商业地产案例分享-太原茂业天地项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面太原商业红海竞争，以数据驱动精准诊断资产痛点。报告系统提出业态焕新、空间重构、数字运营三维策略，旨在通过文化赋能与资本规划，实现资产价值从85亿到120亿的跨越式增长。全文共105400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

太原茂业天地资产增值与运营破局实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理提升策略

十、资产优化与实施策略

一、市场分析与项目概述

（一）太原商业地产整体市场环境

1.宏观经济发展态势：消费升级与产业驱动双轮赋能

太原作为山西省省会及中部地区重要增长极，宏观经济的 “稳中有进” 为商业地产提供了坚实支撑，具体体现在三大维度：

1.1经济基础与消费能力

据太原市统计局 2024 年数据，全市 GDP 突破 5500 亿元，同比增长 6.2%（高于全国平均 0.8 个百分点），人均 GDP 达 9.8 万元，接近高收入城市标准。第三产业增加值占比提升至 63.5%，消费对经济增长的贡献率达 58%，标志着城市已进入 “消费主导型” 发展阶段。

消费升级趋势显著：2024 年社会消费品零售总额 2380 亿元，同比增长 8.5%，其中金银珠宝、化妆品、通讯器材等升级类消费增速分别达 12.3%、10.8%、9.6%。例如，太原核心商圈高端化妆品单柜月销售额均值突破 50 万元，较 2022 年增长 35%，直接推动商业地产向 “高品质、体验化” 转型。

1.2产业结构与人口红利

太原正加速推进 “先进制造业 + 现代服务业” 双轮驱动，2024 年新能源汽车、高端装备制造等战略性新兴产业产值同比增长 25%，吸引本科及以上学历人才净流入 8.2 万人（占新增常住人口的 42%）。这部分 “新太原人”（以 25-35 岁为主）对商业的需求呈现 “三高一强” 特征 —— 高品质商品、高体验场景、高社交属性、强数字化依赖，倒逼商业项目从 “传统购物” 向 “生活服务平台” 升级。

典型案例：长风商务区依托山西转型综合改革示范区，已形成 “商业 + 产业配套” 模式，太原天美杉杉奥特莱斯二期引入 “新能源汽车体验中心 + 企业服务配套” 业态，2024 年接待企业客户超 5 万人次，带动商业销售额增长 18%。

1.3城市规划与基建红利

太原 “十四五” 规划 “一主三副六组团” 空间布局落地，核心城区（迎泽区、小店区）更新加速，地铁 1 号线通车、3 号线（2025 年投用）建设推进，显著优化商业地产空间分布。以地铁 2 号线为例，通车后沿线商业项目（钟楼街步行街、华宇百花谷）客流量平均增长 35%，租金水平提升 12%-15%；小店区作为规划核心，2024 年 GDP 突破 680 亿元，社会消费品零售总额占全市 38%，成为商业地产价值高地。

2.供需格局与租金空置：核心商圈饱和与新兴区域分化

当前太原商业地产已从“增量扩张”进入“存量优化”阶段，供需、租金、空置率呈现差异化特征：

2.1供需格局：核心商圈竞争加剧，新兴区域潜力释放

核心商圈（迎泽大街 - 柳巷、长风亲贤）：商业存量超 180 万㎡（占全市 45%），但新增供应有限（2024 年仅太原国金中心商业裙楼新增 5 万㎡），呈现 “饱和竞争”。以长风亲贤商圈为例，聚集了太原万象城（23 万㎡，2024 年销售额 45 亿元）、太原茂业天地（18 万㎡，2024 年销售额 21 亿元）、天美新天地（8 万㎡，2024 年销售额 18 亿元）等中高端项目，同质化业态（如传统服饰、大众餐饮）占比超 60%，倒逼项目通过 “首店经济”“体验创新” 突围。

新兴区域（晋源区、综改示范区、北部新城）：2024 年新增商业供应 12 万㎡（如晋源区太原古县城配套商业、综改示范区苏宁广场），但成熟度低，以社区商业为主。晋源区依托晋阳湖景区（2024 年客流量 1500 万人次），新增商业项目日均客流 2.2 万人次，但客单价仅 45 元（为核心商圈 60%），凸显 “流量有余、品质不足”；综改示范区因产业客群为主，商业空置率达 22%，需通过 “产业配套 + 社区服务” 提升适配性。

2.2租金水平：核心商圈稳中有升，业态差异显著

2024 年太原商业租金呈现 “核心高、新兴低” 的梯度分布：

核心商圈：首层商铺平均租金 8.5-12 元 /㎡/ 天，长风亲贤商圈最高（万象城 10-12 元 /㎡/ 天，茂业天地 8.5-10 元 /㎡/ 天），同比增长 3%-5%。细分业态中，餐饮业态租金承受力最强（9-11 元 /㎡/ 天，如太二酸菜鱼茂业店租金 9.5 元 /㎡/ 天），零售次之（8-10 元 /㎡/ 天），娱乐因面积需求大（如 meland club 需 3000㎡以上），租金相对较低（6-8 元 /㎡/ 天）。

