商业地产案例分享-沈阳嘉里城项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对金廊商圈激烈竞争，沈阳嘉里城以“精致生活枢纽”重新定位，通过业态焕新、空间场景化改造、数字化运营与资产证券化四轮驱动，目标实现NOI从5.1%提升至6.5%、资产估值增长28%，为存量商业升级提供闭环解决方案。全文共122600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳嘉里城运营管理提升与资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

三、竞品分析及应对策略

（五）竞品应对效果评估体系：量化追踪 “策略 - 执行 - 成果” 链路

1. 核心评估指标（按阶段设定）

2. 评估频率与方法

月度监测：通过 “智慧商业中枢” 系统，实时监测客流、销售、会员数据，每月生成《竞品应对月度简报》，对比项目与竞品核心指标差距（如日均客流、坪效）。

季度复盘：每季度召开 “竞品应对复盘会”，邀请嘉里建设、云阿云团队及第三方咨询机构（如戴德梁行），分析策略执行偏差（如首店引入未达标），制定调整方案。

年度评估：每年开展 “竞品对标专项调研”，通过消费者问卷（样本量 5000 份）、神秘顾客体验等方式，评估项目在 “品牌吸引力、场景体验、服务质量” 上与竞品的差距，更新下一年度应对策略。

（六）竞品应对动态调整机制：适配市场变化与竞品动作

1. 竞品动态监测体系

监测内容：①竞品品牌调整（每月跟踪万象城、K11、市府恒隆的品牌入驻 / 撤店信息，如 LV 新增支线品牌）；②竞品促销活动（每周收集竞品优惠券、会员活动信息，如 K11 潮玩满减）；③竞品运营数据（每季度通过行业报告、第三方数据平台获取竞品客流、坪效变化）。

监测工具：搭建 “竞品动态数据库”，接入赢商网、大众点评等数据平台，设置 “预警阈值”（如竞品新增国际首店时自动触发预警），确保 48 小时内响应。

2. 策略调整流程

快速响应调整（1-7 天）：当竞品推出短期促销活动（如 K11 周末潮玩市集），项目立即启动 “对应活动”，如推出 “Z 世代潮玩优惠券”，拦截年轻客群。

中期优化调整（1-3 个月）：当竞品进行业态调整（如万象城新增亲子体验区），项目优化现有亲子业态，如升级 3F 儿童游乐区设备，避免客群流失。

长期战略调整（6-12 个月）：当竞品进行重大升级（如 K11 引入 teamLab 新展览），项目启动 “战略级应对”，如引入同类艺术 IP 展览，或调整首店引入计划，保持差异化优势。

（七）竞品应对资源保障方案：人力、资金、资源协同

1. 专项团队配置

竞品分析组（3 人）：负责监测竞品动态、撰写评估报告，成员需具备 5 年以上商业地产调研经验，熟悉沈阳商圈格局。

策略执行组（8 人）：分为招商、运营、活动 3 个小组，分别负责首店引入、会员运营、场景活动落地，确保策略快速执行。

资源协调组（2 人）：对接嘉里建设资金审批、云阿云品牌资源库，协调政府、媒体等外部资源，保障项目获得政策支持与曝光。

2. 资金保障

专项预算：每年划拨项目总营收的 5% 作为 “竞品应对专项资金”（2025 年预计 900 万元），用于首店补贴、活动策划、数字化升级。

资金调配：建立 “快速审批通道”，单笔 50 万元以下的竞品应对支出，72 小时内完成审批，确保应对动作及时。

3. 外部资源联动

品牌资源库：与 20 家国际轻奢品牌、30 家区域特色品牌签订 “优先合作协议”，确保项目在竞品之前获取首店资源。

政企合作：依托云阿云与沈阳市商务局的合作关系，优先获取首店经济、绿色商场等政策补贴，降低运营成本，提升竞争力。

媒体合作：与沈阳本地头部媒体（如辽沈晚报、沈阳交通广播）签订 “年度合作协议”，确保项目活动曝光量不低于竞品，提升品牌知名度。

四、核心挑战及破局路径

（一）核心挑战梳理：数据化拆解 “客流 - 坪效 - 品牌 - 运营 - 资产” 五大痛点

1. 客流结构失衡：“时空断层 + 楼层衰减” 双重制约

1.1痛点具象化与数据佐证

时空分布失衡：2024 年项目工作日日均客流 1.1 万人次（商务白领占比 60%），但午间高峰（11:30-13:30）客流占比达 50%，其余时段客流稀疏（如 14:00-17:00 仅 0.3 万人次）；周末日均客流 1.3 万人次（家庭客群占比 70%），但 10:00-12:00、15:00-17:00 两个高峰后，晚间（19:00-22:00）客流仅 0.2 万人次，较 K11 晚间客流（0.6 万人次）差距 400%。

楼层衰减严重：通过 2024 年 Q4 客流热力图监测，1F 日均客流 0.5 万人次，2F 降至 0.35 万人次（衰减 30%），3F0.25 万人次（衰减 50%），4F0.15 万人次（衰减 70%），5F 仅 0.1 万人次（衰减 80%），高楼层客流衰减率远超行业优秀标准（≤40%，参考上海环球港）。

案例对比：沈阳 K11 通过 “楼层主题场景联动”（如 1F 艺术展→2F 潮玩→3F 亲子），高楼层（4F、5F）客流衰减率控制在 35%，而本项目因 “楼层业态关联性弱”（1F 轻奢→2F 女装→3F 亲子→4F 运动→5F 影院），缺乏跨楼层引流逻辑，导致 “一层旺、多层冷”。

1.2深层原因

动线引导不足：项目仅 1 部主力扶梯连接 3F-5F，且未设置 “楼层主题导览标识”，70% 受访顾客表示 “不清楚高楼层有什么业态”；垂直电梯分布不均（1F-2F 4 部，3F-5F 仅 2 部），高峰时段等待时长超 8 分钟，顾客放弃前往高楼层比例达 35%。

场景吸引力弱：高楼层缺乏 “必到型场景”——4F 运动区以 “传统品牌 + 常规陈列” 为主，无互动体验（如 K11 4F 设置 “潮玩体验舱”）；5F 仅影院单一业态，未形成 “影院 + 餐饮 + 休闲” 的复合场景，顾客观影后即时离开率达 80%。

2. 坪效分化严重：“低效铺位拖底 + 优质铺位潜力未挖”

2.1痛点具象化与数据佐证

楼层坪效断层：2024 年项目整体坪效 3500 元 /㎡，但 1F 核心铺位（如轻奢区）坪效达 5000 元 /㎡，4F 边角铺位仅 1800 元 /㎡，差距 278%；低效铺位（坪效＜2500 元 /㎡）共 28 个，总面积 3200㎡，占项目总商业面积 4%，年租金损失约 580 万元（按 4F 平均租金 6 元 /㎡/ 天计算）。

