商业地产案例分享-沈阳嘉里城项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对金廊商圈激烈竞争，沈阳嘉里城以“精致生活枢纽”重新定位，通过业态焕新、空间场景化改造、数字化运营与资产证券化四轮驱动，目标实现NOI从5.1%提升至6.5%、资产估值增长28%，为存量商业升级提供闭环解决方案。全文共122600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳嘉里城运营管理提升与资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态规划及品牌焕新

2. 策略二：新兴业态引入（体验 + 服务）—— 填补业态空白

2.1四大新兴业态引入计划

2.2实施保障措施

品牌引入优先级：优先引入 “区域首店”“头部连锁品牌”，如奈尔宝、WeWork、Blue Bottle，通过 “首店效应” 快速引流；次优先引入 “本地特色品牌”，如沈阳非遗展示馆、东北创意菜餐厅，打造在地化标签；

成本分摊机制：与头部体验品牌（如奈尔宝）签订 “装修成本分摊协议”，项目承担 30% 装修费用，品牌承担 70%，降低前期投入；与共享办公品牌（如 WeWork）签订 “营收分成协议”，项目获取 10% 会员费分成，提升长期收益；

动线衔接设计：将亲子成长业态布局在 3F，周边配套亲子餐饮、亲子零售；将商务服务业态布局在 4F，周边配套高端餐饮、轻奢零售；将沉浸式体验业态布局在 2F，周边配套潮玩零售、轻餐饮，确保业态间动线流畅、联动便捷。

3. 策略三：低效业态淘汰（数据驱动）—— 动态优化业态结构

3.1低效业态淘汰标准（量化指标）

3.2淘汰实施流程

第一步：数据筛查（每半年 1 次）：运营部联合资产部，通过云阿云系统提取各业态坪效、客流占比、联动转化率等数据，筛选出符合淘汰阈值的业态 / 品牌，形成 “低效业态清单”（如 2025 年 Q1 筛选出 8 家低效大众零售、5 家低效快餐）；

第二步：原因分析（15 个工作日）：与低效品牌沟通，分析低效原因（如品牌自身运营问题、业态定位偏差），若为 “品牌自身问题”（如管理不善），启动淘汰流程；若为 “业态定位偏差”（如大众快餐不符合项目高端定位），同步制定替代业态计划；

第三步：淘汰执行（30 个工作日）：与低效品牌签订 “终止合作协议”，按照合同约定支付补偿款（最高不超过 3 个月租金），协助品牌完成撤店；同时，招商部启动替代业态招商，确保 “淘汰 - 引入” 无缝衔接（如淘汰低效汉堡店后，1 个月内引入 Shake Shack）；

第四步：效果评估（淘汰后 3 个月）：评估替代业态的坪效、客流贡献、联动转化率，若替代业态达标（如坪效≥4000 元 /㎡），则完成淘汰闭环；若未达标，重新调整业态定位（如替代业态为轻食，若坪效低则改为特色小吃）。

3.32025 年 Q1 低效业态淘汰案例（实操参考）

低效业态清单：8 家低效大众零售（如某平价服装店、某杂货铺）、5 家低效快餐（如某平价汉堡店、某麻辣烫店），共 13 家，涉及铺位面积 3200㎡，平均坪效 2200 元 /㎡（低于淘汰阈值 3000 元 /㎡），客流贡献仅 3.5%（低于淘汰阈值 5%）。

原因分析：

① 某平价服装店：品牌定位与项目高端客群不符，客单价仅 300 元（项目零售客单价均值 800 元），且无线上线下联动，年轻客群进店率仅 8%；

② 某平价汉堡店：产品同质化严重（与周边 3 家汉堡店重合率 70%），客群满意度 72 分（低于淘汰阈值 75 分），且未参与任何业态联动活动，餐饮消费转化率仅 15%。

淘汰执行与替代计划：

效果评估（2025 年 Q2）：替代业态平均坪效达 4200 元 /㎡（较原低效业态提升 90%），客流贡献提升至 8%，客群满意度达 85 分，实现 “淘汰 - 升级” 的预期目标。

4. 策略四：业态联动构建（场景驱动）—— 打造消费闭环

4.1五大核心场景联动方案（含具体活动与数据目标）

4.2联动保障措施

数据共享机制：建立 “业态联动数据平台”，共享各业态客群画像（如亲子客群年龄、消费偏好，商务客群企业类型、消费能力），品牌可根据数据调整产品 / 活动（如亲子餐饮根据客群年龄推出不同套餐）；

活动统一策划：运营部每季度制定 “业态联动活动计划”，统一设计活动主题、宣传物料（如海报、短视频），通过项目小程序、公众号、会员群同步推广，确保活动曝光量≥50 万次 / 季度；

利益分配机制：对于跨业态联动活动（如 “亲子欢乐套餐”），采用 “按销售额比例分成” 模式（如乐园分 40%、餐饮分 35%、零售分 25%），避免品牌间利益冲突，提升参与积极性。

（四）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.地上 1 层：金廊轻奢生活入口（面积占比 18%）

定位升华

聚焦 “沈阳金廊轻奢消费核心枢纽”，以 “国际轻奢 + 高端咖啡 + 在地文化展示” 为核心，服务 25-45 岁高净值客群（家庭月收入≥5 万元）与新锐商务客群，满足 “品质穿搭 + 精致社交 + 文化体验” 一站式需求。作为项目高端形象门户，目标客单价 800-2200 元，年坪效 5.8-6.8 万元 /㎡，填补沈阳金廊 “轻奢首店 + 文化融合” 商业空白。

