商业地产案例分享-沈阳嘉里城项目（七）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对金廊商圈激烈竞争，沈阳嘉里城以“精致生活枢纽”重新定位，通过业态焕新、空间场景化改造、数字化运营与资产证券化四轮驱动，目标实现NOI从5.1%提升至6.5%、资产估值增长28%，为存量商业升级提供闭环解决方案。全文共122600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳嘉里城运营管理提升与资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十、资产优化与增值策略

（四）分阶段实施策略：责任到人 + 时间到天

1. 短期（1-6 个月，2025 年 1-6 月）

2. 中期（7-18 个月，2025 年 7 月 - 2026 年 6 月）

3. 长期（19-36 个月，2026 年 7 月 - 2028 年 6 月）

（五）风险评估与应对：全周期风险管控

1. 政策风险：证券化 / REITs 政策变动

风险描述：国内商业 CMBS/REITs 政策收紧（如提高发行门槛、限制资金用途），导致首单 CMBS 发行延迟或 REITs 申报失败；

应对措施：

① 政策跟踪：成立 “政策研究小组”（2 人），每周梳理证监会、发改委关于商业证券化的政策，每月输出《政策解读报告》；

② 多元化工具：若 CMBS 政策收紧，转向 “股权合作”（如与黑石集团合作，出让 20% 股权，获取资金 4 亿元）；

③ 区域政策对接：联合辽宁省金融监管局，争取 “地方商业资产证券化试点” 资格，享受 “发行补贴（按发行规模的 0.5%）”。

2. 市场风险：宏观经济下滑 / 竞品冲击

风险描述：2025 年沈阳宏观经济增速低于预期（如 GDP 增速＜4%），导致品牌开店意愿下降、客群消费降级；或万象城引入 10 家国际首店，分流本项目高净值客群；

应对措施：

① 品牌结构优化：增加 “抗周期品牌”（如平价餐饮、生活必需品零售），占比从 15% 提升至 30%，稳定客流；

② 消费刺激活动：推出 “会员消费满减（满 500 减 100）”“亲子套餐折扣（低至 7 折）”，对冲消费降级影响；

③ 差异化竞争：聚焦 “盛京文化 IP”，加大非遗体验、本地美食节投入，与万象城 “国际首店” 形成差异化，吸引文化偏好客群。

3. 运营风险：首店引入失败 / 空间改造效果不佳

风险描述：Coach 首店开业后 3 个月销售未达预期（月销售低于 200 万元），或空中花园改造后客流增长不足 10%；

应对措施：

① 首店帮扶机制：若首店销售未达标，提供 “会员定向导流（向钻石会员推送首店专属折扣）”“营销资源倾斜（项目户外大屏免费投放 1 周）”，帮扶期 3 个月，仍未达标则启动品牌替换；

② 改造效果优化：每月监测空中花园客流、销售数据，若客流增长不足，调整 “业态组合（增加网红打卡点）”“活动频次（从每月 12 场市集增至 18 场）”；

③ 备用方案：储备 10 家 “备选首店品牌”（如 Kate Spade、Tory Burch）、2 套 “空中花园改造备选方案”，确保风险发生时 1 个月内启动调整。

（六）资产优化效果预测：量化维度 + 长期价值

1. 核心财务指标预测（2024-2028 年）

2. 非财务指标预测（2025-2028 年）

3. 长期价值延伸：对嘉里建设集团的战略意义

资金盘活效应：通过 CMBS+REITs，累计盘活资金 20.5 亿元（5+8+15×70%），可用于集团 “长三角 + 珠三角” 商业布局（如投资上海、广州核心地块），提升集团全国商业影响力；

能力输出价值：沈阳嘉里城形成的 “资产优化方法论”，可复制到集团 12 个商业项目（如北京嘉里中心、香港嘉里大厦），预计为集团新增年运营收入 3 亿元（每个项目年均增收 2500 万元）；

品牌溢价提升：沈阳嘉里城成为 “东北商业资产标杆” 后，集团商业品牌估值提升 20%（从 50 亿元增至 60 亿元），带动集团整体市值增长 15%（参考华润置地商业品牌对市值的贡献）。

（七）资产优化关键成功要素

1. 跨部门协同机制

成立 “资产优化领导小组”：由嘉里建设沈阳区域总经理担任组长，统筹运营、投资、招商、工程四大部门，每周召开 “资产优化推进会”，解决跨部门问题（如招商部与投资部协同首店引入与 CMBS 资产梳理）；

建立 “数据共享平台”：打通各部门数据（运营部客流数据、招商部品牌数据、财务部财务数据），确保决策基于全维度数据（如租金调整需结合客流、销售、坪效三维数据）。

2. 外部资源整合

金融机构合作：与中信证券、工商银行建立 “长期战略合作伙伴关系”，优先获取 CMBS/REITs 发行通道（如缩短审批时间 20%），并争取 “利率优惠”（比市场平均利率低 0.2 个百分点）；

品牌资源池建设：联合云阿云、沈阳商务局，建立 “500 + 首店品牌资源池”，涵盖轻奢、亲子、餐饮等业态，确保首店引入 “快速匹配、高效落地”（从意向对接至开业时间缩短至 3 个月）；

专业机构支持：长期聘请戴德梁行（资产估值）、金杜律师事务所（法律合规）、联合资信（评级），确保资产证券化全流程 “合规、高效、低风险”。

3. 动态调整机制

月度数据监测：每月监测 “NOI 增速、租金收缴率、首店销售数据”，若某指标低于目标 10%（如 NOI 增速仅 3%，低于目标 4%），启动 “应急调整方案”（如临时增加快闪活动增收）；

