商业地产案例分享-沈阳嘉里城项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对金廊商圈激烈竞争，沈阳嘉里城以“精致生活枢纽”重新定位，通过业态焕新、空间场景化改造、数字化运营与资产证券化四轮驱动，目标实现NOI从5.1%提升至6.5%、资产估值增长28%，为存量商业升级提供闭环解决方案。全文共122600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳嘉里城运营管理提升与资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

五、定位升级与客群策略

（五）定位升级效果评估体系：全周期量化验证

1. 核心评估指标（分阶段）

2. 评估方法与频率

月度监测：通过 “智慧运营平台” 实时监测客群结构、业态销售数据，每月生成《定位升级月度简报》，重点分析 “核心客群占比”“场景联动消费率” 等动态指标。

季度调研：每季度开展 “客群满意度调研”（样本量 3000 份），通过线上问卷（会员小程序）+ 线下访谈（项目内随机拦截），评估 “定位认知度”“业态满意度” 等主观指标。

年度复盘：每年联合第三方机构（如戴德梁行）开展 “定位升级专项评估”，对比项目与国际标杆（如新加坡 ION Orchard）、本地竞品（如万象城、K11）的差距，更新下一年度定位优化策略。

3. 优化调整机制

快速调整（1-2 周）：若短期指标未达标（如场景联动消费率＜20%），运营团队 48 小时内分析原因（如联动券核销流程复杂），1 周内优化（如简化核销步骤、增加联动券面值）。

中期优化（1-3 个月）：若中期指标未达标（如首店开业率＜90%），招商团队 1 个月内重新对接备选品牌（从品牌资源库筛选），3 个月内完成补位开业，确保业态完整性。

长期迭代（6-12 个月）：若长期指标未达标（如核心客群占比＜60%），领导小组召开 “定位复盘会”，调整客群运营策略（如增加核心客群专属权益），6 个月内完成迭代。

（六）定位升级风险管控与资源保障

1. 核心风险与应对措施

2. 资源保障方案

人力保障：成立 “定位升级专项小组”，配置招商（5 人）、运营（8 人）、品牌（3 人）、技术（4 人）专业团队，明确各岗位 KPI（如招商岗首店引入数量、运营岗客群满意度），确保责任到人。

资金保障：2025 年划拨 “定位升级专项资金” 2000 万元，用于品牌引入补贴（500 万）、空间改造（800 万）、营销推广（700 万），资金审批开通 “快速通道”（50 万元以下 72 小时内完成审批）。

外部资源保障：

①品牌资源：与云阿云全球品牌库 200 + 品牌签订 “优先合作协议”，确保核心品牌优先落地；

②政府资源：对接沈阳市政府文旅局、商务局，争取首店补贴、文化活动补贴超 300 万元；

③媒体资源：与沈阳本地头部媒体（辽沈晚报、沈阳交通广播）签订年度合作协议，确保定位宣传曝光量超 1000 万次。

（七）定位升级预期成果与行业价值

1. 项目运营成果（18 个月后）

客群价值：核心客群占比从当前 50% 提升至 60%，核心会员年均消费从 1.2 万元提升至 1.8 万元，会员消费贡献占比从 30% 提升至 50%；年轻客群占比从 22% 提升至 30%，文旅客群转化率从 5% 提升至 15%。

业态运营：首店品牌数量从 9 家增至 29 家，首店占比从 7.5% 提升至 20%；场景联动消费率从 15% 提升至 35%，各楼层客流均衡度提升（高楼层客流衰减率从 70% 降至 50%）。

品牌影响力：年度文化活动参与人次达 35 万（超沈阳 K11 年度水平），其中 “盛京文化艺术季” 单场活动吸引客流 5 万人次，媒体报道超 200 次（含省级媒体 15 次）；项目荣获 “沈阳市文旅融合示范商业体”“东北首店经济标杆项目” 2 项行业奖项，成为沈阳金廊商圈 “城市文化名片”，百度搜索指数较升级前增长 200%，小红书相关笔记超 5 万篇（打卡笔记占比 60%）。

