商业地产案例分享-太原龙湖万达广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面北城商业“中间陷阱”，以“晋文化”为魂，借力北京云阿云资源与数字化引擎，通过定位升级、场景重构、业态焕新与资产运营破局，目标三年内实现NOI从3.8%提升至5.5%，重塑北城生活美学枢纽与商业资产标杆。全文共123800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

晋韵新生

文化驱动下的太原龙湖万达广场资产优化与增值路径报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

七、招商创新及政策汇总

（二）政策汇总：借力政策降本增效，最大化招商与运营收益

政策应用是招商执行的 “助力器”，需全面梳理太原市商业扶持政策、万达商管内部政策、北京云阿云合作政策，明确 “政策申报条件、流程、效益”，确保政策红利精准落地，降低招商成本、提升项目收益。

1. 太原市商业扶持政策：三类核心政策及申报方案

太原市针对 “首店经济、数字化改造、夜间经济” 推出专项补贴政策，项目可通过申报获取资金支持，降低招商与运营成本。

1.1政策类型：首店经济补贴

政策内容（依据文件）：《太原市促进首店经济发展实施方案》：对引入 “全国首店”“华北首店”“山西首店” 的商业项目，分别给予 50 万元 / 家、30 万元 / 家、20 万元 / 家补贴；对首店品牌的装修费用，给予 20% 补贴（最高 50 万元 / 家）。

申报条件：

① 首店认定：需提供品牌总部出具的 “首店证明”（如全国首店需总部确认 “太原市为全国首个开业城市”）；

② 开业时间：首店需在 2024-2025 年内开业；

③ 经营面积：首店经营面积需≥100㎡（餐饮≥50㎡）。

申报流程：

① 准备材料：首店证明、租赁合同、装修合同、发票；

② 线上申报：通过 “太原市商务局官网” 提交材料；

③ 审核公示：商务局审核（15 个工作日），公示无异议后拨款（30 个工作日内）。

项目可获补贴（测算）：1 年内引入 15 家首店（华北 5 家、山西 10 家）：

① 首店补贴：5×30 + 10×20 = 350 万元；

② 装修补贴：按平均装修成本 200 万元 / 家，15 家 ×200×20% = 600 万元；

合计补贴 950 万元。

预期效益：降低首店招商成本（补贴覆盖 30% 装修费用），吸引更多首店品牌入驻；提升项目知名度（首店数量达北城第一）。

1.2政策类型：数字化改造补贴

政策内容（依据文件）：《太原市商业数字化转型专项政策》：对商业综合体数字化改造项目（如智能运营中台、智慧服务系统、数字化营销工具），给予改造费用 20% 的补贴，单个项目最高补贴 100 万元；对通过 “数字化转型示范项目” 认定的，额外给予 50 万元奖励。

申报条件：

① 项目范围：数字化改造需覆盖 “客流监测、会员管理、商户赋能” 三大模块；

② 投入要求：改造总投入需≥200 万元（含硬件设备、软件开发、技术服务）；

③ 验收标准：改造完成后需通过太原市商务局组织的验收（如系统稳定性、数据准确率达标）。

申报流程：

① 项目备案：改造前通过 “太原市数字化转型项目管理平台” 提交备案材料（改造方案、预算表）；

② 中期验收：改造完成 50% 时，申请中期验收（获取 50% 补贴）；

③ 最终验收：改造全部完成后，提交验收报告（含系统测试数据、运营效果报告），验收通过后获取剩余补贴。

项目可获补贴（测算）：项目数字化中台改造总投入 500 万元：

① 基础补贴：500×20% = 100 万元（达最高补贴上限）；

② 示范项目奖励：若通过 “数字化转型示范项目” 认定，额外获 50 万元；

合计可获补贴 100-150 万元。

预期效益：降低数字化改造成本（补贴覆盖 20%-30% 投入），加速项目数字化落地；提升运营效率（如会员精准营销转化率从 8% 提升至 20%）。

1.3政策类型：夜间经济补贴

政策内容（依据文件）：《太原市夜间经济发展规划》：对商业综合体开展夜间经济活动（如夜市、露天电影、livehouse 演出）的，给予每月 5 万元补贴，单个项目年度最高补贴 60 万元；对被认定为 “太原市夜间经济示范街区” 的，额外给予 30 万元奖励。

申报条件：

① 活动时间：夜间经济活动需在 18:00-24:00 开展，每周不少于 3 天；

② 活动规模：夜市需招引商户≥30 家，露天电影 /livehouse 需每周≥2 场；

③ 安全规范：需制定安全应急预案（如人流管控、消防安全），配备足够安保人员。

申报流程：

① 活动申报：每月 5 日前通过 “太原市夜间经济服务平台” 提交上月活动材料（活动照片、商户清单、人流统计）；

② 审核拨款：商务局审核材料（10 个工作日），审核通过后按月拨付补贴；

③ 示范申报：每年 12 月可申报 “夜间经济示范街区”，提交年度活动总结、经济效益报告。

项目可获补贴（测算）：项目 “晋韵夜集” 活动全年开展（每周 5-7 天）：

① 基础补贴：5 万元 / 月 ×12 个月 = 60 万元（达年度最高上限）；

② 示范奖励：若被认定为 “夜间经济示范街区”，额外获 30 万元；

合计可获补贴 60-90 万元。

预期效益：降低夜间经济活动成本（补贴覆盖 40% 运营成本），延长项目营业时间（从 22:00 延长至 24:00）；提升夜间客流（目标夜间客流占比从 22% 提升至 35%）。

