商业地产案例分享-沈阳嘉里城项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对金廊商圈激烈竞争，沈阳嘉里城以“精致生活枢纽”重新定位，通过业态焕新、空间场景化改造、数字化运营与资产证券化四轮驱动，目标实现NOI从5.1%提升至6.5%、资产估值增长28%，为存量商业升级提供闭环解决方案。全文共122600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳嘉里城运营管理提升与资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

（三）四大空间优化策略：量化落地方案（含技术参数 + 预算 + 效果预测）

1. 策略一：水平动线优化（1-5F）—— 消除死角，提升动线价值

1.1具体改造措施

4F-5F 环形动线改造

① 打通现有线性动线端点铺位（4F 东北角 3 个铺位、5F 西南角 2 个铺位），新增 “连廊通道”（宽度 3 米，承重 500kg/㎡），连接南北区域，形成环形闭环；② 连廊两侧设置 “透明玻璃护栏 + 灯光装饰”，配合盛京文化元素（如满族纹样），打造 “空中文化连廊”，成为打卡点；③ 死角铺位（原 21 个）周边增设 “互动导览屏”，推荐周边店铺，提升铺位曝光率。

动线节点场景化设计

① 每层环形动线交叉口设置 1 个 “主题艺术装置”（3F 亲子主题、4F 商务主题、5F 文化主题），由沈阳本地艺术家设计，如 3F “亲子树” 互动装置（客群触摸可点亮灯光，播放儿童音乐）；

② 动线两侧设置 “店铺橱窗展示带”，每 20 米 1 个，展示店铺特色商品（如 4F 商务店铺展示高端茶具、5F 文化店铺展示非遗手作），吸引客群进店。

1.2技术参数与预算

1.3效果预测（改造后 6 个月）

死角铺位出租率从 78% 提升至 95%，新增租金收入 80 万元 / 年；

4F-5F 动线客流均匀度提升至 90%（改造前 65%），每米动线日均客流从 150 人提升至 220 人；

客群主动探索率（非目的性逛店）从 30% 提升至 50%，店铺进店率提升 25%。

2. 策略二：垂直动线优化（1-5F）—— 多元交通，均衡楼层客流

2.1具体改造措施

垂直交通新增与优化

① 新增 2 部直达电梯（1F-5F）：分别位于项目东侧（靠近写字楼）和西侧（靠近地铁口），电梯载重 1000kg，速度 2.5m/s，高峰时段等待时间缩短至 3 分钟内；

② 新增 2 部扶梯：3F-4F 东侧 1 部、4F-5F 西侧 1 部，扶梯宽度 1.2 米，每小时运力 6000 人，确保每楼层扶梯≥2 部；

③ 新增 “4F-5F 空中连廊”：长度 30 米，连接 4F 商务沙龙空间与 5F 空中花园，连廊内设置 “商务休憩区”（咖啡吧 + 充电插座），方便商务客群过渡。

垂直导览系统升级

① 电梯厅设置 “楼层主题屏”（55 英寸），显示每层核心业态 + 实时活动（如 “4F：14:00 商务沙龙，剩余 20 席位”）；

② 全楼层部署 “AR 导览系统”，客群扫码即可获取 “最优动线推荐”（如 “从 1F 到 5F 空中花园，推荐路线：直达电梯→4F 连廊→5F 花园”）；

③ 扶梯旁设置 “楼层场景预告海报”，每季度更新，配合当季主题（如冬季 “5F 冰雪体验季”）。

2.2技术参数与预算

2.3效果预测（改造后 6 个月）

高楼层（4F-5F）客流衰减率从 40% 降至 20%，4F 日均客流从 800 人提升至 1200 人，5F 从 500 人提升至 900 人；

垂直交通等待时间从 8 分钟缩短至 3 分钟，客群对垂直动线满意度从 55% 提升至 90%；

AR 导览系统使用率达 60%，客群 “找不到店铺” 投诉率从 30% 降至 5%。

3. 策略三：公共空间优化（中庭、走廊、露台）—— 场景赋能，延长停留时间

3.1具体改造措施

中庭改造：沉浸式艺术中庭（面积 1200㎡）

① 顶部安装 “LED 天幕”（尺寸 20m×15m，分辨率 4K），可播放季节主题（春季樱花、冬季冰雪）、文化主题（盛京古城、满族非遗），每小时更新 1 次；

② 底部设置 “可移动舞台”（尺寸 8m×5m，承重 1000kg/㎡），用于小型音乐会、亲子活动、非遗展演，每月举办≥10 场活动；

③ 中庭四周设置 “互动展墙”（高度 3 米），采用透明 OLED 屏，展示沈阳文化故事，客群触摸即可观看视频介绍。

走廊改造：花园式互动走廊（宽度 3.5 米，总长 800 米）

① 走廊拓宽 1.5 米（从 2 米至 3.5 米），两侧设置 “绿植景观带”（宽度 0.5 米，选用沈阳本地植物如油松、丁香），配合灯光装饰，打造 “花园走廊”；