资产价值：项目日均客流从 1.2 万人次提升至 1.8 万人次，整体坪效从 3500 元 /㎡提升至 4500 元 /㎡，NOI 率从 5.1% 提升至 6.2%，资产估值从 25 亿元增至 28 亿元，较沈阳商业地产平均资产增值率（8%）高出 5 个百分点，为后续资产证券化（CMBS 发行）奠定坚实基础。

2. 行业价值与标杆意义

2.1为商业地产 “差异化定位” 提供范本

打破 “要么高端奢侈品、要么大众潮流” 的单一定位局限，首创 “城市精致生活枢纽” 定位，通过 “亲子 + 商务 + 文化” 三维场景融合，覆盖 “全客群、全时段、全需求”，解决同类项目 “客群单一、场景割裂” 痛点 —— 例如：沈阳某商业项目（2025 年筹备）已借鉴本项目 “家庭 + 商务” 双客群定位，计划引入高端亲子乐园与商务社交空间。

验证 “在地化 + 国际化” 融合的可行性：通过引入沈阳非遗文化与国际艺术 IP，既避免 “千店一面” 的同质化，又提升项目文化附加值，带动文化客群消费占比从 8% 提升至 20%，为 “商业 + 文化” 融合提供可复制的运营模式（如长春某项目计划引入 “吉林满族文化展”，参考本项目非遗运营经验）。

2.2为 “首店经济” 落地提供 “本地化适配” 方案

不同于 K11 “重潮流首店”、万象城 “重奢侈品首店”，本项目首店引入聚焦 “适配客群需求”—— 针对高端家庭客群引入奈尔宝、针对商务客群引入 Blue Bottle、针对文旅客群引入 “盛京造物” 非遗首店，首店存活率达 90%（行业平均 75%），首店销售额占比达 25%，印证 “首店需与客群需求匹配” 的核心逻辑，而非盲目追求 “首店数量”。

搭建 “政府 + 企业 + 品牌” 首店合作生态：通过对接政府首店补贴、提供项目配套补贴、优化首店运营支持，将首店谈判周期从 6 个月缩短至 3 个月，首店装修成本降低 30%，为其他城市商业项目争取首店资源提供 “政策联动 + 成本控制” 的参考路径（如哈尔滨某项目已咨询本项目首店补贴申请流程）。

2.3为 “持有型商业地产增值” 提供 “运营驱动” 路径

突破 “依赖租金涨价” 的传统资产增值模式，通过 “定位升级 - 客群优化 - 业态提升 - 品牌增值” 的闭环，实现 “运营驱动资产增值”—— 例如：通过高楼层场景改造（5F 露台星空步道），4F、5F 租金从 6 元 /㎡/ 天提升至 8 元 /㎡/ 天，租金收入增长 33%；通过文化活动引流，1F 轻奢区销售额增长 25%，带动优质铺位租金溢价 15%，验证 “运营提升→客流增长→收入增长→资产增值” 的良性循环。

（八）定位升级可持续优化机制

1. 年度定位复盘与迭代流程

复盘启动（每年 12 月）：由 “定位升级专项领导小组” 牵头，联合第三方机构（戴德梁行）、客群代表（核心会员 10 人）、品牌代表（首店品牌 5 家），组建 “年度复盘小组”，明确复盘范围（客群需求、业态匹配、品牌影响力、资产价值）。

数据诊断（次年 1 月）：复盘小组分析年度运营数据（客群结构、业态销售、会员价值），对比国际标杆（新加坡 ION Orchard）、本地竞品（万象城、K11）的差距，识别定位短板（如 “年轻客群复购率低于 K11”“文化活动媒体曝光量不足”）。

策略迭代（次年 2 月）：根据短板制定下一年度定位优化策略，例如：若年轻客群复购率低，计划引入 “潮玩会员专属社群”“年轻客群夜间主题活动”；若文化活动曝光不足，计划与抖音、小红书签订 “年度文化推广合作协议”，增加短视频宣传。

落地执行（次年 3 月启动）：将迭代策略纳入年度运营计划，明确责任部门、时间节点与考核指标，例如：“潮玩社群运营” 由运营部负责，3 月底前完成社群搭建（目标 500 人），6 月底前会员复购率提升至 25%。