2. 万达商管内部政策：总部资源倾斜，降低招商与运营成本

万达商管作为全国商业地产龙头，为太原龙湖万达提供 “品牌资源、运营工具、培训支持” 等内部政策，助力项目招商与运营。

2.1政策类型：品牌资源倾斜

政策内容：

① 优先推荐项目接入万达商管 “全国品牌合作库”，享受与一线城市同等的品牌合作条件（如免租期、租金折扣）；

② 总部协助对接 “万达战略合作伙伴”（如万达影院、永辉超市、优衣库），推动品牌升级（如永辉超市升级为 “Bravo 精品超市”）；

③ 共享 “万达首店资源网络”，优先获取全国首店、区域首店的落地信息。

申请条件：

① 项目需完成年度招商目标的 80% 以上；

② 品牌升级需符合 “北城生活美学枢纽” 定位（如永辉 Bravo 需增加晋味特产区）；

③ 首店引入需在万达商管总部备案（确保与其他万达项目差异化）。

落地路径：

① 提交申请：项目招商部向万达商管总部招商中心提交 “品牌资源支持申请”，说明需求（如对接某首店品牌）；

② 总部对接：总部品牌经理协助联系品牌总部，协调合作条件；

③ 落地跟进：总部定期跟进品牌谈判进度，协助解决问题（如场地规划、装修标准）。

预期效益：

① 品牌升级：永辉超市升级后，销售额预计增长 30%（从年销 8000 万元增至 1.04 亿元）；

② 首店获取：通过总部资源，优先获取 2-3 家全国首店信息，缩短招商周期（从 6 个月缩短至 3 个月）。

2.2政策类型：运营工具支持

政策内容：

① 免费提供万达商管 “慧云系统” 使用权（含客流监测、能耗管理、安防监控功能），无需额外支付软件使用费；

② 共享 “万达会员体系”，项目会员可享受全国万达项目通用权益（如万达影院折扣、万达酒店优惠）；

③ 提供 “运营培训课程”（如招商谈判技巧、商户运营管理），每年免费培训 100 人次。

申请条件：

① “慧云系统” 需配备专职操作员（需通过总部培训考核）；

② 会员体系共享需确保会员数据安全（符合数据隐私法规）；

③ 培训需提前 1 个月向总部提交培训需求（如招商团队需提升首店谈判能力）。

落地路径：

① 系统对接：总部技术团队协助项目完成 “慧云系统” 安装与调试（1 个月内完成）；

② 会员打通：项目会员系统与万达全国会员系统对接，实现权益互通（2 个月内完成）；

③ 培训安排：总部按季度发布培训计划，项目根据需求报名，总部派讲师上门或线上授课。

预期效益：

① 成本节约：“慧云系统” 若外购需年付 50 万元，免费使用可年省 50 万元；

② 会员粘性：全国权益互通后，会员复购率预计提升 10%（从 35% 提升至 45%）；

③ 能力提升：招商团队谈判能力提升，首店品牌签约率预计提升 20%。

3. 北京云阿云合作政策：资源与技术双赋能，提升招商效率

北京云阿云作为项目战略合作伙伴，提供 “品牌中介费减免、算法支持、招商团队培训” 等政策，降低招商成本、提升招商精准性。

3.1政策类型：品牌中介费减免

政策内容：

① 云阿云为项目引入品牌时，减免 50% 的中介费用（常规中介费为品牌首年租金的 10%-15%，减免后为 5%-7.5%）；

② 若引入 “华北首店、全国首店”，全额减免中介费；

③ 为项目提供 “品牌选址报告”（含客群匹配度分析、租金测算），免费出具报告。

合作条件：

① 品牌需为云阿云独家推荐（非项目自主对接品牌）；

② 品牌需在 1 年内开业，且开业后稳定经营 6 个月以上（无违约撤店）；

③ 首店需提供品牌总部出具的 “首店证明”。

落地路径：

① 品牌推荐：云阿云每月向项目推送 “匹配品牌清单”，附选址报告；

② 谈判协助：云阿云派招商顾问协助项目与品牌谈判，确定合作条件；

③ 费用结算：品牌开业 6 个月后，按减免后标准结算中介费（首店直接免单）。

预期效益：

① 成本节约：1 年内引入 45 家品牌，若平均首年租金 100 万元 / 家，常规中介费需 45×100×10% = 450 万元，减免后仅需 225 万元（首店全额减免后可再省 50 万元）；