主要业态

国际轻奢服饰、轻奢配饰、高端精品咖啡、高端美妆、盛京文化形象展示

品牌组合

国际轻奢服饰：

Coach Outlet 东北首店（800㎡，轻奢服饰 + 皮具，东北独家折扣线）

Michael Kors 生活方式店（250㎡，服饰 + 家居配饰，沈阳首店）

Kate Spade 沈阳精品店（200㎡，女性轻奢服饰，新增盛京纹样联名款）

轻奢配饰：

Swarovski 沈阳文化主题店（150㎡，推出 “盛京故宫” 元素水晶系列）

APM Monaco 沈阳首店（60㎡，轻奢珠宝，主打年轻商务客群）

盛京造物高端配饰专区（100㎡，本地非遗羽毛画、满族刺绣配饰）

琥福珠宝（黄金珠宝及钻石定制）、帝车星（奢侈品钻石定制腕表）

高端精品咖啡：

Blue Bottle 沈阳首店（200㎡，精品咖啡 + 轻食，金廊网红打卡点）

高端美妆：

丝芙兰沈阳高端线首店（300㎡，引入 Byredo、Le Labo 等 12 个国际小众美妆品牌）+月魁星、凤池夸等高化一线美妆品牌

Jo Malone 沈阳体验店（100㎡，提供定制香氛服务）

文化形象展示：

AR 盛京文化导览区（50㎡，扫码查看沈阳古城与金廊变迁，连接 1F-5F 文化动线）

租金水平（沈阳金廊核心商圈行情）

国际轻奢服饰：保底租金 600-900 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首店免租期 6-12 个月）

轻奢配饰：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（非遗专区租金补贴 30%）

高端精品咖啡：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店装修补贴 2000 元 /㎡）

高端美妆：保底租金 550-800 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（丝芙兰享专项装修补贴）

文化形象展示：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，无扣点（政府文旅补贴覆盖 50% 成本）

焕新重点

首店矩阵打造：引入 Coach Outlet、Blue Bottle、丝芙兰高端线 3 家东北 / 沈阳首店，首年目标贡献 1F 40% 客流；

科技赋能体验：所有轻奢品牌配备 AR 智能试衣镜（18 台），支持虚拟试穿、盛京纹样定制印花，试穿转化率从 18% 提升至 42%；

在地文化融合：联合本地非遗传承人，为 Michael Kors、Kate Spade 开发 “盛京元素联名款”（如满族盘扣服饰、故宫纹样皮具），差异化竞争沈阳万象城纯轻奢定位。

特色活动与政策支持

主题活动：

每月 “金廊轻奢文化季”：联合品牌举办 “非遗 + 轻奢” 新品发布会（如 Coach 盛京纹样手袋预览会），邀请沈阳本地企业家、KOL 参与，单场活动目标带动销售额 50 万元；

跨品类联动：轻奢服饰消费满 5000 元赠 Blue Bottle 咖啡年卡（价值 1200 元），美妆消费满 3000 元赠 Swarovski 非遗元素吊坠（价值 599 元）。

品牌支持：

首店品牌享 “装修补贴 + 免租期” 组合：国际轻奢品牌装修补贴 1500-2000 元 /㎡，免租期最长 12 个月；

联合盛京银行、招商银行推出 “高端信用卡专属权益”：持盛京银行私人银行卡消费满 1 万元减 1500 元，提升高净值客群复购。

布局策略

入口引流：长风街主入口布局 Coach Outlet、Blue Bottle，利用首店 “网红属性” 吸引路人进店，打造 “第一眼高端印象”；

中庭枢纽：中庭核心位置布局丝芙兰，结合 LED 天幕（播放盛京文化动画）提升聚客能力，同时连接东西两侧轻奢品牌，减少动线死角；

末端留存：动线末端（东侧）布局盛京造物非遗专区与 AR 导览区，引导客流深度浏览，延长逛店时长（目标 1.8 小时），同时为 2F 潮玩区引流。

2.地上 2 层：年轻潮玩社交核心（面积占比 22%）

定位升华

聚焦 “沈阳年轻潮玩社交枢纽”，服务 18-30 岁学生、初入职场客群（月零花钱 / 收入 3000-8000 元），以 “潮玩零售 + 沉浸式体验 + 网红茶饮” 为核心，打造 “可打卡、可互动、可分享” 的年轻消费场景。目标客单价 300-800 元，年坪效 3.5-4.5 万元 /㎡，填补沈阳金廊 “潮玩首店 + 社交体验” 空白。

