商业地产案例分享-山西铜锣湾国际购物中心项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对硬件老化与业态同质化挑战，山西铜锣湾以“文化+科技”双轮驱动，通过定位重塑、业态焕新、空间重构与数字化运营，系统破解经营困局，实现资产增值与商业活力再生，为传统商业转型提供标杆样本。全文共98700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

资产价值重构

山西铜锣湾运营破局与资产增值实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级及客群精细化分析

六、招商创新及政策支持体系

七、空间优化及场景体验战略

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理提升策略

十、资产优化与实施策略

一、市场分析与项目概述

开篇引言：项目运营提升的核心逻辑

山西铜锣湾国际购物中心作为太原市柳巷商圈的标志性商业载体，自 2005 年开业以来，始终承担着区域商业消费升级的重要角色。然而，在当前商业地产存量竞争加剧、消费需求快速迭代的背景下，项目面临硬件老化、业态同质化、资产收益率偏低等挑战。本报告基于全球商业发展趋势、中国市场格局及太原区域特征，结合项目 2022-2024 年运营数据，整合 “市场洞察 - 项目诊断 - 资源赋能 - 价值重构” 四大维度，旨在为项目制定系统性的资产运营提升策略，为后续落地提供精准依据。

（二）市场分析：全球、全国与区域的三重洞察

1. 全球商业发展趋势：四大方向引领行业变革

当前全球商业已进入 “数字化深度渗透、体验化情感共鸣、绿色化可持续运营、个性化定制服务” 的新阶段，各趋势均有成熟案例与数据支撑，为项目升级提供明确方向。

1.1 数字化：从工具应用到全链路赋能

核心数据：据德勤《2024 全球零售数字化报告》，采用 “AI + 大数据” 全链路运营的商业项目，客流量平均提升 28%，客单价增长 15%，库存周转效率提升 30%。

典型案例：

沃尔玛通过 AI 算法分析顾客购物历史与实时动线，在门店电子屏推送个性化推荐，联动 APP 发送 “到店专属优惠券”，营销转化率从 3.2% 提升至 8.5%；

迪拜购物中心搭建 “数字孪生模型”，实时抓取客流、经营、设备数据，模拟运营策略效果，决策失误率降低 60%，运营成本减少 18%。

项目可落地措施：优先部署 “智能客流监测 + 精准营销推送” 模块，在各楼层安装 Wi-Fi 探针与 AI 摄像头，结合云阿云算法输出 “客群画像报告”，每月更新客群年龄、消费偏好、到店频次等数据，为业态调整与招商提供依据。

1.2 体验化：从场景营造到情感共鸣

核心数据：麦肯锡调研显示，2024 年全球体验式消费占比从 2019 年的 35% 升至 58%，“文化沉浸”“社交互动” 类项目客群停留时长是传统零售的 3 倍以上。

典型案例：

上海 TX 淮海｜年轻力中心以 “艺术展览 + 商业零售” 融合，定期举办潮流文化节，引入快闪店与主题装置，日均客流 2.3 万人次，18-35 岁客群占比 82%，复购率 45%；

新加坡星耀樟宜机场打造 “室内瀑布 + 空中花园” 核心场景，配套星空影院、高空栈道，商业区域客群停留时长从 1.5 小时延长至 4.2 小时，商业销售额占机场总营收比重从 30% 升至 55%。

项目可落地措施：结合太原本土文化，在负一层打造 “晋剧文化体验区”，引入非遗手作工坊与本土艺术家驻场；四层设置 “汾河生态主题互动空间”，配备 AR 导览系统，让消费者在体验中感受太原文化，实现 “体验引流 - 零售转化”。

1.3 绿色化：从概念宣传到可持续运营

核心数据：绿色建筑协会数据显示，获得 LEED 认证的商业项目，租金比普通项目高 12%-15%，客群好感度提升 30%，运营成本降低 20% 以上。

典型案例：

伦敦国王十字车站改造采用 “太阳能光伏板 + 雨水回收系统”，建筑能耗降低 40%，引入 “绿色商铺认证”，要求商户使用可降解包装，年客流量增长 25%；

宜家中国发起 “旧家具回收计划”，消费者捐赠旧家具可获优惠券，同步举办环保 DIY 工作坊，活动期间门店客流量提升 32%，社交媒体曝光量超 5000 万次。

项目可落地措施：分阶段推进绿色硬件改造，第一阶段更换节能 LED 照明与智能空调控制系统，预计降低能耗 15%；推出 “绿色消费激励计划”，会员凭环保购物袋、旧物回收凭证可兑换积分或商户优惠券，提升项目社会形象。

1.4 个性化：从小众品牌到定制服务

核心数据：欧睿数据显示，2024 年全球小众品牌市场规模达 890 亿美元，年增速 25%，“定制化服务” 客单价是标准化服务的 3 倍以上。

典型案例：

纽约 SOHO 区通过 “低租金 + 联合运营” 引入小众设计师品牌，配套共享仓储与联合营销，品牌存活率从 40% 升至 75%，高净值个性化客群占比达 60%；

首尔乐天百货推出 “私人穿搭定制” 服务，搭配师结合客户风格推荐商品，提供定制包装与专属配送，定制客群客单价达普通客群的 2.8 倍，复购率 58%。

项目可落地措施：联合云阿云全球品牌资源库，引入 20-30 家 “山西首店” 小众品牌，在二层设置 “定制服务专区”（定制珠宝、个性化服饰）；通过 “私域社群 + 本地 KOL 探店” 为品牌引流，打造 “太原小众品牌聚集地” 标签。

2. 中国商业市场格局：区域分化与业态创新

中国商业呈现 “区域分化加剧、业态创新加速、线上线下深度融合” 特征，不同层级城市路径差异显著，为项目定位提供清晰坐标。

2.1 区域分化：不同城市的商业发展路径

2.2 业态创新：新兴业态的爆发式增长

直播电商 + 实体融合：艾瑞咨询数据显示，2024 年直播电商线下渗透率达 45%。杭州湖滨银泰 IN77 打造直播电商基地，引入 MCN 机构，线上引流到店客群占比 30%，相关业态销售额同比增长 120%；