② 效率提升：云阿云推荐品牌匹配度达 90%，避免无效对接，招商周期缩短 30%。

3.2政策类型：算法支持

政策内容：

① 免费为项目提供 “客群分析算法模型”，可实时分析客群消费偏好、品牌需求优先级；

② 为招商提供 “品牌选址算法”，测算不同品牌在项目不同楼层的 “预期坪效、客流贡献”；

③ 定期出具 “招商效果算法报告”，分析已签约品牌与客群的匹配度，提出优化建议。

合作条件：

① 项目需向云阿云开放 “历史客流数据、会员消费数据”（签订数据保密协议）；

② 算法模型需由云阿云技术团队定期迭代（每季度更新 1 次）；

③ 项目需配备算法应用专员（云阿云提供免费培训）。

落地路径：

① 数据对接：项目 IT 团队协助云阿云完成数据接口对接（2 周内完成）；

② 模型部署：云阿云技术团队在项目数字化中台部署算法模型（1 个月内完成）；

③ 应用培训：云阿云为项目招商、运营团队提供算法应用培训（2 天课程），确保会用算法工具。

预期效益：

① 招商精准性：品牌与客群匹配度从 70% 提升至 90%，避免 “招错商”（如某品牌开业后销售额未达预期）；

② 坪效提升：通过选址算法优化品牌布局，目标楼层坪效提升 15%（如四层潮玩区坪效从 2 万元 /㎡/ 年提升至 2.3 万元 /㎡/ 年）。

（三）政策组合应用策略与效益测算：最大化政策红利，降低招商成本

单一政策应用效益有限，需通过 “政策组合” 形成 “1+1>2” 的效果，同时测算政策应用对招商成本的降低幅度与对项目收益的提升作用。

1. 政策组合策略（按招商阶段）

（四）招商风险防控：确保招商目标落地，避免风险损失

招商过程中可能面临 “品牌签约后违约撤店、政策申报失败、客群不接受新品牌” 等风险，需提前制定防控措施，确保招商目标顺利实现。

1.风险类型：品牌违约风险

具体风险表现：

① 品牌签约后因“资金问题、市场评估变化”等原因，未开业即撤店；

② 品牌开业后短期内（6个月内）因“销售额未达预期”违约撤店，导致场地空置。

发生概率：中

防控措施：

① 签约前：对品牌进行“资质审核”（查看品牌财务报表、过往开店记录），要求品牌缴纳“履约保证金”（首年租金的20%，若违约不予退还）；

② 签约时：在合同中约定“违约条款”（如未开业撤店需赔偿3个月租金，开业后6个月内撤店需赔偿2个月租金）；

③ 开业后：每月与品牌沟通销售情况，对销售额不佳的品牌提供“运营支持”（如联合营销、客流引流），避免因经营不善撤店。

2.风险类型：政策申报失败风险

具体风险表现：

① 首店补贴因“首店认定不通过”（如品牌总部未出具有效首店证明）无法获取；

② 数字化补贴因“改造未通过验收”（如系统数据准确率不达标）无法获取；

③ 夜间经济补贴因“活动材料不完整”（如人流统计缺失）被驳回。

发生概率：中

防控措施：

① 申报前：聘请“政策咨询机构”（如太原本地政策服务公司）协助审核材料（首店证明、验收报告），确保材料符合要求；

② 申报中：安排专人跟进政策申报进度，及时补充商务局要求的“补充材料”（如首店品牌总部联系方式，供商务局核实）；

③ 验收前：提前进行“模拟验收”（邀请第三方机构按验收标准测试系统、审核活动材料），发现问题及时整改。

3.风险类型：客群不接受风险

具体风险表现：

① 引入的新品牌（如潮玩首店、跨界业态）与项目现有客群需求不匹配，导致“开业后客流量少、销售额低”；

② 本土特色品牌升级后（如双合成年轻化改造），原有老客群不接受，新客群未吸引，销售额下降。

发生概率：中

防控措施：

① 引入前：通过“客群调研”（线上问卷+线下访谈）测试客群对新品牌的接受度（目标接受度≥70%），不接受的品牌暂缓引入；

② 试运营：新品牌开业后先进行“1个月试运营”，监测客流量、销售额、客群反馈，若反馈差，及时调整品牌运营策略（如调整产品、促销活动）；

③ 老客群维护：本土品牌升级时，保留部分经典产品与原有风格，并通过会员专属活动维系老客群关系。

4.风险类型：成本超支风险

具体风险表现：

① 品牌装修成本超预算（如首店品牌对装修标准要求高，实际投入比预算多30%）；

② 招商营销成本超支（如首店开业活动、线上推广费用超出预期）；

③ 政策补贴未按时到账，导致项目垫付资金压力大。

发生概率：中

防控措施：

① 装修成本控制：与品牌签订“装修成本上限协议”，约定超支部分由品牌承担50%；引入“装修监理机构”，实时监控装修进度与成本，避免浪费；

② 营销成本控制：制定“招商营销预算明细”，按“效果付费”模式选择推广渠道（如抖音推广按曝光量付费，避免固定投入）；

③ 资金垫付应对：提前与银行沟通“短期流动资金贷款”（额度500万元），若补贴未按时到账，可临时调用贷款缓解压力；建立“补贴到账跟踪表”，每周跟进申报进度。

（五）招商进度计划与责任分工：确保 1 年内完成招商目标

为实现 “1 年内引入首店 15 家、本土特色品牌 10 家、新兴网红品牌 20 家” 的目标，需明确各阶段招商任务、时间节点及责任主体，确保招商工作有序推进。

1. 招商进度计划（分 4 阶段）

2. 责任分工（跨团队协同）

总结：招商创新为核，政策应用为翼，构建北城差异化品牌矩阵

本章通过 “招商创新策略 - 政策汇总应用 - 风险防控 - 进度计划” 的逻辑链，明确太原龙湖万达广场招商执行的核心路径，核心结论如下：

1. 招商创新是差异化的核心抓手

通过 “反向招商、跨界招商、全球资源联动” 三大创新策略，实现 “从‘招品牌’到‘招对品牌’” 的转变：①反向招商以客群需求为导向，确保品牌与 “北城生活美学枢纽” 定位高度匹配；②跨界招商打破业态边界，提升商户坪效与项目吸引力；③全球资源联动引入首店与特色品牌，解决品牌老化问题。1 年内完成 45 家目标品牌引入后，项目首店占比从 5% 提升至 15%，年轻客群占比从 30% 提升至 45%，形成北城独有的差异化品牌矩阵。

2. 政策应用是降本增效的关键助力

三类政策形成 “组合拳”：①太原市商业扶持政策（首店、数字化、夜间经济补贴）可获 1190 万元补贴，覆盖 30% 招商与运营成本；②万达商管内部政策（品牌资源、运营工具）降低招商难度与技术投入；③北京云阿云合作政策（中介费减免、算法支持）提升招商效率与精准性。三类政策合计可节约成本 2110 万元，带动年增租金 660 万元、销售额 4400 万元，实现 “政策红利→招商落地→收益提升” 的良性循环。

3. 风险防控与进度管理是落地保障

通过 “品牌违约、政策申报、客群不接受、成本超支” 四大风险的防控措施，避免招商损失；通过 “分阶段进度计划 + 跨团队责任分工”，确保 1 年内完成招商目标。最终实现 “品牌精准匹配、成本有效控制、进度按时推进” 的招商效果，为项目定位落地与资产增值奠定坚实基础。

