商业地产案例分享-太原天美杉杉奥特莱斯项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告直面太原天美杉杉奥特莱斯空间老化、业态同质等核心挑战，以“问题诊断-策略创新-落地执行”为逻辑，提出从传统零售向“城市生活体验目的地”的战略升级路径，旨在实现资产收益率提升与客流突破，为项目价值增长提供系统解决方案。全文共89000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

资源整合与场景重构

太原天美杉杉奥特莱斯运营提升与资产创新管理报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

六、招商创新及政策汇总

（一）招商策略创新：从 “被动招租” 到 “主动资源整合”，构建全链路招商体系

基于项目 “轻奢体验型奥莱・晋商文化生活聚合场” 的定位，结合北京云阿云全球资源整合能力与杉杉商业奥莱招商经验，从 “资源池建设、主题化招商、数字化工具” 三个维度创新招商模式，实现 “品牌质量、招商效率、场景适配” 三重突破：

1.策略 1：全球品牌资源池建设（全球视野 + 分层落地，首店经济破局）

核心逻辑：打破传统 “坐等品牌咨询” 的被动模式，通过 “三级资源库搭建 + 三方联动机制”，聚焦 “山西首店、太原首店”，填补本地轻奢、潮玩、体验类品牌空白，形成差异化品牌矩阵。

具体落地措施：

全球品牌资源库分层搭建：

欧美层：依托北京云阿云在伦敦、米兰、纽约的品牌合作网络（已建立 20 + 海外品牌代理合作关系），重点引入 “国际轻奢副线 + 小众设计师品牌”，如计划 2024 年引入 Tory Burch 奥莱首店（欧美轻奢）、Brunello Cucinelli 折扣店（意大利小众轻奢），2025 年引入 Alexander McQueen 奥莱首店（英国设计师品牌）；参考伦敦比斯特奥莱 “小众轻奢引流” 经验，此类品牌虽知名度不及一线，但客群精准度高（年消费 10 万元以上客群占比 70%），能有效提升项目高端调性。

日韩层：联合杉杉商业日韩供应链资源（已与韩国乐天、日本三井物产建立合作），引入 “日韩潮牌 + 生活方式品牌”，如 2024 年计划引入韩国潮牌 Ader Error 奥莱首店、日本生活方式品牌 MUJIcom 奥莱店；参考东京御殿场奥莱 “日韩品牌年轻化” 策略，此类品牌 Z 世代客群占比超 60%，可助力项目召回年轻客群。

国内层：聚焦 “国潮轻奢 + 区域首店”，如 2024 年引入 Ubras 高端线奥莱首店（国潮内衣轻奢）、Manner 咖啡奥莱首店（国内网红咖啡品牌），2025 年引入茶颜悦色区域首店（长沙网红茶饮）；结合太原消费升级趋势（2023 年国潮品牌消费增速 28%），此类品牌既能满足年轻客群需求，又能降低国际品牌引入成本。

三方联动资源共享机制：

品牌推荐联动：每月召开 “天美 + 杉杉 + 北京云阿云” 三方品牌推荐会，天美集团推荐高端客群认可的轻奢品牌（如 Coach、MK），杉杉商业推荐全国奥莱热销的运动潮牌（如 Lululemon、始祖鸟），北京云阿云推荐全球小众品牌，形成 “品牌推荐清单”，2024 年已筛选出 30 个重点跟进品牌。

谈判资源联动：针对重点首店品牌，由三方联合组成谈判小组，天美提供本地客群消费数据（如轻奢品牌客单价、复购率），杉杉提供全国奥莱销售数据（如 Lululemon 奥莱店年均销售额 1200 万元），北京云阿云提供海外品牌合作条款参考，提升谈判成功率；例如 2023 年引入始祖鸟折扣店时，通过三方联动，将品牌入驻免租期从 6 个月缩短至 3 个月，租金保底金额降低 15%。

首店招商目标与保障：

数量目标：2024-2025 年累计新增首店品牌 35 个（2024 年 15 个，2025 年 20 个），其中国际首店 5 个、国内首店 10 个、区域首店 20 个，首店品牌占比从现有 32% 提升至 45%。

质量保障：建立 “首店品牌评估体系”，从 “品牌调性（匹配项目定位）、销售预期（年均销售额不低于 500 万元）、客群匹配度（目标客群重合率超 70%）” 三个维度打分，得分 80 分以上方可引入，避免 “为凑首店数量而降低品牌质量”。

案例参考：上海佛罗伦萨小镇通过 “全球资源库 + 首店聚焦”，2023 年引入 15 家首店品牌，首店区域坪效达 9.5 万元 /㎡，较项目平均坪效高 30%；本项目计划借鉴其 “首店集群” 策略，将首店品牌集中布局在主入口轻奢区、潮玩主题街区，形成 “首店打卡动线”，预计首店区域坪效提升至 8 万元 /㎡（高于项目平均坪效 5.8 万元 /㎡）。

2.策略 2：主题化招商（场景驱动 + 业态协同，提升 “体验 - 消费” 转化）

核心逻辑：摒弃传统 “按品类招商” 的零散模式，围绕 “轻奢集群、亲子主题、夜经济” 三大核心场景，实现 “品牌与场景适配、业态与客群协同”，提升客群停留时长与消费转化率。

具体落地措施：

轻奢集群主题招商（主入口区域）：

场景定位：打造 “太原轻奢第一街”，定位 “高端、精致、沉浸式”，吸引 25-45 岁中高端客群；

品牌筛选标准：国际轻奢品牌（如 Coach、MK、Kate Spade）、国内轻奢品牌（如 Ubras 高端线）、轻奢配饰品牌（如 Swarovski 折扣店），要求品牌装修风格统一为 “欧式简约风”，门店面积不低于 150㎡，确保视觉统一性；

招商目标：2024 年完成 12 个轻奢品牌布局（现有 8 个，新增 4 个），形成 “轻奢品牌集群效应”，区域年销售额目标 3 亿元，坪效目标 8.5 万元 /㎡；

协同策略：在轻奢街中间设置 “轻奢体验区”，引入高端美甲、奢侈品养护服务，如 2024 年计划引入北京 SKP 同款奢侈品养护品牌，消费者购物后可享受免费皮具护理（满 2000 元），提升客群粘性。

亲子主题招商（项目西侧区域）：

场景定位：打造 “全龄段亲子体验中心”，覆盖 3-12 岁儿童，满足 “游乐 + 教育 + 餐饮 + 购物” 一站式需求；

品牌引入规划：

亲子游乐：引入 meland club 折扣店（1200㎡，山西首店），提供沉浸式儿童游乐体验，参考成都时代奥莱 “亲子游乐引流” 数据，此类品牌可带动周边铺位进店率提升 40%；

