80%，日均新增客流 3500 人次，“潮流 + 亲子” 定位认知度达 55%。

3.2第二阶段（2025Q3-Q4）：补充品牌落地

完善业态：引入 Coach 潮流支线、蜀绣非遗体验馆、HTC VIVE VR 体验馆，填补高端、本土、沉浸娱乐空白；

现有品牌升级：万达影城改造为 IMAX 主题店（投资 300 万），茶百道升级为总部体验店（增设 DIY 区）；

阶段效果：高净值客群占比从 10%→18%，会员积分兑换率达 25%。

3.3第三阶段（2026Q1-Q2）：优化调整

数据评估：淘汰坪效＜1.2 万元 /㎡的品牌（如低效密室逃脱），释放面积 4000㎡；

替补引入：引入乐高教育中心、1985 滑板俱乐部，填补亲子教育、潮流运动空白；

最终落地：出租率达 95%，品牌矩阵覆盖四大客群，匹配度≥85%。

（四）楼层业态规划及品牌落位策略

基于项目 “文化体育 + 潮流体验” 的核心定位，结合客群动线规律（首层承接外部客流、高楼层承载目的性体验）与空间特性（首层临街性强、高楼层私密性优），构建 “首层引流、二层潮流、三层亲子、四层文化、地下一层沉浸娱乐” 的垂直业态矩阵，各楼层规划及品牌落位如下：

1.首层：潮流引力与生活服务入口（面积占比 25%，约 5.25 万㎡）

1.1定位升华

打造 “成都潮流生活第一入口”，承接项目 80% 的外部首入客流，通过 “国际潮牌 + 特色生活服务” 组合，树立项目年轻、时尚的第一印象，同时满足社区客群日常消费需求，实现 “高频引流 + 低频高消费” 的双重价值。

1.2主要业态

国际潮牌旗舰店、特色生活服务、轻食饮品、快闪体验空间

1.3品牌组合

1.4租金水平

国际潮牌：保底租金 450-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（取高者），如 BAPE 旗舰店保底租金 550 元 /㎡/ 月，扣点 13%，确保单店年坪效不低于 3.5 万元 /㎡；

特色生活服务：保底租金 280-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（取高者），盒马鲜生社区旗舰店因带动物流与线上订单，保底租金 280 元 /㎡/ 月，扣点 9%；

轻食饮品：保底租金 320-400 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%（取高者），喜茶主题店因高客流带动性，保底租金 380 元 /㎡/ 月，扣点 19%；

快闪体验空间：采用 “短期租金 + 销售额分成” 模式，月度租金 8000-12000 元 / 个，销售额超 50 万元部分按 5% 分成，单个快闪店租期 1-3 个月，保证空间灵活性。

1.5焕新重点

首店引入：2025 年内引入 3 家西南首店潮牌（如 OFF-WHITE、STÜSSY）、2 家成都首店轻食品牌（如 Shake Shack 成都首店），提升品牌稀缺性，预计首店品牌可带动首层客流增长 40%；

场景改造：主入口打造 150㎡“潮流艺术装置区”（由成都本土涂鸦团队 “墨汁” 创作动态涂鸦墙），中庭设置 200㎡“快闪中庭”（每月更新主题，如 “春日潮鞋展”“夏日穿搭实验室”），增强场景吸引力；

服务升级：引入 “无人智能服务矩阵”，包括 10 台自助寄存柜（免费使用）、5 台智能导购屏（支持 AR 试衣、品牌导航）、3 个移动服务岗（提供雨伞租借、礼品包装），提升消费便利性。

1.6布局策略

入口引流：东、西主入口各布局 1 家国际潮牌旗舰店（BAPE、INXX），采用玻璃幕墙 + 开放式橱窗设计，形成 “第一眼潮流冲击”，吸引年轻客群进店；

中庭聚客：中庭区域集中布局轻食饮品品牌（% Arabica、喜茶），搭配 60㎡“潮流打卡墙”（扫码可生成个性化潮流海报），打造 “饮品消费 + 社交打卡” 的聚客节点，日均停留时间延长至 45 分钟；