综上，太原龙湖万达广场的招商工作需以 “创新为核、政策为翼、防控为基”，通过精准引入匹配品牌、最大化利用政策红利，构建 “不可复制” 的差异化品牌矩阵，最终将项目打造为 “北城生活美学枢纽”，实现从 “传统商业” 到 “体验商业” 的转型。

七、空间优化及场景体验

空间是商业综合体的 “物理载体”，场景体验是 “情感连接纽带”。本章围绕 “北城生活美学枢纽” 定位，通过 “动线重构、闲置盘活、主题化改造” 实现空间价值最大化，通过 “文化 + 社交 + 数字化” 三维场景融合，让客群从 “被动逛商场” 变为 “主动体验生活”，最终提升客流停留时长、复购率及资产收益。

（一）空间优化：“重构动线 + 盘活闲置 + 主题化改造”—— 从 “功能空间” 到 “价值空间”

空间优化需打破 “标准化布局” 思维，以 “客群需求 + 文化特色 + 商业收益” 为核心，通过动线重构提升可达性、闲置盘活新增收益点、主题化改造强化记忆点，实现 “每一寸空间都创造价值”。

1. 核心动线重构：提升可达性与停留时长，降低客群流失率

核心动线是 “客群流动的骨架”，需通过 “中庭改造、连廊活化、垂直交通优化”，解决 “客群迷路、停留短、上行意愿低” 的问题，目标将客群平均停留时长从 1.5 小时提升至 2.5 小时。

1.1中庭改造：“四季晋韵中庭”—— 从 “空旷场地” 到 “文化打卡地标”

现有中庭仅为 “LED 屏 + 空旷场地”，客群停留时长平均 8 分钟，改造后将打造 “季度主题 + 晋文化元素” 的沉浸式场景，成为项目核心记忆点。

改造维度：主题场景设计

具体方案（含文化元素与季节主题）：

① 春季“晋花绽放”：地面用3D地贴模拟“晋商故里的花海”，中庭悬挂“海棠花+票号纹样”组合吊灯，设置“晋式花窗拍照框”；

② 夏季“晋商码头”：搭建微缩晋商码头场景（含木质船型展示台、水波纹灯光），播放晋商走西口民谣；

③ 秋季“晋韵丰收”：摆放晋式粮仓造型装饰，展示小米、红枣等山西特产，设置“丰收DIY区”（如手工装粮、剪纸）；

④ 冬季“晋雪迎新”：悬挂“雪花+红灯笼”装饰，搭建晋式门楼雪景，设置“写春联、剪窗花”互动区。

技术与材料支撑：

① 3D地贴采用防滑耐磨材质（使用寿命1年），按季度更换；

② 引入智能灯光控制系统，可调节颜色与亮度，配合主题切换；

③ 装饰材料优先使用环保木材、可回收金属，降低污染。

成本与收益测算：

① 改造总成本800万元（含设计、材料、施工；季度主题更新成本80万元/次，年更新成本320万元）；

② 收益提升：中庭场地租赁收入从5万元/次提升至8万元/次，年增收入150万元；带动周边商铺租金提升10%（年增租金120万元）。

预期效果：

① 中庭客群停留时长从8分钟提升至35分钟；

② 季度主题更新带动“回头客”占比提升25%；

③ 中庭成为太原北城“网红打卡地”，社交媒体曝光量年超500万次。

改造维度：互动功能植入

具体方案（含文化元素与季节主题）：

① “晋商算盘互动装置”：设置10台大型算盘造型互动屏，客群点击算盘珠子可查看晋商历史故事（如票号起源）；

② “银票DIY打印机”：提供3台自助打印机，客群输入姓名即可生成“晋商票号风格”专属银票（可带走纪念）；

③ “文化问答机器人”：引入2台晋商人物造型AI机器人，回答客群关于晋文化的问题（如晋剧流派、山西美食）。

技术与材料支撑：

① 互动屏采用43英寸触控屏（响应速度＜0.1秒），支持多人同时操作；

② AI机器人搭载语音识别系统（识别准确率95%），具备自主移动与避障功能。

成本与收益测算：

① 设备成本150万元（含硬件采购、软件开发）；

② 每月运营维护费用5万元（含软件更新、设备检修）；

③ 收益提升：互动装置吸引客群停留，带动周边餐饮消费增长15%（年增销售额180万元）。

预期效果：

① 互动装置日均使用量达1500人次；

② 客群对“晋文化”认知度从30%提升至70%；

③ 银票DIY分享率达60%（客群主动分享至社交媒体）

1.2连廊活化：“主题社交长廊”—— 从“通道”到“消费场景”

现有连廊仅作为 “跨楼层通道”，客群通过率高但停留率低（＜5%），改造后将按楼层业态定位，打造 “有主题、有互动、有消费” 的社交长廊，提升连廊两侧商铺的客流量与销售额。

1.3垂直交通优化：“智能 + 主题”—— 从 “运输工具” 到 “引流节点”

现有垂直交通（电梯、扶梯）客群 “上行意愿低”（4F 影院层客群主要靠直达电梯，扶梯使用率仅 30%），改造后通过 “AR 导览 + 主题打卡”，提升垂直交通的吸引力与使用率，带动高楼层客流增长。

2. 闲置空间盘活：从“浪费”到“新增收益点”，提升资产效率

项目现有屋顶（3000㎡）、地下二层（5000㎡）、边角空间（约 1000㎡）处于 “闲置或低效利用” 状态，改造后通过 “主题化招商 + 功能复合”，新增租金与非租金收益，目标年增收益超 1000 万元。

