商业地产案例分享-成都万象城项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为成都万象城量身定制了以“体验升级、数字赋能、资产优化”为核心的破局路径，通过五大战略工程与系统性落地策略，旨在将其重塑为西南领先的“高端体验+智慧服务”生活方式枢纽，为行业提供可复制的转型范本。全文共100900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

成都万象城运营提升与资产优化实操报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、五大核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理提升策略

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态规划及品牌焕新

（三）品牌矩阵构建：从 “单一品牌” 到 “矩阵协同” 的价值共生

1. 核心逻辑：构建 “核心品牌压舱 + 特色品牌破圈 + 孵化品牌储备” 的三级矩阵，2024 年目标矩阵品牌贡献总销售额的 90%、总客流的 85%，形成 “短期有业绩、中期有亮点、长期有潜力” 的品牌生态。

2. 具体矩阵构成：三级矩阵 + 协同机制

2.1核心品牌矩阵：项目 “压舱石”，保障基本盘

定位：筛选 “高知名度、高客流带动、高忠诚度” 的品牌，2024 年目标核心品牌 30 家，贡献总销售额的 50%、总客流的 40%；

矩阵清单（2024 年）：

运营策略：为核心品牌提供 “优先铺位 + 专属营销”，如将 Ole' 布局在 B 馆一层核心位置（靠近家庭客群入口），每年为核心品牌策划 2 次专属促销活动（如 “Coach 会员日”）。

2.2特色品牌矩阵：项目 “破圈点”，打造差异化

定位：引入 “稀缺性、网红属性、本土特色” 的品牌，2024 年目标特色品牌 40 家，带动社交媒体曝光量年超 1 亿次，吸引跨城客群；

矩阵清单（2024 年）：

运营策略：为特色品牌提供 “流量扶持”，如在项目官方抖音为网红品牌制作 “探店视频”，平均播放量 50 万 +；为本土品牌设置 “文化体验区”，如蜀绣生活店配备非遗传承人现场教学。

2.3孵化品牌矩阵：项目 “未来力”，储备可持续资源

定位：与 “初创期、高潜力” 的新兴品牌合作，2024 年目标孵化品牌 15 家，成活率 90%，3 年内培育 5 家区域知名品牌；

孵化支持体系：

成功案例：2023 年孵化的 “蜀绣生活”，通过免租期、文旅资源对接，6 个月内月销售额从 10 万元提升至 40 万元，2024 年目标升级为 “西南首店”，年销售额突破 500 万元。

2.4矩阵协同机制：实现 “1+1＞2”

会员协同：打通矩阵内品牌会员体系，如项目会员在 Coach 消费可累积积分，积分可在 Ole' 兑换商品，2024 年目标会员跨品牌消费率提升至 35%；

营销协同：策划 “矩阵品牌联动活动”，如 2024 年 “万象生活节”，核心品牌（Ole'）+ 特色品牌（霸王茶姬）+ 孵化品牌（蜀绣生活）联合促销，目标活动期间销售额增长 40%；

数据协同：建立 “品牌数据共享平台”，矩阵内品牌可查看客群跨品牌消费行为（脱敏），如 Ole' 可查看在奈尔宝消费的家庭客群偏好，优化儿童食品品类，2024 年目标品牌数据使用率达 80%。

（四）各楼层品牌及租金规划

1.核心定位

以 “演艺商业双驱动” 为核心，围绕三大客群分层需求 ——核心演艺客群（22-45 岁，观演需求：演出配套消费、社交打卡）、主力家庭客群（25-40 岁，孩子 3-12 岁，需求：亲子体验、家庭聚餐）、高端商务客群（35-50 岁，年消费 15 万 +，需求：商务宴请、品质奢享），构建 “楼层主题锚定演艺、业态承接观演客流、品牌联动 IP 价值” 的商业布局，最终实现 “演艺引流、商业变现、资产增值” 的闭环目标。

