18-24 个月

资产梳理与数据规范

① 资产确权与明细梳理：明确项目商业物业产权范围（地上 4 层 + 地下 2 层，共 12 万㎡），核查土地使用权年限（确保剩余年限≥20 年）、抵押状态（无抵押或已解除抵押），整理所有商户租赁协议（租期、租金支付方式、续约条款）；② 核心指标核查：统计近 2 年租金收缴率（目标≥95%）、NOI 增长率（目标≥5%）、商户续约率（目标≥90%），剔除异常数据（如短期免租、一次性补贴），确保收益稳定性；③ 数据规范与报告体系搭建：建立 “月度运营数据台账”（含客流量、销售额、租金到账率），按季度出具 “资产运营报告”，包含 NOI 测算、租户结构分析、风险评估等内容，满足证券化信息披露要求；④ 法律风险排查：聘请律师事务所核查项目合规性（如规划许可证、消防验收文件），确认无产权纠纷、无重大行政处罚，出具《法律意见书》。

万达商管：提供项目产权文件、租赁协议、历史运营数据；北京云阿云：协助搭建 “资产估值模型”（基于租金收益、市场可比案例），提供数据清洗与规范建议；第三方机构：会计师事务所（审计财务数据）、律师事务所（合规审查）。

完成资产梳理报告，核心指标达标（租金收缴率 95%+、NOI 年均增长 5%+、商户续约率 90%+）；法律文件无重大瑕疵，形成标准化运营报告体系，为后续证券化奠定基础。

24-30 个月

合作机构对接与 CMBS 方案设计

① 机构筛选：选择具有商业地产 CMBS 实操经验的券商（如中信证券、中金公司）作为牵头管理人，选择中诚信 / 联合资信作为评级机构，选择国有银行作为资金监管机构；② 基础资产确定：以项目未来 5 年租金收益权（含商铺租金、停车场收入、场地租赁收入）作为基础资产，测算基础资产规模（按当前年租金 1.2 亿元、年均增长 5% 计算，5 年预期收益约 6.3 亿元）；③ 交易结构设计：采用 “特殊目的载体（SPV）+ 资产支持证券” 结构，发行规模拟定 10 亿元（为基础资产规模的 1.6 倍，符合市场惯例），分为优先级证券（8 亿元，占比 80%）与次级证券（2 亿元，占比 20%），次级证券由万达集团自持，增强投资者信心；④ 利率与期限设定：参考 2024 年商业地产 CMBS 市场利率（优先级 AA + 评级证券利率 4.5%-5%），设定优先级证券票面利率 4.8%，期限 5 年（3 年还本宽限期，第 4-5 年分期兑付本金）；⑤ 增信措施设计：设置 “超额覆盖”（基础资产预期收益对优先级证券本息覆盖倍数≥1.3 倍）、“现金流截取”（租金收入优先进入监管账户，用于兑付证券本息）、“万达集团差额补足承诺”（若基础资产收益不足，万达集团补足差额）。

券商：主导方案设计，提供市场同类案例（如万达此前 CMBS 产品），对接投资者；评级机构：开展基础资产评级，出具《信用评级报告》；万达商管：与机构谈判交易条款，确认增信措施；北京云阿云：协助测算基础资产收益与覆盖倍数，提供市场利率分析。

确定 CMBS 合作机构团队，完成交易结构设计；优先级证券获得 AA + 信用评级；形成《CMBS 发行方案》，报中国证监会或上交所 / 深交所备案。

30-33 个月

备案申报与投资者路演

① 备案材料准备：由券商牵头，整理备案所需材料（含资产梳理报告、法律意见书、评级报告、发行方案、基础资产清单），提交至交易所审核；② 审核反馈应对：根据交易所反馈意见（如补充基础资产细节、调整增信措施），修改完善材料，确保备案通过；③ 投资者路演：券商组织路演活动，面向银行、保险、基金、券商资管等机构投资者，介绍项目优势（北城核心区位、稳定收益、万达运营背书）、CMBS 交易结构与增信措施，解答投资者疑问（如租金收益稳定性、风险防控机制）；④ 预销售与订单收集：通过路演收集投资者认购意向，确定优先投资者（如保险公司偏好长期稳定收益，优先认购优先级证券），锁定认购规模（目标覆盖发行规模 1.2 倍，确保发行成功）。