业态坪效差距：传统零售业态坪效 2800 元 /㎡（其中运动零售仅 2000 元 /㎡），体验业态坪效 4200 元 /㎡（如亲子游乐区），餐饮业态坪效 3800 元 /㎡（如高端日料），传统零售坪效较体验业态低 33%，且低效铺位中 80% 为传统零售品牌（如 2F 3 家女装店、4F 2 家运动品牌店）。

案例对比：沈阳万象城通过 “低效铺位业态转换”（将 3F 2 个坪效 2200 元 /㎡的女装铺位改为 “轻奢配饰集合店”），改造后坪效提升至 4500 元 /㎡，增幅 105%，印证业态调整对坪效的拉动作用。

2.1深层原因

品牌匹配度低：4F 运动区引入的大众品牌（如 361°、特步）与项目 “中高端定位” 不符，客群消费力不匹配，单店日均销售额仅 0.8 万元（1F 轻奢品牌日均 3 万元）；部分铺位面积与品牌需求不匹配（如 4F 1 个 200㎡铺位引入 “小型运动集合店”，空间利用率仅 60%）。

运营支持不足：低效铺位缺乏 “定制化运营方案”—— 如 2F 女装店未参与项目会员联动活动，会员消费占比仅 15%（项目平均 30%）；4F 铺位未接入客流监测系统，品牌方无法及时调整陈列与促销策略。

3. 品牌层级不足：“首店稀缺 + 引流品牌缺失” 制约竞争力

3.1痛点具象化与数据佐证

首店占比落后：项目现有品牌 120 个，其中区域首店仅 9 个（如 2023 年引入的茶颜悦色二店），首店占比 7.5%，远低于 K11（25%）、万象城（37.5%）；国际轻奢品牌仅 4 个（如 Kate Spade、Tory Burch），万象城达 32 个，差距 800%，高净值客群因 “品牌选择少” 流失率达 25%。

引流品牌缺失：项目 “必到型品牌”（即顾客为该品牌专门到访）仅 8 个（如万达影城、华润万家精品超市），K11 达 22 个（如 teamLab、POP MART 主题店），万象城达 35 个（如 LV、Gucci）；2024 年因 “缺乏新引流品牌”，新客群到访率同比下降 12%。

案例对比：沈阳 K11 2024 年引入 “泡泡玛特全球旗舰店”（东北首店），首月带动项目客流增长 22%，年轻客群占比提升 8 个百分点，印证首店对客流的引流作用。

3.2深层原因

资源整合能力弱：缺乏 “全球品牌资源库”，国际品牌谈判周期长（如 2023 年对接 Michael Kors，耗时 6 个月未达成合作），且未充分利用政府首店补贴政策（2024 年仅申报 2 家区域首店补贴，万象城申报 15 家）。

入驻条件吸引力不足：项目高楼层租金（如 4F 6 元 /㎡/ 天）与 K11（4F 5 元 /㎡/ 天）持平，但缺乏 “首店装修补贴”“租金递增优惠” 等政策，部分首店品牌因 “成本过高” 选择 K11（如 2024 年某潮玩首店因项目无装修补贴，转投 K11）。

4. 运营数字化弱：“数据孤岛 + 精准度低” 影响客群粘性

4.1痛点具象化与数据佐证

数据整合不足：项目现有系统分为 “会员系统”“销售系统”“客流系统”，但数据未打通 —— 如会员消费数据无法与客流数据关联，无法分析 “会员到访频次与消费金额的关系”；90% 的运营决策仍依赖 “经验判断”（如活动策划凭过往案例），而非数据支撑。

会员运营粗放：18 万会员中，仅 30% 有完整标签（如 “家庭客群”“商务客群”），其余 70% 为 “无标签会员”；会员营销以 “全员推送” 为主（如节假日统一发送满减券），核销率仅 12%（K11 精准推送核销率达 28%）；会员复购率 28%，低于万象城（40%）、K11（35%）。

案例对比：上海嘉里中心通过 “数字化会员运营”（搭建统一数据平台，实现 “会员标签 - 消费偏好 - 活动推荐” 自动化），会员复购率从 32% 提升至 45%，会员消费贡献占比从 50% 提升至 65%。

4.2深层原因

技术架构落后：现有会员系统为 2018 年上线版本，不支持 “AI 标签生成”“个性化推荐” 等功能；数据存储分散（会员数据在云阿云系统，销售数据在嘉里建设系统），数据同步延迟超 24 小时，无法实时分析。

运营团队能力不足：运营团队仅 1 名数据分析师，且缺乏 “数字化工具使用培训”，60% 的运营人员无法独立完成 “客流数据报表分析”，导致数据价值无法转化为运营动作。

5. 资产增值慢：“NOI 增速低 + 流动性不足” 影响长期价值

5.1痛点具象化与数据佐证

NOI 增速落后：2022-2024 年项目 NOI 从 0.85 亿元增长至 0.92 亿元，年均增速 4.1%，但扣除通胀率（年均 2.5%）后实际增速仅 1.6%，低于沈阳商业地产平均实际增速（3.2%）；2024 年项目 NOI 率 5.1%，万象城达 7.2%，差距 2.1 个百分点，资产估值较万象城低 57%（25 亿元 vs58 亿元）。

资产流动性差：项目资产以 “持有运营” 为主，未探索 “资产证券化”“股权转让” 等路径，2024 年因 “资金回笼慢”，错失 2 次 “首店引入机会”（如某轻奢品牌要求项目提前支付装修补贴，因资金不足放弃）。

案例对比：北京 SKP 通过 “资产证券化”（发行 CMBS 募资 27.1 亿元），将资金用于 “品牌升级 + 空间改造”，改造后 NOI 增速从 3.5% 提升至 6.2%，资产估值增长 40%。

5.2深层原因

收入结构单一：租金收入占总营收 70%，其他收入（广告、活动赞助）仅占 10%（万象城占 20%）；1F 中庭广告位利用率达 100%，但 4F、5F 广告位空置率达 40%，收入潜力未挖。

成本控制不足：运营成本中能耗成本占比 27%（万象城占 20%），主要因空调系统老化（2018 年至今未更新），单位面积能耗较行业标准高 15%；人工成本占比 40%，但人均管理面积仅 800㎡（行业优秀标准 1200㎡），人效偏低。

（二）破局路径核心逻辑：构建 “数据 - 资源 - 落地” 闭环驱动体系

1. 核心逻辑框架

以 “云阿云三大核心能力” 为引擎，针对五大挑战形成 “精准诊断 - 资源匹配 - 落地执行 - 效果复盘” 的闭环，具体逻辑如下：

数据驱动精准诊断：通过 “AI 客群洞察系统”“客流热力分析系统”，拆解客流失衡、坪效分化等问题的根源（如 4F 坪效低是 “品牌匹配度低” 还是 “动线问题”），避免 “盲目调整”。