2.规划原则

演艺动线融合：强化地下 1 层（B1）至地上 5 层（L5）与 12000 座演艺场馆的动线衔接（如专属连廊、指引系统），确保观演客群向商业楼层转化率≥60%；

业态演艺联动：各楼层业态围绕 “观演前（休憩、伴手礼）、观演中（周边零售）、观演后（宴请、休闲）” 场景布局，避免同质化（如 L4 餐饮承接演后宴请、B1 零售承接演前即时消费）；

租金弹性适配：针对演艺关联业态（如周边零售、剧场配套）采用 “保底 + 扣点 + 演出分成” 模式，非关联业态采用 “保底 + 扣点”，兼顾品牌培育与项目收益；

运营智慧化：融入 “演艺票 - 商业券” 联动系统、观演客流热力分析工具，提升客群体验与运营效率。

3.各楼层详细规划

地下 1 层（B1 层）：演艺衍生 + 潮流生活 —— 观演客群即时消费主场

主题定位

“西南演艺衍生消费枢纽”—— 聚焦 22-35 岁年轻观演客群及周边通勤人群，打造 “演艺周边零售 + 潮流快消 + 深夜食堂 + 即时便民” 的复合型空间，承接演艺散场后 1-2 小时黄金消费时段，兼顾日常便民需求。

品牌组合规划

租金水平与模式

关键运营策略

动线衔接：设置 “演艺散场专属通道”，从演艺场馆出口直达 B1 深夜食堂与周边零售区，减少动线交叉；

智慧联动：打通演出票务系统与 B1 业态，购票用户可获 “B1 消费满 100 减 30 券”，目标核销率≥50%；

场景营造：在演艺周边零售区设置 “演出海报墙”“明星手印互动区”，吸引客群打卡，目标社交平台曝光量月均 10 万 +；

夜间运营：演后 1 小时（21:00-22:00）开通 “B1 快速结账通道”，加派导购，缩短客群排队时间（目标结账时长≤5 分钟）。

（二）地上 1 层（L1 层）：轻奢精品 + 演艺 IP —— 高端客群品质消费阵地

主题定位

“西南演艺轻奢体验枢纽”—— 聚焦 35-50 岁高端商务客群及高净值观演客群（如话剧、音乐剧观众），打造 “国际轻奢 + 演艺联名精品 + 高端美妆 + 商务配套” 的高端空间，承接跨城观演客群的品质消费需求。

品牌组合规划

租金水平与模式

关键运营策略

VIP 专属服务：设置 “轻奢 - 演艺” 双 VIP 通道，会员可享 “演出票优先购 + 轻奢专属折扣”，目标 VIP 会员数 5000 人，消费占比 60%；

联名活动：每季度举办 “轻奢 + 演艺” 联名活动（如 Coach× 音乐剧限量款首发），每场吸引高端客群 300-500 人次，带动销售额增长 25%；

妆造联动：丝芙兰推出 “观演妆造套餐”（化妆 + 发型 + 门票折扣），目标套餐月销量 1000 份，带动美妆与演出票双消费；

停车保障：VIP 会员观演可享 “免费停车 + 专属代泊”，减少高端客群出行顾虑，目标会员复购率≥70%。

地上 2 层（L2 层）：时尚女装 + 演艺文创 —— 女性客群品质空间

主题定位

“西南演艺文创时尚馆”—— 聚焦 25-40 岁女性客群（核心家庭客群中的母亲群体、高净值女性观演客群），打造 “时尚女装 + 演艺文创 + 美学体验 + 轻食休憩” 的沉浸式空间，承接 L1 层高端客群 “轻奢下探” 需求，联动 L3 层家庭客群 “亲子后休闲” 需求。

品牌组合规划

租金水平与模式

关键运营策略

跨楼层联动：推出 “妈妈美学日”——L3 层托管孩子的家庭客群，可获 L2 层 “女装试穿 + 文创体验 + 咖啡休憩” 套餐（含 50 元无门槛券），目标带动周末客流增长 30%；