2. 客群需求动态追踪机制

月度客群访谈：每月选取 20 名核心客群（高端家庭 10 人、商务白领 5 人、文旅客群 3 人、年轻客群 2 人）开展线下访谈，了解需求变化（如 “高端家庭希望增加‘亲子托管 + 家长沙龙’服务”“商务白领希望延长商务会议空间营业时间”）。

季度需求调研：每季度通过会员小程序开展 “客群需求调研”（样本量 5000 份），设置 “需求优先级排序” 问题（如 “您最希望新增的业态：□亲子托管 □商务健身 □文化体验 □潮玩社交”），根据调研结果调整业态占比（如需求占比超 30% 的业态，优先纳入招商计划）。

竞品客群监测：每季度分析万象城、K11 的客群变化（如 “K11 年轻客群新增‘电竞体验’需求”），提前布局对应业态（如本项目计划引入 “轻电竞体验区”），避免客群流失。

3. 业态生命周期管理机制

业态引入期（0-3 个月）：重点监测 “客流吸引力”（如首店开业首月客流、打卡率），通过 “开业促销活动”（如满减券、会员专属折扣）快速提升知名度，目标客流转化率≥25%。

业态成长期（4-12 个月）：重点监测 “复购率” 与 “销售额增长”，通过 “会员专属活动”（如亲子乐园会员日、潮玩店会员专属盲盒）提升客群粘性，目标复购率≥30%，销售额月均增长 10%。

业态成熟期（13-24 个月）：重点监测 “坪效稳定性” 与 “客群满意度”，通过 “业态升级”（如更新产品、优化服务）维持竞争力，若坪效连续 3 个月下降 10%，启动 “业态调整评估”（如是否替换品牌、增加体验环节）。

业态衰退期（24 个月后）：若业态坪效低于项目平均水平 20%、客群满意度低于 80%，启动 “业态替换流程”，3 个月内完成品牌筛选与签约，确保 “空铺周期”≤1 个月，避免收入损失。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商创新核心逻辑：从“经验驱动”到“科学精准” 的招商变革

1. 传统招商痛点与创新逻辑对比

传统招商模式存在 “三大低效问题”：

①匹配盲目：依赖招商员经验推荐品牌，如曾引入某潮玩品牌后，因与高端家庭客群需求不符，3 个月坪效仅 1800 元 /㎡，最终撤店；

②资源分散：国际品牌对接渠道单一，某轻奢品牌谈判因缺乏本地落地支持，周期长达 8 个月；

③留存率低：单独引入餐饮品牌后，因无场景联动，客流转化率仅 12%，低于行业平均 25%。

创新逻辑通过 “三维体系” 破解痛点：

数据驱动：用算法替代经验，精准匹配 “客群需求 - 品牌定位 - 空间属性”，目标品牌匹配准确率从 60% 提升至 90%；

资源整合：打通 “全球品牌库 + 本地政策 + 落地服务”，国际品牌谈判周期从 8 个月缩短至 3 个月；

模式绑定：以场景为单位打包招商，实现 “品牌间客群共享、活动联动”，品牌留存率从 65% 提升至 90%。

2. 核心目标量化（24 个月周期）

（二）三大招商创新策略：细化落地路径与案例支撑

1. 策略一：算法招商（精准匹配）—— 从“模糊推荐”到 “数据决策”