即时零售：2024 年市场规模达 5000 亿元，年增速 60%。京东到家与商场合作 “1 小时达” 服务，商场商品线上销售额占比从 5% 升至 18%，生鲜复购率 55%；

社区商业：万科里社区商业中心引入 “社区食堂 + 便民超市 + 儿童托管”，社区周边 3 公里客群复购率 80%，家庭客群占比 75%。

项目可落地措施：在负一层打造 “透明直播间”，联合本地头部 MCN 机构（如太原星动传媒）开展直播；与美团、饿了么合作开通 “即时零售专区”，覆盖周边 3 公里客群，优先上线餐饮、日用品类商品，提升销售半径。

2.3 线上线下融合：从渠道打通到生态协同

典型案例：

盒马鲜生 “线上线下一体化”：APP 下单 30 分钟达，到店体验海鲜加工，线上销售额占比 60%，餐饮消费转化率 50%；

银泰百货 “云店” 模式：导购直播 + 社群运营，云店销售额占比 25%，30% 订单来自非门店城市。

项目可落地措施：搭建 “线上云商城 + 线下体验店” 体系，为商户提供线上店铺搭建、直播培训服务；开通 “线上下单 + 门店自提 / 配送”，会员自提可享额外积分，提升线上线下联动效率。

3. 太原区域市场环境：经济、商圈与客群的三重特征

3.1 经济指标与消费潜力

核心数据：2024 年太原市 GDP 达 5800 亿元，同比增长 6.5%；社会消费品零售总额 2200 亿元，同比增长 8.2%，高于全国 6.5% 的平均增速；城镇居民人均可支配收入 4.8 万元，年均增长 7.5%，人均消费支出 3.2 万元，同比增长 9.5%（数据来源：太原市统计局 2024 年公报）。

消费结构升级：化妆品、金银珠宝、文化娱乐类消费同比分别增长 18%、22%、25%，高于整体消费增速（10.5%）；夜间经济规模达日均客流的 25%，年轻客群对国际品牌偏好度较三年前提升 42%，但国际品牌渗透率仅为一线城市的 35%，存在供给缺口。

政策支持：太原市出台《关于推进消费扩容提质的实施意见》，提出 “打造 10 个特色商业街区、培育 5 个体验式商业综合体”，对符合条件项目给予最高 500 万元补贴，项目可申请该补贴用于文化业态升级与硬件改造。

3.2 商圈格局：三足鼎立的竞争态势

太原市 5 公里半径内形成三大商业集聚区，总规模超 40 万平方米，竞争日趋激烈：

3.3 消费客群特征：三大核心群体的分层需求

基于太原市统计局与云阿云 2024 年调研数据（样本量 10000 份），核心客群分为三类，需求差异显著：

（三）项目全维度解析：历程、现状与资源赋能

1. 项目发展历程：从开业到转型的关键节点

山西铜锣湾国际购物中心自 2005 年开业以来，经历了 “起步 - 增长 - 调整 - 转型” 四个阶段，各阶段核心特征与运营数据如下：

2. 项目现状诊断：硬件、运营与资产的三重问题

基于 2024 年运营数据（项目方与云阿云联合统计），项目在硬件设施、空间布局、运营指标、资产收益等方面存在显著短板：

2.1 硬件设施与空间布局问题

硬件老化：项目建筑面积 6 万平方米（共 5 层：负 1 层至 4 层），2018 年局部翻新后仍显陈旧：电梯系统（12 部扶梯、4 部直梯）故障频率每月 2-3 次，客梯等待时间超 5 分钟；空调系统夏季核心区域温度超 28℃；公共区域墙面、地面破损率 15%；母婴室仅 1 层 1 间，设施陈旧，无障碍设施缺失。

空间布局混乱：

负 1 层：小吃街与小商品零售混合，客流交叉拥堵，通道宽度仅 2.5 米，高峰时段通行困难；

1-2 层：传统服饰零售占比超 70%，缺乏体验业态，客群停留时长不足 1 小时；

3 层：亲子业态与成人零售混杂，儿童吵闹影响客群体验，亲子区域面积仅占该层 20%；

4 层：餐饮业态分散，缺乏主题聚合，屋顶露台（约 1500㎡）长期闲置，未开发商业价值。

2.2 核心运营指标差距

项目核心指标均低于太原市同类商业综合体平均水平，具体差距如下：

关键问题深度剖析：

客流与客单价失衡：虽日均客流达 1.2 万人次，但中高端客群占比不足 20%，且 “体验引流 - 零售转化” 链路断裂 —— 体验业态消费客群中仅 15% 会联动购买零售商品，导致客单价远低于同类项目；

出租率区域分化严重：负 1 层因 “环境脏乱、动线拥堵”，小商品零售出租率仅 65%；3 层因 “亲子业态分散、缺乏主题”，儿童教育品牌淘汰率达 25%，成为出租率短板；

资产收益低效：平均租金 80 元 /㎡/ 月，低于太原同类项目平均水平（120 元 /㎡/ 月）25%；同时硬件维护费用占营收 15%，高于行业平均水平（8%），双重因素导致资产收益率偏低。

3.云阿云介入背景及角色：从 “问题解决” 到 “价值共创”

3.1 介入背景：项目发展瓶颈与合作需求

2022 年，山西铜锣湾面临 “三重困境”，亟需外部专业力量介入：

招商困境：中高端品牌与新兴业态招商受阻，2022 年计划引入的 15 个目标品牌中，仅 5 个成功签约，首店品牌引入数量不足同期亲贤商圈项目的 1/3；

运营困境：缺乏数字化运营工具，客群画像模糊，营销活动转化率不足 5%，会员活跃度持续下滑；

资产困境：资产收益率连续 3 年低于 6%，开发商对项目增值预期迫切，但缺乏系统的资产优化方案。

在此背景下，项目方通过行业推荐接触北京云阿云。云阿云作为城市运营商与资源整合家，其 “算法能力 + 品牌资源 + 实战经验” 的核心优势，与项目需求高度匹配，双方于 2023 年正式签订《深度合作协议》，合作期限 5 年，聚焦 “招商升级、运营提升、资产增值” 三大目标。