文创 IP 联动：文创店与演出联动，如 “购买话剧票赠文创书签”“文创消费满 500 元赠演出折扣券”，目标联动转化率≥20%；

智慧体验：女装区设 “AI 试衣镜”（支持虚拟试穿 + 搭配推荐），文创区设 “AR 文创预览”（扫描商品看演艺关联场景），目标试穿转化率从 20% 提升至 35%；

美学活动：每月举办 “花艺沙龙”“设计师分享会”，联合 Venchi 推出 “女装消费满 1000 元赠冰淇淋券”，提升客群粘性。

地上 3 层（L3 层）：亲子体验 + 儿童演艺 —— 核心家庭客群专属空间

主题定位

“西南亲子演艺体验中心”—— 聚焦 25-40 岁核心家庭客群（孩子 3-12 岁），打造 “亲子体验 + 儿童演艺 + 儿童零售 + 智慧托管” 的全场景家庭消费空间，承接儿童剧、亲子类演出客流，满足 “观演 + 陪伴 + 教育 + 购物” 一站式需求。

品牌组合规划

租金水平与模式

关键运营策略

空间布局：奈尔宝与儿童微剧场形成 “体验核心”，儿童零售环绕体验区，家庭餐饮集中在楼层两端，避免用餐高峰与体验客流交叉；母婴室与亲子服务相邻，打造 “亲子服务集群”；

演艺联动：儿童微剧场演出票与奈尔宝体验券绑定销售（“1 票 + 1 体验” 套餐），目标套餐月销量 800 份，带动双业态客流；

会员联动：推出 “亲子欢乐卡”（399 元 / 季），含奈尔宝 2 次体验、儿童零售满 300 减 50 券、家庭餐饮 8 折券，目标季售 1.5 万张；

风险应对：若奈尔宝月度接待低于 1 万人次，启动 “门票补贴（50% 折扣）+ 幼儿园团体合作 + 家庭通票（含 L2/L4 业态）” 三措施，保障客流。

地上 4 层（L4 层）：高端餐饮 + 演艺社交 —— 全客群宴请社交空间

主题定位

“西南演艺宴请社交枢纽”—— 聚焦三大客群：核心家庭客群（家庭聚餐）、外围高端客群（商务宴请）、年轻客群（演后朋友聚会），打造 “高端正餐 + 特色餐饮 + 演艺社交 + 智慧预订” 的全场景餐饮娱乐空间，承接各楼层消费后的 “宴请需求”。

品牌组合规划

租金水平与模式

关键运营策略

跨楼层联动：与 L1 层轻奢品牌联动（消费满 5000 元赠 L4 正餐 500 元券），与 L3 层亲子业态联动（家庭聚餐满 1000 元赠儿童演艺票），目标带动宴请客流增长 25%；

演艺社交套餐：推出 “演后社交套餐”（KTV + 火锅组合，享 8 折），周末延长营业至 24:00，目标夜间销售额占比提升至 30%；

智慧预订：“大魔方宴请通” 小程序支持 “餐饮预订 + 演出票选购 + 车位预留 + 餐后娱乐预约”，客户可实时查看排队情况、包厢布置进度，目标客户满意度 95%；

宴请增值：高端正餐消费满 2000 元赠 “演出后台探班” 名额（每月限 100 名），提升高端客群体验，目标复购率≥60%。

地上 5 层（L5 层）：屋顶演艺 + 健康休闲 —— 全客群休闲社交空间

主题定位

“都市演艺休闲绿洲”—— 聚焦全客群（年轻健身人群、家庭休闲客群、高端社交客群），打造 “屋顶演艺 + 健康休闲 + 健康餐饮 + 屋顶体验” 的复合型空间，利用屋顶稀缺景观，承接项目大型户外演艺活动（如音乐节、露天电影），弥补城南 “演艺 + 户外” 业态空白。