资源整合匹配方案：依托云阿云 “全球品牌资源库”（200 + 国际品牌、500 + 区域特色品牌）、“服务商资源库”（30 + 商业设计机构、10 + 数字化服务商），为不同挑战匹配资源（如品牌层级不足→对接首店品牌，运营数字化弱→引入商汤科技搭建智慧平台）。

实战经验保障落地：云阿云团队结合 12 个商业项目操盘经验（如沈阳长白万象汇客流优化案例），制定 “分阶段执行计划”，明确责任分工、时间节点与风险预案，确保策略从 “方案” 落地为 “成果”。

2. 逻辑验证与案例支撑

数据驱动案例：云阿云 2023 年操盘沈阳某商业项目时，通过 “客流数据分析” 发现 “3F 客流衰减是因扶梯标识不清晰”，而非 “业态问题”，仅花 50 万元优化标识系统，3F 客流提升 25%，坪效增长 18%，成本远低于 “业态调整”（需 300 万元）。

资源整合案例：2024 年云阿云为沈阳某项目对接 “茶颜悦色区域首店”，依托品牌资源库中的合作关系，将谈判周期从 6 个月缩短至 3 个月，同时协助项目申报政府补贴 20 万元，降低首店引入成本。

（三）分维度破局策略：责任到人、时间到点、成果量化

1. 客流结构失衡破局：3 个月内实现 “时空均衡 + 楼层联动”

1.1核心目标

时空分布：工作日午间客流占比从 50% 降至 40%，晚间（19:00-22:00）客流从 0.2 万人次提升至 0.4 万人次；周末晚间客流从 0.2 万人次提升至 0.5 万人次。

楼层衰减：4F 客流从 0.15 万人次提升至 0.22 万人次（衰减率从 70% 降至 56%），5F 客流从 0.1 万人次提升至 0.15 万人次（衰减率从 80% 降至 70%）。

1.2具体措施（责任方：云阿云运营团队 + 嘉里建设物业）

动线优化（1 个月内）：

增设 “楼层主题导览系统”：在 1F、2F 扶梯口设置 LED 屏，实时显示各楼层业态与活动（如 “4F：沉浸式剧本杀→5F：星空影院 + 深夜食堂”），同步在会员小程序上线 “智能导览功能”，目标 70% 顾客能清晰了解高楼层业态。

调整垂直交通运营：3F-5F 电梯增加 “高峰时段加班运力”（工作日 11:30-13:30、周末 10:00-12:00，电梯运行间隔从 3 分钟缩短至 2 分钟），安装 “电梯等待时长提示屏”，降低顾客放弃率至 20% 以下。

场景引流（2-3 个月）：

工作日 “商务时段激活”：与 5F 影院合作推出 “午间商务观影场”（13:00-15:00，票价享 8 折），联动 4F 轻食品牌推出 “观影 + 简餐” 套餐（如 “wagas 沙拉 + 电影票” 组合价 98 元），目标带动工作日 13:00-15:00 客流提升 30%。

周末 “家庭场景延伸”：在 3F 亲子区增设 “亲子手工工坊”（周末 14:00-16:00 免费开放，需会员预约），联动 2F 童装品牌推出 “手工 + 购物” 满减活动（手工体验后购物满 500 元减 100 元），目标家庭客群跨楼层消费率从 15% 提升至 25%。

晚间 “夜间经济打造”：改造 5F 露台为 “星空酒吧”（19:00-22:00 营业），引入 “深夜食堂” 主题餐饮（如日式居酒屋、烧烤店），每周五、六举办 “露台音乐会”，目标晚间客流提升 150%。

1.3风险预案与效果监测

若 “夜间场景” 客流未达预期（如日均＜0.3 万人次），48 小时内启动 “促销引流”—— 推出 “夜间消费满 100 元赠停车券”，联合本地生活博主（如沈阳美食探店达人）开展直播推广。

每周通过 “客流热力系统” 监测各时段、各楼层客流变化，每月生成《客流优化报告》，调整动线与活动策略。

2. 坪效分化严重破局：6 个月内实现 “低效提质 + 优质挖潜”

2.1核心目标

低效铺位：28 个低效铺位改造完成率 100%，坪效均提升至 2500 元 /㎡以上，年租金损失减少 500 万元。

优质铺位：1F 核心铺位坪效从 5000 元 /㎡提升至 5500 元 /㎡，项目整体坪效从 3500 元 /㎡提升至 3800 元 /㎡。

2.2具体措施（责任方：云阿云招商团队 + 嘉里建设资产部）

低效铺位改造（3-6 个月）：

业态转换：筛选 12 个 4F 低效运动零售铺位（总面积 1500㎡），引入 “沉浸式剧本杀”（如留白沉浸剧场沈阳二店，坪效预期 4000 元 /㎡）、“潮玩集合店”（如 TOP TOY 区域首店，坪效预期 3500 元 /㎡），签订 “保底租金 + 浮动分成” 协议（保底租金 4 元 /㎡/ 天，分成比例 8%），降低品牌入驻风险。

空间优化：对 2F 3 个边角女装铺位（总面积 300㎡）进行 “小面积拆分”（从 100㎡/ 个拆分为 50㎡/ 个），引入 “小众设计师品牌集合店”（如 Labelhood 区域首店）与 “轻食咖啡”（如 Manner 咖啡沈阳首店），利用 “小面积高坪效” 特性（设计师品牌坪效 3000 元 /㎡、咖啡坪效 4500 元 /㎡），改造后单铺年租金从 10.8 万元（原 6 元 /㎡/ 天）提升至 13.5 万元（新 7.5 元 /㎡/ 天），增幅 25%。

运营赋能：为改造后的低效铺位接入 “客流监测系统”，每周提供 “客流 - 销售转化分析报告”（如某铺位周一至周四客流低，建议推出 “工作日专属折扣”）；联动会员系统推送 “新品牌体验券”（如满 200 元减 50 元），首月带动新品牌客流提升 40%。

优质铺位挖潜（1-3 个月）：

快闪店引入：在 1F 核心空置区域（200㎡）引入 “轻奢快闪店”（如 Coach 节日限定店），租期 3 个月，租金按 “销售额 15% 分成”（高于固定租金 20%），参考沈阳万象城同类快闪店月均销售额 80 万元，项目单月分成收益可达 12 万元，同时带动周边铺位客流增长 15%。

品牌升级：与 1F 现有 2 家轻奢品牌（如 Kate Spade）协商 “形象升级 + 品类扩充”，提供 50 万元装修补贴（从首店专项预算列支），支持其增加 “配饰 + 家居” 品类（如 Kate Spade 家居线），目标单店坪效从 5000 元 /㎡提升至 5500 元 /㎡，年租金增加 21.9 万元（按 100㎡铺位、租金 12 元 /㎡/ 天测算）。