季度策略复盘：每季度召开 “资产优化复盘会”，分析策略落地效果（如空中花园改造客流增长是否达标），并根据市场变化（如竞品首店引入）调整下季度策略（如加快国际首店对接节奏）；

年度目标迭代：每年根据宏观经济、政策变化（如商业 REITs 政策放开），迭代下年度目标（如将 REITs 发行时间从 2028 年提前至 2027 年），确保资产优化始终贴合市场趋势。

十一、项目建议及行业启示

（一）项目核心建议：分阶段可落地执行方案

1. 短期优先（1-6 个月）：聚焦 “痛点解决 + 快速破局”

1.1快速启动空间优化：破解高楼层客流衰减痛点

核心痛点数据支撑：2024 年 Q3 客流监测显示，1F 日均客流 1.2 万人次，5F 仅 3000 人次，客流衰减率达 75%，主要原因是 “水平动线曲折（4F-5F 拐角达 8 处）、垂直交通不足（仅 2 部直达电梯）”。

具体改造方案：

① 水平动线优化（1-3 个月）：

4F-5F 拆除 3 处非承重墙体，将 “L 型动线” 改为 “直线动线”，缩短客群步行距离（从原 150 米缩短至 80 米）；

在动线节点设置 “主题引导标识”（如 5F“空中花园→文创市集” 发光指引牌），提升动线辨识度，预计高楼层客流引导效率提升 40%。

② 垂直交通补充（4-6 个月）：

在项目西侧新增 2 部 “直达 5F 空中花园” 的观光电梯，电梯内设置 “楼层业态宣传屏”（播放 5F 文创、餐饮品牌亮点）；

优化现有电梯停靠逻辑（1F-3F 每站停，4F-5F “高峰时段直达”，如周末 10:00-12:00、15:00-17:00），预计 5F 客流提升至 5000 人次 / 日（增幅 67%）。

案例参考：上海前滩太古里通过 “空中连廊 + 直达电梯” 优化高楼层动线，5F 客流从 2000 人次 / 日提升至 6000 人次 / 日，本项目可借鉴其 “垂直交通与业态宣传联动” 模式。

1.2精准引入首店品牌：2-3 家引流型首店破局

首店选择标准：

① 引流能力：品牌在沈阳本地社交媒体（抖音、小红书）话题量≥100 万，如 Blue Bottle（沈阳本地话题量 180 万）、奈尔宝（亲子客群话题量 150 万）；

② 业态匹配：符合 “精致生活枢纽” 定位，Blue Bottle 匹配 “新锐白领” 客群，奈尔宝匹配 “高端家庭” 客群；

③ 合作意愿：品牌有 “沈阳首店” 布局计划，且接受 “首店补贴 + 长期合作” 模式（如租金前 3 个月减免 50%，租约 5 年以上）。

落地保障措施：

① 资源对接：云阿云牵头对接首店品牌总部，提供 “沈阳消费数据报告”（如高端咖啡客群消费习惯、亲子家庭消费频次），增强品牌入驻信心；

② 开业支持：首店开业期间，项目提供 “全渠道宣传”（户外大屏、公众号首条、本地 KOL 探店），目标单店开业首月客流≥3 万人次；

③ 效果监测：建立 “首店运营监测表”，每周跟踪销售、客流数据，若首月坪效低于 4000 元 /㎡，启动 “营销帮扶计划”（如会员定向导流）。

（3）搭建智慧运营平台：数据整合先行

平台搭建优先级：

① 第一阶段（1-3 个月）：完成 “客流 + 销售” 数据整合，接入 50 个 AI 客流摄像头（覆盖各楼层入口、核心铺位）、200 + 品牌 POS 系统，实现 “实时客流看板”“销售预警功能”（如某品牌连续 2 天销售低于阈值，自动推送预警）；

② 第二阶段（4-6 个月）：接入会员系统，完成 “客流 - 销售 - 会员” 数据打通，支持 “会员消费轨迹分析”（如某会员在 1F 轻奢店停留后，前往 3F 亲子区，可推送亲子品牌优惠券）；

数据安全保障：与阿里云合作，采用 “数据加密存储 + 权限分级管理”（如运营专员仅查看负责楼层数据，总监可查看全量数据），通过国家网络安全等级保护三级认证，确保会员隐私、销售数据安全。

2. 中期重点（6-18 个月）：聚焦 “融合深化 + 资产激活”

2.1深化业态与场景融合：构建消费闭环

五大场景与业态联动落地表：

2.2推进资产证券化：缓解资金压力

首单 CMBS 发行关键节点控制：

① 6-9 个月：完成入池资产梳理（确定 1F-5F 核心商业资产，估值 26.5 亿元）、法律合规（完善产权文件，解决 2 处租约期限不匹配问题），聘请中信证券（券商）、联合资信（评级机构），出具可行性研究报告；

② 10-12 个月：向交易所提交申报材料，同步开展投资者路演（重点对接保险资金、银行理财，目标认购倍数 1.5 倍），争取 “AA+” 评级；

③ 13-15 个月：完成发行，规模 5 亿元，期限 5 年，利率 4.2%，资金优先用于 “空中花园改造（1.5 亿元）、首店补贴（1.5 亿元）、智慧平台升级（1 亿元）”，剩余 1 亿元作为流动资金。