2.1屋顶空间：“屋顶花园 + 轻食社交区”—— 从 “设备区” 到 “全时段社交空间”

现有屋顶仅作为 “空调设备区 + 闲置区域”，改造后打造 “白天家庭休闲、夜间年轻社交” 的复合空间，引入轻食、酒吧等业态，新增租金与活动收益。

案例参考：上海 TX 淮海屋顶改造后，引入轻食与露天影院，年租金收益达 500 万元，带动项目整体客流增长 20%；太原龙湖万达屋顶改造可参考该模式，结合晋文化元素，形成 “本土特色 + 休闲社交” 的差异化空间。

2.2地下二层：“潮玩市集 + 智能停车场”—— 从 “闲置仓储” 到 “年轻消费 + 便捷服务”

地下二层现有 2000㎡空置区域（原计划做仓储，未启用）、3000㎡传统停车场（停车效率低，日均周转率 2 次），改造后分为 “潮玩市集” 与 “智能停车场”，提升空间收益与用户体验。

功能分区：潮玩市集（2000㎡）

改造方案：

① 空间设计：采用“工业风 + 潮玩元素”装修风格（裸露管线、涂鸦墙面、潮玩海报），划分50个“10-20㎡摊位”（支持灵活组合）；

② 招商业态：涵盖手作潮玩（如黏土手办、定制饰品）、文创产品（如晋文化潮玩衍生品）、二手潮玩交易（如盲盒交换）；

③ 运营模式：实行“月租 + 抽成”模式（月租1.5元/㎡/天，销售额抽成5%），每月举办“潮玩主题活动”（如手办设计大赛、潮玩拍卖会）。

技术与招商支撑：

① 招商依托北京云阿云的潮玩品牌资源，计划3个月内完成招商；

② 运营引入“市集管理系统”，实时统计商户销售数据。

成本与收益测算（年）：

① 改造成本：150万元（含装修、摊位搭建）；

② 租金收益：2000×1.5×365 = 110万元；

③ 抽成收益：按商户年均销售额500万元计算，抽成收益25万元；

④ 活动收益：活动门票及赞助年收益30万元；

⑤ 合计年收益：110 + 25 + 30 = 165万元。

功能分区：智能停车场（3000㎡）

改造方案：

① 设备升级：引入“自动泊车系统”（车辆自动停入车位）、“充电桩”（50个快充桩）、“车牌识别支付”（自动扣费）；

② 服务优化：设置“反向寻车屏”（输入车牌显示车辆位置）、“停车预约小程序”（支持提前预约车位）；

③ 收益提升：调整停车费标准（白天10元/小时，夜间8元/小时），充电桩服务费1元/度。

技术与招商支撑：

① 技术合作：与特斯拉充电桩、驿公里自动泊车系统合作；

② 系统联动：接入商场会员系统，会员享受“停车费积分抵扣”（100积分抵1元）。

成本与收益测算（年）：

① 改造成本：200万元（含设备采购、安装）；

② 运营成本：30万元（含设备维护、人员管理）；

③ 停车收益：按日均停车300车次、平均4小时计算，年收益300×10×4×365 = 438万元；

④ 充电桩收益：50个充电桩日均使用2小时，年收益50×2×1×365 = 3.65万元；

⑤ 合计年收益：438 + 3.65 - 30 = 411.65万元。

2.3边角空间盘活：“快闪店 + 功能驿站”—— 从 “浪费死角” 到 “灵活收益点”

项目各楼层存在约 1000㎡边角空间（如电梯旁、楼梯间附近），多为 “闲置或堆放杂物”，改造后通过 “灵活快闪店 + 便民驿站”，提升空间利用率，新增短期收益与便民服务。

3. 绿色空间融入：从 “商业空间” 到 “可持续生活场景”

响应全球可持续发展趋势，通过 “绿色中庭、屋顶光伏、环保材料”，打造 “生态 + 商业” 融合空间，提升项目社会形象，同时降低能耗成本。

3.1绿色中庭：“生态 + 文化” 双主题融合

在 “四季晋韵中庭” 基础上，融入绿色生态元素，打造 “可观赏、可互动、可科普” 的绿色空间：

植物配置：选择山西本土耐阴绿植（国槐、海棠、丁香、侧柏），按季节主题搭配（春季种海棠、夏季种丁香、秋季种菊花、冬季种冬青），形成 “四季有景” 的生态景观；

生态互动：设置 “植物认养区”（家庭客群可认养绿植，商场提供养护，认养费 100 元 / 年，含专属认养牌）、“生态科普角”（摆放植物科普展板，每周六举办 “植物养护小课堂”）；

环保技术：采用 “滴灌系统” 自动浇水（节水 30%），中庭顶部安装 “光导照明系统”（利用自然光照明，白天可减少 60% 灯光使用）。

效果预判：绿色中庭日均吸引 100 组家庭参与认养，年认养收入 10 万元；光导照明系统年节省电费 20 万元；项目获得 “太原市绿色商业示范项目” 称号，提升品牌形象。

3.2屋顶光伏改造：“绿色能源 + 展示教育”

在屋顶轻食区周边安装光伏板（面积 1000㎡），实现 “能源自给 + 科普展示”：

能源生产：采用 250W 单晶硅光伏板（共 400 块，总功率 100kW），年均发电量约 12 万度，可满足商场 10% 的公共区域用电（如照明、电梯），年节省电费 10 万元；

展示教育：设置 “光伏能源展示区”（安装实时发电量显示屏，标注 “今日发电量 XX 度，相当于减少 XXkg 碳排放”），配备讲解员（周末上岗），向客群科普绿色能源知识；