品牌组合规划

租金水平与模式

关键运营策略

季节主题场景：春季 “屋顶樱花演艺季”（樱花树 + 小型音乐会）、夏季 “星空电影节”（露天电影 + 露营餐）、秋季 “露营音乐节”、冬季 “屋顶温泉体验区”，目标季节场景带动客流增长 40%；

健康演艺联动：打通 Pure Fitness 与屋顶剧场数据，健身会员凭月度运动 10 次兑换免费户外演出票，目标 “健身 - 演艺” 转化占比 20%；

会员联动：推出 “健康生活卡”（599 元 / 季），含 Pure 周卡、健康餐饮 8 折券、屋顶演出门票 1 张，目标季售 8000 张；

屋顶运营：周末举办 “亲子露营日”，露营餐吧推出 “家庭露营套餐”（含餐 + 演出 + 儿童托管），目标屋顶消费占比提升至 25%。

4全楼层统筹策略

4.1跨楼层联动机制

演艺 - 商业联动：推出 “演艺消费通”，购买演出票可获全楼层 “满 200 减 50” 消费券（B1 餐饮、L3 亲子、L4 宴请通用），目标核销率≥50%；

动线引导：设置 “演艺主题电梯”（B1-L1 “演前电梯”、L3-L5 “家庭电梯”）、楼层指引屏（推荐关联消费，如 “L3 亲子→L4 家庭聚餐”），降低客流断层风险；

通票体系：推出 “大魔方全能卡”（999 元 / 季），含全楼层核心业态体验券（B1 潮流体验、L3 亲子体验、L4 娱乐、L5 健身）+ 2 张演出票，目标年售 5000 张。

4.2租金收益预测

4.3品牌调整周期

建立 “1 年小焕新、2 年大调整” 动态机制：

小焕新（每年）：调整各楼层 10%-15% 的快闪品牌（如 B1 潮牌、L2 美学体验、L5 快闪书店），结合年度演出 IP 更新演艺周边品牌，保持新鲜感；

大调整（每 2 年）：评估核心品牌业绩（如 L1 轻奢销售额、L3 亲子体验客流），替换 3%-5% 低效品牌，引入新兴演艺关联业态（如元宇宙演艺体验店、AI 文创零售柜），确保项目长期竞争力。

（五）实施保障与成效预期

1. 实施保障措施：确保方案落地

招商团队升级：

组建 “三级招商小组”：①核心品牌组（5 人，对接国际 / 头部品牌，5 年 + 招商经验）；②特色品牌组（3 人，对接首店 / 网红品牌，熟悉年轻客群趋势）；③孵化品牌组（2 人，对接初创品牌，具备创业服务经验）；2024 年计划开展 6 次招商培训（如 “首店谈判技巧”“本土品牌孵化方法”），提升团队专业能力。

品牌服务体系：

为品牌提供 “一站式开店服务”：①证照办理（协助工商、消防审批，时间从 15 天缩短至 5 天）；②装修对接（提供统一装修标准，协调物业进场）；③员工培训（项目运营标准、客群服务技巧）；设立 “品牌服务专员”（1 人对接 10 家品牌），每月走访品牌，解决运营问题（如客流不足、库存积压），2024 年目标品牌满意度达 92%。

风险防控机制：

①招商风险：对核心品牌签订 “最低销售额协议”（如 Coach 年销售额不低于 2000 万元），未达标可调整租金；对孵化品牌签订 “对赌协议”，降低投资风险；②运营风险：建立 “品牌退出预案”，对低效品牌提前储备 2-3 家替代品牌，确保业态空缺期不超过 1 个月；③数据风险：搭建 “数据安全防护体系”，对会员数据、品牌数据加密存储，避免泄露。