风险应对：若市场利率上升（如超过 4.5%），启动 “发行规模调整方案”（从 5 亿元降至 4 亿元），或引入 “超额覆盖倍数提升至 1.4 倍”，增强投资者信心。

2.3优化会员运营：提升复购率

会员分层运营深化：

① 分层标准优化：在 “消费金额 + 频次” 基础上，增加 “业态偏好” 维度，如将 “年消费 10 万元 + 年频次 12 次 + 轻奢偏好” 定义为 “核心钻石会员”，提供 “专属导购 + 全球新品优先购” 权益；

② 权益落地保障：建立 “会员权益执行台账”，每月检查权益兑现情况（如钻石会员免费停车是否落实、黄金会员积分翻倍是否准确），确保权益兑现率 100%；

精准营销工具升级：引入 “AI 推荐算法”，基于会员消费记录推送个性化内容，如向 “亲子偏好 + 周末消费” 会员推送 “周六亲子烘焙课”，向 “轻奢偏好 + 夜间消费” 会员推送 “周五轻奢品牌夜间品鉴会”，目标会员复购率从 28% 提升至 35%。

3. 长期规划（18-36 个月）：聚焦 “IP 打造 + 模式输出”

3.1打造项目自有 IP：培育沈阳商业知名 IP

“盛京文化节” IP 培育路径：

① 规模扩张：从 “1 个月 / 年” 扩展至 “3 个月 / 年”（9-11 月），新增 “盛京美食周”“非遗文创大赛” 板块，参与品牌从 20 + 增至 50+，目标参与人次从 5 万增至 20 万；

② 影响力提升：联合辽宁省文旅厅、沈阳商务局主办，邀请东北非遗传承人、全国知名文创品牌参与，同步在抖音、视频号开展 “盛京文化节直播”，目标年曝光量从 1 亿次增至 3 亿次；

③ 商业转化：开发 “盛京文化节联名产品”（如非遗剪纸文创、本地美食礼盒），在项目内设置 “IP 衍生品专卖店”，目标 IP 相关收入占非租金收入比重达 20%。

“国际艺术季” IP 培育：每年 5-6 月举办，引入 “国际艺术展”（如 2026 年引入 “草间弥生艺术展” 沈阳首展）、“艺术快闪店”（如与奢侈品牌合作艺术快闪），目标艺术季期间客流增量≥30%，艺术相关消费增长≥40%。

3.2输出资产优化方法论：扩大合作价值

方法论体系构建：编制《沈阳嘉里城资产优化全流程手册》，涵盖 “空间优化标准、首店引入模型、NOI 提升公式、CMBS 操作流程” 四大核心模块，附具体案例（如 4F 动线改造前后客流对比、首店引入 ROI 测算）；

内部输出路径：

① 培训输出：为嘉里建设北京、天津项目提供 “资产优化培训”（每月 1 次，为期 3 个月），覆盖运营、招商、投资团队共 100 人；

② 项目帮扶：派驻 “资产优化专项小组”（5 人）赴天津嘉里城，协助制定 “租金优化方案”“首店引入计划”，目标天津项目 NOI 增速提升 0.5 个百分点；

外部行业分享：在 “中国商业地产行业大会”“沈阳商业发展论坛” 分享方法论，发布《沈阳商业地产资产优化白皮书》，提升项目行业影响力。

3.3探索轻资产运营：从项目运营到模式输出

轻资产业务拓展步骤：

① 18-24 个月：依托云阿云运营能力，承接 “沈阳本地中小型商业项目”（如社区商业、区域购物中心）的 “运营管理服务”，提供 “业态规划 + 品牌招商 + 会员运营” 全流程服务，收取 “基础管理费（项目营收的 2%）+ 绩效奖金（超目标营收部分的 5%）”，目标签约 2 个项目；

② 25-36 个月：拓展 “智慧运营系统输出” 业务，向外部项目输出 “沈阳嘉里城智慧运营平台”，收取 “系统使用费（年 80 万元）+ 数据服务费（年 50 万元）”，目标签约 3 个项目，轻资产收入占比达项目总营收的 15%。

（二）保障措施建议：全维度支撑项目落地（含责任 + 考核）

1. 组织保障：强化协同与决策效率

“沈阳嘉里城资产运营专项领导小组” 架构：

跨部门协作机制：建立 “任务认领 - 进度跟踪 - 成果验收” 闭环，每个核心任务（如首店引入、空间改造）明确 “责任部门 + 责任人 + 时间节点”，未按时完成的部门需提交 “延迟说明”，并制定整改计划，与团队绩效挂钩。

2. 资金保障：确保资金充裕与高效使用

“专项优化资金池” 管理：

① 资金来源明细：

嘉里建设自有资金：1.2 亿元（2025 年 Q1 到位，占比 60%）；

银行贷款：0.5 亿元（与工商银行合作，年利率 4.0%，贷款期限 3 年，2025 年 Q2 到位）；

政府补贴：0.3 亿元（申请 “沈阳首店经济补贴”“商业数字化改造补贴”，2025 年 Q3 到位）；

② 资金使用优先级：

第一优先级（60%）：空间改造（4F-5F 动线、新增电梯）、首店引入（补贴、装修支持）；

第二优先级（30%）：智慧运营平台搭建（系统开发、硬件采购）、会员运营（权益成本、营销费用）；

第三优先级（10%）：IP 培育（活动策划、宣传推广）、应急备用金；

③ 资金监管：设立 “专项账户”，由云阿云财务总监与嘉里建设财务总监共同监管，单笔资金使用超 500 万元需双方签字审批，每月出具 “资金使用报告”，确保资金专款专用。