券商：负责备案材料申报、审核反馈应对、路演组织；万达商管：参与路演，向投资者介绍项目运营情况与未来规划；评级机构：协助解答投资者关于评级逻辑的疑问；北京云阿云：提供项目运营数据支撑，增强投资者对基础资产的信心。

完成 CMBS 备案（获得交易所无异议函）；路演覆盖 50 + 家机构投资者，认购订单达 12 亿元（超发行规模 20%），确定最终投资者名单与认购份额。

33-36 个月

证券发行与后续管理

① 正式发行：确定发行日期，通过交易所系统完成证券簿记建档（确定最终发行利率），完成资金募集（10 亿元资金足额到账，存入监管账户）；② 资金用途分配：按计划使用募集资金，其中 2 亿元用于项目后续升级（如数字化中台迭代、屋顶 / 地下空间二次优化），8 亿元用于万达集团其他优质商业项目投资，实现资金回笼与再投资；③ 日常管理：由券商 / 资产支持证券管理人负责日常管理，每月监控基础资产现金流（租金到账情况），每季度出具《资产支持证券管理报告》，向投资者披露运营数据；④ 本息兑付：按约定时间（每年付息，第 4-5 年还本），从监管账户划付资金，完成优先级证券本息兑付；⑤ 运营优化：北京云阿云与万达商管配合，根据市场变化调整项目运营策略（如优化业态、提升租金），确保基础资产收益稳定，保障证券本息按时兑付。

券商 / 管理人：负责证券发行、资金监管、日常管理与信息披露；万达商管：执行资金用途，保障项目运营稳定，配合管理人披露数据；北京云阿云：提供运营优化建议，协助提升基础资产收益；监管银行：负责监管账户资金管理，按指令划付本息。

成功发行 10 亿元 CMBS，募集资金足额到账；项目运营数据持续达标，按时完成首期利息兑付；投资者反馈良好，为后续资产证券化产品发行积累口碑。

1.0 阶段：空白填补期

2015-2018 年

北城一站式消费中心

北城无大型商业综合体，消费者 “购物难、娱乐难”，核心需求是 “满足基础消费”

传统零售（45%）+ 基础餐饮（25%）+ 影院（15%）+ 配套（15%），以 “卖商品” 为核心

成果：开业首年客流量 1800 万人次，填补北城商业空白，成为区域便利消费首选；局限：业态同质化，体验感弱，未形成差异化标签。

2.0 阶段：家庭尝试期

2019-2022 年

北城家庭生活配套中心

北城家庭客群增长（3 公里内中高端社区入住率达 85%），核心需求转向 “家庭亲子 + 日常消费”

新增亲子业态（10%），优化餐饮业态（引入家庭聚餐品牌），传统零售占比降至 40%

成果：家庭客群占比从 30% 提升至 40%，周末亲子客流增长 25%；局限：年轻客群流失（Z 世代占比从 25% 降至 20%），文化体验缺失，资产收益率（NOI）长期低于 4%。

3.0 阶段：转型探索期

2023-2024 年

北城体验型商业试点

太原消费升级（服务型消费占比达 42%），竞品分流（钟楼街抢年轻客群、吾悦广场抢家庭客群），核心需求转向 “体验 + 社交 + 文化”

引入 2 家区域首店（网红茶饮），试点 “晋文化快闪活动”，体验业态占比提升至 25%

成果：年轻客群占比回升至 30%，首店月均销售额超 80 万元；局限：定位仍模糊（“体验” 无清晰方向），业态与场景未形成体系，未能突破 “中间陷阱”。

文化为魂

以晋商文化、晋剧、非遗等本土文化为核心，将 “文化” 从 “装饰元素” 转化为 “可体验、可消费、可传播” 的内容，让消费者在购物中感受太原生活美学

①文化体验：晋商票号体验馆、非遗手作工坊；②文化消费：晋味文创产品、晋剧主题餐饮；③文化传播：晋文化沙龙、非遗传承人直播

区别于钟楼街 “文旅打卡”，实现 “文化与日常消费深度融合”，本地客群复购率更高

体验为核

围绕 “家庭亲子 + Z 世代社交” 双客群，打造 “沉浸式、互动式、个性化” 体验场景，让 “逛商场” 成为 “享受生活的方式”