2. 成效预期（2024 年）

通过 “业态精准规划 + 品牌分层焕新 + 矩阵协同运营”，2024 年目标实现以下核心指标，巩固项目 “西南商业标杆” 地位：

行业价值：本方案通过 “数据驱动的业态优化”“分层绑定的品牌合作”“矩阵协同的生态构建”，为商业地产提供了 “从规模扩张到质量提升” 的转型路径，可作为西南地区商业项目业态品牌运营的标杆案例，未来计划发布《成都万象城业态品牌运营白皮书》，分享实践经验。

九、运营管理提升

（一）运营团队能力提升：打造“专业 + 复合型”运营铁军

运营团队的专业能力直接决定项目运营效率与服务品质。需打破传统 “单一岗位职能” 局限，构建 “分层培养、跨界赋能、数据驱动” 的能力提升体系，具体措施如下：

1. 分层级能力培养体系

管理层（运营总监 / 经理）：战略决策与资源整合能力

建立 “行业标杆研学计划”：每季度组织 1 次赴国内头部商业项目（如上海 TX 淮海、深圳万象天地）考察，学习 “策展型商业”“数字化运营” 等前沿模式；每年安排 1 次海外研学（如东京涩谷 Scramble Square、新加坡 ION Orchard），对标国际商业运营标准，目标管理层年度战略决策准确率提升至 90% 以上。

推行 “项目操盘责任制”：将 L1 层轻奢区、L3 层亲子区等核心楼层作为 “管理层试点项目”，要求管理层牵头制定楼层年度运营计划（含客流、销售额、租金目标），并与绩效挂钩 —— 若试点楼层年度租金增长率超 10%，团队可获额外绩效奖金（占年薪 15%），反之则扣减 5% 绩效，倒逼管理层深度参与运营落地。

执行层（楼层主管 / 运营专员）：精细化运营与问题解决能力

开展 “岗位技能认证计划”：按 “楼层运营、品牌对接、客诉处理、数据分析”4 大模块设置认证课程，例如 “客诉处理模块” 需通过模拟场景考核（如高端客群奢侈品售后纠纷、亲子客群安全投诉），考核通过率需达 100% 方可上岗；“数据分析模块” 要求掌握客流统计系统、销售数据分析工具（如 Tableau），能独立输出楼层月度运营报告（含客流高峰时段、高转化品牌、低效商铺整改建议），目标执行层数据化运营能力达标率提升至 95%。

建立 “跨楼层轮岗机制”：安排运营专员每 6 个月进行 1 次跨楼层轮岗（如从 B1 层潮流区轮岗至 L5 层健康区），熟悉不同业态（零售、餐饮、体验）的运营逻辑，培养 “全业态运营思维”。轮岗期间需完成 “跨楼层协同案例”（如推动 B1 层潮流品牌与 L5 层健身品牌联动活动），案例落地后可获 “跨界运营奖励”，目标跨楼层协同活动年度落地不少于 12 场，带动关联消费占比提升至 20%。

一线员工（客服 / 安保 / 保洁）：服务体验与应急响应能力

推行 “服务标准化 + 个性化赋能”：制定《一线员工服务手册》，明确基础服务标准（如客服人员需 30 秒内响应客户咨询、安保人员需主动引导 VIP 车辆停放），并引入 “服务星级评定”—— 每月通过客户满意度调研（线上问卷 + 现场访谈）评选 “五星员工”，给予薪资上浮 5% 的奖励，目标一线员工客户满意度提升至 98%。

强化应急响应培训：每季度开展 1 次应急演练（如客流拥堵疏导、设备故障应急、突发安全事件处理），例如模拟 “L3 层亲子区儿童走失” 场景，要求安保、客服、运营专员在 5 分钟内完成 “客户信息登记 - 监控调取 - 区域搜寻 - 家长对接” 全流程，目标应急事件处理时长缩短至 10 分钟内，客户投诉率降低 30%。