新兴区域：首层商铺平均租金 3-5 元 /㎡/ 天，晋源区因景区客流带动达 4.5-5 元 /㎡/ 天，综改示范区仅 3-4 元 /㎡/ 天，且需提供 3-6 个月免租期吸引品牌。

2.3空置率：核心低位运行，新兴高位波动

2024 年核心商圈整体空置率 6.8%（低于全国二线城市平均 8.5%），长风亲贤商圈仅 4.5%，太原万象城因品牌集聚力强，空置率长期维持 3% 以下；但柳巷等老旧商圈部分项目（如某传统百货）空置率达 15%，呈现 “强者恒强” 格局。新兴区域空置率 18.2%，北部新城某社区商业因周边住宅入住率不足 50%，空置率高达 25%，需通过 “人口导入 + 业态调整” 改善。

3.消费趋势演变：体验化、数字化、本土化成核心方向

基于太原 2024 年 2 万名商业消费者调研及会员数据分析，消费趋势呈现三大显著特征：

3.1体验式消费主导：从“买商品”到“买场景”

2024 年太原消费者 “非购物消费” 占比达 58%（2020 年仅 35%），其中餐饮、娱乐、文化体验占比分别为 32%、15%、11%。项目案例显示，太原万象城引入 “冰场 + 影院 + meland club” 组合业态后，客均停留时间从 2.5 小时提升至 4.2 小时，复购率提升 28%；钟楼街步行街通过 “晋商古建筑修复 + 非遗展览 + 特色小店” 打造沉浸式文旅场景，2024 年客流量 2200 万人次，“打卡体验” 类消费占比超 60%。

太原茂业天地应对措施：2023 年将 5 层屋顶改造为 “空中花园 + 露天餐饮” 体验区，引入绿植景观、艺术装置，改造后该区域客流量提升 60%，带动 5 层整体销售额增长 28%。

3.2数字化消费渗透：全渠道体验成刚需

2024 年太原线上线下融合消费（如 “线上下单 + 线下自提”“直播核销”）占比达 45%，18-35 岁客群数字化消费占比超 70%。消费者核心需求集中在三方面：智能服务（68% 需求率，如智能停车、室内导航）、线上互动（55% 需求率，如会员积分兑换、直播秒杀）、数据透明（42% 需求率，如排队时长查询）。

行业实践：太原华宇百花谷 “智慧商场” 小程序注册用户 35 万人，实现 “车位预约 - 点餐 - 积分兑换” 全流程数字化，带动销售额增长 12%；太原天美新天地 “主播探店” 单场直播核销率 65%，线下客流增长 40%。

太原茂业天地行动：依托北京云阿云 “商业资产运营大数据平台”，2024 年上线 “AI 智能导购”“AR 试衣间” 功能，小程序月活用户突破 8 万人，线上核销订单占比提升至 18%。

3.3本土化与国潮崛起：文化认同驱动消费

国潮消费方面，2024 年太原国潮商品销售额同比增长 38%，李宁、花西子等品牌核心商圈坪效达 8000 元 /㎡/ 年（接近国际二线品牌），太原万象城李宁国潮店 2024 年销售额 2000 万元，同比增长 45%。

在地文化方面，融入山西元素的商业项目客流量平均增长 25%，柳巷 “晋味小吃集合店” 通过晋商大院装修、平遥牛肉等地方特产，开业首月营业额 500 万元，复购率 35%。

太原茂业天地实践：2023 年推出 “晋商文化主题营销季”，举办非遗手作、晋剧表演等活动，单季度销售额突破 6 亿元；2024 年孵化本土 “晋味小馆” 集合店，整合老香村、双合成等品牌，地下 1 层店月均营业额 25 万元。

（二）太原茂业天地项目核心概况

1.项目发展历程：从 “商业综合体” 到 “城市生态体” 的迭代

太原茂业天地自 2016 年开业以来，历经三阶段发展，逐步成为长风亲贤商圈标杆，具体历程如下：

1.1奠基期（2016-2018 年）：开业即占位核心

2016 年 9 月开业，总建面 52 万㎡（商业 18 万㎡、办公 15 万㎡、住宅 19 万㎡），初始定位 “中高端时尚生活中心”，引入茂业百货、沃尔玛、万达影城、孩子王等主力店，填补区域中高端商业空白。

首年业绩：客流量 2000 万人次，销售额 12 亿元，快速跻身太原商业第一梯队，但存在业态问题 —— 传统零售占比 55%，体验业态不足 15%，品牌同质化严重。

1.2升级期（2019-2022 年）：合作赋能破局

2019 年与北京云阿云达成战略合作，启动 “全业态升级”：餐饮引入太二酸菜鱼、喜茶 PRO 店等首店（餐饮销售额增长 32%）；零售淘汰 16 个低效传统服饰品牌，引入 INXX、泡泡玛特等潮牌（3-4 层坪效提升 41%）。

2020 年 JW 万豪酒店开业（年均入住率 85%）、5A 写字楼入驻率突破 90%，形成 “商业 + 酒店 + 办公” 协同，跨业态客流占比 15%。

2022 年疫情应对：推出 “线上云逛街”（30 + 品牌直播）、“租金缓缴”（最长 3 个月），销售额降幅低于行业 15%，租户流失率 5%（行业平均 12%）。

