商业地产案例分享-沈阳益田假日世界项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对存量竞争与客群分流，沈阳益田假日世界依托云阿云算法能力，锚定“盛京潮玩文旅生活中心”新定位，通过业态重构、空间焕新与会员深耕，破解坪效与粘性难题，系统性实现资产优化与价值跃升，为存量商业升级提供范本。全文共106900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

数据驱动的资产增值

沈阳益田假日世界坪效提升与运营优化实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

沈阳益田假日世界的运营提升与资产优化策略，需通过清晰的实施路径落地，同时其 “运营 + 资源” 协同、“文旅 + 商业” 融合、“数据驱动资产” 的模式，也为东北乃至全国存量商业项目提供了可复制的经验。本节从 “项目实施保障” 与 “行业价值提炼” 双维度，形成完整的策略闭环。

（一）项目实施建议：以 “组织 + 资金 + 时间” 三维保障，确保策略落地见效

项目提升需避免 “空有规划、执行脱节”，通过明确的组织架构、多元的资金渠道、精准的时间节点，将 18 个月提升计划拆解为可量化、可考核的具体任务，目标 2026 年底实现 “资产坪效增长 35%、文旅业态占比 25%” 的核心目标。

1. 组织保障：搭建 “联合牵头 + 分工明确” 的专项小组，压实责任

1.1专项小组架构与职责分工

采用 “益彩商管 + 云阿云联合牵头” 模式，组建跨部门、跨企业的专项小组，共设 6 个职能模块，明确 “负责人 + 成员 + 核心 KPI”，避免责任推诿：

1.2考核与激励机制

进度考核：实行 “周跟踪、月考核、季复盘”，每周五各模块提交《周进度报告》（含已完成任务、待解决问题），每月底由监督考核组根据 KPI 打分（满分 100 分），80 分以上为合格；

激励措施：

月度激励：合格模块每人发放 “项目提升奖金”（基础 2000 元，每超 1 分加 100 元），连续 3 个月合格的模块，额外奖励团队建设基金（5000 元 / 模块）；

年度激励：完成 2026 年核心目标（资产坪效增长 35%），专项小组全员发放 “年度超额奖金”（人均 5 万元），并优先获得晋升机会；

惩罚措施：月度考核低于 60 分的模块，负责人需提交整改方案，连续 2 个月低于 60 分，调整负责人岗位。

2. 资金保障：构建 “多元渠道 + 精准分配” 的资金体系，降低资金压力

2.1资金需求测算与渠道规划

经测算，18 个月提升计划总资金需求 1.8 亿元，采用 “自有资金 + 政策补贴 + 合作投资” 的模式筹集，各渠道占比与落地路径如下：

2.2资金使用管控

分级审批机制：单笔资金使用超 100 万元需专项小组组长审批，50-100 万元需模块负责人 + 统筹协调组审批，50 万元以下由模块负责人审批；

动态跟踪：财务专员每月出具《资金使用报告》，分析资金使用效率（如 “智慧系统投入 2800 万，是否达到‘决策周期缩短至 1 周’的目标”），避免资金浪费；

回流机制：将非租金收入（如 IP 授权、分时租赁）的 30% 存入 “项目提升专项账户”，用于后续系统迭代与业态升级，形成资金闭环。

3. 时间规划：拆解 “18 个月提升计划”，明确各阶段核心任务与节点

采用 “三阶段递进” 模式，将 18 个月（2025 年 Q4-2026 年 Q4）划分为 “基础搭建期、全面焕新期、优化巩固期”，每个阶段设置关键里程碑，确保进度可控：

第一阶段：基础搭建期（2025 年 Q4-2026 年 Q1，共 6 个月）

核心目标：完成 “方案设计 + 系统搭建 + 初步招商”，为后续改造打基础；

关键任务与节点：

第二阶段：全面焕新期（2026 年 Q2-Q3，共 6 个月）

核心目标：推进 “空间改造 + 品牌入驻 + 文旅落地”，实现项目初步焕新；

关键任务与节点：

第三阶段：优化巩固期（2026 年 Q4-2027 年 Q1，共 6 个月）

核心目标：完成 “品牌补位 + 效果评估 + 策略优化”，实现资产增值目标；

关键任务与节点：

（二）行业启示：从项目实操提炼行业规律，为存量商业提供借鉴

沈阳益田假日世界的提升路径，不仅是单个项目的突破，更折射出当前存量商业 “协同、融合、数据化” 的发展趋势，其经验可从 “合作模式”“文旅融合”“数据驱动” 三个维度为行业提供参考。