2. 跨界赋能与外部合作

引入 “外部专家智库”：与商业地产咨询机构（如戴德梁行、世邦魏理仕）合作，每季度邀请 1 位行业专家开展专题培训（如 “首店品牌运营策略”“体验业态坪效提升技巧”）；与成都本地高校（如四川大学商学院）共建 “商业运营实践基地”，定期邀请教授开展 “消费者行为学”“数据化运营” 等课程，目标年度外部培训不少于 8 场，员工专业知识更新率达 100%。

推动 “品牌方协同培训”：联合核心品牌（如 L1 层 Coach、L3 层奈尔宝）开展 “品牌运营共创会”，例如邀请 Coach 培训师为运营团队讲解 “奢侈品客户服务标准”，邀请奈尔宝团队分享 “亲子客群需求洞察”，实现 “项目运营” 与 “品牌服务” 的同频，目标年度品牌协同培训不少于 6 场，品牌与项目运营配合度提升至 90%。

3. 案例参考：深圳万象天地 “运营团队能力提升计划”

深圳万象天地通过 “三层级培养 + 数据化考核”，将运营团队年度离职率控制在 8% 以下，核心楼层租金增长率连续 3 年超 12%。其关键举措包括：①管理层每年需完成 2 个 “创新运营项目”（如 “市集 IP 打造”“会员跨界联动”）；②执行层需掌握 “一店一策” 分析能力，能针对低效商铺提出 3 套以上整改方案；③一线员工推行 “服务 SOP + 个性化加分项”（如主动为客户推荐楼层特色品牌），客户复购率提升至 45%。成都万象城可借鉴其 “数据化考核” 与 “品牌协同” 机制，强化团队实操能力。

（二）客户关系管理优化：从“流量运营”到“存量深耕”

基于成都万象城 “核心家庭客群、次级年轻客群、外围高端客群” 的分层定位，需打破传统 “会员积分兑换” 的单一模式，构建 “精准画像 - 分层服务 - 情感共鸣 - 长期粘性” 的客户关系管理体系，实现 “客户满意度→复购率→消费额” 的层层转化。

1. 客户分层画像与标签体系构建

建立多维度客户标签库：基于 “消费行为 + 偏好 + 场景” 构建标签体系，例如：

消费行为标签：客单价（高端客群 800 元 +、年轻客群 200-500 元）、消费频次（高频客群每月 3 次以上、低频客群每季度 1 次）、消费业态（轻奢零售、亲子体验、健康餐饮）；

偏好标签：品牌偏好（如 Coach、奈尔宝）、场景偏好（打卡拍照、亲子互动、商务宴请）、服务偏好（私人导购、免费停车、宠物友好）；

通过 POS 系统、会员小程序、客流统计系统抓取数据，自动生成客户标签，目标标签覆盖率达 90%，为分层服务提供数据支撑。

客群分层运营策略

2. 分层服务落地与场景化互动

高端客群 “定制化服务”：为黑金卡会员配备 “专属客户经理”，一对一对接需求，例如：客户计划举办商务宴请，客户经理可提前协调 L4 层鼎泰丰包间、安排专属停车、赠送高端伴手礼（如祖玛珑香氛）；客户有奢侈品采购需求，可提前预约 L1 层品牌私人导购，准备心仪款式试穿，目标黑金卡会员服务满意度达 98%，年度消费额增长 20%。

家庭客群 “场景化服务”：围绕 “亲子陪伴” 打造服务闭环，例如：周末推出 “亲子欢乐日”，金卡会员可免费参与 “儿童绘画课堂”“亲子烘焙” 活动，活动后赠送 L3 层儿童零售满 300 减 50 券；针对 “带娃购物痛点”，在 L3 层设置 “临时母婴补给站”（提供婴儿辅食、湿巾、玩具），目标家庭客群月度复购率提升至 60%。