①家庭体验：亲子晋文化 DIY、高端亲子乐园；②年轻体验：潮玩社交空间、livehouse 演出；③全客群体验：屋顶花园休闲区、中庭主题展

区别于吾悦广场 “基础亲子体验”，强调 “体验的品质感与文化感”，吸引中高端客群

数字化为翼

以数字化中台为支撑，通过 “智能服务 + 精准运营” 提升消费便捷度与体验感，让 “生活美学” 更高效、更精准

①智能服务：AR 文化导览、会员个性化推荐；②精准运营：家庭客群定向推送亲子活动、Z 世代推送潮玩优惠；③商户赋能：数字化营销工具、销售数据看板

区别于传统商业 “人工运营”，实现 “体验与效率的平衡”，运营成本更低、效果更好

便民为基

保留 “一站式消费” 优势，优化 “日常便民服务”，让 “生活美学” 贴近居民日常，避免 “曲高和寡”

①日常消费：精品超市、社区便利店；②便民服务：免费体检、快递代收、宠物托管；③便捷配套：智慧停车、无接触支付

区别于万象城 “高端疏离感”，实现 “品质与便民的融合”，覆盖全客群日常需求

新中产家庭（28-45 岁）

约 8 万户（常住人口 25 万）

10-20 万元 / 家庭

亲子消费（35%）、品质餐饮（25%）、文化体验（15%）

Z 世代（18-35 岁）

约 5 万人（含社区居民 + 周边上班族）

3-8 万元 / 人

潮玩消费（25%）、网红餐饮（30%）、社交娱乐（20%）

社交化需求

1. 希望在 “有话题的场景” 中社交（如潮玩展、livehouse）；2. 偏好 “小圈层社交”（如手作交换、电竞组队）；3. 需要 “社交货币”（如打卡点、个性化照片）

1. 潮玩社交空间：TOP TOY 华北首店（1000㎡，含手作区）；2. 夜间社交业态：网鱼电竞馆（500㎡）、本土乐队 livehouse（300㎡）；3. 快闪社交业态：每月 1 场 “潮玩快闪店”（如盲盒主题快闪）

1. 中庭 “潮玩主题展”：每季度更新主题（如 “晋文化潮玩展”，将晋剧脸谱融入潮玩设计）；2. 户外 “夜间 live 秀”：每周五 - 周日 20:00-22:00 演出，设置 “观众互动环节”（如点歌、合唱）；3. AR 互动游戏：开发 “潮玩寻宝 AR 游戏”（在商场内找虚拟潮玩，兑换实物礼品）

1. 社群运营：建立 “太原万达潮玩群”（目标 500 人），每日推送活动信息，每周组织 “手作交换会”；2. 线上推广：在抖音、小红书发起 “# 太原万达潮玩打卡” 话题，邀请本地网红探店，目标曝光 100 万次；3. 会员权益：Z 世代会员可享 “电竞馆 9 折、livehouse 优先购票权”，消费满 500 元赠潮玩周边

个性化需求

1. 拒绝 “大众化商品”，偏好 “小众潮牌、国潮品牌”；2. 希望 “消费场景个性化”（如主题餐厅、定制服务）；3. 愿意为 “个性化体验” 付费（如手作 DIY、定制礼品）

1. 小众潮牌：INXX（国潮服饰）、KKV（精品集合店）；2. 主题餐饮：“晋潮” 主题餐厅（晋菜 + 潮玩元素，可定制生日主题包间）；3. 定制体验：潮玩手作 DIY 工坊（可定制专属潮玩涂装）

1. 连廊 “潮牌主题墙”：每间潮牌店门口设置 “个性化打卡墙”（如 INXX 国潮墙、KKV 彩色墙）；2. 餐饮区 “定制服务站”：提供 “晋味小吃 DIY”（如定制月饼纹样）、“潮玩主题蛋糕” 定制服务；3. 楼层导视 “个性化指引”：通过 AR 导航显示 “Z 世代推荐路线”（潮玩店 - 电竞馆 - livehouse）

1. 品牌联动：每月举办 “潮牌首发活动”（如 INXX 新品发布会），邀请 Z 世代 KOL 走秀；2. 定制权益：会员可免费参与 “潮玩 DIY 体验课”（每月 1 次），定制商品享 8 折优惠；3. 数据驱动：通过数字化中台分析 Z 世代消费偏好，定期调整潮牌与体验业态

潮玩化需求

1. 潮玩消费 “高频化”（每月 1-2 次），偏好 “盲盒、手办、潮玩周边”；2. 希望 “近距离接触潮玩文化”（如展览、签售会）；3. 需要 “潮玩交流平台”（如交换、二手交易）