2.3风险预案与效果验证

若改造后铺位坪效未达预期（如低于 2500 元 /㎡），启动 “二次调改”——1 个月内更换品牌（从备选品牌库中筛选 2-3 家），同时降低租金至 3 元 /㎡/ 天，确保 “空铺损失” 控制在最小范围。

每季度开展 “坪效对标分析”，对比改造铺位与 K11、万象城同业态铺位坪效差距（如潮玩业态对标 K11 TOP TOY），动态调整运营策略。

3. 品牌层级不足破局：12 个月内实现 “首店扩容 + 引流品牌集聚”

3.1核心目标

首店数量：引入国际轻奢首店 2 家（如 Michael Kors、Coach Outlet）、区域首店 18 家（含潮玩、餐饮、体验类），首店占比从 7.5% 提升至 20%。

引流能力：“必到型品牌” 从 8 个增至 20 个，新客群到访率同比提升 20%，高净值客群流失率从 25% 降至 15%。

3.2具体措施（责任方：云阿云品牌资源部 + 嘉里建设招商部）

资源整合与谈判（1-6 个月）：

全球品牌库搭建：依托云阿云与 LVMH、开云集团等奢侈品集团的合作关系，筛选 20 家 “适配项目定位” 的国际轻奢品牌（排除顶奢品牌，避免与万象城直接竞争），建立 “品牌对接优先级清单”（如优先对接 Michael Kors、Tory Burch 支线品牌），安排专人每周跟进，将谈判周期缩短至 3 个月内（行业平均 6 个月）。

政府补贴联动：成立 “首店申报专项小组”，研究沈阳 2025 年首店补贴政策（国际首店 50 万 / 家、区域首店 20 万 / 家），制定 “项目 + 政府”1:1 补贴方案（如政府补贴 20 万，项目配套 20 万），降低品牌入驻成本 —— 以某区域首店为例，总补贴 40 万元可覆盖 50% 装修成本，吸引力较 K11（仅政府补贴）提升 100%。

首店矩阵落地（7-12 个月）：

分层引入策略：

①国际轻奢首店（1F）：引入 Coach Outlet 东北首店（面积 800㎡），主打 “高性价比轻奢”，吸引年轻高净值客群（25-35 岁），参考其在长春万象城单店年销售额 5000 万元，预计项目年销售额达 4500 万元；

②区域体验首店（4F）：引入 “奈尔宝亲子乐园沈阳二店”（面积 3000㎡，区域首店），参考其在沈阳长白万象城年客流 30 万人次，预计带动项目家庭客群增长 30%；

③区域餐饮首店（B1）：引入 “文和友沈阳首店”（面积 1500㎡），利用其 “网红属性”，首月带动客流增长 25%。

首店运营支持：为每家首店配备 “专属运营经理”，提供 “开业前预热 - 开业中引流 - 开业后复盘” 全流程服务 —— 如文和友开业前，通过会员小程序发放 1 万张 “50 元体验券”，开业首日客流突破 5000 人次，远超行业首店平均客流（3000 人次）。

3.3风险预案与效果评估

若国际轻奢首店谈判失败（如品牌暂缓东北拓店），启动 “备选方案”：引入国内新锐轻奢品牌（如 UOOYAA、密扇），联合举办 “设计师联名活动”，确保 1F 首店落地率 100%。

每月监测首店 “客流 - 销售 - 会员转化” 数据（如首店客流占项目总客流比例、会员转化率），年度首店销售额占比目标达 25%。

4. 运营数字化弱破局：9 个月内实现 “数据打通 + 精准运营”

4.1核心目标

数据整合：打通 “会员 - 销售 - 客流” 三大系统，数据同步延迟从 24 小时降至 1 小时内，会员标签完整率从 30% 提升至 90%。

会员运营：会员精准推送核销率从 12% 提升至 28%（追平 K11），会员复购率从 28% 提升至 35%，会员消费贡献占比从 30% 提升至 50%。

4.2具体措施（责任方：云阿云技术团队 + 嘉里建设运营部）

智慧运营平台搭建（1-6 个月）：

系统开发：引入商汤科技作为技术服务商，投资 1500 万元搭建 “沈阳嘉里城智慧运营平台”，包含三大模块：

①AI 客群洞察模块：通过会员消费数据（如购买童装→标签 “家庭客群”）、客流数据（如多次到访 4F→标签 “年轻客群”）自动生成 9 类会员标签（家庭、商务、年轻等），标签完整率目标 90%；

②精准营销模块：支持 “标签筛选 - 活动创建 - 效果追踪” 全自动化（如筛选 “家庭客群 + 近 1 个月未消费” 会员，推送 “亲子乐园体验券”）；

③数据看板模块：实时展示 “各楼层客流 - 各业态销售 - 会员活跃度” 数据，运营决策响应时间从 24 小时缩短至 2 小时。

数据打通：协调嘉里建设开放销售数据接口，云阿云开放会员数据接口，实现 “会员消费后 1 小时内同步至客流系统”（如会员 A 在 1F 消费→系统自动记录其到访楼层与消费金额），解决 “数据孤岛” 问题 —— 例如通过分析发现 “商务客群在 5F 餐饮消费后，80% 会前往 1F 轻奢区”，据此制定 “餐饮 + 零售” 联动活动（如 5F 餐饮消费满 300 元，1F 轻奢区享 9 折）。

数字化运营落地（7-9 个月）：

会员分层运营：根据会员标签与消费能力，将 18 万会员划分为 “钻石（年消费≥5 万）、黄金（1-5 万）、白银（0.5-1 万）、普通（＜0.5 万）” 四级，提供差异化权益：

①钻石会员：专属导购、免费停车（每日 2 小时）、高端沙龙邀请函（如红酒品鉴会）；

②黄金会员：积分兑换倍率 1.2 倍、生日月额外优惠；

③白银会员：新品牌体验优先预约；

④普通会员：注册礼（50 元无门槛券）。通过分层运营，目标钻石会员规模从 1.2 万人增至 1.8 万人，复购率达 45%。

营销活动数字化：将传统 “全员推送” 改为 “精准触达”—— 如 2025 年母亲节活动，仅向 “家庭客群 + 女性会员” 推送 “亲子套餐满减券”（满 500 元减 100 元），核销率从 12% 提升至 32%，较全员推送成本降低 60%。

4.3风险预案与效果监测

若系统上线后出现数据延迟（如超过 1 小时），技术团队 4 小时内启动 “备用服务器”，确保运营不受影响；同时每月开展 “系统压力测试”（模拟 10 万人次同时访问），优化系统稳定性。

每季度开展 “数字化运营效果评估”，对比 K11、万象城会员复购率、精准推送核销率差距，动态调整算法模型（如优化标签生成逻辑）。

5. 资产增值慢破局：18 个月内实现 “NOI 提升 + 流动性增强”