年轻客群 “社交化服务”：结合年轻客群 “潮流、社交” 需求，推出 “潮玩社交季”，银卡会员可参与 “滑板赛”“VR 电竞赛”，获胜者可获得 B1 层潮牌满 500 减 100 券；在会员小程序开设 “潮玩社区”，允许用户分享打卡照片、推荐楼层特色品牌，每月评选 “最佳分享者”，赠送潮流周边（如 MEDM 限量 T 恤），目标年轻客群年度社交分享带来的新客增长 15%。

3. 客户反馈机制与迭代优化

建立 “全渠道反馈体系”：通过会员小程序、现场意见箱、客户经理回访、第三方调研（如问卷星）收集客户反馈，例如：每月向黑金卡会员发送 “服务满意度调研”，向金卡会员发送 “亲子服务需求问卷”，向银卡会员发送 “潮流体验反馈”，目标反馈收集率达 80%。

反馈闭环管理：设立 “客户反馈处理专员”，对反馈实行 “1-3-7” 处理机制 ——1 个工作日内响应客户、3 个工作日内制定解决方案、7 个工作日内落地并回访。例如：客户反馈 “L5 层屋顶公园座椅不足”，专员需在 1 天内确认问题，3 天内制定 “增加 10 组休闲座椅 + 遮阳伞” 方案，7 天内完成安装并回访客户，目标客户反馈解决率达 95%，满意度提升至 90%。

4. 案例参考：上海恒隆广场 “高端客户关系管理”

上海恒隆广场针对高净值客群，推出 “恒隆尊享会”，为会员提供 “私人导购、全球限量款预订、艺术展览优先邀约” 等服务，会员年度消费额占比达 70%，复购率超 85%。其核心在于：①“专属客户经理” 全流程对接，避免客户多部门沟通；②“非商业服务” 赋能（如艺术展览、私人晚宴），增强情感粘性；③“数据化追踪”，通过会员消费数据调整服务策略。成都万象城可借鉴其 “专属经理 + 情感服务” 模式，强化高端客群粘性。

（三）数字化运营体系搭建：以“数据驱动”提升运营效率

数字化是商业项目实现 “精细化运营” 的核心工具。需打破传统 “数据孤岛”（如 POS 数据、客流数据、会员数据分散），构建 “数据采集 - 分析 - 应用 - 迭代” 的全链路数字化体系，覆盖 “客流、销售、会员、空间、营销” 五大维度，具体措施如下：

1. 全维度数据采集体系构建

客流数据采集：在各楼层入口、核心动线、重点品牌门店安装 “AI 客流统计摄像头”（如海康威视智能摄像头），采集 “实时客流、性别、年龄、停留时长、动线轨迹” 等数据，例如：统计 B1 层 FlowRider 周边的客流停留时长（目标平均停留 15 分钟以上）、L1 层轻奢区的高端客群（40 岁以上）占比（目标 30% 以上），为动线优化与品牌调整提供依据。

销售数据采集：打通各品牌 POS 系统与项目 ERP 系统，实时抓取 “品牌销售额、客单价、坪效、热销品类” 等数据，例如：监测 L3 层奈尔宝的月度销售额（目标 500 万元以上）、L4 层西贝海鲜的客单价（目标 250 元以上），自动识别 “高坪效品牌” 与 “低效品牌”，为租金调整与品牌优化提供数据支撑。

会员数据采集：通过会员小程序、POS 系统、客户经理记录，采集 “会员消费行为、权益使用、反馈意见” 等数据，例如：统计黑金卡会员使用 “私人导购服务” 的频次（目标每月 1 次以上）、银卡会员参与 “潮流活动” 的比例（目标 60% 以上），为会员分层服务优化提供依据。

空间与场景数据采集：在公共空间（如中庭广场、屋顶公园）安装 “空间使用监测设备”，采集 “空间停留人数、停留时长、活动参与率” 等数据，例如：统计 L2 层艺术走廊的日均停留人数（目标 2000 人以上）、L5 层屋顶露营餐吧的翻台率（目标 3 次 / 天以上），为空间优化与场景调整提供数据支撑。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库