亲子教育：引入美术教育品牌杨梅红国际私立美校奥莱店、陶艺体验品牌陶指艺奥莱店，单次体验价格控制在 80-150 元，与亲子游乐形成 “游乐 + 教育” 联动；

亲子餐饮：引入奈尔宝餐厅（山西首店），提供儿童专属餐食（如营养套餐、卡通造型餐点），家长可在餐厅休息区等待，同时观看儿童游乐区实时监控（通过店内屏幕）；

亲子购物：引入儿童轻奢服饰品牌 Bonpoint 折扣店、儿童运动品牌 Nike Kids 旗舰店，形成 “体验带动购物” 的闭环；

招商目标：2024 年完成 8 个亲子类品牌引入，亲子体验区年客流量目标 200 万人次，带动周边零售品牌销售额增长 25%。

夜经济主题招商（项目北侧区域）：

场景定位：打造 “太原奥莱夜生活地标”，聚焦 18-35 岁年轻客群，延长客群停留时长至 24:00；

品牌引入规划：

网红酒吧：引入海伦司小酒馆奥莱店、COMMUNE 幻师奥莱店，提供平价酒水 + 轻食，参考西安赛特奥莱 “夜经济酒吧引流” 数据，此类品牌夜间客流量占比可达 60%；

夜宵餐饮：引入长沙文和友快闪店（夜间营业）、本地特色烧烤品牌老太原烧烤奥莱店，满足夜间餐饮需求；

休闲娱乐：引入露天影院运营品牌（与本地影院合作）、桌游吧品牌 Play Station 奥莱店，提供多样化夜间娱乐选择；

运营协同：夜间区域统一规划外摆区，设置网红灯光装饰，每周五、六举办 “夜间乐队演出”，2024 年计划引入 10 个夜经济类品牌，夜间销售额占比目标从现有 18% 提升至 25%。

数据支撑：成都时代奥莱通过 “亲子主题招商”，亲子体验区周边铺位坪效从 4.2 万元 /㎡提升至 6.8 万元 /㎡，客群停留时长从 2.1 小时提升至 3.5 小时；本项目计划借鉴其 “场景 - 业态 - 客群” 协同逻辑，预计三大主题区域完成招商后，整体客群停留时长提升至 3 小时，销售额增长 20%。

3.策略 3：数字化招商工具（效率提升 + 体验优化，缩短招商周期）

核心逻辑：利用北京云阿云算法技术，开发 “招商大数据平台 + VR 虚拟场景”，解决传统招商 “信息不透明、沟通效率低、品牌方考察成本高” 的痛点，提升招商效率 30% 以上。

具体落地措施：

招商大数据平台开发与应用：

核心功能模块：

品牌管理模块：收录全球 500 + 奥莱品牌信息，包括品牌定位、产品类型、开店要求（面积、租金预算）、过往销售数据（如某品牌在上海青浦奥莱的年均销售额），支持按 “品类、首店级别、客群定位” 筛选，招商团队可快速匹配目标品牌；

铺位管理模块：实时更新 320 个铺位的空置情况、面积、租金报价、周边业态、历史销售数据（如该铺位过往品牌的坪效），并通过热力图展示铺位客流密度，帮助品牌方直观判断铺位价值；

进度管理模块：设置招商流程节点（初步接洽 - 实地考察 - 合同谈判 - 签约装修 - 开业），每个节点设置时间阈值（如初步接洽后 7 天内必须反馈），系统自动提醒超时节点，避免招商流程延误；

租金测算模块：输入品牌品类、面积、预期销售额，系统基于项目历史数据（如轻奢品牌平均扣点 15%）自动测算 “基础租金 + 扣点（取高）” 的最优方案，减少人工测算误差。

效率提升效果：传统招商模式下，匹配 1 个目标品牌平均需要 3 天，通过平台筛选仅需 1 小时；招商流程平均周期从 6 个月缩短至 4 个月，效率提升 33%。

VR 铺位虚拟场景制作与应用：

场景制作标准：采用 1:1 实景拍摄 + 3D 建模，还原铺位内部结构（柱距、层高）、周边业态（如铺位隔壁是 Nike 店）、客流动线（如铺位距离主动线 50 米），并可切换 “白天 / 夜间”“平日 / 节假日” 不同场景，展示铺位不同时段的客流情况；

应用场景：

远程考察：品牌方无需到场，通过手机 / 电脑即可 “沉浸式” 查看铺位，点击虚拟场景中的 “客流热力图” 可查看过往客流数据，点击 “周边品牌” 可查看隔壁品牌的销售情况；

装修预览：提供 3 套装修方案模板（轻奢风、潮玩风、亲子风），品牌方可在虚拟场景中替换装修风格，直观查看装修效果，减少后期装修调整成本；

案例效果：2023 年引入 Lululemon 奥莱首店时，品牌方通过 VR 虚拟场景完成初步考察，仅实地考察 1 次即签约，较传统模式（实地考察 3 次）节省 2 次差旅成本，签约周期缩短 20 天。

数字化招商推广：

在抖音、小红书开设 “太原奥莱招商账号”，发布 VR 铺位虚拟场景视频、项目客流数据、首店品牌案例，吸引品牌方主动咨询；2024 年计划发布 50 + 招商短视频，目标曝光量 1000 万次，吸引 100 + 品牌主动接洽。

（二）政策汇总与应用（借力政策降本增效，最大化政策红利）

系统梳理国家、省、市、企业四级政策，建立 “政策申报 - 资金使用 - 效果评估” 全流程机制，将政策红利转化为 “招商补贴、改造资金、营销支持”，降低项目运营成本，提升招商吸引力。

1.国家及省级政策：聚焦 “首店经济 + 促消费活动”，降低招商与营销成本

2.市级政策：聚焦 “项目升级 + 首店经济”，支持空间改造与品牌引入

3.企业内部政策：聚焦 “招商激励 + 资源倾斜”，提升招商团队积极性与成功率

4.政策应用风险防控与效果评估

4.1风险防控机制：

政策时效性风险：建立 “政策动态跟踪表”，安排专人每月更新国家、省、市政策变化（如补贴金额调整、申报条件变更），避免因政策过期导致申报失败；例如太原市 “首店经济补贴” 有效期至 2024 年底，提前规划 2024 年 Q4 首店集中引入，确保在政策有效期内完成申报。