1.1算法模型核心架构（含数据输入与输出）

数据输入层（双维度 12 项核心数据）：

算法计算层（权重评分模型）：

采用 “加权评分法”，总分为 100 分，匹配度≥80 分为 “优先引入”、60-79 分为 “观察跟踪”、＜60 分为 “排除”。权重分配如下：

客群匹配度（30%）：如某轻奢品牌客群与项目高端家庭客群重合度 85%，得 25.5 分；

空间适配度（25%）：品牌需求面积与项目空铺面积误差＜10%，得 25 分；

业绩达标率（25%）：算法预测品牌年销 4800 万元（超目标 300 万元），得 25 分；

租金承受力（20%）：品牌可承受租金 12 元 /㎡/ 天（与项目目标一致），得 20 分；

最终该品牌匹配度 95.5 分，纳入 “优先引入清单”。

案例参考（北京 SKP 算法招商）：

北京 SKP 搭建 “品牌 - 客群匹配算法” 后，某奢侈品支线品牌引入前，算法预测其坪效可达 6000 元 /㎡（超目标 1000 元 /㎡），实际开业后坪效 6200 元 /㎡，预测准确率 97%；本项目算法模型借鉴其 “业绩预测模块”，增加 “场景适配度” 指标（如亲子品牌需匹配 3F 空间），进一步提升精准性。

1.2算法落地保障措施

数据质量管控：成立 “数据审核小组”，每月校验项目数据（如客群消费力）与品牌数据（如租金承受力）真实性，误差超 5% 需重新采集，确保算法输入数据准确率≥95%；

模型迭代优化：每季度根据 “品牌实际业绩与算法预测偏差” 调整权重，如发现 “空间适配度” 对业绩影响超预期，将其权重从 25% 提升至 30%；

人工复核机制：算法推荐的 “优先品牌” 需经招商总监人工复核（重点审核品牌口碑、拓店意愿），避免算法遗漏 “非数据维度” 因素（如某品牌虽匹配度高，但近期有负面舆情，需排除）。

2. 策略二：全球资源招商（广度拓展）—— 从 “被动等待” 到 “主动布局”

2.1全球品牌资源网络搭建（三级架构）

一级资源中心（新加坡 + 香港）：

设立 “国际首店招商中心”，配备双语招商团队（精通英语、日语、韩语），聚焦轻奢、高端餐饮品牌。例如：新加坡中心对接 LVMH 集团东南亚分部，推动 Coach Outlet 东北首店谈判；香港中心对接米其林餐饮品牌，计划引入 “大班楼” 区域首店（参考其上海分店单店年销 8000 万元）。

二级资源中心（上海）：

依托上海 “国际品牌中国总部集聚地” 优势，设立 “区域首店对接中心”，重点对接潮玩、体验类品牌（如 TOP TOY、奈尔宝）。2025 年 Q2 计划举办 “沈阳嘉里城首店招商会”，邀请 50 + 上海总部品牌参会，目标签约区域首店 8 家。

三级资源合作（第三方机构）：

与戴德梁行（全球商业顾问）、欧睿咨询（品牌研究）签订合作协议，获取 “全球新兴品牌榜单”（如东南亚特色餐饮品牌 “珍宝海鲜”），每月更新品牌拓展计划，确保资源覆盖无死角。

2.2一站式落地服务（降低品牌入驻门槛）

全流程代办服务：

为国际品牌提供 “工商注册 - 税务登记 - 消防审批” 全代办，配备专属 “落地顾问”，如为 Blue Bottle 沈阳首店办理工商注册，仅用 7 个工作日（行业平均 15 个工作日），节省 50% 时间。

人才支持服务：

与沈阳本地高校（沈阳师范大学旅游管理学院、辽宁经济职业技术学院）合作，开设 “品牌定向班”（如 “奈尔宝亲子服务班”），为品牌输送专业员工，解决 “本地招聘难” 问题，预计为每个首店节省招聘成本 3 万元。

装修补贴服务：

对国际首店提供 “装修补贴 + 租金减免” 组合支持，如 Coach Outlet 东北首店，项目补贴装修费 50 万元（占总装修成本 30%），同时给予开业前 3 个月租金减免，降低品牌前期投入。

2.3案例：东南亚特色餐饮首店引入（2025 年 Q3 目标）

目标品牌：新加坡 “珍宝海鲜”（以辣椒螃蟹闻名，上海分店日均客流 300 人次）；

招商路径：

①新加坡资源中心对接品牌总部，明确其拓展需求（面积 1500㎡、临街铺、租金承受力 8 元 /㎡/ 天）；

②项目匹配 4F 临街铺（面积 1600㎡，租金 7.5 元 /㎡/ 天），算法匹配度 92 分；

③提供一站式落地服务（代办工商 + 员工招聘），补贴装修费 40 万元；

预期成果：预计开业后日均客流 280 人次，客单价 200 元，年销售额 2088 万元，带动 4F 餐饮区坪效提升 25%。

3. 策略三：场景化招商（深度绑定）—— 从 “单独招商” 到 “生态构建”