② 每 100 米设置 1 个 “休憩互动区”（面积 15㎡），配备 “智能座椅”（可充电、扫码获取 WiFi）、“互动屏”（可查询店铺信息、参与活动报名）；

③ 走廊地面采用 “夜光导向标识”，夜间自动亮起，引导客群动线。

5F 露台改造：空中花园社交空间（面积 800㎡）

① 划分 “三大功能区”：观景体验区（AR 盛京观景台）、餐饮社交区（露天咖啡吧 + 轻食区）、文化活动区（非遗展演 + 小型市集）；

② 观景体验区设置 “AR 导览桩”（10 个），客群扫码即可用 AR 技术 “还原盛京古城景观”，对比古今沈阳；

③ 餐饮社交区引入 “高端咖啡品牌快闪店”（如 Blue Bottle 快闪），设置 “露天卡座”（20 个），配备遮阳伞 + 加热设备，满足四季使用需求。

3.2技术参数与预算

3.3效果预测（改造后 6 个月）

客群平均停留时间从 1.5 小时提升至 2.2 小时，其中中庭停留时间从 5 分钟提升至 20 分钟，5F 露台停留时间从 3 分钟提升至 30 分钟；

公共空间活动参与率达 40%（每月参与人次≥2 万），带动周边店铺销售额提升 25%；

5F 露台成为 “沈阳网红打卡点”，小红书相关笔记超 1 万篇，文旅客群占比提升 15%。

4. 策略四：低效铺位优化（坪效＜2500 元 /㎡）—— 业态转型，提升空间价值

4.1低效铺位现状分析（2024 年 Q3 数据）

4.2具体改造措施（分楼层）

1F 低效铺位：快闪空间 + 首店体验店（总面积 800㎡）

① 整合 8 个低效铺位，划分 “4 个快闪单元”（每个 200㎡），采用 “可拆卸隔断 + 灵活供电系统”，支持品牌快速入驻（装修周期从 1 个月缩短至 15 天）；

② 制定 “快闪品牌引入标准”：优先选择国际潮牌（如 Supreme 支线）、本地网红品牌（如沈阳 “老雪花” 文创快闪）、首店体验品牌（如某奢侈品品牌快闪体验店），租期 1-3 个月，租金按 “销售额抽成 + 基础租金” 模式（抽成比例 8%-12%，基础租金 2 元 /㎡/ 天）；

③ 在快闪空间入口设置 “打卡装置”（如互动拍照墙、限量周边兑换点），引导客群分享至社交媒体，提升曝光量。

4F 低效铺位：体验式集合铺（总面积 600㎡）

① 整合 12 个小型铺位，取消隔断，打造 “沉浸式剧本杀集合店”（300㎡）与 “手工体验工坊”（300㎡）：剧本杀集合店引入 3 个热门剧本（如《沈阳 1948》本地主题剧本），设置 5 个主题房间（民国风、古风、科幻风），配备专业 DM（主持人）团队；手工体验工坊引入 “陶艺制作 + 皮具 DIY + 非遗剪纸”3 类体验项目，邀请非遗传承人定期驻场教学；

② 采用 “体验 + 零售” 模式：剧本杀玩家可购买主题周边（如剧本角色服饰），手工体验客群可购买原材料套装（如陶艺材料包），提升客单价（目标从 80 元提升至 150 元）；

③ 与 4F 商务社交场景联动：为企业客户提供 “剧本杀团建套餐”“手工 DIY 客户答谢会” 定制服务，拓展 B 端客源。

5F 低效铺位：文化体验工坊 + 主题餐饮（总面积 500㎡）

① 改造 7 个铺位为 “满族非遗工坊”（200㎡）与 “盛京主题餐厅”（300㎡）：非遗工坊设置 “羽毛画制作区”“满族刺绣体验区”，提供 “体验课 + 成品售卖” 服务（体验课价格 128 元 / 人，成品售价 200-500 元）；盛京主题餐厅主打 “满族特色菜”（如满汉全席简化版、沈阳鸡架创意菜），装修融入盛京古城元素（如城墙造型隔断、灯笼装饰）；

② 绑定 5F 空中花园文化场景：非遗工坊体验客群可免费进入空中花园 AR 观景台，主题餐厅消费满 200 元可获非遗体验课优惠券，实现 “场景联动消费”；

③ 优化铺位周边环境：迁移靠近铺位的设备间（改至 5F 西侧角落），新增 “文化导览走廊”（连接铺位与 5F 主动线），走廊两侧展示沈阳文化故事，引导客流。

4.3技术参数与预算

4.4效果预测（改造后 6 个月）

1F 快闪空间：年均引入 20 个快闪品牌，坪效从 2200 元 /㎡提升至 4500 元 /㎡，带动 1F 整体客流提升 15%；

4F 体验式集合铺：日均接待客群 200 人次，客单价 150 元，坪效从 2000 元 /㎡提升至 3800 元 /㎡，企业定制服务收入占比达 30%；

5F 文化体验铺位：坪效从 1800 元 /㎡提升至 3200 元 /㎡，文化体验客群占 5F 总客流比例从 10% 提升至 40%。

（四）场景创新核心方向：在地化 + 国际化 + 体验化 —— 打造差异化场景标签

1. 三大方向深度解析（结合客群需求与项目定位）

1.1在地化：根植沈阳文化，打造 “专属记忆点”