1. 商业项目“运营商 + 资源方”合作模式可复制：专业分工实现 “1+1>2”

1.1项目实操案例：益彩商管与云阿云的协同价值

益彩商管作为运营商，具备 “本地资源整合能力（如政府关系、商户资源）、现场运营经验（如客流管理、活动执行）”，但在 “数字化系统搭建、全国性品牌资源对接” 上存在短板；而云阿云作为资源方，拥有 “算法技术（如客流预测、能耗优化）、全国首店资源库（如潮玩、文创品牌）”，但缺乏商业项目落地经验。

双方通过 “联合牵头 + 分工协作”，实现了资源互补：

云阿云的算法能力使 “招商精准度提升 40%”：通过分析沈阳本地客群画像（Z 世代占比 35%、文旅客群占比 20%），精准推荐 “TOP TOY、故宫文创” 等品牌，避免盲目招商；

益彩商管的本地运营使 “系统使用率提升至 85%”：云阿云开发的商户数字化工具包，需益彩商管通过 “一对一培训、运营指导” 推动商户使用，最终使用率远超行业平均的 60%；

最终协同效果：项目决策周期从 3 个月缩短至 1 周，首店招商周期从 6 个月缩短至 3 个月，验证了 “专业分工 + 资源整合” 的有效性。

1.2行业借鉴：合作模式的核心要素

明确分工，避免重叠：运营商聚焦 “现场运营、本地资源对接、执行落地”，资源方聚焦 “技术支撑、全国性资源、策略规划”，如西安某商业项目通过 “运营商 + 科技公司” 合作，运营商负责商户管理，科技公司负责数字化系统，项目坪效提升 28%；

利益绑定，长期合作：避免 “短期合作、目标分歧”，可通过 “收益分成” 绑定双方利益，如本项目约定 “云阿云参与 IP 授权收入分成（10%）”，激励其持续投入资源；

中小项目可灵活复制：对于资金、资源有限的中小商业项目，可选择 “轻资产合作模式”，如与区域性科技公司合作（而非全国性企业），降低合作成本，重点解决 “数字化基础薄弱、招商资源不足” 的核心问题。

2. “文旅 + 商业” 需从 “表面融合”走向“深度绑定”：构建 “引流 - 转化 - 复购” 闭环

2.1项目实操案例：从“故宫元素装饰”到“文旅生态构建”

项目初期曾尝试 “表面融合”：在中庭摆放故宫文创展架、墙面绘制盛京文化图案，但文旅客群转化率仅 8%（即 100 名文旅客群仅 8 人消费），原因是 “缺乏体验与消费场景”。

后续转向 “深度绑定”，通过三大举措实现 “文旅引流、商业转化”：

业态融合：引入 “故宫文创体验店”，不仅销售文创产品，还提供 “故宫纹样手作课程”（客单价 120 元），文旅客群到店消费率提升至 35%；

权益联动：推出 “文旅联票”（沈阳故宫门票 + 项目潮玩区体验券，总价 198 元，比单独购买便宜 50 元），带动联票购买客群在项目消费金额平均达 380 元；

活动共建：与沈阳故宫联合举办 “盛京潮玩节”，设置 “故宫主题潮玩展”“非遗传承人互动” 等环节，活动期间文旅客群贡献项目销售额的 42%，复购率达 28%。

2.2行业借鉴：文旅商业的核心竞争力

避免 “为文旅而文旅”：文旅元素需与项目定位匹配，如本项目 “潮玩 + 文旅” 定位，选择故宫、非遗等 “年轻化、体验性强” 的文旅资源，而非传统 “厚重历史展陈”；反观某二线城市商业项目，盲目引入 “古城墙复刻装饰”，与项目 “时尚潮流” 定位脱节，最终文旅客群停留时间不足 30 分钟，消费转化率仅 5%。