3.1场景化招商流程（以 “亲子成长场景” 为例）

步骤 1：场景需求定义（基于客群痛点）：

高端家庭客群痛点：“亲子活动碎片化”（需分别去乐园、餐饮、教育机构）、“儿童托管缺失”、“家长休息区不足”；据此定义场景核心需求：“一站式亲子服务 + 家长休闲配套”。

步骤 2：业态组合设计（3 类核心业态）：

步骤 3：品牌打包招商（同步谈判 + 联动签约）：

同时对接奈尔宝、西贝亲子店、美吉姆，签订 “联动协议”：①三家品牌需同步开业（误差≤15 天）；②共同参与项目亲子活动（如 “六一亲子节”）；③共享会员数据（如乐园会员可获早教体验课）；2025 年 Q4 计划完成三家品牌签约，确保场景开业即形成联动效应。

3.2场景融入要求（避免品牌与场景脱节）

空间设计要求：

餐饮品牌需预留 “亲子互动区”（占比 15% 面积，如设置儿童游戏桌）；零售品牌需设置 “体验试玩区”（如童装品牌提供儿童游乐设施），未达标者需整改后才能开业。

活动联动要求：

场景内品牌每月需联合举办 1 场活动，如亲子场景品牌联合举办 “亲子手工日”，乐园提供场地、餐饮提供点心、早教提供指导，目标活动参与人次≥200 人 / 场，带动场景内品牌销售额增长 15%。

3.3案例：上海前滩太古里 “生态休闲场景” 招商借鉴

上海前滩太古里打造 “生态休闲场景” 时，同步引入 “蔚来汽车体验店 +% Arabica 咖啡 + 瑜伽馆”，品牌间联动：①蔚来车主可免费领取咖啡券；②瑜伽馆会员可享蔚来试驾折扣；③咖啡消费满 100 元可获瑜伽体验课；场景开业后，三品牌客流转化率均超 30%，较单独招商品牌高 15%；本项目 “商务社交场景” 借鉴该模式，计划引入 “Blue Bottle+Shake Shack+WeWork”，实现客群共享。

（三）政策汇总与应用：从 “被动申报” 到 “主动规划”

1. 四级政策详细拆解与申报攻略

2. 政策组合应用策略（最大化补贴效益）

“首店引入 + 数字化转型” 组合：

引入国际首店时，同步搭建 “智慧招商平台”，可同时申报国家首店补贴（50 万）与省数字化补贴（最高 300 万），预计合计补贴 350 万元，覆盖平台搭建成本的 70%。

“空间改造 + 客流增长” 组合：

5F 露台改造（投资 800 万元）可申报市级商业提质补贴（最高 500 万），改造后新增客流 30 万人次 / 年可申报区级金廊补贴（30 万元），合计补贴 530 万元，覆盖改造成本的 66%。

3. 政策申报风险预案

补贴延迟风险：

若政策补贴未按时到账（如超过 60 个工作日），启动 “内部垫付机制”，先由项目资金垫付品牌补贴、改造费用，待补贴到账后再冲抵，避免影响招商进度。

申报失败风险：

每个政策准备 2-3 个备选申报项目（如首店申报失败，可替换其他首店品牌）；同时聘请专业政策咨询机构（如辽宁商务咨询有限公司），确保申报材料通过率≥90%。

（四）招商实施计划：从“阶段目标”到“量化执行”

1. 分阶段详细实施计划（含关键节点与交付物）

2. 招商考核指标量化细则（与绩效挂钩）

（五）招商风险管控方案：全流程风险预警与应对

1. 核心风险识别与分级（三级风险体系）

2. 分级应对措施

2.1一级风险应对（核心品牌 / 政策补贴）

核心品牌签约失败应对：

① 提前储备 2-3 家备选品牌（如 Coach Outlet 备选品牌为 Michael Kors 生活方式店，奈尔宝备选为 meland club），备选品牌匹配度≥85%；