1. 潮玩主力店：TOP TOY（含盲盒、手办、机甲模型）；2. 潮玩配套：泡泡玛特自动贩卖机、潮玩二手交易区；3. 潮玩活动：每月 1 场 “潮玩签售会”（邀请本土潮玩设计师）

1. 四层 “潮玩博物馆”：展示国内外知名潮玩作品，设置 “互动拍照区”（与巨型手办合影）；2. 地下二层 “潮玩市集”：每周六开放，提供 “潮玩交换、二手售卖、设计师摆摊” 服务；3. 会员中心 “潮玩积分兑换区”：可用积分兑换限量潮玩周边（如 TOP TOY 专属徽章）

1. 潮玩会员日：每月 15 日为 “潮玩会员日”，会员享 “满 300 减 50、免费包装” 服务；2. 数据运营：通过中台监测潮玩业态销售数据，热门品类增加备货，滞销品类调整陈列；3. 外部合作：与太原本地潮玩社团合作，举办 “城市潮玩大赛”，吸引全城 Z 世代参与

亲子互动需求

1. 希望 “亲子活动兼具娱乐性与教育性”（如文化 DIY、科学实验）；2. 偏好 “一站式亲子服务”（避免多次奔波）；3. 需要 “安全、舒适的亲子空间”（如母婴室、儿童休息区）

1. 高端亲子乐园：奈尔宝山西首店（2000㎡，含晋文化体验区）；2. 亲子配套：儿童摄影（晋韵主题拍摄）、亲子餐厅（健康餐 + 互动游戏区）；3. 亲子服务：升级母婴室（增加哺乳隔间、婴儿护理台）、儿童托管（免费 1 小时 / 天）

1. 二层 “亲子文化长廊”：设置 “晋剧服装体验区”（孩子可穿戏服拍照）、“传统玩具 DIY 区”（剪纸、风筝制作），家长可陪同参与；2. 中庭 “亲子文化节”：每季度举办 1 次，包含 “晋商小掌柜角色扮演”“非遗手作比赛”，获胜家庭可获亲子乐园门票；3. 屋顶 “亲子花园”：打造 “植物认知角”（种植本土植物，配讲解牌）、“亲子野餐区”（提供免费野餐垫租赁）

1. 会员分层运营：为家庭会员建立 “亲子成长档案”，记录孩子参与活动次数，累计 10 次可兑换 “亲子摄影套餐”；2. 社区联动：与周边 28 个中高端社区合作，开展 “社区亲子体验日”（免费接送，体验亲子项目）；3. 数据驱动：通过中台分析亲子业态消费数据，优化活动形式（如 “晋文化 DIY” 参与率高，增加举办频次）

品质消费需求

1. 注重 “商品品质与品牌口碑”（如有机食品、知名品牌服饰）；2. 偏好 “个性化消费”（如定制礼品、专属服务）；3. 愿意为 “优质服务买单”（如私人导购、送货上门）

1. 品质零售：优衣库（亲子装专区）、爱慕儿童（有机棉服饰）；2. 品质餐饮：西贝莜面村（儿童健康餐）、海底捞（亲子服务套餐）；3. 品质配套：精品超市（永辉 Bravo 升级，增加有机蔬菜、进口商品区）

1. 一层 “品质生活专区”：集中布局品质零售与餐饮，设置 “商品体验区”（如有机食品试吃、服饰穿搭展示）；2. 会员中心 “专属服务”：为银卡及以上家庭会员提供 “私人导购”（推荐适合的亲子商品）、“送货上门”（消费满 500 元免费配送）；3. 节日 “定制活动”：春节推出 “晋味年货定制套餐”（含老字号特产、文创礼品），母亲节推出 “亲子定制首饰”（孩子手绘图案，匠人制作）

1. 品质会员日：每月最后一个周末为 “品质会员日”，会员享 “品质商品 9 折、餐饮满减”；2. 口碑运营：邀请家庭会员参与 “新品品鉴会”，收集反馈优化商品；3. 服务升级：引入 “亲子消费积分加倍” 机制（亲子业态消费积分 1.5 倍累计）

文化熏陶需求

1. 希望 “孩子从小接触本土文化”（如听晋商故事、学传统礼仪）；2. 偏好 “沉浸式文化体验”（避免枯燥讲解）；3. 需要 “文化消费场景”（如文化书籍、文创产品）