核心逻辑：针对文旅客群（占比 15%）与本地客群（占比 60%）对 “城市文化认同” 的需求，避免 “千城一面” 的场景同质化。例如：沈阳 K11 艺术场景缺乏本地文化元素，本项目通过融入盛京文化、满族非遗，让场景更具 “沈阳辨识度”。

具体落地路径：

① 文化元素提取：从沈阳 “盛京古城”“满族文化”“工业历史” 中提取核心元素（如古城墙纹样、满族八旗色彩、工业齿轮造型），融入场景设计；

② 文化体验深化：不仅是静态展示，更提供 “可参与、可传承” 的文化体验（如非遗手工课、盛京文化主题活动）；

③ 文化 IP 合作：与沈阳本地文化 IP（如 “盛京大剧院”“沈阳故宫文创”）联名，推出独家场景内容（如故宫主题亲子活动）。

1.2国际化：引入全球潮流，提升 “高端吸引力”

核心逻辑：针对高端家庭客群（占比 25%）与年轻潮玩客群（占比 20%）对 “国际潮流体验” 的需求，弥补沈阳商业项目 “国际化场景不足” 的短板。例如：沈阳现有商业项目国际艺术展年均仅 2 场，本项目计划每季度引入 1 场国际艺术 IP 展。

具体落地路径：

① 国际 IP 引入：与全球知名艺术 IP（如日本 teamLab、法国卢浮宫衍生品）合作，举办沉浸式艺术展；

② 国际潮流业态：引入国际潮玩品牌（如日本 Bearbrick 快闪）、国际餐饮品牌（如法国 Ladurée 下午茶快闪）；

③ 国际场景设计：借鉴新加坡、东京商业项目的场景运营经验（如 ION Orchard 的垂直花园、涩谷的科技互动场景），提升场景高端感。

1.3体验化：强化互动参与，延长 “客群停留时间”

核心逻辑：针对所有客群 “从‘逛’到‘玩’” 的需求变化，解决传统商业 “单向输出、缺乏互动” 的问题。数据显示：互动体验场景的客群停留时间是传统场景的 2.3 倍，消费转化率是传统场景的 1.8 倍。

具体落地路径：

① 科技赋能互动：引入 AR/VR、AI 互动等技术（如 AR 盛京观景、AI 艺术创作），让客群从 “观看者” 变为 “参与者”；

② 社交驱动体验：设计 “可分享、可传播” 的场景（如打卡装置、限量活动），鼓励客群在社交媒体分享，形成 “二次传播”；

③ 全时段体验覆盖：针对不同时段客群需求，设计差异化体验（如工作日商务沙龙、周末亲子活动、夜间潮流派对），实现 “全时段引流”。

2. 三大方向融合案例（以 “盛京文化 + 国际艺术” 场景为例）

场景主题：“盛京古城 ×teamLab 光影艺术展”

融合设计：

① 在地化元素：用 teamLab 光影技术 “还原盛京古城街景”，客群可通过 AR 技术 “穿越” 到清代盛京，与虚拟人物（如清代商人、官员）互动；

② 国际化体验：引入 teamLab 经典 “光影花海” 装置，结合沈阳丁香花元素，打造 “盛京丁香花海” 专属场景；

③ 体验化互动：设置 “光影绘画” 互动区，客群绘制的沈阳地标（如沈阳故宫）可投影到展区墙面，形成 “集体创作”。

预期效果：展览为期 2 个月，预计接待客群 10 万人次，客群停留时间≥1.5 小时，带动周边餐饮、零售销售额提升 30%，小红书相关笔记超 5000 篇。

（五）五大场景创新落地方案：运营细节 + 数据支撑 + 风险预案

1. 方案一：“盛京文化主题场景”（长期）—— 打造沈阳文化名片

1.1场景布局与内容

1F 中庭：盛京文化展示区（面积 500㎡）

① 静态展示：设置 “满族非遗展品柜”（展示羽毛画、剪纸、满族刺绣，共 50 件展品，每季度更新 20%），配备 “语音导览器”（支持中、英、日 3 种语言，扫码免费领取）；

② 动态体验：每周六、日举办 “非遗手工课”（每场 60 分钟，限额 20 人，收费 68 元 / 人），邀请沈阳非遗传承人驻场教学（如满族剪纸传承人王老师、羽毛画传承人李老师）；

③ 文化周边售卖：设置 “盛京文创专柜”，售卖非遗衍生品（如剪纸书签、羽毛画摆件）与沈阳特色文创（如 “老雪花” 啤酒文创、沈阳故宫模型），客单价目标 80 元。

5F 空中花园：AR 盛京观景台（面积 300㎡）

① AR 技术应用：在观景台设置 10 个 “AR 导览桩”，客群扫码即可通过手机 AR 功能 “还原盛京古城景观”（对比 2025 年沈阳城市风貌与清代盛京古城），支持 “虚拟打卡”（生成 “穿越” 照片）；

② 文化讲解服务：每日 10:00、14:00、16:00 提供 “盛京文化讲解”（每场 30 分钟，免费参与），由沈阳本地历史文化学者担任讲解员；

③ 文化活动举办：每月举办 1 场 “盛京文化沙龙”（如 “盛京古城历史分享会”“满族民俗体验日”），吸引文化爱好者参与，每场参与人数目标 100 人。

1.2运营数据目标

1.3风险预案

若非遗手工课报名人数不足（每场＜10 人）：① 推出 “亲子套票优惠”（1 大 1 小 98 元，原价 136 元）；② 与沈阳本地学校合作，组织 “非遗体验研学活动”，确保每场参与人数≥15 人；