主要业态

潮玩集合店、年轻潮流服饰、网红茶饮、沉浸式潮玩体验、潮流文创

品牌组合

潮玩集合店：

泡泡玛特沈阳旗舰店（500㎡，含 IP 展览区 + 定制盲盒区，沈阳首店）

TOP TOY 东北首店（400㎡，机甲 + 高达 + 潮玩模型，独家限定款发售）

52TOYS 沈阳主题店（200㎡，主打 “沈阳城市 IP” 潮玩，如故宫文创盲盒）

年轻潮流服饰：

国潮集合店 “INXX” 沈阳首店（300㎡，集合 10 + 国潮品牌，含 DIY 定制区）

盛京潮盒本地潮牌专区（200㎡，引入沈阳本土潮牌 “老雪花文创服饰”“盛京印记”）

网红茶饮：

喜茶黑金店（200㎡，沈阳首店，推出 “盛京故宫” 主题饮品）

Manner 咖啡（150㎡，高性价比精品咖啡，适配年轻客群预算）

沉浸式潮玩体验：

抓马潮玩公社（300㎡，含沉浸式抓娃机、Switch 游戏区、潮玩交换空间）

盛京剧本杀轻体验店（200㎡，主打 1 小时短时长沈阳本地主题剧本《盛京 1948》）

租金水平

潮玩集合店：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店免租期 3-6 个月）

年轻潮流服饰：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（本地潮牌租金补贴 20%）

网红茶饮：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（喜茶享装修补贴 1500 元 /㎡）

沉浸式潮玩体验：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（剧本杀店享客流导流支持）

焕新重点

潮玩首店集群：引入泡泡玛特旗舰店、TOP TOY 东北首店 2 家头部潮玩首店，首年目标吸引年轻客群 12 万人次；

社交体验升级：打造 “潮玩交换空间”（每周六开放），支持客群以物换物，同步上线 “沈阳潮玩社群”，会员数目标 5000 人；

本地 IP 绑定：联合沈阳故宫文创推出 “潮玩 + 非遗” 联名款（如故宫瑞兽盲盒），差异化于沈阳 K11 纯潮流定位。

特色活动与政策支持

主题活动：

每月 “沈阳潮玩嘉年华”：如 “盲盒隐藏款拍卖会”“cosplay 巡游”，单场活动目标带动客流 3000 人次；

跨品类联动：潮玩消费满 300 元赠喜茶饮品券（价值 28 元），茶饮消费满 50 元赠潮玩体验币（10 枚）。

品牌支持：

潮玩首店享 “流量补贴”：开业前 3 个月，项目通过抖音、小红书投放 100 万元推广费，定向推送沈阳年轻客群；

本地潮牌享 “零成本入驻”：前 3 个月免租金，仅收取 10% 扣点，降低创业品牌门槛。

布局策略

动线引导：从 1F 东侧非遗专区延伸至 2F 潮玩区，设置 “潮玩打卡指引地贴”，引导 1F 高端客群带动年轻家属进店；

聚客核心：中庭位置布局泡泡玛特旗舰店，搭配 LED 互动屏（显示潮玩新品预告），打造 2F 客流核心；

体验留存：西侧布局抓马潮玩公社与剧本杀店，延长年轻客群停留时间（目标 2.5 小时），同时为 3F 亲子区引流家庭年轻成员。

3.地上 3 层：金廊亲子成长枢纽（面积占比 25%）

定位升华

聚焦 “沈阳高端家庭亲子成长中心”，服务 3-12 岁儿童家庭（家长 30-45 岁，家庭月收入≥5 万元），以 “高端亲子乐园 + 科学早教 + 亲子零售 + 亲子餐饮” 为核心，解决 “家长陪娃无聊、亲子活动单一” 痛点。目标客单价 500-1200 元，年坪效 2.8-3.8 万元 /㎡，成为沈阳金廊 “家庭客群必到地”。

主要业态

高端亲子乐园、科学早教、亲子零售、亲子主题餐饮、家长休憩配套

品牌组合

高端亲子乐园：

奈尔宝沈阳首店（2000㎡，含模拟城市、科学实验室、绘本馆，东北最大亲子乐园）

meland club 轻体验区（500㎡，针对 3 岁以下低龄儿童，含软萌游乐设施）

科学早教：

美吉姆国际早教沈阳嘉里城店（500㎡，0-6 岁儿童体能 + 艺术课程）

科学罐头 STEAM 实验室（300㎡，6-12 岁儿童科学实验课程，沈阳首店）

亲子零售：

Babycare 沈阳旗舰店（400㎡，高端母婴用品 + 儿童服饰，含亲子摄影区）、云霞兽（益智童具+照天印红色文创潮品）

乐高授权专卖店（300㎡，含沈阳城市主题乐高模型展）

盛京亲子文创店（200㎡，本地非遗儿童玩具，如满族剪纸 DIY 套装）

亲子主题餐饮：

西贝亲子主题店（800㎡，儿童专属菜单 + 亲子手工互动区）

奈尔宝配套亲子餐厅（500㎡，健康轻食 + 儿童定制餐，凭乐园门票享 9 折）

家长休憩配套：

亲子家长沙龙区（200㎡，提供咖啡、杂志、充电插座，实时监控乐园动态）

亲子摄影工作室（150㎡，与 Babycare 联动，提供儿童写真服务）

租金水平

高端亲子乐园：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（奈尔宝免租期 12 个月，装修补贴 2000 元 /㎡）

科学早教：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首店享会员导流支持）

亲子零售：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（本地文创店租金补贴 30%）

亲子主题餐饮：保底租金 250-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（西贝享中庭广告位免费使用）

家长休憩配套：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，无扣点（作为配套提升家庭客群满意度）

焕新重点

头部亲子首店引入：奈尔宝沈阳首店作为核心引流业态，首年目标接待家庭客群 15 万人次，带动 3F 整体客流提升 40%；

家长体验优化：设置 “家长专属沙龙区”，定期举办 “育儿讲座”“妈妈下午茶”，解决 “陪娃无聊” 痛点，家长停留满意度目标 90%；

本地文化融入：在亲子乐园、零售区植入盛京文化元素（如满族童谣背景音、故宫主题游乐设施），差异化于沈阳其他亲子商场。

特色活动与政策支持

主题活动：

每季度 “盛京亲子文化节”：如 “非遗手工课”（满族剪纸、羽毛画）、“故宫亲子寻宝”，单场活动目标参与家庭 500 组；

跨品类联动：奈尔宝门票 + 科学罐头课程打包价（原价 898 元，套餐价 698 元），亲子零售消费满 1000 元赠早教体验课（价值 298 元）。

品牌支持：

亲子首店享 “政府补贴 + 项目补贴”：奈尔宝申请沈阳市 “亲子业态补贴” 50 万元，项目额外补贴装修费 200 万元；

会员专属权益：项目亲子会员（年费 1980 元）享乐园门票 8 折、早教课程 9 折、餐饮免排队特权。

布局策略

核心引流：3F 东侧整层布局奈尔宝，主入口设置 “亲子打卡装置”（如巨型乐高沈阳地标模型），吸引家庭客群直达；

配套环绕：亲子零售、餐饮环绕乐园布局，方便家庭 “玩 - 买 - 吃” 一站式消费，减少动线折返；

家长留存：西侧布局家长沙龙区与亲子摄影，与乐园形成 “儿童游乐 + 家长休闲” 互补，延长家庭整体停留时间（目标 3 小时）。

4.地上 4 层：金廊商务社交秘境（面积占比 20%）

定位升华

聚焦 “沈阳金廊高端商务社交中心”，服务 25-40 岁企业中层及以上客群（月收入≥3 万元），以 “共享办公 + 商务餐饮 + 沉浸式体验 + 商务沙龙” 为核心，满足 “高效办公 + 商务宴请 + 圈层社交” 需求。目标客单价 600-1500 元，年坪效 3-4 万元 /㎡，填补沈阳金廊 “商务 + 体验” 复合业态空白。