1. 文化体验：晋商票号体验馆（VR 体验晋商走西口历史）；2. 文化零售：文化书店（晋文化书籍专区）、晋小礼（文创衍生品）；3. 文化活动：“晋文化沙龙”（每月 1 次，邀请学者讲晋商故事）

1. 三层 “晋文化体验馆”：设置 “晋商货币展”（展示古代银票、铜钱）、“传统礼仪课堂”（周末免费开课，教孩子拱手礼、作揖礼）；2. 餐饮区 “文化氛围营造”：部分餐厅采用晋商大院元素装修，菜单设计为 “票号银票” 样式；3. 会员中心 “文化权益”：家庭会员可免费借阅晋文化书籍，参与 “文化沙龙” 优先报名

1. 文化积分体系：参与文化体验活动可获 “文化积分”，累计可兑换 “晋剧演出门票”；2. 家校合作：与周边优质幼儿园、小学合作，将 “晋文化体验馆” 作为 “课外实践基地”；3. 内容输出：制作 “晋文化亲子短视频”（如 “晋商小故事”），在会员群、抖音推送，提升文化认知

本土文化体验需求

1. 希望 “深入了解本土文化”（如非遗技艺、晋商历史）；2. 偏好 “互动式文化体验”（如亲手制作非遗产品）；3. 需要 “文化交流平台”（与同好分享心得）

1. 非遗体验：非遗手作工坊（剪纸、面塑、晋绣）；2. 文化餐饮：晋味老字号餐厅（六味斋、双合成升级版，保留传统工艺）；3. 文化社交：晋文化沙龙（每月 1 次，非遗传承人分享）

1. 三层 “非遗体验区”：邀请非遗传承人驻场，提供 “一对一教学”（如面塑制作，收费 50 元 / 人），成品可带走；2. 中庭 “晋商文化展”：每半年举办 1 次，展示晋商账本、商号印章、古代交通工具，配专业讲解；3. 文化书店 “读书分享会”：每月举办 “晋文化书籍读书会”，参与者可获文化文创小礼品

1. 文化会员体系：为文化爱好者建立 “文化体验档案”，累计参与 5 次活动可成为 “文化会员”，享非遗体验 8 折优惠；2. 社群运营：建立 “太原万达文化爱好者群”，每日分享晋文化知识，组织线下文化探访活动（如参观晋商大院）；3. 外部合作：与山西省非遗保护中心合作，引入 “非遗传承人工作室”，提升文化体验专业性

怀旧消费需求

1. 偏好 “怀旧商品与服务”（如老太原小吃、传统理发）；2. 希望 “重温童年记忆”（如老玩具、老电影）；3. 愿意为 “情怀消费买单”（如怀旧主题摄影）

1. 怀旧零售：老太原特产店（售卖童年零食、传统玩具）；2. 怀旧服务：传统理发店（剃光头、刮脸）、怀旧摄影（老太原主题拍摄）；3. 怀旧活动：“怀旧电影展映”（每月 1 次，播放老太原题材电影）

1. 地下一层 “怀旧市集”：每周日开放，招引 “老太原小吃摊”（如头脑、羊杂割）、“怀旧商品摊位”（如铁皮青蛙、连环画）；2. 四层 “怀旧影院厅”：每月改造 1 个影厅为 “怀旧主题厅”，播放《大红灯笼高高挂》等老电影，票价 20 元 / 张；3. 连廊 “怀旧照片墙”：展示老太原街景照片，标注 “今昔对比”，吸引文化爱好者拍照打卡

1. 怀旧会员日：每月 1 日为 “怀旧会员日”，怀旧业态消费享 8 折，满 100 元赠怀旧零食；2. 情怀营销：发起 “老太原记忆征集” 活动，市民可投稿老照片、老故事，入选者可获怀旧摄影套餐；3. 数据优化：通过中台分析怀旧业态销售数据，调整商品结构（如老太原小吃销量高，增加摊位数量）

休闲社交需求

1. 偏好 “安静、舒适的社交空间”（如茶馆、书店）；2. 希望 “社交活动兼具文化性与轻松感”（如茶话会、书法交流）；3. 需要 “便捷的社交配套”（如免费 WiFi、充电插座）

1. 休闲餐饮：本土茶馆（晋茶品鉴 + 书法体验）、星巴克（文化主题店）；2. 社交空间：文化书店（设置阅读区、交流区）、户外露台（提供茶座）；3. 社交配套：免费 WiFi 全覆盖、充电插座（每 10 米 1 个）