若 AR 观景台使用率低（日均＜200 人次）：① 在 1F-4F 设置 “AR 观景台引导标识”，扫码可预约讲解服务；② 推出 “AR 打卡抽奖活动”（完成 3 个 AR 打卡点可抽非遗衍生品），提升使用率。

2. 方案二：“国际艺术季节场景”（季度更新）—— 四季差异化引流

2.1季度场景内容与运营

2.2案例：夏季星空露营季运营细节

场景搭建：

① 露营帐篷选用 “轻奢帐篷”（尺寸 4m×3m，配备床垫、小桌、台灯），分为 “情侣区”（10 个帐篷，装饰浪漫灯光）、“家庭区”（5 个帐篷，配备儿童玩具）、“社交区”（5 个帐篷，配备桌游、投影）；

② 5F 空中花园设置 “餐饮补给站”（售卖烧烤、啤酒、饮料）与 “活动舞台”（用于小型音乐会、互动游戏）。

客群定位：主要针对年轻潮玩客群（20-35 岁）与家庭客群（3-12 岁儿童家庭），推出 “情侣露营套餐”（2 人，含帐篷租赁 + 烧烤套餐，398 元）、“家庭露营套餐”（3 人，含帐篷租赁 + 儿童玩具 + 热饮，498 元）。

传播推广：

① 与沈阳本地 KOL（如 “沈阳潮玩君”“沈阳亲子部落”）合作，拍摄露营场景短视频，目标单条视频曝光量 50 万 +；

② 在抖音、小红书发起 #沈阳嘉里城星空露营# 话题，用户发布相关笔记可获 “露营优惠券”（满 200 减 50 元），目标话题阅读量 1000 万 +。

2.3风险预案

若夏季多雨影响露营季：

① 提前搭建 “透明雨棚”（覆盖 5F 空中花园 80% 面积）；

② 准备 “室内露营备选方案”（将 2F 走廊改造为临时露营区，配备投影、露营装饰），确保活动正常开展；

若复古艺术季复古市集摊位招商不足（＜15 个）：

① 引入 “本地复古品牌”（如沈阳本土复古服饰店 “时光杂货铺”、黑胶唱片店 “声音图书馆”），提供 “摊位费减免 50%+ 装修补贴 2000 元” 优惠，降低入驻门槛；

② 增加 “项目自营摊位”（5 个），售卖复古文创产品（如复古海报、老式相机模型），确保市集摊位总数≥20 个；

③ 与沈阳复古文化社团（如 “盛京复古联盟”）合作，组织社团成员参与市集互动（如复古舞蹈表演、黑胶唱片分享），提升市集氛围。

3. 方案三：“商务社交场景”（工作日）—— 激活工作日客流

3.1场景布局与内容

4F：嘉里・商务沙龙空间（面积 1000㎡）

① 功能分区：划分 “会议区”（5 个会议室，可容纳 10-50 人，配备高清投影、视频会议系统）、“休闲区”（200㎡，设置商务洽谈卡座 20 个、咖啡吧 1 个）、“展示区”（100㎡，用于企业产品展示、商务伴手礼售卖）；

② 服务配套：提供 “一站式商务服务”，包括会议场地预订（价格 300 元 / 小时起）、咖啡茶歇定制（人均 50 元）、商务伴手礼定制（与沈阳本地品牌合作，如 “不老林” 糖果礼盒、“八王寺” 汽水文创礼盒）；

③ 会员体系：推出 “商务会员卡”（年费 2980 元），权益包括 “会议室 8 折优惠”“免费咖啡 100 杯”“企业活动优先合作权”，目标年度会员数 100 人。

4F：WeWork 共享办公区（面积 800㎡）

① 空间设计：设置 “开放工位”（50 个，月租 1500 元 / 个）、“独立办公室”（10 间，可容纳 4-8 人，月租 5000 元 / 间）、“共享前台”“打印区”“休闲区” 等配套区域；

② 联动权益：WeWork 会员可享受 “项目消费优惠”（如餐饮 9 折、零售满减），项目会员可享受 “WeWork 办公体验券”（100 元 / 张），实现 “办公 + 消费” 双向引流；

③ 企业合作：与周边写字楼（如沈阳嘉里中心写字楼、华润大厦）合作，为企业员工提供 “共享办公月卡优惠”（原价 1500 元，合作价 1200 元），目标年度合作企业 30 家。

3.2运营数据目标

3.3风险预案

若商务沙龙空间使用率低（＜60%）：

① 推出 “中小企业优惠套餐”（如 “月度 10 小时会议套餐” 2500 元，原价 3000 元）；

② 与沈阳本地商会（如沈阳中小企业协会）合作，组织 “企业培训”“行业沙龙” 等免费活动，提升空间曝光量；

若 WeWork 工位出租率低（＜50%）：

① 推出 “短期体验套餐”（周租 500 元 / 个，日租 100 元 / 个），吸引灵活办公人群；

② 为入驻企业提供 “项目招商对接服务”（如推荐首店品牌合作），增加工位附加值。

4. 方案四：“亲子成长场景”（周末）—— 锁定家庭客群

4.1场景布局与内容

3F：嘉里・亲子成长中心（面积 3000㎡）

① 核心业态：引入 “奈尔宝高端亲子乐园”（2000㎡，门票 298 元 / 一大一小，包含 “模拟城市”“科学实验室”“绘本馆” 等 10 大主题区）、“美吉姆早教中心”（500㎡，课程单价 200 元 / 节）、“亲子 DIY 工坊”（500㎡，提供烘焙、陶艺、绘画等体验项目，单价 80 元 / 次）；