动线延伸：从环形主动线向街区深处延伸 2 条 “生活服务支线”，分别布局盒马鲜生、红旗连锁黑标店，支线末端设置 “社区服务站”（提供快递代收、家政预约），引导社区客群深入消费，支线商铺客流覆盖率提升至 90%；

快闪灵活布局：在主动线空白区域设置 4 个可移动快闪摊位，每月根据潮流热点更新品牌（如春节前引入潮玩快闪、夏季引入防晒品牌快闪），保持首层业态新鲜感。

1.7预期效果

客群质量：年轻客群（18-35 岁）占比达 75%，其中潮流爱好者客群占比 50%；

消费数据：客单价提升至 800 元（潮牌消费占比 60%），年销售额达 6.8 亿元，其中国际潮牌贡献 4.2 亿元、生活服务贡献 1.8 亿元、轻食饮品贡献 0.8 亿元；

租金收益：年租金收入达 1.8 亿元，较改造前（1.2 亿元）提升 50%，首层坪效达 1.3 万元 /㎡/ 年。

2.二层：潮流文化与运动体验核心（面积占比 25%，约 5.25 万㎡）

2.1定位升华

打造 “西南潮流运动文化枢纽”，承接首层潮流客群的深度体验需求，通过 “潮流零售 + 专业运动体验” 的强协同组合，形成 “体验 - 消费” 闭环，同时举办高频潮流活动（如滑板赛、潮牌发布），成为成都年轻客群的核心社交阵地。

2.2主要业态

潮流零售集合店、专业运动体验、潮流配饰、潮流主题餐饮

2.3品牌组合

2.4租金水平

潮流零售集合店：保底租金 380-450 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（取高者），IT 潮牌集合店因品牌能级高，保底租金 420 元 /㎡/ 月，扣点 15%；

专业运动体验：采用 “保底租金 + 流水倒扣” 模式，保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，流水倒扣率 8-10%（取高者），1985 滑板俱乐部因需场地改造，保底租金 180 元 /㎡/ 月，扣点 9%；

潮流配饰：保底租金 320-380 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（取高者），APM Monaco 保底租金 360 元 /㎡/ 月，扣点 17%；

潮流主题餐饮：保底租金 260-320 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（取高者），海底捞潮流主题店保底租金 300 元 /㎡/ 月，扣点 13%。

2.5焕新重点

运动场景升级：投入 800 万元改造攀岩馆（增设 AR 攀岩赛道，扫码可记录攀爬数据并参与全国排名）、滑板公园（扩建专业 U 型池，满足赛事级需求），预计专业运动体验客群停留时间从 1.5 小时延长至 2.5 小时；

潮牌资源整合：与国内潮流平台 “YOHO!” 合作，引入 3 家国内新锐潮牌首店（如 RANDOMEVENT 西南首店），同时举办 “西南潮流发布周”（每季度 1 次），联合品牌发布限定款（如 “华熙 ×NPC 联名滑板”）；

主题餐饮创新：海底捞潮流主题店引入 “潮玩点餐系统”（扫码可抽取潮玩盲盒），成都味道实验室推出 “潮流小吃盲盒”（如麻辣兔头 + 潮玩挂件组合），提升餐饮消费的社交传播性。

2.6布局策略

动线衔接：从首层国际潮牌区通过 “潮流连廊”（墙面绘制涂鸦艺术、地面粘贴滑板路线指引）直达二层潮流零售集合店，确保潮流客群动线连贯；

体验聚客：二层中庭布局攀岩馆与滑板公园的 “互动展示区”（透明玻璃设计，首层客群可直观看到运动场景），同时设置 “潮流赛事舞台”（每周举办小型滑板赛、攀岩挑战赛），日均吸引围观客流 2000 人次；

消费闭环：运动体验区周边 50 米范围内布局潮流零售集合店与配饰店，如攀岩馆出口直达 VANS 主题店，滑手体验后可直接购买专业装备，运动客群向零售转化比例达 40%；