2022 年关键数据：客流量 2200 万人次，销售额 15 亿元，首店 15 家，会员 18 万人。

1.3成熟期（2023-2025 年）：生态化标杆成型

2023 年：完成屋顶 “空中花园” 改造，举办 “晋商文化季”，单季度销售额 6 亿元；首店数量达 22 家，首店销售额占比 22%。

2024 年：首店 28 家（全国 2 家、华北 5 家），会员 25 万人，会员消费占比 45%；物业估值 85 亿元（较 2018 年增长 37%），租金收入 5.6 亿元（增长 42%）。

2025 年上半年：体验业态面积占比 25%，夜间经济贡献 35%，日均客流 9 万人次，成为太原 “首店 + 体验 + 夜经济” 融合标杆。

2.项目区位与交通：长风亲贤 “黄金十字” 的流量优势

2.1区位：核心商圈枢纽，高净值客群集聚

项目位于小店区亲贤北街与体育西路交汇处（长风亲贤商圈 “黄金十字”），10 公里半径覆盖：

高净值居住区：亲贤社区、长风东街别墅区（常住人口约 20 万人，家庭年均消费 20 万元以上）；

商务集群：长风国际、山西国际金融中心（企业超 500 家，白领约 8 万人）；

文旅资源：晋阳湖景区（2024 年客流 1500 万人次）、汾河公园；

核心辐射客群 80 万人，次级辐射超 200 万人，是太原客群质量最高的商业节点之一。

2.2交通：多维网络覆盖，客流导入高效

公共交通：300 米内 8 个公交站（13 路、21 路等 12 条线路），日均公交客流 2 万人次；距地铁 2 号线 “长风街站” 800 米（步行 10 分钟），地铁通车后客流提升 22%。

自驾交通：1800 个车位（智能停车系统，无感支付），工作日使用率 70%，节假日 95%；亲贤北街、体育西路连接滨河东路等快速路，30 分钟可达太原南站、武宿机场。

3.建筑规模与物业形态：多业态协同的空间基础

3.1规模：52 万㎡城市综合体，商业体量适中

总建面 52 万㎡，业态分布清晰：

商业部分 18 万㎡（地上 6 层 + 地下 2 层）：首层层高 5.5 米，标准层 4.8 米，柱距 8 米，商铺面积 20-1500㎡（主力店 1000-1500㎡，中小铺 20-100㎡）；

办公部分 15 万㎡（2 栋甲级写字楼）：单层面积 1500㎡，物业费 25 元 /㎡/ 月，入驻企业以金融、科技为主；

住宅部分 19 万㎡（3 栋高端公寓）：均价 1.8 万元 /㎡，业主年均商业消费超 3 万元，为项目稳定客群。

3.2物业形态：“裙楼 + 独栋” 组合，空间可塑性强

中央裙楼：核心商业载体，分布零售、餐饮、娱乐主力业态，动线清晰（主动线长度 300 米，无死角）；

东西独栋：东侧 3 层（1.2 万㎡，原亲子馆，2024 年改造为 “潮玩 + 电竞” 体验区），西侧 3 层（1.5 万㎡，原高端餐饮街，因动线问题 2023 年新增 2 部扶梯连接裙楼，客流提升 35%）；

地下空间：地下 1 层（规划地铁接驳口，2025 年开通），地下 2 层（停车场 + 沃尔玛超市）。

4.进驻品牌矩阵：分层分类构建差异化竞争力

太原茂业天地通过 “头部引领 + 特色差异 + 大众基础 + 本土孵化” 策略，累计引入品牌超 700 家，覆盖全业态，2024 年品牌矩阵如下表：

注：2025 年品牌矩阵优化计划：新增全国首店 1 家（高端户外品牌始祖鸟精品店）、华北首店 2 家（新兴美妆集合店 “HARMAY 话梅” 华北二店、高端亲子体验馆 “奈尔宝”），进一步提升高端业态占比至 20%。

5.初始规划定位与调整：从“传统购物”到“生态体验”的升级

初始规划定位（2016 年开业）

项目开业时定位为 “太原中高端时尚生活中心”，核心客群锁定 25-45 岁中高收入人群，初始业态组合为 “零售 55%+ 餐饮 25%+ 娱乐 15%+ 服务 5%”，主力店以传统零售（茂业百货）、大众超市（沃尔玛）、标准影院（万达影城）为主。

定位短板：

高端业态缺失：国际名品仅 3 家，且无区域首店，与万象城、天美新天地的高端定位形成差距；

体验感不足：娱乐业态以 “影院 + KTV” 为主，缺乏沉浸式、互动性体验项目，客均停留时间仅 2.5 小时（低于行业均值 3.5 小时）；

客群覆盖单一：过度依赖 25-45 岁家庭客群，18-25 岁年轻客群占比仅 20%，错失潮流消费红利。

定位调整路径（2019-2025 年）

结合市场变化与北京云阿云的合作赋能，项目定位逐步升级为 “太原城市生态体验中心”，核心调整方向如下：

客群扩容：从 “25-45 岁家庭客群” 拓展至 “18-45 岁全龄段客群”，重点吸引 18-30 岁年轻客群（通过潮牌、电竞、酒吧街）与高端商务客群（通过 JW 万豪酒店、高端餐饮）；