申报材料风险：制定《政策申报材料规范手册》，明确首店品牌证明（品牌总部授权文件）、改造费用票据（正规增值税发票）等材料的要求，安排财务、法务团队双重审核，避免因材料不完整被驳回；2023 年申报 “商业项目升级补贴” 时，因材料规范，一次性通过率达 100%，较行业平均通过率（85%）高 15 个百分点。

资金使用风险：设立政策补贴资金专项账户，严格按照政策要求使用资金（如首店补贴仅用于装修、活动补贴仅用于营销），定期向政府部门提交资金使用报告，避免违规使用导致补贴追回；2023 年使用 150 万元晋源区宣传补贴时，专项用于抖音、小红书推广，获得政府部门年度考核 A 级评价。

4.2效果评估体系：

成本节约率：计算公式为 “政策补贴金额 ÷ 项目总投入金额 ×100%”，2024 年目标通过各级政策实现成本节约率 15%（即补贴金额占总投入的 15%），其中首店补贴节约率 8%、改造补贴节约率 5%、活动补贴节约率 2%。

招商促进率：计算公式为 “政策支持下引入的品牌数量 ÷ 总引入品牌数量 ×100%”，2024 年目标招商促进率达 40%，即 35 个新增品牌中，14 个品牌因政策补贴（如装修补贴、租金优惠）成功引入。

销售带动率：计算公式为 “首店品牌 / 补贴活动带动的销售额 ÷ 项目总销售额 ×100%”，2024 年目标首店品牌销售带动率达 25%，补贴活动销售带动率达 15%，合计带动项目销售额增长 40%。

（三）招商创新与政策应用协同案例（实战落地参考）

以 “2024 年引入 Tory Burch 奥莱首店” 为例，展示招商策略与政策应用的协同效果：

1.招商策略应用：

通过 “全球品牌资源池” 欧美层筛选，北京云阿云联动 Tory Burch 总部，明确品牌入驻意向；

采用 “主题化招商”，将 Tory Burch 布局在主入口轻奢街，与 Coach、MK 形成轻奢集群；

利用 VR 虚拟场景，品牌方远程查看铺位后，仅实地考察 1 次即签约，招商周期缩短至 3 个月。

2.政策应用支撑：

申报山西省 “商业高质量发展专项补贴”（国际首店 20 万元）+ 太原市 “首店经济补贴”（国际首店额外 10 万元），合计获得 30 万元补贴，用于店铺装修；

借助杉杉商业 “资源倾斜政策”，优先获得 Tory Burch 2024 年春季新品配额，确保货品竞争力；

北京云阿云招商团队因引入该首店，获得品牌首年租金（120 万元）5% 的奖金，即 6 万元。

3.预期效果：

店铺开业后，预计月均销售额 100 万元，年销售额 1200 万元，坪效达 8 万元 /㎡（高于项目平均坪效 5.8 万元 /㎡）；

带动轻奢街其他品牌销售额增长 20%，形成 “首店引流 - 集群受益” 的良性循环；

为后续引入其他国际轻奢品牌提供 “成功案例”，提升项目在国际品牌中的知名度。

（四） 2024-2025 年招商与政策应用目标汇总

（五）招商创新保障机制：从“团队到资源”全方位支撑招商落地

1.专业化招商团队搭建与赋能

团队架构优化：组建 “全球招商组 + 主题招商组 + 政策对接组” 三级团队，总人数扩充至 15 人（原 8 人）：

全球招商组（3 人）：成员具备 5 年以上海外品牌对接经验，精通英语、日语 / 韩语，负责欧美、日韩品牌资源拓展与谈判，如对接 Tory Burch、Ader Error 等品牌总部；

主题招商组（9 人）：按 “轻奢、亲子、夜经济” 三大主题细分，每组 3 人，分别负责对应主题的品牌筛选、场景适配评估、招商进度跟踪，如亲子组专注 meland club、奈尔宝餐厅等品牌引入；

政策对接组（3 人）：由财务、法务、运营人员组成，负责政策申报、补贴资金管理、招商合规审核，确保招商与政策应用协同推进。

团队能力赋能：

定期培训：每月组织 1 次 “全球奥莱招商案例培训”，如解析伦敦比斯特奥莱 “小众轻奢招商策略”、上海佛罗伦萨小镇 “首店经济运营经验”，提升团队全球视野；

实地考察：每季度安排团队赴国内标杆奥莱（如上海青浦奥莱、成都时代奥莱）考察，学习主题招商与品牌运营经验，2024 年计划考察 3 次，覆盖 5 个标杆项目；

激励考核：将 “首店引入数量、招商周期、品牌坪效预期” 纳入考核指标，考核优秀者除常规奖金外，可获得海外品牌总部参访机会（如赴意大利考察轻奢品牌总部），激发团队积极性。

2.品牌关系长期维护与增值服务

品牌入驻前：提供 “定制化选址与规划服务”，基于招商大数据平台的客流与销售数据，为品牌推荐最优铺位，如为 Tory Burch 推荐主入口轻奢街核心位置（客流密度达 3 人 /㎡），并提供免费的铺位装修方案设计（结合品牌调性与项目场景）；

品牌运营中：建立 “品牌运营帮扶机制”，每月召开 1 次 “品牌运营沟通会”，针对销售额下滑的品牌（如连续 2 个月坪效低于 3 万元 /㎡），联合北京云阿云算法团队提供 “精准营销方案”（如会员定向推送、主题活动联动），2023 年通过该机制帮助 5 个品牌实现销售额环比增长 20% 以上；

品牌续约时：推出 “阶梯式租金优惠”，对年坪效超 8 万元 /㎡的优质品牌，续约时租金涨幅降低 5 个百分点（从常规 10% 降至 5%），同时优先分配新品配额，如为 Nike、Adidas 等核心运动品牌提供冬季新品提前上架权益，2023 年优质品牌续约率达 95%，高于行业平均水平（85%）10 个百分点。

（六）政策应用延展策略：从 “被动申报” 到 “主动预判与复用”

1.政策趋势预判与提前布局

建立政策预判模型：通过分析山西省、太原市近 3 年商业政策（如首店补贴、改造补贴）的调整规律，结合国家 “促消费”“文旅融合” 政策导向，预判 2025 年政策重点：

预判方向 1：“文旅商业融合补贴” 可能加码，太原市或推出 “商业项目文旅化改造专项补贴”，项目提前规划 “晋商文化体验区二期改造”（预算 600 万元），待政策出台后即可申报；

预判方向 2：“绿色商业补贴” 可能新增，针对引入新能源设施、环保装修的项目给予补贴，项目计划 2024 年 Q4 在停车场新增 100 个新能源充电桩，提前满足补贴申报条件。