餐饮配套：潮流主题餐饮集中布局在动线末端，如海底捞潮流主题店位于滑板公园旁，满足运动后聚餐需求，餐饮客群中运动爱好者占比达 65%。

2.7预期效果

体验数据：专业运动体验年均接待 12 万人次，其中会员复购率达 55%，“西南潮流发布周” 单次活动吸引客流 1.8 万人次；

消费数据：客单价达 1200 元（潮牌集合店消费占比 70%），年销售额达 5.5 亿元，其中潮流零售贡献 3.8 亿元、运动体验贡献 0.8 亿元、餐饮贡献 0.9 亿元；

租金收益：年租金收入达 1.5 亿元，坪效达 1.1 万元 /㎡/ 年，二层成为项目潮流客群的核心留存区域。

3.三层：亲子家庭沉浸式陪伴空间（面积占比 20%，约 4.2 万㎡）

3.1定位升华

打造 “成都品质亲子陪伴标杆”，聚焦 3-12 岁儿童家庭客群，通过 “亲子体验 + 亲子零售 + 亲子餐饮” 的全链条业态组合，满足 “教育 + 娱乐 + 消费” 的一站式需求，同时通过 “家长休闲区” 的人性化设计，提升家庭客群整体满意度，成为周末家庭消费的首选目的地。

3.2主要业态

亲子体验（儿童剧场、亲子农场）、亲子零售、亲子餐饮、家长休闲区

3.3品牌组合

3.4租金水平

亲子体验：采用 “保底租金 + 营收分成” 模式，保底租金 150-180 元 /㎡/ 月，营收分成率 5-8%（取高者），开心麻花儿童剧场因需专业舞台改造，保底租金 150 元 /㎡/ 月，分成 7%；

亲子零售：保底租金 280-320 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（取高者），乐高教育中心保底租金 300 元 /㎡/ 月，扣点 14%；

亲子餐饮：保底租金 220-260 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（取高者），奈尔宝亲子餐厅保底租金 240 元 /㎡/ 月，扣点 11%；

家长休闲区：保底租金 260-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（取高者），星巴克亲子友好店保底租金 280 元 /㎡/ 月，扣点 16%。

3.5焕新重点

体验内容深化：开心麻花儿童剧场每月推出 1 部成都本土题材儿童剧（如《蜀锦的故事》），亲子农场新增 “节气农耕体验”（如清明采茶、秋分打稻），同时与周边 10 所幼儿园合作推出 “课外实践基地”，年均接待学生团体 1.2 万人次；

亲子互动升级：亲子零售品牌推出 “亲子 DIY 服务”（如乐高积木定制、儿童服饰手绘），亲子餐饮设置 “亲子烹饪课堂”（每周六下午举办，家长与孩子共同制作披萨、甜品），提升亲子互动粘性；

家长服务优化：家长休闲区配备 “儿童托管站”（免费托管 30 分钟，需提前预约）、“亲子摄影服务点”（提供专业亲子拍照，消费满 300 元可免费打印照片），同时设置 “社区便民服务终端”（可缴纳水电费、预约家政服务），满足家长多元需求。