② 家长配套：设置 “家长休憩区”（200㎡，配备沙发、充电插座、咖啡吧、杂志区），家长可通过 “实时监控系统” 查看孩子在乐园的动态，解决 “陪娃无聊” 痛点；

③ 主题活动：周末举办 “亲子主题活动”，如周六 “小小厨师” 体验课（90 分钟，128 元 / 组）、周日 “亲子艺术展”（免费参与，作品可带回家），每月活动场次≥8 场。

3F：亲子配套零售区（面积 500㎡）

① 业态组合：引入 “高端母婴用品店”（如 Babycare 旗舰店）、“亲子服饰店”（如迷你巴拉巴拉）、“儿童玩具店”（如乐高授权专卖店），满足家庭客群 “一站式购物” 需求；

② 联动优惠：亲子乐园门票可兑换 “零售区满减券”（满 200 减 50 元），零售消费满 300 元可获 “亲子 DIY 体验券”（1 张），提升交叉消费率；

③ 会员权益：亲子会员（年费 1980 元）可享受 “乐园门票 8 折”“早教课程 9 折”“生日专属活动” 等权益，目标年度会员数 500 人。

4.2运营数据目标

4.3风险预案

若亲子乐园接待人次不足（日均＜150 人）：

① 推出 “亲子套票优惠”（两大一小 398 元，原价 447 元）；

② 与沈阳本地幼儿园、亲子社群合作，组织 “集体游园活动”，给予 “团体票 7 折” 优惠；

若亲子 DIY 参与人次不足（每场＜80 人）：

① 降低体验价格（从 80 元降至 68 元）；

② 增加 “亲子 DIY 成品展示区”（在 1F 中庭），展示客群作品，吸引更多家庭参与。

5. 方案五：“潮流社交场景”（节假日）—— 吸引年轻客群

5.1场景布局与内容

2F：潮玩集合场景（面积 1500㎡）

① 核心业态：引入 “泡泡玛特旗舰店”（500㎡，售卖热门盲盒、手办，每月举办 1 场 “潮玩签售会”）、“TOP TOY 潮玩集合店”（500㎡，涵盖机甲、高达、潮玩模型等品类）、“沉浸式电竞体验区”（500㎡，配备 20 台高端电竞设备，提供 “电竞比赛”“游戏体验” 服务，单价 50 元 / 小时）；

② 社交互动：设置 “潮玩打卡墙”（每月更新主题，如 “海贼王主题”“原神主题”）、“潮玩交换区”（客群可交换闲置潮玩），鼓励客群拍照分享；

③ 会员体系：推出 “潮玩会员卡”（年费 1280 元），权益包括 “新品优先购买权”“签售会优先入场”“电竞体验 8 折”，目标年度会员数 300 人。

1F 外广场：潮流市集（节假日开放，面积 1000㎡）

① 市集定位：每周六、日及法定节假日开放，引入 “独立设计师品牌”（20 个摊位，售卖潮牌服饰、文创产品）、“潮流美食摊位”（10 个，如网红汉堡、创意奶茶）、“街头表演区”（街舞、说唱、滑板表演）；

② 活动策划：每月举办 1 场 “潮流主题活动”，如 “街头街舞大赛”（奖金 1 万元）、“潮玩市集嘉年华”（邀请知名潮玩博主现场互动）；

③ 传播推广：与抖音、小红书潮流 KOL（如 “沈阳潮玩哥”“东北潮流菌”）合作，直播市集活动，目标单场直播观看量 10 万 +。

5.2运营数据目标

5.3风险预案

若潮玩店销售额不足（月度＜70 万元）：

① 推出 “盲盒福袋”（199 元 / 3 个，原价 297 元）；

② 举办 “潮玩展卖会”（在 1F 中庭），展示限量版潮玩，吸引收藏爱好者购买；

若潮流市集参与人次不足（日均＜1000 人）：

① 降低摊位费（从 2000 元 / 周末降至 1500 元 / 周末），吸引更多摊主入驻；

② 增加 “免费体验项目”（如街头涂鸦体验、潮流拍照），提升客群吸引力。

（六）空间优化与场景创新实施路径：分阶段落地 + 预算管控 + 效果评估

1. 分阶段实施计划（细化责任分工与关键节点）

2. 预算管控（总预算 2400 万元，分阶段分配）

3. 效果评估体系（分阶段评估 + 年度总评）

3.1阶段评估指标（每 6 个月评估 1 次）

3.2年度总评（24 个月后）

核心目标达成率：评估 “空间优化目标”（如高楼层客流衰减率≤20%、死角铺位出租率≥95%、客群平均停留时间≥2.2 小时）与 “场景创新目标”（如年度场景参与人次≥50 万、场景带动销售额≥2000 万元、会员复购率≥60%）的实际达成情况，计算达成率（实际值 / 目标值 ×100%），达标标准为达成率≥90%。若某项目标达成率＜80%，需成立专项小组分析原因（如场景内容不符合客群需求、空间改造存在设计缺陷），并制定下一年度改进计划。