政企关系深化：每季度邀请太原市商务局、晋源区文旅局相关负责人赴项目考察，汇报招商与运营进展，如展示首店引入成果、文化体验活动效果，同时反馈项目发展需求（如跨城交通接驳支持），争取政策倾斜，2023 年通过该方式成功将项目纳入 “太原市文旅商业示范项目”，获得额外宣传补贴 50 万元。

2.政策应用经验跨项目复用

内部经验沉淀：梳理太原项目的政策应用经验，形成《奥莱项目政策申报操作手册》，涵盖政策筛选、材料准备、资金使用、效果评估等全流程，手册中明确 “首店补贴申报材料清单”“改造补贴资金使用规范” 等实操细节，为杉杉商业旗下其他奥莱项目（如郑州、西安项目）提供参考；

外部经验借鉴：与国内其他奥莱项目建立 “政策信息共享机制”，如与西安赛特奥莱共享 “夜经济补贴申报经验”，学习其 “夜间业态与补贴政策适配策略”，2024 年计划与 5 个城市的奥莱项目建立合作，共享政策信息与招商资源；

轻资产输出：待太原项目政策应用经验成熟后，将 “政策申报 + 招商创新” 打包为轻资产服务，输出给其他商业项目，如为太原本地中小型商场提供 “首店招商与政策申报咨询服务”，收取服务费（按补贴金额的 10%），2025 年目标轻资产收入达 500 万元，拓展项目收益来源。

（七）招商风险应对预案：提前规避与快速化解招商痛点

1.品牌引入风险及应对

风险 1：国际品牌谈判失败（如 Tory Burch 因太原消费力顾虑放弃入驻）

应对预案：提前储备 “备选品牌库”，为每个国际品牌匹配 2-3 个同层级备选品牌，如 Tory Burch 的备选品牌为 Kate Spade 高端线、Michael Kors 新品折扣店，确保招商进度不受影响；同时，向品牌提供太原中高端消费数据（如 2023 年轻奢消费增速 25%），增强品牌信心。

风险 2：首店品牌运营不达预期（如引入的某首店品牌年坪效仅 2 万元 /㎡，低于预期 5 万元 /㎡）

应对预案：在招商合同中设置 “坪效对赌条款”，约定若品牌年坪效未达预期，次年租金按差额比例上浮（如未达预期 50%，租金上浮 10%）；同时，开业后 3 个月内若销售额持续低迷，启动 “品牌调整预案”，及时引入新品牌替换，避免铺位长期空置，2023 年通过该预案成功替换 2 个低效首店品牌，空铺周期控制在 1 个月内。

2.政策变动风险及应对

风险 1：补贴政策突然取消（如太原市 “首店经济补贴” 提前终止）

应对预案：提前与品牌签订 “补贴风险共担协议”，约定若政策取消，品牌装修补贴由项目与品牌各承担 50%；同时，加快首店引入节奏，在政策有效期内完成 80% 的首店招商目标，2024 年计划 Q1-Q3 完成 12 个首店引入，预留 Q4 应对政策变动的缓冲期。

风险 2：补贴资金延迟到账（如省级首店补贴延迟 6 个月发放，影响品牌装修进度）

应对预案：设立 “补贴资金垫付专项账户”，预算 500 万元，若补贴延迟到账，项目先行垫付品牌装修费用，待补贴到账后再收回，确保品牌装修按计划推进，2023 年通过该方式解决 3 个首店品牌的装修资金问题，未延误 1 个品牌的开业时间。

3.市场竞争风险及应对

风险 1：本地竞品截胡首店品牌（如王府井奥莱抢先与 Salomon 签订太原首店协议）

应对预案：与重点首店品牌签订 “排他性意向协议”，约定品牌在太原范围内仅与本项目洽谈首店合作（期限 3 个月），同时借助杉杉商业 “资源倾斜政策”，优先获得品牌全国性合作授权，如与 Salomon 总部签订 “太原区域奥莱独家合作协议”，避免被竞品截胡。

风险 2：周边城市奥莱分流品牌资源（如石家庄奥莱引入本项目意向品牌 Ader Error）

应对预案：扩大品牌资源池覆盖范围，除太原本地首店外，拓展 “山西区域首店”“晋冀鲁豫区域首店”，如 Ader Error 若已入驻石家庄奥莱，可争取其 “山西区域首店” 资格，同时提供更优惠的租金与补贴政策（如首年租金减免 40%），提升品牌入驻意愿。

（八）招商创新与政策应用的长期价值规划

短期（2024-2025）：通过招商创新与政策应用，完成 35 个首店品牌引入，三大主题区域招商落地，项目轻奢品类销售额占比提升至 30%，资产收益率（ROA）从 3.2% 提升至 4.5%，成为太原奥莱市场 “首店经济 + 主题体验” 标杆；

中期（2026-2027）：形成可复制的 “全球招商 + 本地政策 + 场景运营” 模式，向杉杉商业旗下其他项目输出，同时启动 “品牌孵化计划”，联合本地非遗传承人孵化 “晋商文化 + 轻奢” 原创品牌（如晋绣元素配饰品牌），提升项目品牌独特性；

长期（2028+）：成为全国奥莱行业 “文旅商业融合” 示范项目，吸引全国商业项目考察学习，轻资产输出收入占比达 20%，项目资产规模从 20 亿元增长至 35 亿元，实现资产保值增值的长期目标。

七、空间优化及场景体验

（一）空间优化：从 “功能导向” 到 “体验导向”，构建 “高效动线 + 多元空间 + 数字赋能” 体系

基于项目现有空间痛点（主动线狭窄、闲置空间浪费、数字化不足），结合 “轻奢体验型奥莱” 定位，从 “动线重构、空间盘活、数字化空间” 三个维度升级，目标实现 “客群停留时长提升 30%、边缘铺位坪效提升 50%、空间利用率提升 20%”。

1.动线重构：打造 “主街 + 次巷 + 节点广场” 三级动线，提升客流均匀度与舒适度

核心逻辑：通过 “拓宽主街保障通行、增设次巷引导客流、打造广场聚集客群”，解决 “核心区域拥堵、边缘区域冷清” 的动线痛点，参考上海佛罗伦萨小镇 “三级动线” 经验（客流均匀度达 80%），目标将本项目客流均匀度从现有 75% 提升至 85%。

具体落地措施：

主街：从 “狭窄通道” 到 “舒适体验走廊”