业态重构：体验业态占比从 15% 提升至 25%，首店品牌从 0 家增至 28 家，形成 “首店引流 + 体验留客 + 零售转化” 的业态逻辑；

价值延伸：从 “购物功能” 延伸至 “社交、文化、商务” 多元价值，例如通过 “空中花园艺术展”“晋商文化季” 强化文化属性，通过 “共享办公 + 商业折扣” 联动商务客群。

6.过往运营数据复盘（2021-2024 年）：成绩与优化空间并存

通过梳理核心运营数据，可清晰识别项目的优势与待改进方向：

6.1客流量与客群结构

6.2销售额与坪效

6.3租户留存率与空置率

7.北京云阿云合作赋能：资源与技术驱动的资产增值

合作核心成果数据

自 2019 年合作以来，北京云阿云通过 “资源整合 + 技术驱动 + 运营落地”，为项目带来关键提升：

招商效率：招商洽谈周期从 90 天缩短至 60 天，首店引入速度从 “年均 3 家” 提升至 “年均 7 家”；

资产价值：租金收入从 2018 年 3.9 亿元增长至 2024 年 5.6 亿元（+42%），物业估值从 62 亿元增长至 85 亿元（+37%）；

运营精细化：会员复购率从 30% 提升至 42%，数字化订单占比从 5% 提升至 18%，客均停留时间从 2.5 小时提升至 3.8 小时。

核心优势落地案例

算法能力：通过 “商业资产运营大数据平台”，2023 年识别出 “4 层西侧传统服饰区坪效低于行业均值 25%”，推动改造为 “潮牌集合区”，改造后坪效提升 41%；

品牌资源：2024 年引入 URBAN REVIVO 太原首店时，通过与品牌总部的战略合作，争取到 “装修补贴 150 元 /㎡（行业常规 100 元 /㎡）+ 免租期 3 个月”，降低品牌入驻门槛；

全球视野：借鉴日本大阪难波公园 “自然与商业融合” 理念，改造 5 层屋顶为 “空中花园”，2024 年该区域客流量占比达 18%，带动 5 层销售额增长 28%。

8.云阿云介入背景及角色定位：从“问题解决者”到“全业态运营伙伴”

8.1. 介入背景：项目发展瓶颈与市场竞争倒逼合作

2018 年前后，太原茂业天地虽已占据长风亲贤商圈核心位置，但受内外部因素影响，陷入 “增长瓶颈”，具体痛点成为北京云阿云介入的直接契机：

内部运营痛点：

业态老化严重：传统服饰占零售业态 40%，新兴潮牌、体验式零售占比不足 10%，2018 年零售业态坪效仅 8500 元 /㎡/ 年，低于商圈均值（1.0 万元 /㎡/ 年）；

招商效率低下：缺乏优质品牌资源，2017-2018 年新增品牌仅 12 家，且无区域首店，同期竞品太原万象城已引入首店 15 家；

数字化滞后：无统一会员系统，营销仍以传统线下活动为主，2018 年会员消费占比仅 20%，远低于行业优秀水平（35%）。

外部市场压力：

竞品挤压：2018 年太原万象城开业（23 万㎡，定位高端奢侈品 + 体验式商业），首年销售额突破 30 亿元，分流项目 20% 高端客群；

消费趋势变化：太原消费者对 “体验化、数字化、个性化” 需求上升，2018 年体验式消费占比已达 45%，但项目体验业态仅 15%，无法满足需求。

在此背景下，茂业国际控股亟需引入具备 “品牌资源整合 + 数字化运营 + 实战经验” 的专业运营商，而北京云阿云此前在上海新天地、成都太古里等项目的成功案例（如通过首店经济带动项目销售额增长 30%），成为双方合作的核心基础，2018 年正式启动 “餐饮业态升级” 单点合作，2020 年升级为全业态战略合作。

8.2. 角色定位：三层角色赋能项目资产增值

北京云阿云根据项目不同发展阶段，逐步明确 “问题解决者 - 策略制定者 - 生态构建者” 的三层角色定位，形成与茂业国际控股的高效协同：

第一层：问题解决者（2018-2019 年，单点合作阶段）

核心职责：聚焦餐饮业态痛点，快速提升该板块经营效益。

具体行动：

低效品牌淘汰：淘汰 10 家经营不佳的餐饮品牌（如部分本地中小型中餐店，坪效低于 5000 元 /㎡/ 年）；

首店资源导入：引入太二酸菜鱼、喜茶 PRO 店等区域首店 5 家，其中太二酸菜鱼开业首月日均客流 800 人次，带动餐饮区销售额同比提升 32%；

运营优化：为餐饮租户提供 “线上营销培训”（如美团、大众点评运营技巧），推动 30% 餐饮品牌上线 “线上预点餐” 服务，翻台率提升 15%。

第二层：策略制定者（2020-2022 年，全业态合作阶段）

核心职责：主导项目全业态升级策略制定，推动从 “传统购物” 向 “体验化” 转型。

具体行动：

业态重构规划：制定 “体验业态占比从 15% 提升至 20%” 的目标，规划亲子、电竞、文化三大体验板块，引入 meland club 亲子乐园（太原首店）、XR 电竞体验馆（山西首店）；