5.1核心目标

NOI 增长：NOI 从 0.92 亿元增至 1.15 亿元，NOI 率从 5.1% 提升至 6.2%，年均增速达 4%（超行业平均 3.2%）。

资产流动性：启动 “资产证券化” 筹备，完成 CMBS 发行前期尽调，为后续募资 20 亿元（预计）奠定基础。

5.2具体措施（责任方：云阿云资产部 + 嘉里建设投资部）

NOI 提升计划（1-12 个月）：

收入端：

①租金增长：通过低效铺位改造（坪效提升 33%）与优质铺位升级（坪效提升 10%），项目整体租金收入从 1.26 亿元增至 1.45 亿元，增幅 15%；

②其他收入：激活 4F、5F 广告位（空置率 40%→5%），引入 “品牌冠名活动”（如 “嘉里城 × 泡泡玛特艺术季”），其他收入从 0.18 亿元增至 0.35 亿元，增幅 94%。

成本端：

①能耗降低：投资 800 万元更新老化空调系统（参考北京 SKP 改造经验，能耗降低 20%），年节约能耗成本 240 万元（原 0.12 亿元→0.096 亿元）；

②人工优化：通过数字化系统替代部分人工（如自助缴费机替代收费员），人均管理面积从 800㎡增至 1200㎡，人工成本从 0.18 亿元降至 0.15 亿元，降幅 17%。

资产流动性增强（13-18 个月）：

CMBS 筹备：联合中信证券、戴德梁行开展 “资产证券化” 前期工作：

①资产尽调：完成项目租金收入、运营成本、资产估值（预计 28 亿元）核查；

②现金流包装：将 “租金收入 + 广告收入” 打包为 “稳定现金流资产”，预计年现金流 1.5 亿元，满足 CMBS 发行要求（现金流覆盖倍数 1.3 倍）；

③投资者对接：向保险、基金等机构推介，目标 2026 年 Q1 完成 CMBS 发行，募资 20 亿元，用于 “新项目拓展 + 现有项目升级”。

资产估值提升：通过 “品牌升级（首店引入）、运营优化（数字化）、空间改造（动线优化）” 三重动作，联合戴德梁行每 6 个月更新资产估值，目标 18 个月内从 25 亿元增至 28 亿元，增幅 12%。

5.3风险预案与效果评估

若 CMBS 发行延迟（如市场利率波动），启动 “股权转让” 备选方案：引入战略投资者（如险资），出让 10% 股权，募资 2.8 亿元（按 28 亿元估值），确保资金需求。

每半年开展 “资产增值效果评估”，对比沈阳商业地产 NOI 率、资产估值增速（如万象城 NOI 率 7.2%），调整 NOI 提升策略。

（四）破局路径风险管控体系：全周期风险预警与应对

1. 风险识别与分级（按影响程度）

2. 风险应对措施

高风险应对（48 小时内响应）：

①招商风险：与首店品牌签订 “违约赔偿协议”（违约金为装修补贴的 50%），同时储备 2-3 家备选品牌，确保 15 天内完成替换；

②运营风险：系统上线前搭建 “数据备份系统”（异地双备份），故障后 2 小时内恢复数据，同时启动 “人工应急方案”（如人工记录会员消费）。

中风险应对（7 天内响应）：

①成本风险：设立 “工程预算预警线”（超预算 10% 启动审核），超预算部分从 “备用金”（总预算 5%）列支，避免影响其他项目；

②市场风险：推出 “高性价比产品线”（如轻奢品牌折扣款），同时增加 “体验业态”（如免费艺术展），对冲消费降级影响。

低风险应对（15 天内响应）：政策风险发生后，调整 “首店补贴方案”（项目补贴从 1:1 改为 1.5:1），同时与品牌协商 “租金分期支付”，降低品牌资金压力。

（五）破局成果评估标准：量化验证与持续优化

1. 阶段性评估指标（按时间节点）

2. 持续优化机制

月度复盘：每月召开 “破局路径复盘会”，对比实际数据与目标数据差距（如客流未达预期，分析是动线问题还是活动问题），制定下月调整方案（如增加高楼层促销活动）。会议由云阿云运营总监与嘉里建设项目总共同主持，各责任部门（招商、技术、资产）需提交《月度执行报告》，明确 “已完成事项 - 未达标原因 - 下月计划”，例如：若 4F 客流仅提升 20%（未达 30% 目标），需分析是否因 “剧本杀店开业延迟”，并制定 “加快装修进度 + 临时快闪活动引流” 的补救措施。

年度迭代：每年结合 “竞品动态”（如 K11 新增艺术 IP 展览、万象城引入顶奢支线品牌）与 “市场趋势”（如 Z 世代 “情绪消费” 兴起、家庭客群 “体验式消费” 需求增长），对破局路径进行全面迭代：

2025 年底：重点评估 “首店引入效果” 与 “数字化运营成效”，若年轻客群占比仍低于 30%（未达中期目标），则调整 2026 年策略 —— 新增 “潮玩主题街区”（4F 规划 1000㎡），引入 5 家潮玩首店（如泡泡玛特主题店、52TOYS 区域首店），同时升级会员小程序 “潮玩社交功能”（支持会员二手交易、线下聚会预约）。

2026 年底：聚焦 “资产增值目标”，若 NOI 率仅达 5.8%（未达 6.2% 目标），则优化 2027 年成本策略 —— 引入 “绿色节能技术”（如光伏照明、智能温控），进一步降低能耗成本（目标再降 10%）；同时拓展 “非租金收入”（如品牌联名衍生品销售、会员付费服务），目标其他收入占比提升至 25%。

外部对标：每半年组织一次 “行业对标考察”，团队前往北京 SKP、上海 K11 等标杆项目学习，重点考察 “首店运营模式”“数字化工具应用”“空间场景打造”，例如：2025 年 Q3 考察上海 K11 “元宇宙艺术展” 运营，借鉴其 “线上预约 + 线下体验 + 衍生品销售” 的闭环模式，落地项目 “亲子元宇宙工坊”，提升家庭客群体验感。

（六）破局路径跨部门协同保障：确保 “责任无死角、执行无延迟”

1. 协同组织架构

决策层：成立 “破局路径专项领导小组”，由嘉里建设区域总经理与云阿云 CEO 担任双组长，负责重大决策（如 1000 万元以上投资、国际首店引入审批），每月召开 1 次决策会议，解决跨部门争议（如招商与运营对首店选址的分歧）。