政策对接：申报 “太原市绿色能源补贴”（按发电量给予 0.4 元 / 度补贴），年可获补贴 4.8 万元。

案例参考：北京三里屯太古里屋顶光伏项目年均发电量 15 万度，节省电费 12 万元，同时成为 “网红环保打卡点”，年轻客群拍照分享率达 40%；太原龙湖万达可参考该模式，将光伏改造与商业体验结合，提升年轻客群认同度。

（二）场景体验：“文化 + 社交 + 数字化” 三维融合 —— 从 “逛商场” 到 “享生活”

场景体验是 “北城生活美学枢纽” 定位的核心落地载体，通过 “文化体验强化本土认同、社交体验满足情感需求、数字化体验提升便捷度”，让客群从 “被动消费” 变为 “主动参与”，目标客群复购率从 35% 提升至 55%。

1. 文化体验场景：从 “文化展示” 到 “深度参与”

以晋商文化、晋剧、非遗为核心，打造 “固定场景 + 流动活动”，让客群 “触摸文化、感受文化、消费文化”。

1.1固定文化体验场景：晋商文化体验馆（1000㎡，3F）

打造 “沉浸式、互动式” 的文化体验空间，分为 4 大功能区：

晋商票号体验区：

互动项目：“票号掌柜角色扮演”（客群可穿晋商服饰，体验 “写银票、算账目”，工作人员讲解票号历史）、“银票密码破译”（通过互动屏破解古代银票密码，解锁晋商防伪技术）；

消费转化：提供 “定制银票文创”（可印客群姓名，售价 30 元 / 张）、“晋商主题手账”（售价 50 元 / 本）。

晋剧体验区：

互动项目：“晋剧服装试穿”（提供 10 套晋剧生、旦、净、丑服装，专业化妆师化妆，拍照收费 50 元 / 人）、“晋剧唱腔学习”（每周六邀请晋剧演员现场教学，免费参与）；

演出活动：每周日举办 “晋剧小剧场”（30 分钟 / 场，剧目为《小宴》《打金枝》等经典片段，门票 20 元 / 人，会员免费）。

非遗手作区：

体验项目：邀请剪纸、面塑、晋绣非遗传承人驻场，提供 “一对一教学”（剪纸 30 元 / 人、面塑 50 元 / 人、晋绣 80 元 / 人，成品可带走）；

产品销售：非遗传承人制作的手作产品（如剪纸装饰画、面塑摆件），售价 50-200 元 / 件。

晋味文化区：

展示内容：山西 11 个地市的特色文化（如平遥古城、大同云冈石窟）、传统美食（如太原头脑、运城羊肉泡馍）；

互动项目：“晋味美食知识问答”（扫码参与，答对可获 “晋味餐厅 50 元抵用券”）。

效果预判：晋商文化体验馆日均接待 300 人次，月均收入 15 万元；非遗手作复购率达 40%；因 “文化体验” 首次到店的客群占比达 25%。

1.2流动文化体验活动：“晋味文化节” 系列

每月围绕 1 个晋文化主题，举办 “流动活动”，联动全商场业态，形成 “文化氛围 + 消费转化”：

正月：晋韵元宵节：

活动内容：中庭举办 “元宵灯会”（悬挂晋商主题灯笼，客群可手写灯谜）、“晋味汤圆 DIY”（联合餐饮商户，30 元 / 组家庭）；

消费联动：零售商户推出 “元宵主题文创”（如灯笼造型饰品），餐饮商户推出 “晋味元宵套餐”（汤圆 + 头脑，50 元 / 份）。

五月：晋商文化周：

活动内容：邀请晋商研究学者举办 “晋商故事讲座”、开展 “晋商精神征文比赛”（获奖作品可在连廊展示）；

消费联动：推出 “晋商主题消费券”（满 200 元减 50 元，限文化相关业态使用）。

九月：晋味丰收节：

活动内容：中庭展示山西特产（小米、红枣、核桃），举办 “丰收舞蹈表演”；

消费联动：超市推出 “特产礼盒”（8 折优惠），餐饮商户推出 “丰收主题套餐”（如杂粮宴）。

案例参考：西安大悦城 “大唐文化节” 每月举办 1 次，活动期间客流量增长 30%，文化相关业态销售额增长 45%；太原龙湖万达 “晋味文化节” 可参考该模式，通过 “文化活动 + 消费联动”，实现 “文化引流、商业转化”。

2. 社交体验场景：从 “单一社交” 到 “全客群覆盖”

针对 Z 世代、家庭客群、夜间客群，打造 “专属社交空间 + 特色活动”，满足不同客群的情感需求。

2.1Z 世代社交场景：4F 潮玩社交区（2000㎡）

围绕 “潮玩、电竞、剧本杀”，打造 “年轻客群社交地标”：

潮玩互动区：

功能：设置 “手办展示墙”（展示全球限量潮玩）、“潮玩交换角”（客群可交换闲置手办）、“潮玩 DIY 工坊”（提供黏土、颜料，制作专属手办，80 元 / 人）；

活动：每月举办 “潮玩展”（如泡泡玛特新品展）、“手办设计大赛”（获奖作品可量产发售）。

电竞社交区：

功能：引入网鱼电竞馆（100 台高配电脑），设置 “电竞比赛区”（可容纳 50 人观赛）；

活动：每周举办 “电竞水友赛”（英雄联盟、王者荣耀），每月举办 “城市电竞联赛”，冠军奖金 5000 元。

剧本杀社交区：

功能：引入 “晋文化主题剧本杀”（如《晋商秘史》，融入晋商票号、走西口剧情），设置 5 个主题包厢（晋商大院、晋剧戏台等风格）；

运营：推出 “剧本杀 + 餐饮” 套餐（剧本杀门票 + 轻食，120 元 / 人），会员享 8 折优惠。

效果预判：潮玩社交区日均接待 500 人次，年轻客群占比达 80%；电竞比赛场均吸引 200 人观赛，带动周边餐饮消费增长 25%；剧本杀包厢出租率达 90%（周末需提前 3 天预约）。