宽度与布局优化：将现有 5 米宽主动线拓宽至 8 米（参考上海青浦奥莱主街标准），其中通行区域 5 米、休息区域 3 米；休息区域每 50 米设置 1 组 “景观休息区”，配置欧式风格长椅（每组 4-6 个座位）、绿植花箱（选用太原本地耐寒植物，如月季、侧柏）、遮阳伞（直径 3 米，防晒防雨），同时嵌入小型景观灯（夜间照明 + 装饰），提升通行舒适度；

功能附加：主街两侧设置 “智能导视屏”（每 100 米 1 个），实时显示各区域客流密度、品牌活动信息（如 “轻奢区 Coach 新品上市”）、剩余停车位数量，帮助客群快速决策；导视屏支持触摸交互，可查询品牌位置、优惠券领取，2024 年计划设置 12 个智能导视屏；

效果数据目标：主街拥堵率（客流密度＞2.5 人 /㎡）从现有 35% 降至 15% 以下，客群主街停留意愿提升 40%，主街两侧铺位进店率从现有 68% 提升至 75%。

次巷：从 “冷清通道” 到 “主题引流走廊”

主题化设计：在边缘铺位区域开辟 3 条 “主题次巷”，每条次巷宽度 3-4 米，结合项目定位设计差异化主题：

轻奢巷（连接主街与轻奢区边缘铺位）：墙面采用米白色石材装饰，悬挂欧式油画，地面铺设仿古砖，引入 2-3 家轻奢配饰快闪店（如 Swarovski 折扣柜），引导客群从主街流向轻奢区边缘铺位；

潮玩巷（连接主街与 Z 世代潮玩区）：墙面采用涂鸦艺术装饰，设置潮玩手办展示柜（每月更新 1 个 IP 主题，如泡泡玛特、原神），地面绘制卡通图案，引入潮牌快闪店（如 Ader Error popup），吸引年轻客群；

亲子巷（连接主街与亲子区）：墙面绘制儿童卡通壁画，设置小型儿童游乐设施（如摇摇马、积木桌），地面采用防滑软垫，引入亲子用品快闪店（如儿童绘本、益智玩具），方便家庭客群通行；

引流措施：在主街与次巷交汇处设置 “主题指示牌”（如轻奢巷指示牌采用金色金属材质，潮玩巷采用彩色亚克力材质），同时通过 AR 导航推荐 “主题次巷动线”（如向 Z 世代客群推荐潮玩巷），目标每条次巷日均引流客流 1000 人次；

效果数据目标：边缘铺位进店率从现有 35% 提升至 60%，边缘铺位空置率从 12% 降至 8% 以下，次巷周边铺位坪效从 2.1 万元 /㎡提升至 3.2 万元 /㎡。

节点广场：从 “单一空地” 到 “多功能活动核心”

3 个主题广场差异化打造：

中央广场（面积 2000㎡）：定位 “文化体验 + 大型活动核心”，广场中心设置 “晋商文化雕塑”（高度 8 米，展现晋商驼队形象），周边铺设欧式喷泉（直径 10 米，夏季喷水、冬季改为灯光装置）；广场可容纳 5000 人，用于举办 “晋商文化节”“轻奢品牌发布会” 等大型活动，2024 年计划在此举办 8 场大型活动；

亲子广场（面积 1500㎡）：定位 “家庭互动核心”，划分 “儿童游乐区”（设置滑梯、秋千、沙池）、“亲子互动区”（提供手工体验、亲子游戏道具）、“家长休息区”（配置遮阳棚、充电插座），同时引入 2 家亲子餐饮快闪店（如儿童甜品站）；广场设置 “亲子打卡点”（如巨型卡通玩偶、彩虹隧道），吸引家庭客群拍照；

夜生活广场（面积 1200㎡）：定位 “夜间社交核心”，铺设防滑地砖，设置露天舞台（面积 50㎡，用于乐队演出、DJ 派对）、露天影院（配置 12 米宽屏幕、专业音响）、外摆餐饮区（可容纳 200 人同时就餐）；广场周边设置网红灯光装置（如星光长廊、互动灯光墙），夜间亮灯后营造 “星空夜生活” 氛围；

运营协同：每个广场配备 “移动服务站”（提供饮用水、充电宝租赁、应急药品），同时通过项目 APP 推送广场活动信息（如 “今晚 19:00 亲子广场有手工体验”），目标每个广场日均停留客群 2000 人次，活动期间客流峰值提升 50%。

案例参考：成都时代奥莱通过 “主街 + 次巷 + 广场” 动线改造，将边缘铺位进店率从 32% 提升至 58%，客群停留时长从 2.1 小时提升至 3.3 小时；本项目计划借鉴其 “主题次巷引流” 与 “广场活动聚客” 逻辑，预计动线改造完成后，整体客群停留时长从 2.5 小时提升至 3.2 小时。

2.空间盘活：闲置空间 “二次利用”，实现 “空铺创收 + 功能补充”

核心逻辑：针对项目 “地下停车场闲置区域、屋顶空间、边缘空置铺位” 三类闲置空间，结合客群需求（自驾充电、夜间休闲、潮玩体验）进行改造，参考西安赛特奥莱 “闲置空间激活” 经验（闲置空间创收占比达 8%），目标本项目闲置空间年创收超 500 万元。

具体落地措施：

地下停车场闲置区域：从 “闲置车位” 到 “自驾服务综合体”

改造范围：选取地下停车场西侧闲置区域（面积 2000㎡，原闲置车位 50 个），改造为 “新能源汽车充电区 + 汽车美容体验区 + 自驾客休息区”；

功能布局：

充电区：安装 60 个新能源充电桩（其中快充 40 个、慢充 20 个），采用 “扫码充电 + 无感支付” 模式，充电费用按太原市场价（快充 1.8 元 / 度、慢充 1.2 元 / 度），同时提供 “充电满 2 小时赠奥莱 10 元餐饮券” 活动，吸引自驾客停留；

汽车美容体验区：引入专业汽车美容品牌（如途虎养车快闪店），提供洗车、打蜡、内饰清洁等基础服务，价格较市场价低 20%（如洗车 30 元 / 次），同时推出 “汽车美容 + 购物折扣” 套餐（如洗车满 50 元赠轻奢区 100 元优惠券）；

自驾客休息区：设置 20 个休息座位，配备空调、充电插座、免费 WiFi，提供咖啡、矿泉水售卖（价格低于市场价 30%），同时摆放奥莱品牌宣传物料，引导客群到店消费；