打造 “体验 - 消费 - 传播” 链路：文旅融合不能停留在 “看展”，需设计 “体验触发消费、消费带动传播” 的闭环。例如：

体验环节：设置 “非遗手作体验课”（如盛京剪纸、满族刺绣），消费者支付 99 元体验费即可参与，同时获得 “50 元餐饮代金券”；

消费环节：体验后消费者使用代金券在餐饮区消费，形成 “体验→餐饮” 的消费转化；

传播环节：鼓励消费者分享体验视频至社交平台，点赞超 50 可兑换 “潮玩盲盒”，带动项目曝光。

成都宽窄巷子旁某商业项目通过此模式，文旅客群消费转化率从 12% 提升至 38%，社交平台曝光量月均增长 200 万次。

建立 “文旅商户共生” 机制：避免文旅业态 “孤立运营”，需与商业业态联动。本项目要求 “故宫文创体验店” 与 3 家潮玩品牌推出 “联名产品”（如故宫纹样潮玩手办），与 2 家餐饮品牌推出 “文旅主题套餐”（如 “盛京非遗小吃拼盘”），实现 “文旅业态带动商业业态销售、商业业态反哺文旅业态客流” 的共生效果，2026 年 Q2 联名产品销售额占文创店总销售额的 45%。

3. 数据驱动是资产优化的关键：从“经验决策”到“数据决策”，提升资产收益率

3.1项目实操案例：数据如何驱动资产优化全流程

沈阳益田假日世界通过云阿云智慧运营系统，实现 “招商、运营、资产评估” 全流程数据驱动，核心案例如下：

招商阶段：数据精准匹配品牌：

系统通过分析沈阳本地 “Z 世代客群消费偏好”（潮玩消费占比 28%、偏好国潮风格）、“各楼层坪效数据”（3 层西侧坪效仅 4500 元 /㎡/ 年，低于项目平均 34%），精准推荐 “TOP TOY 潮玩店” 入驻 3 层西侧，同时测算出 “1200㎡最优面积”（面积过小无法满足体验需求，过大则坪效下降）。最终该店开业首月坪效达 1.2 万元 /㎡/ 月，远超预期的 8000 元 /㎡/ 月。

运营阶段：动态调整资源配置：

系统实时监测 “各区域客流密度”，发现 “5 层餐饮区周末 18:00-20:00 客流密度达 1㎡/2 人（超承载阈值），而 4 层非遗区同期客流仅为承载量的 50%”，自动向运营团队推送 “客流引导建议”：

在 5 层入口设置 “非遗区体验引导牌”，标注 “非遗手作体验免排队”；

通过项目小程序向 5 层客群推送 “4 层非遗区 50 元体验券”；

调整后，5 层餐饮区客诉率下降 60%，4 层非遗区客流提升 40%，整体运营效率提升 25%。

资产评估阶段：数据支撑价值提升：

在资产证券化前期，系统提供 “近 2 年租金收缴率（96%）、NOI 增长率（9%）、客流增长率（50%）” 等核心数据，帮助资产评估机构将项目估值从 50 亿元提升至 60 亿元，ABS 发行规模从 12 亿元增加至 15 亿元，融资成本降低 0.3 个百分点（从 5.8% 降至 5.5%）。

3.2行业借鉴：数据驱动的落地路径

中小项目可 “轻量启动”：无需一开始搭建复杂系统，可从 “核心数据采集” 入手，如通过 “客流统计设备 + Excel 分析表” 监测各区域客流，通过 “商户销售数据报表” 分析业态表现，逐步积累数据基础。某三线城市社区商业项目通过此方式，仅投入 5 万元实现 “客流数据化监测”，据此调整餐饮区营业时间（从 10:00-22:00 改为 11:00-23:00），餐饮区销售额提升 18%。

避免 “数据孤岛”：需打通 “客流、销售、会员、商户” 等数据，形成完整数据链。例如：会员消费数据与商户销售数据打通后，可精准推送 “会员偏好的商户优惠券”，某商业项目通过此操作，会员复购率从 60% 提升至 80%。

建立 “数据决策机制”：要求运营团队 “所有决策需有数据支撑”，如招商时需提交 “客群匹配度分析、坪效预测数据”，活动策划时需提交 “历史同类活动效果数据、目标客群触达数据”，避免 “凭经验拍板”。北京某商业项目通过此机制，活动营销费用浪费率从 30% 降至 10%，活动带动客流增长从 30% 提升至 50%。

4. 存量商业长期发展启示：从“单一运营”到“生态构建”

4.1聚焦“资产长期价值”而非“短期收益”