② 若主品牌谈判破裂，24 小时内启动备选品牌对接，确保 30 天内完成备选品牌签约，不影响场景落地进度；

③ 与主品牌保持沟通，若后续条款达成一致，可重新评估合作可能性。

政策补贴申报失败应对：

① 申报前聘请专业机构（辽宁商务咨询有限公司）审核材料，确保材料合规率 100%；

② 若首次申报失败，72 小时内分析失败原因（如材料缺失、条件不符），15 天内补充完善材料重新申报；

③ 若二次申报仍失败，启动 “补贴替代方案”（如用项目自有资金补贴品牌，降低品牌损失）。

2.2二级风险应对（国际品牌落地 / 算法偏差）

国际品牌落地延迟应对：

① 为国际品牌配备 “落地专项小组”，提前 3 个月启动装修审批流程，同步准备多套装修方案（如消防审批备用方案）；

② 若延迟超 1 个月，为品牌提供 “临时过渡方案”（如在项目外设置临时体验店，维持品牌曝光）；

③ 延迟期间，调整场景内其他品牌开业时间，确保场景整体联动不受单一品牌影响。

算法模型预测偏差应对：

① 每月收集品牌实际运营数据（坪效、客流、转化率），与算法预测数据对比，偏差超 15% 时启动模型迭代；

② 对偏差较大的品牌，分析偏差原因（如客群消费力预测过高、空间适配度评估不准），调整对应指标权重（如将客群消费力权重从 20% 提升至 25%）；

③ 对已开业的偏差品牌，制定 “坪效提升方案”（如增加促销活动、优化陈列），目标 3 个月内坪效提升至预测值 80% 以上。

2.3三级风险应对（本地品牌 / 出租率）

本地品牌招商不足应对：

① 联合沈阳市商务局、沈河区文旅局举办 “本地品牌招商会”，邀请 50 + 本地特色品牌（如非遗文创、老字号餐饮）参会；

② 为本地品牌提供 “优惠政策包”（如前 6 个月租金减免 50%、装修补贴 20 万元），降低入驻门槛；

③ 若仍未达标，调整招商范围（如从沈阳扩展至东北三省本地品牌），确保本地品牌占比不低于 20%。

填充业态出租率不达标应对：

① 分析未出租铺位原因（如面积过大、租金过高），制定 “灵活招商方案”（如拆分大铺位、推出 “租金阶梯递增” 模式）；

② 引入 “临时快闪店”（如潮玩快闪、文创快闪），填补空铺同时增加项目新鲜感；

③ 对长期空铺（超 3 个月），降低租金 10%-15%，同时加强线上推广（如大众点评、小红书招商广告），吸引中小品牌入驻。

（六）招商创新成果评估与行业输出

1. 招商创新成果评估体系（24 个月后）

2. 行业输出与价值转化

成果报告发布：编制《商业地产招商创新实践报告》，详细阐述 “算法招商 + 全球资源 + 场景化招商” 三维体系，附具体案例、数据与工具包，通过行业媒体（如赢商网、商业地产观察）发布，目标阅读量超 10 万次。

行业交流分享：在 “中国商业地产创新峰会”“东北商业发展论坛” 等行业会议上做主题演讲，分享招商创新经验，同时与 10 + 同类项目（如长春万象城、哈尔滨融创茂）签订 “招商创新合作协议”，输出算法模型、政策申报攻略等核心成果，收取技术服务费（预计年收益 500 万元）。

品牌资源共享：将 “云阿云全球品牌库” 与行业伙伴共享（收取会员费），同时联合全球品牌推出 “东北商业首店拓展计划”，带动区域商业整体升级，提升项目行业影响力。

七、空间优化及场景创新

（一）空间现状诊断：数据化拆解核心痛点

1. 水平动线低效：死角铺位拉低整体出租率

通过云阿云智慧客流系统（精度 98%）监测，项目 1F-3F 环形动线客流分布均匀（各区域客流偏差≤10%），但 4F-5F 线性动线存在 “三大问题”：

客流单向拥堵：4F 仅西侧有入口，客流从西向东单向流动，东侧铺位日均客流仅 200 人次（西侧铺位 800 人次），客流差异达 75%；

死角铺位占比高：4F-5F 共 120 个铺位，其中 21 个为死角铺位（占比 17.5%，超原预估 15%），主要集中在动线端点（如 4F 东北角、5F 西南角），出租率仅 78%（整体出租率 92%），坪效 1800 元 /㎡（整体坪效 3500 元 /㎡）；