执行层：设立 “五大专项小组”，对应五大挑战，实现 “一事一组、专人负责”：

客流优化小组（运营 + 物业）：负责动线调整、场景引流，组长为云阿云运营经理，嘉里物业经理任副组长。

坪效提升小组（招商 + 资产）：负责低效铺位改造、优质铺位挖潜，组长为云阿云招商总监，嘉里资产经理任副组长。

品牌升级小组（品牌资源 + 招商）：负责首店引入、品牌焕新，组长为云阿云品牌资源总监，嘉里招商经理任副组长。

数字化小组（技术 + 运营）：负责智慧平台搭建、会员运营，组长为云阿云技术总监，嘉里运营经理任副组长。

资产增值小组（资产 + 投资）：负责 NOI 提升、CMBS 筹备，组长为云阿云资产总监，嘉里投资经理任副组长。

监督层：引入第三方机构（如戴德梁行）作为 “破局路径监督方”，每季度出具《协同执行评估报告》，评分维度包括 “部门配合度”“任务完成率”“问题解决时效”，评分结果与各小组绩效挂钩（如评分≥90 分，绩效奖金上浮 10%）。

2. 协同机制与工具

信息共享机制：搭建 “跨部门协同平台”（基于企业微信），实时同步各小组进度（如招商小组更新首店谈判进展，运营小组同步客流数据），避免 “信息不对称” 导致的执行偏差 —— 例如：品牌升级小组告知 “文和友首店将于 7 月开业”，客流优化小组可提前规划 “开业引流活动”（如地铁广告投放、会员专属预约）。

任务联动机制：对跨部门任务实行 “主责 + 协同” 制，明确责任边界与时间节点。例如：“4F 剧本杀店改造” 任务，由坪效提升小组（主责）负责品牌签约与空间设计，客流优化小组（协同）负责开业后引流，数字化小组（协同）负责接入客流监测系统，三方需在 3 个月内完成，延迟 1 周扣减对应小组绩效 5%。

问题快速响应机制：设立 “协同问题热线”，由专人负责接收跨部门问题（如招商小组反映 “低效铺位装修审批慢”），4 小时内转交对应部门，24 小时内给出解决方案，超时未解决则升级至领导小组。

（七）破局路径案例佐证与落地工具包

1. 同类项目成功案例参考

案例 1：北京 SKP 坪效提升（2023 年）

背景：北京 SKP 4F 部分运动零售铺位坪效仅 2200 元 /㎡，低于项目平均水平（4500 元 /㎡）。

措施：

①业态转换：将 3 个低效铺位（总面积 500㎡）改为 “轻奢运动集合店”（引入 Lululemon、始祖鸟高端线）；

②空间优化：采用 “开放式陈列 + 体验区” 设计（如设置瑜伽体验室）；

③运营赋能：联动会员系统推送 “运动主题体验券”。

成果：改造后坪效提升至 5000 元 /㎡，增幅 127%，印证 “业态 + 空间 + 运营” 组合对坪效的拉动作用 —— 本项目 4F 运动铺位改造可借鉴其 “高端化 + 体验化” 思路，引入轻奢运动品牌而非大众品牌。

案例 2：上海 K11 数字化运营（2024 年）

背景：上海 K11 会员复购率仅 30%，精准营销能力弱。

措施：

①搭建 “AI 会员洞察平台”，生成 12 类会员标签（如 “艺术爱好者”“潮玩收藏家”）；

②推出 “标签化营销活动”（如向 “艺术爱好者” 推送 “teamLab 展览门票 + 艺术衍生品满减券”）；

③优化会员权益（如钻石会员可免费参与艺术沙龙）。

成果：会员复购率提升至 42%，精准推送核销率达 35%，为本项目数字化运营提供 “标签细分 + 权益分层” 的参考模板。

2. 落地工具包（可直接复用）

工具 1：低效铺位评估表

用于筛选需改造的低效铺位，核心指标包括 “坪效（元 /㎡）、租金收缴率（%）、客流转化率（%）、品牌存活时长（月）”，评分≤60 分的铺位纳入改造清单（示例如下）：

工具 2：首店引入评估矩阵

从 “品牌能级、引流能力、成本投入、适配度” 四个维度评估首店，优先引入 “高能级 + 高引流 + 低投入 + 高适配” 的品牌（示例如下）：

工具 3：数字化运营效果监测表

每月监测数字化运营核心指标，对比目标与实际差距，动态调整策略（示例如下）：

（八）破局路径预期成果与价值总结

1. 项目运营成果（18 个月后）

客流与客群：日均客流从 1.2 万人次提升至 1.8 万人次，年轻客群占比从 22% 提升至 35%，家庭客群二次消费率从 15% 提升至 30%，高净值客群流失率从 25% 降至 15%，形成 “全时段、全客群” 的客流结构。

坪效与品牌：整体坪效从 3500 元 /㎡提升至 4500 元 /㎡，低效铺位全部改造完成（坪效≥2500 元 /㎡），首店占比从 7.5% 提升至 20%，“必到型品牌” 从 8 个增至 20 个，品牌层级与竞争力显著提升。

运营与资产：会员复购率从 28% 提升至 35%，精准推送核销率从 12% 提升至 28%，NOI 率从 5.1% 提升至 6.2%，资产估值从 25 亿元增至 28 亿元，完成 CMBS 发行前期筹备，资产流动性大幅增强。

2. 行业价值与标杆意义

差异化运营标杆：通过 “高端家庭 + 新锐白领” 双客群覆盖、“精致生活 + 商务社交 + 亲子体验” 三维场景融合，打破沈阳商业地产 “要么高端、要么年轻” 的单一定位局限，为同类项目提供 “差异化破局” 范本。

数字化转型样本：搭建的 “智慧运营平台” 实现 “数据打通 - 精准洞察 - 智能决策” 全流程自动化，会员运营效率较传统模式提升 50%，为商业地产数字化转型提供可复用的技术与运营方案。

资产增值典范：通过 “坪效提升 + 成本控制 + 资产证券化” 组合策略，NOI 增速超行业平均水平，资产估值 18 个月增长 12%，验证 “运营驱动资产增值” 的可行性，为持有型商业地产提供 “价值提升” 路径。

五、项目定位升级及客群分析

（一）定位升级核心方向：对标国际标杆，锚定“差异化生活方式”赛道

1. 国际标杆项目对标分析（2024 年最新运营数据）

定位升级需跳出 “沈阳本地竞争”，以国际成熟商业体为范本，提取可复用经验并结合本地特色创新，具体对标如下：

2. 沈阳本地消费特征支撑

定位升级需贴合本地需求，避免 “水土不服”，核心数据支撑如下：

消费趋势：沈阳高端家庭客群（家庭月收入≥5 万）年均消费增速达 18%，其中 “亲子体验 + 品质餐饮” 消费占比超 40%；新锐商务白领（25-35 岁）“商务社交 + 轻奢消费” 支出年均增长 22%，远超传统零售（8%）。

竞争空白：万象城 “奢侈品导向” 导致家庭体验业态占比仅 5%，K11 “年轻潮流导向” 导致商务配套缺失（无共享办公、高端商务餐饮），本项目 “精致生活枢纽” 定位可精准填补这两大空白。

政策支持：沈阳市政府 2025 年 “商业升级计划” 明确提出 “支持打造‘在地化 + 国际化’商业体”，对引入非遗文化、首店品牌的项目给予最高 500 万元补贴，为本项目定位落地提供政策红利。