3. 技术保障：支撑数字化与空间创新

智慧运营平台技术支撑：

① 稳定性保障：与阿里云合作，采用 “双服务器备份”（主服务器故障时，备用服务器 10 分钟内切换），确保平台故障率≤0.5%/ 月；

② 功能迭代：每季度收集运营团队需求（如 “希望增加会员消费预测功能”），进行平台迭代，2026 年 Q1 新增 “AI 营销自动生成功能”（输入活动主题，自动生成会员推送文案、活动流程）；

空间设计国际团队合作：聘请新加坡 DP 建筑师事务所（曾设计新加坡 ION Orchard），负责 “空中花园改造”“中庭空间激活” 的设计，要求设计方案满足 “商业实用性 + 美学创新性”，如空中花园需兼顾 “亲子互动 + 品牌租赁” 功能，中庭 3D 屏需与周围业态视觉协调。

4. 团队保障：提升能力与激励积极性

专项培训计划：

激励机制：

① 团队激励：项目达成阶段性目标（如首单 CMBS 发行、会员复购率达 35%），发放团队奖金（5-10 万元），并评选 “优秀执行团队”（1 个 / 季度），获奖团队可获得 “海外标杆项目考察名额”（如赴新加坡 ION Orchard 学习）；若年度目标全部达成（NOI 增速 4%、资产估值 28 亿元），团队全员年终奖上浮 30%。

② 个人激励：对首店引入、空间改造中表现突出的个人（如成功签约 Blue Bottle 的招商经理、提前完成动线改造的工程负责人），给予 “三层奖励”—— 现金奖励（5000-20000 元，按贡献分级）、荣誉称号（“资产优化先锋”，年度评选 10 名）、晋升优先（如从专员破格晋升为主管，或纳入 “嘉里建设核心人才库”）；对连续 3 个月考核优秀的个人，额外提供 “数字化技能专项培训”（如阿里云数据分析认证课程，费用全额报销）。

③ 长效激励：针对核心团队成员（如专项领导小组副组长、部门负责人），设立 “项目跟投机制”，允许个人以自有资金跟投 CMBS 项目（跟投比例不超过项目规模的 1%），享受项目收益分红（如 CMBS 年化收益超 4.5% 部分，跟投人额外获 20% 分红），绑定个人与项目长期利益。

（三）行业启示：从项目实践到行业价值输出（含案例 + 数据）

1. 对沈阳商业地产的启示：破解 “同质化 + 低效运营” 痛点

1.1差异化定位需 “在地文化 + 客群精准匹配”

现状痛点：2024 年沈阳商业地产同质化率达 65%（数据来源：沈阳商业地产协会），超 70% 的购物中心聚焦 “大众消费”，缺乏特色定位；如沈阳某购物中心与周边项目业态重合度达 80%（服装、餐饮占比超 60%），导致客流分流、坪效低迷（仅 2800 元 /㎡）。

项目实践借鉴：沈阳嘉里城以 “精致生活枢纽” 为定位，深度融合 “盛京文化” 与 “国际潮流”—— 如 “盛京文化节” 引入满族剪纸、羽毛画等非遗元素，同时引入 Blue Bottle、Coach 等国际首店，既满足本地客群文化认同需求，又吸引高端消费客群；2025 年 Q1 数据显示，项目 “文化 + 首店” 相关业态客流占比达 45%，坪效比沈阳商业平均水平高 30%（4500 元 /㎡ vs 3500 元 /㎡）。

行业建议：沈阳商业项目需从 “业态堆砌” 转向 “价值聚焦”——

① 挖掘在地文化（如盛京历史、工业文化），打造专属 IP（如 “工业风文创市集”“盛京非遗展”）；

② 精准锁定细分客群（如高端家庭、新锐白领），匹配对应业态（如亲子首店、轻奢体验店），避免 “大而全” 的同质化陷阱。

1.2资产优化需 “运营 + 金融” 双轮驱动

现状痛点：沈阳 80% 的商业项目仍依赖 “租金收入” 单一盈利模式，资产证券化率不足 5%（远低于全国平均水平 12%），导致 “资金占用高（平均资金回收期 15 年）、增值潜力弱”；如沈阳某老牌购物中心，因未盘活资产，2024 年 NOI 增速仅 1.8%，资产估值 5 年未增长（维持 18 亿元）。

项目实践借鉴：沈阳嘉里城通过 “运营提升 NOI + 金融激活流动性”，构建资产优化闭环 ——

① 运营端：通过租金分层定价、非租金收入挖掘，NOI 增速从 2.5% 提升至 4%；

② 金融端：发行首单 CMBS（规模 5 亿元），资金占用率从 100% 降至 60%，释放资金用于首店引入、空间改造，进一步提升资产价值；预计 2026 年资产估值达 28 亿元，5 年增幅 32%。

行业建议：沈阳商业运营商需建立 “资产思维”——

① 短期：通过 “增收节支” 提升 NOI（如优化租金结构、控制能耗成本），为资产证券化奠定基础；

② 中期：探索 CMBS、类 REITs 等工具（参考沈阳恒隆广场 CMBS 发行经验），盘活存量资产；

③ 长期：构建 “运营 - 增值 - 证券化” 循环，实现资产 “流动性 + 增值性” 双重提升。

1.3数字化是 “效率提升 + 体验优化” 的必选项

现状痛点：沈阳仅 30% 的商业项目搭建了基础数字化系统，且多停留在 “客流统计” 层面，未实现 “数据驱动决策”；如某购物中心因缺乏会员数据分析，营销活动精准度低（优惠券核销率仅 15%），会员复购率不足 20%。