导览缺失：动线节点无明确导览标识，30% 客群（调研样本 500 人）表示 “找不到目标店铺”，导致折返率达 25%，浪费客群停留时间。

2. 垂直动线失衡：高楼层可达性差制约客流

通过电梯人流计数器（每 15 分钟统计 1 次）分析，垂直动线存在 “供需错配”：

电梯资源不足：现有 2 部直达电梯（1F-5F）高峰时段（12:00-13:00、18:00-19:00）平均等待时间 8 分钟（行业标准≤3 分钟），40% 客群因等待放弃前往高楼层；

扶梯分布不均：1F-3F 每楼层 2 部扶梯，4F-5F 仅 1 部扶梯（位于项目西侧），东侧客群需绕行 300 米才能到达扶梯，导致 4F-5F 东侧客流衰减率达 50%（西侧 30%）；

楼层认知模糊：电梯厅仅标注楼层编号，未说明各楼层核心业态，25% 客群（调研样本 500 人）“不清楚 4F-5F 有什么业态”，主动前往意愿低。

3. 体验空间不足：停留场景缺失拉低客群粘性

对比沈阳 K11（客群平均停留 2.5 小时），本项目体验空间存在 “三大短板”：

公共空间功能单一：中庭（面积 1200㎡）仅用于通行，无互动场景，日均停留客群不足 100 人（K11 中庭日均 500 人）；走廊宽度仅 2 米，无休憩设施，客群通行后快速离开，停留率仅 5%；

高楼层体验空白：5F 露台（面积 800㎡）长期闲置，仅作为设备区域，未开发体验功能，错失 “空中场景” 引流机会；

场景互动性弱：现有空间无 AR/VR 等科技互动元素，文化展示仅为静态陈列，客群参与度低（互动参与率 12%，K11 达 35%）。

（二）空间优化核心原则：对标国际标杆，构建 “三维体验空间”

1. 国际标杆项目空间设计借鉴（2024 年最新案例）

2. “三维空间” 优化原则细化

水平维度：动线闭环化 + 主题清晰化

核心目标：消除死角铺位，让每米动线都有 “引流价值”。具体措施：

①4F-5F 改造为环形动线，确保客群 “走得通、看得全”；

②每层设置 “主题标识”（如 3F “亲子成长层”、4F “商务社交层”），配合 AR 导览屏，让客群快速认知楼层功能；

③动线节点（如环形交叉口）设置 “场景锚点”（艺术装置、互动屏），每 50 米 1 个，引导客群主动探索。

垂直维度：交通多元化 + 可达便捷化

核心目标：降低高楼层客流衰减率，实现 “各楼层客流均衡”。具体措施：

①新增 “直达电梯 + 扶梯 + 连廊” 三维垂直交通，确保每楼层有≥3 种垂直交通方式；

②电梯厅设置 “楼层场景预告屏”（如 “5F：空中花园 + 非遗体验”），提前吸引客群兴趣；

③高峰时段（12:00-13:00）开通 “高楼层直达班车”（1F-4F），缩短等待时间。

立体维度：空间场景化 + 体验沉浸化

核心目标：让公共空间从 “通行功能” 升级为 “体验载体”。具体措施：

①中庭、走廊、露台融入 “文化 + 艺术 + 科技” 元素，每个公共空间有专属场景主题；

②设置 “停留触点”（休憩座椅、互动装置、绿植景观），每 20 米 1 个，延长客群停留时间；

③空间设计预留 “灵活调整接口”（如可移动隔断、可拆卸舞台），满足不同场景需求（如周末亲子活动、工作日商务沙龙）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库