行业竞争力评估：通过 “第三方商业调研机构”（如赢商网、戴德梁行）对比沈阳同类商业项目（如沈阳万象城、K11），从 “空间体验评分”（客群对动线、公共空间的满意度）、“场景差异化指数”（独有场景数量、主题创新度）、“客流转化效率”（客流人均消费、停留时间）三个维度进行排名，目标进入沈阳商业项目 TOP3。若排名低于 TOP5，需对标头部项目优化方案（如借鉴 K11 艺术场景运营经验、万象城高端品牌场景联动模式）。

财务收益评估：计算 “空间优化投资回报率”（改造后新增收益 / 改造总投入 ×100%）与 “场景运营利润率”（场景运营收入 - 场景运营成本 / 场景运营收入 ×100%），目标投资回报率≥25%、利润率≥30%。若投资回报率＜20%，需复盘预算使用情况（如是否存在过度投入、低效成本），优化下一年度成本结构；若利润率＜25%，需提升场景变现能力（如增加场景内消费点位、推出付费体验项目）。

4. 长效运营机制：确保项目长期竞争力

4.1客群反馈收集与响应机制

多渠道反馈收集：

① 线上：通过项目小程序、公众号、会员群设置 “反馈入口”，每月收集客群对空间体验（如动线便捷度、公共空间舒适度）、场景内容（如活动趣味性、主题适配度）的评价，目标每月收集反馈≥500 条；

② 线下：在各楼层设置 “反馈意见箱”，配备专员（每周 3 次）整理反馈；在场景活动现场发放纸质问卷（回收率≥60%），针对性收集活动体验建议；

③ 第三方调研：每季度与戴德梁行合作开展 “客群满意度调研”，样本量≥1000 人，涵盖不同客群类型（家庭客群、年轻客群、商务客群）。

反馈响应流程：

① 分类处理：将反馈分为 “紧急问题”（如电梯故障、场景安全隐患）、“一般问题”（如动线标识不清晰、场景活动时间不合理）、“建议类问题”（如新增亲子场景设施、优化潮流市集摊位）；

② 响应时效：紧急问题 2 小时内响应、24 小时内解决；一般问题 1 个工作日内响应、7 个工作日内解决；建议类问题 3 个工作日内评估可行性、15 个工作日内反馈结果；

③ 闭环跟踪：建立 “反馈处理台账”，记录反馈内容、处理进度、客群满意度（处理后回访客群，满意度≥85% 为合格），每月公示台账，确保问题解决率≥90%。

4.2场景迭代与优化标准

场景迭代周期：

① 短期场景（如季节主题展、潮流市集）：每季度迭代 1 次，根据 “客群参与率”（参与人次 / 客流总量 ×100%）与 “社交媒体曝光量”（相关话题阅读量、笔记数）调整内容，若参与率＜15% 或曝光量＜50 万，更换主题（如春季樱花艺术季改为春季国风艺术季）；

② 长期场景（如盛京文化主题场景、亲子成长场景）：每半年优化 1 次，更新核心内容（如文化场景新增非遗展品、亲子场景引入新体验项目），若客群复访率＜40%（复访人次 / 总参与人次 ×100%），需重新定位场景主题（如亲子场景增加 “研学教育” 功能，吸引更多学龄儿童家庭）。

场景淘汰标准：当场景满足以下任一条件时启动淘汰流程：

① 运营数据不达标：连续 2 个季度参与人次环比下降≥20%、场景带动销售额环比下降≥15%；

② 客群满意度低：连续 2 次调研满意度＜75%，且改进后无明显提升；

③ 成本过高：场景运营成本占场景收入比例＞60%，且无法通过优化降低成本（如国际艺术展成本过高，可改为 “本地艺术展 + 小型国际 IP 合作” 模式）。淘汰后需在 3 个月内引入新场景，填补空白（如淘汰低效文创场景，改为 “宠物友好社交场景”，满足年轻客群养宠需求）。

4.3品牌合作与维护机制

品牌分级管理：根据 “品牌与场景适配度”（品牌定位与场景主题的契合度）、“品牌运营能力”（销售额、坪效、客群评价）、“品牌合作意愿”（参与场景联动、活动配合度），将入驻品牌分为 “核心品牌”（如奈尔宝、泡泡玛特、WeWork）、“重要品牌”（如美吉姆、Babycare、本地非遗工坊）、“基础品牌”（如大众餐饮、零售品牌）。核心品牌每季度召开 1 次 “战略合作会议”，共同规划场景联动方案（如奈尔宝与亲子零售品牌联合推出 “亲子消费套餐”）；重要品牌每月沟通 1 次，解决运营问题（如非遗工坊展品更新需求）；基础品牌每两个月回访 1 次，确保合规运营。