收益测算：充电桩日均使用 4 小时 / 个，年收入 = 60 个 ×4 小时 ×1.5 元 / 度 ×6 度 / 小时 ×365 天 = 60×4×1.5×6×365=78.84 万元；汽车美容区日均服务 30 台车，年收入 = 30 台 ×50 元 / 台 ×365 天 = 54.75 万元；合计年创收 133.59 万元。

屋顶空间：从 “闲置屋顶” 到 “空中休闲目的地”

改造范围：项目南侧屋顶区域（面积 1500㎡），改造为 “屋顶花园 + 露天影院 + 轻食餐饮区”；

功能设计：

屋顶花园：铺设草坪（面积 800㎡），种植四季花卉（春季樱花、夏季月季、秋季菊花、冬季冬青），设置休闲步道（宽度 1.5 米）、网红打卡点（如白色秋千、玻璃观景台），免费向客群开放，同时提供 “花园写真拍摄” 服务（与本地摄影工作室合作，收费 200 元 / 套，含 5 张精修图）；

露天影院：配置 15 米宽高清屏幕、专业音响系统，夏季（5-10 月）每晚播放 2 场热门电影（19:00、21:00），观影免费（需通过项目 APP 预约），同时推出 “观影 + 零食套餐”（30 元 / 套，含爆米花、可乐）；

轻食餐饮区：引入 3 家轻食品牌（如星巴克快闪店、赛百味奥莱店），设置 50 个外摆座位，提供咖啡、三明治、沙拉等轻食，价格与门店一致，同时推出 “屋顶消费满 50 元赠奥莱 20 元购物券” 活动；

收益测算：露天影院零食套餐日均销售 50 套，年收入 = 50 套 ×30 元 ×180 天（夏季运营）=27 万元；轻食餐饮区日均销售额 8000 元，年收入 = 8000 元 ×365 天 = 292 万元；写真拍摄年均服务 500 套，年收入 = 500 套 ×200 元 = 10 万元；合计年创收 329 万元。

边缘空置铺位：从 “长期空铺” 到 “灵活快闪空间”

改造策略：对项目东侧、北侧边缘空置铺位（共 15 个，总面积 1800㎡），采用 “短期快闪 + 长期招租” 结合模式：

短期快闪（3-6 个月）：引入美妆快闪（如 YSL 口红快闪柜）、潮牌快闪（如国潮品牌太平鸟奥莱快闪店）、节日快闪（如圣诞礼品快闪店），快闪店租金按 “日租 + 扣点” 模式（日租 5 元 /㎡，扣点 5%，取高），同时提供 “快闪店装修补贴”（500 元 /㎡，最高 5 万元）；

长期招租（1 年以上）：优先引入体验类业态（如室内攀岩馆、非遗手作体验店），租金较核心铺位低 30%（核心铺位租金 8 元 /㎡/ 天，边缘铺位 5.6 元 /㎡/ 天），同时给予 “首年租金减免 30%” 优惠；

收益测算：10 个铺位用于短期快闪，日均租金 5 元 /㎡，年收入 = 10 个 ×120㎡×5 元 ×365 天 = 219 万元；5 个铺位用于长期招租，年收入 = 5 个 ×120㎡×5.6 元 ×365 天 = 122.64 万元；合计年创收 341.64 万元。

整体空间盘活收益目标：三类闲置空间改造后，年创收合计 133.59+329+341.64=804.23 万元，同时带动关联消费（如充电客到店购物、屋顶客餐饮消费）增长 15%，间接提升项目销售额约 2700 万元（2023 年销售额 18 亿元 ×15%）。

3.数字化空间：从 “传统物理空间” 到 “智能互动空间”，提升便捷性与社交传播

核心逻辑：引入 AR 导航、互动装置等数字化技术，解决 “客群找店难、互动性不足” 问题，参考东京御殿场奥莱 “数字化空间” 经验（客群导航满意度达 92%），目标本项目数字化服务满意度提升至 90%。

具体落地措施：

AR 导航系统：从 “纸质地图” 到 “个性化智能导航”

技术落地：与北京云阿云算法团队合作，开发 “奥莱 AR 导航” 小程序，客群通过微信扫描项目入口、主街、广场的 “AR 导航二维码”，即可激活导航功能；

核心功能：

个性化动线推荐：基于客群标签（如亲子客群、轻奢客群、Z 世代客群）推荐专属动线，例如亲子客群推荐 “主街→亲子巷→亲子广场→亲子体验区”，轻奢客群推荐 “主街→轻奢巷→中央广场→轻奢区”；

实时导航与店铺搜索：支持 “语音导航”（如 “请沿主街直行 100 米，左转进入轻奢巷”），客群搜索品牌（如 “Coach”）后，系统自动规划最短路径，同时显示店铺实时客流（如 “当前客流较少，可优先前往”）；

优惠推送与到店提醒：导航过程中，系统自动推送沿途店铺的优惠信息（如 “前方 50 米 Nike 店，部分商品 3 折”），客群靠近目标店铺时，发送 “即将到达 Coach 店，是否需要预约专属导购” 提醒；

效果目标：客群找店时间从现有 12 分钟缩短至 5 分钟以内，AR 导航使用率达 70%，导航引导进店率达 60%（即 70% 使用导航的客群中，60% 会进入推荐店铺）。

互动装置：从 “静态装饰” 到 “社交传播载体”

装置布局与功能：在 3 个节点广场各设置 2-3 组互动装置，共 7 组，具体如下：

中央广场：光影互动墙（面积 20㎡）：采用 LED 屏幕 + 红外感应技术，客群触摸墙面可触发 “晋商文化动画”（如晋商驼队行走、票号记账场景），同时支持 “拍照分享”（触摸墙面生成专属二维码，扫码可保存照片并分享至社交平台），分享后可领取 “非遗体验店 10 元优惠券”；

亲子广场：声音邮局（2 台）：客群可录制 “亲子祝福语音”（最长 60 秒），系统生成 “声音明信片”（含二维码），可分享给亲友，亲友扫码即可收听语音；同时提供 “语音打印” 服务（免费打印声音明信片），吸引家庭客群互动；

夜生活广场：互动灯光柱（10 根，高度 5 米）：采用感应技术，客群靠近灯光柱时，灯光颜色随动作变化（如挥手变红色、跳跃变蓝色），同时支持 “多人互动”（10 人同时触摸灯光柱，可触发 “星空模式”，所有灯光柱同步闪烁）；

社交传播激励：客群将互动装置照片 / 视频分享至抖音、小红书，带话题 #太原天美杉杉奥莱互动打卡 #，点赞超 50 可到服务台领取 “20 元购物券”，目标年均产生 10 万条社交平台内容，曝光量超 5000 万次，带动年轻客群到访增长 20%。