1. 三层 “文化茶馆”：打造 “晋茶品鉴区”（提供祁门红茶、五台山佛茶），每周举办 “书法交流会”（免费提供笔墨纸砚）；2. 屋顶 “文化露台”：设置 “茶座 + 围棋桌”，文化爱好者可免费使用，定期举办 “茶话会”（讨论晋文化话题）；3. 会员中心 “社交权益”：文化会员可免费预约 “小型文化沙龙场地”（容纳 10 人，用于朋友聚会、文化交流）

1. 社交活动运营：每月策划 1 次 “文化社交活动”（如茶话会、书法展），通过会员群定向邀请；2. 服务优化：在社交空间增设 “文化书籍借阅点”，方便消费者阅读、交流；3. 口碑传播：鼓励文化爱好者在社交平台分享活动体验，截图可获 “文化积分”

便捷午餐需求

1. 要求 “午餐便捷、快速”（等待时间≤15 分钟）；2. 注重 “营养均衡、性价比高”（客单价 20-40 元）；3. 偏好 “多样化选择”（避免长期吃同一种）

1. 快餐品牌：麦当劳（早餐 + 午餐套餐）、老乡鸡（中式快餐，营养均衡）；2. 轻食品牌：wagas（健康轻食，可外带）、赛百味（定制三明治）；3. 便捷服务：线上订餐平台（小程序提前下单，到店取餐）、外卖配送（30 分钟内送达）

1. 一层 “便捷午餐区”：集中布局快餐与轻食品牌，设置 “快速取餐通道”（提前下单者专用），减少排队时间；2. 餐饮区 “午餐套餐”：推出 “商务午餐套餐”（主食 + 配菜 + 饮品，客单价 35 元），每日更新菜品（如周一晋味面食、周二西式简餐）；3. 地下一层 “取餐柜”：设置智能取餐柜（24 小时可用），办公人群可提前下单，下班顺路取餐

1. 企业合作：与周边写字楼企业签订 “团餐协议”，提供 “企业专属折扣”（满 1000 元减 100 元），定期配送；2. 会员权益：为办公会员提供 “午餐积分加倍”（午餐消费积分 1.2 倍累计），积分可兑换 “下午茶饮品”；3. 数据优化：通过中台分析午餐时段销售数据，优化菜品（如 “晋味面食” 销量高，增加口味选择）

下午茶需求

1. 希望 “下午茶便捷、提神”（如咖啡、茶饮）；2. 偏好 “轻食搭配”（如蛋糕、水果）；3. 需要 “短时间休闲空间”（如休息区、充电插座）

1. 咖啡茶饮：瑞幸咖啡（快取店）、霸王茶姬（网红茶饮）；2. 轻食甜点：好利来（网红蛋糕）、良品铺子（零食套餐）；3. 休闲空间：一层 “下午茶休息区”（设置沙发、充电插座）、户外露台（茶座）

1. 一层 “下午茶快闪区”：每周一至周五 14:00-16:00 开放，推出 “下午茶套餐”（咖啡 + 蛋糕，客单价 25 元），支持扫码下单、快速取餐；2. 连廊 “移动茶饮车”：在写字楼通往商场的连廊设置移动茶饮车，提供 “即买即走” 服务；3. 会员中心 “下午茶权益”：办公会员可享 “下午茶买一送一”（限工作日使用）

1. 时段营销：工作日 14:00-16:00 推出 “下午茶满减”（满 30 减 10 元），吸引办公人群；2. 社群运营：建立 “周边办公人群下午茶群”，每日推送 “下午茶新品”“优惠活动”；3. 服务升级：提供 “下午茶预订服务”（提前 1 小时预订，到店直接取餐）

商务社交需求

1. 需要 “小型商务洽谈空间”（如会议室、安静角落）；2. 偏好 “便捷的商务服务”（如打印、复印）；3. 希望 “商务社交轻松化”（避免严肃氛围）

1. 商务空间：共享会议室（可容纳 8 人，按小时租赁，50 元 / 小时）、星巴克（商务洽谈区）；2. 商务服务：商务中心（提供打印、复印、文件装订，收费 1 元 / 页）；3. 轻社交业态：清吧（下班后商务小聚）、雪茄吧（高端商务交流）

1. 四层 “商务洽谈区”：设置 3 个共享会议室（配备投影、白板），会员可通过小程序预约；2. 一层 “商务服务站”：提供打印、复印、充电宝租赁服务，办公会员享 8 折优惠；3. 地下二层 “商务清吧”：营业时间 17:00-23:00，提供 “商务套餐”（酒水 + 小食，适合 3-5 人小聚）