3.2 云阿云核心角色：四大维度赋能项目

数据驱动的招商顾问

依托 “全球品牌资源库”（20000 + 品牌）与 “品牌匹配算法模型”，为项目筛选适配品牌。2023-2024 年，已协助项目引入 “山西首店” 品牌 12 个（如潮玩品牌 TOP TOY、轻食品牌 wagas），中高端餐饮品牌 8 个（如王品台塑牛排太原首店），招商周期较合作前缩短 40%；

案例：针对一层国际轻奢区招商，云阿云通过算法分析太原中高端客群消费能力与品牌拓展需求，精准匹配 Coach、Michael Kors 等品牌，同时提供 “租金弹性分成” 方案（保底租金 + 销售额 8% 分成），推动 2 个品牌于 2024 年 Q3 正式签约。

数字化运营操盘手

搭建 “项目数字化运营平台”，整合智能客流监测、会员管理、商户数据三大模块：通过 Wi-Fi 探针与 AI 摄像头，实现客群年龄、性别、停留时长等数据实时抓取；会员系统升级为 “铜卡 - 银卡 - 金卡 - 黑卡” 四级体系，结合算法推送个性化权益，2024 年会员复购率较合作前提升 10 个百分点；

落地 “精准营销” 案例：2024 年 “五一” 期间，通过平台分析年轻客群偏好，定向推送 “潮玩市集 + 网红餐饮满减” 优惠券，活动期间年轻客群到店量增长 50%，相关业态销售额增长 35%。

资产优化策略制定者

制定 “短期（1 年）- 中期（2 年）- 长期（3 年）” 资产增值路径：短期通过租金体系优化（如核心区域租金上调 15%），中期通过业态调整提升坪效（如将 3 层低效零售区改造为亲子体验区，坪效预计提升 80%），长期探索资产证券化路径；

数据支撑：2024 年通过租金体系优化，项目年租金收入较合作前增长 12%，达 3.1 亿元，资产收益率提升至 4.8%，逐步缩小与行业平均水平的差距。

本土文化与商业融合桥梁

联动太原市文旅局，引入 “晋剧文化体验店”“非遗手作工坊” 等本土文化业态，同时策划 “太原文化节”“非遗主题市集” 等活动，2024 年文化体验区日均客流达 3000 人次，带动周边零售业态销售额增长 20%；

资源整合：协助项目申请 “太原市文化商业融合补贴”，2024 年获得补贴资金 200 万元，用于文化体验区硬件改造与活动策划。

4. 项目品牌矩阵现状与优化方向

4.1 现有品牌矩阵：结构失衡与亮点不足

项目当前入驻品牌 280 个，覆盖零售、餐饮、娱乐、体验四大业态，但品牌结构存在 “三多三少” 问题：

关键数据对比：与太原万象城（高端标杆）、北美 N1（年轻时尚标杆）相比，项目品牌矩阵存在显著差距：

国际品牌占比：项目 28% vs 万象城 55%；

首店品牌数量：项目 12 个（2023-2024）vs 北美 N1 25 个（同期）；

体验业态占比：项目 11% vs 北美 N1 25%。

4.2 品牌矩阵优化方向：“三层四类” 升级策略

结合项目定位与云阿云品牌资源，制定 “核心层（引流品牌）- 支撑层（利润品牌）- 补充层（特色品牌）” 三层结构，聚焦 “国际轻奢、本土文化、新兴体验、网红餐饮” 四类品牌，实现矩阵升级：

核心层：引入高引流品牌（占比 20%）

目标品牌：国际轻奢（Coach、Michael Kors、Kate Spade）、头部潮玩（TOP TOY、泡泡玛特旗舰店）、高端影院（IMAX 激光厅升级）；

落地措施：由云阿云对接品牌中国区拓展团队，提供 “首店补贴 + 营销资源倾斜”（如开业首月免费使用中庭广告位），计划 2025 年 Q1 前完成 3 个国际轻奢品牌、2 个潮玩品牌入驻，预计带动中高端客群占比提升至 30%。

支撑层：强化利润型品牌（占比 50%）

目标品牌：中高端餐饮（王品台塑牛排、太二酸菜鱼太原首店）、品质零售（UR、MO&Co. 等潮牌）、亲子教育（乐高教育、杨梅红艺术教育）；

落地措施：针对餐饮品牌，提供 “装修补贴 + 营业额保底”（如装修补贴 200 元 /㎡，首年营业额保底 1000 万元）；针对零售品牌，共享会员数据与精准营销资源，计划 2025 年 Q2 前完成 15 个支撑层品牌更新，预计带动客单价提升至 600 元。

补充层：培育特色品牌（占比 30%）

目标品牌：本土文化（晋剧体验店、非遗手作工坊、本土文创集合店 “晋韵文创”）、新兴体验（VR 体验馆、剧本杀旗舰店、高端健身会所）、小众网红（% Arabica、wagas 等轻食品牌）；

落地措施：联合太原市文旅局，为本土品牌提供 “租金减免 + 非遗补贴”（如前 2 年租金减免 50%）；引入云阿云合作的 MCN 机构，为新兴体验品牌提供 “直播引流 + 社群运营” 支持，计划 2025 年 Q3 前完成 20 个特色品牌入驻，打造 “太原文化 + 年轻潮流” 的差异化标签。

4.3 品牌矩阵优化效果预测

（四）项目价值重构与发展目标

1. 核心价值定位：从 “传统购物中心” 到 “太原文化体验型商业地标”

基于市场分析与项目资源，明确项目新定位：以 “柳巷商圈核心区位” 为基础，以 “太原本土文化” 为特色，以 “数字化运营” 为支撑，打造集 “文化体验、时尚消费、家庭休闲、社交互动” 于一体的商业地标，形成 “北有铜锣湾，南有万象城” 的太原商业新格局。