沈阳益田假日世界在空间改造中，未选择 “高租金快消品牌”，而是引入 “低租金但高客流的文旅体验业态”，短期租金收入减少 10%，但长期带动整体客流增长 50%，其他业态租金提升 20%，验证了 “短期让渡收益、长期提升资产价值” 的逻辑。行业内部分项目为追求短期租金，盲目引入高租金品牌，导致客群定位混乱，最终资产价值下滑，需引以为戒。

4.2构建“项目 - 商户 - 消费者”共生生态

与商户共生：通过 “商户赋能计划” 帮助商户提升经营能力，如为 C 级商户提供 “销售数据诊断、营销活动支持”，本项目 C 级商户销售额提升 20% 后，商户续约率从 80% 提升至 95%，租金收缴率从 90% 提升至 96%；

与消费者共生：通过 “会员分层运营、权益个性化推送” 提升消费者粘性，如为黑卡会员提供 “专属停车、一对一导购” 服务，黑卡会员复购率达 80%，客单价是普通会员的 3 倍；

这种共生生态使项目从 “商业载体” 转变为 “价值平台”，资产抗风险能力显著提升，2026 年沈阳疫情期间，项目客流下滑幅度（20%）远低于行业平均（40%）。

（三）总结：从项目到行业，构建存量商业提升新范式

沈阳益田假日世界的 “项目实施建议” 与 “行业启示”，形成了一套可落地、可复制的存量商业提升方法论：

实施层面：通过 “组织 - 资金 - 时间” 三维保障，将抽象策略拆解为 “可量化任务、可考核节点、可管控风险”，确保 18 个月提升计划落地见效，为同类项目提供 “从规划到执行” 的完整路径；

行业层面：提炼出 “运营商 + 资源方协同”“文旅 + 商业深度绑定”“数据驱动资产优化” 三大核心规律，不仅适用于 “潮玩 + 文旅” 定位的项目，更可为社区商业、区域购物中心等不同类型存量商业提供借鉴，推动行业从 “粗放运营” 走向 “精细化、生态化” 发展。

未来，存量商业的竞争将不再是 “单一业态或活动的竞争”，而是 “运营能力、资源整合能力、数据驱动能力” 的综合竞争，沈阳益田假日世界的实践，正是这一趋势的生动体现。

附录一：沈阳益田假日世界项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

总销售额：8.2 亿元

核心增长逻辑：依托中街商圈文旅流量，初步试水 “盛京文化 + 商业” 融合，全年举办 “非遗市集”“故宫文创快闪” 等活动 28 场，带动文旅关联业态（文创零售、特色餐饮）销售额占比达 32%。

业态表现：餐饮业态贡献突出，本地老字号（老边饺子、李连贵熏肉）及盛京主题餐饮销售额占比 45%，同比提升 9%；传统零售占比 48%（以服饰、家居为主），但坪效较低（平均 6800 元 /㎡/ 年），成为后续调改重点。

首店拉动：引入沈阳首店 5 家（如泡泡玛特中街店、茶颜悦色沈阳首店），单店年均销售额超 350 万元，带动整体零售消费增长 8%。

2024 年

总销售额：9.5 亿元，同比增长 15.9%

核心增长驱动力：业态调改与场景升级，全年完成 3 层、4 层零售区改造，新增 “长安里盛京文化街区”，文旅体验业态占比从 15% 提升至 22%。

关键亮点：“非遗工坊集群”（满族刺绣、辽瓷制作）年销售额达 8200 万元，客单价 98 元（含体验费 + 衍生品消费）；潮玩业态销售额 1.2 亿元，同比增长 35%，Z 世代客群消费占比提升至 38%。

节点爆发：春节 “盛京灯会”、国庆 “非遗文化节” 期间销售额分别突破 6800 万元、7500 万元，外地游客消费占比达 35%（主要来自周边城市及文旅中转客群）。