主要业态

共享办公、高端商务餐饮、沉浸式剧本杀（商务团建）、商务沙龙空间、轻奢商务零售

品牌组合

共享办公：

WeWork 沈阳嘉里城店（800㎡，含开放工位 + 独立办公室，适配 2-20 人企业）

商务临时办公区（200㎡，按小时计费，60 元 / 小时，含打印 + 咖啡服务）

高端商务餐饮：

日料放题 “大渔铁板烧” 沈阳精品店（600㎡，商务宴请为主，客单价 398 元 / 人）

东北创意菜 “老边饺子” 商务店（500㎡，非遗饺子 + 高端东北菜，适配本地商务需求）

商务咖啡 “M Stand” 沈阳首店（150㎡，极简风精品咖啡，适配商务社交场景）

沉浸式体验（商务团建）：

侦理 Club 商务剧本杀店（1000㎡，主打 2-3 小时企业团建剧本，如《商业谈判》《团队协作》）

商务沙龙空间：

嘉里商务沙龙中心（200㎡，含 50 人会议室 + VIP 洽谈室，提供茶歇定制）

轻奢商务零售：

商务皮具 “TUMI” 沈阳店（150㎡，高端商务箱包）

商务礼品 “故宫文创高端线”（100㎡，适配商务伴手礼需求）

租金水平

共享办公：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（WeWork 享免租期 6 个月，装修补贴 1500 元 /㎡）

高端商务餐饮：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（日料店享商务客群导流）

沉浸式体验：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（团建订单享项目佣金减免）

商务沙龙空间：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（会员企业享 8 折优惠）

轻奢商务零售：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（商务礼品店享企业采购合作）

焕新重点

商务首店引入：WeWork、M Stand 2 家沈阳首店，首年目标服务企业客户 300 家，带动 4F 商务客群占比提升至 35%；

团建体验升级：定制 “商务团建套餐”（剧本杀 + 餐饮 + 伴手礼），目标企业团建订单占比达 40%；

高效社交赋能：每月举办 “金廊行业沙龙”（如金融、科技、文化主题），目标单场活动参与企业 50 家，促成商务合作 10 + 组。

特色活动与政策支持

主题活动：

每月 “金廊商务沙龙季”：如 “企业数字化转型论坛”“高端人才对接会”，项目提供免费场地 + 茶歇；

跨品类联动：WeWork 会员享日料店 8 折、剧本杀团建 7 折，商务餐饮消费满 2000 元赠沙龙空间使用券（1 次）。

品牌支持：

共享办公品牌享 “企业资源对接”：项目为 WeWork 入驻企业推荐商务合作（如与 1F 轻奢品牌的企业礼品采购）；

商务餐饮享 “高端会员导流”：项目钻石会员（年消费≥10 万元）优先推荐至日料店、老边饺子商务店。

布局策略

高效动线：从 1F 西侧直达电梯直达 4F WeWork，减少商务客群动线干扰；

聚客核心：中庭位置布局 M Stand 与商务沙龙中心，打造 “商务社交枢纽”，方便企业客户洽谈；

体验留存：东侧布局剧本杀店与商务餐饮，形成 “办公 - 团建 - 宴请” 闭环，延长商务客群停留时间（目标 2 小时）。

5.地上 5 层：盛京文化空中客厅（面积占比 15%）

定位升华

聚焦 “沈阳金廊文化体验与空中社交中心”，服务全客群（侧重文旅客群、高端家庭、文化爱好者），以 “非遗文化体验 + 空中花园社交 + 艺术展览 + 地域特色餐饮” 为核心，打造 “在地化 + 国际化” 文化场景。目标客单价 400-800 元，年坪效 2.5-3.5 万元 /㎡，成为沈阳 “城市文化名片” 之一。

主要业态

非遗文化体验、空中花园社交、国际艺术展览、东北地域特色餐饮、文化文创零售

品牌组合

非遗文化体验：

“盛京造物” 非遗工坊（500㎡，含满族剪纸、羽毛画、面人张体验区，传承人驻场）

AR 盛京观景台（300㎡，扫码用 AR 还原盛京古城景观，对比金廊今昔）

空中花园社交：

空中花园咖啡吧（300㎡，轻奢咖啡 + 轻食，露天座位适配情侣、家庭社交）

星空酒吧快闪区（200㎡，周五 - 周日开放，主打东北特色鸡尾酒）

国际艺术展览：

嘉里艺术空间（400㎡，每季度引入 1 场国际艺术展，如 “teamLab 亲子数字艺术展”）

地域特色餐饮：

东北菜 “鹿鸣春” 文化店（600㎡，百年老字号，非遗东北菜 + 文化展示）

沈阳鸡架创意餐厅 “老四季” 高端店（300㎡，网红鸡架 + 精酿啤酒，适配年轻客群）

文化文创零售：

故宫文创沈阳旗舰店（200㎡，高端文创产品，如故宫瑞兽摆件、盛京纹样服饰）

国际艺术衍生品店（150㎡，售卖艺术展联名衍生品）

照天印文创零售：（150㎡，红色主题衍生品）

租金水平

非遗文化体验：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，无扣点（政府文旅补贴覆盖 60% 成本）

空中花园社交：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（咖啡吧享装修补贴 1500 元 /㎡）

国际艺术展览：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（展览收入与项目 5:5 分成）

地域特色餐饮：保底租金 250-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（老字号享租金减免 20%）