2. 分阶段发展目标：三年实现资产增值 30%

3. 风险防控与保障措施

招商风险：建立 “备选品牌库”（每个业态储备 3-5 个备选品牌），与云阿云签订 “招商保底协议”（未完成目标按比例扣减服务费）；

改造风险：采用 “分区分期改造”（如先改造负 1 层，再改造 3 层），改造期间推出 “临时促销活动”（如 “改造感恩季” 满减），减少客流流失；

资金风险：整合 “开发商投入（60%）+ 政府补贴（20%）+ 品牌预付费（20%）” 的多元资金来源，预留 15% 应急资金应对突发情况；

运营风险：建立 “周度数据复盘” 机制，由云阿云运营团队与项目方共同分析客流、销售数据，及时调整营销策略与业态布局。

总结：市场机遇与项目破局关键

当前太原商业市场呈现 “消费升级 + 商圈分化” 的特征，柳巷商圈亟需 “文化赋能 + 数字化升级” 的标杆项目。山西铜锣湾凭借核心区位与云阿云资源赋能，通过 “硬件改造补短板、品牌矩阵提档次、文化体验造特色、数字运营提效率” 四大路径，有望在三年内实现从 “传统商场” 到 “文化商业地标” 的蜕变，成为太原商业存量改造的典范。后续章节将围绕 “空间优化、业态调整、招商落地、运营提升” 等维度，提出具体的实施策略与操作方案。

二、本体 SWOT 分析及项目现状

（一）项目本体介绍：核心基础信息与运营基底

1. 项目基本概况

山西铜锣湾国际购物中心由山西宝地房地产开发有限公司开发，隶属于山西宝地集团，2005 年 9 月 17 日正式开业，是太原市柳巷商圈最早的现代化商业综合体之一。项目位于迎泽区五一路 77 号，地处柳巷商圈核心位置，总建筑面积 6 万平方米，建筑结构为地下 1 层、地上 4 层，商业楼层总面积约 5.2 万平方米，规划商铺 280 余个，配套停车位 300 个（含地上 50 个、地下 250 个）。

从区位配套来看，项目 300 米内覆盖 5 个公交站点（途经 10 条公交线路，日均接驳客流 2 万人次），800 米内可达地铁 1 号线 “五一广场站”，周边 500 米聚集钟楼街、食品街等特色商业街区，1 公里内涵盖 28 栋甲级写字楼、15 家四星级以上酒店、12 个高端住宅区，潜在优质客群超 30 万人，形成 “商业核心 + 高端配套” 的成熟消费生态。

2. 运营基础数据（2024 年）

从数据对比可见，项目在客流量、出租率等基础指标上具备一定优势，但客单价、会员复购率、资产收益率等核心盈利指标与行业标杆存在显著差距，反映出项目在业态组合、品牌档次、运营管理等方面的提升空间。

3. 开发与运营背景

项目开发商山西宝地集团创立于 1994 年，总资产逾 40 亿元，业务涵盖地产开发、商业经营、文化娱乐等领域，在太原先后开发铜锣湾广场、宝地小区等多个项目，具备丰富的本土开发经验。2023 年，项目引入北京云阿云作为核心运营合作伙伴，云阿云凭借 “全球品牌资源库（20000 + 品牌）、超强算法能力、20 年大型商业操盘经验”，为项目提供招商、运营、资产提升全流程支持，目前已协助项目引入 “山西首店” 品牌 12 个，数字化运营体系初步落地。

（二）SWOT分析

1.优势（Strengths）：四大核心竞争力的深度挖掘

1.1 不可复制的区位与流量优势

项目地处柳巷商圈核心，该商圈作为太原百年商业地标，2024 年日均自然客流量达 15 万人次（太原市商务局数据），商业密度与人气均居太原首位。从客流转化来看，项目依托 “核心商业 + 特色街区” 的集群效应，食品街、钟楼街等周边街区的 “跨街区导流” 客群占项目总客流的 28%，且消费转化率达 42%，高于项目整体平均转化率（35%）。

案例支撑：对比太原长风商圈的北美新天地（日均客流 1.5 万人次），项目凭借柳巷商圈的天然流量优势，在未进行大规模营销的情况下，基础客流仍领先 20%。

优势放大措施：

联合柳巷商圈管委会推出 “柳巷消费动线地图”，通过微信小程序、抖音等平台引导 “食品街→钟楼街→铜锣湾” 的连贯消费路径，预计可提升跨街区导流客群占比至 35%；

在地铁 1 号线 “五一广场站” 出口设置项目专属接驳电瓶车（免费乘坐，15 分钟 / 班），缩短地铁客群到店距离，预计可提升地铁客流导入量 30%。

1.2  19 年沉淀的品牌底蕴与客群信任

项目自 2005 年开业以来，已在太原消费者心中形成 “柳巷购物首选” 的品牌认知。据云阿云 2024 年调研（样本量 10000 份），项目品牌认知度达 78%，在 “太原消费者最熟悉的商业综合体” 中位列第三；其中 35-55 岁老客群的品牌忠诚度（重复到店率）达 55%，年均到店 8 次以上，单次消费约 600 元，是项目的 “核心稳定客群”。

从品牌积累来看，项目曾引入 ZARA、H&M 等国际快时尚品牌，培养了太原消费者的 “一站式购物” 习惯；目前仍有 20% 的老品牌（如肯德基、麦当劳、苏宁易购）合作超 10 年，这些品牌日均客流贡献达 3000 人次，占项目基础客流的 25%。

优势放大措施：

发起 “铜锣湾 19 周年老客回馈计划”，针对 2005-2015 年注册会员，提供 “满 199 减 50”“免费领取太原特色礼品” 等福利，激活老客复购，预计可提升老客消费频次 20%；