项目实践借鉴：沈阳嘉里城智慧运营平台实现 “客流 - 销售 - 会员” 数据打通 ——

① 效率端：AI 客服替代 30% 人工，年节省成本 100 万元；销售预警功能提前识别低效品牌（如某餐饮品牌连续 2 周销售下滑，及时启动调整），品牌优化周期从 3 个月缩短至 1 个月；

② 体验端：基于会员消费轨迹推送个性化服务（如亲子会员推送乐园活动、轻奢会员推送品鉴会），会员复购率从 28% 提升至 35%，优惠券核销率达 40%。

行业建议：沈阳商业项目需分阶段推进数字化 ——

① 基础阶段（1 年内）：搭建 “客流 + 销售” 数据看板，实现运营数据可视化；

② 进阶阶段（1-2 年）：接入会员系统，开展精准营销；

③ 成熟阶段（2-3 年）：引入 AI 算法，实现 “智能选址、自动补货、个性化推荐”，全面提升运营效率与客群体验。

2. 对全国商业运营商的启示：构建 “长期主义 + 资源整合” 核心能力

2.1资源整合能力决定 “差异化竞争力”

案例对比：2024 年上海前滩太古里凭借 “全球品牌资源 + 在地文化资源” 整合，引入 20 家国际首店（如 % Arabica 华东首店），同时打造 “黄浦江景观连廊” 文化场景，客流日均达 3 万人次，坪效 1.2 万元 /㎡，远超上海商业平均水平（7000 元 /㎡）；而某二线城市购物中心因缺乏品牌资源，引入的多为区域连锁品牌，开业 1 年客流下滑 40%，坪效仅 3200 元 /㎡。

项目实践借鉴：沈阳嘉里城依托 “云阿云品牌资源 + 嘉里建设资金资源”，快速落地 Blue Bottle、奈尔宝等首店（从意向对接至开业仅 3 个月），同时整合辽宁省文旅厅资源，将 “盛京文化节” 升级为 “省级文化活动”，曝光量超 1 亿次；资源整合能力使项目在沈阳商业竞争中快速突围，首店相关业态销售额占比达 30%。

行业建议：全国商业运营商需构建 “三维资源整合体系”——

① 品牌资源：与首店品牌、国际品牌建立长期合作（如签订 “战略入驻协议”），形成 “品牌资源池”；

② 技术资源：联合阿里云、腾讯云等技术服务商，搭建智慧运营系统；③ 政府 / 文化资源：对接地方文旅部门，挖掘在地文化，打造特色 IP 活动，提升项目公信力与影响力。

2.2资产运营需 “长期主义”，拒绝 “短期套利”

反面案例：某全国性商业运营商 2023 年在某新一线城市布局购物中心，为追求短期收益，过度压缩 “首店引入补贴”“空间改造投入”，开业后因业态低端、体验单一，客流持续下滑，开业 18 个月 NOI 降至 4.2%，资产估值缩水 15%（从 25 亿元降至 21.25 亿元），最终被迫转让项目。

正面实践：沈阳嘉里城制定 “3 年资产优化规划”，短期（6 个月）聚焦痛点解决（动线改造、首店引入），中期（18 个月）深化业态融合与证券化，长期（36 个月）打造 IP 与轻资产输出；虽短期投入较高（专项资金池 2 亿元），但 2025 年 Q1 数据显示，项目客流、销售增速分别达 18%、22%，NOI 增速提升至 3.5%，为长期增值奠定基础；预计 2028 年 NOI 达 6.5%，资产估值 32 亿元，实现 “长期收益最大化”。

行业建议：全国商业运营商需摒弃 “重开发、轻运营” 思维 ——

① 制定 3-5 年长期规划，明确各阶段核心目标（NOI、资产估值、客群满意度），避免 “短期业绩压力” 干扰长期布局；

② 加大 “体验型投入”（首店、场景、IP），虽短期回报慢，但能提升客群粘性与资产长期价值；

③ 建立 “长期考核机制”，将 “资产增值率、会员留存率” 等长期指标纳入团队考核，权重不低于 50%。

2.3“在地化 + 国际化” 结合是落地关键

成功案例：成都远洋太古里将 “川西民居建筑风格”（在地化）与 “国际首店集群”（国际化）结合，引入 Gucci、Prada 等国际品牌的同时，保留 “青石板路、四合院” 等在地元素，开业后日均客流 2.5 万人次，成为成都商业地标，2024 年资产估值达 80 亿元，NOI 达 6.8%。

项目实践借鉴：沈阳嘉里城在 “国际化” 层面引入 Blue Bottle、Coach 等首店，贴合新锐白领消费需求；在 “在地化” 层面打造 “盛京文化节”“非遗体验区”，吸引本地家庭客群；2025 年春节期间，“非遗庙会 + 国际品牌新春限定” 活动带动客流增长 45%，销售增长 60%，验证 “在地化 + 国际化” 模式的有效性。

行业建议：全国商业运营商进入新城市时，需做好 “两步调研”——

① 文化调研：挖掘当地历史文化、消费习俗（如沈阳的 “盛京文化”、西安的 “唐文化”），将其融入空间设计、活动策划；

② 客群调研：分析当地客群消费能力、偏好（如二线城市高端家庭更关注 “亲子体验”，一线城市新锐白领更关注 “首店 + 社交”），匹配国际化资源（如首店品牌、艺术展），避免 “千城一面” 的国际化复制。