2.2家庭社交场景：2F 亲子社交中心（1500㎡）

围绕 “亲子互动、共同成长”，打造 “高品质家庭社交空间”：

亲子乐园：引入奈尔宝山西首店（1000㎡），设置 “晋文化主题区”（晋商小掌柜、传统玩具 DIY），门票 198 元 / 1 大 1 小，会员 168 元；

亲子绘本馆：藏书 5000 册（含 200 册晋文化绘本），提供 “亲子共读区”，每周日举办 “绘本故事会”（免费参与）；

亲子烘焙：设置 10 个烘焙操作台，提供 “晋味糕点 DIY”（如太谷饼、双合成月饼），68 元 / 组家庭，成品可带走。

效果预判：亲子社交中心日均接待 200 组家庭，会员转化率达 40%；因 “亲子社交” 复购的家庭客群占比达 60%；带动 2F 儿童零售业态销售额增长 35%。

2.3夜间社交场景：户外广场晋韵夜集（3000㎡）

响应太原市夜间经济政策，打造 “18:00-24:00” 的夜间社交空间：

市集业态：招引 50 家商户，分为 “非遗手作区”（剪纸、面塑）、“网红小吃区”（太原头脑、灌肠、网红奶茶）、“潮玩文创区”（晋文化潮玩、饰品）；

夜间活动：每晚举办 “livehouse 演出”（本土乐队演唱，20:00-22:00）、“露天电影”（22:00-24:00，播放经典老电影）；

氛围营造：安装 “星空灯光”（模拟星空效果）、“晋式灯笼墙”（100 盏传统灯笼），设置 “共享餐桌”（可容纳 300 人同时用餐）。

效果预判：晋韵夜集日均客流量 8000 人次，22:00 后客流占比达 40%；夜间销售额占项目总销售额的 35%；带动项目周边 “夜间经济” 发展，获得 “太原市夜间经济示范街区” 称号。

3. 数字化体验场景：从 “技术应用” 到 “全流程赋能”

通过 “智能导购、AR 互动、智慧会员”，提升客群消费便捷度与体验感，实现 “数字化赋能商业”。

3.1智能导购系统：全流程精准指引

AR 导航：客群扫描商场小程序二维码，即可激活 “AR 实景导航”（如 “从 1F 入口到 TOP TOY 潮玩店”），导航精度达 1 米，找店时间从 12 分钟缩短至 5 分钟；

智能推荐：基于会员消费偏好（如家庭客群推荐亲子乐园、Z 世代推荐潮玩店），在小程序首页推送 “个性化推荐清单”，推荐转化率达 15%；

排队查询：小程序实时显示餐饮、影院排队情况（如 “海底捞需排队 30 分钟，可先预约”），客群可远程取号，节省等待时间。

3.2AR 文化互动：让文化 “活” 起来

AR 文化扫描：客群用小程序扫描商场内的晋文化元素（如票号纹样、晋商雕塑），即可触发 AR 动画（如晋商人物讲解票号历史、晋剧演员表演片段），日均互动量 1000 人次；

AR 拍照打卡：在中庭、屋顶花园设置 “AR 拍照点”，客群可与 “虚拟晋商人物”“虚拟晋剧演员” 合影，分享至社交媒体可获 100 积分（可兑换小礼品），分享率达 60%。

3.3智慧会员服务：提升粘性与复购

积分多元化：会员不仅可通过消费累计积分，还可通过 “参与文化活动”（如晋剧体验）、“绿色行为”（如自带购物袋）累计积分，积分可兑换 “体验项目”（如晋商文化体验馆门票）、“商户折扣”（如餐饮 9 折）；

专属服务预约：会员可通过小程序预约 “专属服务”（如亲子活动报名、私人导购），银卡及以上会员可享 “免费停车 3 小时”“生日专属礼品”；

数据安全保障：采用 “区块链技术” 存储会员数据，确保信息安全，同时符合《个人信息保护法》要求，提升客群信任度。

效果预判：数字化体验场景覆盖 80% 的到店客群；会员活跃度从 20% 提升至 40%；因 “数字化便捷服务” 复购的客群占比达 35%。

（三）空间优化与场景体验的协同机制：从 “单一优化” 到 “系统联动”

空间优化是 “物理基础”，场景体验是 “内容填充”，需通过 “空间承载场景、场景激活空间” 的协同机制，实现 1+1>2 的效果。

1. 空间与场景的内容联动

中庭空间与文化场景联动：“四季晋韵中庭” 的季度主题场景（如春季 “晋花绽放”）与 “晋味文化节” 流动活动深度绑定 —— 春季文化节期间，在中庭 “晋花绽放” 场景中举办 “海棠花 DIY”“晋式插花” 活动，客群参与活动的同时可观赏中庭景观，形成 “场景吸引人流、活动激活场景” 的互动；活动物料（如海棠花装饰、晋式插花作品）可复用为中庭场景元素，降低成本的同时强化主题统一性。

屋顶空间与社交场景联动：屋顶 “花园 + 轻食区” 与 Z 世代夜间社交场景结合 —— 每周五 - 周日夜间，在屋顶花园举办 “露天音乐会 + 轻食派对”，客群可一边享用轻食咖啡，一边欣赏本土乐队演出，同时参与 “星空拍照打卡” 活动；屋顶光伏展示区可作为 “环保主题社交点”，在派对中穿插 “绿色能源科普互动”（如 “光伏知识问答赢饮品”），实现 “社交体验 + 环保教育” 双重价值。