对合作超 10 年的 “功勋品牌” 给予租金优惠（年租金减免 5%）、中庭广告位优先使用权等激励，稳定核心品牌阵营。

1.3 多元化业态雏形与组合消费基础

项目当前已形成 “零售（65%）+ 餐饮（20%）+ 娱乐（15%）” 的业态组合，虽存在结构失衡，但具备 “一站式消费” 基础。2024 年数据显示，“购物 + 餐饮 + 娱乐” 的组合消费客群占比达 32%，此类客群停留时长（3.5 小时）是单一消费客群（1.2 小时）的 2.9 倍，客单价（850 元）是单一消费客群（400 元）的 2.1 倍，展现出业态组合的协同效应。

案例支撑：对比柳巷商圈内以纯零售为主的茂业天地（柳巷店），项目因具备餐饮、娱乐业态，家庭客群占比（30%）高出对方 12 个百分点。

优势升级措施：

优化业态占比，将零售占比降至 55%、餐饮提升至 25%、娱乐体验提升至 20%，增强 “体验引流 - 零售转化” 链路；

推出 “一站式消费套餐”（如 “影院票 + 餐饮券 + 零售满减”），预计可提升组合消费客群占比至 40%。

1.4 云阿云赋能的外部资源优势

云阿云作为城市运营商，为项目提供 “招商 + 运营 + 资产提升” 全维度支持：在招商端，依托全球品牌资源库，2023-2024 年协助项目引入 TOP TOY、wagas 等 “山西首店” 12 个，招商周期缩短 40%（从 6 个月至 3.6 个月）；在运营端，搭建智能客流监测系统，2024 年调整 3 层亲子业态后，该楼层客流提升 25%、坪效提升 30%；在资产端，优化核心区域租金（从 80 元 /㎡/ 月升至 100 元 /㎡/ 月），出租率仍保持 95%，年租金增收 1200 万元。

优势深化措施：

与云阿云共建 “铜锣湾资产提升专项小组”，派驻招商、运营、数据分析师各 1 名常驻项目，确保资源快速落地；

借鉴云阿云案例库经验，引入上海 TX 淮海的文化体验业态模式、成都 IFS 的首店孵化模式，加速项目升级。

2. 劣势（Weaknesses）：五大短板的精准诊断与改进方案

2.1 硬件设施老化：19 年老旧硬件的系统性升级

项目仅 2018 年进行局部翻新，核心硬件已进入 “老化期”：

电梯系统：12 部扶梯中 5 部使用超 15 年，故障频率 2-3 次 / 月，2024 年因电梯故障的客诉占比 18%；4 部客梯平均等待时间 5.2 分钟（行业标准 3 分钟内），22% 的客群因等待过长放弃高楼层消费；

空调系统：夏季一层中庭温度超 28℃（舒适标准 24-26℃），客群停留时长（45 分钟）低于二层（60 分钟）；冬季负一层小吃街温度仅 18℃，消费者抱怨率 35%；

停车场：现有 300 个车位虽达标（6 万㎡配 300 个），但柳巷商圈整体缺口 5000 个，项目停车场周转率仅 2.8 次 / 天（行业均值 3.2 次 / 天），周末停车等待超 30 分钟，15% 的客群因停车难放弃到店。

改进方案（分阶段）：

短期（1-3 个月）：更换 3 部故障扶梯，加装客梯 “等待时间提示屏”；维修一层、负一层空调，确保温度达标；

中期（4-9 个月）：全面更换剩余电梯，引入 “智能派梯系统”（缩短等待时间 40%）；扩建 100 个立体停车位，上线 “车牌识别 + 反向寻车” 系统；

长期（10-18 个月）：翻新外立面（玻璃幕墙 + 太原文化浮雕），更换全楼节能 LED 灯，降低能耗 15%。

2.2空间布局混乱：功能分区与动线的优化重构

项目空间布局存在 “四大问题”：

功能分区混乱：负一层小吃街与小商品零售混杂，油烟味导致小商品区域进店率仅 25%（低于项目均值 35%）；3 层亲子与成人业态交叉，35% 的成人客群因儿童吵闹不愿停留；

通道狭窄：负一层、一层主通道仅 2.5 米，高峰客流密度 1.5 人 /㎡（行业警戒线 1.2 人 /㎡），次通道被占用形成 “动线死角”，死角区域出租率仅 65%；

公共空间浪费：800㎡中庭仅作通道，客群停留不足 5 分钟；1500㎡屋顶露台闲置，未开发商业价值；

商铺面积失衡：30% 的商铺超 100㎡（出租率 70%）、20% 不足 20㎡（出租率 60%），最受欢迎的 30-80㎡商铺仅占 50%，供需失衡导致招商困难。

优化方案：

功能分区重构：

负一层：定位 “潮流生活体验区”，保留品牌化小吃，引入潮玩集合店、直播基地，配下沉式休闲广场；

一层：定位 “国际轻奢 & 时尚精品区”，全层布局轻奢品牌，中庭设 “晋韵文化展示区”；

三层：定位 “亲子互动专区”，集中亲子游乐、教育、餐饮，设家长休息区（免费饮品 + 充电）；

动线与空间优化：主通道拓宽至 4 米、次通道至 2.5 米；中庭设 200 人休闲座椅 + 晋祠雕塑；屋顶打造 “网红夜景观赏区”（轻餐饮 + 户外影院），预计提升客群停留时长 30%；

商铺面积调整：拆分超 100㎡商铺、合并不足 20㎡商铺，使 30-80㎡商铺占比达 80%，匹配品牌需求，预计提升出租率至 90%。

2.3 业态同质化：差异化特色的构建路径

项目与柳巷商圈内茂业天地（柳巷店）、铜锣湾广场（其他区域）业态重合度达 65%-72%：

零售：传统服饰占比 40%，与茂业天地（38%）基本一致；

餐饮：大众餐饮占比 80%，与周边项目差异极小；

娱乐：仅影院、KTV，缺乏剧本杀、VR 等新兴体验业态（太原北美 N1 此类业态占比 15%-20%），导致 18-35 岁年轻客群被分流，项目 “客流独有率”（仅在本项目消费的客群）仅 28%（太原万象城 45%）。