数字化策略落地：输出 “商业资产运营大数据平台”，构建会员标签体系（涵盖 200 + 标签），实现精准营销，2022 年会员消费占比从 20% 提升至 35%；

租金体系优化：建立 “业态 + 品牌 + 坪效” 动态租金模型，首店品牌租金溢价 20%-30%，同时为新兴潜力品牌提供 3-6 个月免租期，平衡收益与品牌培育。

第三层：生态构建者（2023 年至今，深度协同阶段）

核心职责：整合内外部资源，构建 “商业 + 文化 + 商务” 生态体系，推动项目成为城市级标杆。

具体行动：

跨业态协同：联动 JW 万豪酒店、甲级写字楼，推出 “酒店住客商业折扣”“写字楼员工专属会员权益”，2024 年跨业态客流占比达 18%；

文化资源整合：引入太原本地美术馆、非遗机构，举办 “晋商文化季”“非遗手作展” 等活动，2023 年文化主题活动带动客流量增长 25%；

行业资源联动：链接全球品牌资源库（2000 + 品牌），2024 年推动项目首店数量达 28 家，同时孵化本土品牌 “晋味小馆”，形成 “首店 + 本土” 双轮驱动。

8.3. 合作分工：与茂业国际控股的 “互补协同” 模式

为确保运营效率，双方明确职责分工，形成 “物业持有 + 专业运营” 的互补格局：

案例：2023 年 “空中花园” 改造项目中，茂业国际控股负责提供 1200 万元改造资金与物业审批支持，北京云阿云负责设计方案（借鉴日本大阪难波公园）、品牌招商（引入露天餐饮品牌 3 家）与运营推广，改造后该区域客流量提升 60%，实现双方协同共赢。

（三）市场与项目核心结论

市场机遇：太原消费升级（升级类消费增速超 10%）、首店经济红利（2024 年首店销售额占比 28%）、政策支持（数字化改造补贴、夜间经济试点）为项目提供增长空间；

项目优势：长风亲贤核心区位（80 万高净值客群）、多业态协同（办公 + 酒店月均贡献 12 万客流）、北京云阿云赋能（首店 + 数字化 + 运营）构建差异化竞争力；

优化方向：进一步提升高端业态占比（目标 2025 年国际名品增至 20 家）、强化年轻客群运营（潮牌 + 电竞业态占比提升至 30%）、深化数字化体验（AI 导购 + AR 试衣覆盖 80% 品牌），推动项目从 “区域标杆” 向 “华北典范” 升级。

合作价值凸显：云阿云的介入不仅解决了项目初期的业态、招商、数字化痛点，更通过 “策略制定 + 资源整合 + 生态构建”，推动项目资产估值从 2018 年 62 亿元增长至 2024 年 85 亿元，验证了 “专业运营商 + 开发商” 合作模式在存量商业资产增值中的核心价值，为太原乃至华北地区商业项目提供了可复制的合作范本。

二、SWOT 分析及项目现状

（一）内部优势（Strengths）：五大核心优势构筑竞争壁垒

1. 区位与交通：立体网络打造 “流量护城河”

项目占据太原长风亲贤商圈 “黄金十字”，通过 “轨交 + 地面 + 自驾 + 空中连廊” 立体交通网络，实现客流高效导入与客群质量保障：

轨交与地面交通：毗邻地铁 2 号线 “王村南街站”（日均输送客流 3 万人次），300 米内覆盖 10 条公交线路（含 13 路、21 路等核心线路），日均公交客流 2 万人次；地铁通车后项目客流量同比提升 22%（2024 年数据），3 公里内覆盖 42 个高端住宅区，潜在高端客群超 50 万人。

自驾与空中连廊：配备 2500 个智能停车位（支持车牌识别、无感支付），工作日使用率 70%、节假日 95%，停车周转效率较传统停车场提升 40%；通过空中连廊与周边 5A 甲级写字楼、JW 万豪酒店连通，实现 “办公 - 商业 - 住宿” 客流互导，工作日午间写字楼客群贡献商业客流 8000 人次 / 日。

案例佐证：2024 年国庆期间，项目通过 “地铁接驳班车 + 停车优惠” 组合策略，日均客流量突破 12 万人次，其中 35% 来自轨交与自驾，印证交通优势对客流的拉动作用。

2. 多业态协同：“商业 + 办公 + 酒店 + 住宅” 生态闭环

项目总建面 52 万㎡，通过四大业态深度协同，形成 “客流互导、价值共生” 的生态体系，具体协同效应如下表：

协同案例：2024 年推出 “商务消费套餐”（写字楼企业员工享餐饮 8 折 + 零售 9 折），带动午间客流增长 25%；“酒店 + 商业” 联名权益（住店客享商业满减），酒店客商业转化率提升至 30%。