3. 定位升级路径图（分阶段落地）

（二）升级后定位阐释：“城市精致生活枢纽” 三维内涵深度落地

1. 生活场景枢纽：从“碎片化”到“全周期”场景覆盖

1.1场景细分与运营策略

日常消费场景（工作日 10:00-20:00）：

针对新锐商务白领：B1 层设置 “商务快捷消费区”（Blue Bottle 咖啡 + Shake Shack 简餐），提供 “线上预约 + 到店取餐” 服务，缩短等待时间至 5 分钟内（行业平均 15 分钟）；1F 轻奢区延长营业时间至 21:00，满足 “下班后购物” 需求。

针对高端家庭客群：2F 设置 “亲子零售集合区”（童装 + 玩具 + 儿童用品），提供 “一站式选购 + 免费包装” 服务；B2 层引入 Ole' 精品超市，设置 “有机食材专区”，会员可享受 “免费配送（3 公里内）”。

周末休闲场景（周六 - 周日 10:00-22:00）：

亲子场景：3F 奈尔宝亲子乐园推出 “周末亲子主题活动”（如周六 “科学实验日”、周日 “非遗手工日”），家长可预约 “亲子摄影服务”（与本地高端摄影机构合作）；5F 露台 “星空亲子步道” 设置 “夜间灯光秀”（19:00-21:00 每小时一场），配套 “亲子野餐套餐”（需提前预约）。

艺术场景：4F 艺术展厅每月举办 1 场 “沈阳非遗文化展”（如满族剪纸展、羽毛画展），同步推出 “艺术衍生品市集”（本地手工艺人入驻），顾客消费满 200 元可免费参与非遗体验课（如剪纸教学）。

商务社交场景（全周 9:00-22:00）：

5F 改造 2000㎡为 “商务社交中心”，包含 “中小型会议室（5 间，可容纳 10-30 人）+ 高端洽谈区（10 个独立包间）”，提供 “会议场地租赁 + 茶歇定制 + 投影设备” 服务，会员享 8 折优惠；与 WeWork 合作推出 “临时办公席位”（按小时计费，60 元 / 小时），满足 “移动办公” 需求。

1.2场景联动机制

通过 “场景联动券” 实现跨场景消费：例如在 Ole' 超市消费满 500 元，可获赠 “奈尔宝亲子乐园 100 元抵扣券”；在商务社交中心消费满 1000 元，可获赠 1F 轻奢区 “9 折购物券”，目标跨场景消费率提升至 35%（行业平均 20%）。

2. 资源整合枢纽：“品牌 + 空间 + 政策” 三位一体赋能

2.1品牌资源整合（依托云阿云全球品牌库）

首店品牌引入：2025 年计划引入 20 家首店，分为三类：

①国际轻奢首店（2 家，如 Coach Outlet 东北首店、Michael Kors 生活方式店）；

②家庭体验首店（3 家，如奈尔宝沈阳首店、亲子 DIY 工坊 “造作” 东北首店）；

③商务配套首店（2 家，如 Blue Bottle 沈阳首店、Shake Shack 沈阳二店）；

④本地特色首店（13 家，如沈阳非遗文创集合店 “盛京造物” 首店、地域餐饮 “老边饺子旗舰店”）。

品牌联动活动：每季度举办 “品牌联动季”，例如 2025 年 Q2 “亲子品牌季”，联合奈尔宝、Ole'、童装品牌推出 “家庭消费套餐”（含乐园门票 + 有机食材礼盒 + 童装优惠券），套餐销售额目标 500 万元。

2.2空间资源整合（嘉里建设空间改造）

空间功能复用：5F 露台白天作为 “亲子步道”，晚间改造为 “星空酒吧”（与本地高端酒吧品牌合作），周末举办 “露台音乐会”；4F 艺术展厅闲置时段（如周一）开放为 “会员专属活动空间”（如高端家庭下午茶、商务沙龙），空间利用率从 60% 提升至 90%。

停车资源优化：B2 停车场增设 “家庭专属车位”（20 个，宽度 2.5 米，配备儿童安全座椅借用服务）、“商务 VIP 车位”（15 个，靠近电梯口，提供免费洗车服务），会员可通过小程序预约专属车位，停车满意度目标达 95%。

2.3政策资源整合（对接沈阳市政府）

补贴申请：针对首店引入、文化活动举办申请政府补贴，例如引入 “盛京造物” 非遗文创店可申请 20 万元 “文化商业补贴”，举办 “盛京文化艺术季” 可申请 50 万元 “文旅融合补贴”，预计 2025 年累计申请补贴超 300 万元，降低运营成本 15%。

政策联动：参与沈阳市政府 “消费券发放” 活动，2025 年计划联合政府发放 “精致生活消费券”（总金额 200 万元，满 300 减 100），通过会员系统定向推送，带动消费额增长超 500 万元。

3. 城市文化枢纽：“在地化 + 国际化” 文化场景打造

3.1在地文化挖掘与呈现

非遗文化体验：3F 设置 “沈阳非遗体验中心”（面积 500㎡），邀请满族剪纸、羽毛画、面人张等非遗传承人驻场，每周开展 2 场免费体验课（需会员预约）；开发 “非遗文创衍生品”（如满族剪纸纹样的文具、羽毛画装饰画），在 1F 文创区销售，目标年销售额达 300 万元。

盛京文化场景：1F 中庭每月举办 1 场 “盛京文化主题展”（如 “老沈阳街景复原展”“沈阳老字号品牌展”），同步播放老沈阳纪录片；B1 层设置 “盛京美食街”，引入老边饺子、李连贵熏肉、马家烧麦等沈阳老字号，打造 “沈阳美食文化打卡地”，目标日均客流提升 20%。

3.2国际文化资源引入

艺术 IP 合作：每年引入 2 个国际艺术 IP 展览（如 2025 年 Q3 “teamLab 亲子数字艺术展”、2026 年 Q1 “梵高光影展”），参考上海 K11 “teamLab 展” 运营模式（线上预约 + 线下体验 + 衍生品销售），目标单场展览接待客流 10 万人次，带动周边零售销售额增长 35%。

国际文化交流：与沈阳外事办合作，举办 “国际文化周”（如 “日本樱花文化周”“法国红酒文化周”），引入对应国家的特色餐饮、手工艺品、文化表演，吸引外籍客群（沈阳外籍人口约 5 万人），目标外籍客群占比提升至 5%。

（三）客群分层与精准画像：数据化拆解 “核心 - 潜力 - 边缘” 客群

1. 核心客群（占比 60%）：高价值、高粘性客群深度运营

1.1高端家庭客群（占核心客群 70%）

基础画像：30-45 岁（占比 85%），其中母亲群体占比 60%；家庭月收入≥5 万元（占比 90%），主要从事金融、医疗、教育等高端行业；居住在项目 3 公里内高端社区（如嘉里雅颂居、华润悦府，占比 75%）；年均到访次数 15 次（周末占比 70%），单次消费金额 1500 元（亲子体验 + 餐饮占比 60%）。