（二）场景体验：从 “单一购物” 到 “沉浸式体验”，打造 “文化 + 全球 + 季节” 三维场景体系

围绕项目 “晋商文化生活聚合场” 定位，结合客群需求（文化体验、全球视野、季节新鲜感），打造 “主题场景 + 体验活动” 双驱动模式，目标场景体验满意度提升至 90%，客群复购率提升至 70%。

1.主题场景打造：地域特色与全球元素融合，构建差异化场景记忆点

核心逻辑：通过 “太原文化场景彰显本土特色、全球风情场景满足多元需求、季节限定场景保持新鲜感”，避免与本地竞品（百盛奥莱、王府井奥莱）的场景同质化，参考伦敦比斯特奥莱 “文化 + 全球” 场景经验（客群场景记忆度达 85%），目标本项目场景记忆度提升至 80%。

具体落地措施：

太原文化场景：从 “文化展示” 到 “沉浸体验”

中央广场晋商文化主题区（面积 1800㎡）：

场景设计：复原清代晋商票号 “协同庆” 分号场景（面积 300㎡），设置票号柜台（可体验 “晋商记账”）、驼队模型（高度5 米，还原晋商驼队运输场景）、晋商商帮文化墙（展示祁县乔家、太谷曹家等晋商望族的经商故事与家训）；

沉浸体验项目：引入山西非遗手作体验店（面积 200㎡），设置平遥推光漆制作、晋绣体验、老陈醋酿造工艺展示三大体验区，消费者可参与 “30 分钟微体验”（如绘制小型推光漆饰品，收费 50 元 / 件）或 “2 小时深度体验”（如制作晋绣手帕，收费 150 元 / 件），体验完成后可带走作品，同时可享受 “非遗 + 品牌” 联名产品折扣（如购买 Coach 手袋，凭非遗体验凭证享 9 折优惠）；

文化互动活动：每周六、日举办 “晋商文化小课堂”（30 分钟 / 场），邀请晋商文化学者讲解晋商经商智慧、票号金融创新历史，同时设置 “晋商服饰试穿” 环节（提供清代晋商掌柜、伙计服饰，免费试穿拍照），目标该区域日均接待客群 800 人次，非遗体验转化率达 30%（即 800 人中，240 人参与体验）。

全球风情场景：从 “风格复制” 到 “特色融合”

轻奢区欧洲小镇场景（面积 3000㎡）：

建筑与景观设计：统一轻奢区建筑风格为 “意大利托斯卡纳风格”，墙面采用米黄色涂料，屋顶铺设红色陶瓦，门窗采用拱形设计；街道两侧设置欧式花箱（种植薰衣草、橄榄树等欧洲特色植物）、复古路灯（夜间暖黄色灯光）、欧式雕塑（如天使雕像、喷泉雕塑），营造 “不出太原逛欧洲小镇” 的氛围；

业态适配：引入 3 家欧洲特色业态，分别是：

欧式咖啡馆（如意大利 illy 咖啡奥莱店）：提供意式浓缩、卡布奇诺等经典咖啡，搭配提拉米苏、马卡龙等甜点，店内设置欧式壁炉、皮质沙发，还原欧洲咖啡馆氛围；

手工面包店（如法国法棍面包快闪店）：现场制作法棍、可颂等欧式面包，提供免费试吃，包装采用欧式牛皮纸设计，印有项目欧洲小镇场景图案；

轻奢生活方式店（如英国 The White Company 奥莱店）：售卖欧式家居饰品、香薰、家纺等产品，店内装饰采用欧式田园风格，与场景主题呼应；

场景互动：每月举办 1 次 “欧洲小镇主题日”，工作人员身着欧式传统服饰（如意大利威尼斯面具服饰、法国宫廷服饰）在街区巡游，与客群互动拍照，同时推出 “欧洲美食套餐”（咖啡 + 面包 + 甜点组合，售价 88 元），目标该区域客群停留时长提升至 1.5 小时，轻奢品牌销售额增长 25%。

季节限定场景：从 “固定场景” 到 “动态更新”

四季场景差异化设计与运营：

春季花海场景（3-5 月）：在中央广场、主街两侧种植郁金香、樱花（共 5 万株，面积 1000㎡），设置 “花海打卡点”（如白色拱门花架、花海秋千），同时举办 “春季花展”（展示 100 种稀有花卉）、“花艺 DIY 体验”（每周六、日举办，收费 30 元 / 人，提供鲜花与工具），目标该场景带动春季客流增长 20%，客群拍照分享率达 40%；

夏季星空夜市场景（6-8 月）：在夜生活广场搭建 “星空帐篷区”（20 顶白色帐篷，配备星空灯），引入 20 家特色夜市摊主（如文创手作、特色小吃、潮玩饰品），同时举办 “夏夜音乐会”（每周五、六邀请本地乐队演出）、“星空电影夜”（每周日播放经典电影），目标夜间客流增长 35%，夜间销售额占比从 18% 提升至 25%；

秋季丰收市集场景（9-11 月）：在中央广场设置 “丰收主题装饰”（如玉米堆、南瓜塔、麦穗花环），引入 15 家农产品摊主（如太原本地苹果、吕梁红枣、平遥牛肉），举办 “丰收采摘体验”（设置小型果园，消费者可采摘苹果、梨，按斤收费）、“民俗表演”（如山西民间舞、皮影戏），目标该场景带动家庭客群占比提升至 40%，农产品销售额达 50 万元；

冬季圣诞小镇场景（12 月 - 次年 2 月）：在主街、中央广场搭建 “圣诞主题装饰”（如 10 米高圣诞树、圣诞木屋、雪人造景），夜间点亮圣诞灯光（10 万盏 LED 灯），引入 “圣诞礼品店”（售卖圣诞装饰品、礼品）、“热红酒售卖车”（提供热红酒、姜饼），举办 “圣诞巡游”（圣诞老人、麋鹿人偶巡游，派发小礼品）、“跨年倒计时活动”（12 月 31 日晚举办，设置烟花秀、抽奖环节），目标冬季客流增长 30%，圣诞期间销售额突破 2 亿元。

2.体验活动策划：从 “单一促销” 到 “高频精准”，提升客群粘性与参与度

核心逻辑：通过 “月度主题活动聚焦核心客群、高频日常活动保持客群活跃度、跨界联动活动拓展客群边界”，参考上海青浦奥莱 “活动运营” 经验（活动带动客流增长 35%），目标本项目活动参与率提升至 60%，活动带动销售额增长 25%。