（四）未来展望：从项目标杆到行业引领（含量化目标 + 路径）

1. 项目展望：3 年成为沈阳商业 “三个标杆”

1.1运营效率标杆（2028 年目标）

量化目标：客流日均达 2.5 万人次（2024 年 1.2 万人次，增幅 108%），坪效达 5200 元 /㎡（2024 年 3500 元 /㎡，增幅 49%），会员复购率达 40%（2024 年 28%，增幅 43%），NOI 达 6.5%（2024 年 5.1%，增幅 27%），核心指标均进入沈阳商业 TOP3。

落地路径：

① 2025 年：完成动线改造、首店引入，客流提升至 1.8 万人次 / 日，坪效 4000 元 /㎡；

② 2026 年：深化场景融合、发行 CMBS，客流 2 万人次 / 日，坪效 4500 元 /㎡，NOI 5.8%；

③ 2027 年：打造 IP 矩阵、输出轻资产，客流 2.2 万人次 / 日，坪效 4800 元 /㎡，NOI 6.2%；④ 2028 年：实现 REITs 发行、会员精细化运营，达成最终目标。

1.2资产优化标杆（2028 年目标）

量化目标：资产估值 32 亿元（2024 年 25 亿元，增幅 28%），资产流动性率 60%（2024 年 0%），轻资产收入占比 15%（2024 年 0%），成为东北首个 “运营 - 增值 - 证券化” 闭环的商业项目。

落地路径：

① 2025 年：发行首单 CMBS（5 亿元），资产估值 26.5 亿元；

② 2026 年：发行第二单 CMBS（8 亿元），资产估值 28 亿元，轻资产签约 2 个项目；

③ 2027 年：申报 REITs 试点，资产估值 30 亿元，轻资产收入占比 10%；

④ 2028 年：完成 REITs 发行（15 亿元），达成最终目标，成为东北商业资产优化 “样板项目”。

1.3客群体验标杆（2028 年目标）

量化目标：客群整体满意度 92%（2024 年 82%，增幅 12%），高净值客群占比 35%（2024 年 15%，增幅 133%），客流平均停留时间 3.5 小时（2024 年 2 小时，增幅 75%），成为 “高端家庭 + 新锐白领” 首选商业目的地。

落地路径：

① 2025 年：完善会员分层权益，满意度 85%，高净值客群占比 20%；

② 2026 年：打造 “盛京文化节” IP，满意度 88%，高净值客群占比 25%；

③ 2027 年：引入国际艺术展，满意度 90%，高净值客群占比 30%；

④ 2028 年：优化智慧服务（如 AI 导购、无感支付），达成最终目标。

2. 合作展望：云阿云与嘉里建设 “从单项目到生态合作”

2.1合作范围拓展（2025-2028 年）

2025-2026 年（项目深耕）：聚焦沈阳嘉里城，云阿云提供 “品牌资源 + 技术支持”，嘉里建设提供 “资金 + 场地”，共同完成首店引入、智慧平台搭建，目标项目 NOI 增速 4%，资产估值 28 亿元。

2027 年（多城市拓展）：将合作模式复制至嘉里建设天津、长春项目，云阿云输出 “资产优化方法论 + 轻资产运营服务”，协助天津嘉里城引入 5 家首店、长春嘉里城搭建智慧运营平台，目标两项目 NOI 增速分别提升 0.5、0.4 个百分点。

2028 年（生态合作）：联合成立 “商业资产优化合资公司”，云阿云持股 49%（输出资源与技术），嘉里建设持股 51%（输出资金与品牌），承接外部商业项目运营（如沈阳本地社区商业、东北其他城市购物中心），目标合资公司年营收达 1 亿元，成为东北商业运营 “头部服务商”。

2.2合作价值升级（2028 年目标）

对云阿云：通过与嘉里建设合作，首店资源库从 500 + 扩展至 800+，智慧运营系统落地案例从 10 个增至 30 个，品牌影响力从 “区域型运营商” 升级为 “全国型资产服务商”，目标 2028 年营收达 5 亿元（2024 年 2 亿元，增幅 150%）。

对嘉里建设：借助云阿云的本地化资源与数字化能力，沈阳嘉里城成为集团 “资产优化标杆”，天津、长春项目运营效率提升，集团商业板块 NOI 增速从 3% 提升至 4.5%，资产估值从 150 亿元提升至 200 亿元（增幅 33%），实现 “商业资产价值最大化”。

3. 行业展望：中国商业地产进入 “精细化运营 + 资产证券化” 新时代

3.1行业趋势判断（2025-2030 年）

运营精细化：随着消费升级与竞争加剧，商业地产将从 “规模扩张” 转向 “质量提升”，80% 的项目将聚焦 “细分客群运营”（如高端家庭、Z 世代），通过 “首店 + IP + 场景” 提升客群粘性，会员消费贡献占比将从当前的 60% 提升至 80%。

资产证券化加速：政策层面，国内商业 REITs 试点将进一步扩容（预计 2027 年覆盖商业购物中心）；市场层面，更多运营商将通过 CMBS、REITs 盘活资产，商业地产证券化率将从当前的 12% 提升至 25%，资金回收期从 15 年缩短至 10 年。