2025 年前三季度

总销售额：7.1 亿元，同比增长 16.4%

增长节点集中：

春节假期：联动沈阳故宫推出 “文旅联票”（含故宫门票 + 项目非遗体验），假期销售额 5200 万元，同比提升 42%，外地游客消费占比 40%；

五一潮玩季：举办 “全国潮玩设计师作品展”，引入 TOP TOY 东北首店快闪，单日最高销售额 280 万元，潮玩业态前 9 个月销售额突破 1.1 亿元；

业态趋势：沉浸式体验（如盛京主题密室、AR 文化打卡）销售额增长 52%，文创零售增长 45%，反映客群对 “文化 + 互动” 消费的偏好持续提升。

二、客流量数据

2023 年

总客流量：1520 万人次（日均 4.16 万人次），停车场使用率 78%

客群结构：25-40 岁家庭客群占比 45%，18-30 岁 Z 世代占比 32%，文旅客群占比 23%（主要来自中街商圈及沈阳故宫导流）；

动线特征：1 层、2 层客流密度最高（占总客流 58%），3 层以上（传统零售区）客流占比仅 42%，存在 “高层客流不足” 问题；

活动引流：“非遗市集”“文创快闪” 等活动单场平均引流 2.8 万人次，演出类活动（如小型皮影戏）带动当日客流增长 18%。

2024 年

总客流量：1830 万人次（日均 5.01 万人次），同比增长 20.4%，停车场使用率 85%

核心变化：4 层 “长安里文化街区” 开放后，高层客流占比提升至 55%，客群平均停留时长从 2.2 小时延长至 3.1 小时；

演艺联动：引入小型脱口秀、满族歌舞演出等常态化活动 45 场，观演客群向商业区域转化率达 50%，演出日客流峰值达 8.2 万人次；

交通接驳：地铁 1 号线中街站接驳指引优化后，轨道交通带来的客流占比从 35% 提升至 42%，周末及节假日高峰时段占比超 50%。

2025 年前三季度

总客流量：1380 万人次（日均 6.42 万人次），同比增长 18.7%

旺季表现：春节假期日均客流 9.5 万人次，五一假期热门活动日（潮玩展）客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 5.8 万人次；

区域热度：文旅体验区（4 层）、潮玩区（2 层）客流密度最高，合计占总客流 65%；屋顶露营体验区（7 层）夜间（18:00 后）客流占比达 28%，带动项目夜间客流增长 32%；

客群粘性：高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 15%，主要为 Z 世代潮玩爱好者及本地家庭客群，复购消费占比达 48%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金水平：2.8-5.5 元 /㎡/ 天（注：商业项目租金常规按 “元 /㎡/ 天” 计算，折算为 “84-165 元 /㎡/ 月”），整体租用率 89%

租金差异化定价：

1 层核心区（临街及中庭旁）：4.8-5.5 元 /㎡/ 天（主力业态：美妆、轻奢配饰）；

2-3 层零售区：3.5-4.2 元 /㎡/ 天（主力业态：服饰、家居）；

4 层文旅体验区：2.8-3.5 元 /㎡/ 天（主力业态：非遗工坊、文创零售，给予文旅业态租金补贴 5%-8%）；

餐饮区（5 层）：3.2-4.0 元 /㎡/ 天（主力业态：本地特色餐饮、轻食）；

租金模式：80% 品牌采用 “基础租金”，20% 高潜力品牌（如首店、文旅体验）采用 “基础租金 + 流水抽成”（流水≥30 万元 / 月时抽成 5%-7%），核心区租金收入同比增长 10%。

2024 年

租金总收入：1.12 亿元，同比增长 18.9%；坪效：1.85 万元 /㎡/ 年

调改驱动：淘汰 12% 低坪效品牌（传统服饰、低效服务），引入高坪效业态（潮玩、文旅体验），核心区（1 层、2 层）坪效提升至 2.2 万元 /㎡/ 年；

品牌优惠：对租期≥3 年的优质首店（如茶颜悦色）、文旅品牌，给予首年 6%-10% 租金减免，续约率达 82%，保障租金收入稳定；

成本优化：引入智能能耗系统、智慧排班系统，运营成本降低 10%，租金净收益率提升 3.2 个百分点。

2025 年规划

目标租金增长：20%，核心策略：

业态溢价：提升 2 层潮玩区、4 层文旅区租金至 3.8-5.0 元 /㎡/ 天（溢价 15%-20%），打造 “高坪效主题专区”；

首店赋能：引入全国 / 东北首店 15 家，对首店品牌提供 “装修补贴（最高 1200 元 /㎡）+ 首年 5% 租金优惠”，但要求首店品牌年销售额贡献不低于 500 万元；