具体落地措施：

月度主题活动：精准匹配客群需求，打造活动 IP

活动规划与执行：每月围绕 1 个核心客群或主题策划活动，全年 12 场，部分重点活动如下：

3 月 “女神节轻奢展”：

目标客群：25-45 岁女性客群（轻奢消费主力）；

活动内容：在中央广场举办 “轻奢珠宝展”（展示 Cartier、Tiffany 等品牌折扣珠宝）、“女性时尚穿搭讲座”（邀请时尚博主主讲），同时推出 “女神节专属福利”（女性客群消费满 3000 元赠轻奢香水小样，满 5000 元赠美容护理套餐）；

预期效果：活动期间女性客群占比提升至 65%，轻奢品类销售额增长 30%，新增女性会员 2000 人。

5 月 “亲子嘉年华”：

目标客群：25-35 岁家庭客群；

活动内容：在亲子广场举办 “儿童时装秀”（邀请项目内儿童服饰品牌参与，招募 50 组家庭走秀）、“亲子运动会”（设置拔河、接力跑等项目，获胜家庭获亲子游乐门票）、“儿童才艺表演”（招募儿童表演舞蹈、乐器，优秀者获品牌礼品），同时推出 “亲子消费满减”（满 1000 减 200，满 2000 减 500）；

预期效果：活动期间家庭客群占比提升至 50%，亲子业态销售额增长 40%，客群停留时长提升至 3.5 小时。

9 月 “运动潮玩节”：

目标客群：18-25 岁 Z 世代客群；

活动内容：在夜生活广场举办 “街头篮球挑战赛”（招募 32 支队伍，冠军队获运动品牌 5000 元购物券）、“潮玩手办展”（展示泡泡玛特、Bearbrick 等热门手办，部分限量款现场发售）、“DJ 电音节”（邀请本地 DJ 现场打碟），同时推出 “潮玩消费满赠”（满 500 赠潮玩盲盒，满 1000 赠运动背包）；

预期效果：活动期间 Z 世代客群占比提升至 35%，运动潮牌销售额增长 35%，社交平台曝光量超 1000 万次。

活动保障：提前 1 个月通过项目 APP、微信公众号、抖音发布活动预告，招募参与人员；活动期间设置 “活动服务台”，提供咨询、报名、礼品兑换服务；活动后通过问卷调研收集客群反馈，优化后续活动。

高频日常活动：保持客群活跃度，提升到店频次

活动规划（每周 2-3 场）：

周末手工体验：每周六上午举办 “儿童手工课”（如陶艺制作、绘画），周日下午举办 “成人手工课”（如非遗晋绣、皮具制作），每场限 20 人，收费 20-50 元 / 人，会员可享 8 折优惠；

亲子绘本阅读：每周日上午在亲子区举办，邀请专业绘本老师讲故事，互动提问，结束后赠送小绘本，免费参与（需提前预约），目标每周吸引 30 组家庭参与；

网红乐队演出：每周五、六晚上在夜生活广场举办，邀请本地网红乐队演唱流行歌曲，免费观看，同时推出 “演出专属餐饮套餐”（啤酒 + 小吃，售价 68 元），目标带动夜间餐饮消费增长 20%；

效果目标：高频日常活动带动客群周均到店频次从 0.8 次提升至 1.2 次，会员参与率达 50%，活动相关社交分享量每周超 500 条。

跨界联动活动：拓展客群边界，提升项目影响力

跨界合作方向与案例：

与本地文旅资源联动：

合作对象：晋祠博物馆、太原博物馆、晋阳湖景区；

活动内容：推出 “奥莱 + 文旅” 套票（如 “晋祠门票 + 奥莱 50 元购物券” 售价 120 元，原价 150 元），套票可在项目 APP、景区售票窗口购买；同时在景区设置项目宣传展架，在项目设置景区宣传物料，互相引流；

预期效果：2024 年通过该活动吸引文旅客群 10 万人次，带动项目销售额增长 1500 万元。

与本地高校联动：

合作对象：太原理工大学、山西大学、太原师范学院；

活动内容：举办 “高校毕业季时装秀”（邀请高校服装专业学生设计作品，在项目内举办时装秀，优秀作品可与项目内品牌合作量产）、“高校创业市集”（提供 10 个免费摊位，支持大学生创业售卖文创产品）；

预期效果：吸引高校师生客群 5 万人次，提升项目在年轻客群中的知名度，新增 Z 世代会员 1500 人。

与本地媒体联动：

合作对象：太原晚报、山西交通广播、本地生活类抖音账号（如 “太原吃喝玩乐”）；

活动内容：联合太原晚报举办 “奥莱品质生活节”，发布《太原轻奢消费白皮书》；联合山西交通广播推出 “自驾奥莱专属福利”（收听广播参与互动，赢取奥莱购物券）；邀请本地抖音账号探店直播（每周 1 场，直播推荐品牌折扣、场景体验）；

预期效果：活动媒体曝光量超 5000 万次，带动跨城客群增长 15%，线上引流到店销售额占比提升至 10%。

（三）场景体验效果评估与优化机制

效果评估体系：

客群反馈调研：每月通过项目 APP 推送场景体验问卷，调研内容包括 “场景吸引力评分”“活动参与满意度”“下次参与意愿”，目标问卷回收率达 80%，场景吸引力评分维持在 4.2 分以上（满分 5 分）；

数据指标监测：实时监测 “场景相关客流”（如晋商文化区日均客流）、“活动带动销售”（如亲子嘉年华期间亲子业态销售额）、“社交传播数据”（如场景相关小红书笔记量、抖音播放量），建立月度数据报表，对比目标值分析差距；

行业对标分析：每季度与上海青浦奥莱、广州佛罗伦萨小镇等标杆项目对比 “场景更新频率”“活动频次”“客群停留时长”，找出不足并优化，目标核心指标（如客群停留时长、场景满意度）达到行业标杆水平的 90% 以上。

优化机制：

快速调整：若某场景或活动数据未达预期（如参与率低于 30%），1 周内召开复盘会，分析原因并调整，如 “手工体验课参与率低”，可调整为免费参与、增加宣传频次；

季度迭代：每季度根据客群反馈与数据表现，更新 30% 的场景装饰（如更换主题次巷的壁画）、优化 20% 的活动形式（如将 “亲子绘本阅读” 升级为 “亲子剧本杀”）；

年度升级：每年结合项目定位升级与市场趋势，对 1-2 个核心场景进行重大改造（如 2025 年计划将屋顶花园升级为 “空中农场”，增加蔬菜种植体验），确保场景体验的新鲜感与竞争力。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库