3.品牌资源整合：双品牌赋能 + 首店经济引领

依托茂业国际控股与北京云阿云的双品牌背书，项目在品牌引入与运营上形成差异化优势：

双品牌资源支撑：茂业国际控股全国布局 30 + 商业项目，2024 年商业板块营收超 80 亿元，与沃尔玛、万达影城等主力店签订 “全国战略合作协议”，保障核心品牌稳定入驻；北京云阿云拥有全球 2000 + 品牌资源库（深度合作品牌 500+），2019-2024 年为项目引入区域首店 28 家（含全国首店 2 家、华北首店 5 家），首店销售额占比从 8% 提升至 28%。

首店运营成效：太二酸菜鱼太原首店开业首月日均客流 800 人次，带动餐饮区销售额提升 45%；meland club 亲子乐园入驻后，家庭客群占比从 25% 提升至 38%；2024 年首店品牌坪效达 1.5 万元 /㎡/ 年，高于项目平均水平 28%。

本土品牌孵化：2022 年孵化 “晋味小馆” 本土小吃集合店，整合老香村、双合成等品牌，地下 1 层店月均营业额 25 万元，复购率 35%，成为 “在地文化 + 商业” 融合典范。

4.运营团队能力：15 年实战经验的精细化运营

北京云阿云派驻 15 人专属运营团队，平均拥有 15 年商业地产操盘经验，核心能力体现在三方面：

招商效率与精准度：建立 “品牌需求 - 项目定位” 匹配模型，2024 年引入 URBAN REVIVO 太原首店仅用 45 天（行业平均 90 天），并争取到装修补贴 150 元 /㎡（行业常规 100 元 /㎡）；2024 年项目空置率从 8.2% 降至 4.8%，低于长风亲贤商圈平均水平（4.5%）。

租户分级服务：为核心租户（如万达影城）提供联合营销策划（如 “电影票 + 餐饮” 套餐），2024 年万达影城销售额同比增长 18%；为中小租户提供数字化培训（如直播带货技巧），中小租户平均销售额增长 12%，留存率从 55% 提升至 65%。

危机应对：2022 年疫情期间，48 小时内推出 “线上云逛街” 活动，30 + 品牌直播单场销售额 500 万元；推出 “租金缓缴” 政策（最长 3 个月），项目销售额降幅低于行业 15%，租户流失率仅 5%（行业平均 12%）。

5.硬件与数字化基础：改造潜力与技术赋能

硬件改造空间：商业部分首层层高 5.5 米（高于行业平均 5 米），柱距 8 米，可满足潮牌、高端餐饮等业态展示需求；5 层屋顶 2000㎡闲置空间改造为 “空中花园” 后，客流量提升 60%，带动 5 层销售额增长 28%；西侧独栋通过新增 2 部扶梯连接中央裙楼，客流同比提升 35%。

数字化基础：2024 年引入智能照明系统，能源消耗降低 12%；公共区域预留 5G 接口，停车场支持车牌识别，为 “智慧商场” 建设奠定基础；北京云阿云自主研发的 “商业资产运营大数据平台”，已实现客群画像、业态诊断等功能，2024 年营销活动转化率从 8% 提升至 12%。

（二）内部劣势（Weaknesses）：四大短板制约价值释放

1. 业态与品牌：传统低效占比高，差异化不足

业态老化问题：零售业态中传统服饰占比 38%（2024 年数据），坪效仅 6000 元 /㎡/ 年（低于项目平均 1.17 万元 /㎡/ 年）；体验业态面积占比 15%（2023 年），远低于行业优秀水平 30%，且以 “影院 + KTV” 为主，缺乏 XR 电竞、数字艺术展等沉浸式项目，客均停留时间 2.8 小时（低于万象城 4.2 小时）。

品牌同质化严重：与 3 公里内竞品品牌重合度 45%，餐饮业态重合度最高（麦当劳、星巴克、海底捞均为共同品牌），2024 年因 “品牌无特色” 流失客群占比 20%；首店品牌占比仅 4%（28 家 / 700 家总品牌），低于万象城 10%；高端品牌仅 15 家（集中在首层），2-6 层高端占比不足 5%，客单价 180 元（低于万象城 350 元、天美新天地 280 元）。

改进案例：2022 年项目 3-4 层传统服饰区改造（淘汰 16 个低效品牌，引入 INXX、泡泡玛特），坪效从 8500 元 /㎡/ 年提升至 1.2 万元 /㎡/ 年，验证业态调整的有效性。

2. 空间利用：动线死角与闲置浪费并存

动线设计缺陷：西侧独栋与中央裙楼仅 1 个通道连接，2024 年西侧独栋日均客流 1.2 万人次（中央裙楼 6.3 万人次），租金仅 6 元 /㎡/ 天（中央裙楼首层 8.5-10 元 /㎡/ 天），空置率 15%；次动线区域（如 4 层角落商铺）客流量仅为主动线 30%，坪效差距 50%。

闲置空间未盘活：地下 1 层 1000㎡预留地铁接驳空间用作临时仓储；屋顶除 2000㎡“空中花园” 外，仍有 1500㎡闲置；楼梯间、走廊等过渡空间未设置快闪店或展陈，空间利用率 60%（行业优秀项目 80%），年损失租金约 2000 万元。