1. 企业会员体系：为周边企业办理 “企业会员”，享 “会议室租赁 7 折、商务服务 6 折”；2. 商务活动：每月举办 1 次 “行业交流会”（如 “太原互联网行业下午茶”），邀请周边企业员工参与；3. 数据驱动：通过中台分析商务业态使用数据，优化服务（如会议室预约率高，增加会议室数量）

客群协同效果

跨客群转化率

15%

22%

30%

业态联动效果

跨业态消费占比

20%

28%

35%

场景利用效果

空间利用率

75%

82%

90%

会员联动效果

跨客群权益使用率

18%

25%

35%

整体运营效果

人均消费额

680 元

750 元

850 元

整体运营效果

客群复购率

35%

45%

55%

第一步：客群需求深度分析

基于数字化中台，拆解四类客群的 “品牌偏好、消费预算、体验需求”

①Z 世代客群：通过中台分析，2024 年 Z 世代在项目消费中 “潮玩类占比 30%、网红茶饮占比 25%”，客单价集中在 50-200 元，偏好 “华北首店、定制化产品”；②新中产家庭：“亲子体验占比 35%、品质餐饮占比 25%”，客单价 200-500 元，偏好 “文化属性强、服务优质” 的品牌；③本地文化爱好者：“非遗体验占比 20%、老字号餐饮占比 30%”，客单价 100-300 元，偏好 “本土特色、深度体验” 品牌；④办公人群：“轻食占比 25%、咖啡占比 30%”，客单价 20-50 元，偏好 “便捷、高效” 品牌。

万达商管运营部 + 云阿云数据团队

形成《太原龙湖万达客群需求白皮书》，明确各客群的 “品牌需求清单”（如 Z 世代需 1-2 家潮玩首店、家庭客群需 1 家高端亲子文化体验馆）。

第二步：品牌筛选与匹配

联合云阿云，从 “全球品牌资源库” 筛选匹配品牌

①Z 世代：筛选 “TOP TOY（华北首店）、泡泡玛特（主题店）、霸王茶姬（山西首店）”，匹配 “潮玩 + 网红茶饮” 需求；②家庭客群：筛选 “奈尔宝亲子乐园（山西首店，可融入晋文化元素）、亲子晋文化体验馆（本土定制品牌）”，匹配 “亲子 + 文化” 需求；③文化爱好者：筛选 “山西省博物院文创快闪店、六味斋升级版（非遗技艺展示）”，匹配 “本土文化 + 怀旧” 需求；④办公人群：筛选 “wagas 轻食（便捷健康）、瑞幸咖啡快取店（高效取餐）”，匹配 “便捷 + 轻食” 需求。

万达商管招商部 + 云阿云品牌团队

形成《招商品牌清单》，包含 50 家目标品牌（首店 20 家、本土特色 15 家、网红品牌 15 家），明确品牌对接优先级。

第三步：品牌定制化合作

与目标品牌谈判，推动 “太原专属产品 / 服务” 落地

①TOP TOY：定制 “晋文化潮玩手办”（如晋剧脸谱机甲、晋商小掌柜形象盲盒），独家在太原店发售；②奈尔宝亲子乐园：设置 “晋商小掌柜角色扮演区”“传统玩具 DIY 区”，融入本土文化体验；③霸王茶姬：推出 “晋韵限定饮品”（如 “平遥牛肉芝士茶”“晋商票号主题包装”），仅限太原万达店供应；④六味斋：升级门店设计为 “晋商票号风格”，设置 “非遗酱肉制作展示窗口”，消费者可观看传统工艺。

万达商管招商部 + 云阿云谈判团队

与 20 家核心品牌签订 “定制化合作协议”，明确专属产品的研发、上线时间（如 TOP TOY 晋文化手办 3 个月内上市）。

第四步：招商效果跟踪

品牌开业后，通过中台监测 “客群匹配度、销售额”

①监测 “专属产品销售额占比”（如 TOP TOY 晋文化手办占比需达 25%）；②监测 “目标客群到店率”（如奈尔宝亲子乐园家庭客群占比需达 80%）；③每月与品牌召开 “复盘会”，根据数据调整产品（如某专属饮品销量低，推动品牌优化配方）。