差异化方案：

本土文化体验业态：联合太原市文旅局引入 “晋剧体验店”（戏服试穿 + 脸谱绘制）、“非遗手作工坊”（太原面塑、晋绣）、“本土文创集合店”，打造柳巷商圈独家文化集群，预计吸引文化客群 3000 人次 / 日；

新兴体验业态：四层引入 “沉浸式剧本杀旗舰店”（太原历史主题剧本）、“乐客 VR 体验馆”、定期潮玩市集，提升 18-35 岁客群占比 25%；

餐饮结构优化：大众餐饮占比降至 60%，引入 wagas、% Arabica 等 “山西首店” 轻食，王品台塑牛排等高端餐饮，提升餐饮客单价 30%。

2.4 品牌档次失衡：中高端品牌的引入与优化

项目 280 个品牌中，国际品牌占比仅 28%（多为低端快时尚，优衣库、ZARA 已撤店），国内中高端品牌 35%（太平鸟、GXG），中低端品牌 37%（森马、以纯），缺乏 “头部引流品牌”：

中低端品牌客单价 200-300 元，国内中高端 500-800 元，国际品牌 1000-2000 元；

因中高端品牌占比低，项目整体客单价 450 元，低于区域均值（680 元）34%，更低于太原万象城（1500 元）。

品牌升级方案：

国际轻奢引入：借助云阿云资源对接 Coach、Michael Kors、Kate Spade，提供 “首店补贴（首年租金减免 30%）+ 销售额分成（8%）”，2025 年 Q1 前引入 3 个，布局一层核心区，预计提升一层客单价至 1200 元；

国内品牌优化：淘汰 30% 低效中低端品牌（出租率 <70%、客诉率> 5%），引入 UR、MO&Co. 等潮牌，无印良品等品质品牌，使国内中高端占比达 50%，整体客单价提升至 600 元；

本土品牌孵化：联合太原市商务局推出 “本土品牌计划”，为 “老太原菜馆”“晋韵文创” 提供 “低租金（50% 市场价）+ 装修补贴（200 元 /㎡）”，培育本土网红品牌，提升差异化竞争力 15%。

2.5 运营管理低效：专业能力与数字化的双提升

项目 35 人运营团队中，5 年以上经验者仅占 30%（太原万象城 65%），在三大领域存在短板：

数字化运营：依赖人工统计数据，更新周期 1 周，无法实时响应；太原万象城已实现 15 分钟 / 次数据更新，营销转化率 8.5%（项目仅 3.2%）；

商户管理：仅提供租金催收、设备维修等基础服务，未赋能商户经营，2024 年商户满意度仅 45%（行业均值 65%）；

会员服务：5 万会员仅分 “普通 / 银卡” 两级，权益单一，复购率 25%（太原万象城 45%），会员客单价（680 元）仅比非会员高 79%（标杆项目通常 2 倍以上）。

提升方案：

团队升级：与云阿云合作开展 “月度线上培训 + 季度线下实操”，引入 2-3 名 10 年以上经验的核心人才（数字化运营经理、商户管理经理）；

数字化体系：搭建 “智能客流监测 + 商户数据共享 + 智能营销推送” 平台，开发项目小程序（会员注册、积分兑换、停车缴费），预计提升会员活跃度 30%；

商户赋能：建立 “楼层商户服务专员” 制度，每月召开商户座谈会，组织 “五一联动促销” 等活动（项目承担 50% 费用），预计提升商户销售额 20%；

会员体系：升级为 “铜卡 - 银卡 - 金卡 - 黑卡” 四级，黑卡享免费停车、私人导购，金卡免费参与非遗体验，预计提升会员复购率至 40%。

3.机会（Opportunities）：四大趋势红利的转化落地

3.1. 太原消费升级：品质与体验消费的双重增长

2024 年太原市城镇居民人均可支配收入达 4.8 万元，同比增长 8.2%，人均消费支出 3.2 万元，同比增长 9.5%，其中 “品质消费、体验消费” 增速显著 —— 化妆品类消费同比增长 18%，金银珠宝类增长 22%，文化娱乐类增长 25%（太原市统计局 2024 年公报），反映出太原消费者从 “刚需消费” 向 “品质消费” 的转型趋势。

从客群潜力来看，太原市 25-45 岁核心消费群体占总人口的 38%，这部分群体月均消费 1500-3000 元，85% 为智能手机重度用户，对新鲜业态、品质品牌的接受度高；且太原市家庭负债率低于全国平均水平 8 个百分点，消费者还款压力小，潜在消费能力强。

机会转化措施：

品质业态扩容：在一层引入 Coach、Michael Kors 等国际轻奢品牌，四层布局王品台塑牛排等高端餐饮、威尔士高端健身会所，匹配中高端客群需求，预计提升中高端客群占比至 35%；

体验消费升级：打造 “太原文化体验区”“沉浸式潮玩区”，引入非遗手作、VR 体验等业态，据云阿云数据，体验业态占比每提升 10%，客群停留时长可增加 1 小时，消费转化率提升 8%；

消费场景创新：推出 “品质生活套餐”（如 “轻奢购物 + 高端餐饮 + 健身体验” 组合），通过项目小程序向 25-45 岁客群定向推送，预计带动套餐相关业态销售额增长 30%。

3.2 柳巷商圈升级：政策红利与交通改善的借势发力

太原市自 2023 年起启动 “柳巷商圈升级改造工程”，计划投入 20 亿元用于 “商业环境优化、交通设施改善、文化元素植入” 三大领域：拓宽柳巷主街道路（从 10 米至 15 米）、新增 2000 个公共停车位、打造 “柳巷文化墙”（展示太原历史文化），改造工程预计 2025 年底完成。

同时，太原市商务局出台《柳巷商圈品牌培育扶持政策》，对引入国际品牌首店、本土特色品牌的商业项目，给予最高 500 万元补贴；对开展数字化转型、绿色运营的项目，给予最高 200 万元补贴，为项目升级提供政策与资金支持。

机会转化措施：

政策补贴申请：联合云阿云编制 “项目升级补贴申请方案”，重点申请 “首店品牌引入补贴”“数字化转型补贴”，预计可获得补贴资金 300-400 万元，降低项目升级成本；