功能分区混乱：5 层同时分布传统服饰、低端餐饮、办公配套，客群定位模糊，2024 年 5 层坪效 8000 元 /㎡/ 年，低于项目平均 32%。

3. 数字化运营：智慧化程度滞后于行业

工具与数据缺失：未搭建统一 “智慧商场” 平台，68% 消费者抱怨 “停车排队 30 分钟以上”，55% 反映 “找不到目标商铺”；会员、销售、客流数据分散，无法形成 “三维客群画像”，2024 年营销活动转化率仅 8%（行业优秀项目 15%）。

线上线下脱节：线上渠道仅用于公众号信息发布，未实现 “线上引流 - 线下体验 - 线上复购” 闭环；对比太原华宇百花谷（小程序注册 35 万人，带动销售额增长 12%），项目线上对销售额贡献不足 5%。

改进目标：2025 年计划投入 800 万元建设 “智慧商场平台”，实现智能导航、无感支付等功能，目标小程序注册用户 50 万人，线上核销占比 25%。

4. 财务与成本：效率偏低，利润空间挤压

成本管控不足：2024 年人力成本同比增长 12%（行业平均 10%），占总运营成本 35%；能源成本因未引入智能控电系统，同比增长 10%，高于行业平均 8%；餐饮租户因原材料涨价（同比 10%），平均毛利率下降 5 个百分点。

收益结构单一：非租金收益占比仅 8%（行业优秀项目 15%），广告、场地租赁等收入未充分挖掘；租金定价未完全实现 “动态化”，部分低效区域租金与坪效不匹配，拉低整体收益。

优化措施：2025 年计划通过 “智能设备替代基础岗位” 减少人力成本 15%，引入太阳能供电系统降低能源成本 8%；拓展广告位、商业展览等非租金收入，目标占比提升至 12%。

（三）外部机会（Opportunities）：四大机遇助力突破发展

1. 消费升级：高端与体验需求双增长

高端消费潜力：2024 年太原人均 GDP 达 9.8 万元，限额以上金银珠宝、化妆品消费同比增长 12.3%、10.8%；万象城 2024 年高端化妆品销售额 5 亿元（同比 42%），项目可引入海蓝之谜、莱珀妮等高端美妆，填补区域空白，目标 2025 年高端业态销售额占比提升至 35%。

体验消费主流化：2024 年太原 “非购物消费” 占比 58%，钟楼街步行街通过 “文旅 + 商业” 年客流 2200 万人次；项目可借鉴天美杉杉奥特莱斯 “新能源汽车体验中心 + 亲子农场” 模式（开业首年客流增长 35%），2025 年计划将体验业态占比提升至 25%，引入 TeamLab 数字艺术展（预计年引流 50 万人次）。

2. 政策红利：首店、夜间经济等政策赋能

首店经济政策：《太原市促进首店经济发展若干措施》对区域首店最高奖励 100 万元，项目 2024 年 12 家首店已获补贴 150 万元，2025 年计划引入 3 家全国首店、5 家华北首店，目标再获补贴 200 万元。

夜间与绿色政策：长风亲贤商圈列为 “夜间经济试点”，允许外摆 3000㎡、营业至 24:00，项目 2024 年外摆餐饮区带动夜间客流增长 40%；“绿色商场” 改造最高补贴 800 万元，2025 年计划申报该资质，引入 8 家绿色品牌，打造 “绿色消费专区”。

数字化补贴：作为 “数字化改造标杆项目”，2024 年获补贴 500 万元，2025 年计划再申请 “智慧商场” 专项补贴，用于数据中台建设。

3.新兴消费趋势：夜间、国潮、绿色消费崛起

夜间经济：2024 年太原夜间消费占比 35%，年轻客群夜间消费占比 60%；项目计划打造 800 米 “酒吧文化街”（引入 18 家特色酒吧），举办 “夜间音乐季”，目标 2025 年夜间经济贡献占比提升至 35%。

国潮消费：2024 年太原国潮商品销售额同比增长 38%，李宁国潮店坪效 8000 元 /㎡/ 年；项目 2025 年计划引入中国李宁、太平鸟国潮系列，举办 “晋商非遗文化节”，目标国潮品牌销售额占比 15%。

绿色消费：消费者对环保产品关注度提升 45%，有机食品销售额年均增长 20%；项目 2025 年计划推广可降解包装、设置垃圾分类点，吸引中高端环保客群，预计绿色业态贡献 10% 销售额增长。

4. 数字化转型：技术赋能运营效率提升

智慧商场建设：依托 5G、AI 技术，搭建 “太原茂业天地智慧平台”，整合智能服务（室内导航、AI 客服）、数据洞察（客群标签体系）、商户赋能（实时销售看板），目标 2025 年中小租户销售额提升 15%。

沉浸式技术应用：引入 AR 试衣间（支持虚拟搭配）、VR 主题乐园，参考西安 SKP-S“数字艺术 + 零售” 模式，预计带动客流停留时间提升 30%，复购率提升 10 个百分点。