文化文创零售：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（故宫文创享政府补贴）

焕新重点

文化 IP 打造：AR 盛京观景台 + 非遗工坊形成 “文化体验闭环”，首年目标接待文旅客群 8 万人次，小红书相关笔记超 1 万篇；

艺术展览引流：每季度引入 1 场国际艺术 IP 展（如 2025 年 Q3 “梵高光影展”），单场展览目标接待 3 万人次，带动 5F 整体客流提升 30%；

地域餐饮升级：推动 “老四季”“鹿鸣春” 等老字号转型，新增文化展示区，从 “单纯吃饭” 升级为 “文化体验”。

特色活动与政策支持

主题活动：

每季度 “盛京文化艺术季”：如 “非遗文化节”“空中花园音乐会”，单场活动目标参与人次 2000 人；

跨品类联动：非遗体验课 + 鹿鸣春餐饮套餐（原价 498 元，套餐价 398 元），艺术展门票 + 文创零售满减券（满 200 减 50 元）。

品牌支持：

文化业态享 “政府专项补贴”：非遗工坊申请沈阳市 “文旅融合补贴” 50 万元，艺术展申请 “国际文化交流补贴” 30 万元；

地域餐饮享 “文化包装支持”：项目协助 “老四季” 设计 “盛京鸡架文化墙”，提升品牌文化属性。

布局策略

文化动线：从 3F 亲子区、4F 商务区延伸至 5F，设置 “盛京文化地贴指引”，引导各楼层客群体验文化场景；

空中核心：5F 南侧布局空中花园咖啡吧与酒吧，利用 “高空景观” 打造网红打卡点，吸引客群拍照分享；

体验闭环：北侧布局非遗工坊、艺术空间、地域餐饮，形成 “体验 - 展览 - 餐饮” 闭环，延长客群停留时间（目标 2.2 小时）。

（五）品牌焕新核心逻辑：搭建 “金字塔式品牌矩阵”（量化分级 + 案例参考）

1. 品牌矩阵分级标准（2025 年最新版）

2. 品牌矩阵搭建案例（对标上海前滩太古里）

前滩太古里品牌矩阵结构：塔尖品牌（5%，如 LV 快闪店、Gucci 美妆）、塔身品牌（20%，如茑屋书店、奈尔宝）、塔基品牌（75%，如星巴克、优衣库），通过 “塔尖引流、塔身提效、塔基稳盘” 实现客流与营收双增长（2024 年日均客流 2.5 万人次，坪效 6000 元 /㎡）。

本项目适配调整：

① 塔尖品牌：考虑沈阳消费能力，不引入顶奢（如 LV、Gucci），聚焦 “轻奢首店”（如 Coach、Michael Kors），降低运营风险；

② 塔身品牌：优先引入 “体验类首店”（如奈尔宝、WeWork），弥补沈阳体验业态短板；

③ 塔基品牌：增加 “本地特色品牌” 占比（从 20% 提升至 30%），如老边饺子、沈阳非遗文创店，打造在地化差异化。

3. 品牌矩阵平衡机制

客群覆盖平衡：确保塔尖品牌（高净值客群）、塔身品牌（核心客群）、塔基品牌（大众客群）覆盖沈阳 80% 以上商业客群，避免 “客群断层”（如仅聚焦高端客群导致大众客群流失）；

营收结构平衡：目标塔尖品牌营收占比 25%、塔身品牌占比 40%、塔基品牌占比 35%，避免 “营收过度依赖单一层级”（如仅依赖塔基品牌导致营收增长缓慢）；

更新频率平衡：塔尖品牌更新周期 2-3 年（保持高端稳定性）、塔身品牌更新周期 1-2 年（保持活力）、塔基品牌更新周期 0.5-1 年（保持新鲜感），确保品牌矩阵 “稳定且有活力”。

（六）品牌焕新实施路径：分阶段落地

1. 引入阶段（1-12 个月）：精准引入，快速起势

1.1品牌引入优先级与步骤

第一优先级（1-6 个月）：塔尖 + 核心塔身品牌

① 目标品牌：Blue Bottle 沈阳首店、奈尔宝沈阳首店、Coach 沈阳轻奢旗舰店；

② 引入步骤：

前期调研（1-2 个月）：通过云阿云品牌资源库分析品牌拓展需求（如 Blue Bottle 计划 2025 年进入沈阳市场），联合戴德梁行制作 “项目定位报告”，突出项目高端客群优势（周边 3 公里内高净值人群占比 30%）；

商务洽谈（2-3 个月）：与品牌总部对接，提供 “定制化合作方案”（如 Blue Bottle 提供 1F 临街铺位，装修补贴 30%；奈尔宝提供 3F 整层，租金前 2 年减免 15%）；

签约落地（3-6 个月）：完成品牌签约，同步启动铺位装修（由品牌主导，项目提供工程支持），确保 6 个月内完成 3 个品牌开业。

第二优先级（7-12 个月）：塔身 + 塔基品牌

① 目标品牌：WeWork 沈阳首店、泡泡玛特沈阳旗舰店、茶颜悦色沈阳二店、老边饺子旗舰店、沈阳非遗文创店；

② 引入步骤：

招商推广（7-8 个月）：举办 “沈阳商业品牌招商会”，邀请目标品牌参会，展示项目业态联动方案（如 WeWork 与高端餐饮的联动权益）；

筛选评估（8-9 个月）：建立 “品牌评估体系”（从品牌知名度、客群匹配度、运营能力 3 个维度打分，满分 100 分，≥80 分方可引入）；

开业运营（9-12 个月）：分批次完成品牌开业（每 2 个月开业 2-3 个品牌），同步开展 “开业活动”（如泡泡玛特签售会、茶颜悦色买一送一），确保开业首月客流贡献≥15%。

1.2风险预案

若塔尖品牌引入受阻（如 Blue Bottle 暂不进入沈阳）：

① 启动 “备选品牌库”（如 % Arabica 沈阳首店、Manner 咖啡沈阳旗舰店），确保塔尖品牌引入数量达标（3-5 家）；

② 调整合作方案（如提高装修补贴至 40%、延长租金减免期至 3 年），提升品牌入驻意愿；

若本地特色品牌招商不足（如老边饺子暂不合作）：

① 与沈阳商务局合作，获取 “本地特色品牌清单”，主动对接（如李连贵熏肉、马家烧麦）；

② 提供 “零租金试运营”（试运营 3 个月，仅收取物业费），降低品牌入驻风险。

2. 培育阶段（13-24 个月）：赋能品牌，提升留存

2.1品牌培育支持措施

流量支持：

① 精准营销：通过会员系统筛选目标客群（如为 Blue Bottle 定向推送 “新锐白领” 会员优惠券，为奈尔宝推送 “3-8 岁儿童家庭” 会员邀请），每月定向推送≥2 次，目标转化率≥10%；