商圈资源整合：联合柳巷商圈内茂业天地、铜锣湾广场等项目，共同打造 “柳巷商圈消费节”，通过统一营销推广、客流共享，提升商圈整体吸引力，据商圈管委会数据，联合营销可使参与项目客流平均增长 25%；

交通配套借势：在商圈新增 2000 个公共停车位投入使用后，与商圈管委会协商，为项目会员预留 10% 的公共停车位（约 200 个），推出 “会员专属停车预约” 服务，解决会员停车难问题，预计提升会员复购率 15%。

3.3 新兴业态崛起：直播电商与即时零售的渠道拓展

当前直播电商、即时零售等新兴业态快速发展，为传统商业综合体带来新增长空间。据云阿云商业数据，2024 年直播电商线下渗透率达 45%，即时零售市场规模达 5000 亿元，年增速 60%，这些业态不仅能拓宽销售渠道，还能吸引年轻客群。

典型案例：杭州湖滨银泰 IN77 打造 “直播电商基地”，引入 MCN 机构与网红主播，实现 “线下体验 + 线上直播销售”，相关业态销售额同比增长 120%，线上引流到店客群占比达 30%；京东到家与商场合作 “1 小时达” 服务，使商场商品线上销售额占比从 5% 升至 18%。

机会转化措施：

直播电商基地打造：在负一层规划 1000㎡空间，打造 “铜锣湾直播电商基地”，引入太原本地头部 MCN 机构（如星动传媒），邀请项目内品牌入驻直播；为直播品牌提供 “场地免租 3 个月 + 流量补贴”（项目小程序为直播引流），预计带动品牌线上销售额增长 50%，线上引流到店客群增长 30%；

即时零售合作：与美团、饿了么签订 “即时零售合作协议”，上线项目内餐饮、日用品、美妆等品类商品，提供 “1 小时达” 服务；为参与商户提供 “配送补贴”（每单补贴 2 元），预计提升商户整体销售额 15%，覆盖周边 3 公里客群；

社区商业联动：与项目周边 3 公里内的迎泽小区、五一广场社区等合作，推出 “社区专属优惠”（社区居民到店消费享 9 折）、“社区便民服务”（代收快递、社区团购自提点），吸引社区客群到店，预计提升社区客群占比 20%。

3.4 数字化技术应用：智能运营的效率革命

人工智能、大数据、物联网等数字化技术已成为商业综合体提升运营效率的核心工具。据云阿云商业《2024 全球零售数字化报告》，采用数字化技术的商业项目，运营成本平均降低 18%，营销转化率平均提升 5.3 个百分点，会员复购率平均提升 12 个百分点。

典型案例：迪拜购物中心搭建 “数字孪生模型”，实时抓取客流密度、商铺经营数据、设备运行状态，模拟不同运营策略效果，决策失误率降低 60%，运营成本减少 18%；太原万象城通过 “实时客流监测 + 智能营销推送”，营销转化率达 8.5%，是项目当前水平（3.2%）的 2.7 倍。

机会转化措施：

智能客流监测系统落地：在各楼层部署 Wi-Fi 探针与 AI 摄像头，实时抓取客群年龄、性别、到店频次、停留时长等数据，通过云阿云算法分析，输出 “客群画像报告”（每周 1 次），为业态调整、招商提供数据支撑；

智能营销推送系统搭建：基于会员消费数据与客群画像，实现 “千人千面” 的营销推送 —— 针对年轻客群推送潮牌新品、体验活动信息，针对家庭客群推送亲子活动、家庭餐饮优惠，预计提升营销转化率至 8%；

智能商户管理平台开发：向商户开放 “数字化运营平台” 的部分功能，提供客群画像、竞品销售数据、促销活动模板，协助商户优化商品结构与营销策略，预计提升商户满意度至 65%，商户淘汰率降低 5 个百分点。

4.威胁（Threats）：四大风险的系统应对与规避

4.1 区域商业竞争加剧：差异化优势的构建与巩固

太原市已形成 “柳巷商圈、长风商圈、亲贤商圈” 三足鼎立的商业格局，新兴商圈对柳巷商圈的客流、品牌资源形成持续分流：

长风商圈的太原万象城 2024 年日均客流 2.5 万人次，客单价 1500 元，年销售额 35 亿元；

亲贤商圈的王府井百货日均客流 1.8 万人次，客单价 850 元，年销售额 20 亿元；

项目日均客流 1.2 万人次，客单价 450 元，年销售额仅 8 亿元，竞争差距显著。

同时，太原市未来 2 年将新增华润万象汇、龙湖天街等 5 个商业综合体，新增商业体量超 50 万平方米，预计分流柳巷商圈 15%-20% 的客流。

威胁应对措施：

差异化定位强化：避开与新兴商圈 “高端化、现代化” 的直接竞争，聚焦 “太原文化体验 + 年轻潮流消费” 的差异化定位，打造 “柳巷商圈文化体验地标”，通过本土文化特色吸引客群，预计提升 “客流独有率”（仅在本项目消费的客群）至 40%；

品牌矩阵优化：加快引入 “山西首店” 品牌、本土特色品牌，2025 年计划引入 25 个首店品牌，使首店品牌总数达 37 个，形成与新兴商圈的品牌差异；

跨商圈客流争夺：针对长风商圈、亲贤商圈的年轻客群，推出 “跨商圈消费优惠”（凭万象城、王府井百货消费凭证到店享 9 折），同时通过抖音、小红书开展 “太原文化体验” 主题营销，吸引跨商圈客群，预计分流新兴商圈 5%-8% 的年轻客群。

4.2消费者需求变化快速：动态调整机制的建立

随着消费升级与社会文化发展，消费者需求呈现 “快速迭代、个性化增强” 特征。据云阿云 2024 年太原消费客群调研，65% 的消费者表示 “会因新业态、新品牌尝试新商业项目”，45% 的消费者 “每月至少体验 1 次新兴业态”，若项目不能及时响应，将面临客群流失风险。