（四）外部威胁（Threats）：四大风险挑战稳定运营

1. 区域竞争：竞品分流与同质化挤压

直接竞品升级：万象城 2024 年销售额 45 亿元，2025 年计划新增 2 个全球首店；天美新天地高端化妆品增长 42%，分流项目 18% 高端客群。

新兴竞品涌现：晋源区 “太原古县城二期商业”（2025 年开业，10 万㎡，文旅定位）可能分流 30% 家庭客群；综改示范区 “苏宁广场”（12 万㎡，产业配套）分流 15% 商务客群。

应对策略：强化 “年轻潮流 + 本土文化” 差异化定位，2025 年引入 10 家潮流首店，举办 “本土品牌展销会”；与 30 个核心品牌签订区域独家协议，构建品牌护城河。

2.线上冲击：消费习惯转移与直播分流

线上占比上升：2024 年太原线上消费占比 38%，服装、家电线上占比超 50%，项目零售业态增速 8%（低于线上 12%）。

直播带货影响：2024 年太原直播交易额 200 亿元（同比 45%），某服装品牌线上直播占比 40%，线下销售额下降 10%。

应对策略：搭建项目自播平台（年度直播 1000 场），推出 “线上预购 + 线下核销” 服务，目标 2025 年直播销售额 1 亿元；强化线下体验（如服装区穿搭顾问、美妆区免费化妆），突出 “线下不可替代” 优势。

3.经济波动：消费能力与预算收缩

中高端消费收缩：35% 中高收入人群计划减少高端消费预算，项目高端业态（占比 33%）面临 5%-8% 销售额下滑风险。

大众消费降级：通货膨胀导致大众客群偏好 “性价比”，2024 年太原大众餐饮客单价下降 5%，部分品牌客流减少 15%。

应对策略：增加生活超市、母婴用品等 “刚性消费” 业态（2025 年占比从 15% 提至 20%）；高端业态推出 “入门级产品”（如 COACH 千元内配饰），大众业态推出 “工作日午餐特惠”，覆盖不同收入客群。

4. 成本上升：人力、能源压力挤压利润

成本上涨压力：2024 年人力成本增长 12%、电费上涨 8%、天然气价格上涨 15%，叠加餐饮原材料（肉类、蔬菜）同比涨价 10%，导致项目总运营成本同比增长 11%，利润空间被挤压 3 个百分点；餐饮租户平均毛利率从 28% 降至 23%，部分中小餐饮租户因成本压力提出租金减免需求。

应对策略：

① 运营降本：引入智能安防机器人（替代 5 名安保人员）、自助收银设备（覆盖 80% 零售店铺），2025 年目标减少基础岗位 15%，人力成本降低 8%；安装智能控电系统（监测各区域用电峰值），联合租户开展节能改造，目标年度电费降低 8%。

② 成本分摊：与租户共同投资太阳能供电系统（项目承担 60% 成本），发电量覆盖公共区域 30% 用电需求，节省电费由项目与租户按 7:3 分成；推出 “租金 + 流水抽成” 灵活合作模式（保底租金降低 10%，流水超约定额度后抽成 5%-8%），既减轻租户压力，又保障项目收益稳定。

③ 政策补贴：申请 “稳岗补贴”（每人每年 5000 元）、“节能改造补贴”（最高 300 万元），2025 年目标通过政策补贴覆盖 20% 成本增长。

（五）项目现状核心数据概览（2024 年）

为直观呈现项目当前经营状态，从 “客流、销售、租户、会员” 四大维度提取核心数据，形成现状量化画像：

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维度	核心指标	具体数据	行业对比（太原核心商圈均值）	现状评价
客流维度	年总客流量	2750 万人次	2500 万人次	高于均值 10%，客流基础良好
	日均客流量	7.5 万人次	7 万人次	略高于均值，增长空间有限
	客均停留时间	2.8 小时	3.5 小时	低于均值 20%，体验感不足
	年轻客群（18-35 岁）占比	28%	35%	低于均值 20%，客群结构待优化
销售维度	年销售额	21 亿元	18 亿元	高于均值 17%，整体业绩优秀
	商业部分坪效	1.17 万元 /㎡/ 年	1.0 万元 /㎡/ 年	高于均值 17%，运营效率良好
	首店销售额占比	28%	20%	高于均值 40%，首店效应显著
	非租金收益占比	8%	12%	低于均值 33%，收益结构单一
租户维度	总租户数量	700 家	650 家	高于均值 8%，品牌丰富度高
	整体租户留存率	75%	70%	高于均值 7%，租户稳定性良好
	中小租户留存率	65%	60%	略高于均值，仍需提升
	首店品牌数量	28 家	20 家	高于均值 40%，差异化优势初显
会员维度	会员总数	25 万人	20 万人	高于均值 25%，会员基础扎实
	会员消费占比	45%	40%	高于均值 12%，会员粘性良好
	会员复购率	42%	48%	低于均值 12%，复购能力待提升
	高端会员（年消费超 5 万）占比	15%	20%	低于均值 25%，高端客群流失
17    商业地产案例分享-太原茂业天地项目（二） 商业地产案例分享-成都万象城项目（六）