② 活动引流：为新引入品牌定制 “主题活动”（如 WeWork “企业开放日”、泡泡玛特 “潮玩嘉年华”），每月举办 1 场，目标每场引流≥500 人次；

③ 公域推广：在抖音、小红书、大众点评开设 “品牌专题页”，发布品牌探店视频、优惠活动，目标每月曝光量≥100 万次。

运营支持：

① 数据共享：每月向品牌提供 “运营数据报告”（如客群画像、消费趋势、竞品动态），帮助品牌优化产品（如餐饮品牌根据客群口味偏好调整菜单）；

② 培训赋能：每季度举办 “品牌运营培训”（邀请商业运营专家授课，内容包括会员管理、活动策划、线上线下联动），提升品牌运营能力；

③ 问题解决：建立 “品牌服务专员” 制度（每个品牌配备 1 名专属专员），24 小时响应品牌需求（如设备故障、客流不足问题），确保问题解决率≥95%。

政策支持：

① 租金减免：对符合条件的品牌（塔尖品牌、区域首店）提供 “租金减免”（首年减免 20%，次年减免 10%），若品牌营收达标（超出目标 10%），额外减免 5% 租金；

② 政府补贴：协助品牌申请 “沈阳首店补贴”（根据沈阳市政策，东北首店可获 50-100 万元补贴），降低品牌运营成本；

③ 资源对接：为品牌对接供应链资源（如为餐饮品牌对接本地食材供应商、为零售品牌对接文创产品生产厂家），降低采购成本≥10%。

2.2培育效果评估

评估指标：

① 品牌留存率（目标 90%）；

② 品牌营收增长率（目标≥20%/ 年）；

③ 品牌客群满意度（目标≥85 分）；

④ 品牌联动参与率（目标≥80%）；

评估频率：每 6 个月评估 1 次，对评估优秀的品牌（各项指标≥目标值）给予 “额外奖励”（如免费使用中庭广告位 1 个月、优先参与项目大型活动）；对评估不达标的品牌（2 项及以上指标低于目标值），制定 “整改计划”（如调整产品、优化活动），若整改后仍不达标，启动淘汰流程。

3. 淘汰阶段（每半年）：动态优化，保持活力

3.1品牌淘汰标准（量化指标）

3.2淘汰实施流程（2025 年 Q2 实操案例）

第一步：数据筛查（2025 年 6 月）

运营部联合资产部提取 2025 年 Q1-Q2 数据，筛选出 3 家符合淘汰标准的品牌：

① 塔基品牌 A（大众快餐）：连续 2 季度坪效 2800 元 /㎡、客流占比 2.5%、满意度 78 分；

② 塔基品牌 B（平价服饰）：竞品重合率 90%、1 年无更新、联动参与率 40%；

③ 塔身品牌 C（小型体验店）：连续 2 季度坪效 4800 元 /㎡、客流占比 4.5%、满意度 82 分。

第二步：深度评估（2025 年 7 月，15 个工作日）

组织 “品牌评估会”，邀请招商、运营、商户代表共同分析：

① 品牌 A：因产品老化（1 年未更新菜单）、未参与亲子场景联动，导致客流下滑，且品牌方无整改计划；

② 品牌 B：因区域内 5 家同类店铺竞争，且品牌无差异化优势，整改难度大；

③ 品牌 C：因体验项目单一（仅 1 种 VR 游戏），但品牌方愿意投入 50 万元更新设备，暂不淘汰，给予 3 个月整改期。

第三步：淘汰执行（2025 年 8 月，30 个工作日）

① 合同终止：与品牌 A、B 签订《终止合作协议》，按合同约定支付 1 个月租金作为补偿（共支付 20 万元），协助完成撤店清场；

② 替代招商：同步启动替代品牌引入，品牌 A 铺位（150㎡）引入 “沈阳鸡架创意店”（本地特色餐饮，客单价 80 元），品牌 B 铺位（200㎡）引入 “TOP TOY 潮玩支线店”（塔身品牌，客单价 500 元），9 月完成签约，10 月开业。