例如，2023 年太原年轻客群对 “潮玩、剧本杀” 的需求增长 50%，项目因未及时引入，导致 18-35 岁客群占比从 2022 年的 45% 降至 2024 年的 38%，流失 7 个百分点。

威胁应对措施：

需求动态监测机制：每月开展 1 次 “消费需求调研”（样本量 1000 份），每季度分析 1 次竞品业态、品牌变化，及时捕捉消费者需求趋势；

业态灵活调整机制：预留项目 10% 的面积作为 “灵活业态区”，用于引入新兴业态（如 2025 年计划引入 “室内露营体验”“AI 互动游戏”），确保业态与需求同步迭代；

品牌快速更新机制：对出租率低于 70%、客诉率高于 5% 的品牌，启动 “3 个月整改期”，整改不达标的坚决淘汰，每年品牌更新率保持 15%-20%，确保品牌吸引力。

4.3 线上消费冲击持续：线上线下融合的深度推进

2024 年太原市线上消费品零售额占社会消费品零售总额的比重达 35%，同比增长 8%；其中，服装、美妆、日用品等项目核心品类的线上销售占比超 40%，对项目零售业态形成直接冲击。

同时，直播电商、社交电商进一步分流实体客流 —— 太原本地网红主播 “太原小杨” 通过抖音直播销售服装，单场直播销售额达 500 万元，相当于项目服装业态 1 个月的销售额。

威胁应对措施：

线上线下融合体系搭建：

开发项目 “云商城”，上线服装、美妆、日用品等品类商品，提供 “线上下单 + 门店自提 / 配送” 服务，会员自提可享额外积分；

鼓励商户开展 “门店直播”，项目提供直播设备支持与流量补贴（每场次 500-1000 元），实现 “线下体验 + 线上销售” 闭环；

实体体验优势强化：

增加 “线下专属体验” 服务，如服装业态提供 “免费穿搭咨询”，美妆业态提供 “免费妆容定制”，日用品业态提供 “免费试用”，提升实体消费不可替代性；

举办 “线下专属活动”，如 “新品首发会”“设计师见面会”，仅对到店消费者开放，吸引客群到店；

私域流量运营：

建立项目会员私域社群（按客群类型分为 “年轻潮流群”“家庭亲子群”“中高端品质群”），定期推送线下活动、专属优惠，提升会员到店频次，预计提升私域社群会员复购率至 35%。

4.4 政策法规变化影响：合规运营与政策适应

商业行业受税收政策、环保政策、劳动法规等影响较大，政策变化可能增加运营成本。例如，2024 年太原市出台《商业综合体环保管理办法》，要求项目使用节能照明、环保清洁用品，安装油烟净化设备，项目为此投入 50 万元进行硬件改造；若未来政策进一步收紧，可能导致运营成本进一步上升。

同时，税收政策调整（如增值税率变化）、劳动法规完善（如最低工资标准提高、社保缴纳比例调整），也可能增加项目税负与人力成本。

威胁应对措施：

政策动态跟踪机制：安排专人负责跟踪国家、山西省、太原市的商业相关政策，每月输出 “政策解读报告”，提前预判政策影响；

合规运营体系建设：严格按照政策要求开展运营，提前完成环保设备改造、合规缴纳税收与社保，避免因违规产生罚款；同时，引入节能设备、优化人员结构，降低政策调整带来的成本压力；

政策红利争取：积极对接政府部门，争取政策支持（如环保补贴、税收优惠），抵消部分成本增加 —— 如 2024 年项目通过申请 “环保改造补贴”，获得 20 万元资金支持，降低了改造成本。

（三）项目现状综合评估：机遇与挑战下的发展路径

1. 核心结论

项目当前处于 “优势与劣势并存、机遇与威胁交织” 的关键阶段：

优势基础扎实：核心区位带来稳定流量，19 年运营积累了高信任度老客群，云阿云的外部资源为升级提供专业支撑，这些是应对竞争、抓住机会的核心资本；

劣势短板明显：硬件老化、空间混乱直接影响客群体验，业态同质、品牌档次低导致盈利能力弱，运营低效制约发展潜力，需优先通过系统性改造解决；

机会窗口明确：太原消费升级、柳巷商圈改造、新兴业态崛起、数字化技术应用四大机会，为项目提供 “破局升级” 的战略窗口，且机会与优势高度契合（如区位优势可借势商圈改造，云阿云资源可承接数字化机遇）；

威胁可防可控：区域竞争、需求变化、线上冲击、政策调整等威胁，均可通过 “差异化定位、动态调整、线上线下融合、合规运营” 等策略应对，风险可控性强。

2. 发展目标与路径

三年发展目标（2025-2027）：

核心实施路径：

短期（2025 年）：优先完成负一层、一层硬件改造与空间优化，引入 3 个国际轻奢品牌、10 个新兴体验业态，搭建数字化运营基础平台，快速提升项目吸引力；

中期（2026 年）：完成全楼硬件升级与业态调整，培育本土特色品牌，深化数字化运营（如智能营销推送、商户数据赋能），提升会员复购率至 40%；

长期（2027 年）：形成 “太原文化体验 + 年轻潮流消费” 的差异化标签，成为柳巷商圈升级标杆，探索资产证券化等资本运作方式，实现资产长期增值。

3. 风险防控建议

改造风险：采用 “分区分期改造”（如先改造低区、再改造高区），改造期间推出 “临时促销活动”（如 “改造感恩季” 满减），减少客流流失；

招商风险：建立 “备选品牌库”（每个业态储备 3-5 个备选品牌），与云阿云签订 “招商保底协议”，确保核心品牌按时入驻；

资金风险：整合 “开发商投入（60%）+ 政府补贴（20%）+ 品牌预付费（20%）” 的多元资金来源，预留 15% 应急资金应对突发情况；

运营风险：建立 “周度数据复盘” 机制，由项目方与云阿云共同分析客流、销售数据，及时调整营销策略与业态布局，确保目标达成。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库