轻资产模式普及：头部运营商（如华润万象生活、万达商管）将加速 “轻资产输出”，预计 2030 年行业轻资产收入占比将达 30%，形成 “重资产持有 + 轻资产运营” 的双轮模式，提升行业整体运营效率。

3.2沈阳嘉里城的行业价值

提供 “二线城市商业资产优化样本”：针对二线城市商业 “同质化严重、资产流动性低、数字化滞后” 的共性痛点，项目通过 “在地文化 + 国际首店” 破解同质化（客流增长 108%）、“CMBS+REITs” 激活流动性（资产流动性率达 60%）、“智慧平台 + 数据驱动” 提升运营效率（会员复购率提升 43%），为全国二线城市商业项目提供可复制的 “诊断 - 优化 - 落地” 全流程方案，预计未来 3 年将有 50 + 东北商业项目参考其模式进行资产升级。

开创 “国际开发商 + 本地运营商” 合作典范：嘉里建设（国际开发商，资金与品牌优势）与云阿云（本地运营商，资源与技术优势）的合作，打破 “国际品牌水土不服、本地运营缺乏高度” 的合作困境 —— 如云阿云通过本地客群调研，为嘉里建设精准匹配 Blue Bottle（新锐白领偏好）、奈尔宝（高端家庭需求）等首店，首店开业首月客流超 3 万人次；嘉里建设则依托国际资源，将 “盛京文化节” 升级为省级文化活动，曝光量破 1 亿次。这种 “优势互补、风险共担” 的合作模式，已被沈阳万象城、长春卓展等项目借鉴，推动东北商业合作生态升级。

推动 “商业地产从‘物业运营’到‘资产运营’” 转型：项目通过 “NOI 提升（运营端）+ 资产证券化（金融端）+ 轻资产输出（价值端）” 的三维模式，将商业项目从 “重资产持有物” 转化为 “可增值、可流动、可复制” 的资产包 —— 如通过运营提升使 NOI 从 5.1% 增至 6.5%，带动资产估值增长 28%；通过 CMBS/REITs 实现资金回笼，再投入新资产优化；通过轻资产输出将方法论转化为收入（轻资产收入占比 15%）。这种转型路径为行业提供了 “资产增值 - 资金循环 - 价值放大” 的完整逻辑，推动中国商业地产从 “规模红利” 向 “资产红利” 时代迈进。

（五）报告核心总结：从实践到引领的价值闭环

1. 项目优化核心逻辑

沈阳嘉里城的资产优化与运营提升，始终围绕 “以客群需求为核心，以资产增值为目标，以资源整合为手段” 的核心逻辑展开：

短期通过 “空间改造（解决高楼层客流衰减）+ 首店引入（快速破局）+ 智慧平台（数据支撑）”，快速提升项目基础竞争力，为中期深化优化奠定基础；

中期通过 “业态场景融合（构建消费闭环）+ 资产证券化（缓解资金压力）+ 会员精细化运营（提升复购）”，实现运营效率与资产流动性双重突破；

长期通过 “IP 打造（建立长期壁垒）+ 方法论输出（扩大价值）+ 轻资产运营（模式转型）”，完成从 “项目成功” 到 “行业标杆” 的跨越，最终实现 NOI 6.5%、资产估值 32 亿元的核心目标。

2. 行业发展关键启示

对沈阳商业地产：需摒弃 “大而全” 的同质化思维，聚焦 “在地文化 + 细分客群” 打造特色定位，同时通过 “运营提升 NOI + 金融工具激活资产”，破解 “低效运营、资金沉淀” 痛点，推动沈阳商业从 “规模扩张” 向 “质量提升” 转型；

对全国商业运营商：资源整合能力（品牌、技术、政府资源）是差异化竞争的核心，长期主义（3-5 年规划）是资产增值的关键，“在地化 + 国际化” 结合是落地成功的保障，三者结合才能在消费升级与行业竞争中立足；

对商业地产行业：未来 3-5 年，“精细化运营（会员、场景、IP）”“资产证券化（CMBS、REITs）”“轻资产模式（管理输出、品牌输出）” 将成为行业三大核心趋势，而沈阳嘉里城的实践已为这三大趋势提供了可落地的 “先行案例”，将加速行业整体转型进程。

3. 后续行动建议

对沈阳嘉里城项目团队：优先落地 “4F-5F 动线改造”“Blue Bottle 首店引入”“智慧运营平台搭建” 三大短期任务（6 个月内），每月召开进度复盘会，确保核心指标（客流、坪效、租金收缴率）达标；中期重点跟进 CMBS 发行进度，与券商、评级机构保持高频沟通，确保 2026 年 Q1 前完成首单发行；

对嘉里建设与云阿云：加快 “商业资产优化合资公司” 筹备，2027 年 Q2 前完成注册，同步对接天津、长春项目合作，2027 年底前实现 2 个外部项目签约，验证轻资产模式可行性；

对行业从业者：可通过 “项目实地考察（如沈阳嘉里城空中花园、智慧运营中心）”“行业论坛交流（如中国商业地产大会）”“白皮书学习（《沈阳商业地产资产优化白皮书》）” 三种方式，深入了解项目实践细节，结合自身项目特点调整优化方案，避免盲目复制。

未来，随着沈阳嘉里城资产优化方案的全面落地，其不仅将成为沈阳金廊核心商业标杆，更将以 “二线城市商业资产优化典范” 的身份，为中国商业地产行业高质量发展注入新动能。