行为特征：

①决策链：母亲主导 “亲子活动 + 零售” 消费，父亲主导 “餐饮 + 休闲” 消费；

②信息获取：主要通过小红书（亲子攻略）、大众点评（餐饮推荐）、会员小程序（活动通知）了解项目动态；

③痛点需求：担心 “亲子活动安全性”（占比 45%）、“儿童托管服务缺失”（占比 35%）、“高品质家庭餐饮选择少”（占比 30%）。

会员运营策略：设立 “家庭钻石会员”（年消费≥10 万元），提供专属权益：

①免费儿童托管（3 小时 / 次，每周 2 次）；

②亲子活动优先预约（如非遗体验课、艺术展）；

③家庭专属导购（负责童装、玩具、餐饮一站式推荐）；

④生日专属福利（儿童生日派对场地免费使用 + 蛋糕赠送），目标家庭钻石会员规模达 500 人，复购率达 45%。

1.2新锐商务白领客群（占核心客群 30%）

基础画像：25-35 岁（占比 90%），男性占比 55%；企业中层及以上（占比 70%），主要就职于周边写字楼（如嘉里中心写字楼、华润大厦，占比 85%）；月收入≥3 万元（占比 80%）；年均到访次数 20 次（工作日午间占比 60%），单次消费金额 800 元（商务餐饮 + 轻奢零售占比 70%）。

行为特征：

①消费场景：工作日午间 “商务简餐 + 咖啡”，下班后 “轻奢购物 + 健身”，周末 “商务社交 + 朋友聚餐”；

②信息获取：主要通过微信公众号（项目活动）、大众点评（餐饮评分）、企业微信（同事推荐）了解项目动态；

③痛点需求：“午间用餐排队时间长”（占比 50%）、“商务会议场地难预约”（占比 30%）、“下班后休闲场景单一”（占比 25%）。

会员运营策略：设立 “商务菁英会员”（年消费≥8 万元），提供专属权益：

①午间用餐优先预约（免排队）；

②商务会议场地 8 折优惠；

③免费健身权益（与 5F 健身房合作，每月 4 次）；

④机场贵宾厅服务（每年 12 次），目标商务菁英会员规模达 300 人，工作日午间消费占比提升至 65%。

2. 潜力客群（占比 30%）：高增长、可转化客群精准激活

2.1文旅客群（占潜力客群 60%）

基础画像：20-55 岁（20-35 岁占比 50%，36-55 岁占比 50%）；主要来自东北三省（占比 70%），其次是北京、天津（占比 20%）；年均到访次数 1 次（旅游期间），单次消费金额 600 元（特色餐饮 + 伴手礼占比 80%）；主要通过旅游攻略（小红书、马蜂窝）、导游推荐了解项目。

需求痛点：

①“不了解沈阳特色”（占比 60%），需要本地文化导览；

②“时间紧张”（占比 50%），希望 “快速打卡 + 便捷消费”；

③“伴手礼选择难”（占比 40%），需要性价比高、有本地特色的产品。

激活策略：

①推出 “文旅专属套餐”（含老边饺子正餐 + 非遗文创伴手礼 + 文化导览服务），售价 298 元，通过旅游平台（携程、飞猪）销售；

②在项目 1F 入口设置 “文旅咨询中心”，提供免费沈阳旅游地图、景点推荐、交通指引；

③开通 “项目 - 故宫 - 北陵公园” 免费接驳车（每日 10:00-16:00，每小时 1 班），目标文旅客群转化率（成为会员）达 15%。

2.2年轻潮玩客群（占潜力客群 40%）

基础画像：18-25 岁（占比 95%）；学生（占比 60%）、初入职场（占比 40%）；月零花钱 / 收入 3000-5000 元；年均到访次数 8 次（周末占比 80%），单次消费金额 300 元（潮玩 + 网红茶饮占比 70%）；主要通过抖音、小红书、朋友推荐了解项目。

需求痛点：

①“追求新鲜感”（占比 70%），需要定期更新潮玩展品、打卡场景；

②“预算有限”（占比 60%），希望 “高性价比体验”；

③“社交需求强”（占比 50%），需要 “拍照出片 + 分享场景”。

激活策略：

①每月更新 4F “潮玩打卡点”（如泡泡玛特主题装置、沉浸式剧本杀场景），通过抖音达人（沈阳本地粉丝 10 万 +）探店推广；

②推出 “潮玩学生卡”（99 元 / 月，含潮玩店 100 元抵扣券 + 网红茶饮买一送一券 4 张）；

③周末举办 “潮玩社交活动”（如每月 1 场潮玩交换会、每季度 1 场 cosplay 巡游），活动期间设置 “打卡集章换礼品”（集满 3 个章可兑换潮玩盲盒），目标年轻潮玩客群会员转化率达 25%，年轻客群占比从 22% 提升至 30%。

风险预案：若潮玩打卡点更新后客流未达预期（如周末 4F 客流提升＜15%），48 小时内启动 “临时促销活动”—— 推出 “潮玩消费满 200 元赠网红茶饮券”，同时联合本地潮玩社群（如 “沈阳潮玩联盟”）开展线下聚会，确保客流达标。

3. 边缘客群（占比 10%）：低价值、可引导客群轻量化运营

3.1大众消费客群

基础画像：25-50 岁（占比 90%）；月收入 5000-15000 元（占比 85%），从事服务业、制造业等行业；居住在项目 5 公里外普通社区（如于洪区、铁西区，占比 60%）；年均到访次数 3 次（节假日占比 70%），单次消费金额 200 元（平价餐饮 + 日常零售占比 90%）；主要通过线下广告（如地铁海报）、朋友推荐了解项目。

需求痛点：

①“消费预算有限”（占比 80%），关注 “性价比” 与 “促销活动”；

②“目的性消费强”（占比 70%），多为 “餐饮 + 购物” 单次需求，停留时间短（＜1 小时）；

③“对高端场景有距离感”（占比 50%），担心 “消费门槛高”。

运营策略：

①推出 “大众消费权益包”（免费注册会员即可领取，含平价餐饮满 50 减 20 券、日常零售满 100 减 30 券），通过项目入口扫码机、地铁广告推广，目标领取率达 60%；

②在 B1 层设置 “大众消费专区”（引入蜜雪冰城、名创优品等平价品牌），专区内举办 “周末促销活动”（如 “满 50 元抽免单”），目标专区日均客流提升 25%；

③降低 “高端场景体验门槛”（如 5F 露台 “星空酒吧” 推出 “9.9 元下午茶套餐”、4F 艺术展厅每月 1 天 “免费开放日”），引导大众客群体验高端场景，目标场景转化率（体验后消费）达 10%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库