边角快闪空间与品牌场景联动：楼层边角快闪店与品牌主题场景联动 —— 如 3 月 “春日美妆” 快闪主题期间，在快闪店举办 “美妆品牌体验会”，同时在连廊设置 “美妆打卡墙”，客群参与快闪店体验后可到打卡墙拍照分享，分享后可获快闪店优惠券；快闪店闭店后，打卡墙可保留 1 个月，继续吸引客群停留，延长场景生命周期。

2. 空间与场景的数据联动

依托数字化中台，实现 “空间人流数据” 与 “场景体验数据” 的双向反馈，动态优化空间与场景：

人流数据指导场景调整：通过智能客流系统监测各空间人流密度（如中庭日均 3000 人次、屋顶花园日均 800 人次、潮玩社交区日均 500 人次），若某空间人流低于预期（如屋顶花园周末人流仅 500 人次），则调整该空间场景（如新增 “屋顶电影夜” 活动）；若某空间人流超容（如中庭文化节期间人流达 5000 人次），则优化空间动线（如增设临时出入口、增加休息座椅）。

场景数据优化空间设计：通过小程序问卷收集客群对场景体验的反馈（如 “晋商文化体验馆互动项目满意度 85%、屋顶轻食区座位舒适度满意度 60%”），针对满意度低的维度优化空间设计 —— 如屋顶轻食区增加 “遮阳伞数量”“软质座椅”，提升舒适度；晋商文化体验馆增加 “互动项目数量”（如新增 “晋商算盘比赛”），强化体验感。

消费数据联动空间招商：通过 POS 系统与空间位置关联，分析 “不同空间的消费转化率”（如中庭周边商铺消费转化率 25%、边角快闪店消费转化率 18%），若某空间消费转化率低（如地下二层潮玩市集转化率 15%），则调整招商业态（引入更多 “体验型潮玩商户” 而非 “零售型商户”），同时优化空间动线（增加市集入口标识）。

3. 空间与场景的运营联动

建立 “跨部门运营团队”，实现空间维护与场景执行的协同，避免 “空间与场景脱节”：

运营团队组建：成立 “空间场景运营组”，成员包含空间维护（物业部 2 人）、场景策划（运营部 3 人）、技术支持（IT 部 1 人）、商户协调（招商部 1 人），每周召开 “运营协同会”，同步空间维护问题（如中庭灯光故障）与场景执行进度（如文化节活动筹备）。

空间维护与场景执行协同：场景活动执行前 1 周，物业部完成空间预处理（如中庭场地清洁、屋顶花园座椅摆放）；活动期间，技术部保障 AR 互动、灯光系统正常运行；活动后，物业部 12 小时内完成空间复原（如移除活动物料、恢复日常布局），同时收集空间损耗情况（如座椅磨损），纳入月度维护计划。

商户与场景运营协同：场景活动前 2 周，招商部协调相关商户参与（如 “晋味文化节” 期间，协调餐饮商户推出 “晋味套餐”、零售商户推出 “文化衍生品”）；活动期间，商户配合提供 “商户资源”（如餐饮商户提供试吃、零售商户提供折扣券）；活动后，运营部与商户共同复盘 “活动带动销售额”，作为下一次活动合作的依据。

（四）空间优化与场景体验的效果评估及风险防控

为确保空间优化与场景体验落地见效，需建立 “量化评估指标” 与 “风险防控措施”，避免资源浪费与执行偏差。

1. 效果评估指标（分维度）

2. 风险评估应对（分维度）

（五）总结：空间为基，场景为魂，构建北城生活美学体验标杆

本章通过 “空间优化 - 场景体验 - 协同机制 - 效果评估” 的逻辑链，明确太原龙湖万达广场空间改造与场景落地的核心路径，核心结论如下：

1. 空间优化的核心价值：从 “功能承载” 到 “价值创造”

通过 “动线重构、闲置盘活、绿色融入”，实现空间从 “单一功能” 到 “多元价值” 的转变：①动线重构提升客群可达性与停留时长，带动商铺租金增长 15%；②闲置空间盘活年增收益超 1000 万元，资产效率从 75% 提升至 92%；③绿色空间融入降低能耗成本 30 万元 / 年，同时提升项目社会形象，获得政府荣誉背书。空间不再是 “被动的物理载体”，而是 “主动创造收益、提升品牌的核心资产”。

2. 场景体验的核心逻辑：从 “单向输出” 到 “双向互动”

“文化 + 社交 + 数字化” 三维场景并非 “孤立的活动堆砌”，而是围绕 “北城生活美学枢纽” 定位的有机融合：①文化场景让客群 “触摸本土文化”，增强认同感；②社交场景满足不同客群的情感需求，提升粘性；③数字化场景提升便捷度，优化体验。三类场景通过 “内容联动、数据联动、运营联动”，形成 “客群参与 - 体验满意 - 复购消费” 的闭环，目标 12 个月内客群复购率从 35% 提升至 55%，销售额突破 10.5 亿元。

3. 落地成功的关键要素：协同与可控

协同机制：空间优化与场景体验需跨部门协同（物业、运营、招商、IT），避免 “各自为战”；通过 “内容、数据、运营” 三大联动，确保空间与场景相互赋能，而非脱节；

效果可控：建立 “量化评估指标” 监测落地效果，避免 “凭感觉判断”；通过 “风险防控措施” 应对施工、执行、成本风险，确保资源不浪费、目标不偏差。

综上，太原龙湖万达广场的空间优化与场景体验，本质是 “以客群需求为中心，以晋文化为特色，以数字化为工具” 的系统性改造。通过将 “冰冷的商业空间” 转化为 “有温度、有文化、有社交的生活场景”，项目不仅能吸引客流、提升收益，更能成为 “北城生活美学体验标杆”，为太原商业存量项目的空间与场景升级提供可复制的实操样本。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库