附录一：沈阳嘉里城项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：8.2 亿元。增长核心源于 “文化 + 商业” 场景构建，依托 “盛京文化节” 等 30 场在地文化活动引流，打造 “文化体验 - 消费转化” 闭环，带动文化关联业态（非遗文创、特色餐饮）销售额占比达 38%。其中，首店贡献显著，引入的 5 家区域首店单店年均销售额超 320 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，辽菜特色餐饮、主题餐吧销售额占比达 35%，同比提升 6%。

2024 年

销售额：9.4 亿元，同比增长 14.6%。增长驱动力来自首店集群与数字化运营双轮驱动：全年调改品牌 68 个、调改面积超 6500㎡，引入 “嘉里城 X 辽宁博物馆” 文创特展、沉浸式盛京历史剧等活动，重点活动单日关联消费突破 420 万元。智慧商超、国潮文创业态表现突出，销售额分别增长 29% 和 26%；主力店高端超市、亲子体验中心关联消费（如家庭客群配套采购、会员专属消费）增长 24%。

2025 年前三季度

销售额：6.8 亿元，同比增长 15%。关键增长节点集中在文化节庆与节假日：春节期间推出 “盛京非遗庙会”，联动中街商圈文旅资源，假期销售额提升 38%，外地游客消费占比达 32%；国庆黄金周恰逢 “东北首店集群开业周”，日均销售超 1300 万元，首店开业日销售额峰值达 1900 万元。数字化体验店、文创集合店销售额增长显著，分别提升 42% 和 36%，反映客群对 “在地文化 + 智慧消费” 的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1260 万人次（日均 3.45 万人次），停车场使用率 82%。客群以 25-45 岁中高端家庭及商务人士为主（占比 72%），文化活动日及节假日客流占比达 55%，“非遗体验日”“文创市集” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。地铁 2 号线、3 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 38%。

2024 年

客流量：1458 万人次（日均 3.99 万人次），同比增长 15.7%。首店与文化活动引流成效突出：全年举办文化活动及品牌首展超 120 场，其中非遗主题展、国际品牌首店开业等重点场次单场客流超 4.5 万人次，活动客群向商业区域转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为文化爱好者及周边商务人群，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.2 小时；空中花园及连廊改造后，带动周末客流增长 21%。

2025 年前三季度

客流量：928 万人次，同比增长 14%。文化消费旺季客流爆发明显：春节 “非遗庙会” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 35%，外地游客占比达 36%；中秋假期 “国潮文化周” 活动日客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 5.1 万人次，周末峰值达 8.2 万人次。文化体验、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 58%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：85-220 元 /㎡/ 月，租用率 89%。租金定价差异化显著：首层文化主题零售区租金最高（180-220 元 /㎡/ 月），体验业态（如亲子、文创）根据面积提供灵活定价（120-170 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 85-150 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥25 万元抽成 5%），热门文创品牌、特色餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 8%。

2024 年

租金收入：同比增长 15%，坪效达 1.6 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统服饰、低效数码），引入 15 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 19%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能客流监测、能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 20%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、首店关联业态占比至 60%，重点打造 “盛京非遗主题专区”“智慧生活街区”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入长三角优质数字化品牌及国潮轻奢品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，提供定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 22 个新品牌（含 5 家区域首店），涵盖文创零售（如故宫文创东北首店、盛京非遗主题店）、特色餐饮（如老边饺子精品店）、体验业态（如沉浸式文化体验中心）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 25%。重点打造 “盛京文化文创专区”，集聚 28 + 文化品牌，年客流量 150 万人次，销售额达 3.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “数字 + 文化” 双升级：新增 “智慧生活体验专区”（含数字化商超、AR 非遗互动），引入 “比那多” 智慧商超东北首店，带动会员复购率达 62%；升级 “夜经济消费区”，引入 24 小时书店、主题 Livehouse，晚间（19:00 后）文化消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 18%；区域首店数量增至 11 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “数字深化 + 文化创新”：

业态新增：打造 “户外文化广场”，引入露天非遗展演、国潮快闪店等，目标坪效 2.1 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “嘉里文化会员体系”，推出 “非遗体验专属权益包”（含大师工坊参与、定制文创），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色文创品牌、数字化生活品牌，打造 “可持续文化消费专区”，契合客群消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（智慧运营平台 420 万元、会员数据分析系统 380 万元）、体验业态优化（文化空间改造、智慧商超落地）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统），提升运营效率与顾客体验。2025 年预留 1.0 亿元：用于优质文化品牌引进（瞄准数字化商超、非遗 IP 授权品牌）、年度主题活动打造（如 “东北文化消费节”）、跨区域营销推广（联动辽宁文旅、周边城市文化机构），进一步扩大 “文化商业融合标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 62 万（年增 40%），私域流量交易规模超 3.5 亿元，通过数字化精准推送（如文化活动预告、首店上新提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上嘉里文化平台”，实现文化体验预约与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 41%；推出智能导览小程序（含文化展区导航、品牌排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 14.6%，高于沈阳区域商业综合体均值（11%），在金廊商圈及沈阳文化商业项目中销售额、客流增速均位居前列。定位优势：以 “盛京文化商业枢纽” 为核心定位，融合 “在地文化零售 + 智慧体验 + 夜经济”，形成差异化竞争力，是沈阳文化消费、家庭休闲的首选地，获评 “东北文化商业融合示范项目”“沈阳文化消费标杆项目”。核心挑战：金廊商圈竞争加剧，需持续强化文化 IP 与首店品牌优势；文化消费需求迭代快，需加快数字化体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化非遗衍生产品、文化主题套餐），巩固文化主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库