万达商管运营部 + 云阿云数据团队

核心品牌开业首月销售额超预期 20%，目标客群匹配度达 90%，品牌续约意愿达 95%。

零售 + 体验：从 “卖商品” 到 “卖体验”

零售业态融入体验服务，延长客群停留时长，提升复购率（单一零售客群停留时长 15 分钟，复合业态可达 60 分钟）

①尔雅书店升级版（面积 1000㎡）：- 业态组合：图书零售（50%）+ 咖啡休闲（20%）+ 文创体验（20%）+ 亲子阅读（10%）；- 特色服务：每周举办 “晋文化读书会”（邀请本土作家分享）、“文创 DIY 工坊”（如晋剧脸谱绘画）；- 运营数据：预计客群停留时长 65 分钟，坪效 1.8 万元 /㎡/ 年（单一书店平均 1.2 万元 /㎡/ 年）。

坪效提升 50%，会员复购率从 30% 提升至 55%，带动图书销售额增长 40%。

餐饮 + 社交：从 “吃顿饭” 到 “社交场景”

餐饮业态融入社交功能（如 KTV、剧本杀、livehouse），满足客群 “聚餐 + 娱乐” 双重需求，提升客单价与翻台率

①火锅 + KTV 复合店（品牌：“蜀大侠・K 歌火锅”，面积 600㎡）：- 业态组合：火锅餐饮（70%）+ KTV 包厢（30%）；- 特色服务：包厢可容纳 6-10 人，支持 “边吃火锅边 K 歌”，提供 “主题包厢”（如晋商大院风格、潮玩风格）；- 定价策略：人均消费 120 元（火锅 + 2 小时 K 歌，单一火锅人均 80 元）。

客单价提升 50%，翻台率从 2.5 次 / 天提升至 3.5 次 / 天，晚间时段（18:00 后）销售额占比达 70%。

文化 + 商业：从 “文化展示” 到 “文化消费”

文化资源与商业业态结合，让 “文化” 可消费、可传播，形成差异化竞争力

①山西省博物院文创快闪店（面积 300㎡，短期租赁 6 个月，可续约）：- 业态组合：文创零售（80%，如晋侯鸟尊玩偶、晋商票号笔记本）+ 文化体验（20%，如拓印、活字印刷体验）；- 联动运营：凭快闪店消费小票可兑换项目 “晋商票号体验馆” 门票 5 折优惠；- 政策支持：申请太原市 “文化消费补贴”，可覆盖 20% 运营成本。

日均销售额 2 万元，文化体验项目参与率达 40%，带动项目文化爱好者客群占比提升 10%。

区域首店（华北 / 山西首店）

①TOP TOY（华北首店，潮玩）；②奈尔宝亲子乐园（山西首店，亲子）；③wagas（山西首店，轻食）；④泡泡玛特主题店（山西首店，潮玩）

高

①招商优惠：提供 6 个月免租期、30 万元装修补贴（符合太原市首店补贴条件，可叠加政策补贴）；②定制化支持：协助品牌进行 “太原市场调研”（云阿云提供客群数据），定制专属产品；③流量支持：开业期间提供中庭展示位、会员定向推送（覆盖 5 万目标客群）。

15 家（华北首店 5 家，山西首店 10 家）

本土特色品牌（太原 / 山西老字号升级）

①双合成升级版（烘焙，融入晋文化设计）；②六味斋非遗体验店（餐饮，展示传统工艺）；③晋小礼文创店（文创，开发万达专属产品）；④老太原菜馆（餐饮，晋味家常菜 + 文化氛围）

中

①空间支持：优先提供一层、二层核心位置；②运营支持：协助品牌进行 “年轻化改造”（如双合成门店设计升级、产品包装创新）；③联动支持：纳入项目 “晋文化体验路线”，与其他业态联合营销（如消费满 100 元赠晋小礼文创）。

10 家

新兴网红品牌（年轻客群偏好）

①霸王茶姬（茶饮）；②茉酸奶（酸奶饮品）；③网鱼电竞馆（社交娱乐）；④太二酸菜鱼（餐饮）

高

①快速落地：简化招商流程，1 个月内完成签约；②营销支持：开业期间策划 “网红打卡活动”（如抖音话题 #太原万达网红茶饮打卡，目标曝光 50 万次）；③租金灵活：采用 “基础租金 + 销售额抽成” 模式（基础租金 1.5 元 /㎡/ 天，销售额抽成 5%），降低品牌初期成本。

20 家