品牌激励政策：

① 流量支持：为核心品牌提供 “项目公域流量推广”（如小程序首页推荐、中庭广告位免费使用），每月曝光量≥10 万次；

② 成本优惠：重要品牌若参与场景联动活动（如亲子品牌联合举办 DIY 活动），可享受租金减免（活动期间减免 10% 租金）；

③ 资源对接：为基础品牌提供 “供应链资源对接”（如推荐本地食材供应商、文创产品生产厂家），降低运营成本。若品牌连续 1 年运营数据优秀（如核心品牌坪效≥6000 元 /㎡、重要品牌客群复购率≥50%），可升级品牌等级，享受更高权益。

5. 项目成功关键要素总结

5.1精准的客群定位与需求匹配

始终以 “沈阳高端家庭客群、年轻潮玩客群、商务客群” 三大核心客群需求为导向，空间优化围绕 “便捷性、舒适度” 设计（如亲子场景的家长休憩区、商务场景的高效动线），场景创新紧扣 “文化认同、潮流体验、社交需求”（如盛京文化场景满足文化认同、电竞体验区满足潮流需求、商务沙龙空间满足社交需求），避免 “为创新而创新”，确保每一项改造、每一个场景都能解决客群痛点。

5.2数据驱动的决策与优化

全流程运用 “云阿云智慧客流系统”“会员消费数据系统”“场景运营数据系统”，实时监测空间使用效率（如动线客流分布、铺位出租率）、场景运营效果（如参与人次、销售额）、客群行为特征（如停留时间、消费偏好），用数据替代经验决策（如根据客群数据调整场景开放时间、根据销售数据优化业态组合），确保项目运营效率持续提升。

5.3差异化的场景与空间标签

通过 “在地化 + 国际化 + 体验化” 融合，打造沈阳独有的 “盛京文化 + 国际潮流” 空间标签（如 AR 盛京观景台、国际艺术季节展），区别于沈阳其他商业项目的 “纯零售”“纯艺术” 定位，形成 “人无我有、人有我优” 的竞争优势。同时，通过场景联动（如文化场景与餐饮品牌合作推出非遗主题餐）、空间联动（如垂直动线连接各楼层场景），提升项目整体吸引力，实现 “客流共享、消费联动”。

5.4高效的团队协作与执行

建立 “建设工程部、运营部、招商部、品牌资源部” 跨部门协作机制，明确各阶段责任分工（如空间改造由建设工程部主导、场景运营由运营部主导），通过 “周例会、月复盘、季总结” 确保信息同步（如每周沟通改造进度、每月复盘运营数据、每季度总结目标达成情况）。同时，引入 “第三方专业机构”（如景观设计公司、艺术 IP 运营团队）补充专业能力，确保方案高质量落地。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态现状诊断：数据化拆解核心痛点（基于 2024 年 Q3 运营数据）

1. 业态结构失衡：与客群需求脱节

通过云阿云系统分析沈阳商业项目平均业态占比（零售 45%、餐饮 30%、体验 25%）及 K11 业态占比（零售 40%、餐饮 25%、体验 35%），本项目业态结构存在显著偏差：

传统零售占比过高：现有传统零售（平价服装、杂货、大众数码）占比 55%，其中低效零售（坪效＜3000 元 /㎡）占传统零售总量的 40%（如某平价服装店坪效仅 2200 元 /㎡），而 Z 世代偏好的潮玩零售、文创零售仅占 5%，导致年轻客群进店率仅 18%（K11 达 35%）；

新兴体验业态不足：沉浸式体验（剧本杀、VR）、共享办公、亲子成长等新兴业态占比 15%，其中头部体验品牌（如奈尔宝、WeWork）为 0，无法满足新锐白领 “办公 + 社交”、家庭客群 “亲子 + 体验” 需求，体验业态客流贡献仅 8%（K11 达 25%）；

餐饮业态层次单一：现有餐饮以大众快餐（汉堡、麻辣烫）为主，占餐饮总量的 60%，高端餐饮（客单价≥200 元）、特色餐饮（东南亚菜、创意融合菜）仅占 10%，商务宴请、家庭聚餐客群流失率达 40%（周边写字楼商务客群仅 15% 选择本项目餐饮）。

2. 业态联动不足：消费链条断裂

通过客群动线追踪（云阿云热力图）及消费数据交叉分析，发现业态间 “联动空白”：

亲子业态联动缺失：3F 亲子体验区（现有小型游乐设施）日均接待客群 300 人次，但亲子餐饮（儿童主题餐厅）仅 1 家，且未推出联动套餐，60% 亲子客群在体验后前往项目外就餐，错失 “体验 + 餐饮” 消费机会（K11 亲子客群餐饮转化率达 80%）；

零售 - 餐饮联动薄弱：1F-2F 零售区日均客流 8000 人次，但餐饮区与零售区动线无引导设计，零售消费客群餐饮转化率仅 25%（前滩太古里达 45%），且未推出 “零售满减 + 餐饮抵扣” 活动，消费链条断裂；

体验 - 零售联动空白：现有体验业态（如小型电玩城）与零售业态无关联，体验客群零售转化率仅 10%，而 K11 通过 “艺术展 + 文创零售” 联动，体验客群零售转化率达 30%。