增值服务：为品牌提供 “会员精准导流”“活动联合营销” 等服务，收取 5%-8% 的营销服务费，预计补充租金收入 1500 万元。

四、品牌调整数据

2023 年

品牌调整规模：引入新品牌 22 个，淘汰低效品牌 11 个，调改面积约 3200㎡（占总营业面积 14.5%）

引入重点：

文旅类：故宫文创沈阳首店（150㎡）、盛京非遗工坊集群（500㎡）；

首店类：茶颜悦色沈阳首店（120㎡）、泡泡玛特中街旗舰店（200㎡）；

体验类：儿童亲子乐园（350㎡）、沉浸式皮影戏体验店（180㎡）；

淘汰方向：传统百货（2 家）、低客流服饰店（6 家）、低效服务类（3 家），调改后文旅体验业态销售额占比从 15% 提升至 22%。

2024 年

品牌汰换率：13%，聚焦 “文旅 + 潮玩” 双核心升级

新增业态：

2 层 “潮玩集合区”（1500㎡）：引入 TOP TOY 东北首店（400㎡）、笑果工厂沈阳首店（350㎡）；

4 层 “长安里文化街区” 升级：新增辽瓷制作工坊（120㎡）、盛京美食小街（300㎡）；

7 层屋顶 “露营体验区”（800㎡）：引入牧高笛露营体验店（300㎡）、公路商店小酒馆（200㎡）；

优化成果：潮玩业态销售额占比提升至 18%，文旅体验业态占比提升至 25%，首店品牌数量增至 12 家，首店年销售额贡献达 15%。

2025 年计划

核心调整方向：“深化文旅 + 强化潮玩 + 补充生活服务”

业态新增：

6 层 “品质生活服务区”（2200㎡）：引入 Pure Yoga 沈阳首店（300㎡）、高端亲子托管中心（200㎡）；

4 层 “盛京文化主题密室”（500㎡）：结合沈阳故宫历史设计剧情，目标年销售额 600 万元；

品牌优化：

汰换率控制在 10%，重点淘汰坪效低于 8000 元 /㎡/ 年的传统零售品牌；

引入国际潮玩品牌（如 52TOYS 高端线）、本地非遗文创品牌（2-3 家），打造 “盛京文化 IP 联名专区”；

会员联动：升级 “盛京会员体系”，为品牌提供 “会员消费数据画像”，计划带动品牌复购率提升 25%。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面

空间改造：4 层长安里街区升级（3500 万元）、7 层屋顶露营区建设（2800 万元）；

数字化系统：智慧运营平台（含客流分析、会员管理）搭建（2200 万元）、AR 互动设备部署（1500 万元）；

活动营销：“盛京文化节”“潮玩嘉年华” 等年度主题活动（2000 万元）。

2025 年预留 1.5 亿元：用于国际首店引进（5000 万元）、虚实融合体验项目（如 VR 盛京文化展，3000 万元）、中街商圈联动营销（2000 万元）、应急资金储备（5000 万元）。

数字化进展

会员规模：截至 2025 年三季度达 68 万人，年增长 42%，私域社群（微信社群 + 小程序）用户超 25 万人；

数据应用：通过算法分析会员消费偏好，个性化推送准确率达 75%，会员复购率从 28% 提升至 45%；

线上联动：上线 “盛京潮玩文旅小程序”，实现 “AR 打卡、活动预约、消费券兑换” 一体化，线上带动线下销售额年增长 40%；

效率提升：智能排班系统降低人力成本 8%，能耗监测系统降低能源成本 12%，数字化运营使决策周期从 3 个月缩短至 1 周。

行业坐标

业绩排名：2024 年销售额增速 15.9%，高于沈阳中街商圈均值（12.5%），在沈阳 “文旅 + 商业” 类型项目中销售额、客流增速均位列前三；

定位优势：以 “盛京潮玩文旅生活中心” 为核心定位，形成 “非遗体验 + 潮玩社交 + 屋顶露营” 的差异化场景，2024 年获评 “沈阳市文商旅融合示范项目”“中街商圈升级标杆项目”；

核心挑战：

中街商圈新兴项目（如沈阳中街大悦城二期）竞争加剧，需强化首店资源与文旅 IP 优势；

年轻客群体验需求迭代快，需加快 “虚实融合体验” 落地（如元宇宙盛京文化展），巩固 Z 世代客群粘性；

文旅客群转化效率待提升，计划 2026 年深化与沈阳故宫、张氏帅府的 “客流互导 + 产品共创”，目标文旅客群消费占比提升至 45%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库