第四步：效果复盘（2025 年 12 月）

替代品牌运营数据：

① 沈阳鸡架创意店：坪效 3800 元 /㎡（较品牌 A 提升 36%）、客流占比 4.5%、满意度 88 分；

② TOP TOY 支线店：坪效 5500 元 /㎡（较品牌 B 提升 96%）、客流占比 6%、联动参与率 75%，达到预期目标。

（七）业态优化与品牌焕新效果预测：量化目标 + 分阶段达成路径

1. 核心效果目标（24 个月总目标）

2. 分阶段达成路径（细化关键动作与里程碑）

2.1第一阶段（1-6 个月）：基础优化期

核心动作：

① 淘汰 13 家低效业态（大众零售 8 家、快餐 5 家）；

② 引入 3 家核心品牌（Blue Bottle、奈尔宝、Coach）；

③ 启动亲子、商务场景联动试点（推出 2 个联动套餐）；

里程碑目标：

① 传统零售占比从 55% 降至 50%；

② 区域首店占比从 8% 提升至 12%；

③ 日均客流从 1.2 万提升至 1.3 万；

④ 高楼层坪效从 2000 元 /㎡提升至 2200 元 /㎡；

保障措施：成立 “低效淘汰专项组”，确保 6 个月内完成替代招商；为新引入品牌提供 “开业流量包”（会员定向推送 + 公域推广）。

2.2第二阶段（7-12 个月）：活力提升期

核心动作：

① 引入 7 家塔身 / 塔基品牌（WeWork、泡泡玛特、茶颜悦色等）；

② 完成四大新兴业态布局（沉浸式体验、亲子成长、商务服务、文化艺术）；

③ 全面推行五大场景联动（每月更新 1 个联动活动）；

里程碑目标：

① 新兴业态占比从 15% 提升至 20%；

② 区域首店占比从 12% 提升至 18%；

③ 日均客流从 1.3 万提升至 1.5 万；

④ 会员复购率从 28% 提升至 32%；

⑤ 整体坪效从 3500 元 /㎡提升至 4000 元 /㎡；

保障措施：建立 “场景联动数据看板”，每周监控联动转化率；为品牌提供 “运营诊断服务”，每月出具优化建议。

2.3第三阶段（13-24 个月）：价值兑现期

核心动作：

① 优化品牌矩阵（淘汰 5-8 家低效品牌，引入 5 家头部品牌）；

② 升级场景联动（推出 “会员专属联动权益包”）；

③ 启动资产增值计划（对接资本方进行估值提升）；

里程碑目标：

① 区域首店占比从 18% 提升至 25%；

② 日均客流从 1.5 万提升至 1.8 万；

③ 会员复购率从 32% 提升至 35%；

④ 整体坪效从 4000 元 /㎡提升至 4500 元 /㎡；

⑤ 项目 NOI 从 5.1% 提升至 6.5%；

保障措施：每季度开展 “品牌竞争力评估”，确保头部品牌占比；与戴德梁行合作，每半年出具资产估值报告，优化运营策略。

3. 效果预测数据支撑（基于行业模型与项目特性）

坪效提升逻辑：

① 业态结构优化：新兴体验业态坪效（4000 元 /㎡）高于传统零售（3000 元 /㎡），占比提升 10% 可带动整体坪效提升 8%；

② 品牌层级提升：塔身品牌坪效（5000 元 /㎡）高于塔基品牌（3000 元 /㎡），塔身占比提升 12% 可带动整体坪效提升 15%；

③ 场景联动：联动消费客单价（800 元）高于非联动客单价（500 元），联动转化率提升 20% 可带动坪效提升 5%；三者叠加实现 28% 坪效增长。

客流提升逻辑：

① 首店引流：1 家区域首店可带来日均 500 人次客流，引入 25 家首店可新增 1.25 万人次 / 日；

② 体验业态引流：1 家头部体验品牌（如奈尔宝）可带来日均 800 人次客流，引入 8 家可新增 0.64 万人次 / 日；

③ 场景活动引流：每月 1 场大型联动活动可带来日均 3000 人次客流，24 个月可累计新增 7.2 万人次 / 月；综合实现 50% 客流增长。

资产增值逻辑：

① NOI 提升：坪效增长 28% 带动租金收入增长 25%，运营成本控制在收入的 65%（行业平均 70%），NOI 从 5.1% 提升至 6.5%；

② 品牌溢价：区域首店占比提升至 25%，项目知名度提升，资产估值乘数从 8 倍（现状）提升至 9.5 倍，最终实现 20% 资产增值。

（八）方案落地保障措施：团队 + 技术 + 资金三维支撑

1. 团队保障：跨部门协作机制

专项小组组建：成立 “业态优化与品牌焕新专项小组”，由项目总经理担任组长，下设 4 个分组：① 招商组（招商部 + 品牌资源部）：负责品牌引入与淘汰；② 运营组（运营部 + 会员部）：负责场景联动与品牌培育；③ 数据组（技术部 + 市场部）：负责数据监测与效果评估；④ 工程组（建设工程部）：负责铺位改造与动线优化；

沟通机制：① 周例会：各分组每周一汇报进度，解决执行问题（如招商受阻、工程延期）；② 月复盘：每月末召开复盘会，对比目标与实际数据，调整策略（如客流未达标则增加活动频次）；③ 季度评审：每季度邀请外部专家（戴德梁行、赢商网）评审方案，提供优化建议；

考核激励：将 “业态优化目标”（如首店引入数量、坪效提升幅度）纳入各部门 KPI，完成目标给予团队奖金（最高 50 万元），未完成目标扣减绩效（10%-20%）。

2. 技术保障：数字化工具赋能

数据监测系统：升级云阿云系统，新增 “业态 - 品牌 - 场景” 三维数据看板，实时监测：① 业态数据（各业态坪效、客流占比、联动转化率）；② 品牌数据（单品牌销售额、会员满意度、竞品对比）；③ 场景数据（活动参与人次、社交媒体曝光量、消费转化路径）；

会员营销系统：搭建 “会员标签体系”（如 “高净值客群”“亲子家庭”“潮流爱好者”），实现：① 精准推送（为亲子家庭推送奈尔宝活动，为潮流客群推送泡泡玛特新品）；② 联动权益（会员参与场景联动可累积 “焕新积分”，兑换品牌折扣）；

招商管理系统：建立 “品牌资源库”（含 500 + 目标品牌信息，如拓展需求、合作条件），实现：① 智能匹配（根据铺位面积、楼层定位自动推荐适配品牌）；② 进度追踪（招商各环节可视化，如 “洽谈中”“签约中”“开业筹备”）。

3. 资金保障：多渠道预算支持

预算分配（总预算 8000 万元）：① 品牌引入补贴（3000 万元）：用于首店装修补贴、租金减免（如 Blue Bottle 装修补贴 200 万元、奈尔宝租金减免 300 万元）；② 业态改造费用（2500 万元）：用于低效铺位改造、新兴业态设备采购（如剧本杀门店装修 500 万元、VR 设备采购 300 万元）；③ 运营推广费用（1500 万元）：用于场景联动活动、品牌营销（如季度艺术展 200 万元、社交媒体推广 300 万元）；④ 应急储备金（1000 万元）：用于应对招商受阻、品牌淘汰等突发情况；

资金来源：① 项目自有资金（6000 万元）；② 政府补贴（1000 万元）：申请 “沈阳首店经济补贴”“商业转型升级补贴”；③ 品牌分摊（1000 万元）：与头部品牌签订 “成本分摊协议”（如 WeWork 承担 50% 装修费用）；

预算管控：① 月度预算审核：财务部每月审核各部门预算使用情况，超支需提交 “追加申请” 并说明原因；② 成本优化措施：优先租赁体验设备（如 VR 设备）而非购买，降低前期投入；与供应商签订 “长期合作协议”，获取采购折扣（如食材采购成本降低 10%）。

九、运营管理专项提升

（一）运营现状诊断：数据化拆解核心痛点（基于 2024 年 Q3 运营数据）

1. 数字化程度低：运营效率滞后于行业标杆

通过对比上海国金中心（数字化运营成熟度 90%）、沈阳万象城（80%），本项目数字化运营存在显著差距：

数据采集方式落后：客流统计依赖人工计数（准确率仅 70%），未接入 AI 智能客流系统（如云阿云智慧客流监测），导致 “客流高峰预判偏差”（如周末 10:00-12:00 实际客流超预测 30%，员工排班不足）；销售数据需品牌次日提交 Excel 统计，数据滞后 12 小时，无法实时发现 “低效品牌预警”（如某轻奢品牌单日销售额低于 5 万元，2 天后才发现并介入）；