3. 业态活力不足：品牌吸引力弱

通过品牌生命周期分析及区域商业竞品对比，发现业态活力存在 “三大短板”：

品牌更新周期长：现有品牌平均更新周期 2 年，高于沈阳商业平均 1.5 年，其中 50% 品牌已运营超 3 年（如某大众服装品牌），客群审美疲劳导致复购率仅 28%（万象城达 45%）；

首店品牌占比低：区域首店（沈阳首店、东北首店）占比 8%，仅 2 家（本地小众文创店），缺乏 “引流型首店”（如 Blue Bottle、泡泡玛特旗舰店），首店客流贡献仅 5%（K11 达 20%）；

品牌同质化严重：与周边 3 公里内商业项目（如华润万象汇）品牌重合率达 60%（如优衣库、星巴克、麦当劳），差异化品牌占比仅 20%，导致客群 “选择疲劳”，项目辨识度低。

（二）业态优化核心原则：对标国际，构建 “三维业态生态”

1. 国际标杆项目业态组合借鉴（2024 年最新案例）

2. “三维业态生态” 原则细化

核心业态：引流 + 创收双驱动

定义：占比 40%-45%，承担 “客流导入” 与 “主要营收” 功能，需具备 “高知名度、高吸引力” 特征。

具体业态：

① 轻奢零售（Coach、Michael Kors）—— 吸引高端客群，客单价≥3000 元；

② 头部体验（奈尔宝、WeWork）—— 引流家庭客群、商务客群，日均客流贡献≥20%；

③ 特色餐饮（日料、创意融合菜）—— 提升客群留存，餐饮营收占比≥40%。

运营要求：核心业态品牌需为 “区域首店” 或 “头部连锁”，每季度开展 1 次大型促销 / 活动（如轻奢品牌周年庆、体验品牌主题活动），确保客流、营收双增长。

支撑业态：客群留存 + 消费延伸

定义：占比 35%-40%，承担 “延长客群停留时间” 与 “消费链条延伸” 功能，需与核心业态高度联动。

具体业态：

① 潮玩零售（泡泡玛特、TOP TOY）—— 承接核心体验业态客流，客单价≥500 元；

② 轻餐饮（Blue Bottle、Shake Shack）—— 满足客群即时消费需求，停留时间延长≥30 分钟；

③ 亲子配套（亲子 DIY、儿童服饰）—— 延伸亲子核心业态消费，亲子客群消费链条从 “体验” 扩展至 “零售 + 餐饮”。

运营要求：支撑业态需与核心业态 “动线相邻、活动联动”（如奈尔宝周边布局亲子餐饮、WeWork 周边布局轻餐饮），每月推出 1 次联动活动（如 “体验 + 零售” 满减），提升消费转化率。

补充业态：体验提升 + 差异化竞争

定义：占比 15%-20%，承担 “提升项目体验感” 与 “打造差异化标签” 功能，无需高营收，但需高辨识度。

具体业态：

① 文化艺术（非遗展示、艺术画廊）—— 打造文化标签，吸引文旅客群；

② 便民服务（宠物寄存、行李寄存）—— 提升客群体验，满意度≥90%；

③ 夜间业态（酒吧、24 小时便利店）—— 满足夜间消费，延长项目运营时间至 22:00。

运营要求：补充业态需具备 “在地化” 或 “国际化” 特征（如非遗展示需为沈阳本地非遗、艺术画廊需引入国际艺术家作品），每半年更新 1 次内容（如非遗展品、艺术展主题），保持新鲜感。

（三）四大业态优化策略：量化落地方案（含数据目标 + 实施步骤）

1. 策略一：核心业态升级（零售 + 餐饮）—— 从 “量” 到 “质” 的转型

1.1零售业态升级

具体措施

① 淘汰低效大众零售：6 个月内淘汰坪效＜3000 元 /㎡的传统零售（如平价服装、杂货），共 12 家，腾出铺位面积 2000㎡；

② 引入轻奢 + 特色零售：12 个月内引入轻奢品牌 3 家（Coach Outlet、Michael Kors 生活方式店、Kate Spade），特色零售 5 家（沈阳故宫文创店、东北伴手礼店、潮玩集合店），轻奢零售占比提升至 15%，特色零售占比提升至 10%；

③ 优化零售动线设计：将轻奢零售集中布局在 1F（临街铺位），特色零售布局在 2F（核心体验业态周边），通过 “导览屏 + 地面标识” 引导客群从轻奢区流向特色区，提升整体零售客流。

数据目标与预算

1.2餐饮业态升级

具体措施

① 淘汰低效快餐：6 个月内淘汰坪效＜2500 元 /㎡、客流贡献＜5% 的大众快餐（如某平价汉堡店、麻辣烫店），共 8 家，腾出铺位面积 1200㎡；

② 引入高端 + 特色餐饮：12 个月内引入高端餐饮 3 家（日料放题、创意融合菜、海鲜餐厅，客单价≥200 元），特色餐饮 5 家（东南亚菜、东北创意菜、轻食简餐，客单价 80-150 元），高端餐饮占比提升至 15%，特色餐饮占比提升至 30%；

③ 分层布局餐饮业态：B1 层布局大众轻餐饮（Shake Shack、Blue Bottle），3F 布局亲子餐饮（奈尔宝配套儿童餐厅），4F-5F 布局高端餐饮（景观位），形成 “高、中、低” 分层覆盖，满足不同客群需求。

数据目标与预算

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库