3.6布局策略

动线设计：从首层主入口通过 “亲子专属电梯”（轿厢装饰卡通图案、播放儿童音乐）直达三层，电梯出口设置 “亲子导览屏”（显示当日儿童剧场次、农场体验项目）；

体验核心：三层中庭布局亲子农场 “萌宠互动区”（透明围栏设计，家长可在外休息观看），儿童剧场位于动线核心位置，确保家庭客群能快速到达核心体验项目；

消费配套：亲子体验区周边 30 米范围内布局亲子零售与餐饮，如儿童剧场出口直达巴拉巴拉旗舰店，亲子农场旁设置糖油果子亲子店，家庭客群体验后消费转化率达 70%；

家长友好：在亲子体验区外围布局家长休闲区，如星巴克亲子友好店与亲子农场仅隔一条连廊，家长可透过玻璃观看孩子体验，同时享受咖啡与阅读，家长满意度提升至 92%。

3.7预期效果

客群数据：年均接待家庭客群 9 万组，其中周末客群占比 65%，会员复购率达 60%；

消费数据：家庭客群单次消费总额达 800 元（体验消费占 50%、零售占 30%、餐饮占 20%），年销售额达 3.6 亿元；

租金收益：年租金收入达 0.9 亿元，坪效达 0.85 万元 /㎡/ 年，带动项目家庭客群整体占比从 25% 提升至 30%。

4.四层：文化体验与高端配套高地（面积占比 15%，约 3.15 万㎡）

4.1定位升华

打造 “成都文化艺术消费标杆”，聚焦高净值客群与文化爱好者，通过 “非遗体验 + 数字艺术 + 高端餐饮” 的组合，实现 “文化展示 - 深度体验 - 高端消费” 的闭环，同时依托高楼层私密空间特性，引入高端商务配套，成为城市文化交流与商务接待的核心场所。

4.2主要业态

非遗文化沉浸馆、数字艺术展厅、高端餐饮、商务配套服务

4.3品牌组合

4.4租金水平

非遗文化沉浸馆：采用 “保底租金 + 门票分成” 模式，保底租金 220-280 元 /㎡/ 月，门票分成率 10-15%（取高者），TeamLab 数字艺术展因设备投入大，保底租金 250 元 /㎡/ 月，分成 12%；

数字艺术展厅：保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（取高者），故宫文创数字体验中心保底租金 200 元 /㎡/ 月，扣点 9%；

高端餐饮：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（取高者），松云泽作为黑珍珠餐厅，保底租金 420 元 /㎡/ 月，扣点 17%；

商务配套服务：采用 “固定租金 + 服务费分成” 模式，固定租金 300-350 元 /㎡/ 月，服务费分成率 5-8%（取高者），万豪行政公寓接待中心保底租金 320 元 /㎡/ 月，分成 6%。

4.5焕新重点

文化体验升级：投入 1200 万元打造 “蜀绣数字工坊”，通过 VR 技术还原蜀绣制作全过程，游客可沉浸式体验 “虚拟刺绣”；皮影戏非遗剧场引入全息投影技术，打造 360° 沉浸式皮影秀，单场容量从 80 人提升至 150 人，门票价格从 60 元提升至 120 元；

高端餐饮创新：松云泽推出 “文化主题套餐”（如 “三国文化宴”，搭配非遗餐具），大德会席与数字艺术展厅联动，推出 “艺术 + 日料” 体验（用餐期间可观看数字艺术短片），高端餐饮客单价从 600 元提升至 800 元；

商务配套优化：高端会议中心配备同声传译系统、智能会议设备（支持多屏互动），可承接 200 人规模的国际会议；私人银行 VIP 服务站提供 “一对一财富咨询 + 文化体验” 套餐（如咨询后赠送非遗体验券），吸引高净值客群长期入驻。

4.6布局策略

动线衔接：从三层亲子区通过 “文化连廊”（墙面展示蜀绣、皮影戏非遗作品）直达四层非遗文化沉浸馆，连廊设置 “文化导览屏”（扫码可了解非遗历史），引导家庭客群向文化客群转化；

体验核心：四层中庭布局 TeamLab 数字艺术展 “核心体验区”（2000㎡，设置互动投影墙、虚拟花海），成为四层聚客核心，日均吸引客流 1500 人次；

高端配套布局：高端餐饮集中在四层东侧（临三圣乡景观区），采用落地窗设计，用餐时可欣赏户外景观，提升用餐体验；商务配套服务位于四层西侧，临近电梯厅，方便商务客群快速到达；

消费闭环：非遗文化沉浸馆出口直达诚品生活文创集合店，游客体验后可购买非遗文创产品（如蜀绣挂件、数字艺术周边），文化体验客群向零售转化比例达 35%。

4.7预期效果

客群质量：高净值客群（月消费≥1 万元）占比达 40%，文化爱好者客群占比 35%；

消费数据：客单价达 2000 元（高端餐饮占比 60%、文化体验占比 30%），年销售额达 4.2 亿元，其中高端餐饮贡献 2.5 亿元、文化体验贡献 1.2 亿元、商务配套贡献 0.5 亿元；

租金收益：年租金收入达 1.1 亿元，坪效达 1.1 万元 /㎡/ 年，四层成为项目高端客群的核心承载区域。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库