数据利用率低：现有数据仅用于 “月度营收汇总”，未进行 “客流 - 销售 - 会员” 交叉分析（如未发现 “亲子客群停留时间长但零售转化率低” 的问题），数据利用率仅 28%（上海国金中心达 85%）；

系统碎片化：会员系统、销售系统、活动系统各自独立，数据无法互通（如会员消费数据无法同步至活动系统，导致无法精准推送活动邀请），形成 “数据孤岛”，运营决策需人工整合多系统数据，耗时 7 天（行业平均 3 天）。

2. 会员运营粗放：客群分层缺失，营销效率低

基于 18 万会员消费数据（2024 年 1-9 月）分析，会员运营存在 “三大短板”：

分层维度单一：仅以 “消费金额” 分为 “普通会员”（年消费＜1 万）、“VIP 会员”（年消费≥1 万）两类，未结合 “消费频次、业态偏好、年龄结构” 分层（如某会员年消费 1.2 万但每月消费 5 次，与年消费 1.2 万仅消费 1 次的会员享受相同权益）；

权益同质化：所有会员仅享 “积分兑换（100 积分 = 1 元）、生日券（50 元）”，缺乏 “高价值会员专属权益”（如钻石会员无专属导购、免费停车），导致高净值会员流失率 15%（沈阳万象城仅 8%）；

营销精准度低：全年发送 12 次 “全员优惠券”（如满 200 减 50），未区分客群偏好（如向无亲子消费记录的会员推送亲子乐园优惠券），优惠券核销率仅 15%（上海国金中心达 35%），会员复购率 28%（行业头部项目达 40%）。

3. 活动缺乏主题：内容同质化，客流带动弱

对比沈阳 K11（2024 年活动客流增量 25%），本项目活动运营存在 “两大问题”：

主题碎片化：2024 年 1-9 月开展 22 场活动，其中 18 场为 “节日促销”（如春节满减、双十一折扣），仅 4 场为 “特色主题活动”（如非遗剪纸体验），且特色活动无 “系列化规划”（如非遗体验仅开展 1 次，未形成 “每月非遗季” IP）；

活动联动弱：活动未与业态、品牌联动（如艺术展未联合文创零售推出 “展览 + 文创” 套餐，餐饮品牌未参与亲子活动），活动客流转化为消费的比例仅 18%（K11 达 40%）；活动传播依赖 “项目公众号”（粉丝量 5 万），未联动本地 KOL（如未邀请 “沈阳文旅” KOL 宣传非遗活动），单场活动曝光量平均 8 万次（K11 达 25 万次）。

4. 服务标准化不足：客群满意度低于行业水平

基于 2024 年 Q3 客群投诉数据（共收到 180 条投诉）及第三方满意度调研（样本量 1000 人），服务存在 “三大漏洞”：

服务流程不统一：导购服务话术差异大（如部分导购主动介绍产品卖点，部分仅被动应答），客服响应时间参差不齐（最短 5 分钟，最长 40 分钟），物业服务清洁频率不固定（如中庭区域有时 2 小时清洁 1 次，有时 4 小时 1 次）；

专业能力不足：30% 的导购无法准确解答 “品牌联名款设计理念”，25% 的客服无法快速处理 “会员积分异常” 问题，15% 的物业人员无法熟练引导 “新能源车主停车充电”；

投诉闭环缺失：40% 的投诉仅 “记录未跟进”（如客诉 “亲子区设施故障”，3 天后仍未维修），投诉解决率仅 80%（行业平均 95%），客群满意度 82%（沈阳万象城达 90%）。

（二）运营提升核心方向：对标国际，构建 “智慧 + 精细” 运营体系

1. 国际标杆项目运营经验借鉴（2024 年最新案例）

2. “智慧运营 + 精细化服务” 核心逻辑细化

智慧运营：效率提升引擎

定义：以 “数据驱动” 为核心，通过数字化工具整合运营全流程，实现 “从人工决策到智能决策” 的转型。

核心目标：

① 数据利用率从 28% 提升至 80%；

② 运营决策时间从 7 天缩短至 3 天；

③ 运营风险预警响应时间从 48 小时缩短至 2 小时。

关键支撑：

① 智慧运营平台（整合客流、销售、会员、活动数据）；

② AI 算法（客流预测、个性化推荐、风险预警）；

③ 移动端工具（运营 APP、会员小程序）。

精细化服务：满意度提升引擎

定义：以 “客群需求” 为核心，通过 “分层服务 + 标准流程 + 专业培训”，实现 “从统一服务到个性化服务” 的转型。

核心目标：

① 客群满意度从 82% 提升至 90%；

② 服务投诉率从 5% 降至 3% 以下；

③ 高净值会员留存率从 85% 提升至 95%。

关键支撑：

① 服务标准手册（覆盖导购、客服、物业）；

② 分层服务体系（针对不同客群提供差异化服务）；

③ 服务督导机制（定期检查 + 客群反馈）。

（三）四大运营提升策略：量化落地方案

1. 策略一：数字化运营升级 —— 搭建 “沈阳嘉里城智慧运营平台”

1.1平台核心模块设计（2025 年 Q1 上线）

1.2平台运营保障措施

数据安全保障：与阿里云合作，采用 “数据加密 + 权限分级”（如运营总监可查看全量数据，专员仅查看负责楼层数据），确保会员隐私、销售数据安全，通过国家网络安全等级保护三级认证；

人员培训计划：2025 年 1 月开展 “智慧平台操作培训”（3 场，覆盖运营、招商、会员部门共 50 人），培训后通过 “实操考核”（如生成销售分析报告、设置会员分层），考核通过率需达 100%；

迭代优化机制：每月收集运营人员反馈（如 “希望增加能耗监测功能”），每季度进行平台迭代（2025 年 Q2 新增 “能耗管理模块”，Q3 新增 “租户沟通模块”）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库